CE-25000-23-24-000-2001-00296-01-2013

AVALUO CATASTRAL - Fases. Revisión del avalúo catastral Carece de fundamentación legal la afirmación del a quo al señalar que por el hecho de que la parte demandante no hubiera objetado el dictamen durante el término legal, éste carecía de firmeza. A juicio de la Sala le asiste razón a la recurrente al afirmar que las partes no están obligadas a objetar el dictamen dado el contenido del artículo 238 del CPC que establece: “Contradicción del dictamen. Para la contradicción de la pericia se procederá así: 1. Del dictamen se correrá traslado a las partes por tres días durante los cuales podrán pedir que se complemente o aclare, u objetarlo por error grave…”. Por tanto se trata de una facultad que es discrecional ejercitarla, más no una obligación que se deba agotar. En el mismo sentido, resultaba obvio que las sociedades actoras no objetaran la prueba pericial por cuanto las conclusiones a las que llegó resultaban beneficiosas a sus intereses, que no era otro distinto que el demostrar la sobreestimación de los avalúos catastrales fijados en los actos administrativos demandados. De allí que en gracia de discusión, a quien le hubiera correspondido pedir la complementación, aclaración u objeción del dictamen pericial al advertir un error grave, era a la parte demandada quien no hizo uso de esta facultad. Tampoco es compartida por la Sala la afirmación del apoderado del Distrito Capital quien al contestar la demanda, indicó que los terrenos cuyas revisiones de los avalúos se solicitaban por estar cercanos a la calle 170 y a la Av. Cra. 9 debían mantenerse

por la potencialidad de desarrollo del sector, debido al constante nivel de desarrollo en vivienda y valorización del sector. Lo anterior por cuanto para la fecha de formación catastral en 1995, tales vías aún no se habían terminado en su totalidad y porque desconocería el artículo 64 de la Resolución 2555 de 1988, que prohíbe expresamente que para efectos del avalúo catastral se tenga en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento de la edificación del predial. De acuerdo con el marco normativo transcrito se observa que le asiste a la parte apelante razón al afirmar que, respecto de la vigencia 1995 no se estaba solicitando la aplicación del porcentaje de la meta de inflación para ese año, pues no cabe duda que no se podía dar aplicación a los presupuestos de la Ley 242 de 1995 como quiera que no se encontraba en vigencia. Resulta de importancia tener de presente la fecha en la que terminó el proceso de formación catastral de los predios de las sociedades actoras, como quiera que es la que se tiene en cuenta para efectos de los respectivos reajustes en los avalúos catastrales, tal y como lo establece el artículo 87 de la Resolución 2555. En este orden de ideas se tiene que al haber sido formados los avalúos en 1995, los avalúos catastrales rigen a partir de la vigencia fiscal siguiente, es decir, 1996. Por tanto, el error en que incurrió la Administración consistió en que reajustó para la vigencia 1996, los avalúos catastrales de los predios de las actoras en 19.46% correspondiente al IPC decretado por el Gobierno Nacional, cuando lo procedente,

en acatamiento a lo dispuesto por la Ley 242 de 1995, era haber aplicado el porcentaje con base en la meta de inflación trazada por el CONPES para ese año, que, según el Decreto 2315 de diciembre 26 de 1995 fue del 17%.

FUENTE FORMAL: LEY 14 DE 1983 / DECRETO 3496 DE 1983 / RESOLUCION 2555 DE 1988 / LEY 242 DE 1995 - ARTICULO 1 / LEY 242 DE 1995 - ARTICULO

6.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejera ponente: MARIA CLAUDIA ROJAS LASSO

Bogotá, D.C., veintinueve (29) de agosto de dos mil trece (2013) Radicación número: 25000-23-24-000-2001-00296-01

Actor: ORGANIZACION LUIS CARLOS SARMIENTO ANGULO LTDA. Y

SOCIEDAD VIVIENDAS PLANIFICADAS S. A.

Demandado: DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE CATASTRO DISTRITAL

Referencia: APELACION SENTENCIA – ACCION DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca Sección Primera, Subsección B de mayo 3 de 2007 que denegó las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA Las sociedades Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. y Viviendas Planificadas S.A. por conducto de apoderada judicial y en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho tipificada en el artículo 85 del Código

Contencioso Administrativo, presentaron demanda con el fin de que se declaren las siguientes: 1.1. Pretensiones - Que se declare la nulidad de la Resolución N° 1148 del 18 de septiembre de 1997, expedida por el Jefe de la Oficina de Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, mediante la cual se confirmaron los avalúos catastrales por las vigencias 1995, 1996 y 1997, correspondiente a los siguientes predios de propiedad de la Sociedad Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. a) Calle 166 25ª-45; b) Calle 166 27-45; c) Calle 166 26-10; d) Calle 168 26-11; e) Kr. 29A 169-50; f) Calle 165A 28-55 y g) Calle 168 29A-40 - Declarar la Nulidad de la Resolución N° 002 de febrero 9 de 1998 proferida por el Jefe de la Oficina de Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, que resolvió el recurso de reposición y confirmó en todas sus partes la Resolución 01148 de septiembre 18 de 1997. - Declarar la Nulidad de la Resolución 0247 de mayo 20 de 1998 expedida por el Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, que resolvió el recurso de apelación confirmando en todas sus partes la Resolución 002 de febrero 9 de 1998. Que a título de restablecimiento del derecho de la sociedad Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. se fijen los avalúos catastrales por las vigencias 1995, 1996 y 1997

en las siguientes cifras, de acuerdo con un valor a 1 de enero de 1995 de $60.000 el metro cuadrado y unos incrementos para 1996 y 1997 del 18% para cada año así: a) Calle 166 25ª 45

AVALUO VIGENCIA $1.011.008.000 1-97 $ 856.786.000 1-96 $ 726.090.000 1-95 12.101.5 m2 x $60.000 en 1995

b) Calle 166 27-45

AVALUO VIGENCIA

$979.662.000 1-97 $830.222.000 1-96 $703.578.000 1-95 11.726.3 m2 x $60.000 en 1995 c) Calle 166 26-10

AVALUO VIGENCIA

$1.276.761.000 1-97 $1.082.001.000 1-96 $ 916.950.000 1-95 15.282.5 m2 x $60.000 en 1995 d) Calle 168 26-11 $1.642.007.000 1-97 $1.391.532.000 1-96 $1.179.264.000 1-95 19.654.4 m2 x $60.000 en 1995 e) Kr. 29ª 169-50 $1.122.831.000 1-97 $ 951.552.000 1-96 $ 806.400.000 1-95 13.440.0 m2 x $60.000 en 1995 f) Calle 165ª 28-55 $1.845.343.000 1-97 $1.571.477.000 1-96

$1.331.760.000 1-95 22.196.0 m2 x $60.000 en 1995 g) Calle 168 29ª-40 $1.216.668.000 1-97 $1.031.075.000 1-96 $ 873.792.000 1-95 14.563.2 m2 x $60.000 en 1995 -Que se declare la nulidad de la Resolución N° 1147 de septiembre 18 de 1997 expedida por el Jefe de la Oficina de Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, mediante la cual se confirmó el avalúo catastral por las vigencias 1995, 1996 y 1997, correspondiente al predio de propiedad de la sociedad Viviendas Planificadas S.A., ubicado en la Calle 168 25C-80. -Declarar la nulidad de la Resolución N° 001 de febrero 9 de 1998 del Jefe de la Oficina de Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, que resolvió el recurso de reposición y confirmó en todas sus partes la Resolución 01147 de septiembre 18 de 1997. -Declarar la nulidad de la Resolución N° 0248 de mayo 20 de 1998 del Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, mediante la cual resolvió el recurso de apelación confirmando en todas sus partes la Resolución 001 de febrero 9 de 1998. -Que a título de restablecimiento del derecho de la sociedad Viviendas Planificadas S.A. se fije el avalúo catastral por las vigencias 1-95, 1-96 y 1-97 en las siguientes cifras, de acuerdo con un valor a enero 1 de 1995 de $60.000 m2 y

unos incrementos para 1996 y 1997, del 18% para cada año, así: Calle 168 25C-80

AVALUO VIGENCIA

$994.358.000 1-97 $842.676.000 1-96 $714.132.000 1-95 11.902.2 m2 x $60.000 en 1995 La parte actora estima la cuantía de las pretensiones para la sociedad Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. en la suma de seis mil doscientos cincuenta y seis millones quinientos setenta y cinco ($6.256.575.000,oo) que representan la diferencia que se tiene con la autoridad catastral para la vigencia 1997, en la fijación de la determinación de la base gravable del impuesto predial. La sociedad Viviendas Planificadas S.A. estima las pretensiones de la cuantía en la suma de seiscientos ochenta y tres millones cuatroscientos nueve mil pesos ($683.409.000,oo). 1.2. Hechos En 1997 las sociedades demandantes solicitaron la revisión del avalúo catastral con base en los artículos 9 de la Ley 14 de 1983 y 129 de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi por las vigencias 1-95, 1-96 y 1-97, de los predios de su propiedad relacionados e identificados en el acápite de las pretensiones de la demanda, predios que forman parte de un sólo sector y que le corresponden las mismas características. Afirma la apoderada de las actoras que el 18 de septiembre de 1997 mediante resoluciones 1147 y 1148, el Jefe de la Oficina de Conservación zona Norte del

Departamento Administrativo de Catastro Distrital (DACD), la confirmaron la primera resolución el avalúo catastral del predio de la sociedad Viviendas Planificadas y la segunda, el avalúo de los predios de la sociedad Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. En todos los casos, se fijó como valor por metro cuadrado para la vigencia de 1997 la suma de $140.962.80, que resulta de tomar un valor por m2 para 1995 de $100.000 y ajustarlo para 1996 en el 19.46% y para 1997 en el 18%. Aduce que el 23 de octubre de 1997, las sociedades demandantes interpusieron conjuntamente recursos de reposición y en subsidio apelación contra las anteriores resoluciones, invocando las mismas pruebas que demuestran que los avalúos fueron muy elevados frente al estimativo comercial aportado. Manifiesta que el día 9 de febrero de 1998 la Jefe de la Oficina de Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, expidió las resoluciones 001 y 002 en las que negó los recursos de reposición interpuestos y concedieron el recurso de apelación subsidiariamente interpuesto. El día 20 de mayo de 1998 el Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital profirió las resoluciones 0247 y 0248 que decidieron desfavorablemente los recursos de apelación interpuestos por las actoras, quedando de esta forma agotada la vía gubernativa. 1.3. Normas violadas y concepto de la violación Considera la apoderada de la parte actora que los actos administrativos objeto de demanda violaron las siguientes disposiciones: artículos 7º del Decreto 3496 de

1983; 6º, 129 y 134 de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi; 9º de la Ley 14 de 1983; 35 del C.C.A.; 187 del C.P.C.; 1º y 5º de la Ley 242 de 1995. En cuanto a la transgresión de los artículos 7º del Decreto 3496 de 1983 y 6º de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, según la actora se presenta por el hecho de que los actos atacados desconocen los elementos que configuran el avalúo catastral. Afirma que los avalúos catastrales cuyas revisiones fueron solicitadas por las sociedades demandantes para predios de idénticas características, no corresponden a valores acordes con el mercado inmobiliario, por cuanto las cifras establecidas por la autoridad catastral están sobrestimadas y representan una violación de las disposiciones que fijan los criterios para realizar los avalúos. Sostiene que desde que se efectuó la solicitud de revisión de los avalúos, se adjuntaron como pruebas copias de los informes técnicos realizados a comienzos de 1994 por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, en los cuales se establecieron como valores por m2 cifras que oscilan entre $40.000 y $45.000 pesos, además que se desconoció un avalúo técnico de fecha 28 de agosto de 1995, que estableció como valor por m2 la suma de $50.000. A su vez, en las resoluciones 1147 y 1148 de septiembre 18 de 1997, el Jefe de Conservación de la Zona Norte del DACD desatendió las solicitudes elevadas y

confirmaron los avalúos catastrales, que equivalen a un valor de $100.000 m2 para la vigencia 1995, valor que está duplicando las cifras que corresponden a la realidad del mercado inmobiliario. Esas mismas resoluciones confirmaron para las vigencias 1996 y 1997, valores por m2 de $119.460 y $140.962 respectivamente. Respecto de la violación de los artículos 9º de la Ley 14 de 1983, 129 y 134 de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, consideró la demandante que se configura al desconocerse las pruebas aportadas por las actoras y el derecho a obtener la revisión del avalúo catastral, a pesar de que las demandantes demostraron que el valor de los predios resulta muy inferior a los avalúos catastrales tal y como lo certificó un avalúo comercial particular que remitieron como prueba. Aduce que el régimen de valoración global por zonas geográficas similares previsto en las normas catastrales, utiliza una serie de criterios y coeficientes aplicables en general a una zona de manera que, aunque pretenden ser objetivos, no recogen ni agotan todas las circunstancias que influyen en el valor de mercado de un determinado inmueble. Que en vista de lo anterior, es que los artículos 9º de la Ley 14 de 1983 y 129 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, establecieron la posibilidad de que el particular solicite una revisión, aportando datos decisivos para la tarea de determinación. De otra parte, estima la apoderada de la parte actora que resultaron transgredidos los artículos 35 del C.C.A. y 187 del C.P.C. al desconocerse las pruebas aportadas a

la actuación y tomar una decisión sin un fundamento probatorio suficiente, siendo evidente una equivocada apreciación de las pruebas. Censura el hecho de que la autoridad catastral, para desestimar el avalúo comercial aportado como prueba por las sociedades actoras así como los informes técnicos números 234 de febrero 8, 381 y 382 ambos del 17 de febrero de 1994 expedidos por la Unidad de Avalúos del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, le resultó suficiente atribuir un valor probatorio incuestionable al Oficio 21430-1748-97 del Grupo de Estudios Económicos Inmobiliarios. Por lo anterior, considera que no se efectuó una apreciación de las pruebas en conjunto y no se expuso razonadamente el mérito que se le dio a cada una. Respecto de la transgresión del parágrafo del artículo 129 y del artículo 64 de la Resolución 2555 del IGAC, considera la demandante que se evidencia por el hecho de que siendo el predial un impuesto de período cuya causación se da el 1° de enero de cada año, debe entenderse que las características y condiciones del predio como los límites, el tamaño y uso entre otros, se refiere a las características actuales del bien, es decir, al momento de hacerse la formación así como a la clase y número de construcciones en ese mismo momento. Afirma que por lo anterior, es que el artículo 64 de la Resolución 2555 dispone que para el avalúo catastral no se debe tener en cuenta la expectativa de mayor valor del inmueble por su futura utilización en relación con el momento de la identificación predial, por lo que se descartan los factores especulativos futuros. Contrario a lo anterior, dice la demandante, los actos demandados desconocieron

los anteriores supuestos normativos puesto que justificaron los elevados valores de los avalúos en aspectos como la importancia de una vía vehicular como prioridad del plan vial para la ciudad. Para enmendar la situación anterior, solicita la apoderada de las demandantes que sea tenido en cuenta por la primera instancia el avalúo de los peritos afiliados a Fedelonjas, pues en éste se refleja el valor por m2 de los terrenos objeto de esta acción y se consideran los factores objetivos que influyen en su valor de mercado o precio corriente. Afirma que por las razones expuestas los avalúos catastrales cuya revisión fue negada en sede administrativa por la demandada, superan el valor comercial de los bienes en la fecha de la actualización y por tanto, son ilegales. En cuanto a la violación de los artículos 1º y 5º de la Ley 242 de 1995, la parte actora sostuvo que la fijación de los montos de avalúo catastral para los años 1996 y 1997 entraña una ilegalidad adicional, puesto que el ajuste entre los años 1995 y 1996 se hizo aplicando la variación porcentual real del IPC (19.46%) y no la meta de inflación para 1996 (18%), fijada por el Banco de la República.

2. LA CONTESTACIÓN El Distrito Capital mediante apoderado contestó la demanda1 oponiéndose a las pretensiones de la acción por carecer de fundamentos fácticos y jurídicos como quiera que la administración decretó y practicó todas las pruebas estimadas como suficientes para determinar con exactitud los valores de los terrenos. Tan cierto es lo anterior que se determinó el avalúo mediante información técnica 234 de 1994

que se realizó teniendo en cuenta el registro topográfico 7349 del Instituto de Desarrollo Urbano IDU, en el que se observó que los predios objeto de discusión aluden a una zona de afectación del canal de serrezuela, por lo cual la investigación económica que soporta el concepto determinó el valor teniendo en cuenta la imposibilidad de urbanismo de los predios. Adujo el vocero del Distrito Capital que para la fecha de elaboración de los avalúos, los predios objeto de discusión se encuentran ubicados en la manzana catastral con código de dirección de sector 0085024902 el cual se incorporó a la formación catastral con un valor de 115.000 m2 para la vigencia de 1995, lo que demuestra que el predio del cual se trata se incorporó con un valor catastral inferior al valor comercial. Señaló que la manzana objeto de litigio no se encuentra dentro de un estrato medio-bajo sino que de acuerdo con el nuevo plano de estratificación del Distrito 1 Mediante memorial visible a folios 91 a 94 del Cuaderno 1 Capital, las manzanas se encuentran catalogadas dentro del estrato socio económico cuatro, es decir, medio alto. A juicio del defensor del Distrito, la colindancia de proyectos urbanísticos desarrollados en altura determina la posibilidad de desarrollo que generó la ampliación de la calle 107, vía de gran importancia para el sector norte de la ciudad, al tiempo que destacó la trascendencia de la AK9 que en el momento no se encontraba terminada, pero que resultó de prioridad para el plan vial de la capital. Destacó que el sector donde se encuentran los predios objeto de estudio, ha mantenido un nivel de desarrollo constante en vivienda al igual que un permanente

grado de valorización originado por las adecuaciones del Estado, motivo por el cual las súplicas de la demanda no deben prosperar.

II. LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo de Cundinamarca denegó las pretensiones de la demanda. Advirtió que los actos demandados no establecieron en forma expresa el avalúo por m2 para los años 1995 y 1996, como tampoco señaló si en los avalúos se dio aplicación al Índice de Precios al Consumidor IPC o a la Meta de

Inflación. Señaló que la Ley 242 de diciembre 28 de 1995 que estableció como factor de reajuste de valores catastrales la meta de inflación, no es aplicable para los avalúos catastrales de 1995 en atención a que entró en vigencia a partir de la publicación de la ley en el Diario Oficial lo cual aconteció el 29 de diciembre de

1995. Por lo anterior sostuvo que no pudiéndose dar aplicación retroactiva a la ley, no es acogido el quinto cargo de la demanda en lo que respecta a la vigencia de

1995. En cuanto al avalúo del año 1996 el a quo observó que de conformidad con los artículos 155 del Decreto 1421 de 1993 y el Decreto 2315 de 1995, el auto avalúo o avalúo del contribuyente no podrá ser inferior al avalúo catastral o auto avalúo del año inmediatamente anterior, incrementado en la variación porcentual del IPC. Indicó que si el avalúo para 1995 fue de $100.000 m2, el avalúo catastral o auto avaluo para 1996 debía ser incrementado en el IPC correspondiente al año 1995,

es decir, el 19.46%, por lo que la liquidación de los avalúos de los predios de la parte demandante para ese año fue efectuada en forma correcta por la administración. Respecto del reajuste para el año 1997 mencionó que la liquidación correspondiente al avalúo de los predios de las actoras, según la Ley 242 de 1995 y el Decreto Nacional 2365 de 1996 es del 18%, por lo que no se evidencia ilegalidad en los actos acusados. Para el Tribunal de primera instancia existe estrecha relación entre los cargos 1°, 2° y 3° de la demanda por lo que los analizó conjuntamente teniendo de presente el siguiente marco normativo: El artículo 9 de la Ley 14 de 1983 “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales…”; el artículo 7° del Decreto 3496 de 1983 “Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983…” y los artículos 6° y 129 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC. Analizó el a quo los informes técnicos N° 234 de febrero 8 de 1994, así como los informes 381 y 382 de febrero 17 del mismo año, elaborados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital y que fueron aportados a la demanda. Verificó el estimativo del valor comercial del predio Villas de Aranjuez, que según proyecto urbanístico es de $50.000 m2 para 1995. Tuvo en cuenta el avalúo comercial practicado el 2 de enero de 1998 por Neira y Cía Asociados. Concluyó que en el

plano sobre localización del predio Villa de Aranjuez, se encuentra una zona que no corresponde a la ubicación real de la Urbanización Villas de Aranjuez, ni a los predios objeto de litigio, ni a los predios a que se refieren los informes técnicos. De igual manera se pronunció sobre el dictamen pericial practicado dentro del proceso. Con fundamento en las pruebas arrimadas al expediente consideró la primera instancia que al apreciar el estimativo del valor comercial de Villas de Aranjuez, éste no goza de precisión debido a que se realizó en función de su desarrollo potencial para uso de vivienda por agrupación, además que tomó dentro de sus cálculos el valor dado por el Informe Técnico 234 que es de $40.000 m2, valor que considera el a quo no se puede asumir en razón a que el predio que corresponde a este informe se encuentra en una zona de afectación del Canal de Zerresuela, lo que conlleva a la imposibilidad parcial de urbanismo. Del mismo modo desestimó el avalúo comercial de Villa de Aranjuez realizado por Neira y compañía, en razón a que para la primera instancia no cumplió con el requisito establecido en el artículo 7° del Decreto 3496 de 1983, al no tener como sustento un estudio de mercadeo inmobiliario. En igual sentido lo desestimó porque no corresponde a los años 1995 a 1997, vigencias en las cuales se impugnan los avalúos de los predios sino que corresponde al 2 de enero de 1998. Así mismo el Tribunal de primera instancia observó que en el plano de la zona, el predio demarcado no corresponde a la ubicación real de los predios cuyos avalúos

se controvierten, ni al predio correspondiente al informe técnico 234. Respecto del dictamen pericial practicado dentro del proceso, advirtió que éste no fue objetado por las demandantes a pesar de que se les corrió traslado del mismo. En todo caso fue desestimado por el a quo, al considerar que carecía de firmeza, imprecisión y falta de claridad en sus fundamentos como quiera que el avalúo asignado a cada uno de los predios objeto de litigio, fue tomado del estudio de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para la Urbanización Villa del Prado, que considera no se podía aplicar legalmente a los predios de los demandantes, debido a que éstos se encuentran ubicados en zonas distantes dentro de la ciudad. Del mismo modo sostuvo que el valor del m2 tomado del estudio de la Lonja de Propiedad Raíz, sólo sirve como punto de referencia para el sector de Villa del Prado y no para otros sectores, pues se deben tomar en cuenta las características propias de cada predio, a pesar de tratarse de zonas homogéneas. Adujo que los informes técnicos N° 381 y 382 identificados con el código del sector 08504 cuyos avalúos pretenden sean tenidos en cuenta por los demandantes para ser aplicados a la revisión de los avalúos de sus predios, corresponden a un estrato socioeconómico 2 por estar ubicados en el Barrio La Cita no siendo aplicables ipso facto a predios de características similares, ya que cada avalúo debe tener correspondencia con aspectos generales de la zona y aspectos específicos del predio. Mientras que los predios de las demandantes se encuentran ubicados en estrato 4, en consecuencia los avalúos no pueden

guardar similitud por analogía. Estimó la primera instancia que el dictamen no reúne el requisito exigido en el numeral 6°, del artículos 237 del CPC relacionado con la necesidad de explicar los fundamentos técnicos de sus conclusiones. Sostuvo que la zona donde se encuentra ubicado el predio del informe técnico 234 es la misma zona en donde se encuentran los predios de los demandantes pero el primero se encuentra afectado por el canal de Serrezuela y por ello el avalúo de este predio es inferior ya que no es susceptible parcialmente del proceso de urbanización Respecto del cargo endilgado por la parte actora relativo a la violación del artículo 64 de la Resolución 2555 de 1998, no lo encontró probado el a quo al considerar que este reproche se encuentra descrito en el oficio N° 21430-1748-97 el cual alude a un supuesto de hecho distinto al contemplado en el artículo 64 pues mientras éste se refiere a que el avalúo catastral no tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble, el oficio 21430 se refiere a los proyectos urbanísticos desarrollados en altura y que se encuentren en colindancia dentro de la zona donde se ubican los predios.

III. EL RECURSO DE APELACIÓN En términos generales la apoderada de las sociedades actoras reiteró los argumentos esgrimidos en el libelo demandatorio, motivo por el cual solicitó la revocatoria del fallo apelado. Fundamentó como argumentos de inconformidad que el a quo desechó sin justificación alguna las pruebas aportadas y practicadas dentro del proceso, desconociendo el derecho que le asiste a la parte demandante a obtener la reducción de los avalúos.

Afirmó que desde la vía gubernativa las sociedades actoras aportaron informes técnicos emanados del propio Departamento Administrativo de Catastro Distrital que datan de comienzos de 1994, elaborados con ocasión de la enajenación de unos predios de propiedad de la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda al Instituto de Desarrollo Urbano IDU en los cuales se estableció como valores por m2 cifras que oscilan entre $40.000y $45.000. Sostuvo que se aportó como prueba un estimativo de valor comercial realizado por el Gerente de Viviendas Planificadas para el mes de agosto de 1995, en el cual se estableció como valor por m2 la suma de $50.000., sin embargo no fue apreciado bajo las reglas de la sana crítica por el a quo. Indicó que a la demanda se aportó un avalúo técnico realizado en enero de 1998 por la firma Neira & Compañía Asociados afiliada a Fedelonjas, según el cual fijó el valor del m2 en $90.000 para el año 1998, sin que se hiciera una retrospección del valor del predio para la fecha de formación del avalúo catastral, por lo que, a pesar de haberse elaborado el avalúo tres años después del proceso de formación catastral, el valor del m2 es inferior al fijado por la autoridad catastral. Refirió que no obstante en la etapa probatoria la primera instancia ordenó la práctica de un peritaje realizado por dos peritos avaluadores independientes, el cual arrojó como valor promedio por m2 el de $57.231.75 para la fecha de los hechos, muy inferior al de $100.000 m2 fijado por el Catastro Distrital, la decisión

de la primera instancia no lo tuvo en cuenta y lo desestimó tal y como aconteció con el concepto favorable a las pretensiones de la demanda rendido por el Delegado del Ministerio Público, quien si le otorgó valor probatorio al dictamen pericial desconocido por el a quo. En virtud de las anteriores razones considera la recurrente que, el fallador de primera instancia desechó injustificadamente las anteriores pruebas llegando a una conclusión contraria a la realidad procesal como es la que el avalúo fijado por la entidad demandada se ajustó a la realidad material, económica y jurídica de los predios objeto de discusión. Reiteró la apelante que tanto los actos administrativos demandados como la sentencia de primera instancia violaron los artículos 7° del Decreto 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1998, al desconocer el elemento económico del avalúo catastral. Citó como ejemplo que la sentencia apelada se equivocó al argumentar que los predios están afectos por el canal de Serrezuela y que por esta razón el valor del m2 en el Informe 234 era inferior, sin tener en cuenta que los predios de las demandantes están afectos por el Canal del Cedro, que por tratarse de un canal de lluvias y ser colindante, reduce el valor comercial que pueda tener el lote de terreno aledaño además que se encontraba contaminado para la época del proceso de formación catastral. A juicio de la apelante los lotes fueron sobrevalorados por encontrarse en manos de un constructor, lo cual se opone al principio de igualdad y demuestra un sesgo del avaluador oficial. Del mismo modo disiente de la posición de la demandada

según la cual los avalúos catastrales deben elevarse por la potencialidad de desarrollo del sector más no por el valor real de los inmuebles al momento de formación del avalúo catastral, que en todo caso no obedecen al momento exacto de valorac