CE-25000-23-26-000-1999-00239-01(26335)-2014

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Objeto / OBJETO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - De apartamentos para afiliados de proyecto San Antonio Norte III / RESOLUCION PROMESA DE COMPRAVENTA - Por nulidad absoluta / NULIDAD ABSOLUTA PROMESA DE COMPRAVENTA - Falta de requisitos de perfeccionamiento que conllevó al incumplimiento Entre la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y la Caja Promotora de Vivienda Militar se “convino la promesa de compraventa de ciento cuarenta y seis apartamentos, correspondientes a la tercera etapa habitacional de San Antonio, los cuales fueron prometidos en venta a 146 afiliados de la Caja, habiéndose pactado como precio de cada apartamento la suma de $19.650.000.oo pesos, como consta en la resolución No 1218 de 22 de septiembre de 1994 proferida por la Caja de Vivienda Militar. (…) La promesa de venta no reúne los requisitos de ley, por lo tanto la ley establece como sanción la nulidad absoluta derivada del inciso primero del artículo 1611 del Código Civil, y que al no reunir los requisitos de ley, tiene por consiguiente “objeto ilícito que, por sus características protuberantes lo hacen conocido de los prometientes compradores y, especialmente de la Caja Promotora de Vivienda Militar y el artículo 1525 del C. Civil, en tales circunstancias, establece que no podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícitas a sabiendas”.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1611 / CODIGO CIVILARTICULO 1525

RECURSO DE APELACION - Competencia / COMPETENCIA - Del Consejo de Estado para conocer del recurso de alzada contra sentencia emitida por el a quo que reúna el factor cuantía para su estudio en segunda instancia El Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en un proceso iniciado en ejercicio de la acción de controversias contractuales con vocación de segunda instancia ante esta Corporación, dado que, conforme a lo dispuesto por el artículo 132 y el artículo 265 del Código Contencioso Administrativo -modificado por el artículo 4º del Decreto 597 de 1988aplicables en el sub examine, la cuantía exigida para que un asunto de esta naturaleza fuera conocido en primera instancia por los tribunales administrativos, para la época de presentación de la demanda - 14 de diciembre de 1998 –, era de $18.850.000.oo y en el presente caso, la parte actora solicita como pretensión mayor por indemnización de perjuicios generados por el incumplimiento del contrato la suma de $8.000.000.000.oo.

FUENTE FORMAL: CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO - ARTICULO 132 / CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO - ARTICULO 265 / DECRETO 597 DE 1988 - ARTICULO 4

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Requisitos para procedencia de la acción resolutoria / REQUISITO ACCION RESOLUTORIAExistencia de contrato bilateral conforme a la ley Como condiciones esenciales para la viabilidad y procedencia de la acción resolutoria, según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, se requiere la

existencia de un contrato bilateral válido en los términos del art. 1.502 y art. 89 de la ley 153 de 1.887.

FUENTE FORMAL: LEY 153 DE 1887 - ARTICULO 89

ACCION RESOLUTORIA DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTANo procede por inexistencia del contrato / INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Por ausencia de negocio jurídico entre las partes de la litis No aparece acreditada la existencia de un contrato de promesa de compraventa bilateral perfectamente válido, que se hubiese suscrito entre la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y la Caja Promotora de Vivienda Militar. En absoluto. La Caja Promotora de Vivienda Militar, no es parte contratante dentro de los contratos de promesas de venta cuya resolución se pretende por la parte actora; puesto que aquellos, fueron suscritos por la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y varias personas particulares que se encontraban afiliados a dicha Caja; entidad ésta que se limitó a la promoción de los apartamentos que ofrecía la Sociedad Constructora entre sus afiliados, y fueron éstos los que suscribieron los Contratos de Promesa de Compraventa con la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda.; y una vez suscritos, la Caja Promotora de Vivienda Militar, se limitó a girar y pagar a la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., las cuotas iniciales a cargo de los afiliados, de conformidad a las Cesantías, ahorros y subsidios a que tuviesen derecho. ACCION DE CONTROVERSIA CONTRACTUAL - Requiere demostrar la

existencia del contrato Si bien es cierto, que de conformidad con el artículo 87 del C.C.A., se podría solicitar el incumplimiento de aquellos contratos que celebran las entidades estatales que no están sometidas al régimen de la Ley 80 de 1993 y cuyos negocios jurídicos se rigen - en cuanto a su formación y relación sustancialpor las normas del derecho privado, -para estos eventos, también se requiere demostrar la existencia del mismo, de modo que para predicar su incumplimiento, debe partirse de la existencia de este tipo de negocios, situación que no se da en el caso materia de análisis.

FUENTE FORMAL: CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO - ARTICULO

87 INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Por ausencia de pruebas de la suscripción del negocio jurídico / INEXISTENCIA DEL CONTRATO - Imposibilita solicitud sobre su incumplimiento Como en sub lite, no hay prueba, o por lo menos no fue allegada al proceso, de que la Caja Promotora de Vivienda Militar y la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., hubiesen celebrado contrato de promesa de venta, lo anterior descarta de plano la posibilidad de solicitar el incumplimiento del mismo y, en ese sentido, para la Sala resulta claro que no está demostrado que entre la parte demandante y la entidad demandada se hubiesen suscritos los 146 Contratos de Promesa de Compraventa, cuya resolución se persigue, y que son los relacionados en el petitum y los hechos en que se fundamentan estas; porque si bien es cierto que a folios 19 a 26 del cuaderno de pruebas No 3, aparece un contrato de promesa de

compraventa suscrito entre la sociedad demandante y la entidad demanda, dicho contrato no está contenido en las pretensiones de la demanda, además el objeto de demanda y condiciones del mismo, son totalmente distintos a los contenidos en los 146 Contratos de Promesas de Compraventa, y cuya resolución es la que se persigue en este proceso. (…) No existe prueba de la existencia de los contratos cuya resolución se persigue, que demuestren que aquellos fueron celebrados entre la sociedad demandante y la entidad demandada. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO - Su estudio como pretensión subsidiaria era viable si entidad pública hubiese suscrito el contrato controvertido / FUERO DE ATRACCION - No se configura por inexistencia del contrato Para la Sala ese sólo hecho – inexistencia del contrato -, daba al traste con las pretensiones principales de la demanda; y relevaban al juzgador de instancia a pronunciarse sobre la pretensión subsidiaria formulada, porque su estudio sólo era viable, si dentro de la relación negocial hubiese participado la Caja Promotora de Vivienda Militar; pero como lo anterior no ocurrió así no operaba en este caso el fuero de atracción. CONDENA EN COSTAS - Impuestas a la actora por actuación temeraria Por las razones anotadas, la Sala procederá a confirmar la sentencia de primera instancia y condenará en costas de segunda instancia a la parte demandante, porque de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley 446 de 1998, hay lugar a su imposición, cuando alguna de las partes hubiere actuado temerariamente y como en este caso se vislumbra que aquella ha actuado de esa manera, se impondrá esa condena. Tásense.

FUENTE FORMAL: LEY 446 DE 1998 - ARTICULO 55

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION C

Consejera ponente: OLGA MELIDA VALLE DE DE LA HOZ

Bogotá, D.C., doce (12) de junio de dos mil catorce (2014) Radicación número: 25000-23-26-000-1999-00239-01(26335)

Actor: SOCIEDAD PROMOTORA NORCLARHE

Demandado: CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR

Referencia: APELACION SENTENCIA - ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Conoce la Sala del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de veintiuno (21) de octubre de dos mil tres (2003), pronunciada por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca – Sección Tercera – Sala de Descongestión -, mediante la cual se dispuso: “PRIMERO.- Declárense no probadas las excepciones de inexistencia de contrato e indebida acumulación de pretensiones, propuestas por la parte demandada, por las razones expuestas en este proveído.

SEGUNDO.- Deniéguense las pretensiones formuladas como principales de la demanda, por las razones señaladas en la parte motiva de esta providencia. TERCERO.- Declárase la excepción de falta de jurisdicción, únicamente en relación con las pretensiones subsidiarias de la demanda. En consecuencia, declárase inhibida esta Corporación para proferir decisión de fondo en relación con las pretensiones subsidiarias de la demanda, por los motivos expuestos en la parte considerativa de esta sentencia.

CUARTO: Costas a cargo de la parte actora. Liquídense oportunamente por secretaría.

I. A N T E C E D E N T E S

1. La demanda.

Mediante demanda presentada el 14 de diciembre de 19981 se solicitaron las siguientes, 1.1. DECLARACIONES 1.1.1.- “Que está resuelto el contrato celebrado entre las partes procesales, mediante el cual la demandante se comprometió con la demandada a construir trescientos cuarenta y seis apartamentos, en el Conjunto Habitacional San Antonio Norte de esta ciudad, de los cuales se entregaron a satisfacción de la caja doscientos apartamentos y ciento cuarenta y seis que no pudieron entregarse por incumplimiento de la Caja Promotora de Vivienda Militar, sobre los cuales versará la resolución pedida. 1.1.2.- Que en consecuencia se condene a la Caja Promotora de Vivienda Militar, al pago de los perjuicios equivalentes a la cantidad de Ocho Mil Millones de Peos ($ 8.000.000.000.oo) moneda corriente por concepto de daño emergente, más los intereses corrientes de esta suma desde cuando ella se haga exigible hasta cuando el pago se efectúe, por concepto de lucro cesante, más los perjuicios morales que señale el Consejo de Estado; o por el valor de los perjuicios que se 1 Folios 3 a 9. C. 1. demuestren en el curso del proceso. 1.1.3.- Condenar a la demandada al pago de las costas del proceso.

2. PETICIONES SUBSIDIARIAS 2.1. “Que se declaren nulos absolutamente los cientos cuarenta y seis contratos

de promesa que se relacionarán en la resolución 3277 de 4 de septiembre de 1996. 2.2.- Que como consecuencia se condene a la CAJA PROMOTORA DE VIVIENDA MILITAR, a perder la cantidad de Mil Trescientos Millones de pesos ($ 1.300.000.000.oo) que entregó a buena cuenta del precio de los apartamentos prometidos en venta por cuanto se celebraron, a sabiendas de que adolecían de nulidad absoluta, por falta del requisito establecido en el numeral cuarto del artículo 1611 del Código Civil, derogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. 2.3. Que se condene en costas a la parte demandada.

2. Los hechos.

En el escrito de demanda, en síntesis, la parte actora narró los siguientes hechos: 2.1. Que entre la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y la Caja Promotora de Vivienda Militar se “convino la promesa de compraventa de ciento cuarenta y seis apartamentos, correspondientes a la tercera etapa habitacional de San Antonio, los cuales fueron prometidos en venta a 146 afiliados de la Caja, habiéndose pactado como precio de cada apartamento la suma de $ 19.650.000.oo pesos, como consta en la resolución No 1218 de 22 de septiembre de 1994 proferida por la Caja de Vivienda Militar. 2.2. Que la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., por comunicación fechada 29 de junio de 1994, dirigida al gerente de la Caja de Vivienda Militar, le comunica las condiciones en que puede entregar los apartamentos prometidos y que ellos han

salido para la venta en público por la suma de $ 25.000.000.oo, cada uno. Comunicación que es respondida por la gerencia de la Caja, en donde le advierte la inviabilidad de la propuesta y que espera la entrega de las viviendas en la condiciones pactadas inicialmente. 2.3. En comunicación fechada 14 de noviembre de 1995, el representante legal de la Caja Promotora de Vivienda Militar, requiere a la Sociedad Promotora Norclarhe, la entrega de los apartamentos para el 27 de noviembre de 1995; y en oficio de 6 de marzo de 1996, la Caja le reitera a la referida sociedad, que las obligaciones contractuales son de estricto cumplimiento y que se acordaron varios aspectos de carácter técnico y financiero con el propósito de terminar 146 apartamentos en la referida urbanización. 2.4. La sociedad Promotora Norclarhe, por conducto de su representante legal, le comunica a la Caja Promotora de Vivienda Militar, “que no ha logrado obtener los recursos necesarios para culminar satisfactoriamente los 146 apartamentos prometidos a los afiliados de esta institución; y le comunica que la Caja se encuentra pendiente del pago de las siguientes sumas…”. 2.5. La sociedad Promotora Norclarhe, adelantó la construcción de los inmuebles hasta agotar los recursos que fueron entregados para separar y prometer comprar 146 apartamentos, llegándose hasta la fecha de la firma de la escritura (fecha en la cual se debió pagar el saldo del precio), para la cual existan dos opciones: (i) O a la entrega del bien o (ii) a la firma de la escritura), sin que

ninguno de los prometientes compradores se presentara con el crédito aprobado y mucho menos con el saldo del precio pactado, lo cual constituye un claro incumplimiento de las promesas que relevaba a la demandante para cumplir con la entrega o la suscripción de la escritura. 2.6. Se pactó, efectivamente, en la cláusula segunda de las promesas que Norclarhe se comprometía a construir los inmuebles a sus expensas y con sus propios recursos, pero de conformidad con las resolución 1326 de octubre 19 de 1994, esta cláusula quedó subrogada por los compromisos adquiridos por la Caja y los afiliados. Por otro aspecto, las promesas fueron redactadas y sometidas a consideración de la demandante, por la Caja de Vivienda Militar, lo cual significaba un contrato de adhesión, el cual debe de acuerdo con la doctrina de la Corte Suprema de Justicia debe interpretarse en contra de la parte que los redacta. 2.7. Que por circunstancias imprevistas e imprevisibles derivadas del aumento del crédito con sus intereses y del aumento de los materiales de construcción se vio la demandante obligada a solicitarle a la Caja de Vivienda Militar el aumento del precio de los apartamentos, debido a las pérdidas que dicha constructora tenía que soportar y al no ser aceptadas por la Caja la anterior exigencia, resultaba absolutamente imposible de cumplir los compromisos adquiridos. 2.8. Que la promesa de venta no reúne los requisitos de ley, por lo tanto la ley establece como sanción la nulidad absoluta derivada del inciso primero del artículo 1611 del Código Civil, y que al no reunir los requisitos de ley, tiene por

consiguiente “objeto ilícito que, por sus características protuberantes lo hacen conocido de los prometientes compradores y, especialmente de la Caja Promotora de Vivienda Militar y el artículo 1525 del C. Civil, en tales circunstancias, establece que no podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícitas a sabiendas”.

3. Fundamentos de derecho.

La parte actora cita los artículos 1494, 1525, 1546, 1602, 1604, 1611 (art. 89 de la Ley 153 de 1887), 1613, 1614, 1742 y concordantes del Código Civil, Ley 89 de 1993.2 4.- Actuación Procesal 4.1.- El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, por auto de 18 de febrero de 19993 admite la demanda, dispone la notificación personal al representante legal de la entidad demandada, al Agente del Ministerio Público., ordena la fijación en lista y reconoce personería al apoderado judicial de la parte demandante. 4.2.- Por auto de 29 de julio de 19994, se abre el periodo probatorio y el 6 de marzo de 20035, se profiere auto corriendo traslado a las partes para que aleguen de conclusión; término dentro del cual alegan tanto la parte actora como la demandada.6

5. Contestación de la demanda Oportunamente la Caja Promotora de Vivienda Militar, por intermedio de apoderado judicial, contestó la demanda7. Con relación a los hechos aceptó unos 2 Folio 6. C. 1. 3 Folio 12, ib.

4 Folios 45 y 46, ib. 5 Folio 171, ib. 6 Folios 172 a 188, ib. 7 Folios 21 a 30, ib. y negó otros; al igual que se opuso a todas y cada una de las pretensiones de la demanda por carecer de fundamentos de orden legal y factico. Propuso como excepciones de fondo las que denominó: (i) Inexistencia de contrato entre demandante y demandado; (ii) Falta de jurisdicción; (iii) Indebida acumulación de pretensiones y (iv) Falta de causa del demandante. Considera la parte demandada, entre otras razones, que “… 2. La Caja Promotora de Vivienda Militar, en desarrollo de sus funciones, de conformidad con las normas contenidas tanto en el Decreto Ley No 353 del 11 de febrero de 1994 como en el Decreto No 1843 del 3 de agosto de 1994, dentro de un procedimiento de convocatoria obtuvo de la firma Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., oferta para la construcción, desarrollo y venta de apartamentos para afiliados a la Caja en el proyecto habitacional denominado San Antonio III Etapa.

4. La Caja Promotora de Vivienda Militar, en sesión de Junta Técnica llevada a cabo el día 7 de junio de 1994, aprobó el Proyecto y ordenó la promoción entre sus afiliados de los apartamentos objeto del referido proyecto, los cuales tendrían un precio de $ 19.650.000.oo cada uno.

5. En el mes de septiembre de 1994, 147 afiliados a la Caja suscribieron con Promotora Norclarhe Ltda., sendos contratos de promesa de compraventa, en

virtud de los cuales ésta prometía vender a los afiliados los apartamentos que en cada caso se individualizaron, los cuales se irían a construir a sus expensas, es decir, con los propios recursos de Norclarhe y en un lote de terreno de su propiedad.

6. De conformidad con las estipulaciones de los contratos de promesa, la Promotora Norclarhe Ltda., debía adelantar a sus propias expensas, la construcción de los apartamentos que prometió en venta. La entrega de los mismos se acordó, salvo razones de fuerza mayor o caso fortuito, máximo para el día 30 de noviembre de 1995.

7. El precio de venta fue estipulado en la suma de $ 19.650.000.oo, la cual se

pagaría de la siguiente manera: “(…) 8…Concretamente la Caja le entregó a la Promotora Norclarhe Ltda., la suma de $ 1.322.465.917.oo., por concepto de cesantías, ahorros y subsidios de los 147 afiliados cuyos pagos se detallan en el anexo 24. “(…)

9. La Promotora Norclarhe Ltda., no culminó, y, en buena parte de los casos ni siquiera inició la construcción de los apartamentos prometidos en venta como se demostrará.

“(…)

15. En este orden de ideas es claro que la firma Promotora Norclarhe Ltda., empresa que se había obligado a construir los apartamentos que había prometido vender a los afiliados, incumplió tal obligación, puesto que, se repite, no construyó los apartamentos y, por supuesto, no los entregó, lo cual constituía presupuesto

indispensable para alcanzar la finalidad pretendida por las partes. “(…)

16. Pero, además de lo anterior, lo más grave es que la firma Promotora Norclarhe Ltda., no devolvió a la Caja Promotora de Vivienda Militar, como era su obligación acorde a las promesas de venta, la totalidad de las sumas de dinero que recibió a título de arras como parte del precio (cuotas iniciales) por parte de la Caja por cuenta de los afiliados, es decir, se quedó con dichos dineros, o, que es lo mismo se apropió de ellos en su propio provecho…”. 6.- La sentencia apelada El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Sala de Descongestión, en sentencia proferida el 21 de octubre de 20038, no accedió a las pretensiones de la demanda.

El a quo, luego de relatar los antecedentes del proceso, fundamenta el fallo diciendo que “(…) Tales promesas de compraventa constituyen contratos de carácter netamente civil, celebrado entre particulares, a saber: de una parte la 8 Folios 236 a 242. C. 2ª instancia. firma constructora demandante, como prometiente vendedora y, de otra, cada afiliado a la Caja de Vivienda Militar, como prometiente comprador, limitándose la actuación de la Caja Promotora de Vivienda Militar en tales negociaciones, a la autorización que el afiliado le confiere para girar a la constructora los dineros correspondientes a cesantías, ahorros y subsidios a que tiene derecho el afiliado, lo cual en ningún momento erige a la Caja Militar como parte de la contratación, puesto que la obligación de pagar tales sumas de dinero la contraen los afiliados

en virtud de la promesa de compra que suscriben, frente a la constructora que correlativamente promete la venta. La actuación de la Caja Promotora de Vivienda Militar se limita, precisamente, a la promoción de la adquisición de vivienda por parte de sus afiliados, a facilitar y servir de intermediaria entre estos y los constructores. “(…) Se tiene, pues, que los contratos acusados de nulidad absoluta no fueron celebrados o suscritos por la entidad pública demandada, sino entre los particulares demandante y afiliados a la Caja Promotora de Vivienda Militar, por lo que tienen el carácter de contrato privado. Y como quiera que la acción contractual prevista en el artículo 87 del C.C.A, está reservada para los contratos estatales se concluye que ésta jurisdicción carece de competencia para estudiar las pretensiones subsidiarias de la demanda. “(…)” 7.- El recurso de apelación El 4 de noviembre de 2003, la parte demandante interpone el recurso de apelación, y lo sustenta el 19 de febrero del 2004, previo traslado para la sustentación del recurso.9

8. Actuación en segunda instancia 9 Folios 244, 250 a 263. C. 2ª instancia. 8.1. Esta Corporación por auto de 15 de marzo de 200410 admite el recurso y por auto de 20 de abril del mismo año, se corre traslado a las partes y al ministerio público para que aleguen de conclusión11; término dentro del cual la parte demandada el día 07 de mayo de 2004 alega de conclusión,12 solicitando se confirme el fallo de primera instancia, pues insiste en que tal como se explicó en la

sentencia de primera instancia, la demandante Norclarhe Ltda., dentro de una “acción contractual” y en donde se probó que no existe ni existió contrato alguno, demandó la declaración judicial…Los 147 apartamentos prometidos en venta por la demandante Norclarhe Ltda a los afiliados compradores (no a la Caja), y que jamás entregó o terminó, debían entregarse y construirse a sus expensas, es decir, que ni siquiera era necesario el giro de los recursos de los prometientes compradores a favor de tal constructora para terminar el proyecto…”. 8.2. La parte demandante y el Ministerio Público guardaron silencio. 9.- CONSIDERACIONES DE LA SALA La Sala confirmará la sentencia del tribunal a quo, pero por las razones que se exponen a continuación para lo cual examinará los siguientes aspectos: 9.1. Competencia y 9.2. Hechos probados y 9.3. Análisis del caso concreto. 9.1. Competencia El Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en un proceso iniciado en ejercicio de la acción de controversias contractuales con vocación de segunda instancia ante esta Corporación, dado que, conforme a lo dispuesto por el artículo 132 y el artículo 265 del Código Contencioso Administrativo -modificado por el artículo 4º del Decreto 597 de 1988aplicables en el sub examine, la cuantía exigida para que un asunto de esta naturaleza fuera conocido en primera instancia por los tribunales administrativos, para la época de presentación de la demanda - 14 de diciembre de 199813 –, era de $ 18.850.000.oo y en el presente

caso, la parte actora solicita como pretensión mayor por indemnización de 10 Folio 265, ib. 11 Folio 267, ib. 12 Folios 268 a 274, ib. 13 Fecha presentación demanda. Folio 9. C. 1. perjuicios generados por el incumplimiento del contrato la suma de $ 8.000.000.000.oo14. 9.2. Hechos probados 9.2.1.- Está demostrado que la Caja Promotora de Vivienda Militar, en desarrollo de sus funciones como entidad promotora de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1º15 del Decreto 353 de febrero 11 de 1994, dentro de un trámite de invitación pública, recibió oferta de la sociedad Constructora Norclarhe Ltda., para la construcción, desarrollo y venta de apartamentos para afiliados de la Caja, en el proyecto habitacional denominado San Antonio Norte III etapa16. 9.2.2. La Caja Promotora de Vivienda Militar, en sesión de Junta Técnica, aprobó el proyecto y ordenó la promoción entre sus afiliados de los apartamentos objeto del referido proyecto, los cuales tendrán un precio de $ 19.650.000.oo pesos. 9.2.3. En desarrollo del anterior proyecto, procedió a expedir distintas resoluciones17 a través de las cuales otorgó el subsidio de vivienda y autorizó la vinculación de 160 afiliados al referido programa de vivienda. 9.2.3.1. De los considerandos consignados en las resoluciones en cita transcribimos los siguientes: “Que a la fecha, de los 160 autorizados, 144 afiliados han suscrito contrato de promesa de compraventa con la firma Constructora

Norclarhe Ltda. Las condiciones financieras pactadas son: a. Valor de la unidad de vivienda. $ 19.650.000.oo b. Forma de pago: Primer contado: La suma de $ 7.860.000.oo, a la firma de la promesa de compraventa, que constituye la cuota inicial, cantidad conformada por: 14 Folio 3, ib. 15 Artículo 1º. Definición y objeto. Artículo modificado por el artículo 1 de la Ley 973 de 2005. El nuevo texto es el siguiente: “(…) La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, tendrá como objeto facilitar a sus afiliados la adquisición de vivienda propia, mediante la realización o promoción de todas las operaciones del mercado inmobiliario, incluidas las de intermediación, la captación y administración del ahorro de sus afiliados y el desarrollo de las actividades administrativas, técnicas, financieras y crediticias que sean indispensables para el mismo efecto. PARÁGRAFO. La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, podrá administrar las cesantías del personal de la Fuerza Pública, que haya obtenido vivienda de conformidad con lo dispuesto por el Gobierno Nacional. Para quienes gozan del efecto retroactivo en esta prestación, esta se sujetará al plan de pagos establecido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. 16 Folios 11 a 13. C. pruebas 3. 17 Folios 1 a 7. C. pruebas No 2. $ 5.090.000.oo, correspondiente al anticipo de cesantías que el afiliado autorizó a la Entidad para que gestionara y cobrará ante el Ministerio de Defensa Nacional; $ 465.000.oo correspondientes al primer contado de la devolución de los ahorros

acumulados del 7%, que el afiliado tiene en la Entidad; y $ 2.305.000.oo, correspondiente al primer desembolso del subsidio otorgado por la Entidad, el cual asciende a la suma de $ 4.836.300.oo. SEGUNDO CONTADO. La suma de $ 11.790.000.oo, que se cancelará a la firma de la escritura pública o entrega material del inmueble…”. “(…)”. 9.2.4. En el mes de septiembre de 1994, un grupo considerable de afiliados a la Caja Promotora de Vivienda Militar, suscribieron con la Promotora Norclarhe Ltda., contratos de promesa de compraventa,18 en donde la promitente vendedora se comprometía a vender a los promitentes compradores, los apartamentos relacionados en la cláusula primera del contrato, los cuales serían construidos por la Promotora a sus propias expensas en un lote de su propiedad, tal como se acordó en la cláusula segunda; y el pago del precio por parte de los promitentes compradores se haría de la manera pactada en la en la cláusula tercera del mismo. Así mismo se pactó en la cláusula décima cuarta de la promesa de contrato, que “La Caja Promotora de Vivienda Militar, actuará en su calidad de promotora de vivienda de conformidad con el Decreto 353 de 1994 quien velará por la ejecución y cumplimiento del presente contrato”. 9.3. Análisis del caso concreto. Para la Sala del examen del petitum de la demanda y de su causa petendi, claramente se concluye que la demandante ejercitó frente a la entidad demandada

la acción de resolución del contrato de promesa de compraventa, por incumplimiento de esta. Como condiciones esenciales para la viabilidad y procedencia de la acción resolutoria, según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, se requiere la 18 Folios 71 a 716. C. pruebas No 3. existencia de un contrato bilateral válido en los términos del art. 1.502 y art. 89 de la ley 153 de 1.887. En el sub lite, no aparece acreditada la existencia de un contrato de promesa de compraventa bilateral perfectamente válido, que se hubiese suscrito entre la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y la Caja Promotora de Vivienda Militar. En absoluto. La Caja Promotora de Vivienda Militar, no es parte contratante dentro de los contratos de promesas de venta cuya resolución se pretende por la parte actora; puesto que aquellos, fueron suscritos por la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., y varias personas particulares que se encontraban afiliados a dicha Caja; entidad ésta que se limitó a la promoción de los apartamentos que ofrecía la Sociedad Constructora entre sus afiliados, y fueron éstos los que suscribieron los Contratos de Promesa de Compraventa con la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda.; y una vez suscritos, la Caja Promotora de Vivienda Militar, se limitó a girar y pagar a la Sociedad Promotora Norclarhe Ltda., las cuotas iniciales a cargo de los afiliados, de conformidad a las Cesantías, ahorros y subsidios a que tuviesen derecho.

De otro modo, si bien es cierto, que de conformidad con el artículo 87 del C.C.A.,