CE-25000-23-26-000-2000-01496-01(27591)-2014

ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / CONTRATO DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLE / LESIÓN ENORME / REQUISITOS DEL

DICTAMEN PERICIAL - Fundamentación / INSUFICIENTE FUNDAMENTACIÓN DE DICTAMEN PERICIAL - Configurada La demandante afirmó que en el contrato de compraventa realizado con el IDU, mediante el cual le transfirió el dominio de un bien inmueble de su propiedad, se presentó una lesión enorme, pues el precio pagado fue inferior al 50% del valor real del bien al momento de la celebración del negocio jurídico. La única prueba que se presentó, fue un dictamen pericial deficientemente fundamentado (…) [O]bserva la Sala que el hecho de que existan normas que establezcan los procedimientos que deben llevar a cabo las entidades estatales para la adquisición de bienes inmuebles y que imponen la determinación del precio mediante avalúos adelantados por la entidad estatal designada para ello, como aquellas adelantadas por las autoridades del sector agrario o las que se efectúan para efectos de reforma urbana, no descarta la posibilidad de que se produzca una afectación de la equivalencia de las prestaciones que se traduzca en una lesión enorme, tal y como lo ha reconocido la jurisprudencia (…) Por lo anterior, para establecer si efectivamente se produjo la lesión enorme, basta con comparar el precio de la compraventa realizada con el verdadero precio de la misma al tiempo de perfeccionarse el contrato, sin tener en cuenta para ello otra clase de consideraciones subjetivas, teniendo en cuenta que “[e]l justo precio, es el que aparezca independiente de los móviles subjetivos con que obraron las partes, para la

fecha, del acto jurídico. La carga de la prueba, la tiene quien invoca la lesión”, y que la acreditación del justo precio se puede obtener mediante un avalúo de peritos (…) [O]bserva la Sala que si bien en el dictamen se anuncia que para establecer el valor del inmueble se utilizó el método comparativo y que por lo tanto se tuvo en cuenta el precio por metro cuadrado de los predios con las mismas características para el 8 de abril de 1999 –fecha de la suscripción de la escritura de compraventa- “De acuerdo con la investigación” hecha por los peritos, en realidad no consta ni en el informe pericial ni en documentación anexa alguna, el resultado de la referida investigación, es decir que no se registra cómo la llevaron a cabo, cuáles fueron los exámenes, investigaciones y trabajos que adelantaron para la determinación de dicho precio en esa época, ni de dónde salieron los elementos de juicio para la comparación que dicen haber efectuado con otros predios en situación similar al que es objeto de la presente controversia, a pesar de que éste era, precisamente, el punto neural del trabajo que les fue encomendado y para el cual se requerían sus conocimientos especializados (…) De acuerdo con lo anterior, para la Sala el dictamen pericial practicado en el proceso carece de la suficiente fundamentación como para desvirtuar el trabajo de avalúo que, en su momento, adelantó la Cámara de Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria a solicitud del IDU. NOTA DE RELATORÍA: Sobre la afectación de la equivalencia de las prestaciones, cita sentencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado de 15 de marzo de 2001, exp. 14415. En relación con el concepto de precio justo, refiere

sentencia 215 de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, de 19 de septiembre de 1991.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION B

Consejero ponente: DANILO ROJAS BETANCOURTH

Bogotá D.C, veintinueve (29) de agosto de dos mil catorce (2014).

Radicación número: 25000-23-26-000-2000-01496-01(27591)

Actor: GRACIELA CAMACHO DE CARRERO

Demandado: INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO IDU Referencia: ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES (SENTENCIA) Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Sala de Descongestión, el 23 de marzo de 2004, por medio de la cual despachó favorablemente las pretensiones de la demanda, la cual será revocada.

SÍNTESIS DEL CASO La demandante afirmó que en el contrato de compraventa realizado con el IDU, mediante el cual le transfirió el dominio de un bien inmueble de su propiedad, se presentó una lesión enorme, pues el precio pagado fue inferior al 50% del valor real del bien al momento de la celebración del negocio jurídico. La única prueba que se presentó, fue un dictamen pericial deficientemente fundamentado.

ANTECEDENTES

I. Lo que se demanda

1. El 29 de junio de 2000, a través de apoderado debidamente constituido, la señora Graciela Camacho de Carrero presentó demanda en contra del Instituto de

Desarrollo Urbano IDU, cuyas pretensiones apuntaron a obtener las siguientes declaraciones y condenas (f. 7, c. 1): 1º.- Declarar rescindido, por lesión enorme, el contrato de compraventa, contenido en la escritura pública número 790 del 8 de abril de 1999, corrida en la Notaría 8ª del Círculo de Santafé de Bogotá, inscrita a la matrícula inmobiliaria número 1315477, sobre el siguiente inmueble: (…). 2º.- Declarar que al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO ‘IDU’, en los términos del artículo 1948, inciso primero del Código Civil, se le concede la opción de escoger entre consentir en la rescisión, que se decrete, del contrato a que se refiere la petición anterior, o completar el justo precio del inmueble materia del mismo, con deducción de una décima (10ª) parte.

2. La demandante expuso como fundamento de sus pretensiones, que mediante escritura pública n.o 790 del 8 de abril de 1999, corrida en la Notaría 8ª del Círculo de Santafé de Bogotá, inscrita en la matrícula inmobiliaria n.o 1315477, la señora Graciela Camacho de Carrero le transfirió al IDU, a título de compraventa, el pleno derecho de dominio y posesión sobre un lote de terreno de 1 200,47 m2 ubicado en

la Avenida carrera 72 n.o 5A-90, con cédula catastral n.o 00450148040000000 y matrícula inmobiliaria n.o 50C-1315477 de la oficina de registro de instrumentos

públicos de Santafé de Bogotá, zona centro, cuyos linderos generales son los descritos en la escritura pública n.o 1127 del 6 de mayo de 1998, de la notaría 7ª del círculo de Santafé de Bogotá. 2.1. Que el precio del inmueble objeto de la compraventa fue de $168 065 800, que el comprador le canceló a la vendedora. 2.2. Que el justo precio del inmueble materia de la compraventa, al día 8 de abril de 1999, era de $ 419 804,oo. 2.3. Que al comparar el justo precio del bien materia de la compraventa con el precio que el comprador le pagó a la vendedora, salta a la vista que fue inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida. 2.4. Que el inmueble objeto de la compraventa continúa siendo de propiedad del IDU. 2.5. Que la circunstancia de que el IDU haya podido construir una vía pública sobre el inmueble materia del contrato objeto de la rescisión solicitada, hace aconsejable para esa entidad la opción de completarle a la vendedora el justo precio del predio, al 8 de abril de 1999, con deducción de una décima parte, como lo indica el inciso 1º del artículo 1948 del C.C.

II. Actuación procesal

3. La entidad pública demandada contestó la demanda, se opuso a las pretensiones y propuso excepción de inexistencia de lesión enorme en el precio convenido para la enajenación entre la demandante y el IDU, por cuanto el valor de la compraventa fue el equivalente al justo precio comercial según el avalúo

realizado por la Cámara de Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria, de acuerdo a la normatividad que regula la compra de inmuebles por entidades oficiales, sobre un predio que se requería por motivos de utilidad pública e interés social, pues estaba destinado a la construcción y ejecución de obras del plan vial de la ciudad – intersección de la avenida Boyacá con la avenida de Las Américas-. Por lo tanto, el bien objeto de la compraventa adquiere la calidad de bien de uso público, no tiene como móvil o causa el lucro y en consecuencia no puede estructurarse en su enajenación una lesión enorme, ya que su adquisición no generó para la demandada un enriquecimiento y por lo tanto, tampoco puede empobrecer al vendedor. Además, como el bien no se halla en poder del comprador, porque pasó a ser un bien de uso público, no tiene cabida la rescisión por lesión enorme. Sostuvo que al celebrar el contrato de compraventa, las partes renunciaron al ejercicio de la acción resolutoria y de cualquier otra acción real de que pudieran ser titulares y por ello la demandante carece de legitimación para promover la demanda, por lo cual la misma es inepta, así como lo es por no haber atacado la promesa de compraventa -lo que significa que estuvo de acuerdo con el precio allí acordado-, sino únicamente la escritura pública que contiene el contrato de compraventa (f. 18, c. 1).

4. El 23 marzo de 2004, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Sala de Descongestión, profirió sentencia de primera instancia en la cual declaró no probadas las excepciones propuestas por la demandada, declaró

la lesión enorme en el contrato de compraventa celebrado entre la señora Graciela Camacho de Carrero y el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, celebrado el 8 de abril de 1999 por escritura pública 790 de la notaría octava de Bogotá e inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1315477 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá y condenó al Instituto de Desarrollo Urbano IDU a pagar a favor de la demandante la suma de $ 243 181 957,oo (f. 122 a 138, c. ppl.). 4.1. Esta decisión obedeció a que el a-quo consideró que la excepción de inexistencia de lesión enorme tiene íntima relación con el fondo de proceso y la de inepta demanda por no haber demandado la promesa de compraventa no está llamada a prosperar, porque la actora reclama la lesión enorme respecto del contrato de compraventa, que finalmente concretó la obligación de entregar el bien inmueble objeto del negocio jurídico y por lo tanto no era necesario demandar la promesa, que sólo contenía una expectativa de la compraventa pero no comporta en sí una obligación principal. 4.2. En cuanto al fondo del asunto, estimó que de acuerdo con las pruebas aportadas al proceso, en el presente asunto se reunieron los elementos que configuran la rescisión de la venta por lesión enorme, pues las partes celebraron el contrato de compraventa del predio de propiedad de la demandante, no renunciaron a dicha acción y el bien no se ha perdido, aunque se le haya dado la destinación como bien de uso público. 4.3. El Tribunal consideró que el negocio jurídico se hizo por valor de $ 168 065 800 sobre un predio del 1 200,47 metros, con base en el avalúo que efectuó para

la entidad demandada la Cámara de Propiedad Raíz–Lonja Inmobiliaria, donde el valor del metro cuadrado es de $ 140.000,oo, que se determinó por la afectación vial que tiene, según el Acuerdo 2 de 1980 y el Decreto 3232 de 1992, pero que la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, elaboró el 27 de febrero de 1998 otro avalúo sobre el mismo bien, en el que el precio por metro cuadrado era de $ 350.000,oo, lo que daba un valor total del predio de $ 419 804 000, razón por la cual se decretó un dictamen pericial para establecer el valor real y el precio del bien inmueble en el mes de abril de 1999, fecha en la que se protocolizó la compraventa, en el cual se concluyó que el metro cuadrado valía $ 300 000,oo y por lo tanto el valor total del predio era de $ 360 141 000,oo, lo que resulta indicativo de que el pagado a la demandante por el bien de su propiedad no fue el justo precio y estaba por debajo de la mitad del mismo, con lo que claramente se establece la lesión enorme que alega la actora. 4.3.1. Lo anterior, teniendo en cuenta que el dictamen pericial fue objetado por error grave por la demandada y el tribunal desechó tal objeción, por no encontrarla probada. 4.3.2. Manifestó el a-quo que, dado que el bien se destinó al uso público, resulta imposible la rescisión del contrato y la restitución del bien, por lo cual se decidió condenar a la entidad demandada a completar el justo precio con la deducción de

una décima parte y debidamente actualizado. 4.3.3. Por otra parte, el a-quo también tuvo en cuenta para decidir, las siguientes consideraciones: El comprador –IDUpuede considerarse que está en una posición dominante sobre el vendedor, puesto que comunica al dueño del predio que está interesado en negociar su predio y que si no lo hace será expropiado amparado en la ley (…). Para la Sala la desventaja radica en la imposibilidad del dueño del predio de cuestionar el valor impuesto por la entidad ante lo cual no le queda otro camino que acceder, pues de lo contrario se verá expuesto a un proceso de expropiación que resulta mucho más lesivo para sus intereses. Pero ese consentimiento debería estar en la tranquilidad de obtener por su predio, el valor justo, caso ante el cual no nos encontramos. La vendedora se encontró pues, en una situación apremiante, pero con el convencimiento de que por su predio se le ha pagado el justo precio.

5. Inconforme con la decisión, la parte demandada interpuso recurso de apelación, en el que solicitó la revocatoria del fallo de primera instancia para que en su lugar se nieguen las pretensiones de la demanda, pues consideró que el dictamen pericial que sirvió de base al a-quo para decidir como lo hizo es insuficiente e ineficaz y no fue valorado rigurosamente por el Tribunal, ya que en la sentencia no se expuso una valoración razonada del mismo (f. 140 y 147, c. ppl.). 5.1. Sostuvo que en el presente caso, no se estimó la competencia de los peritos designados por el tribunal a-quo, pues no consta que estén registrados como

avaluadores inmobiliarios o que formen parte de una persona jurídica autorizada por las lonjas de propiedad raíz de Bogotá, no acreditaron su experiencia, conocimientos y dedicación a la materia inmobiliaria, no se ciñeron a las normatividad relacionada con la compra de bienes inmuebles por las entidades estatales, en especial las disposiciones de las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, así como el Decreto 1420 de 1998, que señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles materia de adquisición por enajenación voluntaria. 5.2. Afirmó que el avalúo hecho por los peritos y acogido por el tribunal, no tuvo en cuenta el hecho de que el predio estaba afectado por una vía decretada y por lo tanto, sin posibilidades de ser destinado a un uso o actividad económica diferente, tampoco explica las razones por las cuales se apartó del avalúo efectuado por la Cámara de Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria para efectos de la compraventa realizada entre el IDU y la demandante, no tuvo en cuenta que no podía compararse el predio objeto de la venta con los colindantes o cercanos para calcular su valor, pues éstos no estaban afectados por la vía decretada y tenían un valor acorde con las posibilidades de su uso y finalmente, al avalúo efectuado por los peritos no se le descontó el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituyó el motivo de utilidad pública para la adquisición. Finalmente, reiteró que la destinación del bien al uso

público sí implicó que el mismo quedó por fuera de la capacidad dispositiva del IDU.

CONSIDERACIONES

I. La competencia

6. El Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora el 2 de abril de 2004, en un proceso iniciado en ejercicio de la acción relativa a controversias contractuales con vocación de segunda instancia ante esta Corporación, dado que, conforme a lo dispuesto por el artículo 132 y el artículo 265 del Código Contencioso Administrativo -modificado por el artículo 4º del Decreto 597 de 1988aplicables en el sub examine, la cuantía exigida en el año 2000 para que un asunto de esta naturaleza fuera conocido en primera instancia por los tribunales administrativos, era de $ 26 390 000 y en el presente caso, la parte actora estimó el valor de su pretensión económica en la suma de $ 130 050 000 (f. 9, c. 1).

II. Hechos probados

7. Teniendo en cuenta los medios de prueba regularmente allegados al plenario, se acreditaron los siguientes hechos, relevantes para la litis1: 1 De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 168 del Decreto 01 de 1984, en los procesos contencioso administrativos son aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil sobre la admisibilidad de los medios de prueba, la forma de practicarlas y los criterios de valoración. Los documentos aportados en copias simples por las partes serán valorados, de acuerdo con lo dispuesto por la Sala Plena de la Sección Tercera del Consejo de Estado en sentencia de unificación jurisprudencial del 28 de agosto de 2013, expediente 25022, C.P. Enrique Gil Botero, en la cual se estableció: “Por consiguiente, el criterio jurisprudencial que se prohíja

en esta providencia, está relacionado específicamente con los procesos ordinarios contencioso administrativos (objetivos o subjetivos) en los cuales las partes a lo largo de la actuación han aportado documentos en copia simple, sin que en ningún momento se haya llegado a su objeción en virtud de la tacha de falsedad (v.gr. contractuales, reparación directa, nulidad simple, nulidad y restablecimiento del derecho), salvo, se itera, que exista una disposición en contrario que haga exigible el requisito de las copias auténticas” . 7.1. En 1997, la Cámara de la Propiedad Raíz-Lonja Inmobiliaria efectuó un avalúo del bien objeto de la compraventa que se cuestiona carta valor No. 616-97, en el que determinó que el precio del mismo era de $ 140 000 el metro cuadrado, para un valor total de $ 168 065,800,oo, avalúo que fue confirmado mediante la carta valor 616 C-98 (f. 35 a 89, c. 2). 7.1.1. Así se desprende del oficio enviado por la Cámara de la Propiedad RaízLonja Inmobiliaria, con el cual le remitió al subdirector de construcciones del IDU el avalúo “carta valor 616 C-98” de junio de 1998 en el que ratificó el anterior y que contiene la siguiente descripción: solicitante: Instituto de Desarrollo Urbano IDU, obra: Intersección Avenida de las Américas –Avenida Boyacá, propietario: Graciela Camacho de Carrero, dirección: Avenida carrera 72 n.o 5 A-90, barrio Bavaria, estrato 3, en el cual se avaluó el terreno con un área de 1 200,47 M2 a $

140 000,oo el valor unitario, para un valor total de $ 168 065,800,oo y se anotó que “El avalúo se realizó teniendo en cuenta la afectación vial que tiene según el acuerdo 2 de 1980 y Decreto 323 del 29 de Mayo de 1992, condición ratificada en concepto Números RG4/98-6287 Y R4-176-98. Por lo anterior se ratifica el valor unitario. Anula y reemplaza la carta valor No. 616-97”, afectación por la cual, informa el oficio remisorio, el lote materia del avalúo no tiene otro uso que el de reserva vial y por ende, ningún potencial de desarrollo con otro uso y por eso se ratificó el precio unitario del avalúo realizado en octubre de 1997. En esta comunicación del 3 de junio de 1998, se manifestó (f. 32, c. 1 y f. 85 a 87, c. 2): “Luego de analizar el predio situado en la Carrera 72 No. 5 A-90, en dos (2) diferentes comités de avalúos de la Cámara de la Propiedad Raíz y de conocer los títulos suministrados por ustedes, en el día de hoy y durante la reunión del Consejo de Avaluadores de la entidad, se determinó ratificar el valor unitario asignado en la Carta Valor No. 616-97 de Octubre de 1997, con base en las siguientes consideraciones:

1. El predio está afectado por el Acuerdo 02 de 1980.

2. La anotación No. 3 del 10 de febrero de 1995, en el folio de Matrícula

Inmobiliaria 50C-1315477, por la cual el Registrador de Instrumentos Públicos de Santafé de Bogotá, de la Zona Centro, de Bogotá, registra el oficio 322-118 de 9 de febrero de 1995 oferta de compra del predio en mención, de ese Instituto a la señora Graciela Camacho de Carrera (sic), propietaria del predio.

3. Los oficios RGA/98-6287 y RA-176-98 de 1998, del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, conceptúan: Oficio RA-176-98: ‘que el predio No. 71D-00 de la transversal 5A está totalmente en zona de reserva vial para la construcción de la intersección de las Avenidas de la referencia y el uso del mismo es exclusivamente vial, tal como figura en el registro topográfico No. 6423C.

RGA/98-6287: ‘el predio de la referencia, está totalmente en zona de Reserva Vial para la intersección de las Avenidas Boyacá y de las Américas tal como figura en el Registro Topográfico No. 6423D y que el uso del mismo es exclusivamente vial’. 7.1.2. El 10 de julio de 1998, el presidente de la Cámara de Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria envió oficio al subdirector de construcciones del Instituto de Desarrollo Urbano IDU, cuya referencia fue la “carta valor 616 de octubre de 1997”. En esta comunicación, amplía la sustentación del avalúo de la referencia, empezando por las consideraciones de orden jurídico, en las que alude a las normas nacionales y distritales que deben ser tenidas en cuenta para establecer el valor comercial del

inmueble a adquirir: 7.1.2.1. Ley 9 de 1989, cuyo artículo 13 establece que el precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra y que el avalúo tendrá una duración mínima de 6 meses respecto de la fecha de notificación de la oferta de compra; el artículo 15, que dispone que el precio máximo de adquisición será fijado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 18, norma que indica que con el objeto de evitar el enriquecimiento ilícito, el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones tendrá en cuenta al hacer los avalúos administrativos especiales de que trata la ley, aquellas acciones o intenciones manifiestas y recientes del Estado que sean susceptibles de producir una valoración evidente de los bienes avaluados, tales como: a) La adquisición previa por parte de la entidad adquirente, dentro de los 5 años anteriores, de otro inmueble en la misma área de influencia (el subrayado es del texto original). b) Los proyectos anunciados, las obras en ejecución o ejecutadas en los 5 años anteriores por la entidad adquirente o por cualquier otra entidad pública en el mismo sector, salvo el caso en que el propietario haya pagado o esté pagando la contribución de valorización respectiva. c) El simple anuncio del proyecto de la entidad adquirente de comprar inmueble en determinado sector, efectuado dentro de los 5 años anteriores. d) Los cambios de uso, densidad y altura efectuados por el plan integral de desarrollo, si existiere, dentro de los 3 años anteriores a la orden de compra,

siempre y cuando el propietario haya sido la misma persona durante dicho periodo o, habiéndolo enajenado, haya readquirido el inmueble para la fecha del avalúo administrativo especial. 7.1.2.2. Resolución n.o 1463 del 26 de julio de 1993, por la cual se establecen los criterios, se definen los parámetros y procedimientos y se determinan la forma y presentación de los avalúos ordenados por la Ley 56 de 1981, Decreto 222 de 1983, Decreto 3444 de 1985 y la Ley 9 de 1989, resolución en cuyo artículo 16 se relacionaron los métodos de avalúos para definir los precios unitarios y los avalúos comerciales de la totalidad de un periodo: método de comparación, método de reposición y método de rentabilidad, de los que podían utilizarse uno o varios. 7.1.2.3. Ley 388 de 1997, en cuyo artículo 61 dispuso que el valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y en particular con su destinación económica. Se explicó que para determinar el valor comercial del inmueble objeto de la solicitud se estudió la reglamentación urbanística del distrito y su destinación económica, así como los parámetros establecidos en esta norma, tales como destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, viabilidad y transporte. 7.1.2.4. Acuerdo 6 de 1990 del concejo distrital, cuyo artículo 372 dispone que

toda adquisición o expropiación de inmuebles que se realice por las entidades mencionadas en la norma o por el distrito especial de Bogotá, en desarrollo de la Ley 9 de 1989, se efectuará de conformidad con los objetivos y usos del suelo establecidos en las reglamentaciones urbanísticas contenidas en el mismo acuerdo y las disposiciones que lo reglamentan. En el caso concreto, según la certificación expedida por el D.A.P.D., “el predio n.o 71D-00 de la transversal 5 A está totalmente en la zona de reserva vial para la construcción de la intersección de las Avenidas de la referencia y el USO DEL MISMO ES EXCLUSIVAMENTE VIAL, tal como figura en el registro topográfico No. 6423D”. A continuación, hizo un estudio detallado de las definiciones urbanísticas contenidas en el acuerdo, tales como uso permitido –art. 55-, zonas de uso público en desarrollos objeto de legalización, que se consideran como parte del espacio público aún sin que haya mediado cesión o entrega de las mismas al distrito, dentro de las cuales se incluyen las áreas destinadas a vías, –art. 72las zonas de reserva para constitución de futuras afectaciones en terrenos destinados a vías, estableciendo la norma que son zonas de reserva vial “la totalidad de las áreas requeridas para la ejecución del sistema vial arterial y sus anexidades” (subrayas del texto original) –art. 84-, las zonas de reserva para futuras afectaciones –art. 99-, las afectaciones que limiten o impidan la obtención de las licencias distritales de las que trata el artículo 63 de la Ley 9 de 1989, norma que establece que para los efectos de este

acuerdo “entiéndese por afectación toda restricción impuesta por el Distrito Especial de Bogotá, que limite o impida la obtención de licencias distritales de urbanización (…), de construcción, (…) por causa de una obra pública (…)” (subrayas del texto original) –art. 100y afectaciones viales –art. 129-. 7.1.2.5. Acuerdo 2 de 1980, reglamentado por el Decreto 323 del 29 de mayo de 1992, por el cual se regulan las zonas viales de uso público en lo referente a las áreas para el sistema vial general y para el transporte masivo, la red vial local de las urbanizaciones y el equipamiento vial, en el cual se define lo que es la afectación vial –art. 2y se establecen las proporciones de las áreas de cesión obligatoria de los predios afectados por vías del plan vial arterial –art. 17-. 7.1.3. A continuación, se incluyen las consideraciones de orden técnico, en las que se establece el precio, utilizando el método de comparación, para lo cual se tuvo en cuenta la oferta del sector para predios desarrollados en la norma que lo reglamenta, la situación económica del mismo sector de la construcción a esa fecha y se homogenizaron los precios de los terrenos desarrollables y de los terrenos no desarrollables por estar afectados vialmente, como es el caso del terreno en estudio; adjuntan, para los efectos, la carta valor del predio Bavaria, que fue motivo de avalúo dentro de la zona homogenizada, cuyo precio era de $ 150 000 por metro cuadrado; además se tuvo en cuenta que la propietaria del bien avaluado también lo era del predio de mayor extensión y le había sido aceptada

una solicitud de urbanismo en éste, pero que el que era objeto del avalúo estaba por fuera de la resolución de urbanismo y que con fundamento en ésta, la señora Graciela de Carrero hizo una división material de donde salieron 8 predios con sus áreas y linderos. Se explica que en escritura pública aclaratoria del loteo, incorporó a la urbanización el lote objeto del avalúo, aduciendo un olvido en su inclusión, pero nunca solicitó modificación de la resolución urbanística incluyéndolo para su respectiva reglamentación, de modo que no tiene trámite alguno ante el D.A.P.D., y por consiguiente continúa con la limitaciones que le impone el Acuerdo 2 de 1980 y el Decreto Reglamentario 323 y los oficios de planeación distrital en los que se especificó que dicho departamento se abstendrá de expedir licencias de urbanismo y construcción, por lo cual no tiene posibilidad de obtener servicios públicos, todas estas, consideraciones que se tuvieron en cuenta para fijar el precio del inmueble en $ 140 000 por metro cuadrado. 7.1.4. En este avalúo, se hizo un estudio de escrituras del bien, estableciendo que hacía parte de uno de mayor extensión que había adquirido la propietaria en 1987, del cual ya había vendido al IDU una parte; mediante escritura 2036 del 7 de junio de 1988, se aclaró la escritura de adquisición del predio de mayor extensión, para incluir la alinderación de una parte del predio que había quedado por fuera, con un área de 1 107,07 metros cuadrados y alinderado así: norte: con avenida de las

Américas; sur: 44,67 mts. Con terrenos de Inés Uribe de Mejía; oriente: en 23,41 mts., con terrenos de Graciela Camacho de C.; occidente: en 25,63 mts., con avenida Boyacá y cierra. Y que en la cláusula cuarta de esta escritura aclaratoria, expresamente se manifestó que “El predio motivo de la adición, se encuentra afectado por el Plan Vial arterial de la oreja Sur-Oriental de la intersección de la Avenida Boyacá y Américas de acuerdo al plano F-1/4-3 del D.A.P.D.”. En escrituras posteriores, se aclaró que el área del lote que es objeto del avalúo, era de 1 200,47 metros cuadrados, aunque se hicieron observaciones sobre la inconsistencia de las áreas de los lotes de propiedad de la demandante. Finalmente, anotó que la oferta de compra fue registrada, de manera que era pública su afectación y la propietaria la conocía desde la adquisición del predio y agregó, refiri