CE-25000-23-26-000-2003-00349-01(28281)-2011

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Régimen de derecho / LEY APLICABLELey vigente al momento de celebración del contrato. Decreto Ley 222 de 1983 / NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO - Contrato de derecho privado de la administración. Aplicabilidad de las normas de derecho civil comercial o laboral. / CONTRATO DE DERECHO PRIVADO DE LA ADMINISTRACION - Cláusula compromisoria / CLAUSULA COMPROMISORIA - Efecto. Competencia de la Jurisdicción Contecioso Administrativa El régimen de derecho de los contratos de arrendamiento celebrados por las partes. Muestra el acervo probatorio recaudado y valorado por la Sala que el Director del Departamento Administrativo de la Aeronáutica Civil en su calidad de representante legal del Fondo Aeronáutico Nacional suscribió dos contratos de arrendamiento de bien inmueble (números 6.783 y 7.477) el 19 de junio de 1989 y el 3 de septiembre de 1990, con el representante legal de la sociedad comercial Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda., fechas para las cuales se encontraba vigente el Decreto - Ley 222 de 1983 y por lo tanto, este estatuto les es aplicable a los mismos, pues la ley del contrato es aquella que rige al momento de su celebración, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley 153 de 1887. Así las cosas, en vigencia del Decreto ley 222 de 1983, el contrato de arrendamiento celebrado por unas de las entidades públicas sujetas a su ámbito de aplicación -entre ellas los establecimientos públicos, según el artículo 1 ibídemresultaba ser un contrato de derecho privado de la administración, por

oposición a los de derecho administrativo, en el entendido de que no estaba enlistado en el artículo 16 de dicha normativa. En efecto, ha sostenido de antiguo esta Sala que la clasificación de administrativos correspondía a aquellos que taxativamente se relacionaron en el citado artículo 16 y por ende, los que no figuraran en ese listado, entre ellos el de arrendamiento, eran considerados como contratos de derecho privado de la administración, en los cuales podía pactarse la cláusula de caducidad (artículos 17 y 60), excepto cuando se trataba de contratos de compraventa de bienes muebles y de empréstito. Precisó también la jurisprudencia que la inclusión de la cláusula de caducidad en los contratos celebrados por la administración, diferentes a los enlistados en el artículo 16 del Decreto 222 de 1983, no cambiaba la naturaleza jurídica del contrato, seguían siendo de derecho privado y les eran aplicables las normas de derecho civil, comercial o laboral, según el caso; las únicas consecuencias de incluir la cláusula de caducidad, eran el juzgamiento, por parte de la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, de las controversias que de él surgieran (parágrafo del artículo 17) y la obligación de incluir la facultad de la Administración de terminar, modificar e interpretar unilateralmente el contrato.

FUENTE FORMAL: LEY 153 DE 1887 - ARTICULO 38 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 1 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 16 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 17 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 60

NOTA DE RELATORIA: Consejo de Estado, Sección Tercera, consultar sentencia de 12 de septiembre de 1996, expediente número 10494; sentencia de 15 de marzo de 2001, expediente número 13352; sentencia de 16 de febrero de 2001, expediente número 16596. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 30 de abril de 1970

ADMINISTRACION PUBLICA - Contrato de arrendamiento / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Obligaciones por parte del arrendatario / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Régimen jurídico. Código de Comercio. No es aplicable / CLAUSULA DE CADUCIDAD - No cambia la naturaleza jurídica del contrato Importa resaltar que dentro de las obligaciones que emanan del contrato para el arrendatario, se encuentran las de usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato (art. 1996 del C.C.); velar por la conservación de la cosa arrendada (art. art. 1997 ibídem); realizar las reparaciones locativas (art. 1998 ejusdem); pagar el precio o renta convenido (arts. 2000 y ss. ídem); y restituir la cosa a la terminación del contrato (art. 2005 y ss. C.C.), obligación que será analizada más adelante en tanto es ésta la que se acusa como incumplida por parte de la arrendataria demandada. (…) Se trata de un contrato de derecho privado de la administración, pues, por no haber sido calificado por la propia ley como contrato administrativo, se enmarca en la regla general dispuesta por el inciso 2, del artículo 16 del Decreto 222 de 1983. Admite el pacto de la cláusula exorbitante de caducidad, lo

cual se deduce del parágrafo del art. 17 y del art. 60 ibídem. (…) En materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Código de Comercio no se aplicaba, por expresa previsión del estatuto de contratación vigente hasta el año de 1993. En cuanto al plazo de los contratos de arrendamiento, disponía el artículo 157 del Decreto 222, norma especial que prevalece frente a las normas del derecho privado, que no podrá exceder de cinco (5) años, tratándose de bienes inmuebles, plazo al final del cual, los contratos se deben dar por terminados, en virtud de esta causal legal. Por lo tanto, es claro que existía en el Decreto ley 222 de 1983 un régimen especial para el contrato de arrendamiento de inmuebles del Estado, independientemente de que tuvieran destinación comercial, el cual excluía la aplicación de las normas del Código de Comercio. (…). Conforme a la tipología que en el Decreto ley 222 de 1983 se estableció, los negocios jurídicos de arrendamiento del sub lite son contratos de derecho privado de la administración, con cláusula de caducidad, por cuanto ella se pactó en los mismos (cláusula décima cuarta y décima quinta); y que encontraba su regulación especial en los artículos 80 y 156 a 162 de aquel Estatuto, sin que por ello variara su naturaleza.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1996 / CODIGO CIVILARTICULO 1997 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1998 / CODIGO CIVILARTICULO 2000 Y SS / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2005 Y SS / DECRETO LEY

222 DE 1983 - ARTICULO 16 INCISO 2 / DECRETO LEY 222 DE 1983ARTICULO 17 Y PARAGRAFO / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 60 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 80 / DECRETO LEY 222 DE 1983ARTICULO 156 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 157 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 158 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 159 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 160 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 161 / DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTICULO 162

NOTA DE RELATORIA: Consultar sentencia de 21 de julio de 2005, expediente número 13920; sententencia de 24 de mayo de 2001, expediente número 12247; sentencia de 15 de marzo de 2001, expediente número 13352 y auto de 12 de julio de 2001, expediente 19870

TRANSACCION - Definición y procedencia / TRANSACCION - Negocio jurídico extrajudicial. Acto dispositivo de intereses con efectos jurídicos sustanciales / TRANSACCION - Mecanismo de solución directa de las controversias contractuales. Regido por el derecho privado / TRANSACCION - Negocio jurídico por el cual las partes terminan una contienda nacida o previenen una por nacer, haciéndose concesiones recíprocas / TRANSACCION - Medio anormal de ponerle fin a un proceso / TRANSACCION - Elimina un litigio presente o futuro / TRANSACCIONProduce efecto de cosa juzgada La Sala observa que el argumento anterior, en esencia, se concreta en la configuración de una excepción de fondo, esto es, la transacción, y que en los términos del artículo 164 del Código Contencioso Administrativo debió haberse formulado expresamente por la demandada en la contestación de la demanda, o dentro del término de fijación en lista, no es menos cierto que la disposición aludida indica que en la sentencia definitiva el juez decidirá sobre las excepciones propuestas y sobre cualquiera otra cuyo hecho en que se sustente pueda ser materia de pronunciamiento por estar debatida en el proceso. Considera la Sala que las pruebas allegadas al expediente, son suficientes para demostrar que el supuesto acuerdo entre las partes, no se constituye en un contrato de transacción, conclusión a la cual se llega con base en las siguientes reflexiones: La transacción es uno de los mecanismos de solución directa de las controversias contractuales, aunque regido por el derecho privado, en particular por el artículo 2469 del Código Civil (…) la transacción es un arreglo amigable de un conflicto surgido entre las partes, que esté pendiente de decisión judicial o que no haya sido sometido aún a ella, por medio de concesiones recíprocas, pues no hay transacción si una de las partes se limita a renunciar sus derechos y la otra a imponer los suyos. Por eso, puede ser definida la transacción como un negocio jurídico por el cual las partes terminan una contienda nacida o previenen una por nacer, haciéndose concesiones recíprocas. Desde el punto de vista procesal es un medio anormal de

ponerle fin al proceso, cuando se refiere a la totalidad de las cuestiones debatidas entre las partes del mismo o, en el evento de ser parcial, clausura el debate en relación con las pretensiones sobre las cuales haga referencia. Es decir, el artículo 2469 del Código Civil le otorga a la transacción el carácter de negocio jurídico extrajudicial, o sea, de acto dispositivo de intereses con efectos jurídicos sustanciales; y de existir un conflicto pendiente entre las partes que lo celebran, con efectos procesales de terminación del respectivo litigio, siempre que se allegue la prueba del mismo para que el juez pueda valorarlo, constatarlo y proceder a finalizar el proceso, en el entendido de que en adelante carece de objeto, porque ya no habría materia para un fallo y de fin, porque lo que se busca con el juicio y la sentencia ya se obtuvo por las propias partes, que, en ejercicio de la autonomía privada, han compuesto o solucionado directamente sus diferencias. (…) la transacción elimina un litigio presente o futuro, comporta la extinción de obligaciones e implica la determinación de los intereses contrapuestos dando certidumbre a la relación jurídica en disputa, a través de concesiones mutuas. Por eso, la transacción produce el efecto de cosa juzgada en última instancia entre las partes, sin perjuicio de que pueda impetrarse la declaración de nulidad o de rescisión, en conformidad con la ley (art. 2483 C.C.).

FUENTE FORMAL: CODIGO CONTENCIOSO - ARTICULO 164 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2469 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2483

NOTA DE RELATORIA: Consultar Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, auto de 5 de noviembre de 1996, expediente número 4546; sentencia de 22 de febrero de 1971; sentencia de 6 de mayo de 1996

TRANSACCION - Contrato consensual. No requiere solemnidades / TRANSACCION - Requisitos / TRANSACCION - Características / TRANSACCION - Celebrada por entidades públicas. Restringida / TRANSACCION - Procedencia Por regla general, la transacción es un contrato consensual (art. 1500 C.C.), es decir, tiene libertad de forma o lo que es igual no requiere de solemnidades, de manera que puede ser celebrado verbalmente o por escrito (en documento público o privado), salvo los casos expresamente señalados en la ley, como cuando afecta bienes inmuebles (arts. 12 del Decreto 960 de 1970, y 2º del Decreto 1250 de 1970), o en los procesos en curso (art. 430 C.P.C.). Además, la transacción debe reunir los requisitos generales de todo negocio jurídico (art. 1502 C.C.), y los presupuestos de validez (capacidad, objeto y causa lícitos, consentimiento exento de vicios -arts. 2476 a 2479 C.C.-, no contrariar las normas imperativas o el orden público o las buenas costumbres). Así, de conformidad con el artículo 2470 del Código Civil, la transacción requiere de la disponibilidad del derecho materia del convenio y capacidad de obrar de las partes que lo celebran y si lo hacen por conducto de apoderado, se exige que éste deba tener expresa facultad para celebrar la transacción en nombre de su poderdante (art. 2471 ejusdem) para que

pueda vincularlo y serle oponible sus efectos. En efecto, la transacción requiere que los derechos sean susceptibles de libre disposición por las partes, o sea, que verse sobre derechos e intereses de contenido particular, crediticio o personal, con una proyección patrimonial o económica y que, por lo mismo, resultan renunciables (arts. 15, 1495, 1602 del C.C.), razón por la cual no es posible, por ejemplo, transar en materia de estado civil (arts. 2472 a 2474 C.C.), o sobre derechos que no existen (art. 2475 C.C.). (…) los departamentos, los municipios y los establecimientos públicos la celebración de la transacción es restringida, pues requieren cumplir con la autorización previa, expresa y escrita de la autoridad que señala la norma, formalidad que encuentra fundamento en el interés general y el patrimonio público confiado a los agentes del Estado (arts. 1 y 2 Constitucionales); y en el principio de legalidad que gobierna las actuaciones de todas las autoridades de la República (artículos 1, 2, 3, 4, 6, 121 y 122 Constitución Política).

FUENTE FORMAL: CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 1 / CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 2 / CONSTITUCION POLITICAARTICULO 3 / CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 4 / CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 6 / CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 121 / CONSTITUCION POLITICA - ARTICULO 122 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 15 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1495 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1500 / CODIGO

CIVIL - ARTICULO 1502 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1602 / CODIGO CIVILARTICULO 2470 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2471 / CODIGO CIVILARTICULO 2472 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2473 / CODIGO CIVILARTICULO 2474 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 2475 / DECRETO 960 DE 1970ARTICULO 12 / DECRETO 1250 DE 1970 - ARTICULO 2 / CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTICULO 341 / CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTICULO 430 / CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRTIVOARTICULO 218 CONTRATACION ESTATAL - Transacción / TRANSACCION EN CONTRATACION ESTATAL - Contrato solemne no consensual / TRANSACCION EN CONTRATACION ESTATAL - Requisitos / TRANSACCION EN CONTRTATACION ESTATAL - Procedencia. Formalidades previstas en la ley / PROMESA DE CONTRATO - Pactum in contrahendo El Consejo de Estado, con base en la normativa civil, ha considerado que la transacción es un contrato y no ha dudado en la procedencia de las transacciones bajo el imperio de las normas civiles por parte de entidades estatales, con la sola diferencia de que en materia de contratación estatal el contrato es solemne y no consensual, lo que implica que la ausencia del documento escrito conlleva a que se miren como no celebrados; además debe ser suscrito por quien tenga la representación legal de la entidad, quien es el único que tiene la competencia para vincularla contractualmente y debe cumplir con las formalidades previstas en la ley

para su procedencia, entre ellas la autorizaciones de ley. (…) Encuentra la Sala que la citada acta de 7 de noviembre de 2002, no es un contrato de transacción en el que de manera legal e idónea se pueda derivar un consentimiento por parte de la entidad pública demandante para terminar extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual, dado que carece de la firma del representante legal de la entidad pública demandante, único con poder dispositivo sobre los derechos y bienes objeto de la controversia del sub lite. (…) Ni siquiera, en gracia de discusión, puede inferirse que el acta contiene un contrato preliminar o preparatorio o promesa de contrato (pactum in contrahendo), dado que la misma no contiene todos los elementos esenciales previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 15 de agosto de 1887, que modificó el artículo 1611 del Código (…) Esta situación se evidencia, verbigracia, en la omisión en particular de estipular un plazo o condición que determinara la fecha de celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, en sustitución del contrato No. 6763 de 1989. (…) tampoco se observa en la suscripción de ese documento que se hubiese cumplido con la formalidad de la autorización previa, expresa y escrita (condicio iuris) (…) de manera que no es posible, también por este aspecto, entender que se trata realmente de una transacción. Así las cosas, descarta la Sala el argumento esgrimido por la demandada en cuanto que el documento denominado acuerdo para solución de diferencias de fecha 2 de noviembre de 2002 tenga la naturaleza y carácter de contrato o negocio jurídico de transacción sobre las pretensiones que

ahora se invocan y que de lugar a la terminación del proceso (…) NOTA DE RELATORIA: Consultar sentencia de 16 de marzo de 1998, expediente número 11911 y sentencia de 29 de noviembre de 2006, expediente número 16855

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1502 - CODIGO CIVILARTICULO 1611/ CODIGO CIVIL - ARTICULO 2470 / CODIGO CIVILARTICULO 2471 / LEY 153 DE AGOSTO 15 DE 1887 - ARTICULO 89

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Renovación / TACITA RECONDUCCIONConfiguración / CONTRATACION PULICA - Contrato de arrendamiento / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Por su carácter solemne la tácita reconducción no procede Sostiene la recurrente que al continuar el arrendatario, con beneplácito del arrendador, pagando los cánones de arrendamiento, debe entenderse que los contratos de arrendamiento pactados fueron renovados, en los términos del artículo 2014 del Código Civil (…) la denominada figura de la tácita reconducción, se refiere a que luego de terminado el contrato de arrendamiento por cualquier razón -como por cumplimiento del plazo convenido-, el arrendatario continúe usando y gozando de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador y se presenta: (i) cuando las partes lo acuerden expresamente, pues una vez expirado el plazo del contrato, el arrendador tendrá derecho a exigir la restitución de la cosa cuando quiera; y (ii) tratándose de bienes inmuebles, cuando una vez expirado el

contrato, el arrendador conserve la cosa y haya pagado con el beneplácito del arrendador la renta correspondiente a un período posterior, o las partes hayan ejecutado actos de los cuales se desprenda en forma inequívoca su voluntad de continuar con el contrato. La renovación no es una prórroga del contrato, sino que deriva en la celebración de un nuevo contrato, con las mismas condiciones del anterior, excepto en su duración que será por tres meses, si se trata de un bien urbano o hasta el término necesario para que puedan recogerse los frutos si se trata de uno rústico. (…) Dentro de las exigencias que establece el Decreto 222 de 1983, se encuentra aquella prevista en el artículo 157 y relativa a la duración de los contratos (…) norma imperativa frente a la cual no puede aceptarse que a la terminación de los contratos de arrendamiento del sub lite, la recepción por parte de la Aeronáutica Civil de las sumas de dinero por los cánones de arrendamiento por los meses posteriores en que ha continuado Parking International Ltda. detentando los bienes objeto de los mismos, se constituya una manifestación tácita de prórroga del contrato y menos aún durante los períodos subsiguientes a los plazos límites señalados en la disposición. (…) tampoco puede ser de recibo la aplicación del artículo 2014 del Código Civil, para entender que los contratos de arrendamiento fueron renovados al recibir con beneplácito la Aeronáutica Civil los valores correspondientes a los cánones de arrendamiento durante estos años posteriores al vencimiento de los mismos, dado que las normas del Código Civil sólo resultan aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados por la

Administración en aquellos aspectos no regulados por el Decreto 222 de 1983. (…) en la contratación pública en vigencia del Decreto 222 de 1983 y por su carácter solemne, en el que se requiere la formalidad escrituraria para la existencia y nacimiento de los contratos de arrendamiento, no es posible la configuración de la renovación o tácita reconducción de estos negocios jurídicos de que trata el artículo 2014 del Código Civil.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 2014 / DECRETO 222 DE 1983ARTICULO 156 / DECRETO 222 DE 1983 - ARTICULO 157

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Servicios públicos / SERVICIOS PUBLICOS - Costo independiente del canon de arrendamiento / PAGO DE SERVICIOS PUBLICOS - Incumplimiento. Causal para pedir la terminación del contrato de arrendamiento En los contratos de arrendamiento, los servicios públicos, por ejemplo, de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, teléfono, aseo y recolección de basura, implican un costo independiente del canon de arrendamiento a cargo de la parte que asuma la obligación de pago de los mismos en el respectivo contrato. Si la parte que asume esta obligación la incumple y como consecuencia de ello las empresas prestadoras de los servicios proceden a su desconexión, de suerte que se priva al inmueble de tales servicios, es claro que la otra parte que se ve perjudicada del goce cabal del predio puede pedir la terminación del contrato de arrendamiento y que se le reparen los perjuicios que en tales circunstancias se le causen. (…) se encuentra acreditado y es un hecho que acepta la demandada que

incurrió en mora en el pago de los servicios públicos, con independencia de que luego hubiese cesado la misma mediante la cancelación de la deuda junto con los intereses previstos en estos casos en la ley; siendo pertinente señalar que de todas maneras se presentó un incumplimiento de las obligaciones de la sociedad arrendataria renuente en restituir los bienes materia de los contratos de arrendamientos cuyo plazo expiró. Debe precisarse que una es la mora de la obligación y otra el incumplimiento tardío o con retardo de la misma, como arriba se anotó, y que asumir las consecuencias de la mora no comporta necesariamente que el cocontratante tenga que continuar ligado contractualmente con el otro que fue incumplido, impidiéndosele solicitar por los cauces legales la terminación del vínculo. Ahora, pese a que la presente litis se sustenta fundamentalmente en la causal de vencimiento del plazo contractual, ante la imposibilidad legal de continuar prorrogándose y no haberse renovado los contratos de arrendamiento, de conformidad con lo consagrado en el Decreto 222 de 1983, es evidente que el incumplimiento en el pago de los servicios públicos constituye una razón adicional -aunque no principalpara la prosperidad de las pretensiones, en tanto ya la sola demostración de la primera causal es suficiente para acceder a las súplicas de la demanda. En efecto, esa situación representa de todos modos un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario en mora de restituir el bien por haber expirado el plazo de ejecución, lo cual genera una mayor incertidumbre en la relación de las partes del fenecido contrato.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1602 Y SS / CODIGO CIVILARTICULO 1608 / DECRETO 222 DE 1983

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION B

Consejera ponente: RUTH STELLA CORREA PALACIO

Bogotá D.C., veintiocho (28) de febrero de dos mil once (2011) Radicación número: 25000-23-26-000-2003-00349-01(28281)

Actor: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONAUTICA CIVIL

Demandado: PARKING INTERNATIONAL LTDA.

Referencia: ACCION CONTRACTUAL - RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO Atendiendo la prelación dispuesta por la Sala en providencia de 6 de abril de 2009, se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia 25 de marzo de 2004, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección A, en la que se accedió a las súplicas de la demanda presentada por la Unidad Administrativa Especial de la

Aeronáutica Civil, en la cual resolvió: “PRIMERO: Declárase terminado el contrato de arrendamiento No. 6.763 de 1989 celebrado el 19 de junio de 1989 entre el Fondo Aeronáutico Nacional y Parqueaderos Internacional Parking LTDA., respecto del inmueble perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos, ubicado en Bogotá, Cundinamarca, aeropuerto el Dorado (área descubierta utilizada como parqueadero), alinderado como se relaciona en el contrato. “SEGUNDO: Declárase terminado el contrato de arrendamiento No.

7.477 de 1990 celebrado el 03 de septiembre de 1990 entre el Fondo Aeronáutico Nacional y Parqueaderos Internacional Parking LTDA., respecto del inmueble perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos, ubicado en Bogotá, Cundinamarca, aeropuerto el Dorado (área descubierta utilizada como parqueadero), alinderado como se relaciona en el contrato. “TERCERO: Ordénase al arrendatario - Parqueaderos Internacionales Parking International LTDA-, que dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia restituya a la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica, los inmuebles relacionados en los ordinales primero y segundo de esta providencia. “CUARTO: En caso de incumplimiento de la orden anterior, para llevar a cabo la diligencia de lanzamiento COMISIONESE al señor Inspector de Policía - Rde la Zona Nueve Fontibón (Calle 25 No.99-22) de esta ciudad. Por Secretaría de Sección, líbrese el respectivo exhorto junto con los insertos del caso. La parte demandante suministrará las expensas necesarias para la efectividad de esta sanción. “QUINTO: Condénese a la parte demandada al pago de las costas procesales. Liquídense por Secretaría.” La sentencia apelada, previo el estudio correspondiente, será confirmada, por los motivos que se expondrán en la parte considerativa.

I. ANTECEDENTES

1. Las pretensiones El 7 de julio de 2003, por intermedio de apoderado judicial a través del proceso

abreviado de restitución de tenencia, la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civil formuló demanda contra la sociedad Parking International Ltda., con las siguientes pretensiones: 1.1. Que se declare la terminación de los contratos de arrendamiento Nos. 6.763 de fecha 19 de junio de 1989 y 7.477 de fecha 3 de septiembre de 1990, suscritos entre el Departamento Administrativo de la Aeronáutica Civil - hoy Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civilcomo arrendadoray Parking International Ltda. - como arrendataria-, por vencimiento del plazo contractual y mora en el pago de los servicios públicos, respecto del período comprendido entre los meses de octubre de 2002 a enero de 2003, referidos a los inmuebles con una extensión de 7.663,33 M2 y 3.383,50 M2, respectivamente, localizados en el Aeropuerto el Dorado de la ciudad de Bogotá D.C., e identificados y alinderados en los citados contratos. 1.2. Que, en consecuencia, se ordene la desocupación y entrega a la demandante de los inmuebles referidos. 1.3. Que de no efectuarse la entrega, dentro de la ejecutoria de la sentencia, se comisione al funcionario correspondiente para que practique diligencia de lanzamiento.

2. Los fundamentos de hecho Los hechos narrados en la demanda son, en resumen, los siguientes: 2.1. Que mediante contrato número 6.673 de 19 de junio de 1989, la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civil entregó a título de arrendamiento, a

la sociedad de Parqueaderos Internacionales - Parking - International Ltda., un área de 7.663,33 M2 perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos y localizado en el Aeropuerto el Dorado de la ciudad de Bogotá D.C., para ser destinado como parqueadero de vehículos y serviteca para cambio de aceites, sincronización, balanceo y alineación de los mismos, con un plazo de cinco (5) años -contados a partir de su entrega el 27 de diciembre de 1989y un canon mensual de $960.540,oo M/cte. 2.2. Que mediante contrato número 7.477 de 3 de septiembre de 1990, la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civil entregó a título de arrendamiento, a la sociedad de Parqueaderos Internacionales - Parking - International Ltda., un área de 3.383,50 M2 perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos y localizado en el Aeropuerto el Dorado de la ciudad de Bogotá D.C., para ser destinado como aparcadero de vehículos y módulo de servicio valet, con un plazo de tres (3) años -contados a partir de su entrega el 13 de junio de 1991y un canon mensual de $768.048,oo M/cte. 2.3. Que la sociedad Parking International Ltda. a la fecha de presentación de la demanda ha incumplido la obligación de hacer entrega de las áreas objeto de los mencionados contratos, cuyos plazos de ejecución de tres (3) y (5) cinco años eran improrrogables a la luz del Decreto 222 de 1983 y como no fueron renovados se terminaron por agotamiento del término estipulado, lo que significa que los

vínculos obligaciones contractuales dejaron de subsistir. 2.4. Que a la anterior conducta incumplida de la arrendataria se suma la mora en que incurrió como consecuencia de la suma que dejó de pagar por $1.100.311 M/cte. por concepto de servicios públicos de las correspondientes áreas que fueron arrendadas, desde el 16 octubre de 2002 hasta el 31 de enero de 2003, la cual no se puede eximir así ya hubiese cancelado esa deuda.

3. Fundamentos de derecho Fundamentó la actora la demanda en lo dispuesto por los artículos 1996 y ss. del Código Civil; Ley 56 de 1985; artículos 20, 75, 76, 77, 83, 424 y concordantes del Código de Procedimiento Civil, y el Decreto 222 de 1983. A juicio de la actora, los contratos se rigen por el derecho público y no les resulta aplicables lo dispuesto en el artículo 518 del Código de Comercio, por cuanto riñe con lo prescrito en el artículo 158 del Decreto ley 222 de 1983, en cuanto que los contratos de arrendamiento no constituyen acto de comercio, y con el artículo 157 ibídem que consagra que la duración de este tipo de contratos no podrá exceder de cinco (5) años, prohibiendo expresamente su prórroga.

4. Trámite de la admisión y traslado de la demanda En auto de 13 de marzo de 2003 el Tribunal a quo admitió la demanda de restitución de bien inmueble y ordenó las notificaciones personales al Agente del Ministerio Público y a los demandados.

5. La oposición de la demandada Previa notificación personal el 19 de agosto de 20