CE-63001-23-31-000-2007-00014-01-2014

PRECIO INDEMNIZATORIO DE INMUEBLE SUJETO A EXPROPIACION ADMINISTRATIVA – Parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos La actora, indica que no se identificó en debida forma el predio, esto es, que no se actualizaron los linderos del inmueble. En este sentido y de una lectura detallada de las memorias y del acto de expropiatorio se encuentra que sí se cumplió con dicha carga. Así pues, no se puede predicar quebrantamiento alguno y mucho menos aún cuando en su argumento de inconformidad se limita a enunciar la falta de identificación y actualización del predio, pero sin precisar las razones por las cuales lo afirma y sin que del avalúo y acto expropiatorio se desprenda tal circunstancia. La misma suerte corre el cargo relativo al aspecto económico del inmueble, lo anterior teniendo en cuenta que se analizó la utilización del mismo, su situación en relación con la actividad edificadora de la zona catalogada como regular – baja y el comportamiento de la oferta y la demanda que se consideró como ninguna. Igualmente, se advierte que contrario a lo afirmado por la actora la proyección económica del bien inmueble en lo atinente al precio indemnizatorio no puede ser determinante en procesos valuatorios por cuanto lo que se evita es la especulación y el alza de precios en la zona, esto en contravía del interés general y la protección del patrimonio público. Finalmente, y en cuanto a la aplicación de los métodos de comparación o de mercado para la valoración comercial del bien, y de costo de reposición para el avalúo del valor total de la construcción, que según la actora hizo que “los predios del mismo sector fueron avaluados por un valor

mayor”, la Sala no encuentra que exista irregularidad en su aplicación toda vez que del plenario no se puede desprender tal conclusión. Por el contario, la Sala considera que la Lonja cumplió la normativa que regula la materia y observó tanto el derecho a la igualdad de los demás propietarios de la zona como el principio de igualdad de todos ante las cargas públicas.

FUENTE FORMAL: DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 20 / DECRETO 1420

DE 1998 – ARTICULO 21 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 22 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 24 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 25 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 26 / RESOLUCION 762

DE 1998 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 61 PARAGRAFO 1

DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE EN PRECIO INDEMNIZATORIO – Para que tenga lugar su reconocimiento, el demandante debe probar que tales perjuicios se dieron con motivo de la expropiación De manera particular, esta Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación por vía administrativa y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se

presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción. En tal sentido, para la Sala es claro que, en el caso de autos, correspondía a la actora probar que el valor comercial del inmueble calculado por la Lonja de Propiedad Raíz del Quindío, no se encuentra ajustado a los parámetros y criterios expuestos en el Decreto 1420 de 1998 y que, por tanto, no indemnizaba de manera justa y plena los perjuicios causados con la expropiación. Para que pueda haber restablecimiento del derecho, es esencial que el demandante acredite en el proceso el lucro cesante dejado de percibir y, aquel cuya ocurrencia tenga la viabilidad de presentarse en el futuro. Además, es necesario que el agravio o daño causado por la expropiación, sea cierto y exista un nexo de causalidad entre éste y la decisión administrativa, pues la simple suposición no puede dar lugar a la indemnización solicitada, tal como bien lo argumenta la providencia antes transcrita.

NOTA DE RELATORIA: Carácter justo y pleno de la indemnización expropiatoria, Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 26 de julio de 2012, Rad. 200300977, MP. Marco Antonio Velilla Moreno; Presunción legal de avalúo, Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509,

MP. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejero ponente: MARCO ANTONIO VELILLA MORENO

Bogotá, D.C., diez (10) de julio de dos mil catorce (2014) Radicación número: 63001-23-31-000-2007-00014-01

Actor: MARIA EUGENIA ACOSTA DE FARFAN

Demandado: MUNICIPIO DE ARMENIA

Referencia: APELACION SENTENCIA – ACCION DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de 12 de agosto de 2010 proferida por el Tribunal Administrativo del Quindío, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

I.- ANTECEDENTES

I.1. La demanda. A través de apoderado judicial, la señora María Eugenia Acosta de Farfán instauró ante el Tribunal Administrativo del Quindío demanda de nulidad y restablecimiento del derecho para que se declare la nulidad de las Resoluciones 991 de 12 de julio de 2006 y 1219 de 8 de septiembre de 2006, expedidas por el Municipio de Armenia, por medio de las cuales se determinó “que la expropiación de un inmueble afectado por el plan vial se hará por vía administrativa”, y se declaró “la expropiación por vía administrativa de un inmueble ubicado en la carrera 12 No. 10 – 68 Barrio Buenos Aires del Municipio de Armenia Quindío” respectivamente, así como la nulidad absoluta de las anotaciones No. 10 de julio 25 de 2006 sobre la matrícula inmobiliaria 280-21817, realizada como medida cautelar de oferta de compra en bien urbano por parte del Municipio de Armenia a la parte actora y 11

de 20 de octubre de 2006 sobre matrícula inmobiliaria 280-21817 – modo de adquisición “expropiación por vía administrativa”. Igualmente, se declare la nulidad de la Resolución 1275 de 28 de septiembre de 2006 expedida por el Municipio de Armenia “por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición” que confirmó en todas sus partes la Resolución 1219 de 8 de septiembre de 2006. I.2. Los hechos Manifiesta que en virtud de las facultades otorgadas por el Acuerdo 002 de 1999 expedido por el Concejo Municipal de Armenia, el Alcalde de la localidad, mediante Resolución 575 de mayo 23 de 2006, declaró las condiciones de urgencia para adelantar expropiación por vía administrativa de los terrenos afectados por el plan vial de la ciudad, entre los cuales se encontraban los predios ubicados en la Carrera 11 entre calles 18 y 10. Indica que el Municipio de Armenia, mediante oficio DAJ-958 de 16 de junio de 2006 comunicó a la actora el avalúo AL-371-2006 de 12 de junio del mismo año, efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz, el cual arrojó como resultado el valor de nueve millones novecientos sesenta y seis mil pesos ($9.966.000), dictamen objetado y, una vez revisado por la entidad avaluadora, confirmado mediante oficio DAJ-1109 de 6 de julio de 2006, decisión objeto de recurso de reposición y apelación, denegados a través de oficio DAJ-1139 de 11 de julio de 2006.

Asevera que se erró en el método y en cuanto el metro cuadrado concedido al predio de su propiedad no se “compadece” con el valor de los precios de los predios vecinos, esto como quiera que aquél es muy inferior a los demás valores. Anota que mediante la Resolución 1219 de 8 de septiembre de 2006, se declaró la expropiación por vía administrativa del inmueble cuya propiedad manifiesta tener la parte actora, otorgándose como valor indemnizatorio el referido líneas atrás, sin embargo precisa que conforme a las diferentes peticiones presentadas por él, el Municipio no informó las circunstancias y condiciones que lo condujeron a realizar la referida expropiación. Indica que el proceso de expropiación se adelantó sin audiencia de las objeciones propuestas aunado a la presión que ejercían funcionarios del Municipio, quienes según el actor atemorizaban a los moradores del sector con la maquinaria pesada con que trabajaban, razón por la cual los condujo a aceptar las negociaciones contrarias a sus intereses. I.3. Las normas violadas y concepto de violación Señala como violadas los artículos 1, 2, 3, 4, 6, 13, 23, 29, 51, 58, 59, 90, 121, 122, 123, 209, 313 y 315 de la Constitución Política; 1 de la Ley 136 de 1994; 50, 75 y 158 del C.C.A.; Ley 388 de 1997 que modificó la Ley 9 de 1989; Acuerdos 62 de 1995, 001 y 002 artículo 3 de 1999 y 006 de 2004 proferidos por el Concejo Municipal de Armenia, Resolución 575 de 2006 expedida por el Alcalde Municipal

de Armenia; Decreto 1420 de 1998 y Resolución 762 de 23 de octubre de 1998 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En el concepto de violación resalta que el quebrantamiento de sus derechos por parte del Municipio de Armenia, genera desconcierto con el trámite de expropiación que por vía administrativa adelantó para su inmueble ubicado en la en la (sic) Carrera 12 No. 10-68, Barrio Buenos Aires de Armenia Quindío con ocasión a la vulneración de las disposiciones citadas, lo anterior en razón a la omisión del reconocimiento y pago total de daños y perjuicios causados. Además, precisa que no se le protegió el derecho a la dignidad humana, en cuanto al derecho a la igualdad indica que se quebrantó toda vez que se le avaluó su predio en forma inferior el m2 respecto de los otros inmuebles que lo colindan (fl. 17 Cdno. 1.). I.4. Contestación del Municipio de Armenia El ente territorial contestó la demanda oponiéndose a todas y cada una las pretensiones formuladas, al efecto afirma que no es cierto la señalado por la actora por cuanto se dio aplicación a la figura de la expropiación por vía administrativa y no por la vía jurisdiccional, dando aplicación al artículo 67 de la Ley 388 de 1997 y al avalúo comercial dado por la Lonja de Propiedad Raíz del Quindío, siendo ésta la autoridad competente para el efecto, que comprende el precio indemnizatorio del inmueble. I.5. Intervención del Ministerio Público El agente del Ministerio Público menciona que no obra prueba que desvirtúe la

presunción de legalidad de los actos administrativos acusados, que los mismos no vulneraron el debido proceso de la actora quien tuvo la oportunidad de interponer el recurso de reposición único para controvertir la Resolución de expropiación. Anota que los procedimientos para la consecución de los terrenos requeridos para la construcción de la Avenida Ancizar López se ajustaron al ordenamiento jurídico, resaltando el soporte de los peritos expertos conocedores del sector y de los terrenos a intervenir, quienes conceptuaron conforme a los parámetros que regulan la materia. II.-LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo del Quindío negó las pretensiones de la demanda, con base en los siguientes argumentos: En relación con los cargos referidos a aspectos procedimentales, la actora señala que son dos i) que no se haya resuelto el recurso de reposición interpuesto y ii) que no se haya dado trámite a las impugnaciones formuladas contra el avalúo. Frente al primero y luego de un análisis extenso se concluyó que contra la Resolución 991 de 12 de julio de 200 no procedía el recurso reposición, tal y como se desprende de la ley 388 de 1997. En cuanto a la segunda, la declara improcedente por cuanto la Resolución 762 de 1998 la contempla para quien solicita el avalúo, esto es para el Municipio de Armenia no para la recurrente. En lo atinente al cargo referido al precio indemnizatorio, señaló que quedó demostrado que de ninguna manera se quebrantó el procedimiento establecido y mucho menos lo dispuesto en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución IGAC 762 del mismo año, se identificó plenamente el inmueble, las encuestas no fueron

determinantes en el proceso y no se demostró que no fueran aplicados en debida forma los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición para avalúo de la construcción. Finalmente, aseveró que si bien es cierto que la Administración Municipal de Armenia se limitó a reconocer como precio indemnizatorio el avalúo comercial determinado por la Lonja de Propiedad Raíz del Quindío, sin embargo de acuerdo con la Ley 388 de 1997 y la jurisprudencia, la indemnización por la expropiación no sólo se limita al avalúo comercial del inmueble. Aclaró que el avalúo comprendió y comprende todos los perjuicios que se causaron con el daño (expropiación) incluyendo los morales que puedo haber sufrido el expropiado. Concluyó que no se acreditó irregularidad en el avalúo comercial realizado por la Lonja que permita inferir que dicho precio no responde a la indemnización integral, como lo ha sostenido la Corte Constitucional, aunado a lo anterior, dijo que la parte accionante no cumplió con la carga de demostrar daños adicionales a los indemnizados. III-. FUNDAMENTOS DEL RECURSO El apoderado de la señora MARÍA EUGENIA ACOSTA DE FARFAN interpuso en tiempo recurso de apelación contra la sentencia del Tribunal Administrativo del Quindío, alegando que: Señala que se quebrantaron las siguientes disposiciones: los artículos 1, 2, 3, 4, 6, 13, 23, 29, 51, 58, 59, 82, 90, 121, 123, 209 y 315 de la Constitución Política, Ley 136 de 1994, artículo 1º de la Ley 388 de 1997 que modifica la Ley 9ª de 1989,

Código Contencioso Administrativo artículos 50, 75 y 158, así mismo los Acuerdos 001 y 002, artículo 3º de 1999, Acuerdo 0006 del Alcalde de Armenia, Decreto 1420 de 1998 y las Resoluciones 0762 de 23 de octubre de 1998 y 00149 de 2002, derogadas por la 620 de septiembre 23 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Asimismo, precisa que se desconoció el artículo 58 de la Constitución Política que garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. Dice que en su inciso 4º, modificado por el Acto Legislativo 001 de julio 30 de 1999, establece que “por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa administrativa, incluso respecto del precio”. Indica que el fallo que se ataca desconoció los derechos consagrados en el precitado artículo, toda vez que la suma decretada como valor indemnizatorio no alcanza a reparar plenamente los daños derivados de la expropiación. Además que los actos censurados desconocieron lo dispuesto en el artículo 21, numeral 2º del Pacto de San José, por cuanto la indemnización “no es justa”, violando asimismo el artículo 459 de Código de Procedimiento Civil, en cuyo texto se dispone que en los casos de expropiación, el valor de la indemnización debe tener

un carácter reparatorio y no simplemente compensatorio. Recuerda las decisiones de la H. Corte Constitucional la cual se ha pronunciado en múltiples oportunidades sobre el tema considerando que la posibilidad de la indemnización de un daño antijurídico se origina en una actividad lícita del Estado armonizada con el principio de solidaridad e igualdad, lo cual ha servido de fundamento teórico al régimen conocido como de daño especial, basado en el principio de igualdad de todos ante las cargas públicas. En efecto, comenta que si la Administración ejecuta una obra legítima de interés general pero no indemniza a una persona o grupo de personas individualizables a quienes se ha ocasionado un claro perjuicio con motivo de una obra, entonces desconoce dicho principio. Asevera que cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferir una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado. Precisa que en ese sentido se encuentra el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y el Ciudadano de 1789, que establece de manera tajante y asertiva que “siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización”. Igualmente, comenta se encuentra la Convención Europea de Derechos Humanos, artículo 1º del primer Protocolo adicional en donde se consagra que

“toda persona física o moral tiene el derecho al respeto de sus bienes. Nadie puede ser privado de su propiedad, más que por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la ley y los principios generales del Derecho Internacional”. En la misma línea anota que el Pacto de San José, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado “bloque de constitucionalidad”, prevé en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado: “Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas en la ley”. Lo cual significada, en su entender, que el valor que se determine con esa finalidad, debe ser comprensivo de todas las oblaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Partiendo de dichas consideraciones, insiste en que la Corte Constitucional precisó que el quantum de la expropiación debe abarcar además del valor del bien expropiado los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado”.

Observa que lo anterior explica por qué el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en el cual regula el proceso contencioso administrativo especial de expropiación por vía administrativa, establece textualmente que “con el fin de obtener su nulidad y restablecimiento lesionado o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido” (…) “no podrá controvertir los motivos de utilidad pública o de interés social, pero sí lo relativo al precio indemnizatorio”. Finalmente, cita las sentencia C-1074 de 2002 y C-476 de 2007 relativas a la indemnización por expropiación. V-. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Mediante auto de veintiséis (26) de noviembre de 2012 (fl. 8, cdno. ppal), se corrió traslado a las partes y al Ministerio Público para que en el término de diez (10) días presentaran sus alegatos de conclusión, vencido el plazo tanto las partes como el Ministerio Público guardaron silencio. VI-. CUESTIÓN PREVIA En el escrito de apelación, la parte recurrente solicita que de conformidad con el artículo 214 del C.C.A., se ordene la práctica de un nuevo avalúo y se allegue copia auténtica de las memorias del avalúo AL-367-2006 practicado el predio ubicado en la carrera 12 No. 11 -24, Barrio Buenos Aires - diferente al que se analiza en el caso de autos, esto es, carrera 12 No. 10 – 68 Barrio Buenos Aires -. Sobre la posibilidad de decretar pruebas en el trámite de segunda instancia, el artículo 214 del C.C.A. dispone:

“ARTICULO 214. PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA. Cuando se

trate de apelación de sentencia, las partes podrán pedir pruebas, que se decretarán únicamente en los siguientes casos:

1. Cuando decretadas en la primera instancia, se dejaron de practicar sin culpa de la parte que las pidió, pero sólo con el fin de practicarlas o de cumplir requisitos que les falten para su perfeccionamiento.

2. Cuando versen sobre hechos acaecidos después de transcurrida la oportunidad para pedir pruebas en primera instancia, pero solamente para demostrar o desvirtuar estos hechos.

3. Cuando se trate de documentos que no pudieron aducirse en la primera instancia por fuerza mayor o caso fortuito o por obra de la parte contraria.

4. Cuando con ellas se trate de desvirtuar los documentos de que trata el numeral anterior.

Teniendo en cuenta la disposición transcrita y que las dos pruebas que se solicitan no cumplen con los supuestos allí establecidos, por cuanto se trata de practicar un nuevo avalúo y aportar uno documentos nuevos al proceso en contravía del derecho de defensa y contradicción, para la Sala no es posible acceder a la misma. VII-. CONSIDERACIONES DE LA SALA VII.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA A RESOLVER El recurrente, la señora MARÍA EUGENIA ACOSTA DE FARFÁN, en su escrito de apelación afirma que el motivo de inconformidad con la sentencia de instancia radica en que i) el precio indemnizatorio reconocido por el ente territorial no se ajusta al valor comercial que tenía el inmueble expropiado, además que ii) el mismo no contempló el daño emergente y lucro cesante. Corresponde, entonces a la Sala, de acuerdo con las prescripciones del inciso 1º

del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión del artículo 267 del Código Contencioso Administrativo, determinar si se infringieron los Decretos 1420 de 1998 y la Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, y lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 388 de 1997, artículos 2º, 23 y 24 del Decreto 1420 de 1998 y Resoluciones 762 de 1998 y 149 de 2002. Por la misma razón, teniendo en cuanta la disposición en comento y atendiendo al derecho fundamental al debido proceso y el principio de congruencia, la Sala no se pronunciará sobre el incumplimiento del trámite del proceso de expropiación consagrado en la Ley 388 de 1997.

VII.2. EL CASO CONCRETO

I. El precio indemnizatorio reconocido por el ente territorial, en su entender, no se ajusta al valor comercial que tenía el inmueble expropiado.

La recurrente señala que el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz del Quindío no se ajustó al método y parámetros establecidos en el Decreto 1420 de 1998 y las Resoluciones 762 de 1998 y 149 de 2002 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, debido a que como lo precisó con claridad el a-quo: “no se actualizaron los linderos del inmueble, no se tuvo en cuenta la proyección económica del inmueble teniendo en cuenta el proyecto vial que iniciaría el Municipio, no se aplicó en forma correcta el método o de mercado para la valoración del inmueble, ni se soportó, demostró o probó el costo de reposición aplicado para el avalúo de

la construcción, por lo que los predios del mismo sector fueron avaluados por un valor mayor en comparación con el de la demandante”. Para resolver, la Sala estima pertinente transcribir lo dispuesto por dichas normas en relación con los parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos.

DECRETO 1420 DE 1998

(julio 24) por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. (…) Capítulo cuarto De los parámetros y criterios para la elaboración de avalúos Artículo 20º.- El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación. Artículo 21º.- Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial:

1. La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo.

2. La destinación económica del inmueble.

3. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad

horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.

4. Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos.

5. Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarán en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial.

6. Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.

7. Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien. Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con

los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido.

8. La estratificación socioeconómica del bien.

Artículo 22º.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:

A. Para el terreno

1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma

2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección

3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio

4. Tipo de construcciones en la zona

5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte

6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.

7. La estratificación socioeconómica del inmueble

B. Para las construcciones:

1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente

2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados

3. Las obras adicionales o complementarias existentes

4. La edad de los materiales

5. El estado de conservación física

6. La vida útil económica y técnica remanente

7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido

8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.

C. Para los cultivos: La variedad

1. La densidad del cultivo

2. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo

3. El estado fitosanitario

4. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado. (…) Artículo 24º.- Para calcular el daño emergente en la determinación del valor del inmueble objeto de expropiación, según el numeral 6 del artículo 62 de la Ley 388 de 1997, se aplicarán los parámetros y criterios señalados en este Decreto y en la resolución que se expida de conformidad con el artículo anterior.

Artículo 25º.- Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto (…). Artículo 26º.- Cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine”. Por su parte y en lo atinente a los métodos de valoración, esto es, al de comparación o de mercado y el de costo de reposición, la Resolución 762 de 1998, aplicable al caso por ser la norma vigente al momento de la expedición de los actos, establece: RESOLUCIÓN 762 DE 1998 (Octubre 23) Derogada por el art. 38, Resolución del I.G.A.C. 620 de 2008

"Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997". (…)

RESUELVE:

CAPÍTULO I Definiciones ARTÍCULO 1º Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (…) ARTÍCULO 3º Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle l