CE-66001-23-31-000-2000-00294-01(28078)-2014

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Accede parcialmente. Caso solicitud de declaratoria de existencia e incumplimiento de contrato de arrendamiento / EXISTENCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Declara probada / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO - Niega. No se configuró / PÉRDIDA DE OPORTUNIDAD - Pretensión indemnizatoria: Niega [L]as probanzas recaudadas, y que atrás se reseñaron, permiten concluir que como el contrato de arrendamiento que habían celebrado las Empresas Públicas Municipales de Santa Rosa de Cabal y el señor (…) sobre el local comercial No. 033 era parte integrante del establecimiento de comercio de propiedad del arrendatario, al haberse embargado, secuestrado y rematado ese establecimiento, el rematante adquirió en la subasta no sólo el derecho de dominio sobre ese bien mercantil sino también el derecho a proseguir como arrendatario del local comercial en el que estaba instalado y asentado el establecimiento de comercio que fue materia de la almoneda (…). Siendo esto así, a la administración municipal no le quedaba otro camino, tal como lo hizo, que cumplir con la orden del juez consistente en tener al rematante, en lo sucesivo, como arrendatario del local comercial No. 033 (…). Ahora, el hecho de que la administración municipal haya celebrado el 22 de mayo de 1998 con los aquí demandantes un contrato de arrendamiento sobre el local comercial No. 033, en este caso no da lugar a indemnización alguna en favor de los arrendatarios y en este proceso actores porque, en primer lugar, según lo narra el secuestre, en el local comercial donde

estaba instalado el establecimiento de comercio siempre estuvo el ejecutado y sólo hasta el 18 de diciembre de ese año es que aparece en ese lugar el señor [demandante], narración esta que desvirtúa lo aseverado en la demanda y lo dicho en el contrato de arrendamiento en el sentido de que la administración les entregó el local comercial, y por consiguiente si la arrendadora no hizo la entrega de la cosa arrendada sólo se puede pretender la indemnización por la falta de entrega si esa imposibilidad no era conocida por el arrendatario (Inciso segundo del artículo 1983 del C. C.), circunstancia que aquí no se da puesto que los arrendatarios eran suficientemente sabedores de que el establecimiento de comercio estaba embargado y secuestrado (recuérdese que mucho antes del 22 de mayo de 1998 a [el demandante] se le rechazaron varias oposiciones) y de acuerdo con la ley, que se presume conocida por todos, los contratos de arrendamiento de los locales comerciales hacen parte del establecimiento de comercio (…). En este orden de ideas, la Sala concluye que en el presente asunto se imponía la negativa a las pretensiones de la demanda, con excepción de aquella que depreca la declaratoria de haberse celebrado entre las partes un contrato de arrendamiento el 22 de mayo de 1998, y como quiera que así no lo decidió el a quo, la sentencia apelada será reformada para declarar que se celebró ese contrato y para negar las restantes pretensiones.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO COMERCIO - ARTÍCULO 2/ CÓDIGO COMERCIOARTÍCULO 25 / CÓDIGO DE COMERCIO - ARTÍCULO 515 / CÓDIGO DE COMERCIO - ARTÍCULO 822 / CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1983 / CÓDIGO

CIVIL - ARTÍCULO 1988

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION C

Consejero ponente: JAIME ORLANDO SANTOFIMIO GAMBOA

Bogotá D.C. nueve (9) de julio de dos mil catorce (2014).

Radicación número: 66001-23-31-000-2000-00294-01(28078)

Actor: JOSE ADELMO FANDIÑO LEMUS Y OTROS

Demandado: MUNICIPIO DE SANTA ROSA DE CABAL

Referencia: ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES (APELACION SENTENCIA) Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 13 de mayo de 2004, proferida por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Risaralda, mediante la cual se denegaron las pretensiones de la demanda.

I ANTECEDENTES

1. Lo pretendido El 4 de abril de 20001, los señores José Adelmo Fandiño Lemus y Margarita María Arias Mesa instauraron demanda contra el Municipio de Santa Rosa de Cabal, solicitando que se declarara la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 22 de mayo de 1998, así como su vigencia en virtud de las múltiples prorrogas, y que el demandado lo incumplió al haber cedido el inmueble arrendado a otra persona.

Solicita, como consecuencia de las anteriores declaraciones, que se condene al accionado al reconocimiento y pago a cada uno de los demandantes de la suma de $30000.000 por concepto de perjuicios materiales y de 500 gramos de oro por

concepto de perjuicios morales. Pide además que el demandado sea condenado en costas. 1 Folios 5 a 18, del cuaderno No. 1

2. Los hechos en que se fundamentan las pretensiones El 22 de mayo de 1998 se celebró entre los demandantes y el demandado un contrato de arrendamiento sobre el local comercial No. 033, ubicado en el interior de la plaza de mercado de propiedad del Municipio.

El término de duración del contrato se pactó en un año contabilizado a partir del 22 de mayo de 1998 y se estipuló su prórroga automática por un término igual, a menos que alguna de las partes manifestara su intención de darlo por terminado con dos meses de anticipación. El valor pactado del canon mensual fue de $25.195. El Municipio de Santa Rosa de Cabal en el mes de noviembre de 1998, sin mediar previo aviso, dio por terminada la relación contractual entregando en arriendo dicho local comercial a un tercero quien entró a usarlo.

3. El trámite procesal Admitida que fue la demanda, la entidad demandada fue noticiada del auto admisorio, el asunto se fijó en lista y el demandado le dio respuesta oponiéndose a las pretensiones formuladas.

Después de decretar y practicar pruebas, y de resultar fracasada la audiencia de conciliación, se corrió traslado a las partes y al Ministerio Público para que alegaran de conclusión, oportunidad que sólo fue aprovechada por la entidad demandada. II LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL En sentencia del 13 de mayo de 2004 el Tribunal decidió negar las pretensiones

de la demanda. Para tomar estas decisiones el Tribunal expuso las siguientes razones: Empieza el sentenciador de primera instancia por dejar anotado que el 10 de julio de 1997 el Juzgado Primero Civil Municipal de Santa Rosa de Cabal libró orden de pago por la vía ejecutiva contra el anterior arrendatario del local 033 de la Plaza de Mercado, es decir el señor Bernardo Gómez Gómez, y que además el 15 de julio de 1997 se decretó el embargo y secuestro del establecimiento de comercio instalado en ese local, medida que se practicó sin que se presentara oposición alguna. Los actores están alegando a su favor su propia culpa pues a pesar de que conocían la situación jurídica del establecimiento comercial esto es que el contrato de arrendamiento estaba afectado por una medida cautelar decretada por el Juzgado, aún así contrataron con el Municipio el arrendamiento de dicho local. Señala el Tribunal que en virtud del reglamento interno de la Plaza de Mercado, el Municipio estaba facultado para terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral en caso de que el establecimiento de comercio resultara afectado por una condena judicial. El Tribunal considera que con base en lo anterior, no se puede alegar que no se dio cumplimiento a los artículos 518 y 520 del Código de Comercio relativos a la renovación del contrato de arrendamiento y el desahucio. III EL RECURSO DE APELACIÓN Contra lo así resuelto la parte demandante interpuso el recurso de apelación con fundamento en las siguientes razones: Dice el recurrente que su inconformidad radica en que el Tribunal no analizó unos elementos fácticos que hacían responsable al Municipio Santa Rosa de Cabal.

Señala que el Tribunal no hizo alusión alguna al hecho de que habiendo arrendado el establecimiento comercial a una tercera persona, el Municipio siguió percibiendo de los demandantes el valor del arrendamiento. De otro lado dice que el embargo y remate del establecimiento comercial en virtud del proceso que se adelantó en el Juzgado Primero Civil Municipal en contra del señor Bernardo Gómez no debió afectar el contrato de arrendamiento suscrito por los demandantes pues la hipótesis del artículo 516 del Código de Comercio sólo opera en los casos en los que el ejecutado es parte del contrato de arrendamiento. A juicio del apelante la aplicación del reglamento de la plaza de mercado no es una razón válida para sustentar la decisión de la sentencia, porque el Municipio no hizo uso de esta cláusula en su momento y solo la aduce como soporte de la contestación de la demanda en aras de justificar la terminación del contrato. Con base en lo anterior, el apelante solicita que se revoque la decisión y se acceda a las pretensiones de la demanda. IV EL CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO El señor agente del Ministerio Público guardó silencio. No advirtiéndose causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, se procede a desatar la alzada previas las siguientes

V CONSIDERACIONES

1. Al tenor de lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Comercio, la empresa se encuentra definida como “toda actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios”, actividad que el empresario podrá realizar a través de uno o varios establecimientos de comercio.

El establecimiento de comercio, tal como se desprende del artículo 515 de esa misma codificación, es un conjunto de bienes, materiales o inmateriales, organizados por el empresario para el desarrollo y realización de los fines propios de su empresa. Por su parte, el artículo 516 señala que, salvo estipulación en contrario, hacen parte del establecimiento de comercio “los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho de arrendamiento de los locales en que funciona que sean de propiedad del empresario…” Ahora, en cuanto a la enajenación del establecimiento de comercio, el artículo 517 prescribe que si es forzada debe preferirse “la que se realice en bloque o en su estado de unidad económica” y el artículo 525 presume que cualquier enajenación, sin importar a qué título se haga, ha sido “en bloque o como unidad económica.” Pues bien, de la normatividad citada emerge que los elementos que integran un establecimiento de comercio conforman un todo que está destinado a la consecución de un mismo fin empresarial y por consiguiente ha de entenderse que todo acto de enajenación o transferencia implica también la enajenación o transferencia de todos y cada uno de sus elementos, salvo que se acuerde algo en contrario. Y la razón es obvia, si la actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios, se realiza a través de uno o varios establecimientos de comercio, es conclusión obligada que sólo en la medida en que estos operen y funcionen como una unidad económica, es decir estando presentes y articulándose entre sí los elementos que componen el establecimiento de

comercio, es que se podrán alcanzar aquellos fines, es decir los de la empresa. En síntesis, si los contratos de arrendamiento de los locales comerciales forman parte del establecimiento de comercio, es apenas lógico concluir que la enajenación de este lleve consigo el derecho al contrato de arrendamiento.

2. Por regla general las medidas cautelares persiguen que no se hagan nugatorias las resultas del proceso ni la efectividad de los derechos subjetivos en disputa,2 amén de garantizar una adecuada administración de justicia.

Como es bien sabido, la medida del embargo saca del comercio los bienes cautelados para evitar que se distraigan del resultado del proceso mientras que en el secuestro de bienes estos son entregados a un tercero designado por el juez para que los tenga en su poder, los administre y finalmente los entregue a quien 2 Corte Constitucional, Sentencia del C-490 del 4 de mayo de 2000. ese mismo funcionario ordene, pero debe tenerse en cuenta que el embargo de bienes muebles no sujetos a registro se consuma mediante su secuestro. En el secuestro de bienes, bien sea en el acto de la diligencia o mediante incidente dentro de los 20 días siguientes a su práctica, se permite la oposición de terceros que aleguen posesión en nombre propio o tenencia derivada de un tercero poseedor para que hagan valer sus derechos. Vencidas estas oportunidades ya no es posible cuestionar ni hacer oposición al secuestro de los bienes. 2.1. Cuando se trata de un proceso compulsivo, como lo es el proceso de ejecución, la etapa del remate de bienes persigue satisfacer el derecho del

acreedor con el producto de la subasta, fenómeno éste que no es otra cosa que una venta forzada al mejor postor que hace el juez por ministerio de la ley. Como, no obstante ser forzada, se trata de una venta, hay que hacerle tradición al comprador de los bienes que fueron subastados en la almoneda, ya mediante la simple entrega si son bienes no sujetos a registro o mediante la inscripción y la entrega en el caso contrario, razón por la cual la diligencia de remate no puede llevarse a cabo mientras los bienes, además de embargados y avaluados, no se hayan secuestrado y resuelto todas las oposiciones a la diligencia de secuestro, a menos que se trate del remate de un derecho de dominio desprovisto de la posesión. Con otras palabras, por regla general, a la diligencia de remate no puede llegarse sino precede el secuestro de los bienes y la resolución de todas las oposiciones, pues debe asegurarse la entrega de lo subastado al rematante. Por esta razón es que el artículo 531 del C. P. C. disponía que si el secuestre no cumplía con la orden de entregar los bienes rematados, el juez debía proceder a entregarlos y en esta diligencia no se admitía ninguna oposición ni se podía alegar derecho de retención por parte del auxiliar de la justicia.

3. En el asunto que aquí se revisa por la vía de la apelación aparece demostrado que el 12 de agosto de 1988, el Municipio de Santa Rosa de Cabal y el señor José Bernardo Gómez Gómez, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local

comercial identificado con el No. 033 de la plaza de mercado municipal, situado en la carrera 13 entre calles 14 y 15 de esa municipalidad, el que debía destinarse para la venta de miscelánea. (Fls. 1 y 2 del c. anexo No. 1). A pesar de que las partes lo denominaron “contrato de mantenimiento”, se trataba de uno de arrendamiento porque su objeto consistía en conceder el goce de una cosa (el local comercial No. 033) a cambio de un precio determinado o renta ($3.800). El 8 de julio de 1997 el señor Ramón Antonio Gómez Giraldo presentó demanda ejecutiva en contra del señor José Bernardo Gómez Gómez, pidiendo la correspondiente orden de pago y además el embargo y secuestro del establecimiento de comercio denominado Almacén de Miscelánea “San Andresito”, mandamiento de pago y medida cautelar que fueron ordenados en sendos autos del 10 de julio de 1997. (Fls. 4 a 7 del c. anexo No. 2 y fls. 1 y 4 del c. anexo No. 3). La diligencia de embargo y secuestro de ese establecimiento de comercio se llevó a cabo el 15 de julio de 1997, en presencia del ejecutado, el señor Bernardo Gómez Gómez quien, para esa fecha se encontraba en el sitio de la diligencia y no formuló oposición alguna a su práctica aunque se negó a firmar el acta correspondiente. (fls. 13 y 14 del c. anexo No. 3). El 18 de diciembre de 1997, el señor Jesús María Sepúlveda quien había sido

designado como secuestre, informó al juzgado ejecutor que en todas las visitas realizadas al sitio donde se encontraba el establecimiento de comercio (local comercial No. 033), lo que hacía cada 15 o 20 días, siempre encontró al ejecutado pero que ya el 18 de diciembre estaba una persona diferente aduciendo ser la dueña del establecimiento de comercio por haberlo comprado. (fls. 31 y 32 del c. anexo No. 3). Ante este informe y la solicitud que posteriormente hiciera el secuestre para que se le entregara nuevamente el establecimiento de comercio, el juzgado que conocía de la ejecución ordenó y llevó a cabo esta nueva entrega, la que se efectuó el 11 de febrero de 1998, no sin antes dejar constancia de que en el sitio de la diligencia se encontró al ejecutado Bernardo Gómez Gómez y al señor José Adelmo Fandiño Lemus, persona ésta a quien, al oponerse a la entrega aduciendo ser el propietario del establecimiento de comercio por haberlo adquirido de manos de Isnelda Montes, se le rechazó su oposición por ser extemporánea. (Folio 36 del c. anexo No. 3). El establecimiento de comercio, que había sido embargado y secuestrado, fue rematado y adjudicado por cuenta del crédito al ejecutante Ramón Antonio Gómez Giraldo, en diligencia verificada el 30 de julio de 1998. (fls. 136 y 137 del C. anexo No. 3), remate que fue aprobado en proveído del 11 de agosto de 1998 y en él se ordenó también levantar las medidas cautelares y la entrega del bien al rematante

(fls. 148 y 149 del c. anexo No. 3). Mediante escrito del 15 de agosto de 1998, el aquí actor se opuso a que el secuestre hiciera entrega del bien rematado (fl. 153 del c. anexo No. 3), razón por la cual ésta fue ordenada por el Juez del ejecutivo por auto del 24 de agosto de 1998, comisionando para ello a la Inspección Segunda Municipal de Policía (fl. 159 del c. anexo No. 3). La diligencia de entrega del bien al rematante, mediante la Inspección Segunda Municipal de Policía, se llevó a cabo el 7 de septiembre de 1998 y allí también se rechazó la nueva oposición que formuló el aquí demandante José Adelmo Fandiño Lemus a la entrega. (fls. 174 y 175 del c. anexo No. 3). El 23 de noviembre de 1998 el juzgado que conocía del proceso ejecutivo ofició a la Alcaldía Municipal expresándole que “me permito informarle que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 516 del Código de Comercio, el contrato de arrendamiento correspondiente al local 033 del interior de las galerías de esta ciudad, forma parte del establecimiento de comercio que el señor RAMON ANTONIO GOMEZ GIRALDO remató en el proceso EJECUTIVO SINGULAR que le propuso al señor BERNARDO GOMEZ GOMEZ. Por tanto, dicho contrato debe registrarse a su nombre…” (Fl. 25 del c. anexo No. 1). En vista de esta orden judicial el Alcalde Municipal expidió el 15 de diciembre de 1998 la Resolución No. 1017 en la que resolvió “adjudicar el puesto No. 033 de la

Plaza de Mercado de esta ciudad al señor Ramón Antonio Gómez Giraldo, tal como lo ordena el Juzgado Primero Civil Municipal…” (Fl. 21 del c. anexo No. 1). Posteriormente, el 16 de diciembre de 1998 se celebró entre el Municipio de Santa Rosa de Cabal y el señor Ramón Antonio Gómez Giraldo contrato de arrendamiento sobre el referido local (fls. 17 a 19 del C. anexo No. 1.). Finalmente debe mencionarse que el 22 de mayo de 1998, la Alcaldía Municipal y los señores José Adelmo Fandiño Lemus y Margarita María Arias Mesa, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial No. 033, es decir sobre el mismo en que se encontraba instalado y asentado el establecimiento de comercio que había sido embargado y secuestrado desde el 15 de julio de 1997 y respecto del cual, mucho antes del 22 de mayo de 1998, se le habían rechazado múltiples oposiciones al aquí demandante. 3.1. Pues bien, las probanzas recaudadas, y que atrás se reseñaron, permiten concluir que como el contrato de arrendamiento que habían celebrado las Empresas Públicas Municipales de Santa Rosa de Cabal y el señor José Bernardo Gómez Gómez sobre el local comercial No. 033 era parte integrante del establecimiento de comercio de propiedad del arrendatario, al haberse embargado, secuestrado y rematado ese establecimiento, el rematante adquirió en la subasta no sólo el derecho de dominio sobre ese bien mercantil sino también el derecho a proseguir como arrendatario del local comercial en el que estaba

instalado y asentado el establecimiento de comercio que fue materia de la almoneda. Siendo esto así, a la administración municipal no le quedaba otro camino, tal como lo hizo, que cumplir con la orden del juez consistente en tener al rematante, en lo sucesivo, como arrendatario del local comercial No. 033. Ahora, el hecho de que la administración municipal haya celebrado el 22 de mayo de 1998 con los aquí demandantes un contrato de arrendamiento sobre el local comercial No. 033, en este caso no da lugar a indemnización alguna en favor de los arrendatarios y en este proceso actores porque, en primer lugar, según lo narra el secuestre, en el local comercial donde estaba instalado el establecimiento de comercio siempre estuvo el ejecutado y sólo hasta el 18 de diciembre de ese año es que aparece en ese lugar el señor Fandiño Lemus, narración esta que desvirtúa lo aseverado en la demanda y lo dicho en el contrato de arrendamiento en el sentido de que la administración les entregó el local comercial, y por consiguiente si la arrendadora no hizo la entrega de la cosa arrendada sólo se puede pretender la indemnización por la falta de entrega si esa imposibilidad no era conocida por el arrendatario (Inciso segundo del artículo 1983 del C. C.), circunstancia que aquí no se da puesto que los arrendatarios eran suficientemente sabedores de que el establecimiento de comercio estaba embargado y secuestrado (recuérdese que mucho antes del 22 de mayo de 1998 a José Adelmo Fandiño Lemus se le rechazaron varias oposiciones) y de acuerdo con la ley, que se presume conocida por todos, los contratos de arrendamiento de los locales comerciales hacen parte del establecimiento de comercio.

Si en gracia de discusión se aceptara que sí hubo la entrega, lo que aquí no puede aceptarse porque las pruebas dicen lo contrario, y que lo que en verdad ocurrió fue una perturbación por parte de un tercero que justificó un derecho sobre la cosa arrendada, la conclusión en torno a la indemnización sería la misma porque en tal evento la procedencia de la reparación supone que la causa del derecho que justifica el tercero también debe ser desconocida para el arrendatario o que, por lo menos, medie pacto de saneamiento en esa hipótesis (Inciso cuarto del artículo 1988 del C. C.), lo que desde luego no fue estipulado en este caso por las partes. Y se traen a cuento estas normas del Código Civil porque son aplicables ya que en el arrendamiento mercantil, en lo no previsto por el Código de Comercio, se aplican las normas civiles. (Artículos 2 y 822 del C. Co.) En este orden de ideas, la Sala concluye que en el presente asunto se imponía la negativa a las pretensiones de la demanda, con excepción de aquella que depreca la declaratoria de haberse celebrado entre las partes un contrato de arrendamiento el 22 de mayo de 1998, y como quiera que así no lo decidió el a quo, la sentencia apelada será reformada para declarar que se celebró ese contrato y para negar las restantes pretensiones. En mérito de lo expuesto la Subsección C de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado, administrando justicia en nombre la de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

R E S U E L V E

PRIMERO: REFORMAR la sentencia apelada, la cual queda así:

1. DECLARAR que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento el 22 de mayo de 1998.

2. NEGAR las restantes pretensiones de la demanda.

SEGUNDO: DEVOLVER el expediente al Tribunal de origen.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

ENRIQUE GIL BOTERO OLGA MÉLIDA VALLE DE LA HOZ

Magistrado Magistrada JAIME ORLANDO SANTOFIMIO GAMBOA Magistrado ponente