CE-68001-23-15-000-1996-2735-01(6173)-2001

COMUNIDAD - Concepto / DERECHOS DE LOS COMUNEROS - Concepto / DEUDAS DE LA COMUNIDAD - Es obligado el comunero de las que contrajo / VENTA DE CUOTAS - Derecho a venderlas aún sin consentimiento de los otros comuneros / REGISTRO DE VENTA DE UN DERECHO DE CUOTA - La medida de embargo de un derecho proindiviso no impide el registro de cuota parte libre de medida cautelar Entre las vendedoras YOLANDA y RITA existió una comunidad respecto del bien objeto de la venta, pues ésta, según se deduce del texto del artículo 2322 del C.C. se presenta cuando una cosa pertenece a dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma. Cabe resaltar que el artículo 1868 del mismo Código prevé que si la cosa es común de dos o más personas, proindiviso, cada una de ellas puede vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras. El artículo 2323, ibídem establece que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social; y en torno de esta disposición la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 26 de julio de 1939, Tomo XLVIII, 428, citada en la página 1006 del Código Civil, Edición de Editorial Temis, 1982, expresó que “…La cuota que corresponde a los comuneros en la cosa común pertenece al patrimonio particular de cada uno de ellos…”. Lo anterior significa que la cuota parte que a cada comunero le corresponde es independiente y, por lo mismo, no puede resultar

afectada por las obligaciones del otro. Tan cierto es ello que aún tratándose de obligaciones adquiridas en pro de la comunidad, el artículo 2325 del C.C. es diáfano en establecer que a su pago solo es obligado el comunero que las contrajo. Así pues, si cuando se presentó a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga la Escritura Pública contentiva de la venta en favor de los actores, la cuota parte del inmueble que correspondía a una de las vendedoras se encontraba embargada y, por ende, fuera del comercio, ello no era óbice para se hubiera registrado el instrumento público en lo que se relacionaba con la otra cuota parte que estaba libre de la medida cautelar. Y es que si un bien se adquiere en común y proindiviso entre dos personas y no se indica en qué proporción, la lógica hace suponer que a cada una corresponde una cuota parte igual, esto es, un 50%, como lo presume el artículo 2325 del C.C. frente a las deudas de los comuneros.

NOTA DE RELATORIA: Se cita sobre este aspecto, sentencia de 29 de noviembre de 1996 Expediente núm. 4721, de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, Magistrado ponente doctor Nicolás Bechara Simancas.

REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS - Inscripción según orden de radicación / MEDIDA CAUTELAR DE EMBARGO DE INMUEBLE - Nulidad por inobservancia del orden de inscripción según radicación / AFECTACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR - Procede únicamente sobre la totalidad del inmueble

Sobre este aspecto es preciso resaltar que los artículos 23 y 27 del Decreto 1250 de 1970 prevén que la inscripción de todo documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos debe radicarse con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden sucesivo anual, naturaleza del título, etc., y que la inscripción se hará “ siguiendo con todo rigor el orden de radicación…”. Al documento que los actores solicitaron registrar le correspondió el número de radicación 96-42935, número este que es anterior a 96-43033, que según la demandada le fue asignado al Oficio núm. 2780-21742 del Juzgado 1º Civil Municipal de Bucaramanga, que ordenó la medida cautelar dentro del proceso ejecutivo adelantado por Juan Rodríguez sobre la cuota parte de RITA COY. Además, según se afirma en la Resolución núm. 000389, acusada, el mismo día, pero en hora y numero de radicación posterior se radicó el mencionado oficio. En aplicación de las referidas normas, el último embargo decretado no debió registrarse porque, como ya se dijo, la entidad demandada estaba en la obligación de registrar primero la compraventa de la cuota parte que no se encontraba afectada y que fue radicada en turno anterior al de aquél. En consecuencia, debe confirmarse la sentencia apelada que dispuso la nulidad de los actos acusados; el registro en el folio de matrícula respectivo de la compraventa contenida en la Escritura Pública 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda de Bucaramanga, en la cuota parte (50%) vendida por RITA; y la cancelación de cualquier otra inscripción

efectuada con posterioridad al turno de los demandantes. Vale la pena recalcar que acertó el a quo al no ordenar también la inscripción de la afectación del bien a vivienda familiar, pues, por recaer el registro de la escritura únicamente sobre una parte del mismo y no sobre la totalidad, no es viable tal afectación, en atención a lo previsto en el artículo 1º de la Ley 258 de 1996.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejero ponente: GABRIEL EDUARDO MENDOZA MARTELO

Bogotá, D.C., dos (2) de marzo de dos mil uno (2001).

Radicación número: 68001-23-15-000-1996-2735-01(6173)

Actor: ADRIANA TOLEDO ARENAS Y OTRO Referencia: APELACION SENTENCIA Se decide el recurso de apelación oportunamente interpuesto por el apoderado de la Superintendencia de Notariado y Registro contra la sentencia de 9 de noviembre de 1999, proferida por el Tribunal Administrativo de Santander, en cuanto declaró la nulidad de los actos acusados y ordenó, a título de restablecimiento del derecho, el registro de la escritura pública solicitado en la cuota parte del 50%.

I-. ANTECEDENTES I.1-. Los señores ADRIANA TOLEDO ARENAS y PABLO JOSE PORTILLO URIBE, por medio de apoderado y en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho consagrada en el artículo 85 del C.C.A., presentaron demanda ante el Tribunal Administrativo de Santander tendiente a que, mediante sentencia, se hicieran las siguientes declaraciones:

1ª: Que es nulo el acto administrativo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, consistente en la devolución sin registrar al folio de matrícula inmobiliaria 300-203297, la Escritura Pública núm. 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda de dicha ciudad, contentiva del contrato de compraventa celebrado entre Yolanda Castillo Estupiñan y Rita Alcira Coy Mendoza, en calidad de vendedoras, y Adriana Toledo Arenas y Pablo José Portillo Uribe, como compradores, respecto del inmueble ubicado en la calle 51 núm. 27 A-73 de Bucaramanga. 2ª: Que son nulas las Resoluciones núms. 000389 de 1º de octubre de 1996, expedida por el Registrador Principal de Instrumentos Públicos de Bucaramanga que denegó el recurso de reposición interpuesto contra el acto anterior; no concedió el recurso de apelación y dispuso que contra el mismo procedía el recurso de reposición; y 000438 de 19 de noviembre de 1996, expedida por el mismo funcionario, a través de la cual denegó el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución anterior. 3ª: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores se restablezca su derecho en el sentido de ordenar a la demandada que proceda a registrar al folio de matrícula inmobiliaria 300-203297 la Escritura Pública núm. 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda de Bucaramanga, en la cuota parte (50%) vendida por Rita Alcira Coy Mendoza; y a cancelar cualquier otra inscripción que se hubiera efectuado con

posterioridad al turno dado por la Oficina de Registro para la referida inscripción, distinguido con el núm. 96-42935. I.2-. En apoyo de sus pretensiones los actores adujeron, en síntesis, los siguientes cargos de violación: 1º: Que se violaron los artículos 1864, 1868, 2322, 2327, 2328, 2330 y 2336 del C.C.; 19 y 26 de la Ley 95 de 1890, que contemplan que una cosa común de dos o más personas puede ser vendida por cada una de ellas sin consentimiento de la otra; además de que la cosa común de dos o más personas sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a las mismas es un cuasi-contrato de comunidad, en el cual el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo de los socios en el haber social y este derecho es el mismo para la administración, disfrute y disposición de los bienes de los comuneros respecto de la cosa común en relación directa al porcentaje que implica su cuota. Según los actores, inexplicablemente la demandada vulneró tales normas en la cuota parte de Rita Alcira Coy Mendoza, aduciendo falta de determinación de un precio que sí está determinado. 2º: Que el artículo 27 del Decreto 1250 de 1970, señala que la inscripción de los actos sujetos a registro se hará siguiendo con todo rigor el orden de radicación; y, a su juicio, esta norma fue quebrantada porque estando libre de afectaciones y embargos la cuota parte de Rita Alcira Coy Mendoza, siendo anterior el turno de los actores al del embargo

del Juzgado 1º Civil Municipal; y no habiendo causal que justifique la devolución sin registrar la venta, la demandada se abstuvo de hacer la inscripción. 3º: Que el artículo 43 de la Ley 57 de 1987 fue violado porque si bien solo se registran los títulos y actos que reúnan los requisitos de ley, la escritura pública núm. 2551 de 27 de agosto de 1996 reúne tales requisitos y, por consiguiente, es registrable en la cuota parte que enajenó Rita Alcira Coy Mendoza. Aducen los actores que se vulneró la Ley 258 de 1996, en sus artículos 1º y 6º, pues si bien ésta establece la afectación a vivienda familiar y dice que debe recaer sobre el pleno dominio del inmueble, ello lo es para cuando lo adquiere uno solo de los cónyuges; y los Notarios tienen la obligación de indagar frente a los adquirentes el destino del inmueble y si ya hay uno afectado a vivienda familiar, para proceder a la afectación en los casos en que haya lugar por ministerio de la ley. Que habiendo cumplido el Notario con esta obligación, mal podía pensar la Oficina de Registro en una causal de invalidez y calificar como ilegal un título de compraventa, pues lo que la ley señala realmente es que se entiende afectado a vivienda familiar el inmueble adquirido en su totalidad por uno de los cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio, destinado a la habitación de familia; y en parte alguna se habla del pleno dominio, sino del inmueble adquirido en su totalidad, lo que significa, a contrario sensu,

que si no se adquiere en esta forma por uno de los cónyuges, no queda afectado a vivienda familiar por ministerio de la ley. II-. LA SENTENCIA RECURRIDA Para acceder a las pretensiones de la demanda, el a quo consideró, en síntesis, lo siguiente: Que de los documentos obrantes en el expediente se extrae que entre las comuneras YOLANDA CASTILLO ESTUPIÑAN Y RITA ALCIRA COY MENDOZA, como vendedoras, y ADRIANA TOREDO ARENAS Y PABLO PORTILLO URIBE, como compradores, se celebró un contrato de compraventa en relación con el inmueble ubicado en la calle 51 núm. 27 A-73, de Bucaramanga, elevado a escritura pública núm. 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda del Círculo de dicha ciudad. Que en el mencionado contrato se acordó como precio la suma de $27.000.000.oo, que las vendedoras declararon haber recibido a satisfacción; y que, igualmente, conforme al artículo 6º de la Ley 258 de 1996, los compradores manifestaron que son casados entre sí, que no tienen inmueble afectado a vivienda familiar y que, por lo tanto, constituyen tal figura jurídica sobre el inmueble adquirido, el cual sería destinado a su casa de habitación. Observa el Tribunal que entre las vendedoras, al momento de efectuarse la enajenación del inmueble, se hallaba vigente una relación jurídica de pluralidad de sujetos, sobre una cosa singular denominada cuasi contrato de comunidad, forma de propiedad ésta en donde cada propietario es titular de un derecho de cuota parte de la propiedad total y el

derecho real que corresponde a cada propietario representa una situación independiente por no existir solidaridad entre las distintas cuotas. Que cada propietario tiene derecho a una parte de los frutos de la cosa común en proporción de su cuota y en la misma forma participa de las cargas. Tiene derecho a poseer una parte de la cosa común en la proporción que corresponda a su cuota, y a recibir una parte del valor total de la cosa en caso de venta, participando en la administración, en proporción a su parte, siempre que no hubieren nombrado a un administrador único. En el caso bajo examen, a juicio del Tribunal, la voluntad de las comuneras YOLANDA CASTILLO ESTUPIÑAN y RITA ALCIRA COY MENDOZA fue la de enajenar la totalidad del bien de la comunidad, el cual fue adquirido por los actores; y bajo ese entendimiento el documento constitutivo del acuerdo negocial se suscribió con la determinación del precio en la suma de $27.000.000.oo y, por ende, al efectuarse la tradición del dominio del bien raíz, que se realiza con la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta entidad debió observar las disposiciones relacionadas con el contrato de comunidad, específicamente el artículo 2325 del C.C., que consagra que las deudas de uno de los comuneros no se extienden a los otros. Señala el a quo que no se trataba de modificar el consentimiento plasmado por las partes en orden a dar vigencia a un registro parcial, como lo aduce la entidad demandada, sino dar vigencia a los principios del cuasi contrato de comunidad, pues si bien es cierto que el

inmueble se hallaba afectado por un embargo contra la copropietaria YOLANDA CASTILLO ESTUPIÑAN, circunstancia esta que le impedía registrar, en lo concerniente a su cuota, en virtud de lo normado en el artículo 43 de la Ley 57 de 1987, no lo es menos que era factible, en atención a la independencia de las obligaciones de los miembros que integran la comunidad, proceder al registro de la cuota correspondiente a RITA ALCIRA COY MENDOZA, que no se encontraba embargada, al momento de solicitarse el registro por parte de los demandantes. No estimó de recibo el Tribunal el argumento de la demandada, consistente en que las vendedoras vendieron la totalidad del inmueble común, como lo autoriza el artículo 1868 del C.C., sin especificar la cuota correspondiente de cada una de ellas, circunstancia que impedía modificar el precio, pues ello implicaría desconocer las obligaciones de las partes en el cuasi contrato de comunidad y los deberes de los funcionarios encargados de solemnizar la tradición. III-. FUNDAMENTOS DEL RECURSO El apoderado de la demandada adujo, en esencia, lo siguiente: Que cuando se solicitó la inscripción de la escritura de compraventa por parte de los actores, en la anotación 5 del respectivo folio de matrícula inmobiliaria se encontraba inscrito el embargo de cuota correspondiente a Yolanda Castillo Estupiñán, y no se había inscrito medida cautelar contra la cuota parte de Rita Alcira Coy Mendoza; pero que en la misma fecha de solicitud de inscripción se recibió el oficio núm. 2780-21742 del Juzgado 1º Civil Municipal de Bucaramanga, radicado con el núm. 96-43033 en que se ordena la

inscripción del embargo de la cuota parte de Rita Alcira Coy Mendoza. Que el inmueble en cuestión es de propiedad en común y proindiviso de dos personas y ninguna de las propietarias es titular de determinada parte material de la cosa; cada una de ellas es titular de un derecho que recae sobre todo el bien; es decir, que sobre una misma cosa solo es posible un derecho de propiedad. De otra parte, alega la demandada, el precio es un elemento esencial de la compraventa, razón por la cual no le era dable al Registrador llevar a cabo un registro parcial o de cuota porque se hubiera creado un negocio jurídico diferente. Según la entidad recurrente los usuarios debieron, en su momento, proceder a suscribir un nuevo instrumento público por cambio de objeto, definiendo claramente que lo que se pretendía enajenar era la mitad del inmueble que no se encontraba embargada; y el hecho de que, coincidencialmente, en la misma fecha ingresara para radicación el embargo de la otra cuota parte no implica en manera alguna responsabilidad de la Oficina de Registro. IV-. ALEGATO DEL MINISTERIO PUBLICO En la etapa procesal correspondiente, la Agencia del Ministerio Público guardó silencio. V-. CONSIDERACIONES DE LA SALA Los actos acusados devolvieron sin registrar la Escritura Pública núm. 2.551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda del Círculo de Bucaramanga, contentiva de la compraventa celebrada entre YOLANDA CASTILLO ESTUPIÑAN y RITA ALCIRA COY

MENDOZA, en calidad de vendedoras, y ADRIANA TOLEDO ARENAS Y PABLO JOSE PORTILLO ARENAS, en calidad de compradores, respecto del inmueble apartamento 202 del Edificio “NAUTILIUS”, ubicado en la calle 51 núm. 27 A -73 del Barrio “Sotomayor” de la citada ciudad (folios 3 a 6). La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, a través de la Nota Devolutiva obrante a folio 8, se abstuvo de registrar el mencionado instrumento público, por cuanto sobre el inmueble recaía un embargo decretado por el Juzgado 17 Civil Municipal, dentro del proceso ejecutivo adelantado por William Amaya contra Yolanda Castillo Estupiñán. Contra dicho acto el apoderado de los actores interpuso el recurso de reposición y en subsidio el de apelación, con el fin de que la referida entidad registrara la Escritura en cuanto a la cuota parte vendida por RITA ALCIRA COY MENDOZA. A través de la Resolución núm. 000389 de 1º de octubre de 1996, la Oficina de Registro no modificó su decisión de devolver sin registrar la Escritura Pública en mención, aduciendo, básicamente, que el registro parcial implicaba una modificación en el precio, que constituye un elemento esencial de la compraventa; además de que la afectación a vivienda familiar que se hizo en aquélla no puede recaer sobre una parte del inmueble sino sobre todo. Como quiera que en la parte resolutiva de dicha Resolución se previó que contra ella procedía el recurso de reposición, el apoderado de los actores hizo uso del mismo, el cual

fue desatado mediante la Resolución núm. 000438 de 19 de noviembre de 1996, acudiendo a los mismos argumentos expuestos en la núm. 000389. Para dilucidar el asunto sometido a consideración de la Sala es menester hacer las siguientes precisiones: Conforme lo anotó el a quo, entre las vendedoras YOLANDA CASTILLO ESTUPIÑAN y RITA ALCIRA COY MENDOZA existió una comunidad respecto del bien objeto de la venta, pues ésta, según se deduce del texto del artículo 2322 del C.C. se presenta cuando una cosa pertenece a dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma. Cabe resaltar que el artículo 1868 del mismo Código prevé que si la cosa es común de dos o más personas, proindiviso, cada una de ellas puede vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras. El artículo 2323, ibídem establece que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social; y en torno de esta disposición la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 26 de julio de 1939, Tomo XLVIII, 428, citada en la página 1006 del Código Civil, Edición de Editorial Temis, 1982, expresó que “…La cuota que corresponde a los comuneros en la cosa común pertenece al patrimonio particular de cada uno de ellos…”. Lo anterior significa que la cuota parte que a cada comunero le corresponde es independiente y, por lo mismo, no puede resultar afectada por las obligaciones del otro. Tan cierto es ello que aún tratándose de obligaciones adquiridas en pro de la comunidad,

el artículo 2325 del C.C. es diáfano en establecer que a su pago solo es obligado el comunero que las contrajo. Así pues, si cuando se presentó a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga la Escritura Pública contentiva de la venta en favor de los actores, la cuota parte del inmueble que correspondía a una de las vendedoras se encontraba embargada y, por ende, fuera del comercio, ello no era óbice para se hubiera registrado el instrumento público en lo que se relacionaba con la otra cuota parte que estaba libre de la medida cautelar. Y es que si un bien se adquiere en común y proindiviso entre dos personas y no se indica en qué proporción, la lógica hace suponer que a cada una corresponde una cuota parte igual, esto es, un 50%, como lo presume el artículo 2325 del C.C. frente a las deudas de los comuneros. Sobre este aspecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia de 29 de noviembre de 1996 (Expediente núm. 4721, Magistrado ponente doctor Nicolás Bechara Simancas), expresó: “….Empero, como puede ocurrir que en el título que sirve de venero a la comunidad los indivisarios no hayan determinado expresamente la extensión o proporcionalidad de sus cuotas, en este caso el silencio ha sido sorteado por las legislaciones de diferentes países europeos y americanos con la presunción legal de considerar iguales las cuotas de los comuneros, como ciertamente aparece en los estatutos civiles de España..Perú…y Guatemala… En Colombia y en los países donde no se ha zanajado la dificultad en la forma

que se acaba de expresar, la doctrina se ha inclinado por seguir el mismo derrotero de la presunción referida, al considerar que ella encaja en la lógica de lo razonable, tal como se observa con apoyo en norma similar a la que consagra nuestro artículo 2325 del Código Civil….”. Luego si el precio total de la venta fue $27.000.000.oo, al registrarse únicamente la enajenación de una cuota parte, se entiende reducido a la mitad; y reconocerlo así no conlleva afirmar, como lo hace la demandada, que se esté creando un negocio jurídico diferente, sino que se trata del mismo, adaptado a las circunstancias. La entidad demandada hace referencia a un embargo sobre la cuota parte que la vendedora RITA ALCIRA COY MENDOZA tenía en el inmueble de marras y que se registró al tiempo con la Escritura Pública de compraventa. Sobre este aspecto es preciso resaltar que los artículos 23 y 27 del Decreto 1250 de 1970 prevén que la inscripción de todo documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos debe radicarse con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden sucesivo anual, naturaleza del título, etc., y que la inscripción se hará “ siguiendo con todo rigor el orden de radicación…”. Según se observa a folio 8, al documento que los actores solicitaron registrar le correspondió el número de radicación 96-42935, número este que es anterior a 96-43033, que según la demandada le fue asignado al Oficio núm. 2780-21742 del Juzgado 1º Civil

Municipal de Bucaramanga, que ordenó la medida cautelar dentro del proceso ejecutivo adelantado por Juan Carlos Rodríguez Reyes sobre la cuota parte de RITA ALCIRA COY MENDOZA. Además, según se afirma en la Resolución núm. 000389, acusada, el mismo día, pero en hora y numero de radicación posterior se radicó el mencionado oficio. De modo pues que, en aplicación de las referidas normas, el último embargo decretado no debió registrarse porque, como ya se dijo, la entidad demandada estaba en la obligación de registrar primero la compraventa de la cuota parte que no se encontraba afectada y que fue radicada en turno anterior al de aquél. En consecuencia, debe confirmarse la sentencia apelada que dispuso la nulidad de los actos acusados; el registro en el folio de matrícula respectivo de la compraventa contenida en la Escritura Pública 2551 de 27 de agosto de 1996, de la Notaría Segunda de Bucaramanga, en la cuota parte (50%) vendida por RITA ALCIRA COY MENDOZA; y la cancelación de cualquier otra inscripción efectuada con posterioridad al turno de los demandantes. Vale la pena recalcar que acertó el a quo al no ordenar también la inscripción de la afectación del bien a vivienda familiar, pues, por recaer el registro de la escritura únicamente sobre una parte del mismo y no sobre la totalidad, no es viable tal afectación, en atención a lo previsto en el artículo 1º de la Ley 258 de 1996. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,

F A L L A CONFIRMASE la sentencia apelada. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.

COPIESE, NOTIFIQUESE Y CUMPLASE.

Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 2 de marzo de 2001.

OLGA INES NAVARRETE BARRERO CAMILO ARCINIEGAS ANDRADE

Presidenta

GABRIEL EDUARDO MENDOZA MARTELO MANUEL S. URUETA AYOLA