CE-SALA PLENA-1001-03-15-000-1999-00156-01(S)-2005

RECURSO EXTRAORDINARIO DE SUPLICA - Error in procedendo no previsto como causal / NORMA DE DERECHO SUSTANCIAL - Definición; elementos que la estructuran / NORMAS NO SUSTANCIALES - Las definitorias, enunciativas, descriptivas, enumerativas y las de carácter procesal / VIOLACIÓN DIRECTA DE NORMA SUSTANCIAL - Las modalidades son autónomas y excluyentes entre sí Por norma sustancial y las posibilidades de su violación directa, esta Corporación ha expresado: “…por norma de derecho sustancial se entiende la que declara, crea, modifica o extingue derechos u obligaciones. Los preceptos sustanciales se estructuran o conforman por dos elementos claramente diferenciados, a saber: 1.- Los hechos o supuestos fácticos; y, 2.- La consecuencia o efecto jurídico que se deriva de la ocurrencia de los primeros. Cabe advertir, en razón de lo discurrido, que constituye error formular cargo o acusación a través del recurso extraordinario de súplica, con fundamento en preceptos que no tengan la categoría de norma sustancial, como sucede con las normas simplemente definitorias, las enunciativas, las que se limitan a describir los elementos de una institución jurídica, las que apenas hacen enumeraciones o las de carácter procesal, es decir, las que indican al juzgador la forma de adelantar o rituar un proceso o una actuación. El desconocimiento de éstas, estructura lo que la doctrina ha llamado “error in procedendo”, no previsto como causal para recurrir en súplica extraordinaria.”. […] Es precisamente por lo anterior que procede hacer el análisis de los únicos tres

eventos en los que, conforme al artículo 194 del Código Contencioso Administrativo, una sentencia puede violar de manera directa una o más normas sustanciales, que, como se dijo, puede presentarse: por falta de aplicación, por aplicación indebida o por interpretación errónea. Es necesario dejar claro que estos modos de quebranto son autónomos y se excluyen entre sí, por lo que no es posible, respecto de una misma norma, que se dé la infracción simultánea por más de uno de estos conceptos. VIOLACION DIRECTA DE NORMA SUSTANCIAL - Falta de aplicación: configuración / FALTA DE APLICACION DE NORMA SUSTANCIALConfiguración Por norma sustancial y las posibilidades de su violación directa, esta Corporación ha expresado: (...) Ocurre la primera forma de violación, esto es, la falta de aplicación de una norma, ya porque el juzgador ignora su existencia; ora porque a pesar de que la conoce, la analiza o la considera, no la aplica a la solución del caso; o porque acepta la existencia de la norma en el mundo jurídico, pero no su validez en el tiempo o en el espacio. En los dos últimos supuestos, el juzgador puede examinar la norma pero cree, equivocadamente, que no es la aplicable al asunto que resuelve, evento en el cual se está ante un típico caso de violación por falta de aplicación, no de interpretación errónea, en razón de que la norma no trascendió, por cuanto no se hizo valer en la parte resolutiva de la sentencia. VIOLACION DIRECTA DE NORMA SUSTANCIAL POR APLICACION INDEBIDA - Configuración / APLICACION INDEBIDA DE NORMAS SUSTANCIALESConfiguración / VIOLACION DIRECTA DE NORMA SUSTANCIAL POR INTERPRETACION ERRONEA - Configuración / INTERPRETACION ERRONEA - Configuración Por norma sustancial y las posibilidades de su violación directa, esta Corporación ha expresado: (...) Se presenta la segunda manera de violación directa de una o más normas de derecho sustancial por vía directa, esto es, la aplicación indebida, cuando el precepto o preceptos jurídicos que se hacen valer, se usan o aplican a pesar de no ser los pertinentes para resolver el asunto que es objeto de decisión. El error por aplicación indebida puede originarse por dos circunstancias: 1.-Porque el juzgador se equivoca al determinar las circunstancias de hecho que son relevantes para la aplicación de la norma; y 2.- Porque no se establece de manera correcta la diferencia o semejanza existente entre la hipótesis legal y la tesis del caso concreto. Y, finalmente, se viola la norma sustancial de manera directa, por interpretación errónea, cuando el precepto o preceptos que se aplican son los que regulan el asunto por resolver, pero el juzgador los entiende, equivocadamente y así, erróneamente comprendidos, los aplica, es decir, les asigna a la norma o normas un sentido o alcance que no les corresponde. VIOLACION INDIRECTA DE NORMAS SUSTANCIALES - No es causal del recurso extraordinario de súplica; permite análisis fácticos y probatorios / RECURSO EXTRAORDINARIO DE SUPLICA - Requisitos para quebrantar la presunción de legalidad del fallo Por norma sustancial y las posibilidades de su violación directa, esta Corporación

ha expresado: (...) A lo anterior se agrega que cualquiera que sea el concepto de infracción que se invoque en la violación por vía directa, no está permitido al recurrente descender en la sustentación a planteamientos fácticos o probatorios, o a aquéllos relacionados con la interpretación que el sentenciador dio a la demanda o a su contestación, pues estos aspectos son propios de la censura por vía indirecta y esta forma de infracción no está prevista como motivo de violación que pueda invocarse para atacar un fallo por la vía del recurso extraordinario de súplica, que como se sabe, sólo puede serlo por vía directa. A lo dicho se aúna que la prosperidad de este recurso extraordinario está sujeta, además, a que se ataquen todos los fundamentos de la sentencia, pues si la censura es parcial y se deja de combatir alguno de los sustentos jurídicos constitucionales o legales de la decisión, no se desvirtúa la presunción de legalidad que cobija al fallo recurrido, por lo que la acusación resulta inane. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DE ENTIDADES PUBLICAS - Normas aplicables según se dediquen a oficinas o vivienda / RECURSO EXTRAORDINARIO DE SUPLICA - No es causal acoger doctrina contraria a la jurisprudencia Del escrito del recurso deduce la Sala que en últimas lo que pretende el recurrente es que mediante este recurso se defina cuáles deben ser las normas aplicables en materia de contratos de arrendamiento de inmuebles de las entidades públicas, pues, en su criterio, una es la posición de la Sección Primera y otra la de la

Sección Tercera sobre el mismo aspecto. Advierte la Sala que la causal del recurso extraordinario de súplica por acoger doctrina contraria a alguna jurisprudencia de la Corporación estaba consagrada en la Ley 11 de 1975 y dejó de regir cuando entró en vigencia la Ley 446 de 1998 según la cual es causal del recurso extraordinario de súplica la violación directa de normas sustanciales, ya sea por aplicación indebida, falta de aplicación o interpretación errónea de las mismas. Esta, y no aquella, era la norma aplicable cuando se interpuso el presente recurso a cuyos requisitos debía ajustarse el recurrente.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SALA ESPECIAL TRANSITORIA DE DECISION 3D

Consejera ponente: MARIA CLAUDIA ROJAS LASSO

Bogotá, D.C., cuatro (4) de octubre de dos mil cinco (2005) Radicación número: 11001-03-15-000-1999-00156-01(S)

Actor: JORGE PAULINO LEON ESCOBAR

Demandado: GOBIERNO NACIONAL CAMARA DE REPRESENTANTES Referencia: RECURSO EXTRAORDINARIO DE SUPLICA De conformidad con lo dispuesto en el artículo 3º de la Ley 954 de 2005 y en el Acuerdo No. 036 de 2005 de la Sala Plena del Consejo de Estado, conoce la Sala Especial Transitoria de Decisión 3D del recurso extraordinario de súplica interpuesto contra la sentencia del 15 de febrero de 1999, proferida por la Sección Tercera del

Consejo de Estado.

1. ANTECEDENTES 1.1. La demanda

En ejercicio de la acción contractual consagrada en el artículo 87 del C.C.A., y mediante escrito presentado el 31 de enero de 1991, el actor, mediante apoderado formuló las siguientes pretensiones: “1.) Declárese que desde el 16 de mayo de 1986 se rompió el equilibrio financiero del contrato de arrendamiento celebrado entre la NaciónCámara de Representantes, como ARRENDATARIA y el Doctor JORGE

P. LEON ESCOBAR, como ARRENDADOR, fechado el 16 de mayo de 1985, respecto de las oficinas 434, 435, 436 y 437 del inmueble situado en Bogotá, marcado en su puerta de entrada con el número 7-80 y 7-80 A

de la calle 13 del edificio denominado “Antiguo Banco de Bogotá, bloque oriente”, cuarto piso, con área privada de 321.43 metros cuadrados, determinado en el hecho 1.) de esta demanda. 2.) Ordénese la revisión de las cláusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato de arrendamiento No. 14 celebrado entre la Nación - Cámara de Representantes, como ARRENDATARIA y el Doctor JORGE P. LEON ESCOBAR, como ARRENDADOR, fechado el 16 de mayo de 1985, respecto de las oficinas 434, 435, 436 y 437 del inmueble situado en Bogotá, marcado en su puerta de entrada con el número 7-80 y 7-80 A de la calle 13 del edificio denominado “Antiguo Banco de Bogotá, bloque oriente”, cuarto piso, con área privada de 321.43 metros cuadrados, determinado en el hecho 1.) de esta demanda.

3.) Como consecuencia de la orden de revisión de las cláusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato celebrado entre el demandante Doctor JORGE P. LEON ESCOBAR Y LA NACIONCAMARA DE REPRESENTANTES dispóngase que a partir de la fecha de presentación de esta demanda regirán como nuevas condiciones económicas y un nuevo plazo del contrato revisado, las que se expresan en las siguientes cláusulas: A) ‘TERCERA.- OBLIGACIONES DE LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES.- Corresponde a LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES, el pago de servicios de teléfonos, energía eléctrica, agua, alcantarillado, recolección de basuras, aseo de áreas comunes, servicios de portería, celaduría, personal de ascensores y mantenimiento de redes de energía eléctrica, acueducto y alcantarillado. Además, responder por el inventario de los bienes que se le entreguen, pagar oportunamente los cánones de arrendamiento y restituir el inmueble oportunamente en el mismo estado en que fue entregado por el arrendador, salvo el deterioro natural ocasionado por el uso y goce legítimo del inmueble arrendado.’. B.) ‘CUARTA.- VALOR DEL CONTRATO Y PRECIO DEL ARRENDAMIENTO: El valor total del contrato es de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($7.200.000) de conformidad con lo establecido en el artículo 159 del Decreto Ley 222 de 1983. El precio del arrendamiento será de SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000) mensuales, pagaderos anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad, previa presentación de la

cuenta de cobro legalizada, más un incremento anual del veinticinco por ciento sobre el canon que hubiere regido en la anualidad inmediatamente anterior a cada reajuste.’. C.) ‘QUINTA.- PLAZO. El término de duración del contrato será de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la sentencia definitiva. Este contrato se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos iguales al ahora fijado, si una de las partes no comunica a la otra, por escrito, con una antelación de por lo menos un mes a la fecha de su vencimiento, su intención de darlo por terminado.’. 4.) Como consecuencia de la declaración del numeral 1.) de estas pretensiones, con el fin de restablecer el equilibrio financiero del contrato por el período comprendido entre el 16 de mayo de 1986 y la fecha de presentación de esta demanda, condénese a la Nación demandada (Ministerio de Gobierno), a pagar al demandante Doctor JORGE PAULINO LEON ESCOBAR, o a su apoderado, las siguientes cantidades líquidas de dinero: A.) La pérdida del poder adquisitivo del dinero, liquidada sobre “124.972.oo del día 16 de mayo de 1985 hasta la ejecutoria del fallo definitivo, conforme lo certifique el Banco de la República, multiplicada por el número de meses transcurridos desde el 16 de mayo de 1986 hasta el día de ejecutoria del fallo definitivo. B.) El valor de los intereses comerciales moratorios, causados desde el 16 de mayo de 1986, hasta el día de ejecutoria del fallo definitivo, liquidados sobre la cantidad que arroje la pretensión expresada en el

literal precedente. 5.) Que a la sentencia definitiva se le dé cumplimiento en los términos de los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo. 6.) Que se condene a la parte demandada a pagar el valor de los gastos procesales y las costas de las dos instancias.”. 1.2.- Fundamentos de hecho El demandante el día 16 de mayo de 1985 celebró el contrato de arrendamiento con la Nación - Cámara de Representantes, del inmueble situado en Bogotá, marcado en su puerta de entrada con el número 7-80 y 7-80 A de la calle 13 del edificio denominado “Antiguo Banco de Bogotá, bloque oriente”, cuarto piso, que comprende las oficinas 434 a 347 con área privada aproximada de 321.43 metros cuadrados, oficinas que se destinaron como depósito de la Cámara de Representantes. El actor citó los linderos del inmueble y precisó que las oficinas se arrendaron con sus respectivas líneas telefónicas. El valor del contrato fue convenido en la suma de $1.499.664 pagaderos por mensualidades anticipadas de $124.972, precio que incluyó, además del uso y goce del inmueble, el costo de los servicios públicos de energía eléctrica y de acueducto, el aseo de las áreas comunes, los servicios de portería y celaduría, servicio de mantenimiento de las redes de energía y de acueducto, servicio de reparaciones locativas necesarias y el costo financiero de las anteriores erogaciones. El término del contrato se pactó por un año a partir del 16 de mayo de 1985, fecha de su perfeccionamiento, pero, conforme a lo pactado, se prorrogó automáticamente

por periodos sucesivos iguales durante los años siguientes. No se previó en el contrato reajuste en su precio durante la vigencia inicial ni durante sus prórrogas, lo cual significó que desde el 16 de mayo de 1986 el canon que pagó la entidad pública demandada no tuvo aumento. Desde la celebración del contrato, el poder adquisitivo del peso colombiano se ha devaluado, los servicios de energía eléctrica, acueducto, aseo de las áreas comunes, de portería, celaduría, ascensoristas, el mantenimiento de las redes de energía eléctrica y de acueducto, las reparaciones locativas, entre otros, han aumentado El arrendador requirió de la administración revisión del contrato para variar las condiciones económicas, pero la entidad pública demandada guardó silencio. En septiembre 10 de 1990 el arrendador envió una petición a la mesa directiva de la Cámara de Representantes en la que solicitó un reajuste legal para mantener el equilibrio económico del contrato, un reajuste automático del 25% para los años siguientes y un porcentaje igual a partir de 1986 para reajustar el canon pactado en el contrato inicial y que asumiera el pago de los gastos de administración y de los servicios públicos, advirtió que de no disponerse el reajuste correspondiente, solicitaba de una vez la restitución de las oficinas a fin de no continuar lesionando sus intereses económicos. No obtuvo ninguna respuesta a su petición y por ello presentó esta demanda. 1.3. Normas violadas. Citó como fundamento de sus pretensiones los artículos 16, 30, 33, 34, 43 y 51 de la

Constitución Política; artículos 4, 5, 8 y 48 de la Ley 153 de 1887; 760 768, 1603, 1973 a 2035 del Código Civil; 835, 863, 784 y 871 del Código de Comercio; 6 y 8 de la Ley 19 de 1982; 19, 20, 156 a 162 del Decreto Ley 222 de 1983; 87, 207 y concordantes del C.C.A. 1.4. Decisión del Tribunal El a quo negó las pretensiones de la demanda dirigidas al restablecimiento del equilibrio económico del contrato porque el desequilibrio planteado en la demanda sugiere la aplicación de la teoría de la imprevisión y los hechos aducidos por el demandante, inflación monetaria y subida creciente de las tarifas de servicios públicos de agua y energía, como también de los gastos de administración, entre otros, no dan lugar a la aplicación de esta teoría, por ser hechos previsibles y notorios.

2. FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA La Sección Tercera del Consejo de Estado en fallo del 15 de febrero de 1999 revocó el fallo del a quo.

Para revocar la decisión adoptada por el a quo y, en su lugar, condenar a la Nación - Cámara de Representantes a pagar al demandante la suma de nueve millones novecientos once mil doscientos noventa y seis pesos m/cte. ($9.911.296.00), por concepto del restablecimiento del equilibrio económico del contrato de arrendamiento celebrado entre aquélla y éste, para el uso y ocupación de las oficinas núms. 434, 435, 436 y 437 del edificio “Antiguo Banco de Bogotá”,

bloque oriente, 4º piso de la ciudad de Santa Fe de Bogotá, y denegar las demás pretensiones de la demanda, la Sección Tercera del Consejo de Estado consideró, en esencia, lo siguiente: 2.1. Como quiera que el actor perseguía adecuar el contrato a la realidad económica para, “restablecer el equilibrio financiero perdido y para procurar que en el futuro se mantenga una ecuación económica del mismo”, la situación más conocida y de mayor uso para adecuar el contrato a la realidad económica es la revisión periódica de los precios, en función de la variación de los factores determinantes de los costos previstos. 2.2. Dicha revisión es hoy aplicable a todos los contratos en beneficio tanto del contratista como de la entidad pública, según lo dispone el artículo 5º, numeral 1, de la Ley 80 de 1993. 2.3. Debe prosperar la pretensión de la demanda en lo que se refiere al restablecimiento del equilibrio del contrato, porque en el caso concreto es evidente, sin necesidad de demostración alguna, que si el canon se congeló durante ocho años y corría por cuenta del arrendador el pago de los servicios públicos y la administración del inmueble que se incrementaban anualmente, el contrato se ejecutó en condiciones de desventaja para el demandante, a un punto de pérdida y de desigualdad frente al tratamiento que la ley le brinda a los contratos de arrendamiento con la autorización de reajustes anuales. 2.4. El contrato en cuestión contenía la cláusula de caducidad y los principios de terminación, modificación e interpretación unilaterales (cláusulas novena y undécima), lo cual determina la competencia del asunto en esta

jurisdicción. 2.5. El plazo del contrato se fijó en un (1) año contado a partir del 16 de mayo de 1985, y se dejó establecido que se prorrogaría automáticamente por períodos sucesivos iguales si una de las partes no comunicaba a la otra, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, el deseo de darlo por terminado. 2.6. El precio del contrato se pactó en la suma de $124.972 mensuales, el cual incluía el uso del inmueble con los servicios de agua, energía, celaduría, portería y otros, pero nada se dijo sobre el ajuste en el precio en el evento de que el contrato se prorrogara. 2.7. El contrato se prorrogó automáticamente por períodos sucesivos desde el 16 de mayo de 1986 hasta el 25 de mayo de 1993, fecha en que la entidad arrendataria hizo entrega del inmueble. 2.8. El arrendador envió una comunicación a la mesa directiva de la Cámara de Representantes con fecha 10 de septiembre de 1990, fijando el canon que debía cancelársele en adelante en la suma de $600.000 mensuales, solicitando un reajuste del 25% automático en los años subsiguientes y los reajustes retroactivos también del 25% desde el vencimiento del plazo inicialmayo de 1986hasta dicha comunicación. 2.9. Fuera de esta comunicación no hay otras en las que conste que el arrendador haya solicitado a la entidad pública arrendataria los ajustes del precio durante los años 1986 a 1990 o la restitución del inmueble.

2.10. Obra en el expediente que la Cámara de Representantes no pagó los cánones de arrendamiento desde el año de 1990 hasta 1993, como lo reconoció en oficio de 3 de febrero de 1994. De igual manera, consta en el expediente que el arrendador presentó las cuentas de cobro núms. 2453 y 2454, correspondientes al valor de los cánones por los meses adeudados, sin que conste si dichas cuentas fueron o no canceladas por la arrendataria. 2.11. El Decreto Ley 222 de 1983, normatividad bajo la cual celebraron el contrato de arrendamiento el demandante y la demandada, regulaba este tipo de contratos en el capítulo décimo, artículos 156 a 162, pero sin que éste fuera un contrato de los clasificados como administrativos, ya que, por el contrario, conservaba su condición de contrato de derecho privado sujeto a las normas civiles y comerciales aplicables al mismo, salvo lo que particularmente establecía dicho decreto en cuanto a la caducidad, caso en el cual variaba la jurisdicción para conocer de los litigios derivados del contrato, destacándose en dicha normatividad los artículos 158 y 162. 2.12. En vigencia del Decreto Ley 222 de 1983 se expidieron normas que concretamente regulaban el precio de los arrendamientos para las entidades públicas. Así, el Decreto 2221 de 1983 sujetó los contratos que celebraran dichas entidades a la determinación del precio o canon basado en un porcentaje sobre el avalúo catastral del inmueble. 2.13. El Decreto 3444 de 1985 derogó el anterior y en su lugar dispuso

que el precio mensual de los bienes tomados o dados en arrendamiento por las entidades públicas pagarían como máximo, o cobrarían como mínimo, según el caso, el 1% del avalúo del bien que para el efecto debía practicar el IGAC. 2.14. En el año 1986 se expidió el Decreto 1376 que subrogó el anterior decreto, el cual fue declarado nulo en sentencia de la Sección Primera del Consejo de Estado, de 17 de abril de 1991, expediente No.743, donde se dejó dicho: “…el contrato de arrendamiento celebrado por las entidades públicas, bien sea para tomar o bien sea para dar o entregar el bien inmueble, aun cuando no es definido legislativamente como administrativo en el artículo 16 del decreto ley 222 de 1983, está expresamente regulado por el mismo Estatuto Contractual en los artículos 156 a 162, y esas normas ordenan expresamente que el precio o canon de arrendamiento se pague en cuantía no superior a “los valores…señalados en las disposiciones vigentes…”, debiendo efectuarse el reajuste de la renta, cuando se trate de subordinación en todo caso a lo que prevean las normas legales o reglamentarias sobre el control de arrendamiento” con lo que se puso término a una vieja discusión sobre si las normas sobre control de arrendamientos rigen o regían también los contratos de ese tipo celebrados por entidades públicas. En otras palabras, si se trata de bienes inmuebles dados o tomados en arrendamiento por las entidades públicas para fines de vivienda de personas vinculadas al Estado, (empleados públicos, trabajadores oficiales o personal militar o policivo,

etc.), el precio del arrendamiento se hará con aplicación de lo dispuesto en la Ley 56/85; y, si se trata de bienes inmuebles considerados como “locales urbanos”, destinados al funcionamiento de oficinas públicas o a la prestación de servicios públicos a cargo de los entes estatales, se hará teniendo en cuenta las normas del Código de Comercio, salvo disposición legal en contrario”. 2.15. Por su parte, la Sección 3ª del Consejo de Estado, en providencia de agosto 29 de 1984, sostuvo: “Puede afirmarse que, en principio, los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y por los establecimientos públicos no pueden constituir en forma alguna actos de comercio; con lo que se excluye la operancia en dichos convenios de las previsiones contempladas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio…El contrato en cuestión, además de administrativo, está gobernado por el derecho civil”. (Exp. 3918. C.P. Carlos Betancur Jaramillo). 2.16. El arrendamiento de bienes dedicados a usos no mercantiles, ni de vivienda, como sucede con los bienes tomados en la mayoría de los casos por las entidades públicas para sus propias oficinas, quedaron excluidos, tanto de las normas del Código de Comercio, como de la Ley 56 de 1985por medio de la cual se dictaron las normas sobre arrendamiento de vivienday por ello pretendió el Gobierno Nacional acercarse a una normatividad que le fuera propia a este tipo de bienes con destinación diferente; posición que sigue siendo compartida por esta

Sección, si se tiene en cuenta que a la luz del Código de Comercio no son mercantiles, “las adquisiciones hechas por funcionarios o empleados públicos para fines de servicio” (artículo 23, numeral 3), naturaleza jurídica que sería de los bienes que obtengan las entidades del Estado para su propio uso en la modalidad de arrendamiento, ya que, de conformidad con el artículo 24, ibídem, la enunciación contenida en el artículo 23 es declarativa y no limitativa. 2.17. Es importante tener en cuenta que el precio o canon del arrendamiento de locales comerciales se fija libremente por las partes, dado que han sido excluidos de las normas que establece la ley en materia de congelación o fijación del reajuste para los cánones de arrendamiento; el Código de Comercio, en los artículos 518 a 524 no hace referencia al precio, sino a la renovación de dichos contratos, como un derecho para los arrendatarios de establecimientos de comercio. 2.18. Por su parte, la Ley 56 de 1985 sí es explícita en condicionar la libertad de las partes para la fijación del precio, al establecer que, “en ningún caso podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble” (art. 9º), y en cuanto a los reajustes autoriza su incremento hasta en una proporción que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del término del contrato o de la prórroga. 2.19. Como en el contrato de arrendamiento que celebraron la demandante y la demandada no se hizo referencia al factor que se tuvo en cuenta para fijar el

precio inicial del arrendamiento y tampoco se estipuló su reajuste en el evento de que el contrato se prorrogara, es necesario acudir, por analogía, a las disposiciones de la Ley 56 de 1985, que regulan el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y a las cuales remitía el art. 162 del derogado Decreto Ley 222 de 1983. 2.20. La entidad pública arrendataria no debió ser indiferente a las circunstancias particulares en que ocupaba el inmueble, porque tenía la obligación de pagar un canon que se ajustara a la realidad económica, tanto del arrendador como a las condiciones del bien, en razón a los principios de la buena fe y de la equidad, a la cual estaba obligada con mayor rigor como ente público. 2.21. Por lo anterior, el juez, en aplicación del principio iura novit curia debe restablecer las condiciones económicas en que debió ejecutarse el contrato, y ser mucho más exigente cuando ha sido la Administración la que se ha beneficiado de las condiciones en las que se ejecutó en forma efectiva. Es así como la entidad demandada debió, al menos, atender el requerimiento que le hiciera el demandante en el año de 1990, para modificar equitativamente las condiciones del contrato. 2.22. A pesar de que en la demanda se manifestó que “el arrendador solicitó a la administración en forma verbal y escrita, varias veces, que se revisara el contrato, para variar las condiciones económicas” (hecho 18), no hay prueba de dichos requerimientos, con excepción del que hizo el demandante el 10 de septiembre de 1990. En consecuencia, no es procedente el reconocimiento de los reajustes solicitados por el demandante entre la fecha en que empezó a correr la

primera prórroga del contrato -16 de mayo de 1986 y la mencionada comunicación por las siguientes razones: Debe tenerse en cuenta que la regla general, según se desprende de las normas que señalan los ajustes de los precios en los contratos, es que dichos reajustes deben pactarse en el contrato como una forma de prevenir la variación que pueden sufrir los precios originalmente convenidos durante la ejecución del mismo. Excepcionalmente, cuando no se pactan, deben solicitarse a la parte a cargo de la cual esté asumirlos o, al juez, ante la negativa o silencio del primero. Es pues, un llamado a modificar el contrato. La Ley 56 de 1985, en el art. 8º, establece la prórroga del contrato en los siguientes términos: “Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizados por las normas legales” Por su parte, en el artículo 10º dispuso los reajustes anuales para dichos contratos así: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior al vencimiento del término del contrato o el de la prórroga vigente…”. En materia de arrendamientos de locales comerciales, el C. de Comercio expresamente establece que el propietario que pretenda la recuperación del bien

debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, “so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”, lo que para la jurisprudencia no es más que una “congelación como sanción”, porque ha entendido que si así no se procede, se presenta, “una modificación parcial del contrato sólo en cuanto determina una prórroga automática del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idénticas las demás condiciones de su celebración, entre ellas el monto de los cánones pactados”. De las anotaciones hechas se desprende que, cuando el contrato se prorroga, éste se mantiene en los términos inicialmente convenidos, y el incremento autorizado por la ley es facultativo pedirlo por el arrendador. Aplicando estas disposiciones al caso que ocupa la atención de la Sala, se entiende que el demandante renunció a los reajustes durante los primeros cinco años de prórroga del contrato