CE-SC-38-EXP1982-N1790

SUPERINTENDENCIA BANCARIA - Inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CIVIL Consejero ponente: JAIME BETANCUR CUARTAS Bogotá, D. E, dieciocho (18) de octubre de mil novecientos ochenta y dos (1982) Radicación número: 1790

Actor: MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO El señor Ministro de Hacienda y Crédito Público hace la siguiente consulta: "La Superintendencia Bancaria, en virtud de la Ley 66 de 1968, ha venido ejerciendo la inspección y vigilancia sobre la actividad de enajenación de inmuebles, planes de cinco (5) o más unidades. "La Superintendencia, ha entendido que la actividad de enajenación de inmuebles, sometidos a su vigilancia, empieza en el anuncio y promoción del plan, como consta en el artículo 5o. de la citada ley. "No obstante la claridad del texto se han presentado algunas controversias, sobre el alcance del artículo citado, en el sentido de alegar que la vigilancia de la Superintendencia versa sobre los actos de enajenación, vale decir de transferencia del dominio a título oneroso, pero no sobre los actos tendientes a la enajenación, anunciación, promoción y celebración de contratos de promesa de compraventa, etc. "En diversos conceptos se ha sostenido que la celebración de los contratos de promesas de compraventa, antes de obtener el permiso, implica violación clara al artículo 5o. de la ley, pues quien promete vender, está desarrollando el plan.

"Para desarrollar un plan de vivienda, debe obtenerse permiso previo y para obtener éste la Superintendencia debe haber conceptuado favorablemente sobre "los modelos de los contratos que se van a celebrar con la clientela", (Núm. 6o., Art. 5o. ), dentro de los cuales está, obviamente el contrato de promesa de compraventa. "En este orden de ideas, la inferencia lógica, según nuestra reiterada doctrina, es que la celebración de promesas de compraventa, supone la existencia del permiso y por ende, suscribirlas antes de este acto administrativo, configura violación a la norma. "De otra parte, como el artículo 5o. hace referencia al anuncio o desarrollo de planes o programas, no puede interpretarse que el permiso se expida para convalidar la celebración de promesa de compraventa, pues esta hipótesis, convertiría en nugatoria e inocua la vigilancia encomendada a la Superintendencia. Desde este punto de vista, si la autorización de dicha entidad, se redujera a autorizar la simple celebración de contratos de compraventa, se estaría ante la presencia de hechos cumplidos, vale decir, que la vigilancia empezaría cuando ya se hubiesen recibido los dineros, en cumplimiento de las obligaciones emanadas de los contratos de promesas de compraventa, lo cual desvirtuaría el tenor y el espíritu de la ley cuyo contenido es eminentemente preventivo y versa esencialmente sobre la captación de dineros. "Si el control de la Superintendencia cobra vigor" ya acaecida la recepción de dineros, en virtud de los contratos de promesa celebrados, dicho control que debe ser preventivo, podría dejar desprotegidos a los compradores y obligar a éstos, a

reclamar por la j urisdicción ordinaria, cuyos trámites, exigen contratación de profesionales, pago de honorarios, etc. "Por último, en desarrollo del referido control preventivo, se ha conceptuado en forma reiterada y uniforme, por parte de la Superintendencia, que la recepción de dineros provenientes de la opción, promesa o compraventa, así sea de una sola unidad, en un plan de vivienda de cinco (5) o más unidades, requiere del permiso y por ende, implica violación al Estatuto de Vivienda, pues al promover un plan de vivienda en las unidades señaladas, con el fin de enejenarlo, implica anuncio y desarrollo del mismo, en los términos del artículo 5o. de la referida Ley 66 de 1968. "Actuando en armonía con los anteriores planteamientos, cada vez que la Superintendencia comprueba la transgresión del Estatuto de Vivienda, bien sea que la infracción se origine por la recepción de dineros a título de promesa de compraventa, o de contrato de compraventa, siempre ha aplicado las sanciones previstas, amén de que al tenor del artículo 11, da aviso al Juez penal, con el fin de que este funcionario determine la responsabilidad y juzgue la conducta del vendedor. "Con base en lo expuesto, pregunto a esa H. Sala: "¿lo. Se entiende desarrollada la actividad de enajenación de inmuebles de acuerdo con la Ley 66 de 1968, cuando se celebran contratos de promesa de compraventa, sobre inmuebles que hacen parte de un plan de vivienda? "¿2o. La actividad de enajenación de inmuebles se entiende desarrollada cuando

se opcione, se prometa en venta o se transfiera el dominio de una sola de las unidades de un plan de vivienda? "¿En tales eventos, han de aplicarse las sanciones previstas en la ley y debe darse aviso al juez penal?

LA SALA CONSIDERA: La Ley 66 de 1968 modificada por el Decreto Ley 2610 de 1979 declarado exequible por la Corte Suprema de Justicia en providencias del 20 y 26 de febrero de 1981, atribuye al gobierno nacional por intermedio de la Superintendencia Bancaria, la inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de crédito para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción de las mismas.

De conformidad con el artículo 2o. de la ley citada, en la redacción que le dio el artículo 2o. del Decreto Ley 2610 de 1979, se entiende por actividad de enajenación de inmuebles: "lo. La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de toda la división material de predios. "2o. La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la adecuación de terrenos para la construcción de viviendas. "3o. La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal. "4o. La transferencia del dominio á título oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal. "5o. La celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o

cualquier otro sistema que implique recepción de las mismas, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinadas a vivienda. "Parágrafo. La actividad de enajenación de inmuebles a que se refiere el presente artículo se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas, distritales o municipales, sean cinco (5) o más". "Sin embargo, para anunciar o desarrollar las actividades de enajenación a que se refiere la ley, en ella entendida la modificación introducida por el Decreto Ley 2610 de 1979, debe obtenerse el correpondiente permiso, que será expedido por el Superintendente Bancario luego de que se encuentren reunidos los requisitos que señala el artículo 5o. de la Ley 66 de 1968 en la nueva redacción que le dio el artículo 4o. del Decreto Ley 2610 de 1979, que prescribe: "Para anunciar y desarrollar las actividades de enajenación a que se refiere el artículo 2o. de este decreto, el interesado deberá obtener el permiso correspondiente del Superintendente Bancario, previo el lleno de los siguientes requisitos: lo. Que el interesado se halle registrado ante el Superintendente Bancario y no tenga obligaciones pendientes para con la Superintendencia Bancaria. 2o. Que el Superintendente Bancario se haya cerciorado de si la responsabilidad e idoneidad del interesado o de los directores, administradores o representantes legales y de los socios son tales que inspiren confianza y que el Bienestar Público será fomentado al otorgar el correspondiente permiso. 3o. Que se haya demostrado por el interesado que posee el porcentaje de capital

mínimo exigido por el Superintendente Bancario, quien conceptuará igualmente sobre los presupuestos financieros. El Superintendente Bancario establecerá el porcentaje de capital mínimo por vía general. 4o. Que se haya acreditado la propiedad y übertad del terreno en el cual se va a desarrollar la actividad, ante el Superintendente Bancario, quien además debe haber conceptuado favorablemente sobre los modelos de los contratos que se vayan a celebrar con los adquirientes. 5o. Que se haya obtenido de la autoridad respectiva licencia o celebrado contrato para la ejecución de las obras de urbanismo o para la construcción de las viviendas, de conformidad con las disposiciones metropolitanas, distritales o municipales de las localidades donde estén ubicados los inmuebles y otorgado las garantías que establezcan tales disposiciones. Igualmente deberán anexar la constancia de un ingeniero civil o arquitecto cuyo título se halle legalmente reconocido, en la cual se acredite que la obra se ciñe a las licencias aprobadas y que ha sido adelantada de conformidad con un criterio técnico. 6o. Que la Superintendencia Bancaria haya verificado la aprobación y vigencia de los planos, licencias de urbanismo o construcción, reglamento de propiedad horizontal, cuando fuere el caso, y avance de obra en el porcentaje que estime conveniente. El Superintendente Bancario deberá otorgar el permiso correspondiente dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la prestación de la documentación completa por parte del interesado. Si en este plazo la Superintendencia no ha negado la aprobación ni suspendido el término por observaciones al proyecto, éste

se considera aprobado para los fines consiguientes, circunstancia sobre la cual certificará inmediatamente el Superintendente Bancario. Será causal de mala conducta del funcionario respectivo la negativa o negligencia para otorgar dicha certificación. Parágrafo 1º. La resolución en virtud de la cual se concede el permiso de que trata este artículo deberá ser registrada en el folio correspondiente dentro de los dos (2) meses siguientes a partir de la fecha de ejecutoria de dicha providencia en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo donde se encuentra ubicado el inmueble a que se refiere el plan. Con posterioridad al registro el interesado deberá protocolizar el permiso y demostrar que éste fue registrado en término oportuno. El Registrador de Instrumentos Públicos al certificar la libertad del inmueble, advertirá la circunstancia de estar afecto o no a planes de urbanización o construcción de vivienda. Parágrafo 2º. El Superintendente Bancario expedirá certificaciones que fueren precisas para la comprobación, de que determinado inmueble enajenado o gravado pertenece o forma parte de una urbanización aprobada y debidamente registrada (subrayas de la Sala). Frente a la norma transcrita, que señala una serie de requisitos con el fin de obtener permiso para anunciar o desarrollar las actividades a que hace referencia del Decreto Ley 2610 de 1979, es obvio que mientras aquellos no se satisfagan la Superintendencia Bancaria no puede conceder el permiso en mención y a la persona que lo ha solicitado, le está prohibido siquiera anunciarlos mientras no se le conceda. Esto con el fin de que el órgano contralor pueda someter a análisis

cada uno de los requisitos exigidos y que ello dé como resultado no solo la solvencia moral y económica de las personas dedicadas a esta actividad, sino también la observancia de otra serie de requisitos establecidos bien en la ley, en reglamentos o en normas de inferior jerarquía, a los que debe dársele estricto cumplimiento. Mientras el Superintendente Bancario no expida el correspondiente permiso, le está vedado al solicitante iniciar cualquier tipo de operación que en alguna forma signifique anuncio o desarrollo de la actividad, en ello entendido desde la simple propaganda, opción de compra, promesa de venta, contrato de compraventa, hasta la adecuación de terrenos, solicitud de servicios públicos, construcción, etc. Dicho de otra forma, mientras no se obtenga el respectivo permiso no se puede iniciar en absoluto ninguna actividad que en cualquier forma esté ligada al anuncio o desarrollo del Proyecto que se pretende adelantar. Esta interpretación se encuentra acorde con los principios y finalidades perseguidos por la ley, que tiende a proteger los intereses de los compradores y usuarios de créditos en la adquisición de lotes o viviendas. Ahora bien, en caso de adelantarse cualquier proyecto que en los anteriores términos signifique anuncio o desarrollo de las actividades a que se refiere el Decreto Ley 2610 de 1979 modificatorio de la Ley 66 de 1968, el Superintendente Bancario deberá hacer uso de las atribuciones que esta le confiere, imponiendo las sanciones a que haya lugar y dando aviso inmediato al Juez Penal competente para conocer de estas infracciones, anexándole los documentos pertinentes. En los anteriores términos SE ABSUELVE la consulta formulada por el señor

Ministro de Hacienda y Crédito Público Dr. Edgar Gutiérrez Castro. Transcríbase en copia auténtica.

OSVALDO ABELLO NOGUERA, PRESIDENTE DE LA SALA; JAIME

BETANCUR CUARTAS, HUMBERTO MORA OSEJO, JAIME PAREDES

TAMAYO. CLARA STELLA RAMOS S., SECRETARIA