CE-SCA-1961-05-15

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Libertad contractual / DERECHOS ADQUIRIDOS - Aplicación de la ley en el tiempo / APLICACION DE LA LEY EN EL TIEMPO - Derechos adquiridos / CONTRATO DE ARRENDAMIENTOCanon Orden Nacional. Resoluciones Ministeriales. Arrendamientos - El Decreto 1.070 de 1956 no es retroactivo; tiene efecto general inmediato, lo que es distinto, y no vulneré derechos adquiridos - La libertad contractual permite que en el derecho privado se pacte un canon de arrendamiento que no sea en dinero ni en frutos de la cosa arrendada, sin que varíe la naturaleza del contrato

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Consejero ponente: ALEJANDRO DOMINGUEZ MOLINA Bogotá quince (15) de mayo de mil novecientos sesenta y uno (1961)

Radicación número: CE-SCA-1961-05-15

La Sociedad “Textiles Modernos S. A.”, domiciliada en Medellín dio en arrendamiento a la Compañía Colombiana de Hilados Ltda., hasta el 31 de diciembre de 1955, por el Canon de $ 1.500.00 mensuales un local para fábrica, situado en la carretera que de la ciudad de Medellín conduce a El Poblado. El 3 de junio de 1955, la sociedad arrendadora recordó a la arrendataria su obligación de restituir el inmueble el 31 de diciembre de ese año, por medio de carta que contestó la última, el 12 de septiembre siguiente, solicitando una prórroga del contrato “en el caso de no poder entregar oportunamente el local”. En carta de 17

de octubre del mismo año, la arrendadora manifestó estar dispuesta a estudiar la prórroga que fuere necesaria, pero advirtiendo que desde el primero de enero en adelante el arriendo sería de $ 2.000.00, que cada mes se aumentaría en $ 500.00 más y que debería ser pagado en hilazas “30/1 y 6.60/2”. Después de obtener una aclaración sobre las condiciones de la prórroga, la sociedad arrendataria por carta de fecha 10 de noviembre de 1955, aceptó las condiciones exigidas por la arrendadora “para la prórroga que sea necesaria del contrato de arrendamiento a partir del primero de enero de 1956”. La sociedad arrendataria pagó en hilazas, las sumas convenidas, hasta el 31 de julio de 1956 en que desocupó el local, pero solicitó del Ministerio de Fomento, de acuerdo con el Decreto Legislativo 1.070 de 1956 que ordenara a la sociedad arrendadora, la devolución de los excedentes de arrendamientos cobrados, por el inmueble, con posterioridad al 9 de mayo de 1956 en que entró a regir dicho Decreto, hasta la fecha de entrega del inmueble. El Ministerio en Resolución número 006 de 10 de enero de 1958, no accedió a la petición, pero repuso esta decisión por Resolución número 297 de 29 de marzo siguiente y declaró que el arrendamiento estaba congelado en $ 1.500.00 mensuales, en 31 de diciembre de 1955 y ordenó a Textiles Modernos S. A. devolver los excedentes de arrendamientos cobrados a la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. desde el 9 de mayo hasta el 31 de julio de 1956, o sea la suma

de $ 8.500, con la advertencia expresa de que “esta Resolución una vez ejecutoriada, presta mérito ejecutivo al tenor de lo establecido en el artículo 5 del Decreto número 699 de 1957”. Con poder de la sociedad Textiles Modernos S. A., el doctor Pablo Andrade Mejía, abogado titulado e inscrito, en demanda presentada el 8 de agosto de 1958, pidió al Consejo la declaración de nulidad de la Resolución número 297 que se ha dejado citada y que, como consecuencia, se confirmara en todas su partes la Resolución número 006 de 10 de enero de 1958 que fue revocada por aquella y se declare “que la sociedad Textiles Modernos S. A. no tiene obligación de devolver a Compañía Colombiana de Hilados Limitada, suma alguna por concepto de arrendamientos recibidos por el local para fábrica de su propiedad situado en la carretera que de Medellín conduce a “El Poblado”, y, como declaración subsidiaria la siguiente: “Para el caso de que se estime que la solicitud anterior no debe prosperar por no considerarse válidos los fundamentos de la Resolución 006 citada, solicito que se confirme la parte resolutiva de la mencionada resolución con fundamento en que las sumas pagadas por Compañía Colombiana de Hilados Limitada a Textiles Modernos S. A. en los meses de mayo, junio y julio de 1956, por encima de la suma de $ 1.500.00 mensuales, no fueron pagadas a título de arrendamiento ni son arrendamiento, por haberse tratado de un pago en especie (en hilazas de algodón), hecho no a título de arrendamiento, sino a título de multa o indemnización por no haber desocupado oportunamente el local, por todo lo cual

Textiles Modernos S. A. no está obligada a devolver suma alguna a la Compañía Colombiana de Hilados Limitada”. Como hechos fundamentales expresó los que se han dejado resumidos al principio de este fallo; como disposiciones violadas las siguientes: “Artículo 30 de la Constitución Nacional y los siguientes artículos del Código Civil: 1.973.y ss., y especialmente el 1.975, 2.005, 1.592 y ss., 1.602 y 1.603; 1.610, 1.613, 1.614, 1.615 y los Decretos 1.070 de 1956 y 699 de 1957”, y el concepto de violación lo expresó diciendo, en resumen: Si se acepta que lo pagado por la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. a Textiles Modernos S. A., a partir del primero de enero de 1956, lo fue a título de arrendamiento, la resolución acusada violó los Decretos 1.070 de 1956 y 699 de 1957, porque aplicó estos ordenamientos a un contrato anterior al 31 de diciembre de 1955; violó el artículo 30 de la Constitución Nacional porque le dio al Decreto 1.070 efecto retroactivo, y violó los artículos 1.602 y 1.603 del Código Civil porque el contrato celebrado el 10 de noviembre de 1955, es una ley para las partes. Si se acepta que los pagos hechos por la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. “fueron hechos a título de pago de una multa o de una indemnización por los perjuicios causados con la demora en la entrega”, la Resolución del Ministerio excedió y violó los citados Decretos, pues estos se refieren exclusivamente al

arrendamiento y no al pago de multas o indemnizaciones por la mora, de donde se deduce que también violó el artículo 1.592 del Código Civil y además los artículos 1.610, 1.613, 1.614, 1.615 y 1.618 del mismo Código que dan derecho a indemnización en el caso de incumplimiento del contrato y a que las partes pacten los perjuicios convencionalmente. Por último, considera que si conforme a los artículos 1.973 y 1.975 del Código Civil, “es elemento esencial del contrato de arrendamiento el pago de un precio que puede consistir o en dinero o en frutos naturales de a cosa arrendada, y que en el caso presente, el pago de todas las sumas con posterioridad al 1º de enero de 1956, se hizo en hilazas del algodón que no son ni dinero ni frutos naturales”, después de tal fecha no hubo contrato de arrendamiento y, en consecuencia, el Ministerio de Fomento violó lo dispuesto en los artículos 1.501, 1.973 y 1.975 del citado Código. En la demanda se solicitó expresamente la suspensión provisional del acto acusado, pero no se accedió a ella en el auto admisorio. El juicio se adelantó con la intervención del señor Fiscal Primero del Consejo, doctor José Elías del Hierro y del doctor Humberto Zapata Escobar como apoderado de la Compañía Colombiana de Hilados Ltda., a quien se reconoció el derecho de intervenir como parte impugnadora, por tener interés directo en las resultas de la acción. El seño apoderado de la parte actora al formular su alegato escrito, se limitó a

solicitar que se fallara el juicio de acuerdo con las razones expuestas en la demanda, manifestando que a ellas nada tenía que agregar. Por su parte el doctor Zapata Escobar, apoderado de la parte impugnadora, pidió en su alegato la confirmación de la resolución acusada, con fundamento en las razones que se resumen así: El texto del artículo 1º del Decreto 1.070 de 1956 es claro al declarar congelados los precios que los arrendamientos tuvieren el 31 de diciembre de 1955. “Para ello no obsta que las partes hayan pactado con anterioridad un canon que fuera a ser más alto en el futuro; progresivo, por ejemplo. La fecha de vigencia del Decreto detiene, en este caso, el crecimiento regular de los alquileres y los congela al valor que hubieren tenido en 31 de diciembre de 1955. La disposición comentada no distingue además, entre arrendamientos a precio fijo o a Canon progresivo”. “No existe retroactividad del decreto: no se trata de devolver lo pagado en exceso entre el 31 de diciembre y el día de la vigencia de dicho estatuto. El 31 de diciembre es un punto de referencia, como pudo haberlo sido otra fecha cualquiera, para determinar la cuantía de la congelación. La situación objetiva existente en esa fecha -en cuanto a alquileres se refiereregirá en lo futuro, los contratos de arrendamiento, pero a partir del 9 de mayo de 1956 únicamente”. “Las disposiciones sobre control de arrendamientos son de orden público económico y prevalecen, por tanto, sobre las convenciones privadas. Este principio... está consagrado expresamente por el artículo 2º del Decreto 2.613 de

1956, concordante y complementario del Decreto 1.070 del mismo año”. “Nada tiene que ver con la existencia o la validez de un contrato de arrendamiento el hecho de que el canon se pague con dinero o con especies. Esta circunstancia no es de la esencia de dicho contrato. El Código Civil autoriza el pago con frutos del inmueble, lo que hace suponer, por análoga, que puede hacerse con cualquier clase de bienes. El precio es una contraprestación, que puede consistir en todo aquello que equivalga a dinero”. No se puede suponer que las partes entendieron pactar una cláusula penal, como dice la demanda, pues “en todas las cartas que existen en el proceso se habla claramente de “prórroga del contrato”, y de “canon de arrendamiento”, y en ninguna parte se deja entender que pactaron una multa para el caso de incumplimiento. “Porque la cláusula penal, de acuerdo con los términos del artículo 1.792 (sic) se pacta para el incumplimiento de un contrato, y no por el incumplimiento de una convención Mal podría pactarse la multa para indemnizar un incumplimiento del pasado. La cláusula penal es la estimación anticipada que las partes hacen de los perjuicios a que pueda dar lugar la inejecución de la obligación pactada o el retardo de la misma. Ella es accesoria, y debe pactarse previamente, pues la ley no la supone”. “Finalmente, no interesa que el aumento del canon haya sido pactado como indemnización de perjuicios. Que no lo fue, de acuerdo con los términos de las comunicaciones cruzadas entre ambas partes. Aunque lo fuese, nada importaría, porque quedó claramente establecido que la renta quedaría aumentada en el

futuro en determinadas cantidades, sin distinguir lo correspondiente al canon mismo y lo que concernía a perjuicios”. Por su parte, el señor Fiscal, doctor del Hierro, en su vista de fondo conceptuó que debían rechazarse las peticiones de la demanda, sustentando el concepto en las siguientes consideraciones: “El control de arrendamientos lo efectúa el Estado, por razones económicas y sociales, como medida de protección al más débil. Es una limitación a la libertad de contratar que se justifica por razones de interés público y cabe dentro de las normas constitucionales vigentes en Colombia. Dictada la norma, los conflictos que surjan por incumplimiento de ella, no pueden juzgarse por los principios del derecho privado que regulan los contratos de arrendamiento, en cuanto se refiere el precio. Se trata entonces de relaciones de derecho público, entre el Estado autor del mandato y el administrado que está obligado a cumplir con la norma. De consiguiente, los actos que la administración dicte para hacer cumplir la Ley, son actos administrativos cuya legalidad debe ser juzgada por la jurisdicción contencioso-administrativa. “Alega el demandante, sin embargo, que el Decreto 1.070 sobre congelación de los precios de los arrendamientos no puede aplicarse al contrato celebrado entre las dos sociedades antioqueñas, antes del 31 de diciembre de 1955, pues la intención del Decreto fue respetar en su totalidad los contratos celebrados antes de esa fecha. Tal interpretación no se deduce del texto del Decreto que expresamente declara congelados los precios de los arrendamientos de las fincas urbanas en las ciudades capitales de los Departamentos y ciudades de más de

50.000 habitantes, al PRECIO QUE TALES ARRENDAMIENTOS TUVIEREN el 31 de diciembre pasado’. La intención del legislador fue que en un contrato de arrendamiento entre las mismas partes no se pudiera cobrar un canon superior al vigente el 31 de diciembre de 1955. En esta forma quedaba limitado el derecho de lo propietarios del inmueble y restringida la libertad contractual lo mismo para quienes celebraron contratos entre el 1º de enero de 1956 y el 9 de mayo de ese año, que para los celebrados antes de diciembre de 1955. La violación por el Decreto 1.070 del principio Constitucional (artículo 30 C. N.) que garantiza la propiedad privada, podría servir para acusarlo por vía de acción ante la Corte, pero no se puede en este caso aceptar la vía de la excepción. Esto además de que, como ya se dijo, el Decreto se dictó por motivos de interés social y es sabido que ‘cuando resultaren en conflicto los derechos particulares con la necesidad reconocida por la misma Ley, el interés privado debe ceder al interés público’. “Tampoco puede aceptarse que el aumento de las sumas que debía pagar el arrendador, desde enero de 1956, en adelante no se cobraron por concepto de canon de arrendamiento sino por multa o indemnización de perjuicios. La misma disposición citada por el demandante es el argumento preciso para destruir su tesis. El artículo 1.592 del C. C. claramente define la ‘cláusula penal’ como ‘aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena’. Es decir que toda obligación con cláusula penal debe ser convenida,

pactada expresamente, por lo mismo que es una cláusula excepcional que no puede deducirse de la intención presuntiva de las partes, o de lo que declara una sola de ellas. “Es bien claro también que la intención de las partes fue prorrogar el contrato de arrendamiento, a partir de enero de 1956. Esto se deduce de las cartas cruzadas entre las dos sociedades y visibles a fls. 24 y 25 del expediente, especialmente las fechadas el 17 y 18 de octubre de 1955, en las cuales Textiles Modernos dicen que el valor del arriendo será en enero de 156 de 2.000.00 y que además aumentará ese canon 500.00 cada mes, sumas que se pagarán en hilazas. Y en la carta fechada el 10 de noviembre de 1955 dice la Compañía Colombiana de Hilados: ‘aceptamos las condiciones por ustedes estipuladas para la prórroga que sea necesaria del contrato de arrendamiento a partir del 1º de enero de 1956’. La voluntad de las partes no puede ser más claramente expresada. En parte alguna se habló de multa, cláusula penal o indemnización. “De lo expuesto se deduce que la situación existente, en cuanto a precios de arrendamientos, el 31 de diciembre de 1955, es la que debe regir en los contratos de arrendamientos, desde la expedición del Decreto 1.070 de 1956. El Contrato de arrendamiento entre las dos sociedades fue prorrogado el 10 de noviembre de 1955 cuando la Compañía arrendataria aceptó las condiciones que le imponía la arrendadora. El Ministerio de Fomento al dictar la Resolución obró de acuerdo con

las facultades que le fueron concedidas por el Decreto 1.070. Y en el procedimiento se ajustó debidamente a lo previsto en el mismo Decreto y en el 699 de 1957”.

CONSIDERACIONES DE LA SALA: Por tres motivos distintos estima la demanda que las disposiciones en ella mencionadas, fueron violadas con la Resolución acusada: 1º.- Porque el Decreto Legislativo 1.070 de 1956 no es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados antes del 31 de diciembre de 1955 y con base en él, la Resolución 297 entró a modificar un contrato celebrado con anterioridad a dicha fecha, dándole al citado Decreto efecto retroactivo, con perjuicio de los derechos adquiridos por la sociedad arrendadora, violando así no sólo el citado estatuto sino también el artículo 30 de la Constitución Nacional, y los artículos 1.602, 1.603 y 1.973 del Código Civil. 2º.- Porque los pagos fueron hechos por la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. a Textiles Modernos S. A. a título de indemnización por los perjuicios causados por la demora en la entrega del local arrendado, pues aunque hablaron de prórroga del contrato, “parece haber sido su intención la de estipular una pena tal como la define el artículo 1.592 del Código Civil” y en consecuencia, la Resolución ministerial violó el Decreto 1.070 de 1956 y el 699 de 1957 que lo reglamentó porque estos se refieren exclusivamente al arrendamiento y no al pago de multas o indemnizaciones por la mora y violó asimismo los artículos 1.592, 1.610, 1.613, 1.614, 1.615 y 1.618 del Código Civil que dan derecho a

indemnización en el caso de incumplimiento del contrato y a que las partes pacten los perjuicios convencionalmente; 3º.- Porque si “es elemento esencial del contrato de arrendamiento el pago de un precio que puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, y que en el caso presente, el pago de todas las sumas con posterioridad al 1º de enero de 1956, se hizo en hilazas de algodón que no son ni dinero ni frutos naturales”, hay que suponer que después de dicha fecha no hubo contrato de arrendamiento y, en consecuencia, al considerar el Ministerio de Fomento que sí lo hubo, violó lo dispuesto en los artículos 1.501, 1.973 y 1.975 del Código Civil. Separadamente estudia la Sala estos planteamientos, así: Dice el artículo 1º del Decreto Legislativo número 1.070 de 9 de mayo de 1956: “Declaranse congelados los precios de los arrendamientos de las fincas urbanas en las ciudades capitales de los Departamentos, y ciudades de más de 50.000 habitantes, al precio que tales arrendamientos tuvieren el 31 de diciembre pasado. En consecuencia, ningún arrendador podrá cobrar un precio superior al que devengaba por la misma propiedad en la fecha indicada”. Considera el actor que, por cuanto el contrato vigente entre las dos sociedades, desde el 1º de enero de 1956, quedó pactado el 10 de noviembre de 1955, la sociedad arrendadora adquirió legítimamente el derecho a recibir los cánones estipulados, que la Resolución acusada desconoce ese derecho y viola por tanto

el artículo 1.973 del Código Civil, el artículo 30 de la Constitución Nacional, el mismo Decreto 1.070 de 1956 en que dice fundarse, pues éste no se aplica a contratos anteriores al 31 de diciembre de 1955, y los artículos 1.602 y 1.603, porque el contrato de 10 de noviembre de 1955 es una ley para las partes. La demanda plantea, pues, el problema respecto al Decreto 1.070 de 1956, del ámbito de su eficacia en el tiempo, arguyendo con base en lo que dispone el artículo 30 de la Constitución Nacional que garantiza “los derechos adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes civiles” y que establece que estos “no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores”, que el citado decreto legislativo no puede afectar ni ser aplicable a relaciones jurídicas ya constituidas cuando entró en vigencia, o sea que no tiene efectos retroactivos. Se basa el artículo constitucional para sentar el principio de la irretroactividad de la ley, en la teoría del derecho adquirido, que ha sido objeto de críticas severas, porque aún no se ha encontrado la fórmula concreta y precisa para distinguir lo que es derecho adquirido de lo que es mera expectativa. De acuerdo con esta teoría se dice: la ley produce efecto retroactivo cuando afecta derechos adquiridos, pero no los produce cuando sólo encuentra meras expectativas. Pero, cuando se entra a explicar cuándo hay derecho adquirido y cuándo meras expectativas, no se da una explicación concreta y precisa, lo que ha sido la causa de todas las incertidumbres que reinan en esta materia.

Al respecto son muy conocidas las opiniones de eminentes tratadistas de derecho, como estas: “Hace cincuenta años que estudio Derecho, y no sé todavía lo que es un derecho adquirido”, dice Duguit. “Desafío a los civilistas para que me digan qué es derecho adquirido y mera expectativa”, dice Vareilles-Sommieres. “La diferencia entre derecho adquirido y mera expectativa es artificiosa” según concepto de Planiol. Y para Messineo: “Aun cuando haya sido, por mucho tiempo, la más seguida no siempre dicha teoría basta para resolver los problemas relativos a la eficacia de la ley en el tiempo, ya que no siempre es posible discernir si en el caso singular, uno se encuentra ante un derecho adquirido o ante una expectativa”. (Manual del Derecho Civil y Comercial, Tomo I, pág. 90, Edic. Buenos Aires, 1954). Otras teorías han sido propuestas para explicar la irretroactividad de la ley y entre ellas la que tiende a afirmarse más es la que Planiol plantea en su Tratado Elemental de Derecho Civil, así: “La ley es retroactiva cuando ella actúa sobre el pasado, sea para apreciar las condiciones de legalidad de un acto, sea para modificar o suprimir los efectos de un derecho ya realizado. Fuera de esto no hay retroactividad, y la ley puede modificar los efectos futuros de hechos o actos; anteriores, sin ser retroactiva”. (Tomo I, números 241 y 242). Según esta teoría es necesario distinguir entre efectos ya producidos y efectos futuros: la ley es retroactiva, si actúa sobre los primeros, no lo es si actúa sobre

los segundos. Con la aplicación de esta tesis, desaparece toda incertidumbre sobre los efectos de la nueva ley respecto a relaciones jurídicas que no se agotan instantáneamente como las que surgen de los contratos de tracto sucesivo o de ejecución continuada. Así, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento es concebible que la nueva ley modifique los efectos futuros de un contrato anterior a su vigencia, respecto a la cuantía de los cánones, sin que por ello sea retroactiva, pues sí lo sería en cambio, si modificara los efectos del contrato respecto a los cánones producidos anteriormente. De modo que desde el punto de vista la doctrina que tiende a afirmarse más, o sea la que distingue entre efectos ya producidos y efectos futuros, bien puede decirse que el Decreto 1.070 de 1956, al congelar los arrendamientos en el precio que tenían el 31 de diciembre de 1955 y prohibir que los arrendadores cobren un precio superior al que devengaban por sus inmuebles en esa fecha, afecta los contratos futuros respecto al precio del arrendamiento. En otras palabras: dicho Decretó Legislativo bien podía, sin ser retroactivo, modificar los efectos futuros de los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de su expedición, en cuanto a que el precio del arrendamiento, desde el 9 de mayo en adelante, no podía ser superior al que regía para el mismo inmueble el 31 de diciembre de 1955. Pero se dirá que la legislación colombiana no permite acoger y aplicar la teoría de Planiol, porque precisamente funda la irretroactividad de la ley en la teoría de los

derechos adquiridos. Sin embargo, fuera de que nuestra legislación no define en parte alguna la noción de derecho adquirido y la de mera expectativa que se le contrapone, vacío que obliga al intérprete a distinguir, lo que no es siempre posible, si en un caso particular se encuentra ante un derecho adquirido o ante una mera expectativa, lo cual permite cierta libertad para apreciar los efectos de la ley en el tiempo, entre las reglas que da la Ley 153 de 1887 se encuentra la contenida en el artículo 18 que despeja toda incertidumbre sobre los efectos del Decreto Legislativo 1.070 de 1956, pues dice así: “Las leyes que por motivos de moralidad, salubridad o utilidad pública restrinjan derechos amparados por la ley anterior, tienen efecto general inmediato”. Ante esta clase de leyes en que domina la salvaguardia del interés general, ninguna persona puede tener derechos irrevocablemente adquiridos. La norma transcrita es la aplicación que el legislador de 1887 dio principio que él mismo consagró como constituyente en 1886 en el artículo 30 de la Constitución Nacional que aún rige: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes civiles, por personas naturales o jurídicas, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad reconocida por la misma ley, el interés privado deberá ceder al interés público o social”. De modo que en el derecho positivo colombiano el principio de la irretroactividad

de la ley no es de carácter absoluto, ni tiene el mismo valor con respecto a las distintas clases de leyes, pues, por ejemplo, cuando estas son expedidas “por motivos de utilidad pública o interés social”, o sea cuando interesan más a la sociedad que al individuo, cuando se inspiran más en el interés general que en el de los individuos, cuando se dictan “por motivos de moralidad, salubridad o utilidad pública”, tienen efecto general inmediato, aunque restrinjan derechos amparados por la ley anterior, porque el interés privado debe ceder al interés público o Social. Por eso se ha dicho que ninguna persona puede tener derechos irrevocablemente adquiridos contra una ley de orden público. Al respecto dice Josserand. “Ante estas exigencias -las de orden público tienen que ceder los intereses particulares: no se puede hacer valer derechos adquiridos en oposición al orden público. Tampoco puede hablarse, en tal caso, de retroactividad de la ley; obra intensamente, con forme a las necesidades sociales, se aplica inmediatamente sin más; el efecto inmediato es cosa distinta del efecto retroactivo contra el orden público, no hay, puede decirse, derechos adquiridos de suerte que determinadas leyes que parecen obrar retroactivamente en realidad obran inmediatamente, sin más, conforme a su naturaleza y a las necesidades sociales, y sin que el legislador haya tenido necesidad de dar explicaciones sobre el particular. Como se ha hecho notar con mucha razón se ha establecido con excesiva frecuencia la confusión entre la aplicación retroactiva de la ley y la aplicación inmediata de la misma, confusiones peligrosas e injustificadas’

(Derecho Civil, Tomo I, Volumen I, números 82 y 83). El Decreto Legislativo 1.070 de 1956 “por el cual se congelan los precios de los arrendamientos lo mismo que los Decretos Legislativos 1.849, 1.943, 2.613 del mismo año, y otros que lo modifican y adicionan, fueron dictados con base en el artículo 121 de la Constitución Nacional, por razones de orden público, y aunque no lo dicen expresamente, se inspiraron en el deseo de conjurar los conflictos sociales provocados por diversos factores económicos. Son, pues, leyes en cuya observancia está comprometido el orden social, el interés general, en una palabra: el orden público y, por consiguiente que obraron inmediatamente y a su cumplimiento no se pueden oponer derechos adquiridos. En consecuencia, por haber dispuesto el Decreto 1.070 de 1956 en su artículo 1º que los precios de los arrendamientos quedaron congelados respecto a las fincas urbanas en los que estos tenían el 31 de diciembre de 1955 y que “ningún arrendador podrá cobrar un precio superior al que devenga por la misma propiedad en la fecha indicada”, los contratos en que se hubiera estipulado un aumento en el arrendamiento a partir de enero de 1956, quedaron afectados por razón de dicho Decreto. No es, pues, la Resolución acusada violatoria del Decreto ni de las demás normas que la demanda menciona, en cuanto dispuso que la empresa Textiles Modernos s. A. le devuelva a la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. los excedentes de

los arrendamientos pagados desde el 9 de mayo al 31 de julio de 1956, por el local para fábrica, por el hecho de que la prórroga del contrato con el aumento progresivo del precio, se hubiera pactado desde el 10 de noviembre de 1955, o sea con anterioridad a la fecha en que el precio de los arrendamientos quedó congelad0 por virtud del Decreto 1.070 de 1956. El segundo planteamiento que hace la demanda se basa en que los pagos que hizo la Compañía Colombiana de Hilados Ltda. fueron a título de indemnización por los perjuicios causados con la demora en la entrega del inmueble, pues aunque las partes contratantes hablaron de prórroga del arrendamiento su intención fue la de estipular una pena y por consiguiente el Decreto 1.070 de 1956 no es aplicable y la Resolución acusada lo violó, como también las disposiciones del Código Civil que dan derecho a indemnización por incumplimiento del contrato y a que se puedan pactar los perjuicios convencionalmente. Para desechar este planteamiento le basta a la Sala observar como lo hizo el señor Fiscal en su vista, que en las cartas cruzadas entre las dos sociedades aparece clara la intención de prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del 1º de enero de 1956 y de hacerlo mediante el aumento progresivo del canon mensual. Sobre esto no cabe la menor duda. Para dar cabida al argumento del actor, las cartas que constituyen las únicas pruebas sobre lo que se pactó entre las partes, no suministran elementos de juicio, porque en todas ellas y

especialmente en las dirigidas por Textiles Modernos S. A., en forma clara y concreta se habla de prórroga del contrato, que del 1º de enero en adelante el arriendo será $ 2.000.00 y aumentará progresivamente en $ 500.00 mensuales, etc., etc., y para nada se hizo mención de indemnización de perjuicios, de multa o pena por la demora en la restitución del inmueble. Sostiene por último la demanda que el pacto celebrado entre las dos sociedades y que rigió sus relaciones después del 1º de enero de 1956, no fue de arrendamiento, porque el precio estipulado y pagado no fue en dinero ni en frutos naturales de la cosa arrendada, sino en hilazas de algodón y por consiguiente, al considerar el Minis