CE-SEC-331-1-1974-08-19

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO – No requiere licencia administrativa para iniciar a proceso de lanzamiento / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO – Regulación legal. Tránsito de legislación

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA Consejero ponente: CARLOS GALINDO PINILLA Bogotá, D.E., veinte (20) de agosto (08) de mil novecientos setenta y cuatro (1974)

Radicación número: Actor: JORGE ASFORA Y OTRA ACTOS DE LOS GOBERNADORES Demandado: La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Córdoba en virtud de la cual se desestimaron sus pretensiones. Tramitado el recurso en debida forma le compete al Consejo el pronunciamiento de segunda instancia.

En la demanda se pidió la declaratoria de nulidad de la Resolución 001335 de 20 de diciembre de 1972 dictada por el Gobernador de Córdoba y de la No. 302 de 1973 (abril 6) de la Superintendencia de Industria y Comercio, confirmatoria de la primera, por la cual se concedió 'licencia a Gustavo Usme Moreno, Valentín Parra Herrera y Hanín Parra Castellanos, para exigir a los señores Jorge Asfora y Esther Rubio de Asfora la entrega de un inmueble dado en arrendamiento, con el fin de destinarlo a un negocio de sus propietarios. Así mismo se pidió en la demanda,

declarar que a los propietarios del inmueble no les asiste derecho para exigir de los Asfora el local comercial descrito en la demanda y el derecho de éstos a permanecer en él por estar amparados por las disposiciones legales vigentes. Sostiene el demandante que cuando se surtió la actuación administrativa que culminó con las resoluciones acusadas, estaban en vigencia los Artículos 518 y siguientes, del C. de C, en virtud de los cuales se instituyó un régimen diferente al de los Decretos 1070 de 1956 y concordantes para los contratos de arrendamiento relativos a inmuebles destinados a un establecimiento de comercio y que, por consiguiente los actos acusados son ilegales no sólo por violación de las citadas normas del C. de C. sino de los propios Decretos en que se pretende sustentarlos. Al resumir los cargos de violación se expresa en la demanda: "Los dos actos administrativos cuya NULIDAD se pide han violado los Artículos 518, 520, 2033, 2038 y 22 del Código de Comercio, 71 y 72 del Código Civil, 3o. y 14 de la Ley 153 de 1887, 305 y 72 del Código Civil y 16 y 26 de la Constitución Nacional. Si ello resulta cierto como así lo afirmo, las dos Resoluciones deben ser sancionadas con la declaratoria de que son NULAS ABSOLUTAMENTE".

La sentencia apelada: Considera el "a-quo" que las disposiciones del C. de C. citadas por el actor no implican la derogación parcial que éste aduce, pues al igual que en los Decretos 1616 y 1070 de 1956 y 210 de 1958, se reconoce en ellos el mismo principio de la

continuidad indefinida del contrato, salvo incumplimiento y, al mismo tiempo se reconoce al propietario el derecho a la terminación del contrato cuando lo requiera para su propia habitación o negocio, con la única salvedad de que el negocio sea diferente al del arrendatario. Al sustentar el recurso de apelación reitera el actor los argumentos expresados a todo lo largo de la primera instancia y expresa que "En consecuencia la causa principal o primordial de la nulidad de los actos acusados es la de carencia absoluta de competencia de los funcionarios productores de los actos. Y al proceder así viola flagrantemente el nuevo Código de Comercio, como también los Artículos 16 y 20 de la Constitución Nacional, motivo suficiente para que se revoque la sentencia y se disponga o se declare la nulidad de los referidos actos acusados." El Concepto Fiscal: Después de transcribir las disposiciones del C. de C, invocadas por el demandante, el señor Fiscal Primero manifiesta: "Como puede verse, el Código de Comercio señala un trámite diferente para los arrendamientos relacionados con establecimientos comerciales, y tratándose de normas especiales, no puede pensarse que su aplicación haya quedado supeditada al cumplimiento simultáneo de las disposiciones que antes y en forma general regían la materia. "Absurdo sería que después de la vigencia del nuevo Código de Comercio, los comerciantes para dirimir sus problemas de arrendamiento, tuviesen que acudir al agotamiento de un trámite administrativo, paralelamente con el cumplimiento de las exigencias rituales establecidas en el Código aludido. "Conforme a esto último, las indemnizaciones derivadas por violación de la Ley en

lo relacionado con el arrendamiento, ya no están previamente valoradas sino que ellas tienen que ser objeto de dictamen pericial, y al mismo medio probatorio, dentro del trámite del proceso verbal, debe acudirse para dirimir las diferencias que ocurran por razón de la renovación del contrato de arrendamiento. "Habiéndose, pues, consagrado para estos casos una tramitación especial en el Código de Comercio, en concepto de esta Fiscalía no debe acudirse para la solución de los correspondientes problemas que se presenten, a la antigua tramitación establecida en los Decretos 1070 y 1616 de 1956". Por último la Fiscalía hace referencia a la Resolución No. 44 de 1974 (enero 18) proferida por la Superintendencia de Industria y Comercio y que en fotocopia acompañó el actor con su alegato de conclusión para expresar su acuerdo con algunos apartes que transcribe, entre ellos los siguientes: "En conclusión, la congelación de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos comerciales, se amplió en el Código de Comercio por el derecho de renovación del comerciante arrendatario, sin que en ningún momento se permita la absoluta libertad de contratación. "De acuerdo a lo anterior, la licencia administrativa, como requisito para iniciar el proceso de lanzamiento, en ningún caso se requiere en los contratos de arrendamiento a bienes inmuebles para establecimientos comerciales, pues cuando no tenga el derecho de renovación, el arrendador podrá competir la entrega de inmuebles por terminación del contrato, con el desahució que en término no inferior a los 6 meses anteriores a la fecha de vencimiento del mismo

haga al arrendatario; (sic) autoridad Competente. O cuando se trate de la causal de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, para la cual el legislador no consagró formalidad alguna como exigencia al arrendador para dar por terminado el contrato. Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovará automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial". Finaliza el concepto del señor Agente del Ministerio Público, con la siguiente conclusión: "De acuerdo con lo expuesto, se puede concluir, que el trámite correspondiente consagrado en el Código de Comercio era el pertinente, y no el establecido antes en los Decretos referidos, por lo cual ha debido accederse a lo demandado y como así no lo hizo la sentencia recurrida, ésta debe revocarse para, en su lugar, resolver de conformidad. CONSIDERACIONES DE LA SALA El Código de Comercio que empezó a regir el 1 de enero de 1972 (Artículo 2038 de esa obra), al regular lo relativo a los Establecimientos de Comercio, consagró un régimen especial para los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a tales establecimientos, con las siguientes características, (pertinentes al caso de autos): características, (pertinentes al caso de autos): a). Conservó el principio consagrado en el Decreto 1070 de 1956, para el arrendamiento de inmuebles urbanos, conforme al cual el vencimiento del plazo pactado no da derecho al arrendador para exigir la entrega si el arrendatario no hubiere incumplido, pero le agregó una nueva condición: que el inmueble haya

sido ocupado con un mismo establecimiento de comercio durante no menos de dos años (Artículo 518 Co. de Co.). b) Mantuvo las dos excepciones de ese principio, previstas también en el Artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956, en cuanto se permite al arrendador exigir la entrega del bien objeto del contrato cuando lo requiera para ocuparlo en su propia habitación o negocio, con la salvedad en este último caso, de que sea para ocuparlo con destino a un establecimiento de comercio cuya actividad fuere sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario; la otra excepción que, conforme al Decreto 1070 de 1956 se refiere a la posibilidad de exigir el bien dado en arriendo para demolerlo y efectuar una nueva construcción, se amplió en el C. de Co. para los arrendamientos allí previstos en cuanto señala también, como causales de exigibilidad, la reconstrucción o reparación con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, y la simple demolición por estado de ruina. (Artículo 518 C. de C.)

C. En el Artículo 520 ib ídem se prescribe que cuando ocurra alguna de las causales indicadas el propietario que pretenda exigir el inmueble destinado a un establecimiento de comercio y dado en arriendo, debe desahuciar al arrendatario seis meses antes de la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término, contrato inicial. d). Por el Artículo 519 o dispuso lo siguiente: "Las diferencias que ocurren entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se

decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos". En otros términos conforme al C. de C, si el arrendador de un inmueble destinado a un establecimiento de comercio necesita éste para su propia habitación o negocio debe proceder al desahucio en los términos del Artículo 520; pero si el arrendatario considera que no le asiste derecho al arrendador y no está dispuesto a acceder a sus pretensiones, se plantea la posibilidad de un contencioso entre particulares que compete dirimir a los jueces ordinarios, mediante el procedimiento verbal del C. de P.C., a través del cual se habrá de verificar si concurren o no las condiciones y requisitos previstos en la Ley para el efecto. Del resultado de esta actuación jurisdiccional dependerá en el caso indicado, la posibilidad de formular la pretensión de lanzamiento, acompañando las pruebas pertinentes (Artículo 434 C.P.C.) Lo dicho significa que la tutela de los derechos del arrendatario de inmuebles destinados a establecimientos de comercio ya no se realiza por conducto de órganos administrativos y a través de una actuación administrativa provocada por la solicitud de autorización para exigir la entrega del inmueble, sino por conducto de los órganos jurisdiccionales, a instancia del propio arrendatario y mediante el procedimiento verbal del C. de P.C.; en otros términos que, en tales casos, ya no se requiere la licencia respectiva de las autoridades competentes prevista en el Artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956 y que, por lo tanto, a partir de la vigencia del nuevo C. de Co. tales autoridades carecen de competencia para resolver de esos

asuntos, en tratándose de inmuebles destinados a establecimientos comerciales.. El análisis que antecede, permite formular las siguientes conclusiones: 1). Que las modificaciones introducidas en esta materia por el nuevo C. de C. son de dos clases: una, de carácter sustantivo relativas a la terminación del contrato y otras de naturaleza procesal que regulan la forma de actuar las pretensiones correspondientes a las disposiciones sustantivas. En cuanto a las primeras, es indiscutible que no pueden regir los contratos celebrados con anterioridad, pero, en cuanto a las segundas, también resulta evidente que deben tener aplicación inmediata (Artículo 40 Ley 1 53 de 1887). 2). Si el contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a un establecimiento de comercio se celebró dentro de la vigencia del nuevo C. de C. deben aplicárseles, todas las disposiciones contenidas en tos Artículos 518 y siguientes, tanto las de orden sustantivo, como las procesales. 3). Si el contrato es anterior a la vigencia del nuevo Código de Comercio, le son aplicables las reglas sustantivas contenidas en la primera parte del Artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956 y no las modificaciones contenidas en el Artículo18 del nuevo Código; pero en relación con las reglas procedimentales, no es aplicable la parte final del Artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956, relativa a la solicitud de licencia administrativa para obtener la entrega, sino los preceptos contenidos en los Artículos 519 y siguientes de la nueva ley. Está plenamente acreditado en este proceso: que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble a que se refiere la demanda, se celebró en el año de 1969 para

destinar el bien a un almacén (fl. 25); que los arrendatarios tienen matriculado, como de su propiedad, un establecimiento comercial con la denominación de "Almacén Dos Hermanas", que funciona en el mismo inmueble materia del contrato (certificado de la Cámara de Comercio de Montería visible al folio 43); que la actuación administrativa relativa a la licencia para obtener la entrega del referido inmueble se inició el 10 de octubre de 1972 (fl. 33) y culminó el 6 de abril de 1973, o sea bajo la vigencia del nuevo Código de Comercio que comenzó a regir el 1° de enero de 1972. Dados estos hechos y las disposiciones contenidas en los Artículos 518 a 520 del C. de C, forzoso es concluir que tanto la Gobernación de Córdoba, como la Superintendencia de Industria y Comercio profirieron las resoluciones acusadas, careciendo de competencia para resolver la solicitud que se les formuló, y que, por lo tanto, tales actos son violatorios de los citados Artículos de la obra en referencia. A título de restablecimiento del derecho, pide el demandante que se declare que los propietarios del inmueble en ningún momento tuvieron derecho para exigir de los arrendatarios el inmueble a que se refieren los autos y que éstos tienen derecho a permanecer en el local descrito. Conforme al Artículo 519 del Co. de Co., ese tipo de declaraciones sería de competencia de los órganos de la jurisdicción ordinaria y, por lo tanto, le está vedado a la jurisdicción contencioso administrativa cualquier pronunciamiento sobre la materia, precisamente en razón del cambio del régimen legal en la

materia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, revoca la providencia recurrida y en consecuencia declara la nulidad de las Resoluciones 001335 (diciembre 30 de 1972) dictada por el Gobernador de Córdoba y 302 de 1973 (abril 6) del Superintendente de Industria y Comercio. En cuanto a las demás pretensiones de la demanda se declara inhibido para un pronunciamiento de mérito. Devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Copíese, publíquese, notifíquese, comuniqúese y cúmplase.

CARLOS GALINDO PINILLA, ALFONSO ARANGO HENAO, JORGE DAVILA

HERNANDEZ HUMBERTO MORA OSEJO, JORGE A. TORRADO TORRADO

SECRETARIO