CE-SEC1-492-1982-09-10

ARRENDAMIENTO / REAJUSTE / PRECIOS MENSUALES DE ARRENDAMIENTO Este incremento depende exclusivamente de la voluntad del arrendador, no opera por ministerio de la ley sino sólo cuando aquél tenga a bien exigirselo al arrendatario.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA Consejero ponente: JACOBO PEREZ ESCOBAR Bogotá, D. E., diez (10) de septiembre (09) de mil novecientos ochenta y dos (1982)

Radicación número:

Actor: MARIO DE LUCA MATEUS

Demandado: Expediente No. 3748

El señor Mario de Luca Mateus, en ejercicio de la acción plena jurisdicción consagrada en el artículo 67 del C.C.A., demandó ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca la declaratoria de nulidad de las Resoluciones Nos. 30 de 1980 proferida por la Alcaldía Menor de Santa Fé de Bogotá y 239 del mismo año emanada de la Alcaldía Mayor del Distrito Especial de Bogotá, en virtud de las cuales se concedió licencia administrativa al señor Mariano Díaz Arenas para exigir del arrendatario la desocupación del inmueble de su propiedad situado en la carrera 5a. No. 26A-47, apartamento 704 del Edificio Residencias El Parque, Torre C. ubicado en los pisos 7o. y 8o. Como normas violadas por los actos administrativos acusados señala el actor el artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956, por cuanto, según el demandante, no se demostró con plena prueba ante la administración su calidad de arrendatario ni la

calidad de arrendador de la sociedad "Julio Corredor y Compañía", que coadyuvó la petición de licencia. Igualmente señala como norma violada el artículo 10, literal b), del Decreto 063 de 1977, por cuanto la caución de que trata dicha norma no fue prestada por el monto de 12 mensualidades, porque aunque el arriendo fue pactado a razón de $ 6.700. OO mensuales, ese valor se incrementó por ministerio de la ley en un 10%, según disposición del artículo 2o, del Decreto 3209 de 28 de diciembre de 1979. Pues agrega que hechas las operaciones aritméticas la caución debió constituirse por $ 88.440.00. I— La Sentencia Apelada El Tribunal del conocimiento puso término a la primera instancia denegando las pretensiones de la demanda con fundamento en las siguientes razones, que se sintetizan: Como quiera que el ataque del demandante a los actos administrativos impugnados consiste en afirmar que el arrendador no llenó todos los requisitos ante la Administración para que le concediera la licencia administrativa que había solicitado, el Tribunal hizo un examen de los documentos allegados oportunamente al plenario para determinar si se habían o no llenado todos los requisitos exigidos por la ley para el otorgamiento de licencia administrativa y encontró que la Administración se había ajustado a las prescripciones legales sobre la materia. Al respecto expresa lo siguiente: "De los documentos allegados oportunamente al plenario se desprende que la calidad de propietario del solicitante de la licencia (Art. 10o., literal a), Decreto 063/77) señor Mariano Díaz Arenas fue debidamente acreditada ante la Alcaldía

Menor de Santa Fé. En efecto, a folios 28 y ss. del cuaderno No. 1 y 14 y ss. del cuaderno No. 3, obran sendas copias auténticas de la Escritura Pública No. 4789 del 2 de septiembre de 1975, corrida en la Notaría 7a. del Circulo de Bogotá y por las cuales consta que el inmueble objeto de la licencia fue adquirido por el señor Díaz por venta que le hiciera el Banco Central Hipotecario; así mismo y a folios 18 del cuaderno No. 1 y 3 del cuaderno. No. 3, aparecen copias igualmente autenticadas del Certificado expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos y Privados de Bogotá sobre la vigencia de la inscripción. "Ahora bien: en cuanto al argumento del demandante de que no se acreditó su "calidad de arrendatario ni calidad (sic) de arrendador de la Sociedad Julio Corredor que coadyuvaba la petición de licencia" mediante la presentación del documento en el que constara el contrato de arrendamiento, para la Sala no es de recibo, en primer lugar porque las normas transcritas no exigen tai requisito como puede observarse de su simple lectura y, en segundo lugar, por que el contrato de arrendamiento como consensual que es, se perfecciona por el simple acuerdo de voluntad de las partes, sin que sea requisito sino que no para su existencia y validez el que deba constar por escrito; él no puede acreditarse acudiendo a los diversos medios probatorios consagrados por la ley procesal para tal efecto. Además, el solo hecho de haber demandado la licencia y adjuntado al proceso los recibos de pago del canon mensual, de por si están demostrando la existencia del

contrato, en el caso de que él no constara por escrito (fls. 22 a 23 vto., cuaderno No. 3). No prospera el cargo. "En lo relacionado con la garantía otorgada por el solicitante y que constituye el segundo y último requisito exigido por el artículo 10o., antes transcrito, se tiene lo siguiente: "De conformidad con el contrato de arrendamiento (fls. 22 a 23 vto., cuaderno No. 1) celebrado entre la firma Julio Corredor O. y Cía, y el demandante, el valor del canon mensual de arrendamiento se pactó en la suma de $ 6.700.00, de donde resulta que la garantía ha debido prestarse por doce veces dicha suma, o sea, $ 80.400.00, como en efecto se hizo (fl. 27, cuaderno. No. 1). ' 'Sin embargo y como el demandante afirma que el valor de la garantía ha debido ser el de $ 80.400.00 por cuanto el último canon fue de $ 7.370.00, se hace necesario examinar este aspecto, no sin antes dejar muy en claro que a los recibos por pago del arrendamiento efectuado por consignación en el Banco Popular, no puede dárseles valor alguno para efectos de la demostración del último canon que debe servir de base para la constitución de la garantía, pues de ser así cualquier arrendatario podría consignar durante el trámite del mismo de la solicitud de licencia o luego de concedida ésta, una suma ligeramente mayor a la que realmente debe pagar, para posteriormente alegar ante esta jurisdicción que el valor del último canon es el correspondiente a lo consignado por él en el Banco

Popular. De ahí que, y en sentir de la Sala, sólo sean válidos, para estos efectos, los recibos expedidos directamente por el arrendador al arrendatario. "Fundamenta su aseveración el accionante en lo dispuesto por el literal a) del artículo 2o. del Decreto 3209 de 1979 (Diciembre 20), según el cual se autorizó, a partir del 1o de enero de 1980, el reajuste 'en un 10%, de los inmuebles destinados a vivienda cuya renta mensual sea superior a $ 5.000.00 y que tuvieren un (1) años o más de congelación' incremento que, para el actor, operó 'por ministerio de la ley', quedando consecuencialmente el canon mensual en la suma de $ 7.370. OO y esa ha debido ser la base para determinar el valor de la garantía". "Si bien es cierto que la norma invocada por el actor (artículo 2o., literal 4) Decreto 3209 de 1979) autorizó reajustar en un 10% el valor del arrendamiento de inmuebles como el materia de la licencia demandada, no lo es menos que a tal disposición no puede dársele la interpretación que el libelista le da. En efecto, basta leer el artículo 3o., del mismo Decreto, según el cual 'el reajuste previsto en el artículo anterior podrá hacerse exigible a partir del 1o de Enero de 1980... '(Subraya la Sala), para llegar a la conclusión de que tal incremento depende exclusivamente de la voluntad del arrendador y que él no 'opera por ministerio de la ley', sino solo cuando aquél tenga a bien exigírsele al arrendatario.

"De suerte pues, que como según el contrato (fls. 22 a 23 vto., cuaderno No. 3), el precio del arrendamiento se pactó en la suma de $ 6.700.00 y ese valor era el que venía pagando de acuerdo al recibo que obra a folio 13 del cuaderno No. 1, sin que, por otro lado, se haya acreditado en el proceso la exigencia del arrendador de aumentarlo en el 10% que autoriza la Ley, es forzoso concluir que el último canon, para efectos de determinar el monto de la garantía es de $ 6.700 y no el de $ 7.300 como equivocadamente sostiene el demandante; en consecuencia la garantía otorgada por el señor Díaz Arenas (folio 27 cuaderno No. 1) se ajusta plenamente a lo preceptuado por el literal b) del artículo 10o., del Decreto 063 de 1977. "Surge de todo lo anterior, que la solicitud de licencia presentada por el señor Mariano Díaz Arenas y coadyuvada por la sociedad Julio Corredor O. y Cía., cumplió todos y cada uno de los requisitos exigidos para tal efecto y, por lo tanto, las Resoluciones que la concedieron fueron expedidas conforme a derecho. "En cuanto al cargo de falsa motivación que está fundamentado, precisamente, en la falta de los requisitos legales y, estos requisitos, como ya se vio, se cumplieron a cabalidad, habrá pues, que rechazarse".

II. Alegato de las Partes 1.— Alegato del Actor.— El demandante en su alegato de conclusión expresa su inconformidad con el fallo apelado en dos puntos, a saber:

a) Que no comparte las apreciaciones del Tribunal en cuanto a que los documentos que deben presentarse a la solicitud de licencia para que el inquilino desocupe el inmueble arrendado no están librados a la discrecionalidad del administrador sino que son obligatorios y que no se exige la prueba del contrato de arrendamiento porque este contrato consensual y, en consecuencia, no requiere formalidad alguna. Pues, considera el demandante que debe presentarse siempre a la administración prueba plena del contrato de arrendamiento, lo cual no se hizo en su caso. b) Tampoco comparte la apreciación del Tribunal en cuanto a la caución, por que ésta debió tener en cuenta el incremento del 10% del valor de los arrendamientos dispuesto por el Decreto 3209 de 1979. 2) De otro lado la parte impugnadora, que lo es el Distrito Especial de Bogotá, presentó alegato de conclusión sustentado en las mismas consideraciones del fallo apelado. Lo mismo hizo el apoderado del propietario y arrendatario del inmueble ocupado por el recurrente. Pero expresa además que éste ha abusado del derecho, porqué siendo un abogado ha utilizado todos los medios posibles para dilatar el justo proceso de lanzamiento, con grave perjuicio para sus intereses patrimoniales.

III. Concepto del Fiscal El señor Fiscal Primero de la Corporación en su concepto de fondo ha solicitado a esta Corporación que se confirme la sentencia apelada por estimar que ella se ajusta a derecho. Sostiene que en el expediente aparece que se prestó la garantía correspondiente al canon de arrendamiento mensual (fl. 27) y que en cuanto a la calidad de arrendatario del demandante no cabe la menor duda, ya que está

plenamente acreditada con el contrato de arrendamiento visible a fl. 8 del expediente debidamente autenticado y aceptado por el actor en el libelo de demanda. Además observa la Fiscalía que, de acuerdo con las pruebas allegadas al expediente, en la expedición de los actos materia de impugnación se cumplieron todas las formalidades legales. IV.— Consideraciones de la Sala Habiéndose ejecutoriado el auto de citación para sentencia y no encontrándose causal de nulidad que invalide lo actuado en el presente juicio, la Sala procede a resolver la apelación interpuesta contra la sentencia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, previas las siguientes consideraciones: Siendo dos los reparos que el recurrente le hace a la sentencia de primera instancia, debe la Sala únicamente referirse a ellos, ya que por lo demás comparte la decisión del a-quo.

1. Primer Reparo. Dice el apelante que el Tribunal admitió como prueba del contrato de arrendamiento un documento que no es plena prueba sino prueba sumaria, mas no señala cuáles son esos documentos. En la demanda se limita a afirmar categóricamente que ante la Administración "no se presentó la plena prueba que consistía en el documento auténtico, o sea, reconocido ante juez o notario o inscrito en un registro público a petición de los firmantes como lo requiere el artículo 252 del C. de P. C".

En relación con el cargo anterior, observa la Sala a fls. 7 que a 9 del cuaderno que contiene los antecedentes administrativos de los actos impugnados, se encuentra el contrato de arrendamiento suscrito ante dos testigos el 23 de abril de 1976 en la ciudad de Bogotá entre el demandante como arrendatario y Julio Corredor O y

Cía. Ltda. "como arrendador del inmueble distinguido con el No. 26A-47 de la Carrera 5a., Torre C. Apartamento 704, que es el mismo a que se refieren los actos acusados. Este documento no fue tachado de falso oportunamente, por lo que se ha operado con respecto a él el fenómeno denominado por el artículo 276 del C. de P.C. "reconocimiento implícito", ya que en el presente caso es aplicable el numeral 3o., del artículo 252 de la obra citada, que expresa lo siguiente: "El documento privado es auténtico, si habiéndose aportado al proceso y afirmado estar suscrito o haber sido manuscrito por la parte contra quien se opone, ésta no lo tachó de falso oportunamente, o los sucesores del causante a quien se atribuye dejaren de hacer la manifestación contemplada en el inciso 2o del articulo 289". En efecto, a fls. 49 y 50 del cuaderno que contiene los antecedentes administrativos se encuentra el memorial de apelación del demandante contra la Resolución No. 030 de marzo 11 de 1980, en el cual no tacha de falso el documento que ahora cuestiona, y, antes por el contrario, lo toma como fundamento de sus alegaciones. Por lo expuesto, en relación con el cargo analizado no pueden prosperar los reparos contra la sentencia apelada.

2. Segundo Reparo.— Afirma el recurrente que la Administración aceptó una caución que no corresponde a la prevista por la ley, por cuanto no se tuvo en cuenta el incremento del 10% dispuesto por el Decreto 3209 de 1979.

Sobre este cargo se hacen las siguientes consideraciones:

El artículo 10 del Decreto 063 de 1977 en su literal b) expresa que debe acompañarse a la solicitud garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, a favor del Tesoro Nacional, por un término de dieciséis (16) meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la Resolución que concede la licencia, y por un valor igual al monto de doce (12) mensualidades de arrendamiento, tomando como base el último precio". En los antecedentes administrativos se encuentra que los solicitantes de la licencia administrativa, que lo fueron el propietario del inmueble señor Mariano Díaz Arenas y la sociedad arrendadora "Julio Corredor O. y Cía Ltda. ", acompañaron el título de caución por valor de $ 80.400.00 (fl. 13) y que el canon de arrendamiento pactado en la cláusula 3a. del contrato de arrendamiento fue de $ 6.700.00 mensuales. Multiplicada esta suma por 12 se tiene un total de $ 80.400.00, igual a la caución prestada. Alega el recurrente que por ministerio de la ley hubo un incremento del 10% (Decreto 3209 de 1979), pero, aunque este decreto dispuso en su artículo 2o. que a partir del lo. de enero de 1980 se reajustarían los precios mensuales de arrendamiento en un 10% de los inmuebles destinados a vivienda cuya renta mensual fuera superior a $ 5.000 y que tuviese un año o más de congelación, lo cierto es que el demandante no ha acreditado pago directo al arrendador del inmueble del canon correspondiente a los meses en que debió operarse el

aumento, razón por la cual el propietario y el arrendador tenían que atenerse a las estipulaciones del contrato, puesto que ignoraban lo que el arrendatario tuviese consignado en el Banco Popular, hecho que por lo demás indica que entre arrendador y arrendatario no existían ya relaciones normales. Por otro lado la Sala comparte las afirmaciones que al respecto hace el Tribunal de que "si bien es cierto que la norma invocada por el actor (artículo 2o. literal a) del Decreto 3209 de 1979) autorizó reajustar en un 10% el valor del arrendamiento de inmuebles como el que es materia de la licencia demandada, no lo es menos que a tal disposición no puede dársele la interpretación que el libelista le da. En efecto, basta leer el artículo 3o. del mismo decreto, según el cual el reajuste previsto en el artículo anterior podrá hacerse exigióle a partir del 1o de enero de 1980..." (subraya la sala), para llegar a la conclusión de que tal incremento depende exclusivamente de la voluntad del arrendador y que él no 'opera por ministerio de la ley' sino solo cuando aquél tenga a bien exigírselo al arrendatario". De lo expuesto se concluye que el fallo apelado se ajusta a derecho, razón por la cual deberá confirmarse. En consecuencia, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, de acuerdo con su colaborador fiscal, FALLA Confirmase la sentencia apelada. Ejecutoriada esta providencia, vuelvan los autos al Tribunal de origen.

Cópiese, notifíquese, comuníquese y cúmplase. Se deja constancia que la anterior providencia fue discutida y aprobada por la Sala en su sesión de fecha veintisiete de agosto de mil novecientos ochenta y dos.

ROBERTO SUAREZ FRANCO, JACOBO PEREZ ESCOBAR, SAMUEL

BUITRAGO HURTADO, MARIO ENRIQUE PEREZ V - LORENZO ROJAS

SUNNAY, SECRETARIO