CE-SEC1-EXP1996-N3898

OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS – Nulidad de resolución que niega registro de escritura pública. Falsa motivación / PROPIEDAD HORIZONAL - Reglamentación / FALSA MOTIVACIONConfiguración. Negación del registro de escritura pública La cuestión se contrae a establecer si las razones esgrimidas por la aludida Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para negar el registro de la escritura pública en mención son válidas o no, a la luz del ordenamiento jurídico pertinente, del cual hacen parte las disposiciones invocadas por el actor, y de las circunstancias que rodean la referida escritura. Vista en conjunto la argumentación expuesta, lo que se evidencia es que en ella se acude a una circunstancia de tiempo para desconocerle la eficacia o validez jurídica al aludido acto reformatorio, que la actora intentó registrar a través de la escritura objeto de la devolución, aplicándose por parte de la Oficina en cita una especie de caducidad no prevista en las normas invocadas para el caso por ella, y sujetándolo a una ratificación, tampoco requerida en la precitada normatividad. Tanto es así que las únicas normas contentivas de tal figura de caducidad, que pudo citar, no contemplan el acto objeto de su negativa, como que sólo se aplican al acto constitutivo de hipoteca. En efecto, las normas en las que la Oficina de Registro en cuestión pretende fundamentar su decisión, en modo alguno permiten inferir la pérdida de eficacia o validez del acta número 42 de 25 de abril de 1988, por el sólo hecho de que no se protocolizó ni se inscribió o

registró de manera nuevos copropietarios. Por consiguiente, las inferencias que ha querido derivar de tales circunstancias son enteramente infundadas. De esta forma, la acusación a los actos demandados resulta acertada, puesto que lo decidido en ellos contraviene las disposiciones superiores invocadas, en tanto que las razones de hecho en que se cimentan tales actos no son válidas o autorizadas por las disposiciones que los regulan configurándose así una clara falsa motivación, todo lo cual constituye causa suficiente para declarar su nulidad, y en su lugar disponer que se procede al registro de la escritura pública objeto de los mismos.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Consejero Ponente: JUAN ALBERTO POLO FIGUEROA

Santafé de Bogotá D.C., ocho (8) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1996) Radicación número : 3896

Actor: Corporación de Ahorro y Vivienda Las Villas.

La Sala procede a dictar sentencia en el proceso referenciado.

I. ANTECEDENTES

a. La demanda. a) La petición. La actora solicita la declaratoria de nulidad de la nota devolutiva del 14 de septiembre de 1995, emanada de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, mediante la cual le fue devuelta sin registrar la escritura pública número 4076 del 23 de agosto de 1995 de la Notaría 23 de Santafé de Bogotá; así como de la resolución No. 000725 de 18 de diciembre de 1995,

emanada de la misma Oficina, por la cual fueron rechazados los recursos de reposición y apelación interpuestos contra la nota antes dicha, el primero por no haber razones y el segundo por no ser procedente, y dando así por agotada la vía gubernativa. Que como consecuencia se le restablezca el derecho vulnerado, impartiéndose la orden de anotar y registrar la citada escritura pública. Pide igualmente que se condene en costas a la demandada. b. Hechos en que se fundamenta la demanda. Los hechos relevantes que sirven de causa petendi son los relatados por el actor en los ordinales tercero a quinto del acápite respectivo, y en resumen son los siguientes: El 29 de agosto de 1995, la Corporación de Ahorro y Vivienda Las Villas ingresó, para su registro, la escritura pública No. 4076 del 23 de agosto de 1995 de la Notaría 23 del Círculo de Santafé de Bogotá, la cual contiene el acto jurídico de reforma del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Monteverde - Propiedad Horizontal, ubicado en la carrera 22 No. 142 -31 /55 de esta ciudad, reforma realizada en Asamblea de Socios, por la sociedad Inversiones Cedritos Ltda. (Unica propietaria, en la época, del conjunto residencial), el 25 de abril de 1988, y de la cual la Corporación recibió en dación en pago el Interior No. 3, en construcción. Mediante nota devolutiva de fecha 14 de septiembre de 1995, notificada el 21 de septiembre del mismo año, la Oficina de Registro rechazó la inscripción del acto jurídico en mención con el siguiente argumento: “Se omite protocolizar el

acta de copropietarios que autoriza la modificación al reglamento (Art. 28 Dcto. 1365 /86). “Deben comparecer los actuales propietarios a autorizar la reforma del reglamento de propiedad horizontal”. La Corporación interpuso recurso de reposición y en subsidio el de apelación contra el acto contenido en la nota antes dicha, con el fin de obtener la revocatoria y en su lugar el registro de la escritura citada. El recurso de reposición se fundamentó en que no le asistía razón a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Norte, en su negativa, por cuanto el Acta que autorizó la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal sí fue protocolizada con la escritura cuyo registro e inscripción fue negado; esta Acta reunía los requisitos que exige para su validez el artículo 28 del decreto 1365 de 1986 y además, la misma fue aprobada por unanimidad en Asamblea General de Accionistas de la Sociedad Inversiones Cedritos Ltda., quien para la época era la única propietaria tanto del lote en mayor extensión como de la construcción que en él se estaba levantando, que hoy integra todo el Conjunto Residencial Monteverde, Propiedad Horizontal, ubicado en la carrera 22 No. 142 -31 /55. Los anteriores fundamentos fueron probados ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Norte, con el folio de matrícula inmobiliaria Nº 050N1166173 correspondiente al lote en mayor extensión, con el acta mediante la cual se reformó el reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública Nº 0746 del 14 de abril de 1988, de la Notaría 35 de Santafé de Bogotá,

debidamente registrada el 28 de abril del mismo en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 050 -1166173 correspondiente al lote de mayor extensión. No obstante lo cual, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Norte, insistió en su negativa al resolver el recurso de reposición mediante la Resolución Nº 000725 del 18 de diciembre de 1995. La Resolución Nº 000725 del 18 de diciembre de 1995 fue notificada por edicto, el cual fue fijado el 24 de enero de 1996 y desfijado el 6 de f -ebrero de 1996, quedando así, agotada la vía gubernativa. c) Disposiciones señaladas como violadas y concepto de la violación. Se enuncian como tales los artículos 27, literal c, 28 y 29 del Decreto 1365 de abril de 1986, por falta de aplicación, indebida interpretación de las normas y por falsa motivación, conceptos estos que el actor sustentó así: “La falta de aplicación consiste en que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Norte desconoce que la reforma al reglamento de propiedad horizontal sí fue realizada con el estricto cumplimiento de las normas citadas como violadas, esto es, que efectivamente teniendo en cuenta que la única propietaria inscrita en el momento en que se acordó la reforma era Inversiones Cedritos Ltda., no requería, para efectuarla más que la aprobación de los socios de la misma. Aprobación que quedó plasmada en el Acta Nº 42 del 25 de abril de 1988. “La indebida interpretación en que incurre la Oficina de Registro - Zona

Norte consiste en afirmar como lo hace en su resolución 000725 que en la fecha actual, en la cual se eleva a escritura pública el Acta Nº 42, contentiva de tales reformas y se radica para su inscripción en registro, razón por la cual produce efectos jurídicos, existen nuevos copropietarios de las citadas unidades, cuyo consentimiento no se ha expresado, el cual es absolutamente necesario y debe manifestarse através (sic) de una nueva acta, donde la Asamblea General haga expresa su aceptación a la reforma, la omisión inicial de Inversiones Cedritos Ltda. No es subsanable por sí misma con el registro de la reforma del reglamento, sino que necesita como se expresó, la aprobación de la Asamblea General de propietarios actuales del Conjunto Residencial Monteverde - Propiedad Horizontal por cuanto sobre ellos es en quien recae la limitación del dominio. “Con la anterior afirmación, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Norte, le atribuye a las disposiciones citadas un sentido que no tienen por cuanto ella considera que solamente se puede inscribir ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la reforma al reglamento de Propiedad Horizontal si se lleva a cabo una reunión de copropietarios donde la asamblea haga expresa su aceptación a la reforma como si la misma no se hubiera efectuado en su momento. “La falsa motivación, consiste en que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos - Zona Norte rechazó la inscripción del acto jurídico solicitado (escritura pública Nº 4076 del 23 de agosto de 1995 de la Notaría 23 de Santafé de Bogotá), argumentando, además, que se

omitió protocolizar el acta de copropietarios que autorizó la modificación al reglamento cuando en realidad dicha acta sí se protocolizó con el instrumento público 4076 tal y como se aprecia en sus anexos, acta que reiteramos reúne todos y cada uno de los requisitos exigidos en el artículo 28 del Decreto 1365 /85”.

2. Pruebas.

Además de la copia idónea de los actos demandados, reposan en el expediente los documentos relacionados con los mismos, como es la copia de la escritura 4076 de 23 de agosto de 1995, igual que los antecedentes administrativos de los actos atacados.

II. CONTESTACION DE LA DEMANDA La Superintendencia de Notariado y Registro, en calidad de demandada, una vez notificada en debida forma, descorrió el traslado de ley, mediante memorial de contestación de la demanda, en el cual acepta parcialmente los hechos y ofrece su versión de la manera como se produjo la escritura objeto de la controversia, para concluir reafirmando los argumentos expuestos en la resolución enjuiciada y negr el registro de aquélla.

III. ALEGATOS DE CONCLUSION

1. De las partes.

Cerrado el debate probatorio se dio a las partes el traslado para alegar de conclusión, con ocasión del cual la demandada se reafirmó en sus argumentos defensivos y la actora retomó los expuestos por el Ministerio Público, cuyo concepto se pasa a reseñar.

2. Concepto del Ministerio Público.

La Procuradora Primera Delegada (E) ante la Corporación, en lo que le corresponde, hace un recuento de la normatividad aplicable al caso y de las

circunstancias en las que se adoptó la reforma del reglamento de propiedad horizontal contenida en la escritura de marras, para inferir que dicha reforma corresponde a una decisión tomada válidamente por la Asamblea General de propietarios, para cuya inscripción en el registro, las disposiciones reguladoras de la materia no condicionan a un término, ni a posterior aprobación de los actuales propietarios, en consecuencia, los actos demandados son violatorios de los artículos 2, 17, 27 literal c), 28 y 29 del decreto 1365 de 1986. Además, el acta contentiva de dicha reforma fue puesta en conocimiento y avalada por cada uno de los compradores de los inmuebles ubicados en los interiores 1 y 2 de la Urbanización Monteverde. Por lo tanto estima que las pretensiones del actor están llamadas a prosperar, no sin advertir la improcedencia de la condena en costas que solicita en la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 2, numeral 1 del artículo 392 del C. de P.C.

IV. CONSIDERACIONES La cuestión se contrae a establecer si las razones esgrimidas por la aludida Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para negar el registro de la escritura pública en mención son válidas o no, a la luz del ordenamiento jurídico pertinente, del cual hacen parte las disposiciones invocadas por el actor, y de las circunstancias que rodean la referida escritura.

Según se lee en la Nota Devolutiva acusada, tales razones son las siguientes: “Deben comparecer los actuales propietarios a autorizar la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

“Una vez subsanada(s) la(s) causal(es) que dio lugar a la negativa de inscripción, debe presentar el documento nuevamente a esta Oficina para su correspondiente trámite. “El registro de todo instrumento público debe realizarse dentro de los noventa (90) días hábiles siguientes a la fecha de su otorgamiento (firma escritura), expedición del oficio o ejecutoria de la providencia. Vencido este término pagará previamente recargo en beneficencia (50%). Si contiene hipoteca o patrimonio de familia y no (sic) se inscribe en el tiempo mencionado, deberá constituirse nuevamente por escritura pública (Arts. 32 y 95 del Dcto. Ley 1250 /70)” (Texto destacado). Con ocasión del recurso de reposición, la mentada Oficina, con fundamento en los artículos 27, 28 y 29 del Decreto 1365 de 1986, se adentra en consideraciones relativas a los requisitos para la validez jurídica del reglamento de propiedad horizontal y de sus reformas, y en la parte que interesa plantea lo siguiente: “Si bien es cierto la Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal fue autorizada por Inversiones Cedritos Ltda. único propietario inscrito de las Unidades que conformaban el Conjunto Residencial MonteverdePropiedad Horizontal, a la fecha de ella, no es menos cierto que en la fecha actual, en la cual se eleva a escritura pública el acta 42, contentiva de tales reformas y se radica para su inscripción en el registro, razón por la cual produce efectos jurídicos, existen nuevos copropietarios de las citadas unidades, cuyo consentimiento no se ha expresado, el cual es absolutamente necesario y debe manifestarse a través de una nueva

acta, donde la Asamblea General haga expresa su aceptación a la reforma; la omisión inicial de Inversiones Cedritos Ltda., no es subsanable por sí misma con el registro de la reforma al Reglamento, sino que necesita como se expresó, la aprobación de la Asamblea General de propietarios actuales del Conjunto Residencial Monteverde P.H., por cuanto sobre ellos es en quien recae la Limitación del Dominio” (folio 10). Vista en conjunto la argumentación expuesta, lo que se evidencia es que en ella se acude a una circunstancia de tiempo para desconocerle la eficacia o validez jurídica al aludido acto reformatorio, que la actora intentó registrar a través de la escritura objeto de la devolución, aplicándose por parte de la Oficina en cita una especie de caducidad no prevista en las normas invocadas para el caso por ella, y sujetándolo a una ratificación, tampoco requerida en la precitada normatividad. Tanto es así que las únicas normas contentivas de tal figura de caducidad, que pudo citar (arts. 32 y 95 del Decreto ley 1250 de 1970), no contemplan el acto objeto de su negativa, como que sólo se aplican al acto constitutivo de hipoteca. En efecto, las normas en las que la Oficina de Registro en cuestión pretende fundamentar su decisión, en modo alguno permiten inferir la pérdida de eficacia o validez del acta número 42 de 25 de abril de 1988, por el sólo hecho de que no se protocolizó ni se inscribió o registró de manera nuevos copropietarios. Por consiguiente, las inferencias que ha querido derivar de tales circunstancias son

enteramente infundadas. De esta forma, la acusación a los actos demandados resulta acertada, puesto que lo decidido en ellos contraviene las disposiciones superiores invocadas, en tanto que las razones de hecho en que se cimentan tales actos no son válidas o autorizadas por las disposiciones que los regulan configurándose así una clara falsa motivación, todo lo cual constituye causa suficiente para declarar su nulidad, y en su lugar disponer que se procede al registro de la escritura pública objeto de los mismos. No se accederá a la condena en costas, por las razones anotadas por la delegada del Ministerio Público, que la Sala comparte, al igual que sus planteamientos sobre el fondo del asunto. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA: Primero. DECLARASE la nulidad de los actos administrativos demandados, esto es, la nota devolutiva del 14 de septiembre de 1995, emanada de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, y de la resolución No. 000725 de 18 de diciembre de 1995, emanada de la misma Oficina, mediante los cuales fue devuelta sin registrar la escritura pública número 4076 del 23 de agosto de 1995 de la Notaría 23 de Santafé de Bogotá. En su lugar, se ordena el registro de dicha escritura y las anotaciones correspondientes. Segundo. NIEGANSE las demás pretensiones de la demanda. Tercero. Devuélvase a la parte actora el depósito constituido para gastos

ordinarios del proceso, por no haberse utilizado. Cópiese, notifíquese, comuníquese, publíquese en los Anales del Consejo de Estado. Cúmplase. La anterior providencia fue discutida y aprobada por la Sala en reunión celebrada el día 8 de noviembre de 1996. Ernesto Rafael Ariza Muñoz, Presidente; Juan Alberto Polo Figueroa, Libardo Rodríguez Rodríguez Manuel S. Urueta Ayola.