CE-SEC3-328-1975-04-25

RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL – Contrato de arrendamiento / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Causas de terminación Como según lo establecido en el numeral 2o., del Artículo 2008 del C.C., una de las causas para que se tenga por terminado el contrato de arrendamiento es la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo", de la situación jurídica creada después del vencimiento del plazo pactado para la entrega surgen obligaciones extracontractuales y no contractuales. Ninguno de los dos derechos consagrados por el Artículo 2o. del Decreto 1070 de 1956, a favor de los arrendatarios, tuvieron ni tienen categoría de irrenunciables, y por lo mismo respecto a ellos puede ejercerse la facultad que contempla el Artículo 15 del C.C.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA Consejero ponente: GABRIEL ROJAS ARBELAEZ Bogotá, D.E., veinticinco (25) de abril (04) de mil novecientos setenta y cinco (1975) Radicación número: 1399.

Actor: JUAN, JAIME, OLGA HINCAPIE SANTAMARIA Y OTROS

Demandado: LA NACION Referencia: Juan, Jaime, Olga Hincapié Santamaría y otros, en demanda presentada ante el Tribunal Administrativo de Antioquia el 22 de Abril de 1960 solicitaron a aquella Corporación lo siguiente: “A) Condenar a la Nación, directamente o en cabeza del Departamento Administrativo de Servicios Generales o de la entidad que para entonces lo

haya sustituido, y al Departamento de Antioquia a pagarnos como indemnización de los perjuicios las sumas que resultan directamente de la aceptación de los renglones lo a 4o. del avalúo que se practique en el juicio o en subsidio, condenar en abstracto según el Artículo 553 del Código Judicial. "B) Condenar a que cada uno de ellos, es decir la Nación directamente o la cabeza del Departamento Administrativo de Servicios Generales o de la entidad que para ese entonces lo haya sustituido y el Departamento de Antioquia, satisfaga en todo la obligación indivisible, según el Artículo 1584 del Código Civil; o en subsidio, condenar a la una y al otro en la misma proporción en que se obligaron respecto del pago de los cánones mensuales. "C) Disponer la forma de cumplir la sentencia".

HECHOS: Entre los varios hechos relacionados por los demandantes, como fundamento

se pueden enunciar los siguientes:

1. Entre los demandantes» de una parte y de la otra la Nación y el Departamento de Antioquia, se celebró el contrato constante en el documento de 24 de octubre de 1967, contrato mediante el cual aquellos dieron en arrendamiento a las personas de derecho público mencionadas, por el término comprendido entre el lo. de enero de dicho año y el 28 de febrero de 1968 y a un canon mensual de siete mil pesos ($7.000.00), el inmueble distinguido en su

puerta de entrada principal con el No. 50-8, de la carrera 43 de Girardot, de la ciudad de Medellín, y alindado así: Por el occidente, que es uno de sus frentes,

con la mencionada carrera 43 de Girardot; por el norte con propiedad que fue del señor Francisco Mazuero, y después de la señora Delia Zapata de Mazuero; por el oriente con propiedad que fue del señor Alberto Restrepo, y después del señor Nolasco Uribe; y por el sur, que es otro de sus frentes, con la calle 50 o de Colombia. Tomando en arrendamiento tal inmueble para que funcionara allí el Liceo Nacional Femenino "Javier Londoño" (antes "Sección de Bachillerato del Colegio Mayor de Antioquia"), debía ser restituido a los arrendadores al vencerse el término estipulado. Pero como esto no ocurrió así, y por el contrario, los arrendatarios retuvieron el inmueble hasta el 23 de diciembre de 1968; y los dueños habían hecho enajenación de este a la Caja de Compensación Familiar de Fenalco, según escritura 2273 de mayo 15 de 1968, con la cual contrajeron, según el texto de las contra estipulaciones suscrito en la misma fecha, la obligación de reconocer a título de indemnización la suma de nueve mil quinientos pesos ($9.500.00) por cada mes de retardo en la entrega, los actores deberían pagar la suma de treinta y nueve mil quinientos ochenta y tres pesos con treinta y tres centavos ($39.583.33), recibiendo además de este perjuicio los siguientes: "2. Los gastos que la renuencia del Departamento Administrativo de Servicios Generales y del Departamento de Antioquia para restituir el inmueble, a sabiendas de los perjuicios que se nos estaba causando, nos ocasionaron al

forzarnos a varios viajes a Bogotá y a gestiones profesionales, como la de solicitud de licencia administrativa, gastos de representación cuando menos $14.000.00. "3. La congelación forzada de acciones como garantía prendaria en favor de la Caja de Compensación Familiar de Fenalco-Seccional de Antioquia y del Departamento de Antioquia, lo cual privó a su titular, señor Juan Hincapié Santamaría, del legítimo derecho de enajenarlas y de lograr, con la adquisición de otras por los cambios en el mercado bursátil, ganancias que representan por lo menos $17.000.00, y que por todo aquello dejó de percibir. "4. Los réditos e intereses de todas esas sumas, que son patrimonio nuestro, liquidados desde que se constituyeron erogaciones para nosotros y hasta que los demandados hagan el pago total de ellas". DERECHO Mediante sentencia del 15 de junio de 1972, apelada por la parte actora, el Tribunal decidió el juicio negando las súplicas formuladas en la demanda. Consideró aquella Corporación que la pretensión del actor correspondía a la exigencia de una obligación contractual, y que son aplicables los Artículos 1616 del Código Civil, y 2o. del Decreto Legislativo 1070 de 1956. Sugiere además la culpa del demandante el haber hecho enajenación del inmueble dado en arrendamiento. CONCEPTO DEL SEÑOR FISCAL El señor Fiscal Segundo estima que se debe confirmar la sentencia.

PARA RESOLVER SE CONSIDERA: Se dirige este proceso a hacer efectiva una obligación extracontractual nacida

del hecho a que condujo el incumplimiento de una obligación contractual. Se explica así que el demandante mientras fundamenta su demanda en los Artículos £34 f del C. C. 68 de la Ley 167 de 1941 y 32, numeral 2o. Ordinales a) y 0, del Decreto Ley 528 de 1964, invoque también las prescripciones de los Artículos 1602, 1603, 2008 y 2014 de dicho Código. Entre el actor, de una parte, y la Nación y el Departamento de Antioquia, de la otra, se firmó el 24 de octubre de 1967 el documento visible a folios 17 y siguientes del cuaderno número 2, documento que contiene un contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante como arrendador, y los demandados como arrendatarios, y cuyo término de duración se estipuló en un año y dos meses, contados desde el l1o de enero del año mencionado, hasta el 28 de febrero de 1968. Pero el inmueble arrendado no se restituyó en este día, sino apenas el 23 de diciembre; y como, según lo establecido en el numeral 2o. del Artículo 2008 del Código Civil, una de las causas para que se tenga por terminado el contrato de arrendamiento es "la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo", de la situación jurídica creada después del vencimiento del plazo pactado para la entrega surgen obligaciones extracontractuales y no contractuales. Resulta de allí un hecho que infiere daño a otra persona; y, por lo mismo, una de las fuentes de obligaciones, según lo expresa el Artículo 1494 del Código citado. Así lo estiman los hermanos Mazeaud cuando dicen:

"En principio, desde el instante en que el contrato cesa, no puede suscitarse ya ningún problema de responsabilidad, con ocasión de ese contrato, entre los "excontratantes". "En pocas palabras, desde el día en que el contrato desaparece, deja de producir efectos; al igual que antes de nacer, tampoco tiene bastante fuerza luego de su desaparición para cambiar la naturaleza de la responsabilidad. "Así, mientras que no exista contrato y desde el instante en que ya no hay contrato, los problemas de responsabilidad que puedan surgir, incluso con ocasión de un contrato futuro o pasado, siguen siendo problemas de responsabilidad delictual". (Tratado Teórico y Práctico de la Responsabilidad Delictual y Contractual. Traducción de la 5a. edición. Tomo I. Volumen 1-No. 122. Ediciones jurídicas Europa-América-Buenos Aires). Por esto, por tratarse de una obligación extracontractual y no contractual, no es aplicable el Artículo 1616 del Código ameritado, disposición que específicamente se refiere a los contratos, y que invoca el Tribunal al afirmar que, como se puede imputar dolo al demandado, este sólo sería responsable de os perjuicios que se previeron o debieron proveerse al tiempo del contrato, o sea de los perjuicios directos, que no existieron. Tampoco halla cabida el Artículo 2o. del Decreto Legislativo 1070 de 1956, según el cual: "Ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega de la finca, ni aún en el caso de vencimiento del contrato de arrendamiento, si el arrendatario hubiere

cubierto los respectivos cánones de arrendamiento en su oportunidad. Ese Decreto fue expedido el 9 de mayo de 1956, fecha desde la cual comenzó a regir, y su objeto, como el subtítulo lo expresa, fue congelar los precios de los arrendamientos. Congelarlos al precio que hubieren tenido el 31 de diciembre de 1955, y como medida de segundo orden para tutelar la primera, se adoptó la consistente en establecer que el arrendador no podía exigir al arrendatario la entrega de la finca, ni aún en el caso de que se hubiera vencido el contrato de arrendamiento. Pero ninguno de los dos derechos consagrados a favor de los arrendatarios tuvieron ni tienen categoría de irrenunciables, y por lo mismo respecto a ellos puede ejercer la facultad que contemple el Artículo 15 del Código antes mencionado. No puede entenderse sino que se ha renunciado, cuando más de diez años después de la vigencia del Decreto 1070, por un arrendatario se contrae la obligación de entregar un inmueble en un día preciso. Sobre todo no se puede entender otra cosa cuando ese arrendatario es la Administración Pública, o sea la parte autora del Reglamento, por serle aplicable el principio: "Ejus est interpretere cuyus est condere". Es propiedad del autor del estatuto interpretar lo estatuido. Los arrendatarios al contratar asumieron una posición exorbitante, y sin embargo contrajeron la obligación de restituir el inmueble el 28 de febrero de

1968. Nada hace más clara su voluntad de no acogerse a los beneficios que para los particulares establece el Decreto 1070 de 1956. Talvez no hallaron ni

racional ni equitativa la dualidad de posiciones a la vez en el derecho privado y en el público, que les hubiere permitido apropiarse de todos los favores, dejando para el arrendador todos los disfavores. Según lo alegó ante el Tribunal el señor Gobernador del Departamento de Antioquia, la demanda no debe prosperar, porque si el inmueble arrendado no se restituyó en el día convenido, eso obedeció a que el arrendador había solicitado prórroga del contrato. Ese planteamiento pugna completamente con las constancias procesales. El arrendador vendió el inmueble por escritura No. 2273 de 15 de mayo de 1968, pasada en la Notaría Tercera de Medellín; y mediante las contra estipulaciones otorgadas el mismo día, se obligó a entregar aquel dentro de los noventa días siguientes, se obligó a entregar aquel dentro de los noventa días siguientes, de nueve mil quinientos pesos ($9.500.00) por cada mes de retardo o proporcionalmente por fracción de mes. Está probado que el arrendador por este concepto debió verificar varios pagos, y así resultan incomprensibles dos cosas: la una, que bajo tan gravosa estipulación hubiera pretendido prorrogar el contrato de arrendamiento; y la otra, que se obligara a pagar nueve mil quinientos pesos de indemnización, cuando apenas recibía siete mil por razón del canon de arrendamiento. Está probado que el arrendador estuvo solicitando del arrendatario la entrega del inmueble; y con la copia autenticada del oficio No. 615. H.D.B. del 15 de noviembre de 1968, que obra al folio 5 del cuaderno No. 3 (Pruebas del

Departamento de Antioquia), se comprueba que la prórroga de que se trató fue para llenar una formalidad exigida por el Departamento Administrativo de Servicios Generales, con el fin exclusivo de "poder cancelar el valor del casos que corresponde a la Nación, entre el 1o de marzo de 1968 al 31 de diciembre de 1968". Formalidad exigida por el Departamento Administrativo de Servicios Generales y por lo demás justificada, por cuanto los arrendamientos no podrían ser reconocidos administrativamente a mero título de indemnización. Por otra parte ninguna imprudencia puede imputarse a la víctima en el hecho de la enajenación. En Colombia con la sola excepción que estableció el artículo 18 del Acto Legislativo número 1 de 1936, no hay bienes raíces que no sean de libre enajenación. Y en cuanto al bien a que se refieren los autos, los arrendatarios, que adelantaban una negociación con la Universidad de Antioquia sobre compraventa de otro inmueble con el mismo destino, dado que el de los demandantes resultaba inadecuado, no quisieron suscribir el contrato por un término mayor, precisamente por el propósito que abrigaban. Tampoco puede entenderse que el contrato fue prorrogado en los términos del Inciso 3o. del Artículo 2014 del C. Civil. En cartas de mayo 3 y 7 de 1968, dirigidas respectivamente al Director Nacional de Educación Media y al Departamento Administrativo de Servicios Generales, los arrendadores reclamaron la entrega del inmueble. El mismo día 7, hicieron idéntica petición al Director de Educación Pública de Antioquia, y le pidieron a la Directora del Liceo su intervención para el mismo efecto. Y en carta de agosto 29 de dicho

año, en respuesta a un telegrama del Jefe de la Sección de Contratos del Departamento Administrativo de Servicios Generales, dicen que "para simples efectos del pago y sin perjuicio de las acciones legales que promoverá para lograr la restitución del inmueble y la indemnización de perjuicios que nos han causado la Nación y el Departamento de Antioquia, es obvio que tiene qué considerarse prorrogado ese contrato". El inmueble fue entregado por los arrendatarios el 23 de diciembre de 1968, y la prórroga se suscribió varios meses después, como consta del certificado que puede verse al folio 8 vuelto del cuaderno No. 3, Pruebas del Departamento de Antioquia. No concurren, por tanto, los requisitos que se exigen en el Inciso 3o. del Artículo anteriormente citado, para que opere la presunción allí establecida. Los arrendatarios ya no tenían la tenencia; nunca se dio el beneplácito del arrendador para continuar el arriendo; por el contrario manifestó siempre que si se hablaba de prórroga era para efectos del pago de los cánones causados después de la terminación del contrato; y lo que consta de hechos inequívocos, es que ninguna de las partes tenía intención de perseverar en el arriendo. La "Prórroga", pues, no tuvo otro objeto que legalizar el pago de los cánones debidos después del vencimiento del término y no renovar el contrato "bajo las mismas condiciones de antes", como lo dice la citada disposición. El departamento alegó también que los arrendatarios no pudieron entregar el inmueble en el día pactado, porque así se habría interrumpido el servicio

público de la educación. No es motivo éste que justifique romper la ecuación financiera entre las partes, cuyo restablecimiento se obtiene mediante el pago de la consiguiente indemnización. La sentencia de primera instancia habrá de ser revocada, para en su lugar, condenar a la Nación y al Departamento de Antioquia, solidariamente, en razón de lo dispuesto en el Artículo 2344 del Código Civil, a pagar los perjuicios causados a la parte demandante. El demandante relacionó en los numerales 1o. y 2o. 3o. y 4o. de la demanda (folios 20 vuelto y 30 del cuaderno No. 1), los perjuicios cuya indemnización solicita. De ellos apenas aparecen probados los consistentes en el pago hecho a la Caja dé Compensación Familiar de Fenalco Sección de Antioquia, por la suma de treinta y nueve mil quinientos ochenta y tres pesos con treinta y tres centavos ($39.583.33), faltando la prueba de los demás. Será preciso, por lo tanto, regular estos mediante el procedimiento señalado en el Artículo 308 del Código Judicial. DECISION Por lo expuesto anteriormente el Consejo de Estado en Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, FALLA: Revócase la sentencia dictada en este juicio por el Tribunal Administrativo de Antioquia, el 15 de junio de 1972. Condénase solidariamente a la Nación y al Departamento de Antioquia a pagar a Juan, Leopoldo, Luis, José Jaime, Julio, Sofía y Emma Hincapié Santamaría,

y a la señora Olga Hincapié de Cock, los perjuicios causados a estos con motivo de la ocupación del inmueble descrito en el hecho segundo de la demanda, ocupación ocurrida desde el 1o de marzo de 1968 hasta el 23 de diciembre del mismo año. Dichos perjuicios son los siguientes: La suma de treinta y nueve mil quinientos ochenta y tres pesos con treinta y tres centavos ($39.583.33) pagados por los demandantes a la Caja de Compensación Familiar de Fenalco-Seccional de Antioquia. Los gastos hechos por los actores con motivo de los viajes y diligencias profesionales que debieron verificar personalmente o por medio de apoderado, y dirigidos aquellos y estas a obtener la restitución del inmueble a que se refiere el libelo. Los provenientes de la congelación forzada de acciones, como garantías prendarias en favor de la Caja de Compensación Familiar de FenalcoSeccional de Antioquia, y del Departamento de Antioquia. Los réditos o intereses comerciales de los valores anunciados anteriormente

3. La regulación de los perjuicios a que se refieren los Ordinales b), c) y d), se harán mediante el procedimiento establecido en el Artículo 308 del Código

Judicial. Cópiese, notifíquese.

ALFONSO CASTILLA SAIZ, GABRIEL ROJAS ARBELAEZ, CON

SALVAMENTO DE VOTO

SALVAMENTO DE VOTO

Consejero ponente: GABRIEL ROJAS ARBELAEZ

Ref.: Expediente No. 1399

Con mucho respeto me aparto del criterio de la mayoría por las razones que brevemente me permito exponer a continuación.

Ciertamente resulta antitécnico o injurídico ejercer simultáneamente en una misma demanda la acción contractual y la extrancontractual, confusión que no es de recibo en los procedimientos judiciales. Ello es tanto como si se ejercieran a la vez la acción de plena jurisdicción, Artículo 67 del C.C.A. y la indemnizatoria que consagra el Artículo 68 ibidem. Con esta observación se estudia el caso en cuestión. A mi entender no es posible decidirlo como si se tratara de responsabilidad extrancotractual aplicando las normas pertinentes del C.C., sino exclusivamente a la luz de las normas del código Civil que regulan el contrato de arrendamiento. Es evidente que una de las causas por las cuales termina el contrato de arrendamiento es la "expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo". Pero ello no quiere decir en manera alguna que llegado tal día desaparezcan como por encanto las relaciones jurídicas contractuales entre arrendador y arrendatario. No. Entre ellos surgen las relaciones postcontractuales y no extracontractuales. Lo que ocurre es que mientras el plazo no venza el arrendador no puede pedir la restitución del inmueble, pero vencido éste, entonces es cuando entran a operar las normas que regulan el contrato de arrendamiento porque es a partir de ese momento y en virtud de la expiración del plazo, que el arrendador puede exigir judicialmente la restitución del bien arrendado, y esto lo hace con fundamento en las normas que regulan el contrato de arrendamiento y no por los preceptos de la responsabilidad extracontractual. Y por esta razón, también, el arrendador hubiere pagado la

renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos. . . “Pues bien, según consta de autos, los arrendatarios pagaron, los cánones correspondientes al tiempo comprendido entre la expiración del plazo y la entrega real y material del inmueble, y, por otra parte, hay otro hecho inequívoco de que el arrendador consintió en la ocupación del inmueble por parte de los arrendatarios no obstante estar vencido el término del contrato, y es el de que en ningún momento pretendió ejercer la acción de lanzamiento. Por estas razones hay que entender que el inmueble continuó ocupado en virtud de la aquí es ciencia del arrendador y no en virtud de una ocupación de hecho, a propósito de lo cual no es posible sostener que la tenencia legítima de un inmueble, a título de arrendamiento, se convierta de la noche a la mañana en ocupación de hecho, violenta o clandestina, por la sola circunstancia de la llegada del día del vencimiento del plazo. Pero hay más, al contrato de arrendamiento entre nosotros se le introdujeron sustanciales modificaciones por medio del Decreto # 1070 de 1956, según el cual "Ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega de la finca, ni aún en el caso de vencimiento del contrato de arrendamiento, si el arrendatario hubiere cubierto los respectivos cánones de arrendamiento en su oportunidad",

lo que quiere decir que todos los contratos de esta índole se van prorrogando tácitamente en virtud del pago oportuno del precio, que bien puede hacer en un establecimiento bancario si el arrendatario se niega a recibirlo, quedando así hecho el pago oportunamente. Solamente cuando el arrendador necesite el inmueble para ocuparlo personalmente para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción es que puede exigir su restitución judicialmente previa autorización de una agencia del Estado. Todo lo cual quiere decir que, en el caso de autos, no se encuentra fundamento legal para hacer una condena por perjuicios con respaldo en las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, contra los arrendatarios por el simple hecho de no haber entregado el inmueble al vencimiento del plazo estipulado en el contrato. Sería introducir un sistema novísimo el de abstenerse de ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, como sería en este caso la de lanzamiento por expiración del plazo pactado, para crearse así mismo una acción por responsabilidad extracontractual ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo por estar de por medio una entidad administrativa, pues no debe olvidarse que contra la Nación y demás organismos estatales también se puede ejercer la acción de lanzamiento. Bogotá, abril 28 de 1975

ALFONSO CASTILLA SAIZ