CE-SEC3-EXP1982-N2615

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / RECURSO DE

APELACIÓN CONTRA SENTENCIA / CONTRATO DE MUTUO / CRÉDITO DEL

FONDO NACIONAL DE AHORRO / CONDICIONES DEL CONTRATO DE

MUTUO / CONDICIONES ECONÓMICAS DEL CONTRATO DE MUTUO /

PARTES DEL CONTRATO DE MUTUO / GARANTÍAS EN EL CONTRATO

ADMINISTRATIVO / GARANTÍA HIPOTECARIA / DESTINACIÓN ESPECÍFICA /

INTERÉS MORATORIO / CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA / VIVIENDA URBANA / DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA / CAPITAL - Entrega en instalamentos / ESCRITURA PÚBLICA / HIPOTECA / CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN / REGISTRO DE HIPOTECA Por Escritura Pública (…) se celebró entre el Fondo Nacional del Ahorro y (…) [el señor] (…), un contrato innominado de mutuo con garantía hipotecaria, con destinación específica (…), con intereses del 16% anual pagadero por semestres anticipados y moratorios del 24% anual., para construcción de 45 viviendas en la Urbanización Agrupación Vivienda (…), con precio fijo de venta para las viviendas, no modificable sin autorización del Fondo con cuota inicial, señalada en forma fija y no modificable sin autorización del Fondo y con derecho de preferencia en favor de los afiliados al Fondo, para adquirir dichas viviendas. Conforme al aludido contrato, el capital debía entregarse, por el Fondo, en instalamentos: (…) según reza la cláusula primera del contrato respectivo. Es de advertir que conforme al

parágrafo de la cláusula primera del contrato escriturario, "ningún instalamento será entregado hasta tanto la escritura de hipoteca sea registrada y dicha hipoteca aparezca en el certificado de libertad que al efecto aportará el prestatario." La hipoteca se constituyó, (…) sin constancia de inscripción en el registro público de hipotecas. (…) [E]l Fondo cumplió con la entrega del capital mutuado en los términos pactados.

CONTRATO DE MUTUO / CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL

CONTRATO / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE MUTUO / CONTRATISTA /

OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA / OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA /

CONDICIONES DEL CONTRATO DE MUTUO / CRÉDITO DEL FONDO

NACIONAL DE AHORRO / PLAZO PARA EJECUTAR CONTRATO ESTATAL /

PAGO DE INTERESES / CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA / VIVIENDA URBANA / CONDICIONES ECONÓMICAS DEL CONTRATO DE MUTUO / OBJETO DEL CONTRATO DE MUTUO / PARTES DEL CONTRATO DE MUTUO / MUTUANTE / MUTUARIO / OPERACIONES EN EL CONTRATO DE MUTUO / CANCELACIÓN DEL CRÉDITO / HIPOTECA / CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA - En proporción al capital mutuado [E]l Contratista cumplió, con exceso, las obligaciones contraídas. En efecto: El plazo pactado para la entrega de las 45 viviendas, era el de 13 meses contados a partir de la entrega del primer instalamento (…), antes del vencimiento aludido hizo entrega de 67 viviendas, es decir 22 más de las permitidas, gracias a la

reinversión de las cuotas iniciales recibidas, (…). [E]l prestatario canceló cumplidamente los intereses (…). Como para la liberación del Fondo de las casas que se fueron enagenando era preciso, según el contrato original, que se cancelara proporcionalmente el crédito, acordaron las partes, dado el desarrollo de las obras, garantizar tales obligaciones con hipoteca adicional constituida (…), en forma que las casas de la primera etapa fueran liberadas por el Fondo, del gravamen hipotecario, en proporción al capital mutuado.

CONTRATO ADMINISTRATIVO / EJECUCIÓN DEL CONTRATO

ADMINISTRATIVO / PRINCIPIOS DE LA CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA /

PRINCIPIO DE BUENA FE EN LA RELACIÓN CONTRACTUAL / APLICACIÓN

DE LA BUENA FE CONTRACTUAL / NATURALEZA DEL CONTRATO

ADMINISTRATIVO / CONTENIDO DEL CONTRATO / OBLIGACIONES DE LAS

PARTES DEL CONTRATO / APLICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL / CONTRATO

DE MUTUO / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE MUTUO

[C]omo los contratos, en general, -y los administrativos no hacen excepción a la regla- "deben ejecutarse de buena fé, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella", según reza el artículo 1603 del C.C, los contendientes estaban obligados a agotar todos los recursos mutuos para facilitarse mutuamente el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, en la forma más oportuna, menos onerosa y más eficaz, pues todo ello va implícito en la dinámica contractual.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1603

CONTRATO DE MUTUO / CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL

CONTRATO / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE MUTUO / CONTRATISTA /

OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA / OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA /

CONDICIONES DEL CONTRATO DE MUTUO / PLAZO PARA EJECUTAR

CONTRATO ESTATAL / EJECUCIÓN DE CONTRATO ADMINISTRATIVO /

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA / VIVIENDA URBANA / OBJETO DEL

CONTRATO

[E]l contratista defendía, en forma legítima, sus intereses, pues entre menos tiempo gastara en construirlas y venderlas, menores serían los gastos de materiales, de mano de obra y de financiación, como que, entre otras cosas, mientras que la construcción de las casas y la venta preferencial a sus afiliados, era el objeto buscado en el contrato, por el Fondo, el pago de menores intereses mediante el acortamiento del plazo de amortización del crédito y el reintegro del capital invertido -saldo entre valor total de la venta menos valor del préstamo más interesesera, sin duda alguna el objeto buscado por el demandante, mediante la celebración del controvertido contrato.

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ESTATAL POR LA ADMINISTRACIÓN /

FONDO NACIONAL DEL AHORRO / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ESTATAL POR VENCIMIENTO DEL PLAZO - Demora injustificada en la aprobación de los préstamos y cesantías / PRÉSTAMO SOBRE HIPOTECA / CESANTÍAS PARCIALES / MALA FE / INAPLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA

BUENA FE / VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE El Fondo, por su parte, no respondió con lealtad y diligencia a tal conducta, sino que, por el contrario, con negligencia censurable, demoró injustificadamente el trámite de aprobación de los préstamos y cesantías parciales de sus afiliados, promitentes compradores de las casas construidas por el demandante (…). A todas (…) [las] (…) cartas, cuyos originales se encuentran en el archivo del Fondo en la inspección judicial, el Fondo se abstuvo de dar respuesta. Olímpicamente ignoró las angustias de su cocontratante, creadas precisamente por su desidia oficial. Esto es, precisamente, lo que en derecho se llama "mala fé contractual.

CONTRATO DE MUTUO / OBLIGACIONES DE LAS PARTES DEL

CONTRATO / OBLIGACIONES DEL CONTRATANTE / DEBERES DEL

CONTRATANTE / CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL

CONTRATO / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE MUTUO / CONTRATISTA / OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA / CONDICIONES DEL CONTRATO DE MUTUO / CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA / PRECIO / PAGO DE LA

OBLIGACIÓN / PRINCIPIOS DE LA CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA /

PRINCIPIO DE BUENA FE EN LA RELACIÓN CONTRACTUAL / APLICACIÓN

DE LA BUENA FE CONTRACTUAL / EJECUCIÓN DEL CONTRATO

ADMINISTRATIVO / CESANTÍAS / PRÉSTAMO / PLAZO PARA EJECUTAR CONTRATO ESTATAL El contratista, según el contrato, no puede vender las casas por un precio superior

al acordado, no puede exigir una cuota inicial superior a la convenida, tiene que dar derecho de preferencia a los afiliados al Fondo, so pena de que este traspase directamente las casas a sus afiliados, luego, con aplicación del principio de la buena fé que preside la ejecución de los contratos, el Fondo, a su vez, estaba obligado a proceder con diligencia y sumo cuidado en el trámite y aprobación de las cesantías y los préstamos a sus afiliados, en el menor término posible, y en los procedimientos contables para hacer rápidamente los abonos al contratista y la entrega de los saldos sobrantes.

ERROR EN EL DICTAMEN PERICIAL / ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN

PERICIAL / OBJECIÓN POR ERROR EN EL DICTAMEN PERICIAL /

OBJECIÓN POR ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN PERICIAL /

CONFIGURACIÓN DEL ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN PERICIAL /

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS POR EL JUEZ / FUNDAMENTACIÓN DEL

DICTAMEN PERICIAL / EFICACIA PROBATORIA DEL DICTAMEN PERICIAL /

CONTENIDO DEL DICTAMEN PERICIAL / ADECUADA VALORACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL En el Código de Procedimiento Civil de 1890 (Art. 77, Ley 105 de 1890) se hablaba del "error esencial" como causal de objeción del dictamen. El artículo 720 del Código de P.C. de 1931 (Ley 105) cambió la expresión por la de "error grave", que, desde luego, tiene un significado distinto. Y de error grave habla el artículo 238 del actual C. de P.C. (D.L. 1400 de 1970). Sobre lo que debe entenderse por

"error grave", ha dicho la Jurisprudencia: Es evidente a todas luces que al juzgador corresponde apreciar el dictamen pericial, examinar si los juicios o razonamientos deducidos por los peritos de los testimonios que figuran en el proceso tienen un firme soporte legal, o si los demás elementos de convicción que para ello tuvieron en cuenta los expertos carecen o no de fuerza suficiente para apoyar las respectivas conclusiones del peritazgo. Si se objeta un dictamen pericial por error grave, los correspondientes reparos deben poner de manifiesto que el peritazgo tiene bases equivocadas de tal entidad o magnitud que imponen como consecuencia necesaria la repetición de la diligencia con intervención de otros peritos. Este es precisamente el sentido natural y obvio del art. 720 del C. J.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 238 / LEY 105 DE 1890 - ARTÍCULO 77

MEDIOS DE PRUEBA / PRUEBAS EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO /

PRUEBA PERICIAL / DICTAMEN PERICIAL / EFICACIA PROBATORIA DEL

DICTAMEN PERICIAL / APRECIACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / CONTENIDO DEL DICTAMEN PERICIAL / PROCEDENCIA DEL DICTAMEN PERICIAL / ALCANCE DEL DICTAMEN PERICIAL / FORMA DE RENDIR EL DICTAMEN PERICIAL / EFECTOS DEL DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL / ACLARACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / ERROR EN EL DICTAMEN PERICIAL / OBJECIÓN POR ERROR EN EL

DICTAMEN PERICIAL

Hay diferencia esencial, desde el punto de vista del valor de la prueba, entre el caso del art. 719 del C.J. y el que reglamenta el 720. En el primero, explicado, ampliado o aclarado o no el dictamen, la prueba conserva su valor demostrativo, calificable en la sentencia de fondo, mientras que en el segundo, si se declara fundada la objeción por error grave, fuerza, dolo, cohecho o seducción, el experticio pierde su eficacia legal, se destruye o invalida. Conforme a los principios que dominan la prueba procesal y a la reiterada jurisprudencia de la Corte, la valorización del mérito probatorio de un dictamen pericial corresponde hacerla al juzgador en el momento de proferir el fallo y no en los incidentes que puedan suscitarse antes de esta oportunidad.

NOTA DE RELATORÍA: Sobre la objeción al dictamen pericial por error grave, ver auto, Sala de Negocios Generales, 27 de marzo de 1947, auto, Sala de Negocios Generales, 28 de marzo de 1947, LXII, auto, Sala de Negocios Generales, 23 septiembre 1947, LXIII y auto, Sala de Negocios Generales, 23 de septiembre de

1947, LXIII.

IMPROCEDENCIA DE LA OBJECIÓN POR ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN PERICIAL / INEXISTENCIA DEL ERROR GRAVE / ERROR EN EL DICTAMEN PERICIAL / ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN PERICIAL / OBJECIÓN POR ERROR EN EL DICTAMEN PERICIAL / OBJECIÓN POR ERROR GRAVE EN EL DICTAMEN PERICIAL / CRÉDITO / VALOR DEL CRÉDITO / CESANTÍAS /

DICTAMEN PERICIAL / EFICACIA PROBATORIA DEL DICTAMEN PERICIAL /

APRECIACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / CONTENIDO DEL DICTAMEN

PERICIAL / PROCEDENCIA DEL DICTAMEN PERICIAL / ALCANCE DEL

DICTAMEN PERICIAL / FORMA DE RENDIR EL DICTAMEN PERICIAL /

EFECTOS DEL DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL / PRUEBA CONTABLE El objetante hace consistir el error grave del dictamen en (…) el monto total de los créditos y de las cesantías liquidadas (…). Los expertos, muy acuciosos, dan una serie de datos adicionales, muy importantes para la decisión del juicio, lo que le da al dictamen mayor (y mayor) fundamento, lejos de demeritarlo. La Sala observa que los Peritos no tratan de señalarle la "Técnica contable" al Fondo, sino la política contable aplicable al contrato, dada la naturaleza de las obligaciones recíprocas y la ausencia de expresa estipulación, con el fin de señalar la fecha en que debe considerarse en mora al Fondo y las razones que exponen, sirven para juzgar su valor probatorio y su mayor o menor credibilidad, pero jamás para configurar un error grave.

DICTAMEN PERICIAL / CRÉDITO / VALOR DEL CRÉDITO / CESANTÍAS /

DICTAMEN PERICIAL / EFICACIA PROBATORIA DEL DICTAMEN PERICIAL /

APRECIACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / CONTENIDO DEL DICTAMEN

PERICIAL / PROCEDENCIA DEL DICTAMEN PERICIAL / ALCANCE DEL

DICTAMEN PERICIAL / FORMA DE RENDIR EL DICTAMEN PERICIAL /

EFECTOS DEL DICTAMEN PERICIAL / CREDIBILIDAD DEL PERITO /

INEXISTENCIA DEL ERROR GRAVE / CONDICIONES DEL CONTRATO DE

MUTUO / CONDICIONES ECONÓMICAS DEL CONTRATO DE MUTUO /

GARANTÍA HIPOTECARIA / DESTINACIÓN ESPECÍFICA / INTERÉS

MORATORIO / CAUSACIÓN DEL INTERÉS MORATORIO / CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA Los peritos contestaron de acuerdo con los datos del proceso y su leal saber y entender, pues no podían usurpar las funciones del Juzgador para determinar que compensaciones debían hacerse por intereses de otras fuentes o si realmente los préstamos obtenidos por el actor tuvieron la destinación por él afirmada, sin que, acogida o no la conclusión del dictamen, pueda hablarse de error grave. Los peritos no afirman que se hayan cobrado intereses distintos a los pactados, pero ciñéndose al interrogatorio (…). El experticio discute la contabilización de intereses de mora, por cuanto conforme al contrato ellos no pueden ser exigidos sino a partir del vencimiento de los tres años de cada instalamento y no se vé como tal afirmación pueda constituir error grave. INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS / INDEMNIZACIÓN AL CONTRATISTA / CONDENA EN ABSTRACTO / INCIDENTE DE LIQUIDACIÓN DE LA CONDENA / LIQUIDACIÓN DE LA CONDENA EN ABSTRACTO / CONTRATTO MUTUO /

OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE

MUTUO / PAGO DE INTERESES / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO

ESTATAL POR LA ADMINISTRACIÓN / FONDO NACIONAL DEL AHORRO /

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ESTATAL POR VENCIMIENTO DEL

PLAZO / INAPLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE / VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA BUENA FE La Sala no encuentra elementos suficientes en el plenario para producir una condena en concreto, no obstante la buena calidad del experticio rendido, pues las respuestas se ciñen, como era de rigor, a las preguntas hechas y estas no estuvieron afortunados en cuanto a la consideración de las bases para la liquidación de los perjuicios. Se remitirá la liquidación de condena en abstracto al procedimiento del artículo 308 del C. de P.C, teniendo en cuenta las siguientes bases: (…) El contratista cumplió, con prontitud y eficacia, la totalidad de sus obligaciones. (…) estaban pagados los intereses anticipados (…). El Fondo, por el contrario, no cumplió con la ejecución de buena fé a que estaba obligado en sus relaciones contractuales.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 308

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS / INDEMNIZACIÓN AL CONTRATISTA /

CONDENA EN ABSTRACTO / INCIDENTE DE LIQUIDACIÓN DE LA CONDENA

/ LIQUIDACIÓN DE LA CONDENA EN ABSTRACTO / INCUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO ESTATAL POR LA ADMINISTRACIÓN / FONDO NACIONAL DEL AHORRO / MORA DEL CONTRATANTE / FALTA DE DISPONIBILIDAD PRESUPUESTAL / MORA INJUSTIFICADA - Demora injustificada en la aprobación de los créditos y cesantías / APLICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL [S]e tomará, como tiempo prudencial y hábil para hacer el abono al contratista, el

de 3 meses a partir de la radicación de la respectiva solicitud. Al vencimiento de tal plazo, el Fondo incurrió en mora, ya que no comprobó haber renunciado frente a tal o cual solicitud, al derecho de preferencia, y esta prueba no se dio. Aún la falta de presupuesto, resulta ineficaz para justificar la mora, pues en tal caso ha debido renunciar al derecho de preferencia para dejar la libertad al Contratista de vender las casas en mercado abierto. (…) [E]l Fondo estaba en mora de aprobar y abonar créditos y cesantías aproximadas al 70% del valor del préstamo hecho al demandante, pero su cuantía exacta, en tal fecha, se establecerá en el incidente. Con aplicación del artículo 1609 del C.C. "La exceptio non adimpleti contractus", el demandante no estaba obligado a partir de tal fecha a pagar suma alguna por intereses corrientes o moratorios.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1609

LIQUIDACIÓN DEL CONTRATO ADMINISTRATIVO / ACTO DE LIQUIDACIÓN

DEL CONTRATO ADMINISTRATIVO / FONDO NACIONAL DEL AHORRO /

SUBROGACIÓN DE LAS OBLIGACIONES / SUBROGACIÓN DEL CRÉDITO /

MEDIDAS CAUTELARES / HIPOTECA / DEVOLUCIÓN DE COBRO EXCESIVO

DE INTERESES / DEVOLUCIÓN DEL INTERÉS MORATORIO / CONTRATISTA /

INDEMNIZACIÓN AL CONTRATISTA / RECONOCIMIENTO DE INTERÉS MORATORIO Se hará la liquidación del contrato, con las dos bases anteriores: a) Que el Fondo

gozaba de 3 meses desde la radicación de la solicitud de crédito o cesantía, para hacer el abono, que, entre otras cosas, implicaba simple subrogación de deudor y de garantía hipotecaria; b) que desde el mes de enero de 1975, el Contratista no estaba obligado a pagar intereses de ninguna clase y deben devolvérsele los que se hayan abonado con posterioridad a tal fecha. (…) Hechos los abonos a la deuda del contratista, en la forma vista, la suma que como excedente debía recibir el contratista del Fondo, por cada venta, causará intereses de mora del 2% mensual desde tal hipotética fecha hasta cuando efectivamente se haya hecho el referido pago.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA Consejero ponente: JORGE VALENCIA ARANGO Bogotá, D.E., nueve (09) de julio de mil novecientos ochenta y dos (1982)

Radicación número: CE-SEC3-EXP1982-N2615

Actor: RAUL LORZA OSORIO

Demandado: FONDO NACIONAL DEL AHORRO Referencia: ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES El ciudadano Raúl Lorza Osorio, por medio de apoderado y en ejercicio de la acción consagrada en los artículos 62 a 73 del C.C.A. y 30 del Decreto 528 de 1.964 se formuló demanda ante esta Corporación para que se hicieran en contra del FONDO NACIONAL DEL AHORRO las siguientes declaraciones y condenas: PRIMERA: Se declare que el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, establecimiento público, incumplió los contratos celebrados con mi poderdante RAUL LORZA

OSORIO, que constan en las Escrituras Públicas Nos. 3460 de 30 de diciembre de 1972 y 1570 de 4 de junio de 1.974, otorgadas ante el Notario Trece del Círculo de Bogotá, habiendo dado, por su parte, el demandante estricto cumplimiento a las obligaciones que eran de su cargo, según los mismos contratos.

SEGUNDA: Se condene al FONDO NACIONAL DEL AHORRO a pagar al actor RAUL LORZA OSORIO o a quien sus derechos represente: a) las sumas de dinero que según la liquidación del contrato hecho en el curso del juicio resulte a deberle el FONDO y, b) el valor de los perjuicios morales y materiales causados por el incumplimiento de los contratos a que se refiere esta demanda, los que comprenden el daño emergente y el lucro cesante, según se defina en el curso del juicio o durante la oportunidad y modos indicados en los artículos. 307-8 del C. de

P. C.

TERCERA: El monto de la indemnización resultante de las declaraciones anteriores, será actualizado teniendo en cuenta la desvalorización monetaria, sufrida desde la ocurrencia del hecho dañoso y hasta el momento en que se efectúe el pago, o desde cuando y hasta cuando, lo disponga el Consejo de

Estado. Como hechos fundamentales, expuso la demanda: PRIMERO. Según consta en los dichos contratos a que se refiere la Escritura Pública No. 3460 de fecha 30 de diciembre de 1.972, celebrados entre el actor y el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, éste último se obligó a favor del primero en

los siguientes términos: "CLAUSULA PRIMERA." El Fondo Nacional del Ahorro concede a Raúl Lorza Osorio, un crédito hasta por la suma de cuatro millones doscientos setenta y cinco mil pesos ($ 4.275.000.oo) con el objeto de financiar la construcción de cuarenta y cinco viviendas en la Urbanización Agrupación Vivienda El Refugio de la ciudad de Cali. Este crédito será entregado por instalamiento cuya cuantía determinará el FONDO teniendo en cuenta el monto del préstamo, el plazo concedido y el estudio de flujo de caja, previo concepto del Supervisor del FONDO sobre el avance de la construcción, la correcta inversión del dinero mutuado y el cumplimiento oportuno de las diversas etapas. La entrega de los instalamentos se hará en principio de la siguiente manera: —Diciembre veintidós (22) de mil novecientos setenta y dos (1972), quinientos veinticinco mil pesos ($ 525.000.oo); enero veinte (20) de mil novecientos setenta y tres (1.973), un millón de pesos ($ 1.000.000.00); marzo veinte (20) de mil novecientos setenta y tres (1973), un millón de pesos ($ 1.000.000.00); mayo veinte (20) de mil novecientos setenta y tres (1.973), un millón de pesos ($ 1.000.000.00); julio veinte (20) de mil novecientos setenta y tres (1973), setecientos ciencuenta mil pesos ($ 750.000.oo). — PARAGRAFO. Por cada instalamento que se entrega al deudor firmará un "Recibí por la suma correspondiente, que tendrá el valor de

plena prueba sobre el monto y la fecha de lo recibido. Es entendido que ningún instalamento será entregado hasta tanto la Escritura de hipoteca sea registrada, y dicha hipoteca aparezca en el certificado de libertad que al efecto aportará el prestatario".

SEGUNDO: En la citada Escritura No. 3460, en la cláusula Segunda del contrato principal de mutuo se estipula: "El plazo para la cancelación total del crédito es hasta de tres años siendo entendido que este término comienza a correr para cada instalamento, desde la fecha de la firma del "recibo". Con todo para que el FONDO libere las construcciones que se vayan enajenando por parte del deudor, deberá hacerse al Fondo el pago proporcional del gravamen que afecte cada vivienda".

TERCERO: La cláusula Tercera de la Escritura Pública No. 3460, regula el contrato accesorio de hipoteca que el actor constituyó a favor del FONDO, como garantía para el cumplimiento de sus obligaciones: CLAUSULA TERCERA. — Raúl Lorza Osorio constituye por medio de esta Escritura hipoteca de primer grado a favor del Fondo sobre el siguiente inmueble de su propiedad: Un globo de terreno situado en el Municipio de Cali, compuesto por las manzanas distinguidas con las letras "A, B y C" de la urbanización "El Refugio" de esta ciudad, determinado así: MANZANA A: Formada por veintidós (22) lotes de terreno con área total de cinco mil ciento diecisiete metros con treinta decímetros (sic) cuadrados (5.117.30 Mts2), comprendido por los siguientes

linderos y dimensiones: Norte, en longitud de cincuenta metros (50.oo Mts.), con la carrera cincuenta y seis B; Sur, en longitud de cincuenta y seis metros con noventa centímetros (56.90 Mts.), con la carrera sesenta y siete (67); oriente, en longitud de noventa y siete metros (97.oo Mts.), con la calle tercera, y occidente, en la misma longitud de noventa y siete metros (97.oo) con la calle segunda D (2D). La manzana B; está formada por veintitrés (23) lotes de terreno que tienen un área de cinco mil treinta y nueve metros cuadrados (5.039 Mts2) y se determina por; los siguientes linderos generales: Norte, en cincuenta y un metros con sesenta centímetros (51.60 Mts.) con la carrera sesenta y seis B (66B); Sur, en cincuenta y seis metros (56.oo Mts.), con la carrera sesenta y siete (67); oriente, en noventa y siete metros (97 Mts.), con la calle segunda D (2ª. D) y occidente en noventa y siete metros (97.oo Mts.), con la calle segunda C (2ª. C). LA MANZANA

C. Se compone de veintidós (22) lotes de terreno que tienen un área total de cuatro mil novecientos noventa y cinco metros con diez decímetros cuadrados (4.995.10 Mts2) y está comprendido por los siguientes linderos generales: Por el Norte, en longitud de cincuenta y un metros con sesenta centímetros (51.60 Mts.),

con la calle sesenta y seis B (66-B); Sur, en longitud de cincuenta y dos metros con ochenta centímetros (52.80 Mts.), con la carrera sesenta y siete (67); oriente

en longitud de noventa y siete metros (97.oo Mts.), con la calle segunda C (2a. C); y occidente, en la misma longitud de noventa y siete metros (97.oo Mts.), con la calle segunda B (2a. B). Las tres manzanas anteriormente descritas tienen una cabida superficiaria total de quince mil ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (15.151.40 Mts2). Cada uno de los sesenta y siete (67) predios tiene su cédula catastral así: Del predio No. 132.034 PI inclusive hay 132.— 100 PI también inclusive; todos los números comprendidos dentro de los dos anteriores corresponden al número de cédulas de los predios respectivos. Estos predios se encuentran demarcados entre la carreras sesenta y seis B (66-B) y sesenta y siete (67) y las calles segunda C (2a. C) y tercera (3ª.) de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Cali, ubicadas en el sector El Refugio de dicha ciudad con una cabida de quince mil ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (15.151.40 Mt-s2).

CUARTO: Por su especialidad y para mejor entendimiento de los hechos que sirven de fundamento de esta demanda, conviene la transcripción textual de la cláusula Cuarta de la ya citada Escritura No. 3460: "Esta hipoteca garantiza todas y cada una de las obligaciones que el deudor contrae con el Fondo, o que en el futuro contraiga en desarrollo de este contrato que consten en cualesquiera clase de documento, especialmente los recibos a

que hace referencia el parágrafo de la Cláusula primera, y hasta la cantidad de cuatro millones doscientos setenta y cinco mil pesos ($ 4.275.000.oo)".

QUINTO: Con posterioridad al 4 de junio, el actor amplió el contrato accesorio de hipoteca, extendiendo el gravamen a los lotes D, E y F de la misma urbanización, según consta en la Escritura Pública antes mencionada número 1570 de la Notaría trece de Bogotá. Surgió esta ampliación del acuerdo de las partes consistente en que el ingeniero Lorza aumentaba el número de viviendas en construcción, y en cambio se abstendría de hacer los pagos parciales a que estaba obligado según el contrato de Mutuo suscrito el 30 de diciembre de 1.972, conforme a las cláusulas de la Escritura No. 3460, y por tal razón, en el punto cuarto del contrato, accesorio de hipoteca del 4 de junio de 1974 se dice: "CUARTO" El Fondo Nacional del Ahorro podrá liberar parcialmente los lotes y las casas construidas sobre ellos que en la actualidad tiene hipotecadas a su favor y que garantizan el crédito concedido. Esta liberación se hará a medida que avance la construcción de las casas sobre las manzanas D, E y F. Y en el punto quinto se agrega: "Las condiciones generales del crédito, establecidas en la citada Escritura No. 3460 de diciembre 30 de 1972, otorgada en la Notaría Trece de Bogotá, continúan vigentes".

SEXTO: Respecto de intereses del préstamo, en la cláusula Séptima del contrato principal del 30 de diciembre de 1.972, se estipuló: "CLAUSULA SEPTIMA. El

deudor pagará al Fondo sobre las sumas que de él haya recibido, intereses a la tasa del 16% anual, por semestres anticipados. En caso de retardo los intereses se computarán a la tasa del 24% anual y el acreedor podrá además dar por vencido el plazo para el pago respectivo y proceder inmediatamente a su cobro total".

SEPTIMO: La cláusula Segunda del contrato principal del 30 de diciembre de 1.972, consta de dos partes: en la primera, se pactan un plazo "hasta de tres años", término que empieza a correr, para cada instalamento dentro de los tres años siguientes a tal fecha; en la segunda parte, se estipula una obligación a cargo del actor consistente en hacerle al Fondo "el pago proporcional del gravamen que afecta cada vivienda", con el fin de que el acreedor hipotecario fuera liberando, también de modo proporcional, cada uno de los lotes que se enajenaban por razón de la venta de la vivienda ya construida.

OCTAVO: Es de observar, además, que en el contrato principal comentado el Fondo se reserva una serie de privilegios o prerrogativas, que se explican por su naturaleza y finalidad a saber: a) la mejora de caución en el evento de depreciación de la garantía (cláusula 9ª, numeral b); b) la prohibición por parte del actor constructor de aumentar los precios de las viviendas sin previa autorización del Fondo (cláusula 9ª, numeral c); c) la prohibición por parte del actor constructor de exigir más del 33% como cuota inicial del valor total de las viviendas (cláusula

décima); d) la supervigilancia del Fondo sobre la inversión, obras y planes (cláusula 17); e) el derecho de preferencia de vender las viviendas a los empleados oficiales afiliados al Fondo (cláusula 19) y f) el derecho de vender el Fondo directamente las viviendas, en caso de incumplimiento del deudor constructor, previa tradición que éste haría a aquel (cláusula 20).

NOVENO: El actor Lorza Osorio dio cabal cumplimiento a todas las obligaciones generadas por el contrato principal, y además, como está dicho, amplió la garantía a que se refiere el contrato accesorio de hipoteca tal como consta en la Escritura Pública No. 1570 de 4 de junio de 1974. Los hechos específicos que fundamentan lo anterior, que son conocidos del Fondo, pueden resumirse así: "La construcción de las cuarenta y cinco (45) casas que comprendía el plano uno (1) sobre las manzanas A, B y C se realizó antes del vencimiento del lapso señalado para ello, superando el número de 45 a 67, y en la forma requerida por el Fondo, o sea en un plazo breve, sin que se desmejorara en forma alguna la calidad acordada para la construcción de las 45 casas iniciales. Es decir que el actor construyó 22 casas más, con la aceptación y la aprobación del Fondo.

DECIMO: En cuanto a la obligación del actor RAUL LORZA OSORIO, de pagar los intereses pactados, ello lo hizo en forma estricta, como consta en los documentos que tiene en su poder el FONDO, hasta el mes de enero del año de