CE-SEC3-EXP1989-N5685

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / RECURSO DE APELACIÓN CONTRA SENTENCIA / ERROR DE HECHO / VICIO EN EL

CONSENTIMIENTO / CONTRATO DE COMPRAVENTA / REGISTRO

CATASTRAL DEL BIEN INMUEBLE / IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE /

CLÁUSULA DEL CONTRATO / VICIOS DEL CONSENTIMIENTO / ERROR DE

HECHO / INEXISTENCIA DE NULIDAD DEL CONTRATO

[E]l artículo 1511 se refiere al error de hecho como vicio del consentimiento; sobre el numeral tercero, la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa fija como plazo para perfeccionar el contrato el 1º de febrero de 1982, y en cuanto tiene que ver con el numeral cuarto, que según el decepcionante constituye la causal de violación, al leer la cláusula primera del contrato se observa que si bien, efectivamente no se describe la nomenclatura, el inmueble sí se determina por los otros elementos expresamente descritos, como son el Registro Catastral y los Linderos, de tal suerte que no se puede aceptar que el contrato esté viciado de nulidad por dicha causal, ya que la omisión de la nomenclatura no impide la identificación del inmueble.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1511

ARRAS / PACTO DE ARRAS / OBLIGACIÓN CONTRACTUAL / CONTRATO DE

PROMESA DE COMPRAVENTA / ARRAS DE RETRACTO / PRETENSIONES

DE LA DEMANDA / REQUISITOS PARA EL CUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO / CONTRATO DE COMPRAVENTA / DAÑO EMERGENTE

[N]inguno de los requisitos exigidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, exige

para la existencia o para la validez de la promesa de contrato, que deban pactarse arras, ni confirmatorias penales ni simplemente confirmatorias, por lo cual la inexistencia de las primeras o de las segundas, no implicaría que la obligación u obligaciones pactadas a cargo del promitente comprador sean inexistentes o nulas. El pacto de arras, en otras palabras, es accesorio al contrato de compraventa y al de promesa y su ausencia no afecta a ninguno de ellos. Pero si lo que quiso decir el Instituto demandado fue que las arras pactadas no se pagaron por él y por ello no es exigible su cancelación, o que no hubo pacto de arras por no haberse pagado éstas, la Sala no considera de recibo una argumentación de este estilo pues llevaría al absurdo de decir: En un contrato de promesa de compraventa, o, lo que es lo mismo, en una promesa de contrato de compraventa, me obligué a pagar una parte del precio al cumplirse ciertas condiciones (en el caso de autos a la firma y registro del documento contentivo del acuerdo y previa presentación de la cuenta de cobro), pero como no cumplí con mi obligación, ésta es inexistente. En el sub judice, las arras se pactaron como parte del precio, es decir, fueron confirmatorias, pero como se trataba de la promesa de venta de un bien raíz, el contrato prometido (compraventa) no podía reputarse cumplido mientras no se otorgara la respectiva escritura pública. Ahora bien, como las arras pactadas fueron simplemente confirmatorias, su valor se imputaría al precio, sería parte de éste, no puede pretender el accionante, entonces, que su monto le sea reconocido a título de daño emergente, como lo solicita en el

numeral 2 literal a) del petitum.

FUENTE FORMAL: LEY 153 DE 1887 - ARTÍCULO 89

CONTRATO BILATERAL / CLÁUSULA RESOLUTORIA POR

INCUMPLIMIENTO / EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO /

PRETENSIONES DE LA DEMANDA / INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS /

EFECTOS DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA / OBLIGACIÓN CONTRACTUAL

/ CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA / APLICACIÓN DE LA

NORMA [L]a norma aplicable al caso sub judice es el artículo 1546 del C. C. que expresa "en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios"; y, en efecto, el actor en el presente litigio solicita no el cumplimiento, sino la resolución del contrato, al pedir que se declare su incumplimiento, con la correspondiente indemnización. (…) En los contratos bilaterales, es decir en aquellos en los que las partes se obligan recíprocamente, va implícita la condición resolutoria en caso de no cumplirse "por uno de los contratantes lo pactado" en cuyo caso el otro (el que sí cumplió o que aún no tenía que cumplir, por ser su obligación de cumplimiento posterior o por depender ésta de que primero se cumpliera la otra) podrá "pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato" (art. 1546 del C. C). (…) En el sub judice, el actor, con

evidente falta de técnica, en el petitum de su demanda se limita a solicitar que se declare que el Instituto de Seguros Sociales (I.S.S. ), incumplió el contrato y que como consecuencia de tal declaración se le condene a indemnizarle los perjuicios causados. Como del artículo 1546 citado surge una acción alternativa: La de cumplimiento o la de resolución del contrato, quien pretenda fundar su accionar en dicha disposición, debe optar por alguna de las dos vías, sin que sea suficiente pedir la declaratoria de incumplimiento del contrato, pues dicho incumplimiento es apenas el presupuesto para que se declare la resolución o se opte porque se obligue al cumplimiento.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1546

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS / FALTA DE ACREDITACIÓN DEL

PERJUICIO / FALTA DE ACREDITACIÓN DEL DAÑO / ARRAS /

CELEBRACIÓN DEL CONTRATO ESTATAL / PROMESA DE COMPRAVENTA /

ARRAS PENATORIAS / ARRAS DE RETRACTO / INSUFICIENCIA PROBATORIA / INCUMPLIMIENTO DEL DEBER PROBATORIO / REGLAS DE LA CARGA DE LA PRUEBA / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO / PAGO DE LA OBLIGACIÓN / CASO FORTUITO / FUERZA MAYOR / CLÁUSULA PENAL /

FUNCIONES DEL JUEZ / ACCIÓN EJECUTIVA / FINALIDAD DEL PROCESO

EJECUTIVO / TÍTULO EJECUTIVO

[C]uando se trata de pedir, como en este caso, indemnización de perjuicios, al actor le corresponde demostrar no sólo el incumplimiento de la obligación

contractual sino que dicho incumplimiento le ocasionó un daño. El deudor, a su vez, podrá demostrar que el incumplimiento no le es imputable, probando diligencia en las obligaciones de medio o caso fortuito o fuerza mayor impeditiva, en las obligaciones de resultado (art. 1604 del C. C). (…) Una excepción a lo anterior la constituiría la cláusula penal, precisamente porque ella implica un reconocimiento anticipado de perjuicios, de donde si no existe ese reconocimiento anticipado, los daños deben probarse. Y lo comprueba en nuestro derecho el caso de la acción ejecutiva cuando se demandan perjuicios, en cuyo caso el acreedor debe estimarlos y especificarlos bajo juramento sino aparecen en el título ejecutivo, pero pudiendo el deudor objetarlos en cuyo caso la regulación se hará entonces mediante incidentes y si no se acredita la cuantía (obviamente por el acreedor) el juez deberá declarar terminada la ejecución y el acreedor sólo podrá pedir su regulación en proceso ordinario, también obviamente, tendrá que probarlos (arts. 495 y 506 del C. de P. C). Y confirma la tesis, la procedencia de la condena in genere la que para que proceda, se requiere que "no aparezca demostrada su cuantía", de donde su existencia (la de los perjuicios en abstracto) sí debía estar probada (art. 307 ibíden), prueba que según la regla general corresponde a quien alega que se le causaron (arts. 1757 de C. C. y 177 del C. de

P. O.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 177 /

CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 506 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 506 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 307 / CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1757 / CÓDIGO CIVILARTÍCULO 1604

FALTA DE ACREDITACIÓN DEL DAÑO / ARRAS / CELEBRACIÓN DEL

CONTRATO ESTATAL / PROMESA DE COMPRAVENTA / ARRAS

PENATORIAS / ARRAS DE RETRACTO / FALTA DE ACREDITACIÓN DEL

PERJUICIO / INSUFICIENCIA PROBATORIA / INCUMPLIMIENTO DEL DEBER

PROBATORIO

[E]l actor no se preocupó por demostrar el daño inferido por el incumplimiento contractual del Instituto demandado, seguramente porque pensaba que las arras pactadas eran penatorias, pero como ello no fue así, de acuerdo con lo expresado más atrás y como no existe prueba alguna de que dicho incumplimiento le ocasionó un perjuicio, no sería posible proferir condena alguna por este concepto. El demandante, contradiciéndose en su solicitud de condena al pago de las arras penatorias, o confirmatorias penales como también se las conoce, pidió que tuviera también como perjuicios el valor de todos los gastos en que incurrió "para la celebración del contrato de promesa de compraventa, tales como sumas correspondientes a las garantías o pólizas, al impuesto de timbre, a la publicación del contrato en el Diario Oficial, a los gastos y expensas de asesoría jurídica para la formación del contrato, etc., de conformidad con lo que se establece

probatoriamente en el proceso". Se dice que contraciéndose porque sí pedía el pago de la que creía era una pena, no podía al mismo tiempo solicitar el de los perjuicios, de acuerdo con el artículo 1600 del Código Civil. Pero tampoco habrá lugar a condenar a la administración al pago de tales gastos porque la Sala considera que ellos constituyen cargas corrientes en que incurre normalmente toda persona para llegar finalmente a la celebración y perfeccionamiento de un contrato con la administración.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1600

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

Consejero ponente: GUSTAVO DE GREIFF RESTREPO

Bogotá D.C., catorce (14) de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve (1989)

Radicación número: CE-SEC3-EXP1989-N5685

Actor: CIRO ANGARITA BARON

Demandado: INSTITUTO DE SEGUROS SOCIALES Referencia: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto oportunamente por la parte actora, el señor Ciro Angarita Barón contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 20 de octubre de 1988, mediante la cual se negaron las súplicas de la demanda en el proceso iniciado contra el

Instituto de Seguros Sociales.

I. Antecedentes:

1. El señor Ciro Angarita Barón, por conducto de apoderado judicial, demandó el 21 de enero de 1985 ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que se

declarara que el Instituto de Seguros Sociales, incumplió el contrato de promesa de compraventa número 445 que suscribieron el 20 de enero de 1982; que como consecuencia se condenara al mismo Instituto a pagar a su favor el daño emergente y el lucro cesante en los términos que describe en el petitum de la demanda, y además, solicita la condena en costas a cargos del demandado.

2. Los hechos de la demanda, los describe el demandante así: "1. Durante el primer semestre de 1981, especialmente en el mes de marzo, una entidad, que luego se supo era el Instituto de Seguros Sociales, publicó diversos avisos en los diarios de la capital de la República, en los cuales manifestaba el interés de adquirir lotes de terreno para construcción con ciertas especificaciones, ubicados en diferentes lugares del Distrito Especial de Bogotá, y entre ellos en la

localidad de Suba entre calles 144 y calle 131A y entre carrera 100 y carrera 9. "2. En su condición de propietario de un predio que reunía todos los requisitos indicados, mi poderdante envió una oferta escrita antes de 23 de marzo de 1981 a las 5 p.m., al apartado aéreo número 047203114 de Bogotá, señalado en los avisos publicados. Dicha oferta se refería al predio de propiedad de mi poderdante ubicado en la carrera 98 número 137-71, es decir, exactamente dentro de los parámetros de nomenclatura exigidos por la institución que solicitaba las ofertas. "3. Al recibir las distintas ofertas y en especial la presentada por mi poderdante, el Instituto de Seguros Sociales procedió a solicitar al Departamento Administrativo

de Planeación Distrital un concepto sobre las posibilidades urbanísticas de construcción en los distintos lotes ofrecidos en venta, mediante oficio 1493 de 11 de junio de 1981 suscrito por el Subgerente de Recursos Físicos del I.S.S., Seccional de Cundinamarca y Distrito Especial. En respuesta a esa solicitud, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, mediante comunicación de 2 de julio de 1981, emitió un concepto general sobre cada uno de los predios y expresamente informó al I.S.S., que era necesario, que posteriormente el I.S.S., debía 'presentar al Departamento un plano de localización, para establecer las afectaciones viales y determinar el tamaño de los predios'. Específicamente sobre el predio de mi poderdante, la comunicación del Departamento Administrativo de

Planeación Distrital expreso: 'Carrera 98 número 137-71 Suba; el predio se encuentra en área de actividad residencial con tratamiento de Desarrollo Progresivo (RDPB). Este Departamento encuentra aceptable el uso de Centro de Atención Básica para el predio en cuestión. Las normas las fijará posteriormente la Unidad de Mejoramiento y Coordinación de Barrios'. "4. Con base en ese concepto oficial del Departamento Administrativo de Planeación Distrital que establecía las posibilidades urbanísticas para la construcción del Centro de Atención Básica en el lote de propiedad de mi poderdante y a sabiendas de que las afectaciones viales y la determinación del tamaño mismo del predio sólo podría establecerse posteriormente, se inició un dilatado proceso de negociación para la adquisición del inmueble, a lo largo del

cual se discutieron las condiciones de pago, el precio, se hicieron avalúos y reavalúos por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se precisaron las condiciones de la promesa de compraventa, etc. Finalmente, se suscribió el 20 de enero de 1982 el contrato de promesa de compraventa distinguido con el número 445, en virtud del cual surgieron las obligaciones recíprocas de comprar y vender el lote de la carrera 98 número 137-71 de Suba, en el Distrito Especial de Bogotá. "5. Sin superar el límite del avalúo practicado al efecto por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, conforme a lo ordenado por el artículo 120 del Decreto extraordinario número 150 de 1976, se estableció en el contrato de promesa de compraventa (cláusula tercera), como precio la cantidad de cinco millones ochenta y dos mil pesos ($5.082.000.00), que el I.S.S., como promitente comprador se obligó a pagar en la siguiente forma: "a) El ochenta por ciento (80%) del valor, o sea la suma de cuatro millones sesenta y cinco mil seiscientos pesos ($4.065.000.00) (sic) a la firma y registro del documento contentivo de la promesa de compraventa, previa presentación de la respectiva cuenta de cobro. Este valor se pactó como arras y parte del precio (subrayo); "b) El veinte por ciento (20%) restante, o sea la cantidad de un millón dieciséis mil cuatrocientos pesos, mediante carta de crédito que el promitente comprador debería entregar al promitente vendedor en el momento en que se firmara el acta de entrega material y real del inmueble, y que sería pagada una vez presentada la

copia de la escritura de compraventa debidamente registrada y la matrícula inmobiliaria en donde constare la propiedad a favor del I.S.S. "6. Luego de suscrito el contrato, mi poderdante devolvió al I.S.S., el 22 de enero de 1982 el original del contrato número 445 de 20 de enero de 1982 debidamente registrado mediante el pago del impuesto de timbre nacional correspondiente y con las firmas debidamente autenticadas. Adjuntó también los siguientes documentos: Original y copia del recibo de publicación del contrato en el Diario Oficial; original y copia de las pólizas de garantía expedidos por la Compañía Skandia a favor del I.S.S. (pólizas de anticipo y cumplimiento); seis fotocopias del contrato, una de las cuales autenticada; copia auténtica de paz y salvo de renta del promitente vendedor vigente a la fecha de firma del contrato y cuenta de cobro por el valor del anticipo, es decir, por $ 4.065.600.00, según lo pactado en la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa. "7. Transcurridos varios días sin que el I.S.S., hubiera satisfecho la obligación de pagar el anticipo, circunstancia que también impidió que se procediera a otorgar la escritura pública de compraventa el 1º de febrero de 1982 conforme a la cláusula octava de la promesa, mi poderdante recordó al I.S.S., la mora en que se encontraba mediante comunicación de 3 de febrero de 1982, en la cual se insistía en la solicitud de pago del anticipo pactado, comunicación a la cual no respondió

el I.S.S., en forma alguna. "8. El 19 de febrero de 1982 mi poderdante recibió la comunicación SGRFSC y DE número 332 del Subgerente de Recursos Físicos del I.S.S., Seccional Cundinamarca y D. E., mediante la cual se le remitía fotocopia de la carta número 001092 de 15 de febrero de 1982 suscrita por el Jefe de la Unidad de Desarrollo Urbanístico del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, en la cual se informa que el predio objeto de la promesa se encuentra afectado por el trazado de la avenida Ciudad de Cali, vía Vl del Plan Vial con 60 metros de ancho y 10 metros de control ambiental a cada lado, y se advierte que para definir la magnitud de la afectación del predio se requería la presentación del plano topográfico. Esta información del Departamento Administrativo de Planeación Distrital era sustancialmente idéntica a la obtenida por el I.S.S., con anterioridad a la celebración del contrato de promesa de compraventa, conforme a la cual las afectaciones viales y la magnitud del predio sólo podrían establecerse posteriormente (ver punto 3 de esta demanda), pues se advierte que hay una afectación y que para establecer el grado de ella se requiere el plano topográfico. Nada dice la carta de 19 de febrero de 1982 sobre el pago del anticipo, ni sobre la solicitud en tal sentido hecha por mi poderdante el 3 de febrero de 1982, ni mucho menos sobre el flagrante incumplimiento del contrato de promesa de compraventa. "9. Ante la continuidad de la mora en el cumplimiento de la obligación de pagar el

anticipo, mi poderdante dirige al I.S.S., nueva comunicación el 22 de marzo de 1982, en la cual pone de presente la gravedad de las consecuencias jurídicas del incumplimiento y recaba una vez más el pago de la suma adeudada. Aprovecha también, en relación con el envío del oficio del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, para advertir que el proceso de negociación se efectuó previas las indagaciones hechas por el I.S.S., que condujeron a considerar el predio como idóneo para los efectos requeridos, en clara referencia a la información dada por el mismo Departamento Administrativo de Planeación Distrital el 2 de julio de 1981 (Punto 3 de los hechos). "10. Finalmente, luego de casi tres meses de mora en el cumplimiento de la obligación de pagar el anticipo pactado como arras y como parte del precio, el subgerente de Recursos Físicos del I.S.S., Seccional Cundinamarca y Distrito Especial, obrando en obedecimiento a las instrucciones de la Gerencia General del I.S.S., dirige a mi poderdante la comunicación número 0692 de 12 de abril de 1982 en la cual reconoce la existencia, validez y obligatoriedad del contrato de promesa de compraventa número 445 de 20 de enero de 1982, pero, en contra del contenido claro y expreso de sus cláusulas, manifiesta que no puede darle cumplimiento por estar condicionada a la presentación por parte del promitente vendedor de la certificación del Departamento Administrativo de Planeación Distrital en la cual conste la afectación del predio por el plan vial y agrega que ese es un requisito administrativo y fiscal y que además, el promitente vendedor está

obligado a entregar el inmueble libre de desmembraciones o limitaciones de dominio. A pesar de la impropiedad de las expresiones de la comunicación, todo parece indicar que el I.S.S., se niega a cumplir la promesa de compraventa por la afectación del predio de que trata el oficio de 15 de febrero de 1982 del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, circunstancia absolutamente ajena a los términos del contrato como se explicará ampliamente más adelante. "11. En abierta contradicción con su decisión de abstenerse de cumplir el contrato de promesa de compraventa suscrito con mi poderdante, con base en una afectación no sólo conocida previamente del I.S.S., sino que como condición es extraña al contenido del contrato, el I.S.S., continúa solicitando mediante avisos en la prensa la oferta en venta de predios en la misma zona donde está ubicada el predio objeto de la relación contractual. En efecto, en las ediciones números 24651, 24652 y 24655 del Diario El Tiempo de los días 10, 13 y 14 de febrero de 1982 el I.S.S., hizo conocer su interés en tales adquisiciones en Suba 'entre calle 144 y calle 131A y entre carrera 100 y carrera 91’. "12. Hasta la fecha de presentación de esta demanda el I.S.S., no ha hecho ninguna otra manifestación sobre su incumplimiento del contrato de promesa de compraventa persistiendo así abiertamente en su mora consciente en detrimento de los intereses patrimoniales de mi poderdante" (fls. 4 a 10, cuaderno 1).

3. El Tribunal Administrativo de Cundinamarca admitió la demanda por providencia

de 11 de marzo de 1985; y el Instituto demandado también mediante apoderado, dio contestación a la demanda, en cuyo escrito, propuso las siguientes excepciones: "Nulidad del contrato de promesa de compraventa, base de la presente acción. "El día 20 de enero de 1982, el Instituto de los Seguros Sociales y Ciro Angarita Barón, suscribieron promesa de compraventa, distinguida con el número 445 D. C. en virtud del cual el Instituto de los Seguros Sociales prometió adquirir a Ciro Angarita Barón, un globo de terreno con una cabida aproximada de 5.000 varas cuadradas junto con las dos construcciones en él levantadas, cuya cédula catastral, linderos y ubicación aparecen especificados en la cláusula primera del contrato en mención "No obstante que el inmueble objeto del contrato se encuentra distinguido, en la actual nomenclatura urbana, con el número 137-71 de la carrera 98 de la ciudad de Bogotá, se omitió tal especificación en el documento contentivo del contrato de promesa de compraventa, desconociendo lo ordenado en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 que reza así: 'Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación, se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal'. Artículo este concordante con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que dispone: 'La promesa de celebrar un contrato no

produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: " '4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales'. "Con base a lo anterior se observa que el inmueble objeto de la promesa no se encuentra debidamente individualizado en dicho contrato, dando lugar a un vicio que conlleva a la nulidad absoluta del mismo, por desconocimiento de uno de los requisitos exigidos en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, cual es la individualización del inmueble por su nomenclatura. "Respecto de este punto ha dicho la Corte Suprema de Justicia: 'Enfrente a lo preceptuado por la regla cuarta del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, citada, la doctrina y la jurisprudencia, han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre un contrato de enajenación de un inmueble como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar con ella, por los linderos. "'La razón de esta doctrina que otrora se hacía escribir en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación, se identificarán por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos (art. 31). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente'. "Gaceta Judicial. Tomo CLIX. Primera parte. Sala Civil y Laboral. Número 2400.

Bogotá, Colombia. Enero a diciembre de 1979. Páginas 274 a 289. "Como quiera que, en el documento contentivo del contrato, se omitió el requisito nomenclatura y consiguientemente se burló lo dispuesto en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, solicito al honorable Magistrado, se sirva, declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa número 445 de fecha 20 de enero de 1982, celebrado entre el Instituto de los Seguros Sociales y Ciro Angarita Barón" (fls. 42 y 43, cuaderno 1). Como excepciones subsidiarias propuso, en síntesis: La inexistencia del Pacto de Arras Confirmatorias Penales, porque afirma que para que pueda predicarse su existencia se requiere, en primer lugar que se hayan pactado expresamente en el contrato con el objetivo, finalidad y dominación de ser "Arras Confirmatorias Penales", y segundo, que exista la entrega real del bien prometido en arras. Así, que como en el presente caso dichos requisitos no se cumplen hay inexistencia de las arras mencionadas; El cobro de lo no debido, puesto que al no existir el pacto de arras, no puede exigirse judicialmente el pago de ellas.

Consideraciones de la Sala: En primer lugar, procede la Sala al análisis de las excepciones propuestas por el apoderado del Instituto de Seguros Sociales entidad demandada, así: 1º Respecto de la excepción propuesta como principal, esto es la nulidad del contrato de promesa de compraventa, en virtud de que el inmueble, objeto del contrato, no fue identificado en el contrato de conformidad con la nomenclatura

urbana, debe tenerse en cuenta que el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, no es aplicable en el caso en estudio por cuanto el requerimiento de dicha norma es para efectos de notariado y registro, mas no para la validez del contrato de que se trata; así, la norma que sería de recibo es el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que expresamente determina: "La promesa de celebrar un contrato no produce obligación, alguna, salvo que ocurran las circunstancias siguientes: "1º Que la promesa conste por escrito. "2º Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. "3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de observarse el contrato. "4º Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales...". Si se observa el contrato de compraventa celebrado entre el Instituto de los Seguros Sociales y Ciro Angarita Barón, se tiene que el requisito contenido en el numeral primero, se cumple (fls. 25 a 27); respecto de la segunda regla no es del caso por cuanto el artículo 1511 se refiere al error de hecho como vicio del consentimiento; sobre el numeral tercero, la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa fija como plazo para perfeccionar el contrato el 1º de febrero de 1982, y en cuanto tiene que ver con el numeral cuarto, que según el decepcionante constituye la causal de violación, al leer la cláusula primera del

contrato se observa que si bien, efectivamente no se describe la nomenclatura, el inmueble sí se determina por los otros elementos expresamente descritos, como son el Registro Catastral y los Linderos, de tal suerte que no se puede aceptar que el contrato esté viciado de nulidad por dicha causal, ya que la omisión de la nomenclatura no impide la identificación del inmueble. 2º Como excepciones subsidiarias, propone el demandado la "inexistencia de arras confirmatorias penales" y "cobro de lo debido"; fundamentándolas en que la promesa no las denominó así, y además, en la falta de entrega real del bien prometido en arras. Sobre la mal llamada "excepción subsidiaria" de "inexistencia de arras confirmatorias penales", bastaría expresar, para desecharla, que ninguno de los requisitos exigidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, exige para la existencia o para la validez de la promesa de contrato, que deban pactarse arras, ni confirmatorias penales ni simplemente confirmatorias, por lo cual la inexistencia de las primeras o de las segundas, no implicaría que la obligación u obligaciones pactadas a cargo del promitente comprador sean inexistentes o nulas. El pacto de arras, en otras palabras, es accesorio al contrato de compraventa y al de promesa y su ausencia no afecta a ninguno de ellos. Pero si lo que quiso decir el Instituto demandado fue que las arras pactadas no se pagaron por él y por ello no es exigible su cancelación, o que no hubo pacto de arras por no haberse pagado éstas, la Sala no considera de recibo una argumentación de este estilo pues llevaría al absurdo de decir: En un contrato de

promesa de compraventa, o, lo que es lo mismo, en una promesa de contrato de compraventa, me obligué a pagar una parte del precio al cumplirse ciertas condiciones (en el caso de autos a la firma y registro del documento contentivo del acuerdo y previa presentación de la cuenta de cobro), pero como no cumplí con mi obligación, ésta es inexistente. En el sub judice, las arras se pactaron como parte del precio, es decir, fueron confirmatorias, pero como se trataba de la promesa de venta de un bien raíz, el contrato prometido (compraventa) no podía reputarse cumplido mientras no se otorgara la respectiva escritura pública. Ahora bien, como las arras pactadas fueron simplemente confirmatorias, su valor se imputaría al precio, sería parte de éste, no puede pretender el accionante, entonces, que su monto le sea reconocido a título de daño emergente, como lo solicita en el numeral 2 literal a) del petitum. El actor considera que las arras pactadas fueron de la naturaleza de las denominadas "confirmatorias penales, vale decir, como estimación anticipada de perjuicios", pero que ello no fue así se