CE-SEC3-EXP1990-N3084

ACCIÓN INDEMNIZATORIA / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO /

OBLIGACIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / ENTREGA DE LA

COSA / TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / ACTA DE

ENTREGA / DAÑO ANTIJURÍDICO / DAÑO A LA PROPIEDAD/ ACREDITACIÓN DEL DAÑO ANTIJURÍDICO / PRUEBA TESTIMONIAL Los hechos que se dejan especificados muestran la terminación del contrato de arrendamiento y la entrega de la cosa arrendada al arrendador. Pero muestran además que el edificio fue entregado en las condiciones narradas en el acta de entrega (folio 14 y siguientes) en la que se especifican los daños y faltantes que según el acervo probatorio valen $1.335.916.00, con relación al 3 de enero de 1.979. Aunque todo da a entender que esos daños y faltantes no se causaron sólo a partir del contrato de arrendamiento que se adjuntó a los autos, sino desde el año de 1.950, habrá que de resolverse el asunto únicamente con apoyo en el convenio que realmente se aprobó. De la prueba testimonial se infiere que el arrendamiento venía de muchos años atrás (a folios 80 y siguientes del C.#2).

ACCIÓN INDEMNIZATORIA / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO /

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / OBLIGACIONES

DEL ARRENDATARIO / INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS / REPARACIÓN DE

PERJUICIOS / DAÑO A LA PROPIEDAD

[E]ntre las obligaciones especiales del inquilino estaban las enunciadas en el

artículo 2029 ibídem, o sea las de conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías; mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.(…) Vistos el acto de entrega y el presupuesto de obras hecho por "Servicios Integrados Ltda." estima la Sala que el Fondo le debe resarcir a la arrendadora, por concepto de daños y deterioros, los valores equivalentes a los rubros que se indicarán más adelante que no encajan en el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos. (…) En este orden de ideas debe indemnizarle los valores correspondientes a los trabajos de telefonía, electricidad, carpintería, cerrajería y plomería. Asimismo deberá pagarle el costo correspondiente al cambio de vidrios, arreglo del tejado y bombas de agua.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL – ARTÍCULO 2029

VALORACIÓN PROBATORIA / PRUEBA PERICIAL / VALOR PROBATORIO DE

LA PRUEBA PERICIAL / ACCIÓN INDEMNIZATORIA / CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO / OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO /

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS / REPARACIÓN DE PERJUICIOS / DAÑO A LA PROPIEDAD / REPARACIONES LOCATIVAS Se anota que no se le da valor probatorio al dictámen pericial porque partió de supuestos o no aprobados o no aceptables legalmente.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

Consejero ponente: CARLOS BETANCUR JARAMILLO

Bogotá D.C., catorce (14) de noviembre de mil novecientos noventa (1990)

Radicación número: CE-SEC3-EXP1990-N3084

Actor: SOCIEDAD INVERSIONES PLATA HERMANOS LTDA

Demandado: FONDO ROTATORIO DEL MINISTERIO DE JUSTICIA Referencia: ACCIÓN INDEMNIZATORIA Procede la Sala a decidir el presente proceso iniciado por la Sociedad Inversiones Plata Hermanos Ltda. contra el Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia.

En la demanda, la aludida sociedad solicitó: PRIMERO: Que el Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia es responsable de los perjuicios sufridos por la Sociedad INVERSIONES PLATA HERMANOS LIMITADA, por causa y con ocasión de haber incumplido, por acción y por omisión, el contrato administrativo de arrendamiento, celebrado entre tal establecimiento público y Nepomuceno Plata Rueda, cedente de sus derechos de arrendador a mi poderdante, el 1° de septiembre de 1.974. "SEGUNDO: Que, como consecuencia de la declaración anterior, se condene al Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia a pagar, dentro del término de 30 días, contados a partir de la ejecutoria del fallo, según el artículo 121 del Código Contencioso Administrativo, la suma de ONCE MILLONES QUINIENTOS

SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO PESOS CON

TREINTA Y SIETE CENTAVOS ($11.578.245.37) MONEDA LEGAL, distribuidos

así: "DAÑO EMERGENTE: El causado materialmente en el edificio, según especificación del hecho 13° del libelo, por limpieza general, trabajos de pintura, eléctricos, de carpintería, cambio de vidrios, de plomería, etc. $1.355.916.00 b) Pagos que debió verificar el demandado y tuvo que ejecutar el actor, en reemplazo de aquél, a favor de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá, por pago del servicio. $239.077.00 "LUCRO CESANTE: a) Intereses de $239.077.00, a la rata del 3% mensual, desde julio 14 de 1.978, a octubre 14 de 1.980, esto es, durante 27 meses: $193.652.37 b) Cánones dejados de obtener, correspondientes al arriendo de 2.711 metros cuadrados, área útil del edificio, desde el 2 de octubre de 1.978, día de la entrega del edificio a su dueño, al 2 de octubre de 1.980, es decir, durante 24 meses a razón de $150.00 por metro cuadrado, mensualmente $9.759.600.00

PERJUICIOS MORALES: $50.000.00

TOTAL A PAGAR $11.578.245.37 "TERCERO: Que tanto los intereses en mención como los cánones dichos se aumenten en proporción al mayor tiempo en que demore su cancelación. "EN SUBSIDIO: Que los perjuicios referidos sean regulados por peritos, durante el proceso. "CUARTO: Que, como consecuencia de la pérdida que ha sufrido el poder

adquisitivo de la moneda colombiana, se agregue al monto de los perjuicios la suma exactamente compensatoria de tal pérdida, en el lapso comprendido entre el 2 de octubre de 1.978 y el día en que se verifique el pago". En el libelo se narraron, en síntesis, los siguientes hechos: a) Que el Fondo Rotatorio tomó en arrendamiento el 1° de septiembre de 1.974 el edificio de la carrera 11 # 11 - 76 de Bogotá, de propiedad del señor Nepomuceno Plata R., contrato que terminó el 2 de octubre de 1.978. b) Que el 21 de septiembre de 1.974 el propietario vendió a la sociedad demandante el inmueble, subrogándose ésta en los derechos derivados del contrato de arrendamiento. c) Que si bien la demandante cumplió todas las obligaciones, no sucedió igual con la entidad demandada, pues no mantuvo el edificio en el estado en que lo recibió, no lo usó legítimamente ni le hizo las reparaciones locativas que debió hacerle. d) Que en el acta de entrega del edificio se especificaron, piso por piso, los diferentes daños al inmueble y que el valor de su reparación ascendió a la suma de $11.578.245.37. Como se infiere de la causa pretendi, la demandante alega el incumplimiento contractual del Fondo y reclama perjuicios por el valor señalado debidamente actualizado, discriminados entre daño emergente ($1.335.916 por concepto de limpieza general, pintura, electricidad, carpintería, vidrios, plomería, etc. etc. y $239.077. por pago de servicios a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de

Bogotá) y lucro cesante (cánones dejados de percibir del 2 de octubre de 1.978fecha de entrega del edificio - y el 2 de octubre de 1.980 por la suma de $9.759.600.00; $193.652.37 intereses sobre $239.077.00 desde julio 14 de 1.978 a octubre 14 de 1.980; y perjuicios morales por $50.000.00. La entidad demandada no asumió ninguna defensa durante el trámite de la instancia, salvo la contestación de la demanda. En cambio, la parte actora alegó de conclusión e insistió en las pretensiones de la misma. Por su lado, la señora fiscal 2a. de la Corporación conceptuó el 10 de agosto de 1.990 (a folios 128 y siguientes) en el sentido de que debían acogerse en mínima parte las súplicas de la demanda. Rechaza la pretensión del pago de los cánones de arrendamiento durante los 24 meses posteriores a la entrega del inmueble a la arrendadora, porque no existe ninguna razón valedera para ello y porque en forma alguna ese lapso puede tomarse como el necesario para las reparaciones que requirió el inmueble. Tampoco tiene razón de ser la pretensión de que la entidad debe pagarle a la parte actora los cánones de arrendamiento por el tiempo que el inmueble permaneció desocupado porque "precisamente la terminación del contrato y la entrega o restitución del bien objeto del mismo, pone fin a las obligaciones de las partes, lo que indica que en el presente caso, la administración no tenía porqué continuar pagando el precio del arriendo, pues el

contrato ya había terminado. Glosa la fiscalía también el pago de unas cuentas de servicio de energía y agua porque "al folio 1 y siguientes del c.#2 aparecen unas fotocopias sin autenticar, en las cuales se observa que el tiempo que se cobra corresponde, a excepción de unos pocos días, (12 aproximadamente) a un período posterior a la entrega del inmueble, tiempo éste que no está comprendido en el contrato de arrendamiento y por consiguiente no tiene porque pagarlo la entidad demandada." Con idéntica razón desestima la fiscalía el reclamo del pago de intereses sobre $239.077.00 a la tasa del 3% mensual desde junio 14 de 1.978 a octubre 14 de 1.980, o sea durante 27 meses. Concluye la vista fiscal con la siguiente advertencia: "Tenemos pues, que todo lo que la sociedad actora solicita, sólo tendría derecho a una mínima parte, que aunque no fue especificada en la demanda, sí aparece en el acta de entrega del inmueble suscrita el 2 de octubre de 1.978, anexada al folio 14 y siguientes del cuaderno principal". Para la Sala, la demanda merece ser acogida parcialmente, como pasa a explicarse. Resultaron probados los siguientes hechos: a) Que entre el Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia y el señor Nepomuceno Plata se celebró el contrato de arrendamiento del edificio de la carrera 11 #11 - 76 de esta ciudad y concretamente de sus pisos 2° a 8°, para el funcionamiento de los juzgados penales municipales. b) Que aunque el plazo pactado inicialmente fué de un año, por sucesivas

prórrogas se extendió hasta el 2 de octubre de 1.978, fecha en la que se suscribió acta de entrega del inmueble. c) Que el canon mensual se convino en $50.772.18. d) Que se pactó también que a la finalización del contrato el inmueble debía devolverse en el mismo estado en que fue entregado, salvo el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos. e) Que el contrato celebrado inicialmente con el señor Nepomuceno Plata fué cedido, con la aceptación del Fondo, a la sociedad Inversiones Plata Hnos. Ltda., mediante contrato 7410 de septiembre 21 de 1.974 de la Notaría 4a. de esta ciudad (cláusula sexta). f) Que haciendo uso de la cláusula 8a. del contrato de arrendamiento, el Fondo avisó oportunamente la entrega del inmueble a su propietaria (ver oficio 2096 de 1° de junio de 1.978, a folio 13). g) Que el 2 de octubre de ese mismo año se suscribió entre las partes el acta de entrega del edificio; acta en la cual se discriminan, piso por piso, los deterioros y faltantes que presentaba la edificación. En dicha acta no se observa ninguna constancia u observación del Fondo (ver acta a folios 14 y siguientes del cuaderno principal). h) Que a folios 20 y siguientes se observa el estudio o presupuesto que la firma "Servicón Integrados Ltda." hizo de los trabajos y reparación que debían hacérsele al edificio para ponerlo en estado de funcionamiento. Presupuesto que comprende costos por limpieza y pintura general, trabajos de electricidad,

plomería, cerrajería, tejados, telefonía y carpintería; cambios de vidrios y bombas de agua. i) Que en ese mismo estudio se precisó que el trabajo completo podría cumplirse en diez semanas y valdría $1.335.916.00. j) Que a folios 38, 39 y 40 aparecen documentos relacionados con el pago que por la suma de $239.077.00 tuvo que hacer el arrendador a la Empresa de Acueducto de Bogotá. Los hechos que se dejan especificados muestran la terminación del contrato de arrendamiento y la entrega de la cosa arrendada al arrendador. Pero muestran además que el edificio fue entregado en las condiciones narradas en el acta de entrega (folio 14 y siguientes) en la que se especifican los daños y faltantes que según el acervo probatorio valen $1.335.916.00, con relación al 3 de enero de 1.979. Aunque todo da a entender que esos daños y faltantes no se causaron sólo a partir del contrato de arrendamiento que se adjuntó a los autos, sino desde el año de 1.950, habrá que de resolverse el asunto únicamente con apoyo en el convenio que realmente se aprobó. De la prueba testimonial se infiere que el arrendamiento venía de muchos años atrás (a folios 80 y siguientes del C.#2). En dicho contrato se convino que las reparaciones locativas por cuenta de la entidad arrendataria y las necesarias por cuenta del arrendador. Se hace esta precisión porque en la cláusula séptima (restitución del inmueble) se afirma que el Fondo devolverá al arrendador en la misma forma en que le fué entregado, salvo

el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos.

Aquí cabe preguntar: Lo restituyó en esas condiciones? Y muestra el acervo probatorio que no fue así. Y aunque no existe prueba del estado en el que lo recibió el 1° de septiembre de 1.974 (fecha de iniciación del plazo contractual), habrá que presumir que fué en regular estado de servicio, tal como prevé el inciso 3° del artículo 2005 del C.C.. No aparece prueba alguna que acredite que el Fondo recibió el inmueble en el estado de deterioro que lo entregó.

Si el Fondo estaba obligado a hacer las reparaciones locativas, o sea "aquellas especies o clases de deterioros que ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa." (artículo 1998 del C.C.), ¿por qué lo devolvió en las condiciones anotadas? La respuesta no puede ser otra: no las hizo; y no sería legal entonces que tuviera que cubrirlos el arrendador, cuando, por lo demás, entre las obligaciones especiales del inquilino estaban las enunciadas en el artículo 2029 ibídem, o sea las de conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías; mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques. Obsérvese que ese mismo artículo en su inciso final insiste sobre la presunción de que el edificio fue recibido por el arrendatario en buen estado, bajo todos los indicados aspectos, a menos de prueba en contrario. Vistos el acto de entrega y el presupuesto de obras hecho por "Servicios Integrados Ltda." estima la Sala que el Fondo le debe resarcir a la arrendadora,

por concepto de daños y deterioros, los valores equivalentes a los rubros que se indicarán más adelante que no encajan en el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos. En este orden de ideas debe indemnizarle los valores correspondientes a los trabajos de telefonía, electricidad, carpintería, cerrajería y plomería. Asimismo deberá pagarle el costo correspondiente al cambio de vidrios, arreglo del tejado y bombas de agua. No se incluye en estos rubros lo relacionado con la limpieza y la pintura general, porque dentro del proceso no logró acreditarse el real estado que tenía el inmueble a la fecha de la iniciación de la relación contractual. Aunque los valores que figuran en el estudio de "Servicios Integrados" no se demostraron por otros medios probatorios, sí servirán de apoyo para la determinación real de los mismos a la fecha de la entrega del edificio. Como es obvio, la condena tendrá que hacerse en abstracto porque no existe la prueba de que se hubieran efectuado, a qué costos, en qué fechas y por cuenta de quién. El acta de entrega igualmente deberá tenerse en cuenta para la determinación de dichos valores. También deberá reconocérsele a la arrendadora una indemnización equivalente a las 10 semanas que, según los expertos, debían durar los trabajos de reparación del edificio. El valor de esta indemnización deberá liquidarse de acuerdo con el valor mensual del cánon del contrato. Es lógica esta condena, porque si no se hubiera devuelto el inmueble en las condiciones anotadas, no habría tenido que someterse a esas refacciones. La pretensión por lucro cesante (cánones dejados de percibir, desde que se recibió el

inmueble por el Fondo el 2 de octubre de 1.978 al 2 de octubre de 1.980) no tiene razón de ser y menos cuando las reparaciones que debían introducírsele al edificio podían hacerse en 10 semanas o menos. A este respecto, la Sala comparte la vista fiscal, cuando sostiene: "Resulta temerario pretender que el antiguo arrendatario tenga que pagarle al arrendador o dueño del inmueble, el canon de arrendamiento por el tiempo que el inmueble esté desocupado y hasta que vuelva a ser productivo. Precisamente la terminación del contrato y la entrega o restitución del bien objeto del mismo, pone fin a las obligaciones de las partes, lo que indica que en el presente caso, la administración no tenía porque continuar pagando el precio del arriendo, pues el contrato ya había terminado". Como el valor de los servicios de acueducto corrían a cargo del Fondo, deberá éste pagarlos, pero sólo los correspondientes al período de un año, o sea, que deberá pagar sólo lo que debía ese 2 de agosto de 1.978. Como no se determinó bien este extremo, deberá establecerse en el incidente de liquidación. Se observa que los recibos que obran en el expediente son fotocopias sin autenticación. Los valores históricos por los distintos conceptos que resulten probados, deberán actualizarse siguiendo la fórmula Vp = Vh - ind. f; indi. de donde Vp o valor presente, la suma actualizada que deberá pagar el fondo; Vh o valor histórico, lo que valía la indemnización en octubre de 1.978 cuando terminó el contrato; ind. f. índice final de precios al consumidor, a la fecha de

ejecutoria de esta sentencia; ind. i. el vigente en octubre de 1.974. La suma determinada como valor histórico devengará intereses a la tasa del 6% anual, técnico o efectivo, sin capitalizar intereses. No se imponen los corrientes además porque se ordenó la Revaluación de la deuda, en la forma indicada. Se anota que no se le da valor probatorio al dictámen pericial porque partió de supuestos o no aprobados o no aceptables legalmente. Por lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, FALLA: Declárase responsable al Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia de los daños causados a la Sociedad Inversiones Plata Hnos. Ltda, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento del edificio de la carrera 11 # 11 - 76 de esta ciudad. En consecuencia, condénase en abstracto al aludido fondo a pagarle a la mencionada sociedad la indemnización correspondiente, la que será determinada en incidente (artículo 137 del C. de P.C) y con sujeción a las orientaciones dadas en la motivación. Hecha la liquidación y ejecutoriada la providencia que la contiene, la condena devengará intereses comerciales durante los primeros seis meses y moratorios luego.

COPIESE Y NOTIFIQUESE.

Esta providencia fué aprobada por la Sala en su sesión celebrada el día 8 de noviembre de 1.990.

CARLOS BETANCUR JARAMILLO CARLOS GUSTAVO ARRIETA Presidente sala

CARLOS RAMÍREZ ARCILA JULIO CESAR URIBE

ACOSTA

FELIX ARTURO MORA VILLATE

Secretario