CE-SEC3-EXP1992-N7280

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / CONTRATO DE DERECHO PRIVADO DE

LA ADMINISTRACION / JURISDICCION CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA / COMPETENCIA La administración dio por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble. Dicho contrato es indiscutiblemente de derecho privado de la administración y carece de cláusula de caducidad. En principio, las controversias originadas en el mismo son de la justicia ordinaria. No obstante esto, los actos administrativos que la administración expida con base o fundamento en el mismo contrato, son enjuiciables ante esta jurisdicción con sujeción a las reglas generales. En tal hipótesis el juez administrativo no podrá definir sino lo que se relacione directamente con el acto expedido, y no lo que toque con los derechos y obligaciones emanadas del contrato, aspecto que le incumbe, privativamente al juez ordinario. La facultad que consagra el artículo 6o. de la Ley 56 de 1985 y que le permite al arrendador terminar el contrato en caso de que el arrendatario ceda o subarriende sin autorización, no equivale a la consagración de un poder exorbitante de terminación unilateral, sino a la inclusión, en los contratos de arrendamiento, de una causal específica de terminación. Eventos en los cuales podrá el arrendador apoyado en dicha causal demandar judicialmente la terminación del contrato, probando esa específica razón de incumplimiento (la cesión o el subarriendo indebidos).

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

Consejero ponente: CARLOS BETANCUR JARAMILLO

Santafé de Bogotá, D.C., Agosto veintiocho (28) de mil novecientos noventa y dos (1992) Radicación número: 7280

Actor: PEDRO ALVARO CANTOR GUTIERREZ Procede la sala a decidir el recurso de apelación interpuesto contra el auto de abril 25 de 1.991, mediante el cual se suspendió provisionalmente, en cuanto a sus efectos, la resolución # 642 de 8 de octubre de 1.990.

En el proveído recurrido, arguyó el a - quo: "Previo a su estudio, la Sala anota que, las normas que se citan transgredidas para efecto de la suspensión provisional jamás pueden ser otras distintas de las citadas como fundamento de derecho en la demanda, que son las que limitan el CONTROL DE LEGALIDAD. De manera que siendo ello así, los cargos de suspensión estructurados sobre los artículos 28 del Decreto ley 01 de 1984, 1602 del Código Civil y 62 y 64 del Decreto Ley 222 de 1983, no podrían estudiarse. Efectivamente ese articulado no se señaló como conculcado en el texto de la demanda ( véase folios 3, 4 y 5 )." "Dos cargos han sido formulados para ante el acto acusado. "Primer Cargo: Violación de los artículos 3, 14, 34, 35, 47 y 74 del Decreto Ley 01 de 1984. La solicitud de suspensión provisional en este caso, se hace consistir en la ausencia de actuación administrativa en la expedición del acto, pues no hubo citación del demandante, ni se dieron por tanto las etapas para presentar

planteamientos, solicitud de pruebas y contradicción de las mismas. Arguye el demandante que el acto no señaló tampoco, los recursos procedentes." "Segundo cargo: Violación de los artículos 16, 17, 61 y 156 del Decreto ley 222 de 1983. "Se edifica el cargo, sobre el derecho, de que siendo el contrato privado, como lo asevera la propia administración en el acto que se impugna, no podía ésta, terminarlo unilateralmente; dice el demandante, que la administración se apropió para sí de facultades que no tenía por expreso mandato legal, abusó de su poder y aplicó principios que no eran procedentes...". Agrega además, que el juez de conocimiento sobre controversias en los contratos de derecho privado y sin cláusula de caducidad es el ORDINARIO y "... no la administración contratante." "Como la Sala observa de súbito, que la medida cautelar pedida tiene prosperidad evidente frente al segundo cargo, pasa a su estudio. "Se presenta sin duda, VIOLACION OSTENSIBLE Y DIRECTA, entre el acto administrativo acusado y ordenamiento jurídico de orden superior aducido (artículos 16 y 17 Decreto Ley 222 de 1.983). "I: El Estatuto Contractual, señala la nominación de los contratos de la administración ya administrativos, ya privados, estos últimos, como los demás no contemplados como administrativos, "... a menos que la ley disponga en sentido contrario " (artículo 16)." "II: Prevé asimismo el Decreto Ley 222 de 1.983, que los litigios que se susciten con ocasión de los contratos de derecho privado, serán de conocimiento de la JUSTICIA ORDINARIA, salvo cuando aquellos incluyan la CLAUSULA DE

CADUCIDAD, de donde los litigios derivados de ellos, conocerá la justicia contencioso administrativa. (Artículo 17)." "De la confrontación directa entre las normas anteriores y el acto acusado, se percibe de bulto la conculcación." "En efecto: "I: El mismo acto impugnado, señala que, el contrato que termina, contrato de arrendamiento, "...TIENE EL CARACTER DE CONTRATO DE DERECHO PRIVADO DE LA ADMINISTRACION" (véase a folio 11 del expediente, numeral 5o. de la parte motiva de la resolución número 642 de 1.990, expedida por el IDU). Si la administración no hubiere afirmado dicha calidad del contrato, aseveración que tiene presunción de veracidad, también se daría la violación INDIRECTA, por confrontación con el contrato ya que es privado y NO CONTIENE CLAUSULA DE CADUCIDAD." "II. Claramente dice la ley que los litigios "... QUE SE SUSCITEN CON OCASION DE LOS CONTRATOS DE DERECHO PRIVADO SERAN DE CONOCIMIENTO DE LA JUSTICIA ORDINARIO." Además, como lo dice el demandante, el contrato por ser privado, y no contener CLAUSULA DE CADUCIDAD, no le otorga a la administración potestades unilaterales." "Así entonces, es protuberante la violación del acto demandado frente a los artículos 16 y 17 del Decreto Ley 222 de 1983, y por tanto, habrán de suspenderse provisionalemente sus efectos." El Instituto de Desarrollo Urbano I D U interpuso apelación; sustentó así su recurso: "1. - Evidentemente como lo señala el proveído impugnado el contrato de

arrendamiento suscrito con el señor Pedro Luis Cantor Garzón como arrendatario y Pedro Alvaro Cantor como fiador, en un contrato de derecho privado y no contiene cláusula de caducidad, pero es que la Entidad que representó no dio por terminado el citado contrato amparado en la presunción de que era un contrato administrativo sino en la disposición expresa que sobre arrendamientos y contratos de derecho privado contempla la ley 56 de 1985." "Prescribe el art. 6o. de la citada ley: "subarriendo y cesión. - El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. - En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble a celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales". - (El subrayo es mío). "2. - Para el caso sub - exámine, la administración obtuvo las pruebas que menciona la Resolución cuya nulidad se solicita por el demandante, en virtud de las cuales aparecía claramente que el señor Cantor había subarrendado el inmueble sin consentimiento de parte de la Entidad; ante tales hechos que encuadran perfectamente en la normatividad reseñada, la administración produjo entonces la Resolución mencionada dando por terminado el contrato porque la ley 56 de 1985 Art. 6o. así la facultada al tratarse precisamente de un contrato de derecho privado regulado por tal normatividad." "3. - Igual que un particular, la Entidad se vio autorizada por la disposición legal para tomar la determinación objeto del proceso, así como también hubiera podido

escoger la segunda opción que prescribe el citado Art. 6o. de la Ley 56 es decir el celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales." "4. - La resolución cuya suspensión estoy apelando está fundamentada como ha quedado demostrado en una base legal de suerte que consideramos no puede atribuírsele un cargo de ilegalidad y menos aún de conculcación ostensible del estatuto de contratación administrativa (Decreto Ley 222 de 1983), ya que la determinación se adoptó con pleno convencimiento de que se trataba de un contrato de derecho privado de la administración y fue precisamente a las normas que regulan ese derecho privado a las que se remitió como así se indica en tal resolución." "5. - Por todo lo anterior no vemos como puede acusarse al acto demandado de violar protuberantemente los arts 16 y 17 del Decreto Ley 222 de 1983, cuando como quedó dicho, este estaba regulado por el derecho privado el cual se le dio aplicación y no al público como el arriba mencionado, máxime cuando los citados arts. 16 y 17 se refieren a la determinación de cuales contratos son considerados administrativos y quien es el organismo competente para conocer de los litigios que de ellos surjan, de manera que ni siquiera en gracia de discusión el acto demandado podría violarlos aún si no existiera la ley 56 de 1985 y la administración hubiera errado en considerarlo un contrato administrativo." "Como tal apreciación no ocurrió siquiera y al contrato le fueron aplicadas las disposiciones que lo regulaban por ser privado, reitero en consecuencia a los señores Consejeros de Estado revocar la determinación impugnada y disponer lo

consecuente al asunto debatido." Para resolver se considera, luego de hacer la aclaración que el expediente solo llegó a esta corporación a mediados de febrero de este año ( a folio 44 ). La decisión del tribunal deberá mantenerse, por las razones que se exponen a continuación: a) La administración dio por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la carrera 10 # 6 - 15, 6 - 19 y 6 - 21 ( antes 6 - 721 ) celebrado con los señores Pedro Luis Cantor García y Pedro Alvaro Cantor Gutiérrez. b) Dicho contrato es indiscutiblemente de derecho privado de la administración y carece de cláusula de caducidad ( ver el documento a folios 13 y ss). c) En principio, las controversias originadas en el mismo son de la justicia ordinaria ( art. 87 del C.C.A.). d) No obstante esto, los actos administrativos que la administración expida con base o fundamento en el mismo contrato, son enjuiciables ante esta jurisdicción con sujeción a las reglas generales. (art. 17, parágrafo del decreto 22 de 1983). La jurisprudencia a este respecto ha precisado que en tal hipótesis el juez administrativo no podrá definir sino lo que se relacione directamente con el acto expedido, y no lo que toque con los derechos y obligaciones emanadas del contrato, aspecto que le incumbe, privativamente, al juez ordinario. (ver sentencia de 8 de septiembre de 1987, Proceso 4995, Centro de Computo de Nariño, ponente Carlos Betancur Jaramillo).

e) La facultad que consagra el artículo 6o. de la ley 56 de 1985 y que le permite al arrendador terminar el contrato en caso de que el arrendatario ceda o subarriende sin autorización, no equivale a la consagración de un poder exorbitante de terminación unilateral, sino a la inclusión, en los contratos de arrendamiento, de una causal específica de terminación. Eventos en los cuales podrá el arrendador apoyado en dicha causal demandar judicialmente la terminación del contrato, probando esa específica razón de incumplimiento (la cesión o el subarriendo indebidos). Por lo expuesto, la Sala RESUELVE: Confírmase el auto de 25 de abril de 1991, dictado por el tribunal administrativo de Cundinamarca.

COPIESE, NOTIFIQUESE Y CUMPLASE.

Se deja constancia que este auto fue estudiado y aprobado por la sala en su sesión de fecha Daniel Suárez Hernández Carlos Betancur Jaramillo Presidente de la Sala Juan De Dios Montes Hernández Julio César Uribe Acosta Ruth Stella Correa Palacio Secretaria