CE-SECCION CUARTA-25000-23-27-000-2004-02012-01(16064)-2008

BASE GRAVABLE DEL IMPUESTO PREDIAL EN EL DISTRITO CAPITALValores mínimos para su determinación / CATASTRO - Definición legal / AVALUO CATASTRAL - Concepto El artículo 155 del Decreto Ley 1421 de 1993, establece que la base gravable del impuesto predial en Bogotá es el valor del inmueble estimado por el contribuyente, que no puede ser inferior al avalúo catastral del año anterior incrementado en el IPC, ni al autoavalúo del año anterior incrementado en el mismo porcentaje, sin perjuicio de solicitar autorización para declarar un valor inferior en caso de un decremento del precio. Como la base gravable del impuesto predial se basa en el avalúo catastral, se acude al “catastro” en donde se muestran las circunstancias particulares de cada uno de los predios sujetos al tributo, dado que constituye el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.” Por ende, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios obtenidos mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Está conformado por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones existentes. ETAPA DE CONSERVACION CATASTRAL - Finalidad / MUTACIONES CATASTRALES - Deben ser informadas por los propietarios poseedores a las oficinas de catastro / PROCESO DE REVISION CATASTRAL - Finalidad / PROCESO DE DETERMINACION DEL IMPUESTO PREDIAL - Aquí no es

posible que las autoridades modifiquen la formación catastral del inmueble En la etapa de conservación catastral es viable la revisión y rectificación de los errores cometidos en las etapas de formación o actualización, o pueden presentarse las llamadas mutaciones catastrales, que son los cambios sobrevinientes respecto de los elementos físicos, jurídicos o económicos del predio, los cuales deben ser informados por los propietarios o poseedores a las oficinas de catastro. Entonces, en el proceso de revisión catastral el propietario o poseedor puede demostrar que el avalúo no se ajusta a las características y condiciones del predio, y contra las decisiones que se tomen proceden los recursos en vía gubernativa. Así las cosas, el trámite para revisar el avalúo catastral es diferente del proceso de determinación del impuesto predial, de ahí que no sea conducente que el contribuyente pretenda que las autoridades distritales modifiquen la formación catastral del inmueble, cuando es obligación del particular estar atento al valor que el Departamento de Catastro Distrital reporta del bien, y si existe algún tipo de reparo, acudir al proceso especial instituido para ese efecto. AVALUO CATASTRAL - El contribuyente debe estar atento a las mutaciones, desenglobes y cambios que lo afecten / PROCESO DE REVISION CATASTRAL - Sirve para subsanar las irregularidades que tenga el avalúo catastral / CASETAS Y CAMPAMENTOS - No son consideradas como construcciones para efectos del impuesto predial / AVALUO CATASTRALConstituye base gravable del impuesto predial aunque contenga irregularidades Así las cosas, el valor de los bienes inmuebles que figuran en el registro catastral

por ser un parámetro que debe observar el contribuyente para la liquidación del impuesto predial, lo obliga a estar atento no solamente del monto en que estén cuantificados, sino a que aparezcan en él, todas las mutaciones, desenglobes y cambios que incidan en las condiciones físicas y económicas del predio y por supuesto en el precio. De manera que si existe alguna irregularidad u omisión sea subsanada con la utilización del proceso de revisión catastral, pues la Sala reitera que no es en el proceso de determinación del Impuesto Predial la oportunidad para hacerlo, toda vez que el papel de la Administración Distrital es verificar que en el denuncio tributario se lleve la base gravable correcta, que para el asunto debatido, corresponde al “avalúo catastral”, por ser superior al respectivo autoavalúo. En cuanto a los campamentos y casetas, vale la pena señalar que la Sección ha expresado que no son consideradas como edificaciones o construcciones, pues se requiere que estén dentro de la concepción de inmuebles, por estar hechas de material que permite su adherencia al terreno con firmeza y solidez, dándoles así el carácter de permanencia y estabilidad, de modo que tengan la virtualidad de modificar el uso del suelo, conforme a los preceptos que regulan la actividad catastral. Del texto del avalúo citado, se infiere que los parqueaderos construidos pertenecen a las Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Arbos, que son terrenos desenglobados que no hacen parte del predio, de ahí que no figuraran en el avalúo catastral de los años 2001 y 2002, y por lo mismo no tienen incidencia como edificación para efectos de cambiar la

destinación económica del inmueble con miras a disminuir la tarifa aplicada.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION CUARTA

Consejera ponente: MARIA INES ORTIZ BARBOSA

Bogotá D. C., ocho (8) de mayo de dos mil ocho (2008) Radicación: 25000-23-27-000-2004-02012-01(16064)

Actor: CONSTRUCTORA VECA LTDA.

Demandado: DISTRITO CAPITAL DE BOGOTA FALLO Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia de mayo 4 de 2006 proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que denegó las súplicas de la demanda.

ANTECEDENTES

La sociedad actora adquirió el inmueble ubicado en la Carrera 5 No. 66-30 de Bogotá, mediante Escritura Pública No. 11802 de diciembre 9 de 1994, que contaba con un área de 9.286,46 m2, dividida en 13 lotes, incluidas áreas de cesión, para construir diez torres de apartamentos que integrarían el Conjunto Residencial Arbos. El 20 de junio de 2001 presentó declaración de impuesto predial de la vigencia fiscal de 2001, con un autoavalúo de $1.700.454.000, con un impuesto a cargo de $11.903.000 y un total pagado de $10.713.000. El 5 de julio de 2002, radicó liquidación privada del impuesto predial del año gravable de 2002, con un autoavalúo de $1.497.889.000, impuesto a cargo de

$10.485.000, y un total pagado de cero. El 18 de septiembre de 2002, la Dirección Distrital de Impuestos profirió el Requerimiento Especial No. RE 2002 PEE 52140, en donde estableció inexactitud en las declaraciones mencionadas, porque se declaró el predio con destino 13 y tarifa 7%0, cuando se clasifica como urbanizado no edificado y urbanizable no urbanizado, destino 38 y tarifa 33%0. Previa respuesta al acto mencionado, se expidió la Liquidación Oficial de Revisión No. LOR – 043-2003PEE52109, al determinar que declaró una base gravable inferior a la que correspondía legalmente para la vigencia de 2001, al consignar un autoavalúo de $1.700.454.000, cuando debió declarar como mínimo $2.056.855.000. Igualmente en el año de 2002, el autoavalúo fue de $1.497.889.000, cuando el mínimo era de $2.192.813.000. Además, declaró una tarifa inferior del 7%0 en esas vigencias, siendo la correcta 33%0 y destino 38. El 12 de agosto de 2003 interpuso recurso de reconsideración contra el acto oficial de revisión, decidido mediante la Resolución No. EE52970 de mayo 18 de 2004, en el sentido de confirmarlo. DEMANDA La sociedad actora demanda en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, los actos administrativos que modificaron las declaraciones de impuesto predial de las vigencias fiscales de 2001 y 2002, para que sean declarados nulos y en consecuencia, se declare en firme las

liquidaciones privadas. Invocó como normas violadas los artículos 29 y 363 de la Constitución Política; 683 del Estatuto Tributario y demás normas de la legislación nacional que clarifiquen la situación alegada. El concepto de violación se sintetiza así: - Falsa motivación acto administrativo. En los actos acusados se liquida el impuesto con una tarifa del 33%0 y destino 38, sin explicar los fundamentos de hecho y de derecho, a pesar de que las normas fiscales vigentes y la jurisprudencia han sido reiterativas al indicar que la Administración debe señalar las razones que sustentan las modificaciones al autoavalúo y la liquidación del impuesto, lo que se traduce en una trasgresión del debido proceso al impedir una adecuada defensa del contribuyente. En el ordenamiento legal se prevé que las autoridades administrativas al tomar decisiones en contra de particulares, deben realizar una clara motivación de sus actuaciones, otorgando herramientas al administrado para que cuente con los elementos de prueba necesarios para defenderse. La motivación de los actos se limitó a establecer como cierto que el área del inmueble y la tarifa son diferentes a las denunciadas en la liquidación privada, sin explicarse las razones ni desarrollarse argumentos que permitan una adecuada defensa de las posiciones asumidas por el contribuyente. - Falsa motivación en la determinación de la base gravable del impuesto predial en las vigencias 2001 y 2002. La actuación administrativa es contradictoria, al no formular una glosa directa respecto del área del terreno, y utilizar en su provecho una mayor extensión, que generó un aumento del gravamen, con una tarifa distinta, con desconocimiento del

desenglobe realizado con anterioridad a la fecha de causación del impuesto predial. El acto acusado liquidó el impuesto sobre un área que para los períodos en debate no era de propiedad de la actora, sino que correspondía a predios desenglobados con anterioridad, aspecto que se demostró en vía gubernativa con las escrituras públicas allegadas al expediente. El área del predio afecta directamente el avalúo para establecer la base gravable, y la Dirección de Catastro contaba con los datos correctos, informó erróneamente el área y el valor del predio, con afectación de la justicia y equidad tributaria. El inmueble tenía un área inicial de 9.289,46 m2, sobre él se surtió un proceso de desenglobe y de construcción del Conjunto Residencial Arbos, y por ende, se dividió en trece lotes, incluidas las áreas de cesión, con el fin de construir diez torres de apartamentos. Entre los años 1996 y 1999 se adelantó el proyecto de construcción con las primeras tres torres de apartamentos y la construcción de parqueaderos de visitantes para la totalidad del conjunto, lo que dio lugar a desenglobar los lotes que hacían parte del inmueble original. El lote pasó de tener 9289,46 m2 a 7769,78 m2 a 1º de enero de 2001. La Administración se basó en informaciones provenientes del Catastro Distrital, y si bien a la Dirección de Impuestos Distritales no le compete establecer el área de los predios de la ciudad, si se desprende la generación de un tributo, debe velar porque la información obtenida corresponda a la situación fáctica. El ente fiscal omitió analizar las pruebas aportadas como consecuencia del

requerimiento especial, y además sostuvo que su posición era suficiente para modificar las declaraciones privadas, en contra de la jurisprudencia del Consejo de Estado y en abierta violación de la Ley. Para delimitar el área del inmueble se anexaron como prueba, copia simple de los planos y levantamientos de áreas pendientes de urbanizar, así como de las escrituras de desenglobe de los predios y de las daciones en pago. - Falta y falsa motivación en la determinación de la tarifa del impuesto predial en las vigencias de 2001 y 2002. La Administración incurre en un error grave al sostener que no cuenta con área construida, porque tal construcción se adelantó con la anuencia del Estado, al expedirse la Resolución No. 0445 de marzo 21 de 1996, la licencia de construcción CP 0197, modificada y adicionada con documentos provenientes de esa entidad, por lo que es contradictorio sostener que se verificó el uso del suelo, para posteriormente indicar que la inspección solicitada era inconducente. Unido a lo anterior, existían caseta y demás instalaciones de administración con piso y techo dotadas de servicios de los que se allegaron fotografías, como la del servicio de parqueo de visitantes y que se encontraba edificada a 1º de enero de 2001, campamentos de construcción que totalizan un área construida de 400 m2, y la escritura pública No. 6528 de agosto 30 de 2001, para los predios destinados a las torres 4 y 5 del conjunto, que junto con el respectivo plano de construcción, pretendían demostrar la edificación del predio. Las pruebas aportadas no fueron consideradas, ni se practicó la inspección ocular

solicitada, sin explicar ningún tipo de razón, por lo que se deben practicar o establecer su inconducencia con los motivos que sean del caso. En la Resolución que agotó la vía gubernativa se incurrió en falsa motivación al afirmar que el predio no tenía área construida en el 2001, ni había construido en el 2002, sin análisis del acervo probatorio. Con el acta de entrega de las torres 1 y 2, el 31 de octubre de 1998, se evidencia la existencia de construcciones que sirven a toda la urbanización, y que se encuentra localizada en el predio declarado. Al proceso contencioso se allega como prueba para la demostración de las construcciones, un avalúo retroactivo realizado por la sociedad Manuel J. Abondano Ortiz, en el que se demuestran las construcciones realizadas por la sociedad actora durante los años 1996 a 1999, lo que equivale a una inspección ocular en lo administrativo, que ostenta valor a nivel de las firmas especializadas en bienes raíces. En cuanto a la aplicación de la tarifa, con la sentencia del Consejo de Estado de abril 4 de 1997, expediente 8126, C.P. Dra. Consuelo Sarria Olcos, anuló las disposiciones que imponían edificar el predio en un porcentaje superior al 30%, por lo que basta demostrar que existe edificación, sin importar área, ni porcentaje. No se configuró inexactitud, ya que la declaración no contiene datos o factores falsos, incompletos, equivocados o desfigurados, por lo que es improcedente sancionar por pruebas inadecuadas o insuficientes.

OPOSICIÓN

La Administración Distrital se opuso a la prosperidad de las pretensiones de la demanda con los siguientes argumentos: En el libelo demandatorio no se señala con claridad que los actos demandados fuesen expedidos sin el lleno de las ritualidades específicas, por lo que no se entiende qué aspectos vulneraron el debido proceso. La Liquidación Oficial contiene la motivación sumaria exigida por la Ley, porque cita las normas en las que sustenta e identifica plenamente cada una de las vigencias fiscales liquidadas, con la diferencia entre la base gravable y la tarifa declarada por el contribuyente en atención a las normas legales. Del recurso interpuesto se infiere que la sociedad demandante sabía a qué se referían las modificaciones e inexactitudes contenidas en la Liquidación Oficial de Revisión. De conformidad con el artículo 155 del Decreto 1421 de 1993, la base gravable del impuesto predial es el valor que mediante autoavalúo establezca el contribuyente, sin que sea inferior al avalúo catastral o autoavalúo del año anterior, incrementado en la variación porcentual del IPC certificado por el DANE. La fijación del avalúo catastral está dada por las autoridades catastrales, con el procedimiento especial administrativo contenido en la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario No. 3496 de 1983 y la Resolución No. 2555 de 1988 de la Dirección General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, por lo que si el contribuyente considera que debe ser revisado el avalúo de su predio, hay lugar a la solicitud de revisión en los términos del artículo 129 del último acto citado.

En el caso en estudio, el avalúo catastral del predio para los años 2001 y 2002 según la información que figuraba en la base de datos de Catastro ascendía a $2.056.855.000 y $2.192.813.000, respectivamente, sin embargo, la actora declaró un autoavalúo de $1.700.454.000 y $1.497.889.000, por lo que incumplió los límites mínimos establecidos legalmente. Cuando el contribuyente considera que los datos reportados por Catastro Distrital no corresponden a la realidad, puede discutirlo mediante revisión del avalúo dentro del proceso de conservación catastral, que se inicia al día siguiente de clausura de formación catastral o de actualización de la misma. A la Administración de Impuestos Distritales le compete verificar que los contribuyentes del impuesto predial no liquiden el impuesto sobre bases gravables inferiores a las legales, para ello debe tenerse en cuenta el autoavalúo o avalúo catastral del período anterior, por lo que lo dicho por Catastro constituye el principal medio de prueba para establecer la realidad material y jurídica de los predios. Las escrituras públicas aducidas por el demandante para demostrar la disminución de áreas que ha soportado el predio, no son procedentes para demostrar su construcción. Las fotografías y planos allegados no desvirtúan la clasificación de urbanizado no edificado que tiene el predio, pues reflejan su condición en la actualidad, y no dan certeza de que se trate del inmueble objeto del proceso de determinación, de ahí que una inspección ocular en estos momentos es inapropiada e inconducente para demostrar la construcción a primero de enero de 2001 y 2002.

En cuanto a la sanción por inexactitud, el contribuyente omitió el procedimiento establecido que regula la estructura y elementos del impuesto predial, lo que condujo a que utilizara datos falsos, equivocados o incompletos que derivaron un menor impuesto, que es lo que configura la conducta sancionable reglada en el artículo 64 del Decreto 807 de 1993. LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo de Cundinamarca mediante sentencia de mayo 4 de 2006, denegó las súplicas de la demanda. Las razones de la decisión fueron: Verificado el Requerimiento Especial y la Liquidación de Revisión, se advierte que enuncia con claridad que la base gravable utilizada por el contribuyente no se ajustaba a los parámetros legales, por lo que se cambiaría el destino del inmueble de 13 a 38, la tarifa de 7 a 33 por mil y los autoavalúos de los años 2001 y 2002, se sustituyeron por los avalúos catastrales al ser superiores, por lo que contienen una argumentación seria y suficiente que permite ejercer el derecho de defensa. De la Escritura Pública No. 2732 de mayo 14 de 1999 otorgada en la Notaria Sexta del Círculo de Bogota, se deduce que el área inicial del predio era de 9.962, 69 M2, que posteriormente el inmueble fue objeto de desenglobe para la construcción de tres torres y que descontadas las áreas correspondientes a cada una, el lote quedó con un área de 7.769, 68 m2. En el certificado catastral del predio se indica que el área del terreno es de 7.769,78 m2, y que el avalúo catastral para el año 2001 fue de $2.056.855.000,

mientras que para el año de 2002 era de $2.192.813.000. Por ende, la Administración tuvo en cuenta para su decisión los desenglobes realizados, y si bien se demuestra que en el 2001 se encontraban construidas las torres 1,2, y 3, ellas hacen parte de los lotes desenglobados, por lo que no pueden tenerse en cuenta para determinar el destino económico del predio. Con la escritura publica No. 3397 de julio 31 de 2001 otorgada en la Notaria Sexta del Círculo de Bogotá, se realiza el desenglobe de los terrenos para la construcción de las torres 4 y 5 del Conjunto Residencial Argos, sin que aparezca registrada en Catastro. La incidencia de los avalúos catastrales fue estudiada por el Consejo de Estado en la sentencia de abril 12 de 2002, C.P. Ligia López Díaz, por lo que resulta claro que la información contenida en el certificado catastral constituye plena prueba de las condiciones físico - jurídicos del predio. Si el contribuyente estaba en desacuerdo con el avalúo que tenía el inmueble a 1º de enero de 2001 y 2002, debió adelantar el proceso de revisión catastral y no controvertirlo en la determinación del tributo. La licencia de construcción y los planos son documentos previos para realizar la obra, pero no demuestran que efectivamente exista. Las fotografías allegadas revelan la existencia de una edificación, sin que exista certeza de la fecha en que fueron tomadas, y tampoco de que hagan parte del inmueble objeto del proceso.

La inspección judicial fue solicitada con ocasión del recurso de reconsideración, por lo que resultaba inconducente para probar hechos acaecidos a 1º de enero de 2001 y 2002, por lo que al no haberse practicado, una vez solicitada, en nada afecta el debido proceso o el derecho de defensa del particular. En el avalúo comercial retroactivo se resalta que los parqueaderos que se aducen como construidos en el terreno en cuestión son de las torres 2 y 3, que son terrenos desenglobados que ya no hacen parte del predio, por lo que no pueden tenerse en cuenta para determinar el impuesto. Frente a la sanción de inexactitud, se observa que la base gravable que se incluyó en la declaración privada fue equivocada y generó un menor impuesto a pagar, lo que constituye inexactitud sancionable descrita en el artículo 101 del Decreto 807 de 1993. EL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo decidido en primera instancia, la sociedad actora manifestó: Del texto del artículo 23 del Decreto 352 de 2002, se infiere que reglamenta la base gravable mínima de aquellos predios a los cuales no se les haya fijado nuevo avalúo catastral. Se le probó al Tribunal que descontadas las áreas que ocupaban las construcciones de las Torres 1, 2 y 3, resultó el Conjunto Residencial Arbos con una zona de reserva del lote original de 7.769.78 m2. La norma distrital es clara al establecer que el nuevo avalúo catastral debe ceñirse a los parámetros técnicos ajustados a la nueva área, al nuevo uso y al nuevo

estrato. En cambio, la Administración pretende acogerse al avalúo catastral antiguo, contrariando lo regulado por el Decreto 352 de 2002 en su artículo 23, que contempla el procedimiento especial denominado base gravable mínima, declarado por la sociedad Constructora Veca Ltda. Se ha probado que la construcción de un proyecto llamado Conjunto Residencial Argos que consta de doce torres, de las cuales se han construido y entregado las primeras tres, y la 4 y 5, estaban para esa época en el trámite de desenglobe, significa que el lote que queda en reserva ostentará ese carácter cada año hasta la terminación del proyecto total, por lo que desaparece el lote original cuando se entreguen los apartamentos que pertenecen a terceros con la escritura pública. Por la ausencia de un nuevo avalúo catastral, la norma establece una base gravable mínima fijada por el contribuyente de acuerdo con las condiciones del predio (Decreto 352 de 2002, artículo 23). ALEGATOS DE CONCLUSIÓN La parte demandada reiteró que la demandante no utilizó los factores correctos en la determinación del impuesto, esto es, la base gravable y tarifa, por lo que si no estaba de acuerdo con el avalúo catastral porque no correspondía al área del predio, debió solicitar su revisión ante Catastro. La parte demandante insistió en que al carecer el predio de avalúo catastral, es la base mínima establecida por el Distrito, la que ha debido servir para la liquidación del impuesto y no el avalúo de un inmueble anterior, con características físicas, jurídicas y económicas distintas, por lo que no es aplicable al nuevo predio

de menor extensión, por ser contrario a derecho. Indicó que las zonas comunes del Conjunto Residencial Arbos hacen parte del lote original, demostrado con fotografías, avalúo retroactivo, solicitud de peritaje que no fue ordenado por la Administración, por lo que se probó que existían construcciones en el predio, sin que se trate de un urbanizable no urbanizado, sino de un bien construido. El Ministerio Público consideró que debía confirmarse la sentencia, porque la discusión sobre el avalúo catastral debía surtirse en el proceso previsto legalmente para su revisión, y no dentro del debate de determinación del impuesto predial. CONSIDERACIONES DE LA SALA Corresponde a la Sala determinar la legalidad de los actos administrativos mediante los cuales la Administración Tributaria Distrital modificó las declaraciones del impuesto predial presentadas por la sociedad demandante en los años gravables de 2001 y 2002. Con ocasión del recurso de apelación, la actora sostiene que al no existir nuevo un avalúo catastral sobre la reserva del lote original de 7.769.78 m2, una vez descontado el terreno en donde se construyeron las torres 1, 2, y 3 del Conjunto Residencial Arbos, de conformidad con el artículo 23 del Decreto 352 de 2002, estableció una base gravable mínima acorde con las condiciones de área, uso y estrato, razón por la cual el ente fiscal no puede aplicar un avalúo antiguo. Por lo demás, relacionó las pruebas conocidas por el Tribunal, como fotos, licencia de construcción y campamentos que demuestran que el inmueble estaba edificado, de ahí que la tarifa del siete por mil era correcta.

Lo primero que la Sala advierte es que la accionante aprovecha el recurso de apelación para plantear un argumento nuevo relacionado con la determinación de una base gravable mínima de acuerdo con las condiciones del predio, dado que no se había efectuado un nuevo avalúo catastral, según la interpretación que realiza de la disposición legal mencionada, lo que atenta contra el debido proceso y el deber de lealtad entre las partes, toda vez que es un aspecto respecto del cual la demandada no pudo defenderse en primera instancia, ni el Juez incluyó en su decisión, de manera que el medio de impugnación contra el fallo no puede utilizarse para adicionar o mejorar el libelo demandatorio, razón por la cual no se emitirá pronunciamiento al respecto. De todas formas, vale la pena señalar que el artículo 23 del Decreto 352 de 2002, se dirige a que el propietario o poseedor del predio autoavalúe por un valor superior a la base gravable mínima fijada por la Administración Distrital ante la ausencia de avalúo catastral, y no a que desconozca la existencia del “avalúo catastral” vigente que recae sobre su predio. Hechas las anteriores precisiones, se debe estudiar si la sociedad tomó la base gravable correcta para la determinación del Impuesto Predial del inmueble ubicado en la Kr 5 No. 66-30 en las declaraciones de las vigencias fiscales de 2001 y 2002, y si en realidad se trataba de un predio construido, o por el contrario, era viable la tarifa del 33 por mil para los no urbanizados. El artículo 155 del Decreto Ley 1421 de 1993, establece que la base gravable del impuesto predial en Bogotá es el valor del inmueble estimado por el contribuyente,

que no puede ser inferior al avalúo catastral del año anterior incrementado en el IPC, ni al autoavalúo del año anterior incrementado en el mismo porcentaje, sin perjuicio de solicitar autorización para declarar un valor inferior en caso de un decremento del precio. Como la base gravable del impuesto predial se basa en el avalúo catastral, se acude al “catastro” en donde se muestran las circunstancias particulares de cada uno de los predios sujetos al tributo, dado que constituye el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.” Por ende, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios obtenidos mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Está conformado por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones existentes. En la etapa de conservación catastral es viable la revisión y rectificación de los errores cometidos en las etapas de formación o actualización1, o pueden presentarse las llamadas mutaciones catastrales, que son los cambios sobrevinientes respecto de los elementos físicos, jurídicos o económicos del predio, los cuales deben ser informados por los propietarios o poseedores a las oficinas de catastro2. 1 Artículo 179 del Decreto 1333 de 1986. 2 Artículo 187 ib. Entonces, en el proceso de revisión catastral el propietario o poseedor puede demostrar que el avalúo no se ajusta a las características y condiciones del predio,

y contra las decisiones que se tomen proceden los recursos en vía gubernativa3. Así las cosas, el trámite para revisar el avalúo catastral es diferente del proceso de determinación del impuesto predial4, de ahí que no sea conducente que el contribuyente pretenda que las autoridades distritales modifiquen la formación catastral del inmueble, cuando es obligación del particular estar atento al valor que el Departamento de Catastro Distrital reporta del bien, y si existe algún tipo de reparo, acudir al proceso especial instituido para ese efecto. De suerte que las autoridades tributarias distritales cumplen con la obligación de verificar que los sujetos pasivos del impuesto predial acaten la normatividad legal en la determinación de la base gravable, para lo cual verifican que se tome el mayor valor existente entre el autoavalúo del inmueble del período gravable anterior y el avalúo que certifique Catastro Distrital, en ambos casos incrementado con el IPC. En el caso en estudio, el contribuyente alega que se gravó una mayor extensión del predio, dado que se realizaron una serie de desenglobes destinados a la construcción de las torres que conformarían el Conjunto Residencial Arbos. Para demostrar lo anterior, anexó la Escritura Pública No. 2732 de mayo 14 de 1999 de la Notaria Sexta del Circulo de Bogotá (fl.66 y s.s. c.a.), en donde se lee que de un área de 9.962,69 m2, se desenglobaron 903.77 m2 para la construcción de la Torre 1, 673.23 m2 de la Torre 2, y 615.91 m2 para la Torre 3, por lo que

quedaba un lote de cabida superficiaria de 7.769.78 m2, que es precisamente el área de terreno que aparece avaluada en el certificado catastral. En efecto, en dicho certificado visible a folio 4 del cuaderno de antecedentes, se advie