CE-SECCION PRIMERA-05001-23-31-000-2007-00285-01-2015

EXPROPIACION ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio. Avalúo / INDEMNIZACION POR EXPROPIACION – Diferencia entre el precio de adquisición y el precio indemnizatorio / AVALUO – Métodos para su elaboración Estos artículos [61 y 67 de la Ley 388 de 1997] permiten diferenciar el llamado precio de adquisición del precio indemnizatorio, pues mientras el primero hace referencia al valor del inmueble, establecido conforme el avalúo que para dichos efectos realiza la entidad correspondiente; el segundo comprende, además de aquel, el daño emergente y el lucro cesante, así como los demás perjuicios que merezcan ser resarcidos para garantizar una indemnización integral. En este orden de ideas, se puede afirmar que el avalúo del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permiten inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. El método de comparación o de mercado: Que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se clasifican, analizan e interpretan para llegar a la estimación del valor comercial. El método de renta o capitalización por ingresos: Que busca establecer el valor comercial de un bien a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de

capitalización o interés. El método de costo de reposición: Que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy de un bien semejante al que es objeto de avalúo; restándole la depreciación acumulada y adicionando al valor así obtenido la utilidad. El método residual: Que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE – Reglas del avalúo / DICTAMEN PERICIAL – Requisitos. Carece de EFICACIA PROBATORIA, pues avalúa el inmueble sin utilizar alguno de los métodos contemplados en el Decreto 1420 de 1998 Si bien el avalúo realizado por el perito Jairo Gil González pareciera fijar el precio del inmueble con base en los métodos de renta y de mercado, cuando señala “… utilizó el método que asigna el valor comercial probable… mediante el retorno de su renta potencial y se confrontó dicho valor con el arrojado por el método de estudio de mercado”, lo cierto es que no hace uso de ellos, pues no cuenta con ninguno de los elementos que se configuran para su cabal aplicación, ya que i) no

establece el valor de las rentas o ingresos que se pueden obtener del bien o de inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés; ni ii) fija un estudio acerca de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo (…) Bajo el anterior contexto, se observa que el informe realizado por el perito Jairo Gil González carece de eficacia probatoria, pues no utiliza el método de comparación o de mercado, de renta o capitalización por ingresos, de costo de reposición, o el residual, o una combinación de estos, para calcular el precio del inmueble que le fue expropiado a la actora, sino que se vale de un método sui generis, que no valida el Decreto 1420 de 1998 ni la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre) ni el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en “…resolución de carácter general”, “…que asigna el valor comercial… mediante el retorno de su renta potencial… [confrontándolo] con el arrojado por el método de estudio de mercado…”; en otras palabras, “el valor comercial probable a septiembre de 2006 es la cifra asignada como una respuesta al mercado de la oferta y de la demanda de propiedad raíz en la zona, teniendo en cuenta los costos de construcción y su depreciación de acuerdo con la edad, el uso y su posible rentabilidad”.

FUENTE FORMAL: DECLARACION DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE Y DEL CIUDADANO – ARTICULO 17 / PACTO DE SAN JOSE DE COSTA RICA –

ARTICULO 21 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 61 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 62 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 67 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 70 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 25 / RESOLUCION 762

DE 1998 – ARTICULO 1 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 2 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 3 / RESOLUCION 762 DE 1998 –

ARTICULO 4

NORMA DEMANDADA: No aplica NOTA DE RELATORIA: Indemnización por expropiación, Corte Constitucional, sentencia C-153 de 1994. En relación con lucro cesante en indemnización por expropiación y la metodología para los avalúos sentencias Consejo de Estado Sección Primera de 31 de julio de 2014, Rad 2008-00032, C.P. Guillermo Vargas Ayala; de 26 de septiembre de 2013, Rad. 2007-00025, C.P. Guillermo Vargas Ayala; de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509, C.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta; y de 26 de junio de 2013, Rad 2005-00735, C.P. Marco Antonio Velilla

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejera ponente: MARIA CLAUDIA ROJAS LASSO

Bogotá, D.C., dieciséis (16) de julio de dos mil quince (2015)

Radicación número: 05001-23-31-000-2007-00285-01

Actor: GLADYS AMPARO RAMIREZ USME Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLIN Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual accedió a las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA La ciudadana Gladys Amparo Ramírez Usme, en demanda presentada el 18 de enero de 2007, solicitó declarar la nulidad de las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre), mediante las cuales el Alcalde de

Medellín expropió el inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3), de su propiedad, y ordenó el pago de DIECISÉIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS ($16.936.951) a título de precio indemnizatorio. 1.1. HECHOS El 21 de junio de 2006 el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 807, con el fin de adquirir, a través del procedimiento de expropiación administrativa, el inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de dicha ciudad, de propiedad de Gladys Amparo Ramírez Usme. Debido a que no se llegó a un acuerdo para la enajenación voluntaria del inmueble referido, el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 1177 de 2006 (17 de

agosto), a través de la cual lo expropió y ordenó el pago, a título de precio indemnizatorio, de DIECISÉIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS ($16.936.951), atendiendo a lo expuesto en el avalúo comercial No. 20060244 de 2006, realizado por la Corporación Avalúos en Desarrollo Urbano. Dentro del término legal la señora Gladys Amparo Ramírez Usme interpuso recurso de reposición contra la Resolución 1177 de 2006 (17 de agosto), pues no estuvo de acuerdo con la decisión adoptada por la Alcaldía de Medellín. Mediante Resolución 1343 de 2006 (12 de septiembre) el Alcalde de Medellín confirmó lo decido en la Resolución 1177 de 2006 (17 de agosto).

1.2. LAS PRETENSIONES

La actora pide lo siguiente:

1. Declarar nula la Resolución 1177 de 2006 (17 de agosto), a través de la cual el

Alcalde de Medellín expropió el inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3), de su propiedad, y le pagó, a título de precio indemnizatorio, una suma

equivalente a DIECISÉIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL

NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS ($16.936.951).

2. Declarar nula la Resolución 1343 de 2006 (12 de septiembre), a través de la cual el Alcalde de Medellín resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 1343 de 2006 (12 de septiembre), confirmando lo decidido.

3. Condenar a la entidad demandada a pagarle el reajuste del valor real del inmueble expropiado, a título de restablecimiento del derecho.

4. Condenar a la entidad demandada a pagarle “las primas y compensaciones ofrecidas en la oferta de compra”.

5. Ordenar que el pago de las sumas dinerarias a que sea condenada la entidad demandada sean debidamente indexadas.

6. Ordenar a la entidad demandada pagarle los intereses bancarios que correspondan por las sumas de dinero adeudadas.

7. Dar cumplimiento a la sentencia en los términos de los artículos 176, 177 y 178

del Código Contencioso Administrativo.

8. Condenar en costas y agencias en derecho a la entidad demandada. 1.3. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN La demandante considera que los actos acusados contrarían los artículos 2, 4, 13, 58, 83, 209 y 315 de la Constitución Política; 61, 67 y 69 de la Ley 388 de 19971; 3 y 4 de la Ley 489 de 19982, y 2 y 20 a 26 del Decreto 1420 de 19983. 1.3.1. Error de Hecho en la motivación de los actos administrativos y Violación de la Ley Afirma la demandante que los actos acusados están viciados de nulidad, al considerar que la Alcaldía de Medellín cometió un grave error al motivarlos,

aceptando como avalúo del inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, un precio desajustado a la realidad, que no tiene como soporte ninguna auditoría técnica.

Aunado a lo anterior, sostiene que los actos demandados deben declararse nulos, pues lesionan su derecho de “…propiedad privada, a la justicia que debe regir las relaciones entre el Estado y los particulares, al respeto por el derecho a la igualdad y a que el Estado no abuse de sus competencias y prerrogativas, enriqueciéndose a costa del correlativo empobrecimiento del particular.”.

2. LAS CONTESTACIONES 2.1. El municipio de Medellín se opuso a las pretensiones de la demanda,

manifestando que el precio que había pagado por el bien ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, se había ajustado a los lineamientos que para el efecto fijaban el Decreto 1420 de 19984 y la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre)5. Asimismo, señaló que la responsabilidad derivada de cualquier incoherencia con el valor de las mejoras del inmueble debía ser asumida por la Empresa de Desarrollo Urbano, habida cuenta de que en virtud del convenio interadministrativo 1 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. 2 Por la cual se dictan normas sobre la organización y funcionamiento de las entidades del orden nacional, se expiden las disposiciones, principios y reglas generales para el ejercicio de las atribuciones previstas en los numerales 15 y 16 del artículo 189 de la Constitución Política y se dictan otras disposiciones. 3 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de

1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 4 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 5 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. 4800001014 de 2005 celebrado con ella, cuyo objeto era el de “administración delegada para la adquisición de predios para la construcción y consolidación de espacios públicos y equipamientos comunitarios, dentro del marco del proyecto de intervención integral de Moravia”, había asumido la función de realizar los avalúos en dicha área. 2.2. La Empresa de Desarrollo Urbano, quien fue llamada en garantía por el municipio de Medellín6, guardó silencio.

3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 3.1. La actora reiteró los argumentos expuestos en la demanda. Aunado a lo anterior, manifestó que el peritazgo realizado durante el trámite del proceso permitía probar que la indemnización que debió pagarle el municipio de Medellín por el predio que le expropió no debió ser de DIECISÉIS MILLONES

NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN

PESOS ($16.936.951) sino de VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRECIENTOS PESOS ($26.544.300). 3.2. El municipio de Medellín reiteró los argumentos expuestos en la contestación de la demanda. Adicionalmente señaló que durante el trámite del proceso no se logró probar que el valor del inmueble expropiado fuera mayor al precio que fijó el avaluó realizado por la Corporación Avalúos en Desarrollo Urbano. 3.3. La Empresa de Desarrollo Urbano guardó silencio.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante sentencia de 20 de mayo de 2011, declaró la nulidad de las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre), pues consideró que fijaron un precio indemnizatorio inferior al real, para compensar los daños sufridos

por la actora con la expropiación de su inmueble, ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín. 6 Folios 119 a 121, Cuaderno 1. En este sentido, acogió íntegramente el dictamen realizado durante el trámite del proceso por el perito valuador Jairo Gil González, en el que estableció que el precio indemnizatorio que el municipio de Medellín debía haber pagado a la actora por el inmueble expropiado, era de VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS

CUARENTA Y CUATRO MIL TRECIENTOS PESOS ($26.544.300).

5. RECURSO DE APELACIÓN

El municipio de Medellín solicita revocar la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, manifestando que durante el trámite del proceso no se logró probar que el valor del inmueble expropiado, ubicado en en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, fuera mayor al establecido en las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre). En este sentido, indica que el informe presentado por el perito valuador Jairo Gil González, con base en el cual el Tribunal dictó la sentencia, no permite constatar que el valor del inmueble expropiado a la señora Gladys Amparo Ramírez Usme sea mayor al establecido en los actos acusados. Asimismo, manifiesta que el Tribunal erró en el fallo, pues no tuvo en cuenta que “el sector de Moravia, para la época de la expropiación, presentaba una situación anómala… la actividad comercial era nula…”.

6. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA 6.1. El municipio de Medellín reiteró los argumentos expuestos en el recurso de apelación. Adicionalmente, señaló que el Tribunal incurrió en un error al acoger el dictamen pericial que avaluó el bien de la actora en VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRECIENTOS PESOS ($26.544.300), pues éste se fundamentó en un concepto de CAMACOL acerca de bienes construidos bajo el amparo de normatividad urbanística, la cual no cumple el bien expropiado.

Asimismo, asevera que debe desestimarse el dictamen realizado por el perito valuador Jairo Gil González, pues “el perito no utilizó para su dictamen ninguno de los métodos aprobados por las disposiciones nacionales que regulan la materia”. 6.2. La actora y la Empresa de Desarrollo Urbano guardaron silencio.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA Corresponde a la Sala examinar los argumentos expuestos por el municipio de Medellín en el recurso de apelación, a los cuales se circunscribirá el análisis en esta instancia, para determinar si es dable o no revocar la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia.

Al efecto, se advierte que el recurrente argumenta como cargo i) que no existe prueba que permita constatar que el valor del inmueble expropiado a la actora, ubicado en en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, sea mayor al establecido en las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre), pues, a su juicio, el informe presentado por el perito valuador Jairo Gil González, con base en el cual el Tribunal dictó la sentencia, no permite arribar a tal conclusión. Bajo el anterior contexto, pasa la Sala a estudiar el cargo expuesto por el municipio de Medellín en el recurso de apelación.

1. Caso Concreto El municipio de Medellín solicita revocar la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia,

argumentando que incurre en un error, ya que declara la nulidad de las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre), con base en el informe presentado por el perito valuador Jairo Gil González que, a su juicio, no permite constatar que el valor del inmueble expropiado a la señora Gladys Amparo Ramírez Usme, ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, es mayor al establecido en ellas. Por su parte, el Tribunal Administrativo de Antioquia declaró la nulidad de las Resoluciones 1177 de 2006 (17 de agosto) y 1343 de 2006 (12 de septiembre), pues consideró que fijaban un precio indemnizatorio inferior al real, para compensar los daños sufridos por la actora con la expropiación de su inmueble. Para arribar a tal conclusión el Tribunal tuvo en cuenta el dictamen realizado durante el trámite del proceso por el perito valuador Jairo Gil González, en el que estableció que el precio indemnizatorio que el municipio de Medellín debía haber pagado a la actora por dicho bien era de VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS

CUARENTA Y CUATRO MIL TRECIENTOS PESOS ($26.544.300).

En este orden de ideas, el problema jurídico que debe resolver la Sala en el presente caso se circunscribe a establecer si el dictamen realizado por el perito valuador Jairo Gil González, al inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de Medellín, fue correcto o no.

Empero, antes de examinar el caso concreto es necesario recordar la normativa que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa. 1.1. Normatividad que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa El artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización.” Asimismo, el artículo 21 del Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 hace parte del llamado “bloque de constitucionalidad” señala que “ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley”. Se advierte, entonces, que los daños y perjuicios que se originan en el acto mediante el cual se decreta la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular presupone indiscutiblemente la obligación de indemnizar de manera previa e integral al afectado, a fin de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual se le somete. En efecto, la persona que se ve afectada por la expropiación de un inmueble no debe asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, pues es una garantía superior reparar el daño que se le ocasiona con una indemnización completa.

Esta línea de pensamiento ha sido seguida por la Corte Constitucional, quien en sentencia C 153 de 1994 dijo que la indemnización que se paga al propietario del bien que se expropia debe comprender no sólo el valor del bien sino el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Precisamente, por ello, señala más adelante que “…la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.”7. No en vano el artículo 62 de la Ley 388 de 1997 señala: “La indemnización que decretare el juez comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.” Asimismo, en sentencia de 26 de septiembre de 2013 (M.P. Guillermo Vargas Ayala) esta Sala dijo “…en cuanto el lucro cesante, el avaluador debe verificar las condiciones mismas del inmueble y determinar si se encuentra destinado a actividades productivas o si sobre él recae una afectación que limite temporal o definitivamente los posibles ingresos de los propietarios, sin que dichos valores sean tenidos en cuenta para el avalúo del bien sino para el precio indemnizatorio, todo esto siguiendo las reglas contenidas en el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998 y sin perjuicio de que el particular aporte elementos probatorios que

demuestren que la cuantía de los daños materiales supere el monto estimado en el avalúo, caso en el cual, deberá incrementarse el quantum de la indemnización.”8. En sentido similar, esta Sala, en sentencia de 14 de mayo de 2009 (M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta) señaló: “debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los 7 Corte Constitucional. Sentencia C 153 de 1994. 8 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 26 de septiembre de 2013, Rad.: 63001233100020070002501, Actora: María Edilia Jaramillo García, M.P. Guillermo Vargas Ayala. límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente. Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada.”9. Ahora bien, para cumplir con los fines de la indemnización, en los términos anotados en la normativa expuesta, la autoridad administrativa cuenta con mecanismos legales que le permiten fijar el precio indemnizatorio y las condiciones para el pago del mismo. Así lo establecen los artículos 61 y 67 de

la Ley 388 de 1997 a cuyo tenor se lee: “Artículo 61. Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica. La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta…” Se subraya y se resalta) “Artículo 67. Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente Ley...” (Se subraya y se resalta) Estos artículos permiten diferenciar el llamado precio de adquisición del precio

indemnizatorio, pues mientras el primero hace referencia al valor del inmueble, 9 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad.: 05001233100020050350901, Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. establecido conforme el avalúo que para dichos efectos realiza la entidad correspondiente; el segundo comprende, además de aquel, el daño emergente y el lucro cesante, así como los demás perjuicios que merezcan ser resarcidos para garantizar una indemnización integral. En este orden de ideas, se puede afirmar que el avalúo del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permiten inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. Sobre el particular los artículos 25 del Decreto 1420 de 199810 y 1 a 4 de la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre)11 disponen que para la elaboración de los avalúos a que se refiere la Ley 388 de 1997 debe aplicarse uno de los siguientes métodos, o si el caso lo amerita varios de ellos:

1. El método de comparación o de mercado: Que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se clasifican, analizan e interpretan para llegar a la estimación del valor comercial.

2. El método de renta o capitalización por ingresos: Que busca establecer el valor comercial de un bien a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el

mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

3. El método de costo de reposición: Que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy de un bien semejante al que es objeto de avalúo; restándole la depreciación acumulada y adicionando al valor así obtenido la utilidad. 10 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 11 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.

4. El método residual: Que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se

evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. En suma, esta es la normativa a la que debe acudir la autoridad administrativa para fijar el precio indemnizatorio del bien que es materia de expropiación administrativa, pues debe garantizar que éste repare de forma plena al perjuicio ocasionado. 1.2. Caso Concreto El artículo 3° de la Resolución 1177 de 2006 (17 de agosto)12 señala que “el valor total de la indemnización es, conforme al avalúo comercial No. 20060244 del 3 de marzo de 2006, efectuado por [la] “Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo

Urbano” de DIECISÉIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL

NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS ($16.936.951)”.

Debido a que la actora no estuvo de acuerdo con el precio indemnizatorio que la Resolución 1177 de 2006 (17 de agosto), confirmada por la Resolución 1343 de 2006 (12 de septiembre), fijó para su inmueble, solicitó en la presente demanda “…la designación de un perito, a fin de que se sirva dictaminar… a la fecha en que quedó en firme la expropiación de que trata este proceso, cuál era el valor del metro cuadrado… para inmuebles similares al expropiado y cuál el valor total del citado inmueble.”13. En este orden de ideas, una vez el proceso se abrió a pruebas, la Magistrada Sustanciadora del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante auto de 16 de marzo de 2009, dispuso “para la práctica de la prueba pericial solicitada por la

12 A través de la cual el Alcalde de Medellín, determinó adquirir el inmueble ubicado en la Carrera 54 No. 81F – 18 (piso 3) de dicha ciudad, mediante el procedimiento de expropiación administrativa. 13 Folios 55 y 56, Cuaderno 1. apoderada de la parte actora, visible a folios 55 y 56 del expediente, se nombra al perito Jairo Gil González….”14. En vista de lo