CE-SECCION PRIMERA-05001-23-31-000-2008-00031-01-2015

EXPROPIACION ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio. Avalúo / VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE – Reglas del avalúo. Método de comparación de mercado / DICTAMEN PERICIAL – Requisitos. Si adolece de fundamentos técnicos entonces carece de eficacia probatoria La Sala advierte que el Tribunal Administrativo de Antioquia acertó al desestimar el avalúo realizado por la perito Marisol Valencia González, pues carece de fundamentos técnicos para ilustrar y transmitir el conocimiento específico y profesional necesario para determinar, con base en el método comparativo de mercado, el precio del inmueble expropiado al actor, y, de paso, desvirtuar la legalidad del acto acusado. Justamente, cuando se hace un avalúo con base en el método de comparación de mercado, el perito debe hacer un estudio técnico de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, para lo cual debe, a través de su dictamen, transmitir sus conocimientos técnicos, específicos y profesional en la materia, a fin de certificar que el valor comercial que estima para el bien avaluado se ajusta a la realidad. De hecho, ello es lo que predica el artículo 1° de la Resolución 620 de 2008 (23 de septiembre) cuando señala que el método de comparación o de mercado “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor

comercial.” FUENTE FORMAL: DECLARACION DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE Y DEL CIUDADANO – ARTICULO 17 / PACTO DE SAN JOSE DE COSTA RICA – ARTICULO 21 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 61 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 62 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 67 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 25 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 1 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 2 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 3 / RESOLUCION 762 DE 1998 – ARTICULO 4 / CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTICULO 233 / CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTICULO 237

NUMERAL 6

NOTA DE RELATORIA: Indemnización por expropiación, Corte Constitucional, sentencia C-153 de 1994. Sobre el mismo tema, Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 26 de septiembre de 2013, Rad. 2007-00025-01, MP.

Guillermo Vargas Ayala; sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509-01, MP. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. Eficacia probatoria de los peritazgos, Sección Tercera, sentencia de 15 de noviembre de 2011, MP. Ruth Stella Correa.

NORMA DEMANDADA: NO APLICA NOTA DE RELATORIA: Síntesis del caso: Se demanda en acción de nulidad y restablecimiento la Resolución 1340 de 2007, por medio de la cual el Alcalde de

Medellín expropió una faja de terreno de 606.02 m2 y ordenó el pago de $409.706.250,oo a título de indemnización. La Sala confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia que negó las pretensiones de la demanda.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejera ponente: MARIA CLAUDIA ROJAS LASSO

Bogotá, D.C., cuatro (4) de junio de dos mil quince (2015) Radicación número: 05001-23-31-000-2008-00031-01

Actor: HARES NAYIB ESTEBAN NEME ARANGO Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLIN Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por el actor contra la sentencia proferida el 13 de octubre de 2011 por la Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA El ciudadano Hares Nayib Esteban Neme Arango, en demanda presentada el 16 de diciembre de 2007, solicitó declarar la nulidad de la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre), mediante la cual el Alcalde de Medellín expropió una “faja” de 606.02m2 del inmueble de su propiedad, distinguido en el folio de matrícula

inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, y ordenó el pago de CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS SEIS

MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250) a título de precio indemnizatorio. 1.1. HECHOS El 5 de junio de 2007 el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 0503, con el fin de adquirir, a través del procedimiento de expropiación administrativa, una “faja” de 606.02m2 del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, de propiedad de Hares Nayib Esteban Neme Arango. Debido a que no se llegó a un acuerdo para la enajenación voluntaria del inmueble referido, el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre), a través de la cual lo expropió y ordenó el pago, a título de precio indemnizatorio, de CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250), atendiendo a lo expuesto en el avalúo comercial LPR-A-325-07 de 2007, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

1.2. LAS PRETENSIONES

El actor pide lo siguiente:

1. Declarar nula la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre), a través de la cual el Alcalde de Medellín expropió una “faja” de 606.02m2 del inmueble de su propiedad, distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176,

ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín y le pagó, a título de precio indemnizatorio, una suma equivalente a CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES

SETECIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250).

2. Declarar que el valor comercial de la “faja” de 606.02m2, del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la

Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, para el año 2007, era de SETECIENTOS

VEINTISIETE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL PESOS

($727.224.000).

3. Condenar a la entidad demandada a pagarle TRESCIENTOS DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS DIECISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS ($317.517.750) a título de restablecimiento del derecho.

4. Ordenar que el pago de las sumas dinerarias a que sea condenada la entidad demandada sean debidamente indexadas.

5. Ordenar a la entidad demandada pagarle los intereses de mora que correspondan por las sumas de dinero adeudadas.

6. Dar cumplimiento a la sentencia en los términos de los artículos 176 y 177 del

Código Contencioso Administrativo.

7. Condenar en costas y agencias en derecho a la entidad demandada. 1.3. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN El demandante considera que el acto acusado contraría los artículos 58 de la Constitución Política; 61, 62 y 67 de la Ley 388 de 19971; y 2 del Decreto 1420 de

19982. Bajo el anterior contexto, el demandante afirma que el acto acusado esta viciado de nulidad, al considerar que la Alcaldía de Medellín cometió un grave error al motivarlo, aceptando como avalúo de la “faja” de 606.02m2 del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, un precio desajustado a la realidad, que no se acompasa con el valor real del inmueble en el comercio. En este sentido, considera la “faja” de 606.02m2 que se le expropió está avaluada en SETECIENTOS VEINTISIETE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL PESOS ($727.224.000) y no en CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250), como lo estipuló la Alcaldía de Medellín en el acto acusado. Aunado a lo anterior, sostiene que la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre) está viciada de nulidad por desviación de poder de la Alcaldía de Medellín, ya que no ordena el pago de un precio justo por el bien expropiado.

2. LAS CONTESTACIONES 2.1. El municipio de Medellín se opuso a las pretensiones de la demanda, manifestando que el precio que había pagado por la “faja” de 606.02m2 del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado

en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, se había ajustado a los lineamientos

que para el efecto fijaban la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 19983. 1 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones 2 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos 3 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Asimismo, señaló que la responsabilidad derivada de cualquier incoherencia con el valor de la faja del inmueble debía ser asumida por el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, habida cuenta de que en virtud del convenio interadministrativo 306 de 2007, celebrado con ella, cuyo objeto era el de adquirir “doce fajas de terreno ubicadas dentro de su jurisdicción, necesarias para la ejecución por parte del Área Metropolitana, del proyecto Vía Distribuidora del Corredor Vial del Río Medellín”, había asumido la función de realizar los avalúos de tales fajas.

2.2. El Área Metropolitana del Valle de Aburrá, llamada en garantía4, guardó silencio.

3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 3.1. La actora reiteró los argumentos expuestos en la demanda. Adicionalmente, consideró que el peritazgo realizado durante el trámite del proceso había permitido constatar que el precio de la “faja” de 606.02m2 del inmueble distinguido en el folio

de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, no era de CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250), como lo había sugerido la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, sino de

NOVECIENTOS NUEVE MILLONES TREINTA MIL PESOS ($909.030.000).

Asimismo, señaló que el precio indemnizatorio pagado por la “faja” de 606.02m2, no tenía sustento legal, pues el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, hecho con base en el método comparativo de mercado, había omitido establecer cuáles eran las negociaciones que se habían tenido en cuenta para fijar tal valor. 3.2. El municipio de Medellín reiteró los argumentos expuestos en la contestación de la demanda. 3.3. El Área Metropolitana del Valle de Aburrá, llamada en garantía, guardó silencio. 4 Mediante auto de 27 de marzo de 2009 el Tribunal Administrativo de Antioquia admitió el

llamamiento en garantía hecho al Área Metropolitana del Valle de Aburrá (Folio 119, Cuaderno 1).

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante sentencia de 13 de octubre de 2011, negó las pretensiones de la demanda, pues consideró que la resolución acusada se había proferido cumpliendo con la normatividad legal fijada para el efecto en la Ley 388 de 1997 y en el Decreto 1420 de 1998.

En efecto, señaló que el municipio de Medellín y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia no violaron la normatividad expuesta por el demandante, pues el avalúo de la “faja” de 606.02m2 del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, se había hecho de manera correcta, atendiendo al método comparativo de mercado. Señaló que existió un yerro en el avalúo que la actora aportó con la demanda, pues utilizando el método comparativo de mercado estableció el valor de la “faja” en SETECIENTOS VEINTISIETE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL PESOS ($727.224.000), sin anexar los soportes acerca de “…las comparaciones, simulaciones, cálculos y operaciones efectuadas para deducir el valor unitario del metro cuadrado del inmueble”. Asimismo, desestimó el dictamen realizado durante el trámite del proceso por la

perito valuadora Marisol Valencia González, en el que indicó que el precio de la “faja” era de NOVECIENTOS NUEVE MILLONES TREINTA MIL PESOS ($909.030.000), argumentando que para ello utilizó el método comparativo de mercado, pero sin precisar cuáles eran las operaciones inmobiliarias o avalúos recientes que habían sido tenidos en cuenta para fijar tal valor. En este orden de ideas, consideró que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia fijó un precio justo para indemnizar la “faja” que se le expropió al actor, pues con base en el precio de zonas aledañas determinó el valor de mercado del inmueble que, dicho sea de paso, “contaba con dos frentes, uno sobre la carrera 48 o Avenida de los Industriales y otro sobre la carrera 49 o Avenida Regional, lo que generaba la existencia de valores diferenciales, dados básicamente por el tipo de edificaciones ubicadas sobre cada vía”.

5. RECURSO DE APELACIÓN El demandante solicita revocar la sentencia proferida el 13 de octubre de 2011 por la Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, manifestando que existen inconsistencias que permiten desvirtuar la legalidad del acto acusado.

En este sentido, considera que la sentencia no podía desatender el avalúo practicado por la perito Marisol Valencia González, en el que uso el método comparativo de mercado para establecer que el precio de la “faja” de 606.02m2 era

de NOVECIENTOS NUEVE MILLONES TREINTA MIL PESOS ($909.030.000),

pues dicho informe contó con los soportes técnicos que permitían constatar “cuáles… [habían sido] las transacciones comerciales que analizó y que sirvieron de sustento al avalúo, indicando el tipo de inmueble, ubicación, área, valor en metros cuadrados, y unas direcciones electrónicas que son consultables por internet por cualquier persona…”. Asimismo, señala que el Tribunal no debió valorar el informe de la perito Marisol Valencia González con base en las disposiciones contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 (23 de septiembre)5, pues, a su juicio, dicha normativa no era exigible para realizar avalúos en sede judicial. Por último, sostiene que el Tribunal incurrió en una falla en el servicio, considerando que debió ejercer los recursos de ley para solicitar la complementación o aclaración del dictamen presentado por la perito Marisol Valencia González, y así poder subsanar cualquier deficiencia que éste hubiera podido contener.

6. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA 6.1. El actor reiteró los argumentos expuestos en el recurso de apelación. 6.2. El municipio de Medellín y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, llamada en garantía, guardaron silencio. 5 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” establece los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA Corresponde a la Sala examinar los argumentos expuestos por el demandante en el recurso de apelación, a los cuales se circunscribirá el análisis en esta instancia,

para determinar si es dable o no revocar la sentencia proferida el 13 de octubre de 2011 por la Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia. Al efecto, se advierte que el actor argumenta como cargo i) la imposibilidad del Tribunal de desatender el avalúo practicado por la perito Marisol Valencia González, en el que uso el método comparativo de mercado para establecer que el precio de la “faja” de 606.02m2, del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín,

era de NOVECIENTOS NUEVE MILLONES TREINTA MIL PESOS

($909.030.000). Bajo el anterior contexto, pasa la Sala a estudiar el cargo expuesto por el actor en el recurso de apelación.

1. Caso Concreto El actor considera que la Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia no podía de desatender lo dicho en el dictamen de la perito Marisol Valencia González, en el que uso el método comparativo de mercado para establecer que el precio de la “faja” de 606.02m2, del inmueble distinguido en el

folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, era de NOVECIENTOS NUEVE MILLONES TREINTA MIL PESOS ($909.030.000), pues, a su juicio, contaba con los soportes técnicos para constatar “cuáles… [habían sido] las transacciones comerciales que analizó y que sirvieron

de sustento al avalúo, indicando el tipo de inmueble, ubicación, área, valor en metros cuadrados, y unas direcciones electrónicas que son consultables por internet por cualquier persona…”. Por su parte, el Tribunal Administrativo de Antioquia desestimó el dictamen realizado durante el trámite del proceso por la perito Marisol Valencia González, manifestando que utilizó el método comparativo de mercado para establecer el valor de la “faja” de 606.02m2 que la Alcaldía de Medellín le expropió al actor, pero sin contar con los soportes técnicos que permitieran establecer con precisión cuáles habían sido las operaciones inmobiliarias o avalúos recientes que habían sido tenidos en cuenta para el efecto. En este orden de ideas, el problema jurídico que debe resolver la Sala en el presente caso se circunscribe a establecer si el dictamen realizado por la perito valuadora Marisol Valencia González a la “faja” de 606.02m2, del inmueble distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, fue correcto o no. Empero, antes de examinar el caso concreto es necesario recordar la normativa que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa. 1.1. Normatividad que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa El artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública,

debidamente justificada y previa una justa indemnización.” Asimismo, el artículo 21 del Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 hace parte del llamado “bloque de constitucionalidad” señala que “ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley”. Se advierte, entonces, que los daños y perjuicios que se originan en el acto mediante el cual se decreta la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular presupone indiscutiblemente la obligación de indemnizar de manera previa e integral al afectado, a fin de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual se le somete. En efecto, la persona que se ve afectada por la expropiación de un inmueble no debe asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, pues es una garantía superior reparar el daño que se le ocasiona con una indemnización completa. Esta línea de pensamiento ha sido seguida por la Corte Constitucional, quien en sentencia C 153 de 1994 dijo que la indemnización que se paga al propietario del bien que se expropia debe comprender no sólo el valor del bien sino el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Precisamente, por ello, señala más adelante que “…la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y

debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.”6. No en vano el artículo 62 de la Ley 388 de 1997 señala: “La indemnización que decretare el juez comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.” Asimismo, en sentencia de 26 de septiembre de 2013 (M.P. Guillermo Vargas Ayala) esta Sala dijo “…en cuanto el lucro cesante, el avaluador debe verificar las condiciones mismas del inmueble y determinar si se encuentra destinado a actividades productivas o si sobre él recae una afectación que limite temporal o definitivamente los posibles ingresos de los propietarios, sin que dichos valores sean tenidos en cuenta para el avalúo del bien sino para el precio indemnizatorio, todo esto siguiendo las reglas contenidas en el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998 y sin perjuicio de que el particular aporte elementos probatorios que demuestren que la cuantía de los daños materiales supere el monto estimado en el avalúo, caso en el cual, deberá incrementarse el quantum de la indemnización.”7. En sentido similar, esta Sala, en sentencia de 14 de mayo de 2009 (M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta) señaló: “debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de

indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del 6 Corte Constitucional. Sentencia C 153 de 1994 7 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 26 de septiembre de 2013, Rad.: 63001233100020070002501, Actora: María Edilia Jaramillo García, M.P. Guillermo Vargas Ayala postulado de justicia consagrado por el constituyente. Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada.”8. Ahora bien, para cumplir con los fines de la indemnización, en los términos anotados en la normativa expuesta, la autoridad administrativa cuenta con mecanismos legales que le permiten fijar el precio indemnizatorio y las condiciones para el pago del mismo. Así lo establecen los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 a cuyo tenor se lee: “Artículo 61. Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el

Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica. La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta…” Se subraya y se resalta) “Artículo 67. Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente Ley...” (Se subraya y se resalta) 8 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad.: 05001233100020050350901, Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta Estos artículos permiten diferenciar el llamado “precio de adquisición” del “precio indemnizatorio”, pues mientras el primero hace referencia al valor del inmueble, establecido conforme el avalúo que para dichos efectos realiza la entidad correspondiente; el segundo comprende, además de aquel, el daño emergente y el lucro cesante, así como los demás perjuicios que merezcan ser resarcidos para garantizar una indemnización integral.

En este orden de ideas, se puede afirmar que el avalúo del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permiten inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. Sobre el particular los artículos 25 del Decreto 1420 de 19989 y 1 a 4 de la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre)10 disponen que para la elaboración de los avalúos a que se refiere la Ley 388 de 1997 debe aplicarse uno de los siguientes métodos, o si el caso lo amerita varios de ellos:

1. El método de comparación o de mercado: Que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se clasifican, analizan e interpretan para llegar a la estimación del valor comercial.

2. El método de renta o capitalización por ingresos: Que busca establecer el valor comercial de un bien a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

3. El método de costo de reposición: Que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy de

9 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 10 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. un bien semejante al que es objeto de avalúo; restándole la depreciación acumulada y adicionando al valor así obtenido la utilidad.

4. El método residual: Que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. En suma, esta es la normativa a la que debe acudir la autoridad administrativa para fijar el precio indemnizatorio del bien que es materia de expropiación administrativa, pues debe garantizar que éste repare de forma plena al perjuicio ocasionado. 1.2. Fondo del Asunto El artículo 2° de la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre), mediante la cual

el Alcalde de Medellín dispuso la expropiación, por vía administrativa, de una “faja” de 606.02m2 del inmueble de propiedad de Hares Nayib Esteban Neme Arango, distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín, señala que “el valor del precio indemnizatorio de la expropiación que se decide por la presente resolución es de CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES SETECIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($409.706.250), conforme al avalúo comercial LPR-A-325-07 del 30 de marzo de 2007, elaborado por la Lonja de Propiedad raíz de Medellín y Antioquia”. Debido a que el actor no estuvo de acuerdo con el precio indemnizatorio que la Resolución 1340 de 2007 (18 de septiembre) fijó para su inmueble, solicitó en la presente demanda “designar [un] perito valuador de inmuebles para que determine el valor comercial del inmueble que fue objeto de expropiación…”11. 11 Folio 64, Cuaderno 1 En este orden de ideas, una vez el proceso se abrió a pruebas, el Magistrado Sustanciador del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante auto de 29 de enero de 2009, dispuso “para la práctica de la prueba pericial solicitada por la parte demandante a folio 64, numeral 2, el Despacho dispone nombrar al perito valuador de inmuebles Luis Marcel Botero...”12. Sin embargo, debido a que el perito Luis Marcel Botero declinó la designación, por auto de 14 de mayo de 2009

el Tribunal procedió a designar “…a la perito valuadora de inmuebles Marisol Valencia González…con el fin de que practique la prueba pericial solicitada por el apoderado de la parte demandada…”. En vista de lo expuesto, el 8 de junio de 2009, la perito Marisol Valencia González rindió dictamen, en el que informó de la siguiente manera cuál era el valor de la “faja” de 606.02m2 del inmueble de propiedad del actor, distinguido en el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400176, ubicado en la Carrera 48 con Calle 20 de Medellín: “CLASE DE INMUEBLE: Se trata de una franja de terreno tipo urbano identificado como el predio número 25, segregado de uno de mayor extensión, ubicado en el municipio de Medellín, zona industrial, el cual fue empleado para llevar a cabo la ampliación de la Avenida Regional. (…) VISITA: El propósito de la visita efectuada al predio tuvo como fin hacer el reconocimiento e identificación de las características más importantes del bien, de las condiciones en cuanto a ubicación y estado de la franja de terreno, a partir de las observaciones, toma de fotografías y conceptos aportados permitiendo sustentar el avalúo.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Por una parte se busca establecer el valor comercial del bien, en es