CE-SECCIÓN PRIMERA-25000-23-24-000-2010-00521-01

EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Indemnización / AVALÚO DE INMUEBLE – Determinación. Justificación / INCORRECCIÓN DEL AVALÚO OFICIAL – Prueba / LEGALIDAD Y DE CERTEZA DEL AVALÚO - Se presenta cuando el valor es incorporado al acto administrativo / CRITERIOS PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE OBJETO DE EXPROPIACIÓN – Presunción de legalidad / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA [P]ara establecer el valor comercial del inmueble, objeto de expropiación, la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. tuvo en cuenta la descripción del inmueble, la evaluación del sector, las características de la construcción y su análisis, así como la evaluación técnica y la información jurídica, lo que permite establecer las condiciones intrínsecas y extrínsecas del inmueble objeto de la expropiación. Y pese a que no hizo referencia a los tipos de construcciones de la zona o del sector donde se encontraba el predio, lo cierto es que la Corporación Lonja Inmobiliaria, en el avalúo oficial, cumplió con especificar que había utilizado el “comparativo de mercado”, como método valuatorio, así como el valor comercial correspondiente a $289.573.400.oo, para lo cual tuvo en cuenta el valor del terreno, de construcción, zona dura y sótano, conforme lo preceptúa el artículo 20 del Decreto 1420. Para determinar el valor comercial del inmueble tuvo en cuenta: la norma urbanística vigente, esto es, la “UPZ 92 LA MACARENA TRATAMIENTO: RENOVACIÓN URBANA

ÁREA DE ACTIVIDAD CENTRAL MODALIDAD: DE RECREACIÓN ZONA

CENTRO TRADICIONAL núm. DE DECRETO 492-26/10/2007”; la destinación económica “actividad predominante residencialcomercial -industrial”; el valor unitario del terreno, de la construcción, de la zona dura y del sótano; los aspectos físicos, tales como el área del terreno, de la construcción, de la zona dura y del sótano; el estrato 3; su ubicación, es decir que se encontraba en la localidad de Santa Fe, barrio Bosque Izquierdo y que se trataba de un terreno en la manzana 25 A 4, con topografía plana y forma regular; que tenía acueducto-alcantarilladoenergía eléctricateléfono alumbrado público, como servicios públicos domiciliarios, vías de acceso del sector, por la Calle 26 Transveral 3 y servicio de transporte público; que la construcción constaba de 5 apartamentos, con 22 alcobas, 5 salas, 5 cocinas, 5 lavaderos, 5 comedores, 11 baños, 1 sótano en su distribución interior, con un estado de conservación regular, una edad o vida útil económica de 49 años, y una funcionalidad buena, como lo exigen los artículos 21 y 22 del citado Decreto 1420, lo que demuestra que el avalúo oficial si cumplió con determinar los criterios para la elaboración de los avalúos, establecidos en los artículos 20, 21 y 22 del Decreto 1420. Al respecto, vale la pena aclarar que en atención a que el avalúo practicado por la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. fue incorporado en la motivación de los actos acusados, también se encuentra amparado por la misma

presunción de legalidad y de certeza, que se predica de las decisiones definitivas de la Administración, […] De tal manera que los criterios o consideraciones tenidos en cuenta para establecer el valor comercial del inmueble objeto de expropiación, gozan de presunción de legalidad, al no ser desvirtuados por la parte actora, a pesar de corresponderle dicha carga, pues, en modo alguno demostró que los fundamentos expuestos por la entidad demandada en los actos acusados fueran falsos, errados o inconsistentes. En efecto, la parte demandante no logró demostrar, con las pruebas obrantes en el proceso, cuáles fueron los aspectos de la ubicación del inmueble expropiado y los tipos de construcciones de la zona donde se encontraba el mismo, que omitió valorar el avalúo oficial, que aportaban un valor adicional y llevaban a desvirtuarlo. Ello, en razón a que los avalúos allegados al proceso, esto es, los elaborados por la Arquitecta CARMENZA QUINTERO y el Perito CARLOS MANUEL GUEVARA CALDERÓN, presentaron falencias, puestos de manifiesto por el a quo, que impidieron que estimara su valor probatorio.

FUENTE FORMAL: DECRETO 1420 DE 1989 – ARTÍCULO 20 / DECRETO 1420

DE 1989 – ARTÍCULO 21 / DECRETO 1420 DE 1989 – ARTÍCULO 22

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Consejera ponente: NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN

Bogotá, D.C., cinco (5) de agosto de dos mil veintiuno (2021)

Radicación número: 25000-23-24-000-2010-00521-01

Actor: CARLOS MARTÍN YAYA MARTÍNEZ Y OTROS Demandado: INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU Referencia: Acción de nulidad y restablecimiento del derecho TESIS: SE REVOCA LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. NO OBRA EN

EL EXPEDIENTE MEDIO PROBATORIO ALGUNO QUE PERMITA

DEMOSTRAR QUE EL AVALÚO FIJADO POR LA ADMINISTRACIÓN FUE

INCORRECTO, RAZÓN POR LA CUAL NO SE LOGRA DESVIRTUAR LA

PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD QUE AMPARA LOS ACTOS

ADMINISTRATIVOS DEMANDADOS QUE ACOGIERON ESE AVALÚO.

REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación oportunamente interpuesto por el apoderado del INSTITUTO DE DESARROLLO URBANOIDU, en adelante IDU, contra la sentencia de 11 de septiembre de 2014, proferida por la Sección Primera, Subsección C, en Descongestión, del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que accedió parcialmente a las súplicas de la demanda. I.- ANTECEDENTES I.1. El señor CARLOS MARTÍN YAYA MARTÍNEZ, actuando en nombre propio y en representación de los señores MARÍA ESTHER YAYA MARTÍNEZ, JORGE

ARMANDO YAYA MARTÍNEZ, JULIO ALFONSO YAYA MARTÍNEZ, VICTOR

MANUEL YAYA MARTÍNEZ, LEÓN DAVID YAYA NARVAEZ, JOSEFINA YAYA

MARTÍNEZ, CARMEN ALCIRA YAYA MARTÍNEZ, SANDRA JANEDT YAYA

AGUILAR, LUIS MIGUEL YAYA AGUILAR, MYRIAM CECILIA YAYA AGUILAR, CAMPO EDUARDO YAYA MARTÍNEZ y PEDRO NEL YAYA MARTÍNEZ, en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, prevista en el artículo 85 del Código Contencioso Administrativo, en adelante CCA, presentó demanda ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, tendiente a obtener las siguientes declaraciones y condenas: 1ª. Se declare la nulidad de los siguientes actos administrativos: a) La Resolución núm. 4315 de 27 de octubre de 2009, “Por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa”, expedida por la Directora Técnica del IDU. b) La Resolución núm. 5597 de 15 de diciembre de 2009, “Por cual se resuelve un recurso de reposición”, emanada de la mencionada funcionaria. c) La Resolución núm. 360 de 18 de febrero de 2010, “Por la cual se modifica la Resolución 4315 del 27 de octubre de 2009 por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa”, expedida por la misma Directora Técnica. d) La Resolución núm. 970 de 6 de abril de 2010, “Por la cual se aclara la Resolución 4315 del 27 de octubre de 2009 y su modificatoria núm. 360 del 18 de febrero de 2010 “Por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa”,

emanada de la funcionaria en mención. 2ª. Que, como consecuencia de la anterior declaración y a título de restablecimiento del derecho, se ordene al IDU realizar a la entidad competente un nuevo avalúo comercial del inmueble ubicado en Bogotá, en la Calle 25 A núm. 479, matrícula inmobiliaria núm. 50C-550-785 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, identificado con la cédula catastral A26 4-15, Código Chip AAA0087NMEOE, para que, por tanto, se eleve el precio total del predio, tanto en el terreno como en las construcciones y mejoras existentes en el mismo, teniendo como base mínima el avalúo presentado por la Arquitecta CARMENZA QUINTERO CASTAÑEDA, el cual asciende a la suma de $1.155.698.323. 3ª. Que se ordene al IDU pagar el inmueble en referencia, tanto en su terreno, como en sus construcciones, en suma superior a los $1.155.698.323. 4ª. Que se condene al IDU, con base en ese nuevo avalúo, a pagar el inmueble expropiado administrativamente, a prorrata por cada uno de los propietarios en la forma como lo determinó la misma demandada, en las resoluciones acusadas, teniendo en cuenta para tales fines la cesión de los derechos realizados por los

señores LUIS EDUARDO RODRÍGUEZ MÉNDEZ, HÉCTOR FERNANDO

RODRÍGUEZ MÉNDEZ y JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ MÉNDEZ, en favor de

todos los demandantes en este proceso, de conformidad con la transacción que en septiembre de 2010 fue allegada al Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso divisorio núm. 110013103006200300630, promovido por ESTHER MÉNDEZ VIUDA DE RODRÍGUEZ contra herederos indeterminados de MARÍA LUISA MARTÍNEZ VIUDA DE YAYA. 5ª. Que se ordene el cumplimiento de la sentencia dentro del término establecido en el artículo 176 del CCA. 6ª. Que si no se efectúa el pago en forma oportuna, la entidad liquidará los intereses comerciales y moratorios, conforme lo ordena el artículo 177 del CCA. 7ª. La condena respectiva será actualizada, según lo previsto en el artículo 178 del CCA, aplicando los ajustes de valor (indexación) desde la fecha de expropiación del inmueble hasta la ejecutoria de la sentencia que le ponga fin a este proceso. 8ª. Condenar en costas a la entidad demandada. I.2. La parte actora fundamentó su demanda, en síntesis, en los siguientes hechos: 1º. Señaló que el IDU realizó una expropiación del inmueble, ubicado en la Calle 25 A núm. 4-79, centro, de la ciudad de Bogotá D.C., por la construcción de TRANSMILENIO Fase 3, a través de las resoluciones núms. 4315 de 27 de octubre de 2009, 5597 de 15 de diciembre de 2009, 360 de 18 de febrero de 2010 y 970 de 6 de abril de 2010, por un precio indemnizatorio señalado de

$292.459.491, basándose en el avaluó AV-572-08-38230 IDU 04-07, elaborado por la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. que, a juicio de la parte actora, no contiene los elementos previstos en la Ley, tales como ubicación, extensión, forma de terreno, valor del metro cuadrado y de construcción en el sector y sobre todo lo establecido en la Ley 388 de 18 de julio de 19971 y en el Decreto 1420 de 24 de julio de 19982. 2º. Agregó que los artículos 66 y 61 de la Ley 388 disponen que la expropiación por vía administrativa debe contenerse en un acto administrativo, que se notificará 1 “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones”. 2 “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.” al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, constituyendo oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria con indicación del valor del precio indemnizatorio igual al avalúo comercial, destacando que se faculta al titular del derecho de dominio a presentar medios probatorios idóneos para determinar la indemnización respectiva.

3º. Indicó que con fundamento en el artículo 2º del Decreto 1420, el costo comercial de un inmueble se entiende como el precio más favorable, por el cual se transaría en el mercado, siendo el Instituto Agustín Codazzi, en adelante IGAC, o la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz, las competentes para realizarlos. 4º. Que las intervenciones de renovación urbana de Bogotá, principalmente en el centro de la ciudad, aumentaron los valores, más aún después de la reglamentación de la Operación Estratégica del Centro y del Plan Zonal del mismo. Así, el suelo para el comercio en el Centro Internacional (entre calles 26 y 33, carrera 7ª y Avenida Caracas) recuperó su valor en 31,36% anual, pues pasó de $750.000 a $1.700.000 por metro cuadrado, en los últimos tres años. Que algo similar sucedió en los alrededores de la sede de ECOPETROL, donde un metro de terreno— sin incluir construcción— que estaba en $ 550.000 se elevó a $1.200.000 (29,7 % más cada año). En el Eje Ambiental, las obras de peatonalización y de TRANSMILENIO tuvieron en cuenta valores de $730.000 a $1.400.000. Para el efecto, trajo a colación los precios comerciales de los barrios Bosque Izquierdo, La Macarena, La Perseverancia, Samper, San Diego, San Martín, a junio de 2009, según la Revista Metro Cuadrado. 5º. Señaló que el IDU, a través de la Lonja de Bogotá, el 18 de junio de 2008,

avaluó la totalidad del inmueble, el cual tiene más de 700 Mts2, en la suma de $289.573.400.oo, cuando su estimación real actual es superior a los 4 mil millones de pesos, máxime que el inmueble está ubicado en la zona más céntrica de la ciudad: Calle 25 (Av. El Dorado) y Calle 25 A con carrera 5ª, a la altura del puente curvo, que une a la carrera 5ª con la carrera 3ª, sector donde se están construyendo edificios de gran importancia, cerca de la Biblioteca Nacional y a varias universidades, tales como la Tadeo Lozano y la Central, en el cual existe un extra plan distrital, que le inyectará millones y millones de pesos, para dejarlo como ejemplo de ciudad, tal y como lo publicó el Diario El Tiempo, en ediciones pasadas. Que en varios de los procesos que se llevaron a término con motivo de la devastación de la Calle del Cartucho, existen avalúos en firme, por los cuales pagó la entidad demandada el metro cuadrado de terreno a valor superior a los $17.000.000; y que algunos de esos procesos cursaron en el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Bogotá, los cuales podrían ser tenidos en cuenta en este proceso. 6º. Añadió que no fue tenido en cuenta el avalúo rendido por la Arquitecta CARMENZA QUINTERO CASTAÑEDA, que arrojó un valor total de $1.155.698.323,00. 7º. Sostuvo que interpuso recurso de reposición contra la Resolución núm. 4315 de 27 de octubre de 2009, que acogió el avalúo presentado por la Lonja de

Bogotá, en el que ampliamente se discutió la inconformidad y nuevamente se solicitó su elaboración. 8º. Mediante Resolución núm. 5597 de 15 de diciembre de 2009, el IDU resolvió el recurso de reposición, en el sentido de confirmar la antes citada resolución. I.3. En apoyo de sus pretensiones, la parte actora adujo la violación de los artículos 29 y 28 de la Constitución Política; 61, 67, 68 y 70, numerales 2 y 4, de la Ley 388; 2°, 21, numerales 2 y 8, 25 y 26 del Decreto 1420 de 24 de julio de 1998; 1°, 2°, 3°, 10°, 11, 12, 15 y 17 de la Resolución núm. 762 de 23 de octubre de 19983; y 84 del CCA. En síntesis, adujo los siguientes cargos de violación: PRIMER CARGO Señaló que se violó el debido proceso, dado que la decisión de expropiación por vía administrativa no produjo efecto alguno, por lo que el IDU debe surtir nuevamente el proceso administrativo, por no haber puesto a disposición de la expropiada, a partir de la expedición de la Resolución núm. 5597 de 15 de diciembre de 2009, por medio de la cual se resolvió el recurso de reposición, los valores y “documentos de deber” dentro del término perentorio de 10 días, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la decisión de expropiación, conforme a los numerales 2 y 4 del artículo 70 de la Ley 388.

3 “Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”. Indicó que el IDU consignó al Juzgado 6º Civil del Circuito de Bogotá, fuera del término de la orden de pago, lo que impidió a los afectados recibir ese dinero oportunamente y así evitar perjuicios y desvalorización de la moneda colombiana. SEGUNDO CARGO Expresó que la elección del método del avalúo no puede reducirse a un simple acto discrecional, ya que el artículo 25 del Decreto 1420 y la Resolución núm. 762 de ese año establecen 4 métodos sin dar prevalencia sobre alguno, esto es, de comparación o de mercado, de capitalización o rentas de ingreso, de costo de reposición y la técnica residual. Alegó que el evaluador utilizó el método comparativo de mercado sin dar explicación sobre su pertinencia o conveniencia técnica, lo que demuestra que obedeció a un criterio arbitrario, subjetivo y discrecional; y que, además, no tuvo en cuenta elementos de devaluación tan importantes como: forma, tamaño del inmueble, accesibilidad, visibilidad, su frente sobre las vías, ubicación en el centro de la ciudad, cerca de todo y a grandes obras estructurales de desarrollo y empuje vigente, estratos sociales cercanos 5 y 6 que implican un mayor valor. Adujo que el método de mercado es aquel en el que el valor comercial del inmueble se establece a partir de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al inmueble objeto del avalúo. Anotó que en este caso no se hizo mención a estudios, clasificaciones o interpretaciones de ofertas o transacciones recientes, por lo cual se infiere que

estas no se realizaron y si se llevaron a cabo nunca fueron dados a conocer a la parte interesada para que ejerciera su derecho de defensa. Afirmó que el avalúo elaborado no sigue la discriminación prevista en el artículo 12 de la Resolución núm. 762, lo que imposibilita conocer si en el mismo se fijó correctamente el valor del costo total para construir a precios de hoy, como nuevo, un bien semejante al del objeto de estimación. Manifestó que el IDU está confundiendo una compraventa con una expropiación administrativa, en la que se debe reconocer como indemnización justa un precio comercial determinado, teniendo en cuenta la destinación económica del bien. Que en forma arbitraria y abusiva acogió un precio inferior al 50% del valor real del inmueble, cuya expropiación se pretende, con lo cual se desconocieron normas de rango constitucional, que garantizan la propiedad privada y los derechos adquiridos, de acuerdo con las leyes civiles. Advirtió que el artículo 61 de la Ley 388 dispone el monto de adquisición del bien será igual al valor comercial fijado por el IGAC o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo señalado por el Decreto Ley 2150 de 5 de diciembre de 19954, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el Gobierno Nacional. Que el valor comercial se hallará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital, vigente al momento de la oferta de compra, en relación con el inmueble a adquirir y, en particular, con su destinación económica. Explicó que cuando se apliquen uno o más de los métodos indicados, el avaluador

sustentará las razones y el monto respectivo, toda vez que la finalidad es fijar el costo comercial del bien. 4 “Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública”. Sostuvo que los avalúos deben contener la revisión de los documentos suministrados por la entidad peticionaria, información adicional que se requiere para la identificación del bien, el reconocimiento del terreno, fotos que permitan visualizar las características más importantes del mismo, entre otros. Que, así mismo, ha de tenerse en cuenta que para una mejor identificación de la propiedad el IGAC recomienda una consulta de las zonas homogéneas físicas, las cuales pueden suministrar información sobre el valor potencial, clima, vías, usos del suelo del inmueble, etc. Consideró que como la estimación presentada por la Lonja Inmobiliaria se hizo de acuerdo con el método comparativo de mercado, la Resolución 762 es clara al establecer que de efectuarse el avalúo conforme al mismo, se debe hacer mención explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación de las ofertas y de los demás factores que permitan su identificación. TERCER CARGO Señaló que al momento de emitirse la resolución, que aprobó el avalúo final, tuvo en cuenta valores de fecha muy superiores al año, en que se practicó la estimación cuestionada, con lo cual contrarió lo dispuesto en el artículo 19 del Decreto 1420, que señala que la validez del avalúo es de un año, contado a partir de la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la impugnación o revisión.

CUARTO CARGO

Expresó que dentro del precio indemnizatorio no se reconoció el valor correspondiente a la reparación del daño emergente y del lucro cesante, como perjuicios materiales. Que para que una indemnización sea justa se le debe dar al afectado una compensación reparatoria, que comprende los daños ocasionados, y los demás perjuicios causados que deberán ser indemnizados de acuerdo con la valoración individual de cada caso, teniendo en cuenta los intereses de la comunidad y del expropiado. Indicó que dentro de los anexos no se encuentran los documentos aportados por la entidad, ni los solicitados por la Lonja, ni las fotos que permitan establecer las características del inmueble para su avalúo, entre otros documentos, tal y como lo establecen los artículos 6º, 7º y 8º de la Resolución IGAC 762. Alegó que como se aplicó el método de mercado, no se hizo mención explícita de los medios de los que se extrajeron las ofertas, tal y como lo establece el artículo 10º de la Resolución núm. 762; y que tampoco se discriminaron en la estimación pericial todos los capítulos correspondientes a la construcción, previstos en el artículo 12 de la Resolución 762, para la aplicación del método de reposición. QUINTO CARGO Adujo que el avalúo presentado por la Arquitecta CARMENZA QUINTERO CASTAÑEDA no fue impugnado, de manera que es una prueba conducente y pertinente, a la cual se le debe dar la valía real en su momento procesal, no obstante, no fue tenido en cuenta por el IDU, que solo se limitó a atender lo expresado por la Lonja de Bogotá, pese a que se contaba con el derecho para

aportar las pruebas necesarias para su cuantificación. Sostuvo que al hacer la comparación de estos dos avalúos, es decir, el realizado por la Lonja de Bogotá en el año 2008, con el presentado por la Arquitecta en mención, existe una gran diferencia de más de $866.124.923. Afirmó que la demandada se equivocó al no tener en cuenta el estudio allegado por el particular expropiado, pues el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, en adelante CPC, es claro al establecer que los documentos privados de contenido declarativo se apreciarán por el Juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria lo solicite. Mencionó que el avalúo presentado por la Lonja Inmobiliaria no cumple con los parámetros señalados en el Decreto núm. 1420 y en la Resolución núm. 762. I.4.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El IDU, mediante apoderado, contestó la demanda y para oponerse a la prosperidad de las pretensiones adujo, en esencia, lo siguiente: Que sus actuaciones se han realizado conforme a las competencias y atribuciones establecidas en la ley y de acuerdo con las prioridades fijadas con arreglo a la planeación pública y a la disponibilidad de recursos de orden presupuestal. Propuso las siguientes excepciones:

-ACTUACIÓN DEL IDU EN LOS PROCESOS DE ADQUISICIÓN DE LOS

INMUEBLES AFECTADOS POR LA CONSTRUCCIÓN DE UNA OBRA PÚBLICA

POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA.

Reseñó el marco legal de la adquisición de inmuebles por motivos de utilidad

pública, los insumos técnicos y jurídicos previos que sustentan la citada actuación, lo relacionado con el anuncio del proyecto creado mediante el Decreto Distrital núm. 190 de 2004, el esquema legal de la negociación voluntaria y el esquema legal de la adquisición por expropiación por vía administrativa. Precisó respecto al inmueble, objeto de expropiación, que mediante la Resolución núm. 2801 de 8 de agosto de 2008, se determinó su adquisición por el procedimiento de expropiación administrativa y que esta fue dirigida a MARÍA

LUISA VIUDA DE YAYA, LUIS EDUARDO RODRÍGUEZ MÉNDEZ y ESTHER

MÉNDEZ VIUDA DE RODRÍGUEZ.

Posteriormente, hizo un recuento del procedimiento adelantado que dio lugar a la expedición de los actos acusados. Expresó que la petición de la parte actora de declarar la nulidad de los actos acusados no es de recibo, porque el avalúo elaborado sobre el inmueble, objeto de expropiación, se ajusta a lo previsto en la Ley 388, el Decreto 1420 y la Resolución 620. Que para la determinación de adquisición del inmueble se utilizó la metodología de comparación de mercado, que busca establecer el valor comercial del inmueble a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes similares o comparables de la ciudad. Que se han mantenido unas zonas homogéneas geoeconómicas, que determinan el valor por metro cuadrado de terreno, de acuerdo con las características del sector, en cuanto a la topografía, normas urbanísticas, servicios públicos

domiciliarios, redes de infraestructura vial, tipología de las construcciones, áreas morfológicas homogéneas y la estratificación socioeconómica. Que, en el estudio comercial del inmueble, en el presente caso se tuvieron en cuenta todos los factores y características propias del mismo, además de que la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá apreció en su totalidad la norma urbanística e igualmente se basó en lo previsto en la Ley 388, Decreto 1420 y la Resolución IGAC 620. Que los parámetros bajo los cuales, el avaluador elaboró el avalúo comercial son los contenidos en los artículos 21 y 22 del Decreto 1420.

-AVALÚO PRACTICADO POR LA LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTÁ

AJUSTADO A LAS NORMAS LEGALES.

Sostuvo que, en el presente caso, en el estudio comercial del inmueble se tuvieron en cuenta todos los factores y características propias del mismo. Además, la Corporación Lonja de Bogotá observó, en su totalidad, la norma urbanística. Aclaró que el predio en cuestión se encuentra ubicado en el sector aledaño al barrio Bosque Izquierdo, pero no es procedente compararlo con los montos determinados en la zona, debido a que no posee las mismas características de ubicación, ya que su acceso no es el mejor, aunado a que la zona aledaña es insegura y no posee las condiciones de ubicación, ni constructivas de los inmuebles localizados en tal sector. Advirtió que a la propiedad, por ser esquinera, se le dio un 10% de más sobre el valor de sus colindantes, los que fueron determinados por la firma avaluadora en

la suma de $350.000 para medianeros y $385.000 para esquineros, como está anotado en el informe técnico de avalúo núm. AV-572-08-38230. Manifestó que para la determinación del precio de adquisición de construcción se utiliza la metodología avaluatoria del costo reposición depreciado, la que busca establecer el precio total para construir a importes de hoy, un bien semejante al del objeto del avalúo, para luego restar la depreciación por vetustez, estado de conservación y utilidad. De esta manera, el valor por metro cuadrado de construcción para el inmueble depende de varios parámetros y criterios. Adujo que no es de recibo la petición de la parte actora, en el sentido de hacer valer el avalúo de la Arquitecta CARMENZA QUINETERO CASTAÑEDA, porque, en primer lugar, la estimación requerida dentro del proceso expropiatorio debe ser solicitado por la entidad y no por el propietario del inmueble a confiscar, de acuerdo con los lineamientos fijados en el Decreto 1420, es decir, con la entidad contratada para ello; y que se debe encontrar inscrita en la Lonja Inmobiliaria, en este caso, el avalúo fue realizado por la Lonja de Bogotá. En segundo lugar, dentro del material probatorio aportado por el solicitante, no se acredita la inscripción de la profesional independiente como avaluadora en la Lonja de Propiedad Raíz, tal y como se exige en el artículo 23 del citado decreto. II.- FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA Mediante sentencia de 11 de septiembre de 2014, la Sección Primera, Subsección “C”, en Descongestión, del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, declaró la

nulidad de las resoluciones núms. 4315 de 27 de octubre de 2009, 5597 de 15 de diciembre de 2009, 360 de 18 de febrero de 2010 y 970 de 6 de abril de 2010, mediante las cuales el Director Técnico de Predios del IDU ordenó la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en Bogotá, en la Calle 25 A núm. 4-79 y resolvió un recurso de reposición. Como consecuencia de lo anterior y a título de restablecimiento del derecho, ordenó al IDU disponer la elaboración de un nuevo avalúo comercial del citado inmueble, atendiendo los lineamientos contenidos en los artículos 20, 21 y 22 del Decreto 1420, la Resolución núm. 620 y la Ley 388 y el pago del nuevo valor del precio indemnizatorio a prorrata para cada uno de los propietarios en la forma determinada en las resoluciones anuladas, descontando la suma de $292.459.491. Advirtió al IDU que al expedir las resoluciones de expropiación respectivas y la correspondiente orden de pago, tenga en cuenta la cesión de los derechos realizados por los señores LUIS EDUARDO RODRÍGUEZ MÉNDEZ, HÉCTOR FERNANDO RODRÍGUEZ MÉNDEZ y JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ MÉNDEZ, en favor de todos los demandantes en este proceso, por concepto de transacción dentro del proceso divisorio núm. 1100131006200300630 de ESTHER MÉNDEZ VIUDA DE RODRÍGUEZ contra herederos indeterminados de MARÍA LUISA

MARTÍNEZ VIUDA DE YAYA.

Los argumentos que sirvieron de fundamentó para que el a quo fallara en ese sentido, se resumen, así: Luego de hacer un recuento sobre la normativa que regula la expropiación por vía administrativa y pronunciarse sobre las excepciones propuestas por la entidad demandada, que no prosperaron, se refirió al primer cargo, indicando que éste no tenía vocación de prosperidad. Manifestó que la Ley 388, en su artículo 70, no señaló término alguno para que el IDU cumpliera con la obligación de poner a disposición del particular expropiado, ya sea el valor total correspondiente o el porcentaje del precio indemnizatorio que se paga de contado y los documentos de deber respectivos, según sea el caso, sino que previó que se efectuara de manera inmediata. Que, sin embargo, la citada ley anotó que si el interesado no retira dichos valores o los documentos de deber dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria, la entidad deberá consignarlos en la entidad financiera para el efecto, dentro de l