CE-SECCION PRIMERA-25000-23-27-000-2001-00928-01-2005

AVALUO CATASTRAL - Desestimación de dictamen pericial presentado por la actora: precios, área, destinación / AVALUO COMERCIAL - Desestimación por área construida, destinación y precio del terreno Se encuentra inconforme la actora con el hecho de que el Tribunal no haya acogido el dictamen por ella presentado y rendido por la firma AFINRAL LTDA., según el cual el avalúo comercial del predio para el año 2000 era de $238.346.000. Sobre el particular, la Sala se encuentra de acuerdo con el a quo en el sentido de que a dicho avalúo se opone las visitas practicadas al inmueble de la actora para determinar el precio tanto del área de terreno como el de la construcción, y las cuales fueron complementadas con investigaciones inmobiliarias donde, incluso, el precio del metro cuadrado en el sector es superior al señalado por el DACD. En las declaraciones extrajuicio sobre la construcción del terreno en el que se levantó la casa de la actora objeto del avalúo catastral que se demanda, ... la descripción muy diferente a la contenida en el avalúo de AFINRAL LTDA., pues nótese que allí solamente se dice que la casa consta de tres niveles, cuando lo cierto es que consta de tres plantas y seis niveles; y allí se dice que tiene dos baños, cuando en las declaraciones extrajuicio se habla de un total de ocho baños, circunstancias que hacen poco confiable el dictamen que la actora pretende que se tenga como prueba para avaluar su predio, pues las características reales de la casa, sin lugar a dudas, aumentan su valor. Respecto del avalúo para el año 2001, en el cual se incluyeron 40 metros correspondientes

a un patio y se incrementó el valor del inmueble en la proporción de ley, no encuentra tampoco esta Corporación violación alguna, pues la actora no demostró, por ejemplo, la inexistencia de esa área adicional ...”. es decir, que reconoce su existencia, motivo adicional para que la Sala no tenga en cuenta el dictamen de AFINRAL LTDA., pues el área construida que ésta certificó fue de 555 metros”, cuando en realidad corresponde a 595 M2; a más de lo anterior, tampoco se refirió el dictamen a la destinación que en ese momento se le estaba dando al inmueble, que según la certificación que obra a folio 5 del cuaderno núm. 3 del Tribunal, proveniente de la firma Orozco y Laverde Cía. Ltda., era la de un hotel para extranjeros.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejero ponente: RAFAEL E. OSTAU DE LAFONT PIANETA

Bogotá, D.C., tres (3) de marzo del dos mil cinco (2005) Radicación número: 25000-23-27-000-2001-00928-01

Actor: MARIA NURT ARDILA DE BOLIVAR

Demandado: DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE CATASTRO DISTRITAL Referencia: APELACIÓN SENTENCIA Se decide el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de MARÍA NURT ARDILA DE BOLÍVAR contra la sentencia de 3 de abril de 2003, por la cual el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, Subsección B, declaró no probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva y denegó las

pretensiones de la demanda interpuesta en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho.

I. ANTECEDENTES I.1. LA DEMANDA MARÍA NURT ARDILA DE BOLÍVAR, a través de apoderado y en ejercicio de la acción consagrada en el artículo 85 del C.C.A., solicitó al Tribunal Administrativo de Cundinamarca que acceda a las siguientes I.1.1. Pretensiones Que declare la nulidad de los siguientes actos administrativos: 1º. La Resolución 77103 de 25 de agosto de 2000, por medio de la cual la Jefe de la Oficina Conservación Zona Norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital confirmó el avalúo catastral del predio de la actora en la suma de trescientos millones quinientos setenta y un mil pesos m/l ($300’571.000.00) para la vigencia del año 2000; y para la vigencia del año 2001 retiró de dicho predio un área de construcción de 555.8 M2 e incorporó en su lugar un área de construcción de 595.0 M2, y le fijó como avalúo catastral la suma de trescientos dos millones trescientos cincuenta y cuatro mil pesos ($302’354.000.00), sujeto al incremento de ley. 2º. La Resolución 96205 de 25 de octubre de 2000, por medio de la cual se confirmó la anterior Resolución, al resolver el recurso de reposición. 3º. La Resolución 220 de 2 de marzo de 2001, por medio de la cual el Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital resolvió el recurso de apelación interpuesto contra la Resolución 77103 de 25 de agosto de 2000,

confirmándola. Como consecuencia de lo anterior, y a título de restablecimiento del derecho, solicita que se ordene al Departamento Administrativo de Catastro Distrital atender la petición de la actora, permitiéndole fijar como avalúo máximo para su predio el 80% del avalúo comercial determinado por la Lonja de Propiedad Raíz, que es del orden de $238’346.000.00, o sea, que se fije en la suma de $190’676.800.00; que se ordene a la demandada a reintegrarle todas las sumas de dinero que se hayan pagado por concepto de impuesto por encima de dicho avalúo para los años 1999, 2000 y 2001; y pagarle, a título de perjuicios materiales, la suma de cien millones de pesos (100’.000.000.00), y por concepto de perjuicios morales la suma equivalente a cuatro mil (4000) gramos de oro fino. I.1.2. Hechos La actora es propietaria del inmueble construido en la carrera 11 A # 115 –23, que tiene una antigüedad aproximada de 25 años, y el cual se ha devaluado en grado sumo al haber sido construido a su lado un edificio que hundió el terreno. Para 1989 el avalúo del inmueble en cuestión era la suma de $2’405.950; para 1990 la suma de $2’962.000.00; para 1991 la suma de $3’614.000.00; para 1992 la suma de $4’741.000.00; para 1993 la suma de $93.704.000.00; para 1994 la suma de $102’133.000.00; para 1997 la suma de $176’492.000.00; para 1998 la

suma de $204’731.000.00; para 1999 la suma de $235’441.000.00; para el 2000 la suma de $300.571.000; y para el 2001 la suma de $320.163.000.00. Como se observa, el inmueble aumentó más de trescientas veces su valor, sin que la Administración atendiera la petición de la actora en el sentido de que le autorizaran el pago del impuesto predial para el año 2000 teniendo en cuenta los mismos índices de años anteriores congelados, máxime cuando el Gobierno anunció que dada la crisis reinante la ciudadanía se podría acoger a los avalúos de 1998 y 1999. El Departamento Administrativo de Catastro Distrital olímpicamente desconoció el concepto de la firma de finca raíz AFINRAL LTDA., integrante de la Lonja Inmobiliaria de Bogotá, en el sentido de que el metro cuadrado de terreno en el sector donde se encuentra ubicado el predio de la actora no puede superar los $140.000.00, lo que para 473.90 M2 daría un total de $66’346.000.00, más el valor de la construcción que tiene un área de 555 M2, cuyo precio se determinó en $310.000 M2 dada la antigüedad de la construcción (25 años) y la calidad de los materiales, para un total de $172’050.000.00, que sumados al valor del terreno da un gran total de $238’000.000.00 para el 4 de septiembre de 2000, fecha en que se produjo el dictamen. Adicionalmente, Catastro adicionó el área de construcción de la actora con 40 metros que corresponden a un pequeño patio descubierto en la parte de atrás,

perjudicando con ello a su propietaria. I.1.3. Normas violadas y concepto de la violación El apoderado de la actora señala como violados los artículos 20, 29, 83, 84, 90 y 121 de la Constitución Política; 155 del Decreto 1421 de 1993; los Decretos 760 de 1994 y 28 de 1997 de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.; la Ley 14 de 1983; el Decreto Reglamentario 3496 de 1983; la Resolución 2555 de 1988 del IGAC; y las Resoluciones 11 del 12 de enero y 250 del 10 de mayo de 1995 del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, y estructuró para el efecto las siguientes censuras: Los funcionarios de Catastro han olvidado que la única entidad encargada de crear y modificar los impuestos, conforme a la Constitución Política, es el Congreso de la República, y prevalidos de abuso, mediante resoluciones y decretos del Alcalde y de los Jefes de los Departamentos Administrativos han dictado medidas impositivas que afectan a los contribuyentes, tal como ha ocurrido con los impuestos prediales, bien sea por el sistema del avalúo o bien por el del autoavalúo. Los actos acusados desconocen el artículo 155 del Decreto 1421 de 1993 (Estatuto Orgánico del Distrito Capital de Bogotá) que dispone: “ARTICULO 155. Predial unificado. A partir del año gravable de 1994, introdúcense las siguientes modificaciones al impuesto predial unificado en el

Distrito Capital: “1a ... “3a Cuando la administración establezca que el autoavalúo fue inferior al

cincuenta por ciento (50%) del valor comercial del predio, liquidará el impuesto con base en este valor y se aplicará la sanción por inexactitud que regula el estatuto tributario. Para los años 1995 y siguientes el concejo podrá elevar progresivamente el porcentaje del autoavalúo en relación con el valor comercial del inmueble, sin que pueda exceder del ochenta por ciento. Para efectos de lo previsto en el presente numeral, cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado por la administración no corresponde al de su predio, podrá pedir que a su costa, dicho valor comercial se establezca por perito designado por la lonja de propiedad raíz”. Lo anterior, por cuanto la demandada no tuvo en cuenta el peritaje que llevó a cabo la firma de finca raíz AFINRAL LTDA., que determinó para el predio de la actora un avalúo de $238’346.000.00 para el año 2000, razón por la cual, aplicándole el 80% de que trata la norma arriba transcrita, dicho avalúo no podía sobrepasar la suma de $190’676.800.00. En consecuencia, los actos acusados fueron expedidos con desviación de poder, violando los artículos 1º y 2º de la Constitución Política, que se refieren a los principios fundamentales de un Estado Social de Derecho, y rompiendo el principio de equidad, al abrir paso a un enriquecimiento sin justa causa.

I. 2. Contestación de la demanda El Departamento Administrativo de Catastro Distrital, al contestar la demanda, manifestó que su actuación no violó el debido proceso, ya que la actora tuvo la

oportunidad de solicitar la revisión de los avalúos ejerciendo así su derecho de defensa, habiendo tenido, por lo tanto, la oportunidad de controvertir los elementos jurídicos, físicos y económicos acaecidos dentro del proceso de Actualización de la Formación Catastral. Respecto del argumento de la actora, en el sentido de que el DACD desconoció la orden de no reajustar el avalúo catastral debido a la crisis económica del país, la demandada sostiene que el avalúo catastral para la vigencia 2000 fue el resultado del proceso de actualización de la Formación Catastral llevado a cabo de conformidad con lo establecido en la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y los parámetros técnicos contenidos en la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, y aplicando el artículo 1º del Decreto 2665 de 1999, según el cual “Los avalúos catastrales de los predios urbanos y rurales formados o actualizados durante 1999, regirán a partir del 1º de enero del 2000, en los municipios o zonas donde se hubieren realizado”. Para la determinación del avalúo catastral producto del Proceso de Actualización de la Formación Catastral el DACD observó la metodología establecida para la consecución tanto de los valores de terreno como de la construcción, los cuales se fijan así: El valor unitario de terreno se realiza mediante el estudio para la fijación de zona homogénea – física, teniendo en cuenta diferentes variables, tales como normas de uso, destinación económica, servicios, vías, topografía; una vez definidas estas zonas se inicia la investigación económica para determinar las zonas

geoeconómicas, y se calcula el valor por metro cuadrado de terreno; la determinación del valor unitario de construcción se realiza mediante aplicación de modelos matemáticos, los cuales son aplicados a través de la tipificación del inmueble, dependiendo de su uso (residencial, comercial, institucional, etc.); la calificación de la construcción se realiza teniendo en cuenta diferentes parámetros, como son, la estructura de la edificación y acabados principales, incluyendo elementos constitutivos inherentes al baño y a la cocina. Una vez definidos estos valores, el DACD, de conformidad con el artículo 91 de la Resolución 2555 de 1988, expidió la Resolución 893 del 15 de diciembre de 1999, clausurando las labores de Actualización de la Formación, ordenando la inscripción en el Catastro de los predios que fueron actualizados y determinando que los avalúos resultantes de la actualización entrarían en vigencia el 1º de enero del año 2000; a partir de la fecha siguiente a su inscripción se inició el Proceso de Conservación Catastral, en el cual el propietario o poseedor puede solicitar la revisión del avalúo. El DACD, de conformidad con lo establecido en la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y los parámetros técnicos contenidos en la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, determinó el avalúo resultante del Proceso de Actualización de la Formación, obtenido mediante la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, siendo nuevamente revisado por las Divisiones de Conservación y Formación, las cuales analizaron detalladamente las características del predio, así como todos y cada uno de los argumentos, concluyendo que el avalúo

que se determinó en la Resolución 77103 del 25 de agosto de 2000 se ajusta a derecho. En relación con la violación del artículo 155, numeral 3, del Decreto 1421 de 1993, es de observar que dicho numeral fue declarado nulo por el Consejo de Estado en sentencia de 24 de marzo de 1995.

Excepción: Falta de legitimidad en la causa por pasiva, ya que la llamada a responder la

demanda es la Secretaría de Hacienda de Bogotá, D.C., si se tiene en cuenta que el cuestionamiento está dirigido al impuesto predial.

II. LA SENTENCIA RECURRIDA El fallador de primera instancia declara no probada la excepción de falta de legitimidad en la causa por pasiva, ya que lo que se discute es la legalidad de los actos a través de los cuales se decidió la solicitud de revisión del avalúo catastral del predio de la actora, los cuales fueron expedidos por la demandada en ejercicio de sus atribuciones legales, en especial las contenidas en los Decretos Distritales 760 de 1994 y 28 de 1997, la Ley 14 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988 del IGAC.

Frente al fondo del asunto, el a quo observa que el proceso de formación catastral se encuentra regulado, entre otras normas, por la Ley 14 de 1983, el Decreto 3496 e 1983 y la Resolución 2555 de 1988 del IGAC. El proceso de formación catastral es aquel por medio del cual se obtiene la información correspondiente a los predios de una unidad orgánica catastral o parte de ella, teniendo como base aspectos físicos, jurídicos, fiscales y económicos, con el fin de lograr los objetivos generales del catastro.

La actualización de la formación catastral es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral mediante la revisión de los elementos físicos y jurídicos del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o productividad, o condiciones locales del mercado inmobiliario. Por su parte, la conservación catastral tiene como objetivos mantener al día los documentos catastrales de acuerdo con los cambios que experimente la propiedad inmueble; asegurar la debida conexión entre el notariado, el registro y el catastro; designar de manera técnica los inmuebles en los documentos públicos y en los actos y contratos en general; establecer la base para la liquidación del impuesto predial y de los demás gravámenes que tengan su fundamento en el avalúo catastral; actualizar la carta catastral; y proporcionar la información que posea para la promoción del desarrollo económico y social del país. El artículo 1º del Decreto 1421 de 1993 prevé que la base gravable del impuesto predial para el distrito Capital será el valor que determine el contribuyente mediante autoavalúo, el cual no puede ser inferior al avalúo catastral o al autoavalúo del año inmediatamente anterior; cuando el predio tenga un incremento menor o un decremento, su propietario o poseedor puede solicitar a la autoridad competente autorización para declarar un menor valor, siguiendo el procedimiento establecido en los artículos 9º de la Ley 14 de 1983, 14 de la Ley 44 de 1990 y 29 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC. Se tiene, entonces, que es procedente solicitar la revisión del avalúo siempre

y cuando se demuestre que el valor no se ajusta a las características del predio, lo cual se puede hace a través de cualquiera de los medios establecidos en la ley, como es el dictamen de expertos, pues no debe olvidarse que el valor de la propiedad raíz lo establece el mercado, motivo por el cual los estudios elaborados, por ejemplo, por las firmas de finca raíz pertenecientes a la lonja, deben ser valorados en conjunto con las demás pruebas allegadas a la actuación. El predio de la actora para 1997 tuvo un avalúo de $176’492.000; para 1998 $204’.731.000.00; para 1999 $235.441.000.00; para el 2000 $300’.571.000.00; y para el 2001 $320’1163.000.00. Para demostrar que el valor del avalúo establecido para el año 2000 no se ajusta a las características y condiciones del predio de su propiedad, la actora presentó a la Administración Distrital un estudio elaborado por AFINRAL LTDA. en el mes de marzo de 2000, en el cual se señaló: “... DETALLES DE LA CONSTRUCCIÓN “Se trata de una construcción de tres (3) niveles. “Vetustez: 26 años aproximadamente “Estado de conservación: Regular “Estructura: Vigas de amarre y columnas en concreto reforzado, muros en ladrillo, escaleras en concreto recubiertas en real de mármol, entrepisos placa en concreto, fachada en pañete – pintura, cubierta en teja española. “Acabados: Puerta de acceso en madera; puertas interiores en madera; ventanería marcos en madera; paredes estucadas y pintadas en vinilo, cielo

rasos en pañete pintura; pisos en alfombra y retal de mármol; cocina semiintegral mixta, con enchape en porcelana con accesorios completos. “Servicios Públicos: El inmueble cuenta con los servicios instalados de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, una línea telefónica... vías pavimentadas, andenes y sardineles en buen estado. “... “AREAS “TERRENO: 473,90 M2 “CONSTRUCCIÓN: 555,00 M2 “El inmueble se localiza hacia el norte de la ciudad, barrio Santa Bárbara el cual está catalogado en estrato socio-económico alto seis (E-6), siendo un sector de uso residencial especial, altura máxima permitida cinco pisos, norma legal ARE-02-4C. “Vías: Las principales vías de acceso al sector son: la carrera 7, avenida carrera 9, calle 116 y 115... “Comercialización: El inmueble es de moderada comercialización, debido al mercado inmobiliario que se encuentra bastante deprimido y en un sector donde los servicios públicos son bastante altos por el estrato, por tal razón la comercialización es bastante lenta. “Oferta y demanda: En el sector se encuentra mucho más oferta que demanda. “AVALÚO. “Terreno. 473,90 M2 A $140.000 $ 66’346.000 “Construcción 555,00 M2 A $310.000 $172’050.000

“GRAN TOTAL ESTE AVALÚO $238’346.000

Mediante escrito presentado el 4 de septiembre de 2000, el Gerente General de AFINRAL LTDA. realizó las siguientes precisiones al dictamen rendido:

“... 1.) 473,90 M2 de terreno a $140.000 para un valor total de $66’346.000 tiene una razón fundamental ya que el terreno se encuentra afectado por una construcción, la cual aunque está en regular estado y agrietada por un edificio contiguo, nunca podrá superar el valor de la construcción, ya que los terrenos de acuerdo a estudio de mercadeo en la zona tienen un valor aproximado de $140.000 M2, otra razón sería si dicho predio no tuviese construcción alguna, como equivocadamente lo expresan los funcionarios de Catastro; no es lo mismo realizar el estudio valuatorio de un terreno con una construcción, a un terreno sin construcción alguna aplicando las normas establecidas por el Acuerdo 6 de 1990 y ahora por los Planes de Ordenamiento Territorial. “2-) 555 M2 de construcción a $310.000 equivalentes a $172’050.000 es un precio ajustado a la realidad por encontrarse la construcción en regular estado, si fuese de magnifica calidad y nueva, su precio sería muy superior, ya que el estudio de mercadeo en la zona supera nuestra cifra, pero por su antigüedad, su regular estado de conservación y los daños sufridos por el edificio contiguo el M2 creemos está en un valor razonable. “Como peritos avaluadores y con gran experiencia no entendemos cómo funcionarios vinculados a catastro puedan en un dato valuatorio superar el valor del terreno a la construcción que fe constatada bajo visita pericial. “Cuando en los terrenos hay construcción de alguna consideración nunca los terrenos superan los valores de la misma, a diferencia de lo que ocurre en terrenos sin construcción y que poseen infraestructura para su desarrollo

económico”. Por su parte, la Administración Distrital efectuó dos visitas al predio de la actora, en desarrollo de las cuales estableció: Visita realizada el 29 de octubre de 2000: “Área de Terreno 473.9 Vr M2 420.000 “Área Construida 595 Vr M2 173.406,91 “Avalúo total 302.354.000 Vr M2 integral 508.158 “Observaciones: Se trata de un inmueble de tres pisos, con estado de conservación regular, con edad de 30 años aproximadamente. “CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR “Vecindario Residencial Topografía Plana “Servicios Básicos más complementarios Vías Pavimentadas “Investigación Inmobiliaria (valores comerciales) “Inmobiliarios Vr M2 Terreno Vr M2 Construcción Vr M2 Integral (P.H) “Alfredo Ferrer 600 300 “Orlando Duque 550 320 “Diana de Duque 600 350 “Jorge Palomino 540 280 “Promedio valor comercial propuesto 572.5 312.5 “Ofertas en el Sector “Cl 114 11 A 22/ Area T. 546 const 222 $180.000.000 Int. 810 “… “Consideraciones del valor. Efectuado el análisis del mercado inmobiliario y la consulta a expertos inmobiliarios, se concluye que el avalúo catastral no supera al avalúo comercial, por lo tanto se procede a confirmar el valor del M2 de terreno y construcción para vigencia 2000”. Visita realizada el 26 de mayo de 2000: “Area de Terreno 473,9 Vr M2 420.000

“Area construida 555,3 Vr M2 182.679,82 “Avalúo total 300.571.000 Vr M2 Integral 540.701 “Observaciones: En la actualidad funciona un hotel ‘Petit Hotel’ para niños. Con este uso (código 21) el valor unitario de la construcción aumenta. “CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR “Vecindario Residencial Topografía Plana “Servicios Básicos más complementarios Vías Pavimentadas “Investigación Inmobiliaria (valores comerciales) “Inmobiliarios Vr M2 Terreno Vr M2 Construcción Vr M2 Integral (P.H) “Miryam Garcés 280.000 250.000 574.005 “Sigifredo Mosquera 400.000 280.000 621.098 “Ricardo Malagón 500.000 120.000 546.322 “Enrique Duque 500.000 150.000 576.322 “Promedio valor comercial propuesto 450.000 220.000 603.721 “Ofertas en el Sector “Cl 114 11 A# 11 A 22 At. 270 Mc Ac 222 M2 $180.000 M2 “… “Consideraciones del valor. Los valores de terreno y construcción no superan los valores comerciales del sector, esto de acuerdo a investigación directa con expertos inmobiliarios y conforme al estudio de mercado de la zona. Si se tuviera en cuenta la rentabilidad que genera el predio (pues se ubica o funciona un hotel para niños) el valor comercial sería mucho mayor al incorporado en el Departamento. Por tanto, se sugiere confirmar los valores unitarios del terreno y de la construcción”. Como se ve, la actora aportó una prueba técnica, pero a ella se oponen las

visitas practicadas por la Administración y los conceptos emitidos por expertos en el mercado inmobiliario, con fundamento en los cuales se determinó que el avalúo establecido para el año 2000 se ajustaba a la realidad económica del predio. Las pruebas aportadas por la Administración y por la actora se fundamentan en las dimensiones del predio, la construcción, sus áreas de distribución, acabados, y la oferta y demanda en el sector para inmuebles de categorías similares. Sin embargo, un análisis de la prueba a la luz de la sana crítica permite dilucidar que mientras para establecer el valor del metro cuadrado de terreno y construcción la actora aporta el concepto de un experto, la Administración tiene en cuenta la apreciación de 8 personas versadas en la materia (dos de ellas pertenecientes a la sociedad colombiana de avaluadores), quienes de manera independiente y de acuerdo con sus conocimientos asignaron el valor del metro cuadrado en la zona, valores que luego fueron promediados por la demandada para establecer el precio de aquél. Asimismo, se estableció que en el predio funciona un hotel, hecho que fue omitido en el dictamen elaborado a petición de la actora así como en la demanda, y que aumenta su valor comercial. Es de anotar que la Administración si tuvo en cuenta que el predio se encuentra en regular estado, así como su antigüedad para efectos de establecer su avalúo, citando, incluso, ejemplos precisos de inmuebles que se venden en la zona y cuyo valor por metro cuadrado es similar al establecido por el ente distrital. Por lo demás, se observa que el aumento año a año del avalúo ha sido gradual y

proporcionado, de acuerdo con los parámetros establecidos al efecto, sin que pueda observarse que de una vigencia a otra hubiera sufrido un aumento considerable e injustificado. En cuanto al planteamiento de la actora, respecto de que el Concejo Distrital recomendó que para el 2000 se liquidara y cancelara el impuesto predial con las bases establecidas para las vigencias 1998 y 1999, se tiene que no obra en el expediente el acuerdo o disposición que establezca tal prerrogativa, lo cual impide tener en cuenta ese argumento. Como la Administración practicó las pruebas tendientes a desvirtuar la afirmación de la actora en el sentido de que el avalúo de su predio fue excesivamente alto, y demostró que el valor establecido para el 2000 sí se compadece con la verdadera situación del predio y de su entorno, se concluye que los actos acusados se expidieron conforme a derecho, situación que conduce a denegar las pretensiones de la demanda.

III. EL RECURSO DE APELACIÓN Considera el apoderado de la actora que el Tribunal no tuvo en cuenta el caudal probatorio y los distintos escritos que demuestran el cúmulo de abusos y arbitrariedades que ha venido cometiendo el DACD respecto de los avalúos, castigando a la población con tarifas que no corresponden a los reajustes que año tras año se efectúan, pasando por alto la estratificación de las zonas, la depreciación de los inmuebles, su propia desvalorización, tomando constantes caprichosas que le diseñan sus ingenieros y economistas y ejercitando en la práctica la confiscación de los inmuebles ante la imposibilidad de los contribuyentes de pagar los elevados

impuestos, figura que se encuentra prohibida por la Constitución Política. Para el a quo no reviste importancia alguna que los medios de comunicación se hayan ocupado con anterioridad a la sentencia de los abusos cometidos por la Administración sobre el tema de los avalúos catastrales, en el sentido de que 750.000 propietarios de predios afectados por las tarifas que se facturaron para los años 2000, 2001, 2002 y 2003 han presentado reclamaciones, sin que aún se les halla resuelto su situación. Es grave que el Tribunal haya desatendido por completo el concepto de la Procuraduría General de la Nación, quien solicitó que se acogieran las pretensiones de la demanda, y para el efecto sostuvo: “Estima la Agente del Ministerio Público que si bien la Administración de Catastro siguió el procedimiento establecido para revisar la actualización catastral, no tuvo en cuenta la situación económica y recesión que vive la ciudad de Bogotá en el aspecto inmobiliario debido precisamente a la gran oferta de inmuebles que hay en el mercado por las daciones en pago que se han presentado, situación que afecta el valor de los inmuebles que antes que valorizarse se deprecian. Por consiguiente se conceptúa que debió tenerse en cuenta el avalúo comercial de la firma inmobiliaria Afinral Ltda. afiliada a la Lonja Inmobiliaria de Santa Fe de Bogotá D.C. para fijar el valor del avalúo catastral, toda vez que el avalúo determinado por el DACD no corresponde a valores acordes con el mercado inmobiliario en el momento, ni a las pruebas aportadas por la demandante para corroborar la sobreestimación que la

Administración le estaba haciendo a dicho predio”. Es preocupante la posición que ha venido haciendo carrera en los estrados judiciales en cuanto a que hay que favorecer por encima de todo los intereses del Estado para evitar condenas millonarias en su contra, sin importar en los más mínimo los atropellos que se cometen con los administrados, quienes no solamente deben afrontar una situación económica difícil, sino también el asalto de la Administración pública en su menguado patrimonio.

IV. CONCEPTO DEL MINISTERIO PUBLICO La Procuradora Primera Delegada ante esta Corporación no rindió concepto.

V. LA DECISION No observándose causal de nulidad que invalide lo actuado, se procede a resolver la controversia, previas las siguientes C O N S I D E R A C I O N E S Se encuentra inconforme la actora con el hecho de que el Tribunal no haya acogido el dictamen por ella presentado y rendido por la firma AFINRAL LTDA., según el cual el avalúo comercial del predio para el año 2000 era de

$238.346.000. Sobre el particular, la Sala se encuentra de acuerdo con el a quo en el sentido de que a dicho avalúo se oponen las visitas practicadas al inmueble de la actora para determinar el precio tanto del área de terreno como el de la construcción, y las cuales fueron complementadas con investigaciones inmobiliarias donde, incluso, el p