CE-SECCION TERCERA-25000-23-26-000-1996-01916-01(16600)-2005

ACCIÓN DE REPARACIÓN DIRECTA / RECURSO DE APELACIÓN CONTRA

SENTENCIA / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - No constituye un acto de comercio / RÉGIMEN DE CONTRATACIÓN

ADMINISTRATIVA / ESTATUTO GENERAL DE CONTRATACIÓN DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA / NORMA VIGENTE / NORMATIVIDAD DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / CELEBRACIÓN DE CONTRATO

ADMINISTRATIVO POR ENTIDAD TERRITORIAL / CONTRATACIÓN POR

PARTE DE LA ENTIDAD PÚBLICA / APLICACIÓN DEL ESTATUTO GENERAL

DE CONTRATACIÓN / ENTIDAD TERRITORIAL / MUNICIPIO /

DEPARTAMENTO / DURACIÓN DEL CONTRATO ADMINISTRATIVO /

TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

[D]e acuerdo a los términos y régimen al que se sujetó el contrato, no cabe duda que éste se regía por el decreto ley 222 de 1983, Estatuto de Contratación de la Administración Pública, vigente para la fecha en que se celebró el contrato (enero 10 de 1991), el cual era aplicable a los departamentos y municipios, como entidades territoriales, en cuanto a los “tipos de contratos, su clasificación, efectos, responsabilidades y terminación, así como a los principios generales desarrollados en el título IV..” (art. 1). Allí expresamente se determinó que para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituía acto de comercio (…). De igual manera, se reglamentó su duración, en cuanto entratándose de bienes inmuebles, el término no podía exceder de 5 años.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 1 / DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 156 / DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO

157 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL / NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - No constituye un acto de comercio /

BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA / CONTRATO PRIVADO DE LA

ADMINISTRACIÓN – No configurado / ESTATUTO GENERAL DE

CONTRATACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA / APLICACIÓN DEL

ESTATUTO GENERAL DE CONTRATACIÓN / PRINCIPIO DE INTEGRACIÓN

NORMATIVA / CONTRATACIÓN POR PARTE DE LA ENTIDAD PÚBLICA /

CELEBRACIÓN DEL CONTRATO ESTATAL / CONTRATOS DEL

ESTABLECIMIENTO PÚBLICO / CELEBRACIÓN DE CONTRATO ADMINISTRATIVO POR ENTIDAD TERRITORIAL No es por consiguiente el contrato por medio del cual la Beneficencia de Cundinamarca entregó a un particular, en calidad de arrendamiento, el parqueadero (…), un contrato privado de la administración en estricto sentido, como lo puso de presente el demandado, toda vez que si bien es cierto el contrato de arrendamiento no fue relacionado como contrato administrativo en los que señaló el art. 16 del decreto ley 222 de 1983, y en el que además se estableció que “son contratos de derecho privado los demás”, sí fue relacionado en el art. 80 del mismo estatuto, artículos que debían armonizarse, ya que este último se

refería a los contratos de que trataba ese estatuto, entre ellos el de arrendamiento, a los cuales debía aplicarse en primer lugar lo dispuesto particularmente para ellos por ese estatuto y dejaba los demás contratos [los no enlistados en los arts. 16 y 80], a que se sometieran a “las normas generales o especiales vigentes para los mismos”. (…) La Sala por su parte, ya había precisado, que el contrato de arrendamiento en el que fuera parte una entidad estatal no constituía acto de comercio.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 16 / DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 80

NOTA DE RELATORÍA: Sobre la naturaleza de los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y por los establecimientos públicos, ver sentencia de 29 de agosto de 1984, C.P. Carlos Betancur Jaramillo, sentencia de 15 de febrero de 1999, Exp. 11194, C.P. Ricardo Hoyos Duque, sentencia de 29 de noviembre de 2004, Exp. 20190, C.P. María Elena Giraldo Gómez.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / BENEFICENCIA DE

CUNDINAMARCA / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL

COMERCIAL / CONTRATO DE ENTIDAD ESTATAL CON PARTICULARES /

CESIÓN DEL CONTRATO / ESTATUTO GENERAL DE CONTRATACIÓN DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA / APLICACIÓN DEL ESTATUTO GENERAL DE

CONTRATACIÓN / PRÓRROGA AUTOMÁTICA DEL CONTRATO ESTATAL /

IMPROCEDENCIA DE LA PRÓRROGA AUTOMÁTICA / INCUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO / ENTREGA DE BIEN

INMUEBLE ARRENDADO / RESTITUCIÓN DEL BIEN INMUEBLE

ARRENDADO

[E]l contrato de arrendamiento que se celebró (…) por la Beneficencia de Cundinamarca, inicialmente con dos particulares y el cual fuera cedido posteriormente a otro (…), estaba sometido al decreto ley 222 de 1983, normatividad bajo la cual resultaban extrañas en los contratos de esta claseporque estaban expresamente prohibidaslas prórrogas automáticas, un término de duración superior a 5 años y la aplicación de las normas comerciales, como expresamente lo señalaban los artículos 156 y siguientes del referido decreto. Se ajustó por tanto el contrato de arrendamiento a dicho ordenamiento, cuando en él se consignó que no habría prórrogas automáticas del término de duración y que en el evento de que al vencimiento del mismo no se hubiere solicitado por el arrendatario la celebración de un nuevo contrato, con tres meses de anticipación, éste incurría en incumplimiento del contrato, lo cual daba lugar a la entrega inmediata del inmueble.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 156

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / VIGENCIA DEL

CONTRATO ADMINISTRATIVO / VIGENCIA DEL CONTRATO DE DERECHO

PRIVADO DE LA ADMINISTRACIÓN / PRINCIPIO DE LEGALIDAD / PRINCIPIO

DE LEGALIDAD CONTRACTUAL / NORMATIVIDAD DE LA CONTRATACIÓN

ESTATAL / NORMATIVIDAD DEL CONTRATO ADMINISTRATIVO / NORMA DE

DERECHO PÚBLICO / NORMA PROCESAL DE DERECHO PÚBLICO /

POTESTAD REGLAMENTARIA / ALCANCE DE LA POTESTAD

REGLAMENTARIA / ÁMBITO DE LA POTESTAD REGLAMENTARIA /

RESERVA DE LEY DE LA POTESTAD REGLAMENTARIA

[N]o prospera la excepción formulada por el demandado que denominó “petición antes de tiempo” porque entendía que el contrato de arrendamiento estaba vigente, por cuanto la vigencia del contrato fue expresamente convenida y estaba regulada por la ley, disposiciones que son de imperativo cumplimiento. Este principio de legalidad desestima los argumentos del demandado, puesto que existiendo normas de carácter público como son las relativas a la contratación estatal, no dan cabida a la aplicación de las normas comerciales que alega debieron ser las aplicadas, en tanto resultan incompatibles con lo que el legislador dispuso en las primeras.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / RESTITUCIÓN DEL

BIEN INMUEBLE ARRENDADO - Improcedente / INEXISTENCIA DE

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO / OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / PAGO DEL CANON DE

ARRENDAMIENTO / CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO / REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO / REGULACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO / CUANTÍA DEL CANON DE ARRENDAMIENTO / IPC / VARIACIÓN DEL IPC / VARIACIÓN DEL PRECIO

Las demandantes solicitaron la restitución del inmueble con fundamento en dos causales: la falta de pago del precio del arrendamiento (…) y la demolición del inmueble para nueva construcción con fundamento en el art. 5 del decreto 2221 de 1983. (…) En relación con la primera causal, encuentra la Sala que tal como lo consideró el a quo, el arrendatario no incumplió con los pagos periódicos del contrato, razón para que denegara la existencia de la causal de restitución sustentada en la falta de pago y diera cabida a la prosperidad de la excepción formulada por el demandado frente al cumplimiento en los pagos del contrato. [E]l precio que mensualmente debía cancelar el arrendatario (…) resultaba de actualizar el canon que venía pagando durante el año (…) [anterior] (…), con el IPC para ese año (…) de acuerdo con la variación porcentual acumulada, certificada por el Dane.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 5

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / CUMPLIMIENTO

DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / OBLIGACIONES DEL

ARRENDATARIO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / PAGO DEL

CANON DE ARRENDAMIENTO / REAJUSTE DEL CANON DE

ARRENDAMIENTO / PAGO DEL REAJUSTE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Acreditado / CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA / MEDIOS DE PRUEBA / TÍTULO JUDICIAL / PAGO POR CONSIGNACIÓN /

CONSIGNACIÓN BANCARIA / INTERVENCIÓN DE LAS PARTES DEL

PROCESO

[L]a discusión planteada por la demandante con relación a la diferencia en el precio de arrendamiento por los periodos anotados, (…) además de que no tenía identidad suficiente para hacer incurrir al arrendatario en una causal de incumplimiento del contrato, debe tenerse como solucionada, teniendo en cuenta que con la contestación de la demanda el arrendatario, para cumplir con la carga de ser oído en el proceso, adjuntó título judicial por consignación hecha ante el banco Popular “por los supuestos reajustes causados (…) lo cual consta con el recibo de consignación (…) sin que entonces ello amerite que la Sala se ocupe de examinar el asunto de los reajustes del canon de arrendamiento reclamados en la demanda.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – No constituye un acto de

comercio / RÉGIMEN DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA / ESTATUTO

GENERAL DE CONTRATACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA / NORMA

VIGENTE / NORMATIVIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO /

CELEBRACIÓN DE CONTRATO ADMINISTRATIVO POR ENTIDAD TERRITORIAL En lo que corresponde a la (…) demolición del inmueble para nueva construcción-, cuya existencia desconoce el demandado, con el argumento de que no podía la arrendadora invocarla con fundamento en el art. 5 del Decreto 2221 de 1983, ya que por tratarse de la restitución de un local comercial las normas aplicables debieron ser las del Código de Comercio.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 5

PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / CAUSALES DEL

PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / DEMOLICIÓN DE

INMUEBLE / TRÁMITE DEL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE

ARRENDADO / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE

URBANO / ÁREA URBANA / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

URBANA / LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA /

CONTRATO VERBAL / CONTRATO ESCRITO / CANON DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO / CONTRATACIÓN POR PARTE DE LA ENTIDAD PÚBLICA

/ CELEBRACIÓN DEL CONTRATO ESTATAL / DERECHOS DEL

ARRENDADOR / DEMANDA DEL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / PAGO DE LA CAUCIÓN De conformidad con el art. 5 del decreto 2221 de 1983, por el cual se dictaron “normas sobre control de arrendamientos de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas,” el cual resultaba aplicable, de una parte, “en contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de inmuebles ubicados en áreas urbanas, destinados a fines distintos de vivienda y que no estén regulados por el Código de Comercio” (lit. b del art. 1) y “a los contratos de arrendamiento que celebren las entidades públicas para la determinación del precio del arrendamiento” (parágrafo 2 art. 2), se (…) [reguló] en materia de

restitución del inmueble FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 5 / DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 6 / CÓDIGO DE COMERCIO – ARTÍCULO 1 / CÓDIGO DE COMERCIO – ARTÍCULO 2 PARÁGRADO 2 / DECRETO 3817 DE 1982 - ARTÍCULO 6 / DECRETO 3817 DE 1982 – ARTÍCULO 7 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 434 NUMERAL 5 INCISO 2 / CÓDIGO DE

PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 678

PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / CAUSALES DEL

PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / DEMOLICIÓN DE

INMUEBLE / TRÁMITE DEL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE

ARRENDADO / CONSTRUCCIÓN DEL BIEN INMUEBLE / CONTRATO DE

FIDUCIA COMERCIAL / BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA / FIDUCIARIO /

TRANSFERENCIA DEL DOMINIO / BIEN INMUEBLE / BIEN INMUEBLE ARRENDADO - Demolición Está acreditado que la parte demandante requirió al demandado la restitución del inmueble, de conformidad con (…) el art. 5 del decreto 2221 de 1983 (…). Para el efecto, en comunicación dirigida al demandado (…), lo puso en conocimiento del proyecto de construcción que se realizaría (…) para lo cual se había celebrado un contrato de fiducia (…) entre la Beneficencia de Cundinamarca, la sociedad (…) y

la Fiduciaria (…), quienes se encargarían del proyecto y a quienes se les hizo traslado de dominio de los bienes, razón por la cual “para efectuar la nueva construcción, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento... debe ser demolido”. Se requirió allí al demandado para que procediera a la restitución del inmueble.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 5

RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO – Procedente / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – No constituye un acto de comercio /

RÉGIMEN DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA / ESTATUTO GENERAL DE

CONTRATACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA / PROCESO DE

RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO / NORMATIVIDAD DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / CONTRATACIÓN POR PARTE DE LA

ENTIDAD PÚBLICA / TRÁMITE DEL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE

INMUEBLE ARRENDADO – Solicitud / DEMOLICIÓN DE INMUEBLE /

CONSTRUCCIÓN DEL BIEN INMUEBLE / DESAHUCIO AL ARRENDATARIO – Improcedente / DESAHUCIO PARA LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL – Improcedente por inaplicación del Código de Comercio [[E]l régimen legal del presente contrato, (…) no se rige por el C. de Comercio, (…) la restitución del inmueble sí fue invocada por la parte demandante con fundamento en las normas legales que resultaban aplicables al caso de la entidad

pública. No obstante, si en gracia de discusión se pudiera sostener que las causales que debieron invocarse eran las previstas por el art. 518 de la ley comercial, éstas coinciden con las previstas por el art. 5 del decreto 2221 de 1983, en tanto mientras aquí se establece que el propietario puede solicitar la restitución del inmueble cuando “haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción”, el art. 518 señala que la misma procede cuando el inmueble debe ser “demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”. Que el bien se requiera para una nueva construcción o para la construcción de una obra nueva, no ofrece para la Sala distinción alguna. Por lo demás, tampoco resultaba aplicable el término de seis meses previsto en el art. 519 del C. de Comercio para practicar el desahucio. (…) En las anteriores condiciones, la causal invocada para la restitución del inmueble es procedente y en la forma que lo dispuso el a quo, el arrendatario debe restituir el inmueble a la arrendadora.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE COMERCIO – ARTÍCULO 518 / DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 5 / CÓDIGO DE COMERCIO – ARTÍCULO 519

RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO – Procedente / TERMINACIÓN

DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO /

PRÓRROGA AUTOMÁTICA DEL CONTRATO ESTATAL / IMPROCEDENCIA

DE LA PRÓRROGA AUTOMÁTICA / ENTREGA DE BIEN INMUEBLE

ARRENDADO

[N]o existe ninguna razón para considerar que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Beneficencia de Cundinamarca y el señor (…) está vigente, pues entre la fecha de su celebración y el presente momento, dicho contrato se ha ejecutado por el término de 14 años, lo cual es evidente que desbordó, de una parte, el contrato mismo, pues (…) la norma legal prohibía que el contrato de arrendamiento de bien inmueble se celebrara por más de 5 años (art. 157 decreto ley 222 de 1983). Por consiguiente, la imposibilidad de prorrogar jurídicamente el contrato, se torna en una causal más para que sea procedente la restitución del inmueble arrendado.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 – ARTÍCULO 157

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE / RECONOCIMIENTO DE MEJORAS AL BIEN – Improcedente / RESTITUCIÓN DE MEJORAS DEL BIEN INMUEBLE / NEGATIVA DEL RECONOCIMIENTO DE MEJORAS AL BIEN / AVISO DE MEJORAS DEL BIEN INMUEBLE - Omisión / FALTA DE CONSENTIMIENTO / FALTA DE CONSENTIMIENTO DEL TITULAR DEL DERECHO / DERECHOS DEL ARRENDADOR En cuanto a retención de las mejoras pretendidas por el demandado, comparte la Sala la negativa a las mismas impartida por el Tribunal, por cuanto en efecto, en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, se dejó estipulado que el arrendatario no podía efectuar en los inmuebles materia del contrato mejoras de ninguna clase, sin el consentimiento escrito de la arrendadora y que las que se

llegaren a ejecutar quedaban de propiedad de la arrendadora, “sin lugar a reembolso alguno a favor del arrendatario”.

DEPÓSITO EN GARANTÍA / CANON DE ARRENDAMIENTO / TÍTULO

EJECUTIVO CONTRACTUAL / BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA /

PROCESO EJECUTIVO / DESIGNACIÓN DE SECUESTRE / DILIGENCIA DEL

SECUESTRO DE BIEN / RELEVO DEL SECUESTRE / INSTITUTO DE

DESARROLLO URBANO / EMBARGO DEL BIEN INMUEBLE / PROCEDENCIA DE LA PRUEBA DE OFICIO De conformidad con el art. 424 numeral 5 del C. de P, civil, la Sala dispondrá la entrega de los títulos de depósito de los cánones que se han causado durante el proceso y el desglose de los mismos del expediente. Dicho desglose no se ha solicitado hasta la fecha, según informe de la secretaría (…). [L]a parte demandada al anexar al expediente el recibo de pago por consignación (…) informó que “el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO Dirección Técnica Legal Sub-Dirección Técnico Jurídica y Ejecuciones Fiscales Cobro Coactivo, en el proceso ejecutivo (…) practicó diligencia de secuestro (…) sobre la manzana de la cual hace parte el inmueble objeto del proceso de la referencia y designó (…) secuestre (…) a quien solicitó le fueran entregados los correspondientes arrendamientos, a partir de esa fecha, una vez acreditara tal calidad. En comunicación (…) informó el cambio del secuestre, el cual había sido relevado (…), pero hasta la fecha ninguno de los secuestres acreditó esa condición en el

presente proceso. (…) [L]a secretaría de la sección, (…) oficiará al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO Dirección Técnica Legal Sub-Dirección Técnico Jurídica y Ejecuciones Fiscales Cobro Coactivo, con el fin de que informe si en el proceso ejecutivo (…) se mantiene el embargo del inmueble objeto del presente proceso y el nombre del secuestre. De haberse levantado la medida de embargo, los títulos de depósito se entregaran a la Beneficencia de Cundinamarca (…), parte demandante, a través de quien exhiba el respectivo poder para recibir.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 424

NUMERAL 5

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

Consejera ponente: RUTH STELLA CORREA PALACIO

Bogotá, D. C., treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005) Radicación número: 25000-23-26-000-1996-01916-01(16600)

Actor: BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA Y SOCIEDAD FIDUCIARIA

TEQUENDAMA

Demandado: ARTURO ECHEVERRY HOLGUÍN Referencia: ACCIÓN DE REPARACIÓN DIRECTA (APELACIÓN SENTENCIA) De acuerdo con la prelación de fallo asentada en el acta de 13 de diciembre de 2001, procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por el señor Arturo Echeverry Holguín, parte demandada, en contra de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el 4 de febrero de 1999 mediante

la cual resolvió: “PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre la BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA y los señores Darío Cruz Herrera y Alvaro Camargo Solano, contrato perfeccionado el día 24 de enero de 1.991 y cedido por los arrendatarios con el visto bueno de la Beneficencia a favor del señor Arturo Echeverry Hoguín, el día 3 de agosto de 1.992. Ordénase al arrendatario, que dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia restituya a la BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA y a la FIDUCIARIA TEQUENDAMA, el inmueble distinguido con el número 7-35 de la avenida 19 de Bogotá, alinderado como se encuentra en la demanda.

SEGUNDO: En caso de incumplimiento de la orden anterior, para llevar a cabo la diligencia de lanzamiento se comisiona al Juez Civil Municipal

(Reparto) en un término de comisión de 30 días. Por la Secretaría líbrese el respectivo despacho con los insertos del caso.

TERCERO: Deniégase el reconocimiento de mejoras.

CUARTO: Sin costas por no aparecer causadas”.

II. ANTECEDENTES

1. La demanda El 19 de febrero de 1996, mediante escrito presentado ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, la Beneficencia de Cundinamarca y la Fiduciaria Tequendama S.A., a través de apoderado judicial, en ejercicio de la acción de restitución de inmueble arrendado, demandaron al señor Arturo Echeverry

Holguín, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas en su contra: “1. Que se condene al demandado señor Arturo Echeverry Holguín a restituir y entregar a las demandantes, Beneficencia de Cundinamarca y Fiduciaria Tequendama S.A., ésta última en calidad de representante del patrimonio autónomo propietario del inmueble, el parqueadero distinguido con el número 7-35 de la Avenida 19 de Bogotá, que tiene un área aproximada de 940 M2 y cuyos linderos son los siguientes: Por el Norte: en longitud de 43.52 mts con Avenida 19. Sur: en dos longitudes 10.60 mts con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca y 33.38 mts. con la Calle 18ª. Oriente: línea para construcción en longitud de 21.60 mts. con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca. Occidente: en dos longitudes 5.60 mts y 17.35 mts. con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca.

2. Que se condene al demandado al pago de las costas del proceso.”

2. Fundamentos de hecho El 1º de enero de 1991, la Beneficencia de Cundinamarca como arrendadora y los señores Darío Cruz Herrera y Alvaro Camargo Solano como arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble,

destinado a parqueadero, distinguido con el No. 7-35 de la Avenida 19 de Bogotá, en el cual se acordó un término de duración de dos años, contados a partir del 24 de enero de 1991, fecha de perfeccionamiento del contrato, y

como precio mensual inicial, la suma de seiscientos cincuenta mil pesos ($650.000), el cual se incrementaría anualmente en el porcentaje de índice de precios al consumidor, dado por el Dane para el año 1991. El 23 de diciembre de 1991, las partes firmaron una prórroga del contrato a tres años, contados a partir del perfeccionamiento del mismo. El 3 de agosto de 1992, los arrendatarios, con la aceptación de la Beneficencia, cedieron el contrato de arrendamiento a favor del señor Arturo Echeverry Holguín. Por concepto del precio del arrendamiento, correspondiente a los periodos mensuales comprendidos entre el 24 de febrero de 1995 y el 23 de enero de 1996, el arrendatario demandado consignó en el banco Popular la suma de $1.523.844 mensuales, y por el período comprendido entre el 24 de enero de 1996 y el 23 de febrero del mismo año, la suma de $1.821.450, pagos que la arrendadora no aceptó y los cuales se encuentran en poder del referido banco, toda vez que por el primero de los periodos el arrendatario tiene un pago pendiente de $321.241.71, ya que el precio mensual del contrato, de acuerdo con el IPC certificado por el Dane para el año 1995, era de $1.550.274.36 y por el segundo de $1.851.957,75. Mediante escritura pública No. 1370 de 8 de marzo de 1993, de la Notaría 18 de Bogotá, la Beneficencia de Cundinamarca, la sociedad Alfredo Muñoz y Cía Ltda. y la Fiduciaria Tequendama S.A., celebraron el contrato de fiducia

mercantil, mediante el cual se constituyó el patrimonio autónomo denominado Virrey Espeleta, con el objeto de construir un proyecto en la manzana ubicada entre las carreras 7ª y 8ª y las calles 18 y 19 de Bogotá, correspondiéndole a la Fiduciaria Tequendama actuar y llevar la representación del mismo. Para la ejecución del anterior proyecto, el inmueble debe ser demolido; proyecto que cuenta con aprobación del Departamento Administrativo de Planeación, el cual mediante la resolución No. 1664 de 31 de octubre de 1994, estableció las normas urbanísticas y arquitectónicas reglamentarias para la manzana de la esquina suroccidental de la Av. 19 con carrera 7ª. Teniendo en cuenta lo anterior, la Beneficencia de Cundinamarca como arrendadora y la Fiduciaria Tequendama como propietaria del inmueble, mediante comunicación de 28 de junio de 1995, enviada por correo certificado, requirieron al arrendatario para que procediera a la restitución del inmueble, de conformidad con el art. 5º del decreto 2221 de 1983, sin que a la fecha de presentación de la demanda lo hubiera restituido.

3. Fundamentos de derecho Las demandantes invocaron como causales de restitución del inmueble, “la falta de pago del precio del arrendamiento en que ha incurrido el demandado a partir del 24 de febrero de 1995 y además la “demolición por nueva construcción”, consagrada por el Artículo 5º del Decreto 2221 de 1983, reformatorio del Artículo 6º del Decreto 3817 de 1982”.

Prestaron, además, caución por valor de $22.223.480, a través de póliza de la

Compañía de Seguros del Estado S.A., valor que correspondía a doce cánones de arrendamiento, para la fecha de presentación de la demanda (fl. 1 a 3).

4. El trámite de primera instancia 4.1 El Tribunal Administrativo de Cundinamarca admitió la demanda el 1º de marzo de 1996 (fl. 13). El demandado fue notificado, por aviso, el 19 de junio de 1996 y personalmente el apoderado judicial, el 5 de julio del mismo año (fl. 18). 4.2 El 9 de septiembre de 1996, la parte demandada dio contestación a la demanda, para oponerse a las pretensiones de la misma, por no existir las causales de restitución de inmueble que invocó la demandante. Consideró que el decreto 2221 de 1983, no es la norma aplicable a su caso, ya que el bien objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial y por ello debe aplicarse lo dispuesto por el Código de Comercio en materia de restitución. Adujo de otra parte, que el reajuste del precio, sólo se pactó para el segundo año y no para los años posteriores y que para un acuerdo sobre los mismos, le correspondía al arrendador promover un proceso verbal para regular el cánon.

Que de acuerdo con las reformas a los estatutos de la Beneficencia de Cundinamarca, ésta no tiene la vigilancia y administración del inmueble, ya que el propietario del mismo es el Hospicio de Bogotá, representado por su síndico; por tanto, el contrato de fiducia que la Beneficencia celebró es nulo, por haberlo celebrado sin autorización de la junta directiva y no haberlo celebrado con una

fiduciaria oficial, tal como fue autorizado. Adujo, también, que la Beneficencia de Cundinamarca dispuso en el contrato de arrendamiento de terrenos correspondientes a la calle 18 A y carrera 7 A, que son bienes de uso público. Propuso las excepciones de mérito “inexistencia de la causal de falta de pago de arrendamientos”, ya que el arrendatario le ha pagado a la arrendadora el cánon por más de lo que legalmente está obligado, y la de “petición antes de tiempo”, la cual fundamentó en el hecho de que el contrato de arrendamiento de local comercial que se pretende se restituya, lo ocupa el demandado por contrato de arrendamiento actualmente vigente (fls. 29 a 35). 4.3 En el término concedido a las partes para alegar, en virtud del art. 414 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante hizo las siguientes consideraciones para que fueran tenidas en cuenta en la sentencia: Que el contrato de arrendamiento con el demandado, se celebró en vigencia del decreto ley 222 de 1983, normatividad que fue acogida a nivel departamental por el Estatuto Fiscal de Cundinamarca, contenido en la ordenanza No. 33 de 1989, de acuerdo con el cual, el contrato de arrendamiento es de los denominados contratos privados de la administración (art. 16) y expresamente disponen que “para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio” (arts. 156 y 334, respectivamente). Que como las anteriores normas al reglamentar el contrato de arrendamiento por

entidades oficiales, no se ocuparon de las causales y el momento en que se puede pedir la restitución del inmueble arrendado, resultaban aplicables las normas pertinentes del Código Civil (arts. 2005 y 2008) y la ley 7ª de 1943 y sus decretos reglamentarios (D. Legislativo 1070 de 1956, D. Especial 2770 de 1976,

D. Reglamentario 63 de 1977, D. Especiales 2923 de 1977 y 3817 de 1982 y D. 2221 de 1983), los cuales, si bien es cierto tenían como finalidad primordial congelar los arriendos, dispusieron que el arrendador no podía exigir la restitución del inmueble por vencimiento del término del contrato, derogando en este aspecto el Código Civil, pero si la de poder solicitar la restitución cuando el arrendador lo requiriera para su propia habitación o negocio o para demolerlo para efectuar una nueva construcción, o lo requiera para reconstruirlo o repararlo. Que en este punto están hoy vigentes los artículos 5º de los decretos 3817 de 1982 y 2221 de 1983.

Señaló, de otra parte, que debe tenerse en cuenta que las anteriores normas se aplican a los contratos de arrendamiento de toda clase de bienes urbanos, en tanto no le son aplicables al contrato objeto del proceso las normas del C. de Comercio, ya que de los artículos 518 y siguientes de esa legislación, se desprenden diferencias importantes, en cuanto a la oportunidad y las causales para solicitar la restitución del inmueble, distintas a las previstas por el decreto

2221 de 1983. En cuanto a las causales de restitución que invocó, reiteró que el pago del precio del contrato de algunos períodos no fue completo y que por tanto el demandado no ha cumplido con la obligación de pagar. En cuanto a la demolición del inmueble, señaló que la demandante cumple con todos los requisitos para invocar esta causal para la restitución del inmueble, que la misma que se encuentra acreditada con el contrato de fiducia, con los distintos planos y bosquejos que integran el proyecto de construcción que allí se va a ejecutar, entre otras. Observó, por último, en lo referente a l