CE-SECCION TERCERA-25000-23-26-000-1996-02923-01(15937)-2008

CONTRATO DE MANDATO - Definición legal / CONTRATO DE MANDATOEfectos / REPRESENTACION - Efectos / MANDATO OCULTO - Noción / MANDATO SIN REPRESENTACION - Noción / CONTRATO DE MANDATONaturaleza / CONTRATO DE MANDATO - Revocable En relación con el contrato de mandato, se observa que el mismo es definido por el Código Civil, art. 2142, como aquel en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera, y el Código de Comercio se refiere al mismo, en el artículo 1262, manifestando que el mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra. Por su parte, el artículo 1505 del Código Civil, establece que lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo; y por su parte, el artículo 833 del C.Co., dispone que los negocios jurídicos propuestos o celebrados por el representante en nombre del representado, dentro del límite de sus poderes, producirán directamente efectos en relación con éste, regla que no se aplicará a los negocios propuestos o celebrados por intermediario que carezca de la facultad para representar. Conforme a lo dispuesto por el artículo 2177 del Código Civil, el mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante; pero si contrata a su propio nombre, no obliga respecto de terceros al mandante; se da entonces, el denominado mandato oculto. Contrario sensu,

cuando el mandatario da a conocer su condición de simple intermediario y descubre que en realidad el negocio se hace a nombre del mandante, es éste finalmente, quien asume las obligaciones y compromisos surgidos de aquel y así mismo, quien adquiere los derechos que se deriven para esa parte del negocio jurídico celebrado con el tercero; existe entonces, “…un vínculo directo entre el mandante y el tercero, que permitía el nacimiento de prestaciones del uno en favor del otro y, consecuentemente, la posibilidad de accionar el mandante de manera directa para obtener del tercero la satisfacción de las obligaciones generadas del contrato celebrado entre éste y el mandatario”. El mandato, es esencialmente revocable; de conformidad con lo dispuesto por los artículos 2189 del Código Civil y 1279 del Código de Comercio, el mandato puede terminar por revocación que del mismo haga el mandante, sin perjuicio de las consecuencias que de tal revocación se deriven para las partes en cuanto a las obligaciones que surjan a su cargo. Nota de Relatoría: Ver Sentencia del 28 de agosto de 1997, Expediente 10.315. REVOCATORIA DEL MANDATO - Excepciones / CONTRATO DE MANDATORevocatoria. Terceros / REVOCATORIA DEL MANDATO - Efectos / REVOCATORIA DEL MANDATO - Terceros / CONTRATO DE MANDATOTerminación. Terceros El artículo 1279 del C.Co., establece la procedibilidad de la revocatoria del mandato, con dos excepciones: 1) Que se haya pactado la irrevocabilidad, o 2) que el mandato se haya conferido también en interés del mandatario o de un

tercero; no obstante, la norma también establece que en todo caso, se podrá revocar el mandato por justa causa, lo que quiere decir que el mandante podrá hacerlo mediante un acto unilateral suyo, luego de determinar él mismo, la justicia de la causa, decisión que sólo podrá discutirse judicialmente, en proceso que se instaure luego de consumada la revocación. También expresa el referido Código, que “…En todos los casos de revocación abusiva del mandato”, es decir, sin mediar justa causa, y existiendo o no pacto de no revocación o interés del mandatario o de un tercero, “…quedará obligado el mandante a pagar al mandatario su remuneración total y a indemnizar los perjuicios que le cause” (art. 1280), “…y no solamente a él sino al tercero, para completar la proposición que corresponde a las hipótesis del precepto anterior. Luego la revocación debe cumplirse, aunque se haya hecho abusivamente en todos los casos previstos, y el mandante deberá ser condenado a pagar los honorarios estipulados o usuales, y a indemnizar los perjuicios, si es que ni siquiera pudo comprobar justa causa para desconocer la renuncia suya, o los intereses ajenos vinculados al negocio”. Es claro entonces, que quien confiere el mandato, puede así mismo dejarlo sin efectos, es decir revocarlo, obviamente con la carga de asumir las consecuencias de dicha decisión. Conforme a lo anterior, se entiende entonces, que la decisión de terminación del mandato debe ser puesta en conocimiento de los terceros para efectos de prevenir el surgimiento de obligaciones a cargo del mandante, a

partir de las actuaciones de quien ya no es su mandatario; de igual manera, el tercero que, teniendo conocimiento de la terminación del mandato acepte negocios con quien ya no es mandatario, no estará obrando de buena fe y por lo tanto, deberá asumir las consecuencias negativas de su actuación, puesto que el antiguo mandante no asumirá ninguna obligación frente a él; dicho en otras palabras, una vez enterado el tercero de la desaparición del mandato, debe abstenerse de adelantar cualquier negociación tendiente a vincular al mandante, con quien ya no ostenta la calidad de mandatario. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Revocatoria del mandato. Efectos / REVOCATORIA DEL MANDATO - Contrato de arrendamiento. Efectos Las decisiones y actos que pudiera ejecutar la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. en relación con el inmueble arrendado a la Fiscalía General de la Nación, dependían de la subsistencia del mandato que le había sido otorgado por la sociedad mandante, propietaria del bien. Desde el punto de vista de la relación negocial trabada entre la Fiscalía General de la Nación y el arrendador del inmueble, es claro que la entidad pública estaba obligada a acatar las decisiones que, en materia de su propia representación, tomara la sociedad propietaria del bien, puesto que se trata de asuntos propios del giro normal societario, en el que no pueden tener injerencia alguna terceros ajenos a dicha persona jurídica. De tal manera que, si la propietaria del bien, sociedad Inversiones S.L. Ltda., acreditó ante la Fiscalía General de la Nación el cambio de representante legal y así

mismo le informó, a través del recién designado, que la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. ya no era su representante en el negocio de arrendamiento del inmueble por cuanto hubo cambio de administrador del bien -es decir, que había revocado el mandato en virtud del cual aquella actuaba a su nombre-, mal haría la entidad pública en desconocer tal decisión, y persistir en abonar los cánones de arrendamiento a quien ya no obraba como mandatario del propietario del bien, único destinatario del pago de tal contraprestación. Se reitera en este punto que, como ya se observó, las partes del contrato de arrendamiento lo eran, de un lado, el arrendador, constituido por el propietario del bien, que concurrió sin embargo a través de un mandatario designado para ello; y de otro lado, el arrendatario, que en este caso fue la entidad pública demandada; la participación de la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. en el referido negocio jurídico, que suscribió su representante legal, se dio únicamente en virtud de su calidad de mandataria de la sociedad Inversiones S.L. Ltda., razón por la cual, terminado el mandato, dejaba de representar al arrendador en el respectivo contrato de arrendamiento, del cual ella en realidad, no era la parte arrendadora como tal. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que el nacimiento, desarrollo y terminación de la relación contractual existente entre el mandante, sociedad Inversiones S.L. Ltda. y el mandatario, sociedad Vargas Nicholl’s Ltda., se rigen por las normas del derecho privado exclusivamente, puesto que se trata de dos personas de la misma naturaleza, y por lo tanto los litigios y controversias que entre ellas puedan surgir,

son de competencia de la jurisdicción ordinaria. Y no resulta procedente trasladar a la Fiscalía General de la Nación, las consecuencias de los posibles incumplimientos que se hayan podido presentar en aquella relación negocial, puesto que, como ya se dijo, frente a la entidad estatal, el contrato de arrendamiento la obligaba fundamentalmente con la propietaria del bien arrendado, que era así mismo, la destinataria del pago de los cánones de arrendamiento. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Pago. Tercero de buena fe / BUENA FE - Presunción Se observa que conforme a lo dispuesto por el artículo 1634 del Código Civil, para que el pago de una obligación sea válido, el mismo debe hacerse al acreedor mismo o a la persona que la ley o el juez autoricen a recibir por él, o a la persona diputada por el acreedor para el cobro; y ya se vio cómo, la sociedad Inversiones S.L. Ltda., mediante el contrato de administración del bien de su propiedad y objeto del contrato de arrendamiento celebrado con la Fiscalía, autorizó a la sociedad administradora para recibir el pago de los cánones de arrendamiento, pago que recibía, obviamente, a nombre de la propietaria del bien arrendado. La misma norma, en su inciso segundo, establece que “El pago hecho de buena fe a la persona que estaba entonces en posesión del crédito, es válido, aunque después aparezca que el crédito no le pertenecía;. y en el presente caso, de los documentos aportados por el representante legal de la sociedad Inversiones S.L. Ltda. a la Fiscalía General de la Nación en su momento, se evidenciaba que la nueva administradora del bien arrendado era la sociedad

Viviendas y Mercadeo Inmobiliaria Ltda., quien por lo tanto actuaría como mandataria de aquella y estaría autorizada para recibir en su nombre, el pago de los cánones de arrendamiento que se produjeran en el futuro, a partir de su designación como tal. En consecuencia, resultan válidos los pagos que la entidad efectuó a favor de la sociedad Inversiones S.L. Ltda., propietaria del bien arrendado, así los mismos se hubieran producido a través de una persona distinta de la sociedad demandante, porque al menos aparentemente, aquella nueva administradora fue designada legalmente por su mandante con la facultad de recibir. La buena fe se presume (art. 83, C.P.), y en el presente caso, no obra prueba alguna que apunte a desvirtuar esta presunción en relación con las actuaciones de la Fiscalía General de la Nación, en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales derivadas del arrendamiento del bien inmueble de propiedad de la sociedad Inversiones S.L. Ltda..

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

Consejero ponente: RAMIRO SAAVEDRA BECERRA

Bogotá D.C., cuatro (4) de diciembre de dos mil ocho (2008) Radicación número: 25000-23-26-000-1996-02923-01(15937)

Actor: SOCIEDAD VARGAS NICHOLL’S LTDA.

Demandado: NACION-FISCALIA GENERAL DE LA NACION Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 23 de julio de 1998, por la cual el Tribunal Administrativo de

Cundinamarca, Sección Tercera, negó las pretensiones (Fls. 91 a 105, c. ppal).

ANTECEDENTES PROCESALES

1. La Demanda Fue presentada el 4 de octubre de 1996 (Folios 3 a 11 c. ppal), a través de apoderado y en ejercicio de la acción contractual, por la Sociedad Vargas Nicholl’s Ltda., y en ella se plantearon las siguientes: 1.1. Pretensiones: “PRIMERA. - Que es legalmente existente el contrato administrativo de arrendamiento celebrado entre la sociedad VARGAS NICHOLL’S LTDA, como arrendadora y la entidad pública denominada FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN - DIRECCIÓN NACIONAL ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA - como arrendataria, el día primero (1) de enero de mil novecientos noventa y cinco (1995); SEGUNDA. - Que la entidad arrendataria, FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN - DIRECCIÓN NACIONAL ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA - al haber dejado de cumplir sus obligaciones con el pago del arrendamiento pactado, INCUMPLIÓ el mencionado contrato; TERCERA. - Que al no haberse comunicado por ninguno de los contratantes la voluntad de darlo por terminado, el contrato a que se refiere la declaración primera se encuentra vigente en virtud de la prórroga acordada con las consecuenciales prestaciones de orden público; Como consecuencia de las anteriores declaraciones, se

CONDENE: A la FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN –DIRECCIÓN NACIONAL ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA - a pagar a la sociedad VARGAS NICHOLL’S LTDA., el valor de los arrendamientos causados desde el

mes de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (1995) y hasta cuando permanezca vigente el contrato de arrendamiento celebrado. El pago pretendido se refiere a los siguientes conceptos: Mes valor Diciembre 1995 $ 4’100.000,oo Enero 1996 $ 4’897.000,oo Febrero 1996 $ 4’897.000,oo Marzo 1996 $ 4’897.000,oo Abril 1996 $ 4’897.000,oo Mayo 1996 $ 4’897.000,oo Junio 1996 $ 4’897.000,oo Julio 1996 $ 4’897.000,oo Agosto 1996 $ 4’897.000,oo Septiembre 1996 $ 4’897.000,oo Las condenas anteriores hacen referencia a los meses causados y no pagados. Se tendrá en cuenta así mismo que la causación es periódica y su consecuente pago. Y que, en caso de prorrogarse nuevamente el contrato, para la vigencia de 1997, el costo del arrendamiento será el valor vigente más el reajuste previsto dentro del contrato” 1.2. Hechos: Como fundamento de las pretensiones, la parte actora expuso, en resumen, los siguientes hechos: 1. - La sociedad Vargas Nicholl’s Ltda., cuyo objeto social es principalmente la administración de bienes inmuebles propios y ajenos y el arrendamiento de inmuebles, celebró con la sociedad Inversiones S.L. Ltda., representada por la señora INES LEAL DE SALOMON, y con ésta última como persona natural, el 21 de junio de 1988, un contrato de Administración del inmueble ubicado en la Cra.

13 No. 18-34/36/38 Edificio el Cometa, el cual se encuentra vigente. En virtud del anterior contrato, el 1º de enero de 1995 la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. celebró contrato de arrendamiento con la Fiscalía General de la Nación –Dirección Nacional Administrativa y Financiera - sobre el referido inmueble: “… pisos 2, 3 y 4 del edificio marcado en sus puertas de entrada con los números 18-34/36/38 de la actual nomenclatura urbana de Santafé de Bogotá, junto con todas sus mejoras, usos, costumbres, anexidades y dependencias, servicios públicos y servidumbres activas existentes” y con los linderso, cabida y dependencias allí descritos. En el referido contrato, se pactó como valor mensual del arrendamiento, la suma de CUATRO MILLONES CIEN MIL PESOS (4’100.000,oo), pagaderos dentro del respectivo periodo mensual y como vigencia del contrato, 12 meses contados desde el 1º de enero de 1995, pudiendo darle terminación unilateral mediante aviso anticipado de 30 días y en caso de no comunicarse dicha terminación, se entendería prorrogado automáticamente por el mismo tiempo, reajustado en el 100% del IPC certificado por el DANE. Sin mediar justificación alguna, la entidad arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y tampoco devolvió el inmueble una vez vencido el término pactado, por lo cual continúa usufructuando el bien. Aparentemente, la arrendataria firmó contrato adicional con la sociedad propietaria del inmueble, pero representada por otra persona, a pesar de que el

contrato de representación suscrito con la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. continúa vigente pues no ha sido terminado por las partes ni ha sido declarado nulo, circunstancia que se puso en conocimiento de la arrendataria, advirtiéndole sobre la improcedencia de la terminación de tal contrato de administración, y requiriéndola para que efectuara los pagos debidos por el contrato de arrendamiento. La entidad respondió que se había suscrito contrato adicional con el nuevo representante legal de la empresa propietaria. La actora cumplió con los requerimientos de los arts. 2034 y 2035 del CCC, y agotó la vía gubernativa, “…pues en forma permanente y reiterada se solicitó el pago obteniéndose la negativa a tales solicitudes”. Conforme a lo anterior, la arrendataria se encuentra en mora de pagar los arrendamientos causados desde diciembre de 1995 hasta la fecha de presentación de la demanda, a pesar de que la arrendadora ha cumplido con su obligación de presentar las cuentas de cobro para su respectivo pago. Finalmente, advierte que de acuerdo con lo pactado en el contrato, es su deseo continuar con la vigencia del contrato pues la Administración a ella confiada no ha sido revocada y el contrato de arrendamiento, es legal y obliga a las partes.

2. Actuación Procesal. 2.1. - El auto admisorio de la demanda, del del 21 de octubre de 1996, fue notificado a la Fiscalía General de la Nación a través del Jefe de la Oficina Jurídica (fls. 19 y 21, cdno ppl) 2.3. En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada contestó la

demanda, en la que aceptó algunos hechos y negó otros, solicitando que se negaran las pretensiones puesto que si bien la actora era administradora del bien objeto del contrato de arrendamiento, la propietaria del mismo dio por terminado ese contrato de administración y por lo tanto, la Fiscalía continuó cancelando el canon de arrendamiento a través del nuevo administrador, que según comunicación enviada a la entidad por el nuevo representante legal de la sociedad INVERSIONES S.L. LTDA. el 2 de agosto de 1995, es la firma VIVIENDAS Y MERCADEO INMOBILIARIA LTDA. (fl. 29, cdno. ppl); sostuvo el demandado que: “Por lo anterior, la FISCALIA GENERAL DE LA NACION, se vio abocada a modificar el contrato No. 02/95, dado que a voluntad del propietario del bien tomado en arrendamiento, prima sobre cualquier discrepancia particular, ajena a la relación contractual y que debe ser dirimida en otra instancia distinta a la institucional. Suscribe en consecuencia la la ‘MODIFICACION No. 001 AL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE SECCIONAL ADMINISTRATIVA Y

FINANCIERA DE SANTAFE DE BOGOTA NUMERO 002 DE 1995, CELEBRADO ENTRE LA FISCALIA GENERAL DE LA NACION y VARGAS NICHOLL’S LTDA, con fecha 1º de diciembre de 1995. Amén de lo expuesto, las obligaciones de la FISCALIA GENERAL DE LA NACION, para con la firma VARGAS NICHOLL’S LTDA, cesaron el 30 de noviembre de 1995, en virtud a que por voluntad expresa, de quien tenía la facultad de disponer del bien y de determinar quién le

administraba sus bienes decidió que la Entidad que represento debía continuar con lo pactado en el contrato No. 02/97 (sic) con la firma VIVIENDA Y MERCADEO INMOBILIARIA LTDA. (…)”. 2.5. En la oportunidad procesal correspondiente, la parte actora presentó alegatos de conclusión en los cuales reiteró los argumentos expuestos a lo largo del proceso, sobre la existencia del contrato de arrendamiento entre la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. en calidad de arrendadora y la Fiscalía General de la Nación como arrendataria, y el incumplimiento de la entidad respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento cuyo reconocimiento se reclama en el sub-lite (fl.74, cdno ppl).

3. Sentencia de Primera Instancia.

El Tribunal Administrativo de Cundinamarca negó las pretensiones, por cuanto consideró que al haber revocado el propietario del inmueble el mandato contenido en el contrato de administración celebrado con la sociedad actora, la entidad demandada tenía la obligación de aceptar la voluntad de la sociedad propietaria del inmueble y debía pagar los cánones de arrendamiento a la persona por ésta indicada (fls. 91 a 104, cdno ppl).

4. Recurso de Apelación Fue interpuesto en tiempo por la parte demandante con el objeto de que se revoque el fallo de primera instancia y en su lugar se acceda a las pretensiones de la demanda, al considerar que “…se ha incurrido en errores de hecho en la apreciación de la prueba al declarar como ciertos hechos que no fueron probados y al desconocer hechos probados no declarados, y a la falta de aplicación de

normas…”, refiriéndose a la falta de prueba de la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, la cesión de la posición contractual del arrendador, etc.; y la falta de aplicación de las normas relativas al contrato de arrendamiento y la responsabilidad contractual, las reglas comerciales aplicables al contrato de arrendamiento de establecimientos comerciales y al contrato de cesión de posición contractual, las normas sobre nulidad y terminación contractual, etc.. (Fol. 110, c. ppal) Sostuvo el apelante: “Entre los errores manifiestos en la apreciación de la prueba, en el caso en estudio tenemos: a) Dar por demostrada la TERMINACION del contrato celebrado entre la sociedad VARGAS NICHOLL’S LTDA como arrendadora y la FISCALIA GENERAL DE LA NACIÓN como arrendadora (sic). b) Considerar válido un contrato de arrendamiento suscrito por persona distinta a la demandante, desconociendo el contrato en el cual mi representada es parte ARRENDADORA. c) Declarar demostrada LA CESION DE LA POSICION

CONTRACTUAL DEL ARRENDADOR entre la SOCIEDAD

VARGAS NICHOLL’S LTDA y la sociedad INVERSIONES S.L.

LTDA. d) Declarar demostrada LA CESION DE POSICION CONTRACTUAL DEL ARRENDADOR entre la sociedad INVERSIONES S.L. LTDA y la sociedad VIVIENDAS Y MERCADEO INMOBILIARIA LTDA. e) Declarar demostrada la POSICION CONTRACTUAL de la PROPIETARIA DEL INMUEBLE dado en arrendamiento, sin denunciar el pleito. f) Desconoce la NULIDAD ABSOLUTA POR OBJETO ILICITO en el nombramiento del REPRESENTANTE LEGAL de la sociedad

INVERSIONES S.L. LTDA., y de los actos y contratos realizados por éste, sin haber sido citado al proceso o habérsele denunciado el pleito. g) Desconoce la imposibilidad e improcedencia de la parte que represento, para denunciar el pleito, ya que la prueba al menos sumaria, la poseía LA DEMANDADA. h) Dio por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento válidamente”.

5. Actuación en segunda instancia 5.1. El recurso de apelación fue admitido mediante providencia del 12 de marzo de 1999, y se dispuso el traslado para alegatos finales por auto del 10 de mayo del mismo año (Fls. 118 y 120, cdno. ppal) 5.2. En la oportunidad procesal correspondiente, sólo intervino la parte demandada, reiterando los argumentos de defensa expuestos a lo largo del proceso, en el sentido de que lo que se presentó fue la revocatoria del mandato que le había concedido la sociedad S.L. Ltda.. a la sociedad demandante, la cual, de haber sido abusiva, conduciría a la obligación de esta última de indemnizarle los perjuicios a aquella; y que “…el mandante al encargar la gestión está comprometiendo su patrimonio, su interés y su responsabilidad, como si fuera un acto celebrado directamente por él, ya que el mandatario no hace más que emitir declaración de voluntad en su nombre”. (Fl. 122, cdno. ppal). 5.3. La Señora Consejera Myriam Guerrero de Escobar, presentó impedimento para participar en la decisión del presente asunto, por cuanto intervino en la concesión del recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia, en

su calidad de magistrada del Tribunal Administrativo de Cundinamarca; por encontrarlo ajustado a derecho, la Sala aceptó el referido impedimento (fls. 160 y 163, cdno ppl). CONSIDERACIONES DE LA SALA La Sala confirmará la sentencia de primera instancia, con fundamento en las siguientes consideraciones: ICompetencia. El Consejo de Estado es competente para decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en proceso de doble instancia1, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 129 del C. C. A., modificado por el artículo 37 de la Ley 446 de 1998 y el artículo 75 de la Ley 80 de 1993, vigente para la fecha de presentación de la demanda, 4 de octubre de 1996. IILas pretensiones. La demanda busca que se declare la existencia de un contrato de arrendamiento entre la Fiscalía General de la Nación y la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda. así como su incumplimiento, y como consecuencia de tales declaraciones, que se condene a la entidad demandada a pagar los cánones de arrendamiento debidos desde que incurrió en el incumplimiento y hasta la fecha de la sentencia. En consecuencia, resulta necesario en primer lugar, establecer los hechos que aparecen debidamente acreditados en el plenario, para analizar luego la procedencia o no de las pretensiones. 2.1. Hechos probados.

Advertencia previa: 1 Al efecto cabe tener en cuenta que el actor estima que se le causaron perjuicios que ascienden a suma superior a $ 40.000.000,oo, suma muy superior a la exigida a la fecha de la presentación de la demanda para que el proceso fuese de doble instancia ($9.610.000)

La Sala tendrá en cuenta aquellos documentos que cumplen con los requisitos legales para ser valorados, puesto que se aportaron algunas copias que carecen de los mismos, como es la fotocopia de un documento público proveniente supuestamente de la Superintendencia de Sociedades, que, sin embargo, no fue autenticado por dicha entidad; así mismo, se aportaron copias de actas de junta de socios de la sociedad Inversiones S.L. Ltda., las cuales no aparecen suscritas por éstos, por lo tanto no hay tampoco certeza sobre su autenticidad2 (fls. 73 y sgtes, fl. 87 y sgtes., cdno 2). Aclarado lo anterior, en el plenario aparecen debidamente probados, los siguientes hechos, relevantes para la litis: 2.1.1. El 21 de junio, la sociedad Inversiones S.L. Ltda., representada por Inés L. de Salomón y esta misma señora como persona natural, en su calidad de “propietarios”, celebraron “Contrato de Administración” de inmueble con la sociedad Vargas Nicholl’s Ltda., con Registro de Arrendador No. 619 otorgado por la Superintendencia de Industria y Comercio, respecto de los siguientes inmuebles: El ubicado en la 2 El C.P.C., aplicable en los procesos contencioso administrativos por expresa remisión del artículo 168 del CCA, establece: “Artículo 252. Modificado Dcto 2282 de 1989. Documento auténtico. Es auténtico un documento cuando existe certeza sobre la persona que lo ha elaborado, manuscrito o firmado. El documento público se presume auténtico [se entiende que el original], mientras no se compruebe o contrario mediante tacha de falsedad.

El documento privado es auténtico en los siguientes casos:

1. Si ha sido reconocido ante el juez o notario, o si judicialmente se ordenó tenerlo por reconocido.

2. Si fue inscrito en un registro público a petición de quien lo firmó. 3. si habiéndose aportado a un proceso y afirmado estar suscrito, o haber sido manuscrito por la parte contra quien se opone, ésta no lo tachó de falso oportunamente, o los sucesores del causante a quien se atribuye dejaren de hacer la manifestación contemplada en el inciso segundo del artículo 289.

Esta norma se aplicará también a las reproducciones mecánicas de la voz o de la imagen de la pate contra quien se aducen, afirmándose que corresponde a ella.

4. Si fue reconocido implícitamente de conformidad con el artículo 276.

5. Si se declaró auténtico en providencia judicial dictada en proceso anterior, con audiencia de la parte contra quien se opone en el nuevo proceso, o en la diligencia de reconocimiento de que trata el artículo 274. (…)” Artículo 254. Modificado Dcto Ley 2282 de 1989, artículo 1, numeral 117. Valor probatorio de las copias. Las copias tendrán el mismo valor probatorio del original, en los siguientes

casos:

1. Cuando hayan sido autorizadas por notario, director de oficina administrativa o de policía, o secretario de oficina judicial, previa orden del juez, donde se encuentre el original o una copia autenticada.

2. Cuando sean autenticadas por notario, previo cotejo con el original o la copia autenticada que se le presente.

3. Cuando sean compulsadas del original o de copia autenticada en el curso de inspección

judicial, salvo que la ley disponga otra cosa.” Carrera 13 # 18-34/36/38 Edificio El Cometa; y Cra. 7 # 24-81 local

103. En este contrato, se estipuló (fl. 2, cdno 2): “PRIMERA: El inmueble que se consigna, se aclara es de exclusiva propiedad de la misma y se obliga a presentar fotocopia de la escritura y lo entrega para que lo Arriende el ADMINISTRADOR por cuenta y riesgo del PROPIETARIO. (…) SEGUNDA: En desarrollo de este Contrato EL PROPIETARIO

autoriza: (…) B) A fijar libremente el ADMINISTRADOR los cánones de arrendamiento, salvo instrucciones escritas del PROPIETARIO. C) A celebrar los Contratos de Arrendamiento bajo las garantías que a juicio DEL ADMINISTRADOR sean oportunas y con los plazos que considere convenientes. D) A cobrar a los Arrendatarios el valor de los arrendamientos y una vez recibidos entregarlos al propietario mensualmente. E) A descontar de los Arrendamientos recibidos la comisión que corresponde al ADMINISTRADOR de acuerdo al presente mandato. (…) OCTAVA: Cuando el (los) PROPIETARIO (s) directamente y sin intervención del ADMINISTRADOR entregaren o recibieren del inquilino el (los) inmueble (s), exonerarán al ADMINISTRADOR de cualquier perjuicio que reciban por estos motivos. NOVENA: El término de duración del presente contrato es de un (1) año y para darse por terminado deberá el PROPIETARIO avisar al ADMINISTRADOR por escrito con noventa (90) días antes de su vencimiento. De no existir

este aviso se considerará prorrogado indefinidamente, pudiendo darse por vencido noventa (90) días después de la fecha en que alguna de las partes notifique a la otra, por escrito, su deseo al respecto. En caso de terminación de él, el PROPIETARIO se compromete a respetar los contratos de arrendamiento y sus prórrogas que el ADMINISTRADOR haya perfeccionado en desarrollo del presente documento. DECIMA: En caso de que a la cancelación del presente contrato estuvieren vigentes uno o más documentos de arrendamientos, el PROPIETARIO reconocerá al ADMINISTRADOR la comisión que habría de corresponderle por los meses que faltaren para el vencimiento de dicho (s) contrato (s) de arrendamiento. (…) DUODECIMA: El PROPIETARIO se compromete a pagarle al ADMINISTRADOR un 8% del valor recaudado cada mes”. 2.1.2. El 1º de enero de 1995, la Fiscalía Genera