CE-SECCION TERCERA-25000-23-26-000-1999-01155-02(39647)-2017

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / RECURSO DE APELACIÓN CONTRA SENTENCIA / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL / CONTRATO DE COMPRAVENTA / TRADICIÓN DEL BIEN INMUEBLE / FISCALÍA GENERAL DE LA

NACIÓN

[E]l representante legal de la Sociedad (…). y el Director Nacional Administrativo y Financiero de la Fiscalía General de la Nación suscribieron el contrato de promesa de compraventa, en virtud del cual la citada sociedad en su condición de “PROMETIENTE VENDEDOR promete transferir a título de venta al PROMETIENTE COMPRADOR [la Fiscalía] y este promete comprar a aquel, por escritura pública el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce sobre el inmueble identificado con la nomenclatura urbana de Santafé de Bogotá como la Cra 13 # 73-52 matrícula inmobiliaria No. 0501435267…” (…) Observa la Sala que el demandado hizo consistir su desacuerdo en (…) que las partes contratantes no acordaron plazo alguno para el registro de la escritura pública contentiva de la compraventa del bien inmueble por cuya causa se demanda, circunstancia que impide que se declare el incumplimiento del contrato. COMPETENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO EN SEGUNDA INSTANCIA La Sala es competente para conocer del presente asunto, en razón del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el 4 de febrero de 2010 por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección A, en un proceso con vocación de doble instancia ante esta Corporación,

dado que la pretensión mayor se estimó en la demanda en ciento noventa y cinco millones ochocientos trece mil ciento cincuenta y nueve pesos (…), mientras que el monto exigido al momento de la interposición del recurso de apelación - 10 de mayo de 2010era de quinientos salarios mínimos legales mensuales vigentes (…). CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Al presente asunto le resulta aplicable la regla general prevista en el numeral 10 del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, modificado por el artículo 44 de la Ley 446 de 1998, según el cual, la acción contractual caduca en dos años contados a partir de la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que le sirvan de fundamento.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 136 / LEY 446 DE 1998 – ARTÍCULO 44

CONTRATO DE COMPRAVENTA – Noción El artículo 1849 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel en el que “una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL – ARTÍCULO 1849

CONTRATO DE COMPRAVENTA – Características / CONTRATO BILATERAL / CONTRATO ONEROSO – De ejecución instantánea De acuerdo con lo anterior, puede afirmarse que son características del contrato de compraventa su bilateralidad, comoquiera que se celebra entre dos sujetos de derecho

entre los cuales surgen obligaciones recíprocas que se sirven mutuamente de fundamento; su onerosidad, dado que el precio es uno de sus elementos esenciales, toda vez que las prestaciones a cargo de cada una de las partes se toma como equivalente de las asumidas por la otra y finalmente, se caracteriza por ser de ejecución instantánea, dado que se trata de una única prestación individualmente considerada.

CONTRATO DE COMPRAVENTA / OBLIGACIÓN DE DAR / TRADICIÓN /

INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO / REITERACIÓN

JURISPRUDENCIAL

[E]n un contrato de compraventa cuyo objeto recae en la venta de un bien inmueble u otro bien sujeto a registro, la obligación a cargo del vendedor, consistente en la tradición de la cosa vendida sólo se entenderá cumplida con la entrega material del bien al comprador y la inscripción del título en la oficina de registro. NOTA DE RELATORÍA: Al respecto, consultar sentencias de 28 de febrero de 2003. Exp. 24131. C.P. Danilo Rojas Betancourth (E) y de 3 de agosto de 2016. Exp. 56288. C.P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL - Acreditado / CONTRATO DE COMPRAVENTA / OBLIGACIÓN DE DAR / TRADICIÓN / INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO En ese contexto, no hay duda de que en el presente asunto no se cumplió con la tradición de la cosa vendida, obligación que como se indicó anteriormente, se encontraba en cabeza de la vendedora, en tanto que si bien se habría entregado

materialmente el bien, no se efectuó la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, procedimiento éste que se constituye en el modo a través del cual el título conduce a la transmisión de la propiedad. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL - Acreditado / CONTRATO DE COMPRAVENTA / OBLIGACIÓN DE DAR / TRADICIÓN / INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO / PLAZO – Ausencia de plazo no impide cumplimiento de la obligación / CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES -Obligación simple [E]ncuentra la Sala que el hecho de que las partes no hubiesen señalado un plazo determinado para realizar el trámite de registro de la escritura pública, no implica que el cumplimiento de la obligación fuese indefinido, en tanto que, ante la ausencia de plazo contractual lo que se impone concluir es que se trata de una obligación pura y simple que debía ser atendida inmediatamente, es decir, el mismo día en que se otorgó la escritura pública de compraventa. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – Efectos / PROCEDENCIA DE RESTITUCIONES MUTUAS / REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL En lo que concierne a las restituciones mutuas, la Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado y, si bien en el fallo que a continuación se transcribe hizo referencia a las restituciones mutuas como consecuencia de la declaratoria de nulidad de un contrato, las conclusiones a las que arribó la Corte en esa oportunidad aplican perfectamente para este caso, en tanto que en eventos como el que hoy se examina, en los cuales se

resuelve el contrato como consecuencia del incumplimiento de una de las partes, lo procedente, al igual que cuando se declara la nulidad absoluta de un contrato, es proceder a determinar las restituciones mutuas. NOTA DE RELATORÍA: Al respecto, consultar sentencia la Corte Suprema de Justicia, S 009 del 26 marzo de 1999 y del Consejo de Estado, de 28 de febrero de 2013; Exp. 24131. C.P. Danilo Rojas Betancourth (E).

INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – Efectos / PROCEDENCIA DE

RESTITUCIONES MUTUAS / RESTITUCIÓN DE FRUTOS DEL BIEN / RECONOCIMIENTO DE MEJORAS AL BIEN / REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL Ahora, en lo que concierne a las reglas a las cuales deben sujetarse las restituciones mutuas en cuanto a los rubros (frutos y mejoras) distintos a las prestaciones contractuales, encuentra la Sala que constituye un aspecto que fue desarrollado por la Subsección en sentencia del 3 de abril de 2013. NOTA DE RELATORÍA: Al respecto, consultar sentencia de 3 de abril de 2013 por el Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A. Rad. No. 23567.

INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – Efectos / PROCEDENCIA DE

RESTITUCIONES MUTUAS / RESTITUCIÓN DE FRUTOS DEL BIEN /

RECONOCIMIENTO DE MEJORAS AL BIEN / REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL

[I]ndependientemente de la razón por la que se haya declarado la ruptura del vínculo obligacional – nulidad absoluta de un contrato o resolución como consecuencia del

incumplimiento de uno de los contratistas-, las restituciones mutuas deben realizarse en la forma y términos pactados en la ley y, en ese entendido, las partes se encuentran “compelidas a verificar las restituciones recíprocas, por lo que el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa entregada y los frutos que ésta hubiere producido… [y] el comprador tiene derecho a que se le restituya el pago que haya realizado del precio de la cosa”, sin que resulte procedente tener en cuenta otra consideración diferente a la buena o mala fe de las partes. (…) Así las cosas, comoquiera que en el caso que se examina se encuentra acreditado que el inmueble le fue entregado materialmente a la Fiscalía General de la Nación y que ésta habría obtenido un provecho económico y se habría beneficiado del uso y goce del bien, no hay duda de que la Fiscalía tiene el deber de cancelarle a la sociedad demandada un valor por fuerza de esa circunstancia, en aras de que las restituciones mutuas atiendan a la realidad de lo sucedido y se cumpla con la finalidad misma de las restituciones que no es otra distinta que retrotraer las cosas al estado anterior de la celebración del vínculo contractual. CONDENA EN COSTAS Toda vez que para el momento en que se profiere este fallo, el artículo 55 de la Ley 446 de 1998 indica que sólo hay lugar a la imposición de costas cuando alguna de las partes haya actuado temerariamente y, en el sub lite, debido a que ninguna procedió de esa forma, no habrá lugar a imponerlas.

FUENTE FORMAL: LEY 446 DE 1998 – ARTÍCULO 55

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN A

Consejero ponente: HERNÁN ANDRADE RINCÓN

Bogotá, D.C., quince (15) de marzo de dos mil diecisiete (2017) Radicación número: 25000-23-26-000-1999-01155-02(39647)

Actor: NACION – FISCALIA GENERAL DE LA NACION

Demandado: SOCIEDAD CONSTRUCTORA ECUATORIAL LTDA.

Referencia: ACCIÓN CONTRACTUAL Tema: Incumplimiento del vendedor en su obligación de traditar el bien inmueble objeto del contrato de compraventa. Resolución del contrato por fuerza del incumplimiento de una de las partes contratantes. Restituciones mutuas.

Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia proferida el 4 de febrero de 2010, por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección A, mediante la cual se hicieron las siguientes declaraciones (se transcribe de manera literal, incluso con errores): “PRIMERO: Declarar el incumplimiento de la Sociedad Constructora Ecuatorial Limitada en el contrato de compraventa celebrado mediante la escritura pública número 1528 calendada el 09 de mayo de 1997 de la Notaría 8 del Círculo Notarial de Bogotá D.C., entre la Sociedad Constructora Ecuatorial Limitada como vendedora y la Fiscalía General de la Nación como compradora, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: En consecuencia, decretar la RESOLUCIÓN del referido contrato.

TERCERO: CONDENAR a la Sociedad Constructora Ecuatorial Limitada a

restituir la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS PESOS CON OCHENTA Y TRES CENTAVOS $366’291.596,83, como parte del precio del inmueble cuya resolución se decreta en esta providencia, a la Fiscalía General.

CUARTO: CONDENAR a la demandada a pagar a favor de la Fiscalía General de la Nación la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES

NOVECIENTOS VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS CON SESENTA Y TRES CENTAVOS $263’924.543,63, por concepto de intereses moratorios.

QUINTO: Ordenar a la Fiscalía General de la Nación que restituya a la

demandada, el inmueble ubicado en la carrera 13 No. 73-52 de la ciudad de Bogotá, con matrícula inmobiliaria No. 0501435267, que fue objeto del contrato de compraventa celebrado entre las partes según escritura pública No. 1528 de mayo 9 de 1997 de la Notaría 8 de esa ciudad.

SEXTO: Negar las demás pretensiones de la demanda.

SÉPTIMO: Sin condena en costas.

OCTAVO: Dese cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 176 y 177 del

Código Contencioso Administrativo.

NOVENO: LIQUÍDENSE los gastos procesales realizados y si hubiere excedente a favor de las partes, devuélvaseles”.

I.-ANTECEDENTES

1. La demanda.

El día 7 de mayo de 1999, la Fiscalía General de la Nación por conducto de apoderado

judicial debidamente constituido, presentó ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca demanda en ejercicio de la acción de controversias contractuales, en contra de la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda. En el escrito de la demanda y en el de su corrección y adición se plantearon las siguientes pretensiones (se transcribe tal cual se halla en el expediente, incluso con errores)1: “1.- Que se declare el incumplimiento de la SOCIEDAD CONSTRUCTORA ECUATORIAL de las obligaciones emanadas del contrato de compraventa del bien inmueble de la carrera 13 No. 73-52 con matrícula inmobiliaria No. 0501435267 protocolizado mediante escritura pública No. 1528 de mayo 9 de 1997 de la Notaría 8 de esta ciudad. 2.- Que como consecuencia de lo anterior, se declare la RESOLUCION del contrato de compraventa del bien inmueble ubicado en la carrera 13 No. 73-52 de la ciudad de Santafé de Bogotá con la matrícula inmobiliaria No. 0501435267, contrato que fue protocolizado por medio de la escritura pública No. 1528 de mayo 9 de 1997 de la Notaría 8 de esta ciudad, por cuanto la Sociedad Constructora Ecuatorial LTDA., no cumplió con la obligación de transferir el dominio del referido inmueble a la Fiscalía General de la Nación de conformidad con las cláusulas primera y cuarta literal b) del contrato de compraventa. 3.- Que se ordene a la SOCIEDAD CONSTRUCTORA ECUATORIAL LTDA., le devuelva a la FISCALIA GENERAL DE LA NACION, la suma de CIENTO 1 Reposa en el expediente entre los folios 11 al 24 del cuaderno No. 1 la demanda y entre los folios 36 al 39 del

cuaderno No. 1 la adición y corrección de la demanda. CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($150’000.000) que corresponden a la parte del precio del referido inmueble que la Fiscalía canceló. 4.- Que se condene a título de indemnización de perjuicios a la SOCIEDAD CONSTRUCTORA ECUATORIAL LTDA., a pagar a la FISCALIA GENERAL DE LA NACION el valor del SESENTA POR CIENTO del valor del contrato de compraventa de conformidad con la cláusula penal pecuniaria pactada en la cláusula segunda del contrato adicional No. 1 al Contrato de Promesa de Compraventa de febrero 19 de 1997. 5.- Que igualmente se condene a la SOCIEDAD CONSTRUCTORA ECUATORIAL LTDA., a pagar el valor de los intereses de conformidad con el numeral 8 del artículo 4 de la Ley 80 de 1993. 6.- Que la liquidación de la condena que en la presente demanda se solicita, se haga conforme a lo previsto en el artículo 178 del Código Contencioso Administrativo.

2. Hechos. 2.1. Se dijo en la demanda que el 31 de diciembre de 1996, la Fiscalía General de la Nación y la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda., firmaron un contrato de promesa de compraventa, en virtud de la cual la citada sociedad se comprometía a “suscribir la correspondiente escritura pública de protocolización del contrato de promesa de

compraventa del inmueble ubicado en la carrera 13 No. 73-52 en la ciudad de Santafé de Bogotá, identificado con matrícula inmobiliaria No. 0501435267 con una cabida superficiaria de 60.92 mt. Junto con la construcción y mejoras en el levantadas de

343.18 mt”. 2.2. El 19 de febrero de 1997, las mencionadas partes contratantes suscribieron el contrato adicional No. 1 al de promesa, mediante el cual se modificó la cláusula segunda y se acordó como nueva fecha para el otorgamiento de la escritura pública el día viernes 9 de mayo de 1997 a las 2 p.m., fecha y hora en las cuales se protocolizó el respectivo contrato de compraventa mediante escritura pública No. 1528 y cuyo valor de la venta se acordó en la suma de $317’000.000. 2.3. Señaló el demandante que con ocasión a la celebración del mencionado contrato de compraventa, la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda., quedó obligada a transferirle el dominio del bien inmueble a la Fiscalía General de la Nación y, esta última entidad, se comprometió a pagarle el saldo restante del precio una vez la citada sociedad cumpliera con su obligación. 2.4. Sostuvo que el bien inmueble objeto del contrato de compraventa si bien se encontraba gravado con una hipoteca de primer grado en favor de la Fundación para la Educación – FES –, la vendedora se comprometía a “obtener la autorización expresa de la FES para cancelar dicho gravamen y sanear el bien para poder registrar” la escritura de compraventa. 2.5. Expresó que “la Fiscalía General de la Nación canceló directamente a la FES la suma de $150.000.000” y que el “gravamen hipotecario fue cancelado a través de la escritura pública No. 1552 de mayo 9 de 1997 de la Notaría 13 de Santafé de Bogotá,

escritura que fue registrada en el folio de matrícula inmobiliaria 50C 1435267 sólo hasta el día 23 de diciembre de 1997”. 2.6. Manifestó que el 2 de julio de 1997 se registró un embargo por orden del Juzgado 25 Civil del Circuito de Bogotá a nombre de la Fundación para la Educación SuperiorFES - sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa, circunstancia que ocasionó que la vendedora incumpliera su obligación de inscribir la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, es decir transferir el dominio del bien inmueble a la Fiscalía General de la Nación. 2.7. Indicó que, aunado a lo anterior, “la Dirección de Impuestos Distritales Subdirección de Impuestos a la Producción y al Consumo Unidad de Cobranzas Grupo Cobro Coactivo, ordenó igualmente el embargo y secuestro del inmueble objeto de este contrato, dentro del trámite ejecutivo que por jurisdicción coactiva adelanta contra la Sociedad Constructora Ecuatorial por valor de los impuestos de industria y comercio que esta sociedad adeuda al Distrito, medida cautelar que fue inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria No. 0501435267”. 2.8. Señaló que la Fiscalía General de la Nación estuvo siempre presta a cumplir con su obligación de cancelar el saldo pendiente del valor del bien inmueble, mientras que la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda. incumplió la obligación de transferir el dominio de ese bien. 2.9. Adujo que la Fiscalía General de la Nación requirió a la sociedad demandada para que cumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de compraventa, sin que

obtuviera una respuesta favorable. 2.10. Agregó que, si bien la Fiscalía tiene la posesión del bien inmueble “no pudo adquirir la propiedad del mismo, circunstancia ésta que la pone en una situación precaria frente al bien, pues no podría disponer del mismo, ni celebrar acto o contrato alguno frente a éste, como tampoco ejercer las acciones y prerrogativas derivadas de la propiedad, lo cual generó un detrimento ostensible para su patrimonio”:

3. Actuación Procesal.

La demanda presentada el 7 de mayo de 19992, fue admitida mediante auto del 27 de mayo de 19993, providencia que se notificó en legal forma al Ministerio Público el 3 de junio de 19994 y al representante legal de la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda., el 11 de febrero de 20005.

4. Contestación de la demanda.

La Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda. contestó la demanda para oponerse a las pretensiones. En cuanto hace a los hechos narrados como fundamento del libelo aceptó unos y negó otros y, como razones de su defensa, adujo, en suma, que no es cierto que la sociedad hubiese incumplido con sus obligaciones, puesto que lo que en realidad ocurrió es que el embargo que sobre el bien inmueble recayó, generó un retraso en la transferencia del derecho de dominio en cabeza de la Fiscalía General de la Nación6: Propuso como excepción las siguientes: - “Inexistencia de incumplimiento por parte de la demandada”: Sostuvo que las partes contratantes no acordaron plazo alguno para la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la venta del referido inmueble.

• “Ausencia de causa para la declaración de resolución del contrato de compraventa…”.

Manifestó que en el presente asunto no existía incumplimiento alguno, de ahí que fuera improcedente una declaratoria de resolución del contrato. 2 Fls. 11 al 24 del cuaderno No. 1. Obra entre los folios 36 al 39 del cuaderno No. 1 la corrección y adición de la demanda de fecha 10 de marzo de 2000, la cual fue admitida por el Tribunal a quo el 6 de mayo de 2000 y notificada a la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda., el 10 de febrero de 2003 (Fl. 64 del cuaderno No. 1). 3 Fl. 27 del cuaderno No.1. 4 Reverso del folio 27 del cuaderno No. 1. 5 Fl33 del cuaderno No. 1. 6 Fls. 40 al 42 y 114 al 116 del cuaderno No. 1. - “Ausencia de causa para ordenar la devolución de la parte pagada del precio del inmueble”. Afirmó que comoquiera que no era viable declarar la resolución del contrato, carecía de causa la pretensión de devolución de lo pagado por la Fiscalía General de la Nación por concepto de la venta del inmueble. - “Ausencia de causa para la condena al pago de indemnización de perjuicios”. Indicó que la entidad demandante no ha sufrido ningún perjuicio por el retardo en la inscripción de la escritura pública, en tanto que “ha disfrutado del uso y goce del inmueble objeto de la negociación desde el día de la firma de la escritura, sin haber pagado el saldo del precio por razón de la condición establecida para tal efecto, lo cual en realidad afecta es

a la demandada”. Agregó que en el evento de que el Tribunal decidiera resolver el contrato de compraventa lo procedente sería acordar, también, “las compensaciones a que haya lugar por el uso y goce del inmueble por parte de la demandante, teniendo en cuenta la parte pagada del precio del mismo”. - “Ausencia de causa legal para condena al pago de intereses”: Señaló que no había lugar al pago de intereses, en tanto que “durante el desarrollo y ejecución del contrato las condiciones económicas del mismo se han mantenido sin alteraciones; y en segundo lugar, por cuanto en el referido contrato no se pactaron intereses moratorios, como la norma lo exige”.

6. La sentencia de primera instancia.

Como se expuso al inicio de esta providencia, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección A, mediante sentencia proferida el 4 de febrero de 20107, accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda. Señaló que el contrato de compraventa es un negocio jurídico a través del cual una persona se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. En lo que concierne a la obligación de dar, indicó que es el deber jurídico en el que se encuentra el vendedor de poner a disposición del comprador el bien adquirido y a fin de que pueda producirse su tradición, es decir, la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. 7 Fls. 171 al 183 del cuaderno principal. Sostuvo que en el presente asunto, en el contrato de compraventa que suscribieron la Fiscalía General de la Nación – compradora – y la Sociedad Constructora

Ecuatorial Ltda. – vendedora – se pactó como obligación a cargo de ésta última el efectuar el correspondiente registro de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, obligación que según dijo el Tribunal, fue incumplida. Manifestó el a quo que la vendedora también se comprometió a obtener “la autorización de la Fundación para la Educación Superior – FES – para enajenar el inmueble, y levantar así la hipoteca constituida con ésta por negociación previamente celebrada por la Constructora Ecuatorial Ltda. con la citada fundación”, lo cual tampoco habría realizado la citada sociedad. Señaló que si la sociedad demandada hubiese cumplido con su obligación de obtener la autorización para la celebración del contrato de compraventa por parte de la Fundación para la Educación Superior – FES -, no hubiera procedido la Fundación “a practicar la medida cautelar de embargo” sobre el bien inmueble objeto de la venta y se hubiese podido transferir el dominio del bien. Afirmó que si bien es cierto que la vendedora cumplió con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, en cuanto a entregar el bien al comprador, no lo hizo según lo pactado, es decir libre de “hipotecas, pleitos pendientes, embargos judiciales, demandas civiles…”, incumpliendo sus obligaciones contractuales. Manifestó que en el caso que se examina no hay duda del incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la sociedad demandada, en tanto que no sólo no entregó el bien inmueble libre de hipotecas y embargos, sino que por fuerza de esa circunstancia no se pudo transferir el dominio a la Fiscalía General de la Nación.

Señaló el Tribunal que si bien las partes contratantes no establecieron un plazo para inscribir la escritura contentiva de la compraventa, lo cierto es que “cuando no se ha estipulado un término, el obligado se constituye en mora mediante el requerimiento judicial, el cual se entiende realizado con la notificación del auto admisorio de la demanda al deudor incumplido (artículo 90 del Código de Procedimiento Civil)”, razón por la cual, en este caso, concluyó el Tribunal, la sociedad demandada se constituyó en mora desde el día 11 de febrero de 2000 y, a partir de esa fecha, se reconocen los intereses de mora. Expresó que en el presente caso resultaba procedente declarar la resolución del contrato de compraventa, dado que la Fiscalía General de la Nación siempre ha estado dispuesta a cumplir con su obligación de pagar el precio del bien inmueble, contrario a lo que ocurre con la sociedad demandada, quien no hay duda incumplió sus obligaciones contractuales consistentes en entregar el bien inmueble libre de hipotecas y embargos, así como transferirle el dominio a la Fiscalía. En cuanto a la restitución de las prestaciones ejecutadas por fuerza de la declaratoria de la resolución del contrato, ordenó el a quo la devolución a la Fiscalía General de la Nación de la suma de $150’000.000, monto que habría cancelado esa entidad a la sociedad demandada como parte del pago del bien inmueble y que ordenó actualizar a la fecha de la sentencia. Respecto a la pretensión consistente en obtener el valor de la cláusula penal pecuniaria pactada en el contrato y que equivalía al 60% del precio del bien

inmueble, el Tribunal decidió negarla, por cuanto no hay prueba de su existencia, toda vez que no es posible valorar la adición a la promesa de compraventadocumento en el cual se pactó la cláusula -, puesto que obra en copia simple. Señaló que tampoco había prueba que acreditara los perjuicios sufridos por la Fiscalía General de la Nación por fuerza del incumplimiento del contratista. Por último, ordenó la restitución del bien inmueble a la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda.

8. El recurso de apelación.

De manera oportuna8, la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda. interpuso recurso de apelación en contra de la providencia de primera instancia, con el objeto de que se revoque la decisión proferida por el Tribunal. Manifestó su desacuerdo así (se transcribe de manera literal, incluso con errores): “ a) Que para la presentación de la escritura No. 1.528 de 9 de Mayo de 1.997, Notaría 8ª de Bogotá con la constancia de su registro y del Certificado de 8 Fls. 189 y 212 al 213 del cuaderno principal. libertad y tradición donde conste su inscripción, no se acordó entre las partes un plazo determinado. b) Que la inexistencia de un plazo determinado para la presentación de la escritura y certificado mencionado, hace improcedente la declaración de incumplimiento resuelta por el Tribunal y las restantes pretensiones de la demanda. c) Que la falta del registro de la escritura de compraventa No. 1.528 de 9 de Mayo de 1.997, Notaría 8ª de Bogotá, por actos de terceros, no implica el

incumplimiento del contrato en razón a que la demandada hizo entrega real y material de la posesión del inmueble a la demandante el día de la firma de esa escritura, posesión y usufructo que la demandante ha disfrutado hasta ahora. Si se formalizara la resolución del contrato, lo procedente, además de la restitución del inmueble a la demandada, será que la respectiva providencia disponga las compensaciones a que haya lugar por el uso y goce del inmueble por parte de la demandante, teniendo en cuenta la parte pagada del precio del mismo. De no ser así, se estaría ante un enriquecimiento sin causa, por no recibir mi apoderada contraprestación alguna proporcional por el uso y disfrute del inmueble del que ha gozado permanentemente la demandante sin interrupción alguna”.

9. El trámite de segunda instancia El recurso interpuesto fue admitido a través de auto del 14 de enero de 20119 y, mediante proveído del 24 de febrero del 201110, se corrió traslado a las partes para que alegaran de conclusión y al Ministerio Público para que, si lo consideraba pertinente, rindiera concepto de fondo, oportunidad procesal en la que se pronunciaron la parte demandante y demandada para reiterar los argumentos expuestos en la demanda y en el recurso de apelación11.

El Ministerio Público se pronunció y señaló que en el presente asunto la vendedora, es decir la Sociedad Constructora Ecuatorial Ltda., tenía la obligación transferir no sólo la posesión del bien inmueble, sino también el dominio a la Fiscalía General de la Nación, no obstante aclaró que si bien lo primero se cumplió, no ocurrió lo mismo

en relación con la transferencia de dominio, en tanto que no se pudo registrar la escritura pública contentiva de la compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos12. 9 Fl. 215 del cuaderno principal. 10 Fl. 217 del cuaderno principal. 11 Fls. 219 al 228 del cuaderno principal. 12 Fls. 236 al 247 del cuaderno principal. Al respecto sostuvo que si bien las partes contratantes no habían acordado un plazo para registrar la escritura pública, ante el silencio de las partes, había que acudir a lo dispuesto en la Ley 223 de 1995, normativa que en su artículo 231 prevé un término de 2 meses contados a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura pública para realizar la inscripción ante la oficina de registro respectiva. Así las cosas, manifestó el Ministerio Público que “al no realizarse por el vendedor la inscripción de la escritura pública relacionada con el contrato de compraventa pactado entre las partes dentro del plazo señalado por la Ley, incumplió con una de sus obligaciones lo cual puede dar lugar a la resolución del contrato y la indemnización por los perjuicios causados…”. Indicó también que la vendedora incumplió con la obligación de entregar el bien inmueble libre de hipotecas y embargos judiciales, circunstancia