CE-SECCION TERCERA-25000-23-26-000-2003-11119-02(37725)-2017

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / CONTRATO DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLE / INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO / MORA EN

LA ENTREGA MATERIAL DEL BIEN – Acreditada / DEMANDA DE

RECONVENCIÓN / INCUMPLIMIENTO EN PAGO DEL PRECIO ESTIPULADO EN CONTRATO DE PROMESA El IDU pretende que Panamco Colombia S.A. le indemnice los perjuicios generados por el incumplimiento de la obligación de ésta de entregar una franja de terreno comprada por aquélla. En reconvención, Panamco Colombia S.A. pretende que el IDU le indemnice por la mora en el pago del precio estipulado en el contrato de promesa de compraventa que antecedió a la escritura pública de compraventa (…) [E]s válido concluir que el contrato de promesa de compraventa No. 347 de 1999 cumplió su finalidad jurídica y económica – amén de ser saneado por ratificación tácita – cuando se celebró la escritura pública No. 2557 de 11 de junio de 2001 que perfeccionó el contrato prometido, por ello la demanda de reconvención planteada por Panamco Colombia S.A, con fundamento en que el IDU supuestamente incumplió los plazos pactados en el contrato de promesa para el pago del precio, cae en el vacío, sin que sea procedente interpretar que la pretensión se refiere a la mora en el pago del precio estipulado en el contrato de compraventa, porque de ningún modo se podría sustituir el querer de la empresa reconviniente, en el sentido de que sustentó sus pretensiones en el

incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que le antecedió a la compraventa en cuestión (…) La obligación de entregar el inmueble objeto de la negociación entre las partes fue sometida para su exigibilidad a un plazo que, a su vez, pendía de una condición, en los términos estipulados en los parágrafos primero y segundo de la cláusula octava de la escritura pública de compraventa (literal b) hechos probados). La condición se cumplió el 17 de enero de 2002, con el requerimiento que el Director Técnico de Predios del IDU formuló a Panamco Colombia S.A. mediante oficio DTDP 8000-126 radicado 002490, a partir de allí comenzó a correr el plazo de cuatro (4) meses estipulado, que venció el 17 de mayo de 2002 (…) Esto implica que el numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia debe revocarse, en el sentido de precisar que se sancionará la mora en la entrega del bien conforme a lo dispuesto por la Ley 820 de 2003, es decir, el 1% sobre el valor comercial del inmueble a partir del 17 de octubre de 2002, plazo máximo para la entrega de la franja del inmueble objeto de negociación. CONTRATO DE PROMESA Y CONTRATO DE COMPRAVENTA - Elementos esenciales / PAGO Y ENTREGA DE LA COSA - Estipulación y cumplimiento [E]n el contrato de promesa de compraventa son elementos de su esencia la obligación de celebrar un contrato futuro y los requisitos exigidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, mientras que las estipulaciones tendientes a anticipar el cumplimiento del

contrato prometido, verbigracia, sobre la entrega del bien objeto del contrato o las modalidades de pago del precio, son elementos accidentales (…) En cuanto al contrato de compraventa, el inciso 1º del artículo 1880 del Código Civil dispone que “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida” (subraya fuera del original), tradición que se cumple “por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos” a voces del artículo 756 ibídem. Esta diferencia de esencia entre el contrato de promesa y el contrato prometido, sin perjuicio de su complementariedad, es la que permite afirmar en el derecho colombiano que es viable prometer en venta un bien embargado, mas no así venderlo (…) [D]ada la naturaleza de contrato preparatorio o preliminar del contrato de promesa regulado por el artículo 1611 del Código Civil, pues como se vio su función jurídica esencial es servir a la celebración del contrato prometido, la jurisprudencia ha entendido que los plazos para pagar el precio o entregar la cosa han de satisfacerse, por regla general, al momento de celebrar el contrato prometido.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL – ARTÍCULOS 1611, 1618, 1624, 1754, 1755, 1756 Y 1880.

CONTRATO DE PROMESA / ESTIPULACIÓN DE PLAZO - Requisito esencial / NULIDAD DE CONTRATO - Saneamiento / RATIFICACIÓN TÁCITA - Presupuestos [U]no de los elementos de la esencia del contrato de promesa, contenido en el numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil, es “que la promesa contenga un plazo o condición

que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” (aparte IV de estas consideraciones), lo que determina, además, el carácter preparatorio o preliminar de este tipo negocial (…) [A]ún aplicando las reglas de interpretación de los contratos previstas en los artículos 1618 a 1624 del Código Civil, particularmente la del efecto útil de la interpretación contenida en el artículo 1620 ibídem, según el cual “el sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”, lo cierto es que no es posible determinar a ciencia cierta cuándo debía otorgarse la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido (…) [E]l hecho de haber concurrido las partes a la celebración del contrato prometido mediante la suscripción de la escritura pública No. 2557 de 11 de junio de 2001, otorgada ante la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá, implica el saneamiento de esta causal de nulidad por ratificación tácita, pues al tenor del artículo 1754 del Código Civil “la ratificación tácita es la ejecución voluntaria de la obligación contratada”, siempre que provenga de las partes legitimadas para alegar la nulidad y de quien tenga capacidad para ello (artículos 1755 y 1756 ibídem), pero ello no implica revivir los términos estipulados por las partes para las obligaciones propias del contrato de compraventa anticipadas en la promesa, ya que en la medida que son elementos accidentales de ésta deben ser explícitos. CONTRATO DE DEPÓSITO – Requisitos [L]a circunstancia de que las partes acordaran que Panamco Colombia S.A. conservara

la vigilancia y custodia de la franja de terreno no constituye un pacto adicional, ni un contrato independiente de depósito como lo sostiene la demandada inicial reconviniente, porque si así fuera, al ser un pacto accidental al negocio jurídico – comoquiera que no incide en sus elementos esenciales– debió haber sido expreso.

NOTA DE RELATORÍA: sentencia con aclaración de voto de la magistrada Stella

Conto Díaz del Castillo.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN B

Consejero ponente: RAMIRO PAZOS GUERRERO

Bogotá, D.C., diez (10) de mayo de dos mil diecisiete (2017) Radicación número: 25000-23-26-000-2003-11119-02(37725)

Actor: INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO (IDU)

Demandado: PANAMCO COLOMBIA S.A.

Referencia: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por Panamco Colombia S.A. contra la sentencia del 18 de diciembre de 2008, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección A, mediante la cual resolvió: PRIMERO.- Declarar que Panamco Colombia S.A. incumplió el contrato de compraventa elevado a escritura pública No. 2557 de 11 de junio de 2001.

SEGUNDO.- Ordenar a Panamco Colombia S.A. entregar inmediatamente el inmueble adquirido por el IDU mediante contrato de compraventa elevado a

escritura pública No. 2557 de 11 de junio de 2001, individualizado en la cláusula tercera del contrato, una vez ejecutoriada la presente providencia. TERCERO.- Condenar a Panamco Colombia S.A. al pago de intereses moratorios comerciales sobre el precio total del inmueble, esto es sobre la suma de dos mil sesenta y seis millones doscientos cincuenta y nueve mil trescientos pesos m/cte. ($2.066.259.300) que deberán ser liquidados desde el 19 de abril de 2002 hasta la fecha en que se realice la entrega efectiva del inmueble. CUARTO.- Negar las demás pretensiones de la demanda inicial. QUINTO.- Negar todas las pretensiones principales y subsidiarias de la demanda de reconvención. SEXTO.- Sin condena en costas (folios 260 a 267 cuaderno principal). SÍNTESIS DEL CASO El IDU pretende que Panamco Colombia S.A. le indemnice los perjuicios generados por el incumplimiento de la obligación de ésta de entregar una franja de terreno comprada por aquélla. En reconvención, Panamco Colombia S.A. pretende que el IDU le indemnice por la mora en el pago del precio estipulado en el contrato de promesa de compraventa que antecedió a la escritura pública de compraventa.

I. ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA INICIAL El 8 de mayo de 2003 (folio 8 cuaderno primera instancia), el IDU interpuso demanda de controversias contractuales contra Panamco Colombia S.A. 1.1. Hechos Los hechos expuestos por la parte actora (folios 3 a 6 cuaderno primera

instancia) se resumen así: 1.1.1. El 18 de noviembre de 1999, entre el IDU y Panamco Colombia S.A. se celebró el contrato de promesa de compraventa No. 347 sobre una franja de terreno del inmueble ubicado en la diagonal 43 No. 94-65 “(carrera 2 No. 2490) de la antigua nomenclatura de Fontibón y lote San Martín)”. 1.1.2. El contrato prometido se perfeccionó mediante escritura pública No. 2557 de 11 de junio de 2001 otorgada ante la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá, por dos mil sesenta y seis millones doscientos cincuenta y nueve mil trescientos pesos ($2.066.259.300) en dos contados: (i) el 70%, $1.446.381.510 que el vendedor declaró recibidos a satisfacción, y (ii) el saldo, de 30%, $619.877.790 “sumas que fueron canceladas a la firma Panamco Colombia S.A.”. 1.1.3. En cuanto a la entrega del inmueble, las partes estipularon en la cláusula octava, parágrafo primero, de la escritura pública en cuestión, que “EL VENDEDOR conservará la custodia y vigilancia del inmueble hasta el día en que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, para lo cual dará aviso con tres (3) meses de anticipación al VENDEDOR…” y que “EL VENDEDOR se compromete a entregar el bien libre de ocupaciones por cualquier concepto”. En el parágrafo segundo de la misma cláusula, estipularon que “la demolición será

realizada por el INSTITUTO DE DESARROLLO, para lo cual avisará con cuatro (4) meses de anticipación al VENDEDOR para que retire los elementos de seguridad que se encuentren en el predio objeto de la presente venta”. 1.1.4. El IDU requirió al vendedor la entrega real y material del inmueble, el 17 de enero de 2002, mediante oficio DTDP 8000-126 radicado 002490, suscrito por el Director Técnico de Predios, dirigido a Juan Carlos Domínguez Gutiérrez, representante legal suplente de Panamco Colombia S.A., en cumplimiento de lo estipulado en los parágrafos primero y segundo de la cláusula octava del contrato de compraventa y advirtiendo que “los términos allí establecidos tanto para la entrega como para la demolición se comenzarán a contar a partir de la fecha de la radicación del presente documento”, razón por la cual la entrega debió cumplirse “el 17 de mayo de 2001” [sic]. 1.1.5. Afirmó la entidad actora que el haber pagado el valor del inmueble objeto del contrato sin haberlo recibido, no sólo implicó el incumplimiento de la demandada, sino que le privó de rendimientos financieros sobre el dinero pagado a la tasa DTF “desde el momento en que el IDU requirió a la firma Panamco Colombia S.A. para la entrega de la zona negociada hasta la fecha en que se realice su entrega real y efectiva”, ya que por su naturaleza jurídica el dinero recaudado por concepto de valorización debe ser invertido de acuerdo con las disposiciones de la Secretaría de Hacienda Distrital. 1.2. Pretensiones Con base en los anteriores hechos, la parte actora elevó las siguientes pretensiones:

PRIMERO: Solicito al H Tribunal Contencioso Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, declare que la Firma Panamco Colombia S.A. incumplió el contrato de compraventa, suscrito con el Instituto de Desarrollo Urbano, perfeccionado mediante escritura pública 2557 del 11 de junio de 2001 cuyo objeto fue la compraventa de una zona de terreno al Instituto de Desarrollo Urbano, debidamente identificada y alinderada en la cláusula tercera del instrumento público.

SEGUNDO: Que como consecuencia de la declaración anterior, se ordene a la firma Panamco Colombia S.A. a entregar la zona que fue objeto de venta, identificada y alinderada en la cláusula tercera de la escritura pública No 2557 del 11 de junio de 2001.

TERCERO: Que se condene a la demanda [sic] a pagar al Instituto de Desarrollo Urbano al reconocimiento y pago de los perjuicios de todo orden sufridos por el Instituto, tasados por peritos, o los que enseguida se determinan, causados como consecuencia de la mora en la entrega de la zona objeto de la compraventa.

Los perjuicios que se deben indemnizar al demandante son: Perjuicios materiales: Daño emergente, proveniente de no haberse cumplido la obligación de entregar la zona negociada y lucro cesante consistente en el provecho que deja de reportarse como consecuencia de haberse pagado la totalidad del valor de la compraventa, al no recibir los rendimientos financieros de la suma de DOS MIL SESENTA Y SEIS MILLONES

DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS PESOS

$2.066.259300.oo los cuales deberán liquidarse desde la fecha en que se hizo exigible la obligación hasta la ejecutoria de la sentencia, aplicando la DTF (Promedio ponderado de la tasa de interés efectivo a 90 días en un certificado de depósito reinvertido) de acuerdo con las tasas certificadas por la Superintendencia Bancaria, para la época en que debería realizare [sic] la inversión. PRETENSIÓN PRIMERA SUBSIDIARIA A LA TERCERA PRINCIPAL: En caso que no sea satisfactorio el valor de los perjuicios, tal como se mencionó en la pretensión principal, condénese a pagar intereses legales doblados sobre el monto de las sumas pagadas a la firma Panamco Colombia por concepto de la compraventa de la zona, desde el momento en que se hizo exigible la obligación hasta la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al proceso. PRETENSIÓN SEGUNDA SUBSIDIARIA A LA TERCERA PRINCIPAL se condene a la demandada Panamco Colombia S.A. a pagar al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO –IDUintereses comerciales sobre la suma cancelada desde la época de causación de los perjuicios, es decir desde el momento en que se hizo exigible la obligación hasta la fecha que ponga fin a este proceso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 884 del Código de Comercio.

CUARTA: Que se condene en costas a la firma demanda [sic].

QUINTA: Que el valor de las condenas debe pagarse en los términos establecidos en los artículos 177 y siguientes del C.C.A.(folios 2 y 3

cuaderno primera instancia). 1.3. Contestación de la demanda Panamco Colombia S.A., oportunamente, contestó la demanda (folios 32 a 65 cuaderno primera instancia). Resistió a las pretensiones. Aceptó algunos de los hechos planteados en la demanda y controvirtió que (i) “el pago se hizo con varios días de retraso, no obstante los requerimientos efectuados…, lo que dio lugar a que se presentara una solicitud de conciliación… tendiente a obtener el reconocimiento y pago de los perjuicios moratorios ocasionados por la demora injustificada en cumplir con los pagos estipulados…”; (ii) en la cláusula octava del contrato las partes estipularon “que el inmueble objeto de esta compraventa fue entregado por el VENDEDOR al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, desde el trece (13) de enero de dos mil (2.000) y formalizada dicha entrega mediante Acta de Recibo No. GAL 5700-P-005 de abril veintiocho (28) de dos mil (2000), cuya copia se protocoliza con el presente instrumento”, razón por la cual cumplió con su obligación de entregar el predio en las condiciones memoradas; sin embargo, precisó que le fue entregado “en custodia”, por lo que “procedería es su restitución y no el cumplimiento del contrato de compraventa”, y cuestionó la causa de los perjuicios alegados por el IDU. Alegó haber obrado con diligencia en su obligación de restituir el inmueble “depositado”, a efecto de lo cual memoró que el depósito se debió “a la necesidad de la entidad pública de que se ejerciera en el mismo una adecuada vigilancia y… a la necesidad de PANAMCO COLOMBIA S.A. de construir un muro de cerramiento antes

de procederse con la restitución de la franja de terreno a la entidad pública, lo cual era de pleno conocimiento de ésta”, construcción que resultó imposible para la demandada, porque no se había podido concluir el trámite de reconocimiento de construcciones iniciado “hace más de cinco (5) años ante el Departamento Administrativo de Planeación Distrital” y el espacio afectado por el IDU no tuvo en cuenta la franja de control ambiental, cuyo ancho para las vías de tratamiento de desarrollo es de 10 metros, conforme lo previsto en los artículos 129 y 419 del Acuerdo 6 de 1990, ante lo cual solicitó mediante oficio de 12 de febrero de 2000 ampliación del plazo para restituir la franja de terreno en cuestión por un tiempo que estimó suficiente para concluir el trámite de reconocimiento de construcciones y que el IDU adoptara las decisiones para liberar el espacio requerido para la construcción del muro de cerramiento. Adujo también que el 9 de noviembre de 2001 interpuso solicitud de conciliación relativa al reconocimiento y pago de intereses moratorios, por la mora del IDU en el pago de la segunda parte del precio estipulado en los contratos de promesa de compraventa No. 347 (a que se refiere esta demanda) y No. 348 de 1999, trámite en el cual la Directora del IDU estableció conversaciones con el Gerente de Panamco Colombia S.A. con ocasión de las cuales se propuso “una fórmula conciliatoria que consiste en que el IDU aceptaría que la entrega del predio se extienda en un plazo de 6 meses contados a partir del 17 de abril del año en curso por ser esta la fecha inicialmente para la entrega

(…) Esto a cambio de que la parte convocante desista de su pretensión económica de indexación e intereses, teniendo en cuenta además que el pago del segundo y último contado del saldo del precio se verificó el 24 de enero del presente año [en referencia a 2002]”, acuerdo que se consignó en acta de conciliación prejudicial No. 02-039 de 22 de febrero de 2002 de la Procuraduría Novena Judicial, que no fue aprobada por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección B “por considerar que no existe pretensión alguna conciliada”. Ante las circunstancias descritas, Panamco Colombia S.A. procuró llegar a acuerdos con las entidades para la restitución de la franja depositada; mediante oficios radicados No. 56207 de 26 de julio y No. 72219 de 17 de septiembre de 2002 solicitó promover una reunión entre las partes para analizar las siguientes alternativas: (i) promover un ajuste al trazado de la ALO para no afectar la propiedad privada, (ii) la adquisición del resto de terrenos de la sociedad demandada, o (iii) disminuir en un 50% la franja de control ambiental, pero no obtuvo respuesta por parte del IDU, de donde ha derivado la imposibilidad de cumplir la restitución de la franja en cuestión. Con base en esta plana fáctica, planteó como excepciones de mérito las que intituló (i) “inexistencia de incumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre Panamco Colombia S.A. y el Instituto de Desarrollo Urbano –IDU-”; (ii) “la falta de

entrega material del inmueble reclamado no se origina en el contrato de compraventa”; (iii) “la obligación de entregar el inmueble que se deriva de un contrato de naturaleza diferente al de compraventa no es imputable a Panamco Colombia S.A.”; (iv) “clara voluntad de Panamco Colombia S.A. de proceder a la restitución de la franja de terreno reclamada por el IDU mediante acción contractual”; (v) “el principio de la buena fe contractual ha sido vulnerado por el IDU”; y (vi) “la falta de restitución de la franja de terreno no imputable a Panamco Colombia S.A. no ha irrogado perjuicios a la entidad pública”.

2. DEMANDA DE RECONVENCIÓN Con base en los hechos expuestos en la síntesis de la contestación de la demanda, Panamco Colombia S.A., en oportunidad, presentó, el día 02 de septiembre de 2003, demanda de reconvención contra el IDU (folios 2 a 18 cuaderno 4). 2.1. Pretensiones La demandada reconviniente planteó las siguientes:

A. PRETENSIONES PRINCIPALES: PRIMERA: Se declare que el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, cumplió en forma tardía su obligación contractual de pagar el precio acordado en la Promesa de Compraventa No. 347 suscrita el día 18 de noviembre de 1999.

SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaración anterior, se condene al IDU a pagar a favor de PANAMCO COLOMBIA S.A., los perjuicios ocasionados por el cumplimiento tardío de la obligación. En tanto que la obligación cumplida en forma tardía hace referencia al pago de sumas dinerarias,

solicito dar aplicación a lo dispuesto en el artículo 1617 del Código Civil y, en consecuencia, ordene a título de indemnización, el pago de intereses moratorios, causados sobre la suma de SEISCIENTOS DIECINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS [sic] NOVENTA PESOS ($619.877.79), liquidados a la tasa máxima autorizada por la ley, desde el día 20 de septiembre de 2001, hasta el día 30 de enero de 2002.

TERCERA: Se declare con fundamento (sic) el principio de responsabilidad patrimonial previsto en el artículo 90 de la Constitución Política, que el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, es responsable de indemnizar todos los perjuicios causados a PANAMCO COLOMBIA S.A., como consecuencia de la conducta asumida y los actos ejecutados en las etapas de negociación, celebración y ejecución del contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 2557 del 11 de junio de 2001, otorgada en la Notaría Sexta del Círculo Notarial de Bogotá, así como en la ejecución del contrato de depósito subsiguiente celebrado con relación al mismo predio objeto de compraventa.

CUARTA: Como consecuencia de la anterior declaración se ordene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, a indemnizar todos los perjuicios materiales causados a PANAMCO COLOMBIA S.A., en la cuantía que se establezca en el proceso.

QUINTA: Se condene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU a pagar la

totalidad de las costas de este proceso.

B. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS:

PRIMERA PRETENSION SUBSIDIARIA A LA PRETENSION SEGUNDA PRINCIPAL Se declare que el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, incumplió la obligación de obrar de buena fe durante las etapas de negociación, celebración y ejecución del contrato de compraventa celebrado con PANAMCO COLOMBIA S.A., contenido en la escritura pública número 2557 del 11 de junio de 2001, otorgada en la Notaría Sexta del Círculo Notarial de Bogotá, y del consiguiente contrato de depósito celebrado sobre el mismo bien objeto de la compraventa. SEGUNDA PRETENSION SUBSIDIARIA A LA PRETENSION SEGUNDA PRINCIPAL Se declare que el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, incumplió la obligación de obrar de buena fe durante la etapa de ejecución del contrato de depósito celebrado con PANAMCO COLOMBIA S.A., contenido en la escritura pública número 2557 del 11 de junio de 2001, otorgada en la Notaría Sexta del Círculo Notarial de Bogotá, referente al inmueble objeto de compraventa en la misma escritura pública. TERCERA PRETENSION SUBSIDIARIA A LA PRETENSION SEGUNDA PRINCIPAL Se declare que el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU, incumplió la obligación de obrar de buena fe durante las etapas de negociación, celebración y ejecución del contrato de compraventa celebrado con PANAMCO COLOMBIA S.A., contenido en la escritura pública número 2557 del 11 de junio de 2001, otorgada en la Notaría Sexta del

Círculo Notarial de Bogotá” (folios 1 a 3 cuaderno 4). 2.2. Contestación de la demanda de reconvención En oportunidad (folios 24 a 33 cuaderno 4), el IDU contestó la demanda de reconvención. Al efecto, insistió en que fue Panamco Colombia S.A. quien incumplió la obligación de entregar real y materialmente el inmueble vendido y enfatizó que “la construcción de las edificaciones de PANAMCO COLOMBIA S.A. fue adelantada con base en una ‘licencia de construcción provisional’ otorgada en 1969, validada por cinco años, es decir hasta 1975, y de conformidad con las disposiciones de planeación que regulan la materia; PANAMCO COLOMBIA S.A. estando obligada, nunca surtió el trámite de legalización mediante licencia de construcción definitiva, de lo que se concluye, con independencia del trazado de la futura Avenida Longitudinal de Occidente, que se trata de una construcción inmersa en irregularidades jurídicas, por no contar desde hace más de 15 años con los requisitos legales para su reconocimiento, hecho que desde luego el Instituto de Desarrollo Urbano al momento de la celebración del contrato no conocía”, amén de que la franja de control ambiental “no apareció a último momento” sino que consta en el plano topográfico aportado por Panamco Colombia S.A. para aprobación e incorporación en la cartografía distrital obrante en el archivo No. F285/1-02 (folio 27 cuaderno 4). En cuanto al pago del saldo del precio estipulado en la promesa de compraventa,

se refirió al intento de conciliación entre las partes según el cual “el IDU aceptaría que la entrega del predio se extienda en un plazo de 6 meses contados a partir del 17 de abril del año en curso por ser esta la fecha inicialmente para la entrega según las cláusulas 7 parágrafo 1º y 8º parágrafo 1º de las escrituras 1421 del 11 de 2001 de la notaría 24 y la 2557 del 11 de junio de la notaría 6 respectivamente. Esto a cambio de que la parte convocante desista de su pretensión económica de indexación e intereses, teniendo en cuenta además que el pago del segundo y último contado del saldo del precio se verificó el 24 de enero del presente año a través de transferencia electrónica a las cuentas de la firma PANAMCO” (folio 26 cuaderno 4); acuerdo que no obstante haber sido improbado por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, la entidad demandante respetó, porque “el IDU tuvo en cuenta los 6 meses de plazo otorgados a la firma, PANAMCO COLOMBIA S.A.; periodo en el que esta firma no realizó ningún pronunciamiento, y solo la entidad le comunicó a través de la Dirección Técnica legal lo relacionado con la entrega una vez se venció el citado término acordado por las partes” (folio 28 cuaderno 4). Planteó como excepción la que intituló “excepción de contrato no cumplido – exceptio non adimpleti contractus”.

3. CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO El Ministerio Público conceptuó en sentido favorable a las pretensiones del IDU y

desfavorable a Panamco Colombia S.A. Planteó que esta última no cumplió la obligación de entregar el inmueble y, en su oportunidad, nada dijo respecto de la mora en el pago del precio estipulado en la promesa de compraventa; arguyó que tanto la expedición de la licencia de construcción como el levantamiento del muro de cerramiento son exclusivamente imputables a Panamco Colombia S.A., empresa que ha usufructuado el bien y se ha beneficiado de exenciones tributarias por la naturaleza de la venta, sin que el IDU reciba compensación alguna (folios 210 a 221 cuaderno primera instancia).

4. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN El IDU reiteró las razones expuestas en la demanda y la contestación a la demanda de reconvención, y concluyó que Panamco Colombia S.A. sólo pidió prorrogar el plazo de entrega del terreno cuando verificó que tenía problemas con la franja de control ambiental (folios 149 a 160 cuaderno primera instancia).

Panamco Colombia S.A. también insistió en las razones expuestas al contestar la demanda y plantear la reconvención; añadió un escrito radicado el 28 de octubre de 2004 ante el Departamento Administrativo de Planeación Distrital mediante el cual pidió, una vez más, la legalización de las construcciones; alegó que la no entrega del terreno no le era imputable, por el contrario, siempre estuvo presta a cumplir en la medida que se le autorizara construir el muro para proteger su planta embotelladora (folios 162 a 196 cuaderno primera instancia).

5. LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo de Cundinamarca consideró que (i) los documentos

aportados en copia simple no podían ser valorados; (ii) la interpretación de la demanda de reconvención se refiere al 30% del saldo del precio estipulado en el contrato de compraventa y no en el contrato de promesa de compraventa; (iii) descartó la existencia del invocado “depósito”, porque el depósito voluntario sobre un inmueble no está previsto expresamente en la ley y no existió voluntad expresa de las partes en ese sentido, como tampoco hay prueba de que el IDU hubiere entregado nuevamente el inmueble tras recibirirlo, puesto que la obligación del vendedor de conservar la cosa vendida hasta su entrega tiene fundamento en el artículo 1605 del Código Civil y Panamco Colombia S.A. no probó que la voluntad de las partes hubiese sido la celebración del contrato de depósito, como tampoco pidió la declaración de su existencia en la demanda de reconvención; y (iv) encontró probada la mora en la obligación de entregar el inmueble “por parte de Panamco a partir del 19 de abril de 2002, que el IDU pagó la totalidad del precio el 22 de enero de la misma anualidad y que no obra prueba en el plenario que para la fecha de la presente providencia Panamco haya honrado su obligación contractual” (folios 260 a 285 cuaderno principal).

6. EL RECURSO DE APELACIÓN Dentro de la oportunidad procesal, la parte demandante interpuso recurso de apelación el 21 de enero de 2008 (folio 287 cuaderno principal).

Sustenta su inconformidad en que (i) el Tribunal a quo no tuvo en cuenta los elementos del contrato de depósito provisional y gratuito que las partes celebraron sobre la franja del inmueble, siendo procedente la restitución, que no la entrega, del

predio; (ii) el IDU no procedió de buena fe precontractual e incumplió el principio de planeación, porque no verificó si el p