CE-SECCION TERCERA-47001-23-31-000-1995-03980-01(33225)-2016

ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Resolución de contrato de compraventa / RESOLUCION DE CONTRATO - Genera cancelación de registro de folio de matrícula inmobiliaria / MUTUO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL - Las partes no cumplieron lo pactado / PROCEDENCIA DEL LLAMADO EN GARANTIA - Cumplimiento de supuestos o requisitos legales El INCORA estaba en la obligación de pagar el precio pactado, tal como lo dispone el artículo 1929 del Código Civil, razón por la cual, ante la ausencia del pago, es evidente que hay lugar a la resolución del contrato de compraventa objeto de controversia y, en consecuencia, en principio, sería pertinente definir lo correspondiente a las restituciones de que trata el artículo 1932 ibídem. (…) la Sala encontró acreditado que el señor Castro Alfaro, en calidad de vendedor del predio que denominó como Nevada y Consuelo -se reitera que la adquisición de predios para englobar en el referenciado fundo se realizó con posterioridad a la oferta a la entidad estatal-, tenía pleno conocimiento de la construcción de mejoras de propiedad de terceros. Por su parte, el INCORA, a través de sus funcionarios y el avalúo realizado por el IGAC, tuvo certeza de la situación, sin desarrollar actividades tendientes a verificar la calidad que ostentaban los campesinos allí asentados, de modo que tanto vendedor como comprador, decidieron seguir adelante con la suscripción del contrato de compraventa, pasando por alto una situación que resultaba evidente y que podía entorpecer la ejecución del negocio jurídico. (…). La Sala advierte que dada la naturaleza del contrato de

compraventa, las restituciones consistirían en la devolución del predio al vendedor y el precio pagado al comprador. Sin embargo, el INCORA no tiene la posesión del bien inmueble y esa fue precisamente la causa para abstenerse del pago, de modo que el vendedor no recibió el dinero correspondiente al precio y, en consecuencia, para el caso concreto no hay lugar a restituciones. Adicionalmente, pese a que las partes solicitaron el reconocimiento de los presuntos perjuicios derivados de la compraventa objeto de controversia, aquellos no fueron acreditados, razón por la cual se negarán las pretensiones dirigidas en ese sentido. (…) la Sala se releva de pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda de reconvención, porque aquellas están dirigidas a obtener el pago correspondiente a la compraventa del predio Consuelo y Nevada, cuya resolución se dispuso de manera precedente. Asimismo, tampoco es necesario resolver la relación jurídico procesal entre el demandado en reconvención y los llamados en garantía FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL / LEY 446 DE 1998 – ARTICULO 55 COMPETENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO - Para conocer apelaciones en segunda instancia por su cuantía La Sala es competente para decidir el caso por ser un asunto contractual en el que es parte una entidad estatal de las enunciadas en el artículo 2 de la Ley 80 de 1993, según lo dispone el artículo 75 del mismo estatuto; y por cuanto se trata de un recurso de apelación presentado contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Magdalena en un proceso que, por su cuantía, tiene vocación de doble instancia

FUENTE FORMAL: LEY 80 DE 1993

COMPUTO DEL TERMINO DE CADUCIDAD DE LA ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – Dos años de ocurridos los motivos de hecho o de derecho la Sala pone de presente que le asiste razón al recurrente respecto de la inaplicabilidad del término de 20 años de que trata el artículo 55 de la Ley 80 de 1993, en consideración a que el contrato de compraventa suscrito entre las partes y contenido en la escritura pública n.º 841, data del 14 de diciembre de 1992. Siendo así, es evidente que es previo a la expedición de la referida ley, por lo que el término de caducidad para el caso concreto, es el contenido en el artículo 136 del Decreto 01 de 1984, modificado por el artículo 23 del Decreto 2304 del 7 de octubre de 1989, esto es, en dos años de ocurridos los motivos de hecho o de derecho que le sirvan de fundamento. (…) el vencimiento de los dos años de que trataba el artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, vigente a la época de los hechos, fenecía el 11 de enero de 1996 y como la demanda se presentó el 17 de enero de 1995, no había operado el fenómeno de la caducidad. En ese mismo sentido, es del caso precisar que dado que la demanda de reconvención fue radicada el 5 de junio de 1995, tampoco feneció la oportunidad para su ejercicio, razón por la cual se continuará con el correspondiente estudio.

FUENTE FORMAL: CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / DECRETO 2304 DE 1989 - ARTICULO 23

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION B

Consejero ponente: DANILO ROJAS BETANCOURTH

Bogotá, D.C., primero (01) de agosto de dos mil dieciséis (2016) Radicación número: 47001-23-26-000-1995-03980-01(33225)

Actor: INSTITUTO COLOMBIANO DE LA REFORMA AGRARIA

Demandado: CAYETANO ANTONIO CASTRO ALFARO

Referencia: APELACION SENTENCIA - ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES La Sección Tercera, Subsección B, del Consejo de Estado procede a resolver el recurso de apelación presentado por el demandado y demandante en reconvención, contra la sentencia del 15 de febrero de 2006, proferida por el Tribunal Administrativo del Magdalena, mediante la cual se accedió a las pretensiones de la demanda principal, decisión que será modificada.

SÍNTESIS DEL CASO La parte actora solicita que se declare la resolución del contrato de compraventa contenido en la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, se disponga su cancelación del folio de matrícula inmobiliaria n.º 222-0019434, se declare el incumplimiento del demandado y se indemnicen los perjuicios económicos. Por su parte, el demandado presentó demanda de reconvención, para que se declare el incumplimiento del INCORA en la cancelación del precio pactado, se ordene el pago y se reconozcan los correspondientes perjuicios.

ANTECEDENTES

I. Lo que se pretende

1. Mediante escrito radicado el 17 de enero de 1995 (f.3-111 c. 1), el Instituto

Colombiano de la Reforma Agraria-INCORA-, a través de apoderado presentó demanda oportunamente, en ejercicio de la acción contractual contra el señor Cayetano Antonio Castro Alfaro, con el fin de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: 1) Que se declare resuelto el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública n.º 841 otorgada el día 14 de diciembre de 1992 en la Notaría Única del Circuito de Plato (Magdalena). 2) Consecuentemente se disponga la cancelación del registro de la misma escritura anotada en el folio de matrícula inmobiliaria n.º 2220019434. 3) Que se declare el incumplimiento por el demandado del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública n.º 841 en la Notaría Única del Círculo de Plato y como consecuencia de ello se declare también procedente el desistimiento del contrato en los términos de la cláusula octava de la mencionada Escritura Pública. 4) Que se declare que el Instituto demandante no está obligado a pagar el precio pactado en el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 841 otorgada el día 14 de diciembre de 1992 en la Notaría Única del Círculo de Plato. 5) Que se condene al demandado a indemnizar al demandante los perjuicios económicos derivados de su incumplimiento. 6) Se condene en costas al demandado.

2. La parte actora presentó como fundamento fáctico de su demanda lo siguiente: 2.1. El señor Cayetano Antonio Castro Alfaro hizo oferta formal de venta voluntaria

al INCORA del predio denominado Los Caños, Tierra Azul y Nevada, en el municipio del Plato (Magdalena), el 4 de junio de 1991, indicando la extensión del terreno y la explotación que de allí se derivaba; ofrecimiento que fue aceptado mediante el oficio n.º 1435 del 14 de diciembre de 1992, a cuyas condiciones accedió el oferente. 2.2. La venta se protocolizó a través de la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, otorgada en la Notaría Única del Círculo de Plato, por medio de la cual, el señor Castro Alfaro transfirió al INCORA, el derecho de dominio sobre la totalidad del predio rural denominado Nevada y Consuelo, junto con sus anexos y mejoras. 2.3. Explicó que dicha propiedad comprendía otros prediosLos Caños, Tierra Azul y Nevadaque fueron adquiridos por el demandado el 17 de diciembre de 1991 y a su vez fueron fusionados al inmueble denominado Tierra Grata. 2.4. Agregó que la negociación se hizo sobre un plano elaborado por un topógrafo contratado por el señor Castro Alfaro, el cual fue aceptado por la entidad porque aparentemente cumplía con las normas técnicas usadas por el instituto. Sin embargo, después del perfeccionamiento del negocio jurídico, se estableció que los linderos allí contenidos no coincidían geográficamente en su descripción ni en el área comprendida, situación que hacía imposible la localización topográfica del predio vendido y la identificación del inmueble en la matrícula inmobiliaria n.º 2260014934 de la Oficina de Registro–seccional Plato. 2.5. Explicó que en la finca vendida se encuentran más de 15 personas que ostentan títulos de propiedad de sus respectivas parcelas, por lo que no es posible su utilización para los fines previstos por el INCORA, poniendo de presente que el vendedor estaba obligado al saneamiento por evicción, al que se rehusó pese a los requerimientos que se le hicieron en diversas oportunidades y, en consecuencia, el Instituto consideraba que no estaba obligado a pagar el precio pactado ante la mora en el cumplimiento de las obligaciones, entre las que se encuentra la entrega del inmueble libre de perturbaciones.

II. Trámite procesal

3. Una vez se surtió la notificación del auto admisorio de la demanda1, el demandado contestó en los siguientes términos: 3.1. El señor Cayetano Antonio Castro Alfaro se opuso a las pretensiones de la demanda, para lo cual señaló que contrario a lo indicado por el INCORA, de la visita realizada al predio objeto de venta por funcionarios de esa entidad, con el fin de verificar linderos y otros aspectos, se corroboró lo referente a la información contenida en el folio de matrícula respectivo, tal como quedó plasmado en la escritura pública contentiva de la compraventa. Además, que se constató la presencia de 15 o 16 ocupantes del predio, quienes reconocían la propiedad en cabeza del señor Castro Alfaro y su acuerdo con la adquisición del inmueble por parte de la entidad. 3.2. Agregó que en el evento de aceptarse la ocupación del predio objeto de venta, debía tenerse en cuenta que aquella obedeció a una errada adjudicación

por parcelas que hizo el comprador mediante resoluciones, las cuales, con posterioridad entraron en trámite de revocatoria directa, ante irregularidades de la regional del Magdalena y que no existía certeza que los linderos allí contenidos correspondían al mismo lote. 3.3. Enfatizó en que hizo la entrega del bien libre de gravámenes y perturbaciones, según constaba en el acta suscrita para el efecto. Aseguró que el incumplimiento del contrato provino de la entidad ante la ausencia del pago. Propuso como excepción la de inexistencia de las razones de incumplimiento invocadas.

4. Concomitante con la contestación, el señor Cayetano castro Alfaro presentó demanda de reconvención contra el Instituto Colombiano de la Reforma AgrariaINCORA-, con las siguientes declaraciones y condenas (f. 122-174 c.1): PRETENSIONES PRIMERA. - Que se declare responsable al INCORA, por el incumplimiento en la cancelación del precio a que está obligada según se desprende del Contrato de Compraventa contenido en la Escritura Pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992 y registrada en el Folio de Matrícula Inmobiliaria n.º 226-0019434 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Plato (Magdalena). 1 El auto admisorio de la demanda se profirió por el Tribunal el 20 de enero de 1995 (f.113 c.1).

SEGUNDA.- Como consecuencia de la anterior declaración se ordene por el H. Tribunal que la entidad demandada le dé cumplimiento estricto al Contrato de Compraventa contenido en la Escritura Pública antes referenciada.

TERCERA. - Como resultado de lo anterior se condene al INCORA a pagar a mi poderdante, los siguientes conceptos: La suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS M.L. ($248 230 750 oo), valor que corresponde al precio pactado en el Contrato de Compraventa, artículo TERCERO, discriminados así: (…) D.- Perjuicios morales originados en el incumplimiento del INCORA y que le causaron graves inconvenientes a mi poderdante, avaluados en 1.000 gramos oro o lo que se demuestre en el proceso. E.- Perjuicios materiales originados en el incumplimiento del INCORA y que le causaron erogaciones superiores a los DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000), derivados de los Honorarios Profesionales de Abogado y Asesor Contable que tuvo que cancelar mi poderdante, y a los gastos de transporte, alojamiento y alimentación que tuvo que pagar mi poderdante en la ciudad de Santa Marta. (…) 4.1. Como fundamento fáctico de su demanda indicó: 4.1.1. Previa negociación, el señor Cayetano Antonio Castro Alfaro vendió al INCORA un predio rural de su propiedad, denominado Nevada y Consuelo, según consta en la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992 y registrada en el folio de matrícula inmobiliaria n.º 226-0019434 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Plato (Magdalena). El referido predio es el resultado de la fusión de Los Caños, Tierra Azul y Consuelo y Nevada a Tierra Grata, conforme

a la escritura pública n.º 603 de 1991, con una cabida de 981,0100 hectáreas. 4.1.2. “Nevada y Consuelo” fue entregado al INCORA el 23 de diciembre de 1992, tal como está consignado en el acta de recibo, con lo que se perfeccionó la compraventa. No obstante, dos años y medio después aproximadamente, la entidad sigue sin cancelar la totalidad del precio pactado, esto es $248 230 750 oo. 4.1.3. Ante los requerimientos del vendedor, el INCORA señaló que existen titulaciones a favor de varias personas con anterioridad a la escritura pública n.º 841 de 1992 y, por lo tanto, el señor Castro Alfaro está obligado a sanear el bien, con lo que se constituye un incumplimiento del contrato. 4.1.4. El demandante en reconvención aseguró que de existir titulaciones previas al año 1992, son violatorias de la ley porque el INCORA no adelantó ningún proceso de extinción de dominio sobre el predio denominado Nevada y Consuelo, de donde se desprende que las eventuales adjudicaciones son irregulares y es a la entidad a quien corresponde solucionar esa situación, de modo que es falso un incumplimiento por parte del vendedor. 4.2. Surtida la notificación del auto admisorio de la demanda de reconvención2, el INCORA contestó en los siguientes términos: 4.2.1. Aclaró que los planos presentados por el vendedor estaban aparentemente acordes con la realidad y por eso fueron aceptados por la entidad. Indicó que el contenido del acta de entrega es meramente formal, porque la posesión del

inmueble vendido está perturbada por terceros que ostentan títulos de propiedad, con anterioridad a la formalización de la oferta presentada por el señor Castro Alfaro, por lo que no es posible la cancelación del dinero de la compraventa ante la mora de aquel. Propuso como excepción la de contrato no cumplido en los términos de los artículos 1603 y 1609 del Código Civil. 4.2.3. Solicitó que se citaran como Litis consortes a los señores Juan Francisco Novoa Pérez, José Francisco Nova Arrieta, William Hincapié Peña, Joaquín Aurelio de la Rosa Moran, Andrés José Severine Borja, José Gregorio Puello, Jesús Hincapié Peña o Hilda Peña de Hincapié, Sebastián Sánchez Agamez, María Pontón o Félix Vanegas, Miguel Molina Rodríguez, Aníbal Hernández, César Peñaranda, Edilsa de Peñaranda, Hernán Guerra Solis, Enriqueta Anaya de Sierra, Humberto Meza Morales, Adalberto Padilla Vásquez, Samuel A. Jiménez Pacheco, Daniel A. Barraza Barrios, Ovidio R. Visbal Perazo, Pedro Claver Salcedo M., Antonio M. Regalado Fernández, José A. Vizcaino V. y José Ramón Orozco Bermúdez, en virtud de los títulos de propiedad anteriores a la oferta que realizó el señor Castro Alfaro al INCORA (f.272 c.1). 4.2.4. De igual forma, llamó en garantía a los señores Edgardo Quintero Rada, Ricardo Granados Varela, Luz Cenith Curiel Cortina, Armando Pérez Briceño,

2 El auto admisorio de la demanda de reconvención se profirió por el Tribunal el 16 de abril de 1995 (f.241 c.1). Ernesto Gamez Goelkel, Habacuc Ramírez Medina y José Antonio Paba Lobo (f.273, 303 c.1), respecto de los que se alegó participaron en las diligencias previas a la negociación del predio denominado Nevada y Consuelo, por ser servidores públicos de la entidad.

5. Adelantado el trámite de la vinculación de los Litis consortes y la admisión del llamamiento en garantía3, aquellos contestaron de la siguiente forma4: 5.1. Ricardo Granados-llamado en garantía (f.363-365 c.1): Se opuso a las pretensiones de la demanda de reconvención y frente al llamamiento en garantía, explicó que su función en la negociación del predio Consuelo y Nevada, fue la revisión del informe de concepto técnico y determinación de la unidad agrícola familiar, que rindieron los señores Edgardo Quintero Rada-ingeniero agrónomoy Carlos Anaya Noble-médico veterinario-, sin que ello implicara la verificación de su contenido. Adicionalmente, emitió concepto sobre la capacidad agrícola de la finca y su valor aproximado, por lo que no le correspondía establecer la presencia de terceros y su calidad. Finalmente, señaló que el INCORA no sustentó la presunta responsabilidad en que fundó el llamamiento. 5.2. José Antonio Paba Lobo -llamado en garantía (f.366-369 c.1): Se opuso a las pretensiones de la demanda de reconvención, indicando que fue el

encargado de revisar el plano topográfico presentado por el propietario, el cual fue aprobado por cumplir las especificaciones técnicas del INCORA; sin embargo, dicha revisión no involucraba la comprobación del lugar, linderos y cabida superficiaria sobre el terreno. Con el mismo argumento se refirió al llamamiento en garantía, para anotar que la aprobación no comprendía una revisión de la información suministrada por el propietario. 3 El Tribunal profirió la correspondiente decisión el 24 de noviembre de 1996 y el 8 de septiembre de 1998 (f.299-302, 305-306, 448-450 c.1). 4 Es del caso advertir que la notificación de los señores Juan Francisco Novoa Pérez, William Hincapié Peña, Andrés José Severine Borja, José Gregorio Peullo, Jesús Hincapié Peña o Hilda Peña de Hincapié, Sebastián Sánchez Agamez, Miguel Molina Rodríguez, César Peñaranda, Edilsa de Peñaranda, Enriqueta Anaya de Sierra, Humberto Meza Morales, Adalberto Padilla Vásquez, Samuel A. Jiménez Pacheco, Daniel A. Barraza Barrios, Ovidio R. Visbal Perazo, Pedro Claver Salcedo M., Antonio M. Regalado Fernández, José A. Vizcaino V. y José Ramón Orozco Bermúdez, Edgardo Quintero Rada y Habacuc Ramírez Medina, se realizó a través de emplazamiento (f.383-389 c.1). Nombrado el respectivo curador, aquel guardó silencio en el término de fijación en lista (f.407 c.1). 5.3. Armando Pérez Briceño -llamado en garantía (f.370-372 c.1):

Indicó que como asistente de parcelación, se le dio la orden de recibir el predio Nevada y Consuelo, diligencia de la que levantó la correspondiente acta de verificación de existencia de mejoras en el inmueble, así como la ocupación de terceros, sin la obligación de determinar si esas familias contaban o no con títulos de propiedad, máxime porque tal situación fue consignada en el informe de la visita técnica. Agregó que su actuación no indujo a error a la entidad ni fue determinante en la celebración del contrato de compraventa, razón por la que no estaba fundamentado el llamamiento en garantía. 5.4. Luz Cenith Curiel Cortina -llamada en garantía (f.373-378 c.1): Señaló que en el informe técnico o de visita, se dejó consignado que los ocupantes del predio aceptaban la propiedad del vendedor y su acuerdo con que el INCORA lo adquiriera. Además, conforme al avalúo practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las mejoras pertenecían a los referidos ocupantes, tal como se indicó en el acta de entrega y recibo material del inmueble. Manifestó que su participación en la adquisición del fundo rural Nevada y Consuelo, se circunscribió al estudio de títulos, en el que se constató la propiedad en cabeza del señor Castro Alfaro, esto es, en el folio de matrícula de inmobiliaria no estaba registrada situación diferente. Explicó que al momento del estudio, desconocía que el INCORA había realizado adjudicaciones sobre el predio, conforme a las cuales se dio apertura a otros folios. Finalmente, llamó en garantía al señor Manuel José Linero Creus, en calidad de gerente regional del instituto, de quien adujo,

fue el encargado de todo el trámite de negociación para adquirir el inmueble objeto de controversia. 5.5. Ernesto Gamez Goelkel -llamado en garantía (f.379-381 c.1): En su calidad de almacenista, participó en la diligencia de entrega y recibo del predio, en cuya acta se precisó la existencia de mejoras, tal como lo indicó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Las referidas mejoras eran de propiedad de las familias ocupantes, por lo que no fue necesario relacionarlas en el correspondiente informe. Agregó que desconocía que los terceros ostentaban títulos de propiedad sobre partes del predio Nevada y Consuelo. 5.6. Manuel J. Linero Creus -llamado en garantía por Luz Cenith Curiel Cortina (f.493-495 c.1): Indicó que le asistía la razón al INCORA al solicitar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento, en consideración a que sobre el predio existía una doble titulación anterior a la venta, con lo que era evidente que el vendedor no era ni el propietario real ni el poseedor. Manifestó que en su calidad de gerente regional del instituto, le correspondió adelantar la negociación y al advertir los vicios del inmueble, suspendió el pago hasta obtener el saneamiento, con miras a proteger los intereses de la entidad.

6. Una vez se agotó el trámite procesal correspondiente y concluido el periodo probatorio, se corrió traslado a las partes para alegar (f. 105 c. 2), oportunidad en la que las partes se manifestaron así: 6.1. El señor Manuel José Linero Creus, en su calidad de llamado en garantía,

explicó que una vez se hizo la entrega del predio, un grupo de campesinos se dirigió a la gerencia regional que estaba a su cargo, con el fin de solicitar la abstención del procedimiento de adquisición porque ostentaban la posesión y explotación de parte del bien, con base en resoluciones de adjudicación expedidas por el INCORA. Con fundamento en esa situación, dispuso la realización de una visita para verificar lo sucedido y, en consecuencia, adoptó la decisión de suspender el pago para conminar el saneamiento del inmueble adquirido. Agregó que inició el trámite de revocatoria directa de las resoluciones de adjudicación de terrenos baldíos, que fueron presuntamente expedidas respecto de un predio de propiedad privada, porque era la única salida legal con que contaba en ese momento para aclarar la situación (f.106-110 c.2). 6.2. El INCORA reiteró los argumentos según los cuales, en el predio objeto de compraventa, hacen presencia alrededor de 15 ocupantes, por lo que no está obligado a realizar el pago mientras esté pendiente el cumplimiento correlativo del vendedor. Puso de presente su inconformidad por la no realización de la inspección judicial solicitada y decretada a su favor, con el objeto de verificar la ocupación del inmueble y la recepción de las declaraciones, de quienes alegan ostentar títulos de propiedad sobre el mismo. De igual forma, solicitó la suspensión del proceso para que se adelantara la notificación al liquidador de la entidad, ante la orden de supresión contenida en el Decreto n.º 1292 del 21 de mayo de 2003 (f.113-121 c.2).

6.3. Los señores Luz Cenith Curiel Cortina, José Antonio Paba Lobo, Ricardo Granados Varela y Ernesto Gamez Goelkel, señalaron que de conformidad con las pruebas recaudadas en el proceso, se acreditó que el señor Castro Alfaro tenía conocimiento de la ocupación del inmueble ofertado, por personas que contaban con títulos de baldíos. Sin embargo, omitió informar al INCORA previo a la negociación. Reiteraron los argumentos de la oposición a la demanda de reconvención y al llamamiento en garantía (f.122-145 c.2). 6.4. Por su parte, Cayetano Castro Alfaro, hizo énfasis en lo expuesto en la contestación de la demanda y en la demanda de reconvención, agregando que el Comité de Conciliación y Defensa Judicial de la entidad, regional del Magdalena, sugirió que se conciliara en virtud de una responsabilidad contractual por mora en el pago de la compraventa y la adjudicación de bienes como baldíos, cuando realmente era de propiedad privada (f.146-166 c.2).

7. El 15 de febrero de 2006, se profirió sentencia de primera instancia (f. 514545 c. ppal.), en la que el a quo resolvió lo siguiente: 1.- DECLÁRASE que el demandado señor, CAYETANO CASTRO ALFARO, incumplió el contrato de compraventa suscrito entre las partes de calenda 14 de diciembre de 1992, plasmado en la escritura pública n.º 841, otorgada ante la Notaría Única de Plato (Magdalena). 2.- DECLÁRASE resuelto el contrato de compraventa predicho suscrito

entre las partes, en virtud del incumplimiento del demandado. 3.- ORDÉNASE la cancelación de la escritura pública n.º 841 del 14 de diciembre de 1992, otorgada ante la Notaría Única de Plato (Magdalena) y su correspondiente registro. 4.- DENEGAR las pretensiones de la demanda de reconvención. 5.- CONDENAR en costas al demandante en reconvención. 7.1. De manera previa, se señaló que la acción fue presentada en tiempo, toda vez que el contrato se celebró en vigencia de la Ley 80 de 1993 y con anterioridad a la Ley 446 de 1998, razón por la cual el término de caducidad era de 20 años. Posteriormente, con base en los hechos probados, se concluyó que el señor Cayetano Castro Alfaro incumplió el contrato de compraventa suscrito con el INCORA, al no entregar el predio y las mejoras de las que daba cuenta el avalúo realizado por el IGAC, por la existencia de títulos de adjudicación en cabeza de los campesinos asentados en el inmueble, los cuales, eran previos al trámite de negociación que dio origen a la compraventa. 7.2. De igual forma, encontró acreditada la imposibilidad de entrega del bien, porque el vendedor nunca tuvo la propiedad ni la tenencia de las mejoras que allí se encontraban, dado que las mismas obedecían a la presencia de los referidos campesinos durante muchos años y de manera previa a la adquisición, que alegaba haber adelantado el señor Castro Alfaro, situación que habilitaba al instituto para solicitar la resolución del contrato, en los términos del artículo 1546 del Código Civil y aun el desistimiento, conforme los preceptos del artículo 1882

ibídem. 7.3. Sobre la excepción de contrato no cumplido propuesta por el INCORA, en la contestación de la demanda de reconvención, señaló que estaba llamada a prosperar porque no existía obligación de pagar el precio del predio ni las mejoras, hasta tanto el vendedor cumpliera con la entrega material del objeto del contrato de compraventa. 7.4. En relación con las adjudicaciones realizadas por el Instituto y la forma irregular en que se suscribe el contrato, se estableció que en su mayoría, las resoluciones fueron expedidas con anterioridad a que el señor Castro Alfaro adquiriera la propiedad de Nevada y Consuelo, de manera que eran actos administrativos con presunción de legalidad. Señaló que el gerente regional debió abstenerse de suscribir el contrato, porque desde el avalúo que efectuó el IGAC y las visitas realizadas por los funcionarios de la entidad, se estableció la presencia de terceros en el terreno con la propiedad de las mejoras allí existentes, de donde se desprendía al menos su calidad de poseedores. Adicionalmente, puso de presente que para la primeras visitas realizadas por la entidad, en el trámite de la negociación, el señor Castro Alfaro no era propietario de la totalidad del inmueble y adquirió los terrenos de forma posterior al ofrecimiento al INCORA, con el fin de realizar el englobe. 7.5. Explicó que conforme a los artículos 1893 y 1894 del Código Civil, en el caso concreto no había lugar al saneamiento por evicción, toda vez que el INCORA no fue privado de los bienes objeto del contrato, porque no los tuvo materialmente, de modo que no se cumplían los requisitos necesarios para hablar de evicción ni

existencia de vicios ocultos o redhibitorios, concluyendo que se presentó la imposibilidad de ejecutar las principales obligaciones del vendedor, como lo es entregar materialmente el terreno, las construcciones, mejoras y elementos vendidos.

8. La anterior decisión fue apelada en tiempo por el señor Cayetano Castro Alfarodemandado y demandante en reconvención-, quien una vez se corrió traslado para el efecto, sustentó su desacuerdo con la decisión de la siguiente forma (f. 547-548, 557-561 c. ppal.): 8.1. Reiteró los argumentos expuestos en la contestación, en la demanda de reconvención y en los alegatos de conclusión, precisando que la decisión de primera instancia incurría en vía de hecho, se salía de la realidad procesal y probatoria, porque se demostró que el incumplimiento fue del INCORA y no del vendedor, toda vez que entregó a satisfacción el bien. Adicionalmente, que de aceptarse que al momento de oferta el inmueble no le pertenecía, esa situación fue subsanada con posterioridad, cuando hizo el englobe de los predios. 8.2. Agregó que contrario a lo afirmado por el tribunal, la acción estaba caducada en los términos del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, esto es, no era procedente el plazo de 20 años al que hizo referencia la decisión y por lo tanto, debía declararse oficiosamente su configuración y a