CE-SECCION TERCERA-76001-23-31-000-2008-00571-02(65559)

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / APELACIÓN DE LA

SENTENCIA / CONTRATO DE COMPRAVENTA / CONTRATO DE

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO

DE COMPRAVENTA / CLASES DE CONTRATO DE COMPRAVENTA /

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE CUERPO CIERTO / CONTRATO DE

COMPRAVENTA POR CABIDA / AUSENCIA DE PRUEBA / NEGACIÓN DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Por lo expuesto, se despachará desfavorablemente el primer cargo de la apelación, en tanto, contrario a lo alegado por el recurrente, la compraventa del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria […] se llevó a cabo como cuerpo cierto, sin atender a su cabida, lo que excluía la posibilidad de reclamar el área faltante de conformidad con el artículo 1888 del Código Civil. […] [L]a Sala encuentra que, el hecho de haber enunciado los linderos del inmueble enajenado en favor del demandante, no habilitaba la reclamación por la mayor cabida que pretendió incoar a través de la formulación de la presente demanda con sustento en el supuesto incumplimiento en que incurrió Emcali por la falta de entrega de la totalidad del área enunciada, a lo que se añade que no se acreditó cuáles fueron los términos en que suscribió el acta de entrega del inmueble en relación con su alinderamiento. Como consecuencia, los argumentos de la apelación que se acaba de analizar se encuentran infundados. […] Por las razones expuestas, la Sala encuentra que los argumentos del recurso de apelación interpuesto por la

parte demandante contra la sentencia de primera instancia no tienen vocación de prosperidad, lo que impone confirmar el fallo apelado en cuanto negó las pretensiones de la demanda.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1888

PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES /

CONTRATO DE COMPRAVENTA / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA El presente debate versa sobre el supuesto incumplimiento del contrato de compraventa celebrado entre Emcali EICE E.S.P. y […], aspecto que, al tenor de lo dispuesto en el artículo 87 del C.C.A., corresponde ventilarse a través del cauce de la acción contractual impetrada.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO - ARTÍCULO

87

CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES /

TÉRMINO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS

CONTRACTUALES / CÓMPUTO DEL TERMINO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES En orden a determinar la oportunidad de su interposición, la Sala precisa que debe atenderse a la regla consagrada en el numeral 10 del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, según el cual el cómputo del término de caducidad de la acción contractual debe contarse: “a) en los de ejecución instantánea, a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato”.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO - ARTÍCULO 136 NUMERAL 10

COMPRAVENTA DEL BIEN INMUEBLE / CLASES DE CONTRATO DE

COMPRAVENTA / CONTRATO DE COMPRAVENTA DE CUERPO CIERTO /

CONTRATO DE COMPRAVENTA POR CABIDA / OBLIGACIONES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR CABIDA De conformidad con lo establecido en los artículos 1887, 1888 y 1889 del Código Civil, un inmueble puede venderse de dos maneras: una de ellas es atendiendo a su cabida y la otra es como cuerpo cierto. En el primer caso, el valor del inmueble se determinará en función de su área, a tal punto de que, en el evento de que la cabida del predio sea superior a la informada, el comprador deberá aumentar su precio, a menos de que su valor supere en más de una décima parte el precio de la cabida real, caso en el cual el comprador podrá aumentarlo proporcionalmente o desistir del contrato. Si la cabida es inferior a la declarada, el vendedor estará obligado a completarla, pero, en caso de no ser posible o no exigírsele, este deberá disminuir proporcionalmente el precio, salvo que el valor de la cabida faltante sobrepase más de una décima parte del precio de la cabida completa, evento en el que el comprador podrá aceptar su disminución o desistir del contrato. En el segundo caso, cuando la venta se haga como cuerpo cierto, su cabida no será determinante para la fijación del precio, por lo que el comprador no podrá exigir su rebaja o aumento, con independencia de su área. […] En línea con lo dicho, para determinar si la modalidad del traslado del dominio obedece a la venta por cabida, la Corte de Suprema de Justicia prescribió la necesidad de que

se reúnan tres requisitos: a) Que la cabida se señale en el contrato. b) Que con relación a ella sea fijado el precio. c) Que del contrato se desprenda que no fue intención de los contratantes renunciar al derecho de reclamar por diferencias entre la cabida real y la declarada.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1887 / CÓDIGO CIVILARTÍCULO 1888 / CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1889

NOTA DE RELATORÍA: Sobre el contrato de compraventa de bien inmueble y las diferencias que existen entre venta de cuerpo cierto y venta por cabida, cita: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 8 de agosto de 1994, rad. 4221, M. P. Carlos Esteban Jaramillo Schloss; Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 18 de mayo de 2017, rad. 43357, C. P. Jaime Enrique

Rodríguez Navas.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN A

Consejera ponente: MARTA NUBIA VELÁSQUEZ RICO

Bogotá D. C., dieciséis (16) de julio de dos mil veintiuno (2021) Radicación número: 76001-23-31-000-2008-00571-02(65559)

Actor: JOSÉ DANIEL PINZÓN

Demandado: EMPRESAS MUNICIPALES DE CALI EMCALI

Referencia: ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES (APELACIÓN

SENTENCIA)

Temas: DIFERENCIAS ENTRE COMPRAVENTA DE INMUEBLE POR CABIDA Y COMO CUERPO CIERTO – en el caso se presentó una compraventa de terreno como cuerpo cierto / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR FALTA DE ENTREGA DE LA TOTALIDAD DEL ÁREA – no hay lugar a reclamar el área del inmueble denunciada en la escritura pública cuando la compraventa se hace como cuerpo cierto.

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Quindío, el 6 de junio de 2019, mediante la cual se resolvió declarar no probadas las excepciones de falta de competencia y caducidad de la acción propuestas por la entidad demandada y negó las pretensiones de la demanda.

I. A N T E C E D E N T E S

1. Síntesis del caso La presente controversia gira en torno a la declaratoria de incumplimiento del contrato de compraventa de un lote de terreno celebrado entre Emcali EICE E.S.P. en calidad de vendedora y José Daniel Pinzón, como comprador, incumplimiento que, según se alega, se concretó en el hecho de que Emcali EICE E.S.P. no realizó la entrega de 535,29 m2 cuadrados correspondientes al área del inmueble vendido que fue descrita en el acta de remate del bien y en la escritura pública de compraventa, puesto que, en realidad, su área era de 288,01 m2, debido a que el resto de su cabida estaba invadida por la construcción de una bodega en el predio vecino.

2. La demanda

La demanda con la que se inició este litigio fue presentada el 28 de julio de 2008 por el señor José Daniel Pinzón, en ejercicio de la acción de controversias contractuales contra Empresas Municipales de Cali Emcali EICE E.S.P, con el fin de que: i) Se declarara que Empresas Municipales de Cali Emcali EICE E.S.P incumplió el contrato de compraventa de inmueble celebrado con el demandante, protocolizado mediante escritura pública No. 2528 del 28 de julio de 2006, otorgada en la Notaría Cuarta del Círculo de Cali. ii) Se ordenara el cumplimiento del contrato de compraventa en mención, en el sentido de disponer la entrega de la totalidad del área del lote del terreno objeto del acuerdo, identificado con matrícula inmobiliaria No. 370-236281. iii) Como consecuencia, se condenara a Emcali EICE E.S.P. a pagar en favor del demandante los siguientes perjuicios:  El daño emergente tasado en el proceso, derivado del hecho de no haberse entregado la totalidad del área al comprador.  La suma de $480’000.000 por concepto lucro cesante, consistente en el valor mensual de los frutos civiles y naturales que habría dejado de producir el inmueble por no haberse entregado al demandante e impedir que se explotara a través de la construcción de locales comerciales.  En caso de que no se proceda a la entrega del área del terreno faltante, se condene al pago de su precio.

3. Los hechos En el escrito de demanda, en síntesis, la parte actora narró los siguientes hechos

relevantes:

El 24 de marzo de 2006, el Banco Popular, a través de diligencia de remate y obrando como intermediario de Emcali EICE E.S.P., adjudicó un lote de terreno con área de 535,29 metros cuadrados, identificado con matrícula inmobiliaria No. 370-236281 de propiedad de esa empresa, por valor de $28’343.606, al señor José Daniel Pinzón. El 28 de julio de 2006, Emcali EICE E.S.P., en calidad de vendedora y el señor José Daniel Pinzón, en condición de comprador, otorgaron la escritura pública No. 2528 ante la Notaría Cuarta del Círculo de Cali, mediante la cual protocolizaron la compraventa del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria 370-236281 y área de 535.29 m2. Se dice en la demanda que, en abril de 2006, el señor José Daniel Pinzón contrató al ingeniero Álvaro Henao para que, con base en el plano del inmueble elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, realizara un diseño arquitectónico con el objeto de planear la construcción de cuatro locales comerciales para que funcionaran allí. Al realizar las medidas topográficas del inmueble en desarrollo de este contrato, se constató que el área real del lote era de 288.01m2, lo que revelaba una diferencia de 247.28 m2 respecto de los registrados en la escritura pública, cuestión que se debió a que el área estaba invadida con la construcción de una bodega por parte del dueño del lote vecino. Luego de suscribir la escritura, Emcali EICE E.S.P no entregó la totalidad del área

del inmueble objeto de compraventa, conducta a partir de la cual se constituyó un incumplimiento contractual en cuya virtud el comprador no ha podido explotar económicamente el predio según sus previsiones.

4. Fundamentos de derecho Como apoyo jurídico de sus pretensiones, la parte demandante advirtió que el contrato de compraventa en referencia es un contrato estatal, de conformidad con la Ley 80 de 1993, generador de obligaciones que constituye ley para las partes y debe cumplirse con arreglo a la buena fe y a las disposiciones comerciales y civiles.

Advirtió que en este caso Emcali EICE E.S.P había incurrido en incumplimiento contractual de su obligación de entregar la totalidad del área del predio vendido, la que, según la escritura pública correspondía a 535.29 m2, pero en la realidad no superaba los 288.01 m2, omisión con la cual había causado perjuicios al demandante que debían ser indemnizados.

5. Actuación procesal 5.1. Por auto del 5 de agosto de 2008, el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca admitió la demanda, ordenó la notificación a la entidad demandada y al Ministerio Público. 5.2. En decisión del 11 de septiembre de 2009, el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca negó el llamamiento en garantía formulado por Emcali EICE E.S.P. contra los señores Jenifer Gordillo Vásquez y Jonathan Gordillo Vásquez y, en su lugar, ordenó su vinculación al proceso en calidad de terceros con interés directo en su resultado, como supuestos invasores del lote de terreno objeto de compraventa. 5.3. Esa decisión fue recurrida en apelación por Emcali EICE E.S.P. ante el

Consejo de Estado, Corporación que en providencia del 19 de julio de 2010 desató el recurso, en el sentido de confirmar la negativa del llamamiento en garantía y revocar la decisión de vincular a la causa a los mencionados señores, por cuanto no existía prueba que permitiera inferir su calidad de invasores o de propietarios del predio colindante. 5.4. Contestación de la demanda – EMCALI E.I.C.E. E.S.P. La entidad accionada contestó la demanda dentro de la oportunidad legal. Se opuso a las pretensiones de la demanda por considerar que la ocurrencia de los hechos planteados era responsabilidad de quienes habían ocupado parte del área del bien inmueble. Como razones de defensa adujo que no resultaba posible jurídicamente prever que el inmueble que vendía Emcali no poseía el área de terreno que lo conformaba, a lo que añadió que el comprador, antes de suscribir el contrato, visitó el predio, verificó los linderos y revisó sus características para analizar la viabilidad de la supuesta explotación económica a la que iba destinar el bien, por lo que fue debido a su falta de diligencia que decidió adquirir un inmueble que no reunía las condiciones por él requeridas. Adicionalmente, propuso las excepciones que denominó: “caducidad de la acción”, inexistencia del contrato que sirve de prueba para ejercitar la acción de controversias contractuales”, “incumplimiento de requisitos contractuales por parte del demandante”, “acción contractual instaurada equivocadamente”, “demanda dirigida contra una entidad que no ocasionó el daño y por consiguiente no está obligada a repararlo”, “compensación de culpas”, “falta de demostración de los

perjuicios materiales pretendidos en la demanda”. 5.5. Surtida la etapa probatoria y de alegatos de conclusión, el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, mediante proveído del 13 de noviembre de 2018, en cumplimiento de las medidas de descongestión dispuestas mediante Acuerdo PCSJA148-11134 del 31 de octubre de 2018, decidió remitir el expediente al Tribunal Administrativo del Quindío para que continuara con la etapa de dictar sentencia. 5.6. La sentencia de primera instancia El Tribunal Administrativo del Quindío resolvió declarar no probadas las excepciones de falta de competencia y caducidad de la acción propuestas por la entidad demandada y negó las pretensiones de la demanda. Luego de referirse al material probatorio obrante en el expediente, advirtió que el demandante actuó de manera negligente, dado que, con antelación a la firma de la escritura, conoció la extensión del lote de terreno al ser asesorado por un ingeniero, quien le indicó que el área adjudicada era de 288.01 m2 y, aun así, aceptó finiquitar su compra aceptando sus medidas como cuerpo cierto. Estimó que no había prueba de que el comprador celebró el convenio guiado por el valor del metro cuadrado, por lo que su cabida fue tratada como cuerpo cierto y, en ese orden, debía darse aplicación a lo dispuesto en el artículo 1889 del Código Civil. Señaló que la escritura se suscribió sin hacer salvedades respecto del precio y la cabida y sin que exista prueba de que la venta se realizó por unidad de área. Consideró que en el caso no se presentaba un evento de vicio oculto y era al

comprador al que se le imponía el deber de actuar de buena fe, en tanto debía manifestar la inconformidad que se presentaba respecto del déficit que mostraba el área del terreno a la firma del instrumento público y no esperar para realizar el reparo con posterioridad. 5.6. El recurso de apelación - parte demandante La parte actora presentó recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia para que fuera revocada y, en su lugar, se accediera a las pretensiones de la demanda. Como argumento de inconformidad, manifestó que el tribunal había errado al considerar que la compra del terreno se dio bajo la modalidad de cuerpo cierto y que por eso el comprador no tiene derecho a reclamar el área faltante. Al respecto, esgrimió que el acuerdo de voluntades se generó a raíz de la adjudicación realizada a favor del actor en diligencia de remate, en la que se describían las condiciones del lote, entre ellas, su área y con base en la oferta que este hizo para adquirirlo, la cual igualmente comprendió la cabida del inmueble que se pretendía comprar. Expresó que el área del inmueble publicada en el aviso de remate era determinante para presentar la oferta de compra, al punto de que, si el área era menor e influía en su avalúo, los interesados se abstendrían de presentar propuesta. Agregó que, si el área que aspiraba que le fuera entregada no correspondía a la descripción del inmueble consignada en el aviso de remate podrían realizarse las reclamaciones de que trata el artículo 1888 del Código Civil. Adujo que la entidad demandada incurrió en incumplimiento contractual al no

proceder a la entrega de la totalidad del bien por el área descrita en la escritura y faltó a la buena fe contractual al no advertir al comprador sobre la situación de la invasión parcial del inmueble, circunstancia que Emcali debió conocer como antigua propietaria del lote. Precisó que existió un enriquecimiento sin justa causa, al haber cobrado un precio por el inmueble que no correspondía al área entregada. Explicó que en el caso no se le dio correcta aplicación al artículo 1889 del Código Civil referente a la venta de cuerpo cierto, el cual en su inciso segundo prescribía que, si el inmueble se vendía con señalamiento de los linderos, así como ocurrió en este evento en el que en la escritura se incluyeron los linderos del bien, en ese supuesto el vendedor estaba obligado a realizar la entrega de la totalidad del área comprendida en ellos.

6. Actuación en segunda instancia Mediante providencia del 15 de octubre de 2020, se admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Por medio de auto del 14 de mayo de 2021, se corrió traslado a las partes para que presentaran sus alegaciones finales y al Ministerio Público para que rindiese su concepto. En el término otorgado, las partes presentaron sus escritos de alegaciones, en los cuales reiteraron los argumentos en que soportaron la causa y la contradicción. El Ministerio Público guardó silencio.

II. C O N S I D E R A C I O N E S Para resolver la segunda instancia de la presente litis, se abordarán los siguientes temas: 1) competencia del Consejo de Estado; 2) procedencia y oportunidad para

el ejercicio de la acción contractual; 3) análisis de la apelación: 3.1) la compraventa se produjo como cuerpo cierto y no en consideración a la cabida del inmueble; 3.2) el incumplimiento contractual por la falta de entrega de la totalidad del área del inmueble y la aplicación del inciso segundo del artículo 1889 del Código Civil, y 4) costas.

1. Competencia del Consejo de Estado El artículo 82 del Código Contencioso Administrativo, modificado por el artículo 30 de la Ley 446 de 1998, que a su vez fue reformado por el artículo 1 de la Ley 1107 de 2006, normas vigentes para la época de presentación de la demanda, consagra que la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo es la competente para decidir las controversias y litigios originados en la actividad de las entidades públicas.

En esta oportunidad se encuentran en controversia circunstancias atinentes al supuesto incumplimiento del contrato de compraventa materializado en escritura pública No. 2528 de 2006, celebrado entre Emcali EICE E.S.P. y José Daniel Pinzón. Así las cosas, se precisa que la entidad vendedora, Emcali EICE E.S.P.1, de conformidad con lo dispuesto en la letra a) del numeral 1 del artículo 2º de la Ley 80 de 19932, es una empresa industrial y comercial del Estado que tiene el carácter de entidad estatal. Hechas las anteriores precisiones, se concluye que es esta jurisdicción la competente para conocer de la presente controversia. También le asiste competencia a la Sala para conocer de esta controversia en

segunda instancia, pues la mayor de las pretensiones de contenido económico se 1 El Concejo Municipal de Cali, expidió el Acuerdo 014 del 31 de diciembre de 1996, por medio del cual Emcali se transformó en una Empresa Industrial y Comercial del Estado, del orden municipal (art. 4.º), a partir del 1 de enero de 1997. 2 Según el artículo 32 del Estatuto de Contratación Estatal, son contratos estatales aquellos celebrados por las entidades descritas en el artículo 2º de la Ley 80 de 1993, el cual dispone: “Para los solos efectos de esta ley: “1o. Se denominan entidades estatales: “a) La Nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el distrito capital y los distritos especiales, las áreas metropolitanas, las asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios; los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades de economía mixta en las que el Estado tenga participación superior al cincuenta por ciento (50%), así como las entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en las que exista dicha participación pública mayoritaria, cualquiera sea la denominación que ellas adopten, en todos los órdenes y niveles. “(…)”. estimó en la suma de $480’000.000, monto que resulta superior a la suma equivalente a 500 S.M.L.M.V. ($230’750.000)3, para que el proceso tuviera vocación de doble instancia.

2. Procedencia y oportunidad para el ejercicio de la acción contractual El presente debate versa sobre el supuesto incumplimiento del contrato de compraventa celebrado entre Emcali EICE E.S.P. y José Daniel Pinzón, aspecto

que, al tenor de lo dispuesto en el artículo 87 del C.C.A., corresponde ventilarse a través del cauce de la acción contractual impetrada. En orden a determinar la oportunidad de su interposición, la Sala precisa que debe atenderse a la regla consagrada en el numeral 10 del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, según el cual el cómputo del término de caducidad de la acción contractual debe contarse: “a) en los de ejecución instantánea, a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato”. En consonancia con lo anterior, en atención a que la obligación que se alega incumplida por parte del vendedor es la entrega de la totalidad del área del bien objeto de compraventa, se observa que, con arreglo a la cláusula quinta de la escritura de compraventa No. 2528 del 28 de julio de 2006, la entrega material del inmueble por Emcali EICE E.S.P. se haría dentro de los diez días siguientes a aquel en que el comprador presentara el certificado de tradición con el respectivo registro de la compraventa. No se conoce la fecha en la que el comprador exhibió ante la entidad el folio de matrícula inmobiliaria con la anotación de la mencionada compraventa; lo único que se sabe es que la anotación del contrato en el folio de matrícula inmobiliaria No.370-236281 se efectuó el 13 de septiembre de 20064, por lo que, al menos, a partir de entonces, se cumplía la condición inicial para proceder a la entrega del bien dentro de los diez días siguientes, los que habrían de vencerse el 27 de

septiembre de 2006. De ahí que, en principio, la obligación de entregar la totalidad del área enajenada supuestamente incumplida se produjo en esta fecha. En ese orden los dos años para impetrar la acción contractual habrían de vencer el 28 de septiembre de 2008. 3 El salario mínimo legal para la fecha de presentación de la demanda, 28 de julio de 2008, correspondió a $461.500, y al multiplicarlo por 500 arroja un valor de $230’750.000. 4 Folios 47 a 49 del cuaderno de caratula amarilla sin número. En este punto es imperativo señalar que el 17 de octubre de 2007, faltando once meses y once días para fenecer el plazo, la parte actora presentó solicitud de conciliación extrajudicial ante la Procuraduría Judicial 20 para Asuntos Administrativos, trámite que culminó el 26 de febrero de 20085, tras expedirse la constancia en la cual se daba cuenta de que la audiencia se declaró fallida por ausencia de ánimo conciliatorio. Con todo, el término de caducidad solo se suspendió por tres meses, hasta el 17 de enero 2008, por lo que a partir del día siguiente se reanudó el plazo de once meses y diez días restantes para completar los dos años de la caducidad, los cuales vencían el 27 de diciembre de 2008, día que, por estar comprendido en el período de vacancia judicial, se trasladaba al siguiente día hábil, 13 de enero de 20096. Como consecuencia, al haberse interpuesto la demanda el 28 de julio de 2008, la Sala concluye que la acción se ejerció dentro del término legalmente establecido.

3. Análisis de la apelación La inconformidad planteada en la apelación apunta a indicar que: i) de conformidad con las pruebas del proceso se establecía que la venta del lote de terreno se produjo en consideración a la cabida del inmueble y no como cuerpo cierto, razón por la cual el demandante estaba facultado para reclamar el área faltante al tenor del artículo 1888 del Código Civil; ii) Emcali faltó a la buena fe e incumplió el contrato de compraventa al no entregar el área establecida en la escritura pública de compraventa; iii) no se aplicó correctamente el inciso segundo del artículo 1889 del Código Civil, según el cual, si la venta se realizó con señalamiento de los linderos, el vendedor se obligaba a entregar todo lo que en ellos se comprendía.

En los puntos referidos queda delimitado el análisis de la apelación que a continuación se emprenderá, no sin antes precisar que en el recurso también se alegó la existencia de un enriquecimiento sin justa causa, al haber cobrado un precio por el inmueble que no correspondía al área entregada. Frente a este último cargo se advierte que nada relacionado con el 5 Folios 18 y 19 del cuaderno 1. 6 Se precisa que el 11 de enero fue domingo y el 12 fue día festivo en Colombia. enriquecimiento sin justa causa se alegó en la demanda, situación que, al corresponder a un argumento no formulado de inicio, no será examinado en esta providencia, so pena de ir en contravía del principio de congruencia que informa las decisiones judiciales. 3.1. La compraventa se produjo como cuerpo cierto y no en consideración a

la cabida del inmueble Para adentrarse al estudio de este cargo la Sala, precisa la necesidad de referirse a las normas civiles que regulan la materia y a las diferencias que desde el punto de vista de la jurisprudencia, tanto de la Corte Suprema de Justicia como del Consejo de Estado, existen en relación con la venta de inmueble por cabida o como cuerpo cierto. De conformidad con lo establecido en los artículos 1887, 1888 y 1889 del Código Civil, un inmueble puede venderse de dos maneras: una de ellas es atendiendo a su cabida y la otra es como cuerpo cierto. En el primer caso, el valor del inmueble se determinará en función de su área, a tal punto de que, en el evento de que la cabida del predio sea superior a la informada, el comprador deberá aumentar su precio, a menos de que su valor supere en más de una décima parte el precio de la cabida real, caso en el cual el comprador podrá aumentarlo proporcionalmente o desistir del contrato. Si la cabida es inferior a la declarada, el vendedor estará obligado a completarla, pero, en caso de no ser posible o no exigírsele, este deberá disminuir proporcionalmente el precio, salvo que el valor de la cabida faltante sobrepase más de una décima parte del precio de la cabida completa, evento en el que el comprador podrá aceptar su disminución o desistir del contrato. En el segundo caso, cuando la venta se haga como cuerpo cierto, su cabida no será determinante para la fijación del precio, por lo que el comprador no podrá exigir su rebaja o aumento, con independencia de su área. Sobre estas dos modalidades de compraventa de inmueble la Corte Suprema de

Justicia ha explicado: Reconocer la existencia de una verdadera "garantía de cabida" en la promesa de celebrar en el futuro un contrato traslaticio de dominio del que se desprende para el enajenante la obligación de entregarle al adquirente un predio rústico, no es tarea de poca importancia que pueda reducirse a la aplicación aislada del segundo inciso del artículo 1887 del Código Civil, olvidando que este precepto forma parte de todo un sistema de normas inspiradas, como se sabe, en el deseo de interpretar siempre la voluntad de los contratantes y procurar la equidad en el desenvolvimiento de sus relaciones, permitiendo que solamente en situaciones de extremado desequilibrio pueda llegarse hasta la ruptura integral del vínculo negocial mediante su resolución. De acuerdo con ese sistema la sola mención de la cabida de un inmueble en un instrumento contractual de aquél tipo, de suyo no es equivalente ni tampoco encierra una "garantía de cabida" en el sentido que a esta expresión corresponde darle para los precisos efectos que consagra el artículo citado junto con los dos que le siguen en el código Civil (Artículos 1888 y 1889) toda vez que al tenor de estos preceptos, leídos y entendidos sin perder de vista el estrecho enlace que evidentemente entre ellos existe, una garantía de tal naturaleza no puede considerarse configurada sino en tanto concurran tres condiciones, a saber: a) Que la cabida se señale en el contrato; b) Que con relación a ella sea fijado el precio y, en fin, c) Que los términos del negocio celebrado pongan de manifiesto que no fue intención de los

contratantes renunciar al derecho de reclamar por diferencias entre la cabida real y la declarada. Asi, pues, para que exista la garantía en cuestión es indispensable que la extensión superficiaria del terreno, por voluntad expresa de las partes, se erija en elemento esencial del contrato, tomándola ellas por lo tanto como una calidad de la cosa que las ha inducido a celebrarlo, y ello ocurrirá cada vez que se la señale como factor determinante en el intercambio económico de valores acordado, por manera que si se trata por ejemplo de una promesa de compraventa o de una promesa de permuta estimatoria con saldo, que es por cierto el caso del que estos autos dan cuenta, tendrá que aparecer como una realidad incuestionable que aquella extensión fue fundamento de la fijación del precio (G.J. Tomo CLV, pág.188) y que, además, los interesados no declararon que a pesar de ello se abstendrán de formar cuestión por eventuales defectos o excesos de cabida. B1 criterio que en la materia resulta acertado no es, entonces,