CE-SECCION TERCERA-88001-23-31-000-2013-00023-00(51601)B-2017

CONTRATO DE COMPRA VENTA – Objeto / OBJETO CONTRATO DE COMPRA VENTA – De lotes adquiridos por autoridad municipal / ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – Lesión enorme en venta de inmuebles / LESIÓN ENORME EN LA VENTA DE LOTES - Constituye vicio objetivo De acuerdo con el documento de estudios previos que se allegó al plenario, el municipio de Providencia requirió la compra de lotes de terreno en el sector de Fresh Water Bay (Bahía de Agua Dulce), dentro del marco de la Ley 1151 de 2007, “para consolidar un área de interés ambiental en la parte alta de la Microcuenca Fresh Water, específicamente en la zona de recarga de la represa, con el fin de garantizar el abastecimiento de agua para el acueducto y contribuir a la regulación hídrica de los caudales, a la conservación de la biodiversidad y a la sostenibilidad de los corredores viales allí presentes”. De conformidad con lo relacionado en el documento de estudios previos, el municipio procedió a “realizar un avalúo de los predios que se encontraban cerca de esta cuenca, “de los cuales la Corporación para el Desarrollo Sostenible del Archipiélago del San Andrés, Providencia y Santa Catalina CORALINA ha priorizado los predios que debe adquirir con fines de restauración y conservación de la cuenca”

FUENTE FORMAL: LEY 1151 DE 2007

CADUCIDAD ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – Término dos años / ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES –Conteo del término / CADUCIDAD NULIDAD ABSOLUTA O RELATIVA DEL CONTRATO – Término dos años / CONTEO TÉRMINO NULIDAD ABSOLUTA O RELATIVA

DEL CONTRATO – Se cuenta desde el día siguiente al de su perfeccionamiento / CADUCIDAD ACCIÓN DE ONTROVERSÍAS CONTRACTUAL – Excepción n probada El artículo 164 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA) dispuso los siguientes términos para presentar la demanda, en ejercicio del medio de control de controversias contractuales, “so pena de que opere la caducidad”, aplicable a aquellos contratos no sometidos a liquidación, como es el caso de los de ejecución instantánea. (…) En este caso concreto se observa que la demanda se presentó en tiempo, dado que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública 49 del 12 de mayo de 2011, otorgada en la notaria única del círculo de Providencia Isla, se registró el 13 de mayo de 2011 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés, al paso que la demanda fue presentada el 5 de abril de 2013, de acuerdo con lo que se acreditó mediante el sello de la Oficina de Diligencias Administrativas y Servicios Judiciales de San Andrés Isla. En este orden de ideas, se advierte que la excepción de caducidad de la acción presentada por el municipio demandado fue correctamente desestimada en la audiencia inicial del presente proceso, toda vez que en dicha excepción se alegó la supuesta extemporaneidad tomando como extremo del cómputo el 7 de junio de 2013, fecha en que la demanda fue admitida. En esa excepción el demandado pasó por alto que la caducidad de la acción se enerva con la presentación oportuna de la demanda, en los términos de los artículos 164 y 169 del CPACA, con

independencia del tiempo y las actuaciones requeridas posteriormente para el saneamiento y admisión de la demanda.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCIMIENTO ADMINISTRITIVO Y DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 164 / CÓDIGO DE

PROCIMIENTO ADMINISTRITIVO Y DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 169

LESIÓN ENORME - Puede configurarse en la venta de inmuebles al Estado Para la Sala es claro que respecto del contrato de compraventa de inmuebles que se rige por la Leyes 80 de 1993 y 1150 de 2007, puede acudirse a la jurisdicción de lo contencioso administrativo para que se declare la lesión enorme y en su caso la rescisión del contrato con la consecuente condena a la restitución de las prestaciones o que se disponga que el contrato permanezca en firme y que se ordene pagar o devolver la suma faltante para completar el justo precio, en los términos de los artículos 1946 a 1949 del Código Civil. (…) en que hayan incurrido las partes dentro de la respectiva negociación. (…) Las anteriores consideraciones se fundan en que el Código Civil establece la ocurrencia de la lesión enorme mediante la confrontación del precio recibido con el justo precio, sin incorporar la exigencia de requisitos de otra índole, como el error, la fuerza o el dolo.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL – ARTÍCULO 1946 / CÓDIGO CIVIL –

ARTÍCULO 1949

CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES – Regulación legal

/ FUNCÍÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD / PROTECCIÓN DEL MEDIO

AMBIENTE Y ENAJENACIÓN POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA O INTERESES SOCIAL – Normas aplicables Se debe tener presente que la compraventa de los predios contenida en la escritura pública sub júdice se enmarcó en la adquisición por motivos de interés público y que en ese contexto legal, el contrato que dio lugar a la controversia por razón de la supuesta lesión enorme, se corresponde materialmente con el de la enajenación voluntaria a la que accede el vendedor en favor del Estado para hacer posible la satisfacción de los intereses generales. Por otra parte, se advierte que la modalidad de contratación utilizada fue la de contratación directa, de conformidad con el literal i) del artículo 2 numeral 4 de la Ley 1150 de 2007, según se indicó en el referidos documento de estudios previos. Igualmente, se precisa que el procedimiento de contratación se rigió por lo previsto en el artículo 4 del Decreto 3576 de 2009, que modificó el Decreto 2474 de 2008, en el cual se dispuso la exigencia de un avalúo para fundar los estudios previos. Por último, pero de la mayor importancia dentro de la identificación de los bienes materia de la negociación, se debe citar el Decreto ley de 1991, expedido en desarrollo del artículo 310 de la Constitución Política que hizo mención a la protección especial de los recursos naturales y ambientales en el departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, aspecto vital, también desarrollado por la Ley 99 de 1993. De la misma forma debe mencionarse el Decreto 2171 de 2001, en el cual se advierte que en materia de la protección a los referidos recursos

naturales y ambientales del departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, se aplican las disposiciones contenidas en la Ley de 1997 y la demás normas que las modifiquen, adicionen o reglamenten. Estas FUENTE FORMAL: LEY 1151 DE 2007 / DECRETO 3576 DE 2009 – ARTÍCULO 4 / DECRETO 2474 DE 2008 / LEY 99 DE 1993 / DECRETO 2171 DE 2001 AVALÚO – Valor probatorio Se advierte que el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz y su correspondiente anexo fueron objeto de contradicción por las partes de este proceso, amén de que con base en dicho avalúo se acordó la venta. Como consecuencia de lo anterior, el referido avalúo se debe tener como prueba, de la misma forma que se apreciará como tal el avalúo realizado en el proceso judicial por el perito designado por el Tribunal a quo. La antedicha consideración se realiza en orden a resaltar que no es correcto afirmar que para determinar la ocurrencia o no de la lesión enorme, solo se pueda tener como base el avalúo que se practicó dentro del proceso judicial, menos aun cuando, como en este caso, el avalúo corporativo de la Lonja de Propiedad Raíz que obra en el proceso, se realizó en el momento de los hechos – bajo las condiciones que entonces tenían los lotesy con el fin de estimar el área y el valor de compra, cumpliendo con el procedimiento previo a la adquisición por parte del municipio, de conformidad con la exigencia del Decreto 3576 de 2009.

FUENTE FORMAL: DECRETO 3576 DE 2009

JUSTO PRECIO – Se establece con avalúo

Se debe recordar que “el justo precio se refiere al tiempo del contrato”, de acuerdo con lo que indica el artículo 1947 del Código Civil, además de que en el asunto sub lite, ambos avalúos fueron allegados y controvertidos en debida forma dentro del proceso. Se puntualiza que el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz hizo parte de la promesa de compraventa suscrita entre las partes el 10 de mayo de 2011, según se lee en la cláusula séptima del referido contrato, razón de más para tenerlo como una de las pruebas acerca de la estimación del valor del inmueble que finalmente fue objeto de la enajenación voluntaria a realizada por el demandante. Finalmente, se corrobora que dicho avalúo fue el que se realizó en forma previa a la contratación, teniendo en cuenta que en el interrogatorio de parte, el demandante, asistido por una traductora, narró que la señora Jennifer le dijo que la Alcadía iba a comprar las tierras en donde él tenía su finca; que un día saliendo de allá se encontró con el señor Durcey y, entonces, se devolvió para llevarlo a hacer el avalúo, que ese señor no le entregó ningún documento porque le dijo que él estaba contratado por el municipio; empero, según manifestó el demandante, la señora Jennifer le dijo que le iban a pagar $6.600 por metro cuadrado, cifra que, destaca la Sala, se corresponde con el valor del metro cuadrado establecido para el terreno en el referido avalúo.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1947

VALOR ACTUALIZADO DE BIENES INMUEBLES – Determinación del precio

El valor actualizado del terreno, por metro cuadrado, determinado por la Lonja Propiedad Raíz - $7.129-, resulta superior al estimativo de $7.000 por metro cuadrado que se estableció en el avalúo realizado por el perito judicial, en cuanto se refiere a la zona de mayor grado de pendiente, distinguida como Farenough Bush Ground, con área de 46.836 metros cuadrados, según el perito. Sin embargo, respecto de la zona denominada Farenough, estimada por el perito judicial con un área de 36.890 metros cuadrados, el referido valor promedio aplicado por la Lonja de Propiedad Raíz, debidamente actualizado para su comparación, se encuentra por debajo del que se determinó en el dictamen judicial, en un monto de $1.071 pesos, así: $8.200 – $7.129= $1.071. LESIÓN ENORME – No se configuró / AVALÚO – Sin valor probatorio por incluir nuevo precio Lonja de Propiedad Raíz hubiera cometido un supuesto error metodológico por no haber estimado el precio diferenciado por zonas, el resultado de esa imprecisión no conllevó una lesión enorme en relación con el precio del metro cuadrado acordado entre las partes, por cuanto, aun aceptando la variación de la estimación, únicamente representaba un 15% respecto del precio por metro cuadrado y solo respecto de aquella parte del terreno situada en la zona denominada Farenough. Además de lo anterior, la Sala no acoge el precio final del avalúo judicial, por cuanto el perito incluyó un nuevo precio, por razón de los cultivos y el cerramiento a la fecha del dictamen y, comparando las descripciones

de los avalúos, algunas de esas mejoras obedecerían a las realizadas por CORALINA o por el municipio, precisamente para la recuperación de la cuenca hídrica, después de la venta, según se advierte; igualmente, de la actividad que el mismo demandante reseñó en el predio, de acuerdo con lo que se detallará en esta providencia en la referencia al interrogatorio de parte. Como consecuencia, la Sala tendrá en cuenta como precio justo por metro cuadrado el que estableció la Lonja de Propiedad Raíz, teniendo en cuenta que corresponde al momento de la venta, que fue el acordado entre las partes y que respecto del mismo no se configuró un precio inferior al 50% del que habría tenido el metro cuadrado según el perito judicial. ÁREA VENDIDA - No incidencia en el precio total / AUXILIAR DE LA JUSTICIA – Perito en los hallazgos se refirió fue a las inconsistencias de la descripción de los lotes, pero eso no obligó a un nuevo valor por metro cuadrado Según se desprende de las observaciones del perito judicial, el área real vendida en la escritura pública 049, era menor que la que fue avaluada, toda vez que el objeto de la adquisición versó solamente sobre el área seleccionada por CORALINA, compuesta únicamente por los lotes descritos en la escritura pública 049. (…) Se recuerda que ese avalúo hizo parte de la promesa de compraventa, de manera que ambas partes tenían conocimiento de posibles inexactitudes en la cabida y linderos de los predios. En la audiencia de pruebas el perito explicó cómo había realizado la medición in situ del área, por nódulos, marcando el punto de

inicio del terreno a través de una inspección directa del mismo y midiendo desde el inicio de los predios hasta el final. Se observa que, a diferencia del soporte expuesto por el perito judicial, en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz se indicó que esa entidad optó por tomar como base las áreas estimadas por el vendedor, Por esta razón, aunque la medición del área vendida se corresponda con la realizada por el perito judicial, se advierte que el hallazgo que reportó el perito se refirió a las inconsistencias de la descripción de los lotes, pero no por ello obligó al Tribunal a quo a adoptar un nuevo valor por metro cuadrado del respectivo terreno, para efectos de acceder a la pretensión de lesión enorme. La Sala advierte que las partes conocían que la estimación del área priorizada por CORALINA, era aproximada, habida cuenta que los avaluadores de la Lonja de Propiedad Raíz recomendaron adelantar un levantamiento topográfico, el cual no se realizó. AVALÚO DE INMUEBLES – Para el vendedor fue claro que la venta tuvo lugar sobre una parte de los previos avaluados / PRECIO EN EL AVALÚO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ - No puede ser tomado como punto de comparación con el precio de la venta, dado que es evidente que el avalúo contenía más lotes de los que fueron vendidos. Todo lo dicho por el demandante merece credibilidad porque se corresponde con el contenido del avalúo inicial, en el cual se refirió a un globo de terreno conformado por nueve lotes y, de la misma manera se corrobora con base en el anexo del avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, que de la mayor extensión se

escogieron seis predios con sus matrículas inmobiliarias, que correspondían a los priorizados por CORALINA. Es decir, que tal como lo corroboran los documentos allegados al proceso, el avalúo se realizó inicialmente sobre una extensión mayor y luego se seleccionó la parte que CORALINA identificó como objeto de la protección de las cuencas hídricas. Entonces, es evidente que para el vendedor fue totalmente claro que la venta solo tuvo lugar sobre una parte de los predios avaluados. En este proceso no se puede concluir acerca de la zona que no fue objeto de venta, ni de la propiedad de los respectivos predios, puesto que, además de que no fue materia del litigio, los títulos también se referían a los lotes adjudicados a otros herederos y a la colindancia con esos predios. Lo que sí se puede reafirmar es que el precio total estimado en el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, con base en el cual se pretende la recisión por lesión enorme, no puede ser tomado como punto de comparación con el precio de la venta, dado que es evidente que el avalúo contenía más lotes de los que fueron vendidos. (…) Se reitera que la reducción del precio total con relación al valor inicial del avalúo se originó en que CORALINA solo requirió una parte de los lotes avaluados y, por ello, la venta incluyó un área menor que la que había sido objeto del avalúo, lo cual aparece demostrado en el proceso. CLÁUSULA DE CUERPO CIERTO - Existencia / RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME – Improcedente La Sala considera que la estipulación de cuerpo cierto que se introdujo en la

escritura pública es oponible al vendedor, en cuanto él reconoció que había firmado la escritura y, también, demostró en su interrogatorio que realizó la venta de manera libre y voluntaria y que conoció que no se le compró todo lo avaluado, sino únicamente la zona que CORALINA priorizó. Así las cosas, se concluye que no procede la pretensión principal, correspondiente a la rescisión por lesión enorme. Por ello, la venta permanece en firme y no hay lugar a estudiar las pretensiones consecuenciales de restitución del bien, ni a imponer al municipio de Providencia el pago de un precio mayor del que fue acordado en la referida escritura pública 049 de 12 de mayo de 2011. CONDENA EN COSTAS - Trámite ante el a quo / CONDENA EN COSTAS – Procedente Habida cuenta de que para este proceso aplica el artículo 188 del Código de Procedimiento Administrativo y Contencioso Administrativo, de conformidad con el artículo 365 del Código General del Proceso, en la presente sentencia se confirmará, también, la condena en costas, que deberán establecerse de conformidad con lo probado en el proceso. La liquidación de las costas y agencias en derecho se debe adelantar de manera concentrada en el Tribunal que conoció del proceso en primera instancia, de acuerdo con lo que dispone el artículo 366 del Código General del Proceso.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO - ARTÍCULO 366

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN A

Consejera ponente: MARTA NUBIA VELÁSQUEZ RICO

Bogotá, D.C., veintidós (22) de junio de dos mil diecisiete (2017)

Radicado número: 88001-23-31-000-2013-00023 -01(51601)

Actor: FINNIGAN CULLMOORE FRANCISCO HUFFINGTON ARCHBOLD

Demandado: MUNICIPIO DE PROVIDENCIA Y SANTA CATALINA ISLAS

Referencia: APELACIÓN SENTENCIA – ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Temas: LESION ENORME EN LA VENTA DE INMUEBLES constituye vicio objetivo Conoce la Sala el recurso de apelación presentado por la parte demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Departamento Archipiélago de San Andrés Providencia y Santa Catalina, el doce (12) de mayo de dos mil catorce (2014), mediante la cual se dispuso (se transcribe textualmente, incluso con errores): “PRIMERO. NIÉGUENSE las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. ”SEGUNDO. FIJÉNSE costas a cargo de la parte demandante y en favor de la demanda. REALÍCESE su trámite por Secretaría conforme se expuso en la presente providencia. “TERCERO. Ejecutoriada la presente providencia, archívese”.

I. A N T E C E D E N T E S

1. La demanda Mediante demanda presentada el 5 de abril de 2013, el señor Finnigan Cullmoore Francisco Huffington Archbold solicitó las siguientes declaraciones y condenas contra el municipio de Providencia1, departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina (se transcribe textualmente, incluso con errores): 1 El nombre completo es municipio de Providencia y Santa Catalina Islas, no obstante, en esta

sentencia se podrá identificar simplemente como municipio de Providencia. “DECLARAR Rescindido por Lesión Enorme, el Contrato de Compraventa, contenido en la Escritura Pública número cuarenta y nueve (49), de fecha mayo doce (12) de dos mil once (2011), otorgada en la Notaría Única de Providencia, Isla, celebrado entre el demandante, en su condición de vendedor y el municipio de Providencia, departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, en su calidad de comprador; y como consecuencia de la anterior declaración se CONDENE a la parte demandada para que dentro de un término improrrogable de cinco (5) días ejerza la opción consagrada en el artículo 1948 del Código Civil, y por lo tanto escoja entre completar el precio del inmueble en valor constante a la fecha de la devolución (indexación), más los intereses comerciales certificados por la Superintendencia Financiera, o restituir el mencionado inmueble a la parte demandante, y éste devolver el precio recibido. Que en el evento que la parte demandada guarde silencio dentro del término antes indicado, se le condene al pago del saldo del precio en valor constante y con los intereses comerciales; y se le condene al pago de los frutos del inmueble, calculados para el caso presente desde la fecha de la escritura pública de compraventa del mencionado inmueble. Igualmente se condene a la parte demandada al pago de las costas y perjuicios”.

2. Los hechos En el escrito de demanda, la parte actora narró los siguientes hechos: 2.1. Mediante escritura pública número cuarenta y nueve (49) de mayo doce (12)

de dos mil once (2011), otorgada en la Notaría Única de Providencia Isla, el señor Finnigan Cullmoore Francisco Huffington Archbold, obrando como vendedor, celebró contrato de compraventa con el municipio de Providencia, sobre cuatro lotes identificados en la referida escritura. El precio incorporado en la cláusula tercera de la escritura fue la suma de $283’711.715,16. 2.2. Antes de la celebración del contrato de compraventa, dos peritos registrados en la Lonja de Propiedad Raíz de San Andrés, quienes afirmaron obrar a solicitud de la Alcaldía de Providencia, determinaron el avalúo de los bienes en la suma de $639’154.235. 2.3. Por tanto, afirmó el demandante que se configuró una lesión enorme en perjuicio suyo, dado que los inmuebles fueron vendidos al municipio de Providencia, por menos del 50% de su valor y como consecuencia reclamó que se rescinda el contrato y, como consecuencia de la lesión enorme, se condene al municipio de Providencia a restituir el inmueble o a completar el precio.

3. Concepto de violación El demandante invocó el derecho a la rescisión del contrato y al pago del justo precio, citó los artículos 1887, 1888, 1946, y 1947 del Código Civil y los artículos 155, 161 y 162 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA).

4. Actuación procesal 4.1. El Tribunal Administrativo del departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina admitió la demanda mediante auto de 7 de junio de 20132. 4.2. La audiencia inicial se llevó a cabo el 23 de enero de 2014, en los términos

del artículo 207 del CPACA. Allí se decretaron las pruebas solicitadas por las partes y, de oficio, el Despacho ordenó la copia auténtica de los antecedentes administrativos de la respectiva contratación3. 4.3. Contestación de la demanda En la contestación de la demanda, el municipio de Providencia manifestó que el avalúo referido por el demandante sí se efectuó, empero aseveró que no debían prosperar las pretensiones del demandante, toda vez que el precio se fijó de acuerdo con la negociación libre y voluntaria de las partes y que podía buscar el mejor precio para el Estado, por tratarse de recursos públicos. En las excepciones, el municipio de Providencia invocó la caducidad de la acción, toda vez que, a su juicio, la demanda debía entenderse presentada el 7 de junio de 2013 y teniendo en cuenta que la escritura pública de venta se registró el 13 de mayo de 2011, habrían trascurrido más de los dos años fijados por el CPACA para la caducidad del medio de controversias contractuales. En la audiencia inicial, el Tribunal a quo observó que debía tenerse en cuenta la fecha de radicación de la demanda ante la oficina de coordinación administrativa y servicios judiciales, que fue el 5 de abril de 2013. Por tanto, se denegó la excepción de caducidad presentada por el demandado. 2 Folio 36, cuaderno 1. 3 Folios 78 a 86. 4.4. Concepto del Ministerio Público en primera instancia El Ministerio Público observó que no hubo renuncia a la acción derivada de la

lesión enorme. Conceptuó que existió un contrato válido pero que se generó un resultado injusto para el vendedor, de acuerdo con el valor real del bien, según el avalúo. Estimó que se tipificó la lesión enorme de acuerdo con el avalúo y que, además, ocurrió el desequilibrio económico del contrato. Como consecuencia, emitió concepto en el sentido de que deben proceder las pretensiones del demandante4. 4.5. La sentencia impugnada El Tribunal Administrativo del departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina profirió sentencia el 12 de mayo de 2014, en la cual negó las pretensiones del demandante. El Tribunal a quo apoyó la decisión en sus análisis del avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz y en el dictamen pericial, con fundamento en los cuales desestimó la aplicación de los valores presentados por dichos avalúos y concluyó que no se configuró la lesión enorme en relación con los predios objeto de la venta. Sobre el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, el Tribunal a quo observó: “(…) el avalúo principal, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz, no dictamina en sí el valor comercial de los inmuebles objeto del presente asunto, pues no corresponde sólo a los cuatro (4) inmuebles vendidos, sino sobre otros predios con mayores extensiones y además de ello se hace en conjunto, es decir como si fuera un único lote de terreno (…)”5. En relación con el dictamen pericial practicado en el proceso, el Tribunal a quo desestimó el valor asignado a los inmuebles, por lo siguiente: “Así las cosas, sobre la objeción hecha al dictamen se advierte, que no se probó el

error grave alegado, por tanto se hará su valoración conjunta con los demás 4 Folios 167 a 172, cuaderno 1. 5 Folio 188, cuaderno principal. elementos probatorios decretados y practicados en el curso del proceso (art 241 del CPC). “(…). “(…) los inmuebles de que trata están situados en un área rural, por fuera de cualquier uso comercial o de otra índole que no sea de reserva y conservación para la protección del medio ambiente, por tanto no puede tener el precio por metro cuadrado que le dio el perito nombrado en este proceso, sin importar que se acerquen o se alejen de la montaña tal como se pudo apreciar en la prueba de la inspección judicial6. El Tribunal a quo concluyó que el demandante no vendió por menos de la mitad del precio real y que tampoco hubo desproporción prestacional. Finalmente, se refirió a las inconsistencias en la descripción de los inmuebles contenida en la escritura pública de venta, de la siguiente manera: “Por último el Tribunal no puede ser indiferente a las inconsistencias o irregularidades que se hallaron respecto de los inmuebles objeto del contrato de compraventa, en cuanto a aspectos como la superposición de un predio a otro tal como lo manifestó el perito y la misma numeración catastral para ambos No. 40285000, que pueden afectar los intereses del vendedor, por cual puede ocurrir (sic) a la jurisdicción competente o incluso ante las autoridades administrativas con el fin de corregir y aclarar lo aquí advertido”7. 4.6. El recurso de apelación La parte demandante impugnó la sentencia de primera instancia el 26 de mayo de 2014 y sustentó su recurso dentro del mismo escrito. Manifestó su inconformidad

con los argumentos expuestos por el Tribunal a quo en la siguiente forma: Afirmó que el Tribunal no le dio importancia al concepto del Ministerio Público y “sin respaldo legal le restó valor probatorio al dictamen rendido por el perito”, empero, por otra parte, acogió los argumentos expuestos por el municipio en la objeción grave que el a quo dijo desestimar. El demandante estimó que el Tribunal se equivocó al apartarse del peritazgo practicado en el proceso dado que “(…) precisamente en estos momentos históricos donde la tendencia mundial es la protección del medio ambiente el valor 6 Folio 190, cuaderno principal. 7 Folio 191, cuaderno principal. del metro cuadrado de dicho inmueble también podría ser muy superior al dado por el mismo perito”8. Expuso en detalle el contenido de las fichas del dictamen pericial y las diferencias entre los dos avalúos allegados al proceso. Se refirió a la identificación de los lotes que, según indicó el perito, fueron materia de la negociación y al valor real que tenían los lotes afectados por la negociación. El demandante insistió en que se debió acoger el valor que estableció el perito y acceder a las pretensiones de la demanda, dado que las diferencias entre el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz y el dictamen pericial fueron mínimas y razonables y que, con base en cualesquiera de los avalúos, se encontró probada la ocurrencia de la lesión enorme en la venta. 4.7. Alegatos en segunda instancia En la oportunidad para alegar, el demandante reiteró los argumentos expuestos en el recurso de apelación.

Por su parte, el municipio de Providencia, obrando como demandado, advirtió que solo a través de la prueba pericial se podía determinar el valor real del inmueble, sin perjuicio de que el Juez pudiera evaluar y analizar la prueba, como en efecto lo hizo en forma acertada el Tribunal a quo en la sentencia de primera instancia. Por otra parte, insistió en que operó el fenómeno de la caducidad de la acción por cuanto el registro de la escritura de venta se realizó el 13 de mayo de 2011 y manifestó que la demanda fue presentada el 7 de junio de 2013. El Ministerio Público guardo silencio en la segunda instancia.

II. C O N S I D E R A C I O N E S Para resolver la segunda instancia de la presente litis, se abordarán los siguientes temas: 1) jurisdicción y competencia del Consejo de Estado; 2) oportunidad en el ejercicio de la acción; 3) competencia por razón de la cuantía; 4) la lesión enorme 8 Folio 199, cuaderno principal. puede configurarse en la venta de inmuebles al Estado; 5) marco legal aplicable a la venta sub júdice; 6) análisis de las pruebas; 7) existencia de la cláusula de cuerpo cierto y 8) costas.

1. Jurisdicción y competencia del Consejo de Estado Se tiene presente que el artículo 1049 de la Ley 1437 expedida en 2011

(C.P.A.C.A.), vigente a partir de 2 de julio de 2012, prescribe que la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo se encuentra instituida para juzgar las controversias y litigios originados en los contratos “sujetos al derecho administrativo, en los que

estén involucradas las entidades públicas”. Igualmente dispone la norma que a esta jurisdicción le corresponde conocer de los contratos “cualquiera que sea su régimen, en los que sea parte una entidad pública o un particular en ejercicio de funciones propias del Estado”, lo cual se entiende sin perjuicio de las excepciones expresamente determinadas en el CPACA o en otras leyes. 9 “Artículo 104 CPACA. De la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo. La Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo está instituida para conocer, además de lo dispuesto en la Constitución Política y en leyes especi