CE - Sentencia 05001233300020130115101 de 2025

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Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01

Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros

Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

Consejero Ponente: OSWALDO GIRALDO LÓPEZ

Bogotá D.C., tres (03) de abril de dos mil veinticinco (2025)

Referencia: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicación: 05001 2333 000 2013 01151 01

Demandantes: JAIRO DE JESÚS LEMA VÉLEZ Y OTROS

Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÍN Y OTRO

Tema: No se probó la incorrección del avalúo oficial que sustentó la Resolución SH-ADQ-0009 de 20 13 expedida por l a Secretaria de Hacienda de Medellín, por medio de las cuales se ordenó la expropiación administrativa.

SENTENCIA SEGUNDA INSTANCIA

La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 28 de junio de 2017, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se negó las pretensiones de la demanda contra del Municipio de Medellín.

I.- ANTECEDENTES

1.1. La demanda

En ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en

demanda contra del Municipio de Medellín.

I.- ANTECEDENTES

1.1. La demanda

En ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 138 del C.P.A.C.A., en concordancia con el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, los señores Jairo de Jesús Lema Vélez, Ángela María Botero López, Resfa Betsabé Lema Vélez, Isabel Lema Vélez, José Miguel Guzmán Vélez , Clara Cecilia Uribe de Guzmán, Nora Adela Guzmán Puerta, Lucrecia Guzmán de Trujillo, Rocío Guzmán de Restrepo, María Claudia Isabel Ana Vélez Osorio, Clara Patricia Vélez Osorio y Camilo Alberto Mejía Vélez, a través de apoderado judicial, demandaron al Municipio de Medellín , con el objeto de que se accediera a las siguientes:

1.1.1. Pretensiones

“[…] 1. Que por haber sido expedido con falsa motivación, con violación de las normas superiores en que debería fundarse la decisión y con desviación de poder, se declare la nulidad del artículo tercero de la resolución No. SH-ADQ0009 del 6 de febrero de 2013 (relacionados con el precio de la expropiación),2

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expedida por la Secretaria de Hacienda Municipal del Municipio de Medellín,

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expedida por la Secretaria de Hacienda Municipal del Municipio de Medellín, mediante la cual se ordenó la expropiación administrativa de un bien inmueble ubicado en la Calle 46 N° 49 -05 del Municipio de Medellín, identificado con matricula inmobiliaria 001-53657 y CBML (Código Catastral) 10070120014, de propiedad de mis representados, […].

2. Que para efectos de restablecer el derecho de los propietarios que se vieron afectados con el precio indemnizatorio fijado en el artículo tercero de la resolución No. SH -ADQ-0009 del 6 de febrero de 2013 expedida por el Secretario de Hacienda Municipal del Municipio de Medellín, y con el fin de obtener la revisión del precio indemnizatorio, se declare que el valor comercial del inmueble objeto de expropiación es la suma de $5.733.186.500 y el monto de los perjuicios causados a título de lucro cesante equivalen a $274.178.695, o las sumas que se acrediten en el proceso.

3.Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se condene al Municipio de Medellín a pagar a favor de los propietarios del inmueble (cuyos nombres y porcentajes de participación se relacionan al final de esta pretensión), la diferencia entre el valor pagado ($4.076479.800) y el valor real del inmueble más el lucro cesante sufrido ($6.007.365.195), diferencia que asciende a $1.930.885.395 (o a la suma que resulte probada en el proceso), tal

del inmueble más el lucro cesante sufrido ($6.007.365.195), diferencia que asciende a $1.930.885.395 (o a la suma que resulte probada en el proceso), tal como se explica en el capítulo correspondiente a la estimación razonada de la cuantía y juramento estimatorio, para ser pagada a las siguientes personas y en las siguientes proporciones: […]

4. Que se condene al Municipio de Medellín a pagar los valores a los cuales resulte condenado, debidamente actualizados entre el mes de febrero de 2013

(mes en que se realizó la expropiación) y el momento de la ejecutoria de la sentencia, teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor.

5. Que se condene al Municipio de Medellín a pagar los intereses moratorios que se causen entre el momento de la ejecutoria de la sentencia y el momento del pago.

6. Que se ordene al Municipio de Medellín dar cumplimiento a la sentencia de acuerdo con lo previsto en el artículo 192 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

7. Que se condene en costas al Municipio de Medellín.”1

1.1.2. El acto acusado

En este proceso se pretende la nulidad parcial de la Resolución número SH-ADQ-0009 del 6 de febrero de 2013 expedida por el Secretario de Hacienda del Municipio de Medellín , por medio de la cual se ordena la expropiación por vía administrativa de l inmueble ubicado en la calle 46 número 49-05 en la ciu dad de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-53657 de propiedad de los accionantes; en la cual

expropiación por vía administrativa de l inmueble ubicado en la calle 46 número 49-05 en la ciu dad de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-53657 de propiedad de los accionantes; en la cual se estableció como precio indemnizatorio la suma de $4.076.479.800 y se indica como destinación del inmueble la construcción del corredor de la

1 Cuaderno Principal, folios 2 y 3.3

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Avenida Ayacucho de la ciudad de Medellín proyecto ejecutado por la Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá – Metro de Medellín Ltda.

1.1.3. Fundamentos de hecho

La parte actora manifiesta que mediante oficio 30000-003270 del 5 de julio de 2012 del Metro de Medellín se realizó la oferta de compra sobre el inmueble ubicado en la calle 46 # 49-05 ubicado en la ciudad de Medellín, respecto de la cual solicitaron la reconsideración del precio ofrecido al estimar que no se tuvo en cuenta el lucro cesante y el valor real del inmueble.

Asegura que, como consecuencia de la anterior solicitud, se revisó el avalúo y se modificó la oferta de compra mediante oficio # 300000-004893 del 28 de septiembre de 2012; la cual al no reflejar el valor real del inmueble fue rechazada.

y se modificó la oferta de compra mediante oficio # 300000-004893 del 28 de septiembre de 2012; la cual al no reflejar el valor real del inmueble fue rechazada.

Indica que al no llegar a un acuerdo para la enajenación voluntaria mediante la Resolución Nro. SH-ADQ-0009 de febrero de 2013 se ordenó la expropiación por vía administrativa, decisión contra la cual no se interpuso recurso.

Resalta que el precio pagado por el Municipio de Medellín fue la suma de $4.076.479.800 conforme el avalúo comercial MZ12-0014-00/02 del 13 de agosto de 2012 elaborado por la Lonja Colombiana de Propiedad Raíz, valor que no representa el valor real del Edificio Bristol que según el avalúo elaborado por el avaluador Francisco León Ochoa Ochoa corresponde a la suma $5.733.186.500.

Asevera que el valor dejado de pagar por la diferencia no recibida por el valor comercial del bien junto con la indemnización corresponde a la suma $1.930.885.395.

1.1.4. Normas violadas y concepto de la violación.

En opinión de la parte actora el acto acusado infringe los artículos 58 y 90 de la Constitución Política; 61 y 67 de la Ley 388 de 1997; 86 de la Ley 1450 de 2011 y 87 (numeral 4) de la Ley 1474 de 2011 , con fundamento en los siguientes cargos:

• Violación de las normas sustantivas en las cuales debía fundarse la decisión

Manifestó que el acto enjuiciado desconoce los artículos invocados como

siguientes cargos:

• Violación de las normas sustantivas en las cuales debía fundarse la decisión

Manifestó que el acto enjuiciado desconoce los artículos invocados como vulnerados, al no reconocer el valor comercial del inmueble expropiado, así como tampoco la indemnización de los perjuicios derivados del lucro cesante.

• Falsa Motivación4

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Señala que el acto demandado incurre en falsa motivación al estar fundamentado en un avalúo que no tuvo en cuenta las características comerciales reales del inmueble , especialmente sus condiciones estructurales y de construcción al señalar que su vetustez era superior a la real, lo que llevó a que se fijara un valor inferior al comercial.

Indica que no se reconoció los ingresos que el inmueble generaba mensualmente por valor de $24.328.000 por los contratos de arrendamiento de los locales comerciales ubicados en el primero piso.

Asegura que no es cierto que el sector donde se encuentra ubicado el inmueble sea de uso residencial y viviendas tipo multifamiliares como lo afirma el avalúo oficial, ya que, por el contrario, es un sector con vocación comercial.

Alega que no se tuvo en cuenta la norma urbanística y se desconoció la condición de “doble esquinero” que tiene el inmueble.

Aduce que el método de reposición no es recomendable para avaluar locales

comercial.

Alega que no se tuvo en cuenta la norma urbanística y se desconoció la condición de “doble esquinero” que tiene el inmueble.

Aduce que el método de reposición no es recomendable para avaluar locales comerciales, ya que el método confiable es el de mercado y el de rentabilidad.

• Desviación de poder

Manifiesta que la competencia que se le otorga a los municipios para decretar expropiaciones debe ejercerse garantizando al propietario que se le pague un precio justo por el bien expropiado, lo que no ocurrió, ya que el ente territorial no garantizó el equilibrio, sino obtener una ventaja económica significativa aprovechando la inferioridad del destinatario de la expropiación.

1.2. Contestación de la demanda.

1.2.1. El Municipio de Medellín guardó silencio.

1.2.2. La Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá Ltda. - Metro de Medellín Ltda. presentó contestación en la que se opone a las pretensiones de la demanda, para lo cual señala que no hay un daño antijurídico imputable a la administración y que se garantizó el debido proceso de la actuación. Afirma que el avalúo oficial tuvo en cuenta las condiciones físicas del inmueble, su vocación comercial , así como la condición de ser doble esquinero con tres frentes. Asegura que , adicionalmente se tuvo en cuenta el estado irregular del inmueble y el notable deterioro de los pisos 2° y 3°, los cuales estaban desocupados con un deterioro físico impactante como consecuencia de un incendio que el inmueble sufrió antes de que el sector se afectara para uso público.5

notable deterioro de los pisos 2° y 3°, los cuales estaban desocupados con un deterioro físico impactante como consecuencia de un incendio que el inmueble sufrió antes de que el sector se afectara para uso público.5

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Manifiesta que el artículo 83 de la Ley 1450 de 2011 y el artículo 87 de la Ley 1474 de 2011 no eran aplicables ya que el Gobierno Nacional no expidió la norma para reglamentarlas.

Aduce que no se vulneró las normas invocadas como infringidas, así como tampoco se incurrió en falsa motivación, ya que el precio reconocido y pagado por el inmueble era el que correspondía de acuerdo con la condición física, uso y vocación comercial, respetando en todo momento el debido proceso.

Afirma que no se incurre en desviación de poder , ya que la legalidad de la Resolución 233 del 21 de mayo de 2010 que declara la urgencia para la adquisición de predios fue analizada por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

Enfatiza que el avalúo aportado con la demanda avalúa el inmueble como un edificio sometido a reglamento de propiedad horizontal, a pesar de no serlo, situación que, si bien es permitida por el artículo 19 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC, está sujeta que se aplique una operación que en el presente caso no se realizó en el avalúo allegado por la actora.

serlo, situación que, si bien es permitida por el artículo 19 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC, está sujeta que se aplique una operación que en el presente caso no se realizó en el avalúo allegado por la actora.

Agrega que, a la luz del análisis inmobiliario, no es pertinente estudiar cada uno de los locales como unidades inmobiliarias independientes, ya que se comparan locales distribuidos de manera inapropiada con locales regularmente conformados, siendo que los locales objeto de expropiación seguían siendo una sola unidad inmobiliaria , que no podían ser tranzados individualmente al no tener un reglamento de propiedad horizontal. Enfatiza que la anterior circunstancia cambia la metodología de análisis, pues las muestras de estudio no son comparables con el inmueble valorado.

Destaca que las áreas relacionadas en ese avalúo no coinciden con las certificadas por catastro, además de que catastro no certifica las áreas de cada local.

Por último, llamó en garantía a las sociedades Avales Ingeniería Inmobiliaria Ltda. y a la Corporación Registro de Avaluadores y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz.

1.2.3. La sociedad Avales Ingeniería Inmobiliaria Ltda. presentó escrito en el que contestó el llamamiento en garantía para indicar que es infundado en cuanto que la Empresa Metro de Medellín recibió a satisfacción el trabajo realizado en cumplimiento del contrato CN-2010-0204 dirigido a realizar los estudios de títulos y avalúos necesarios para adelantar la gestión predial a lo largo del trazado definitivo del corredor tranviario de la avenida Ayacucho.

De otro lado, se opuso a las pretensiones del libelo introductorio al estimar

estudios de títulos y avalúos necesarios para adelantar la gestión predial a lo largo del trazado definitivo del corredor tranviario de la avenida Ayacucho.

De otro lado, se opuso a las pretensiones del libelo introductorio al estimar que el avalúo MZ -12-0014-00/02 fue elaborado con la debida observancia del procedimiento y metodología de la normatividad vigente sobre la6

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materia.

Asegura que el artículo 87 de la Ley 1450 de 2011 fue derogado por la Ley 1682 de 2013, además de que dicha normativa aplica a los proyectos de infraestructura de transporte, la que no es aplicable al presente asunto que corresponde a expropiación por vía administrativa.

Indica, respecto del avalúo aportado con la demanda, que incurre en error en la aplicación del método de comparación o de mercado, en la medida en que los predios analizados no son comparable s, ya que la investigación mezcló predios sometidos al régimen de propiedad horizontal con predios que no lo están, lo que hace que el resultado obtenido no sea válido, al ser inmuebles totalmente diferentes.

1.2.4. La Corporación Registro de Avaluadores y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz contestó de manera extemporánea la demanda.

II. LA SENTENCIA APELADA

El Tribunal Administrativo de Antioquia mediante sentencia de 28 de junio de

de la Propiedad Raíz contestó de manera extemporánea la demanda.

II. LA SENTENCIA APELADA

El Tribunal Administrativo de Antioquia mediante sentencia de 28 de junio de 2017 declaró próspera la objeción por error grave del avalúo aportado por la demandante y negó las pretensiones de la demanda.

Como fundamento para declarar probada la objeción por error grave del avalúo aportado con la demanda señala que i) el citado avalúo se equivoca en indicar que el inmueble por su uso y conformación se tendrá como un bien sometido a régimen de propiedad horizontal, ya que no aplica la fórmula prevista en el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008, ni identifica los conceptos que exige dicha disposición; ii) a pesar de utiliz ar el método comparativo o de mercado, no identifica cuáles son las consideraciones para señalar que los bienes de la investigación son comparables con el avaluado, además de que no desvirtúa las razones por las cuales el avalúo oficial aplicó el método técnica residual y el de reposición por considerar que no existían bienes completamente comparables; y iii) cuando se utiliza el método de capitalización de rentas la norma exige que no se incluyan valores por costos de administración o servicios públicos, que los contratos no tengan menos de un año de suscritos y que no sobrepasen los topes legales; no obstante, en el citado avalúo no se indica cu áles contratos de arrendamiento fueron analizados, cuándo fueron suscritos y si los mismos estaban vigentes.

Manifiesta, con relación al reconocimiento de perjuicios, que la parte actora no allegó los contratos de arrendamiento, ni la prueba de que los bienes

analizados, cuándo fueron suscritos y si los mismos estaban vigentes.

Manifiesta, con relación al reconocimiento de perjuicios, que la parte actora no allegó los contratos de arrendamiento, ni la prueba de que los bienes inmuebles estuviesen efectivamente arrendados al momento de la expropiación.

Concluye que la demandante no adelantó la actividad probatoria tendiente a desvirtuar el avalúo comercial adelantado sobre el bien objeto de7

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expropiación, ni acreditó los perjuicios, por lo que deben negarse las pretensiones de la demanda.

Finalmente, indica que no condena en costas a la demandante, a pesar de que la decisión le es adversa, al no aparecer que se hayan causado y no advertir una conducta procesal que lo justifique.

III.- RECURSO DE APELACIÓN

La parte deman dante solicita que se revoque la sentencia apelada, con fundamento en los siguientes argumentos:

Aduce, en primer lugar, que se incurrió en nulidad al notificar la sentencia de primera instancia mediante correo electrónico y no por edicto, circunstancia que disminuye los términos para presentar el recurso de apelación y, por tanto, que vulnera el derecho de defensa.

De otro lado, alega que la sentencia recurrida incurre en error al no reconocer que la entidad demandada pag ó un menor valor por el bien

apelación y, por tanto, que vulnera el derecho de defensa.

De otro lado, alega que la sentencia recurrida incurre en error al no reconocer que la entidad demandada pag ó un menor valor por el bien expropiado y no reconocer los perjuicios causados.

Reitera que el avalúo en el que sustentó el acto demandado desconoce las normas en que debía fundarse, en razón a que no tuvo en cuenta la realidad del inmueble y el mercado inmobiliario de Medellín, concretamente la zona de ubicación del Edificio, que es de las más costosas por estar ubicada en el corazón de la ciudad, zona de amplia vocación comercial.

Manifiesta que no se tuvo en cuenta el contenido del artículo 87 de la Ley 1474 de 2011, en tanto que no incluyó los perjuicios derivados del lucro cesante por la pérdida de las rentas por concepto de arrendamientos, ya que el edificio producía una renta mensual de $24.328.000.

Insiste en que se debía acoger el avalúo elaborado por Francisco León Ochoa, el cual fue aportado con la demanda, al estimar que es un trabajo serio y ajustado a los parámetros técnicos que debe te ner toda valoración. Respecto del citado avalúo, a segura que no era procedente declarar prospera la objeción por error grave, en razón a que: - en el método de capitalización de la renta utilizado para corroborar los resultados obtenidos por la comparación de mercado no existe una vulneración de los l ímites para la fijación de los c ánones de arrendamiento de locales comerciales, ya que dicho límite sólo aplica a arrendamiento de vivienda urbana. - en el método de capitalización de la renta para los locales del primer

vulneración de los l ímites para la fijación de los c ánones de arrendamiento de locales comerciales, ya que dicho límite sólo aplica a arrendamiento de vivienda urbana. - en el método de capitalización de la renta para los locales del primer piso se tuvo en cuenta los cánones de arrendamiento que los mismos locales generaban, información reportada en el documento de 10 de julio de 2012 enviada al Metro de Medellín, mientras que para los8

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locales del segundo al cuarto piso se consultó con inmobiliarias arrendadoras. - no se desconoce el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, ya que no se hizo utilización del criterio de restar áreas comunes por cuanto el Edificio Bristol no tiene áreas comunes en el primer piso, se trata de un área completa donde los locales utilizan el 100% del área. En ese sentido, afirma que, si las áreas comunes son igual a 0, la fórmula para averiguar las áreas privadas será igual al total del área construida. - sí se incluyó la información de mercado analizada y homogenizada , contrario a lo afirmado por el juez de instancia. - no es viable en un edificio como el expropiado utilizar el método de reposición, el cual en su primer piso estaba totalmente explotado con uso comercial, por lo que se recomienda utilizar el método de capitalización de rentas o ingresos o el comparativo o de mercado, los

• no es viable en un edificio como el expropiado utilizar el método de reposición, el cual en su primer piso estaba totalmente explotado con uso comercial, por lo que se recomienda utilizar el método de capitalización de rentas o ingresos o el comparativo o de mercado, los que arrojan resultados similares y, por tanto, permiten ser un mecanismo de verificación el uno del otro.

Estima que en el presente asunto era aplicable el precedente fijado en la sentencia proferida dentro del expediente 2014-01080-01.

Concluye que el avalúo elaborado por el perito Francisco León Ochoa demuestra que el avalúo oficial no cumple con las exigencias legales del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC al tratar de equiparar inmuebles que por su naturaleza y ubicación no podían ser equiparables, además de no tener en cuenta el uso del suelo.

IV.- TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

4.1. La parte actora reiteró los argumentos de la demanda y del escrito de apelación e insistió en que el dictamen pericial aportado con el libelo inicial ofrece credibilidad y demuestra las razones por las cuales el avalúo oficial no se ajusta a los parámetros legales.

4.2. El Metro de Medellín, presentó escrito de alegatos de conclusión en el que reitera los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda, y agreg a que el avalúo aportado con la demanda tiene imprecisiones metodológicas, omite fuentes de información y conclusiones debidamente fundadas. Asegura que en el presente caso no era posible reconocer perjuicios por concepto de lucro cesante al no estar acreditados en el

metodológicas, omite fuentes de información y conclusiones debidamente fundadas. Asegura que en el presente caso no era posible reconocer perjuicios por concepto de lucro cesante al no estar acreditados en el proceso de expropiación, ya que no hay prueba de la rentabilidad que generaban los locales comerciales ubicados en el primer piso del edificio expropiado, los cuales, por el contrario, estaban desocupados al momento de iniciar el proceso de adquisición predial.

4.3. El Municipio de Medellín aporta escrito en el que insiste en los9

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argumentos de defensa y reitera que no se prob ó el mayor valor del inmueble ni los perjuicios reclamados por la actora.

4.4. El Ministerio Público guardó silencio en esta etapa procesal.

V.- CONSIDERACIONES

5.1. Cuestión Previa

La parte actora , en su escrito de apelación, alega que se notificó indebidamente la sentencia de primera instancia al notificarse mediante correo electrónico y no por edicto, circunstancia que estima afecta su derecho de defensa en la medida en que el término para presentar el recurso de apelación fue menor al previsto en la ley. Al respecto , revisado el expediente, se advierte que posterior a que el demandante alegara la posible irregularidad, el tribunal de instancia concedió el recurso de

de apelación fue menor al previsto en la ley. Al respecto , revisado el expediente, se advierte que posterior a que el demandante alegara la posible irregularidad, el tribunal de instancia concedió el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, el cual fue admitido por el despacho sustanciador, quien luego corrió traslado para alegar de conclusión, término dentro del cual la parte actora presentó escrito descorriendo el traslado . Se debe precisar que dentro de las anteriores oportunidades el demandante en ningún momento cuestionó que continuara el trámite procesal ; en ese sentido, para la Sala, se subsanó la eventual irregularidad invocada, toda vez que, de un lado, el actor permitió continuar con el trámite sin insistir en la citada irregularidad; y de otro, no se vulneró su derecho de defensa, ya que como consecuencia de la notificación al correo electrónico informado en el expediente en cumplimiento del artículo 203 del CPACA, la parte actora presentó y sustentó el recurso de apelación contra el fallo de primera instancia, el cual , precisamente, es objeto de pronunciamiento en la presente providencia.

5.2. Caso concreto

5.2.1. Cuestionamiento sobre el valor comercial del bien expropiado

5.2.1.1 Objeciones por error grave del avalúo aportado con la demanda

La parte actora cuestiona la sentencia recurrida por declarar fundadas las objeciones por error grave al avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S., el cual fue aportado con la demanda, al considerar que no es acertado afirmar que al utilizar el método comparativo i) se desconoció la formula prevista en el artículo 19 d e la Resolución 620 de 2008 del IGAC; ii) no se

S.A.S., el cual fue aportado con la demanda, al considerar que no es acertado afirmar que al utilizar el método comparativo i) se desconoció la formula prevista en el artículo 19 d e la Resolución 620 de 2008 del IGAC; ii) no se incluyó la información de mercado analizada y homogenizada; y iii) no era posible acudir a información de diferentes épocas, ya que técnicamente es viable traer a valor presente valores pasados. De otro lado, indica que al utilizar el método de capitalización de renta no es cierto que se vulneraron los límites de fijación de cánones de arrendamiento y que no se tenga soportes para determinar los cánones.10

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Para resolver los anteriores cuestionamientos, es preciso señalar que en el avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S. se indica en el acápite de metodología valuatoria que “el inmueble no está sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimila a un inmueble sometido a RHP, según lo admite el artículo 19 de la resolución del IGAC # 620 de 2008 […]” y que por ello, para dicho avalúo serán utilizado los métodos de comparación o mercado y de capitalización de rentas o ingresos.

El artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC establece un procedimiento específico para los avalúos de bienes no sometidos al régimen

de comparación o mercado y de capitalización de rentas o ingresos.

El artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC establece un procedimiento específico para los avalúos de bienes no sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los siguientes términos:

“ARTÍCULO 19. AVALÚOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuando el bien no esté sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimile, ya sean a oficinas, locales o unidades independientes, como apartamentos y demás, si la investigación se realizó para bienes que sí están sometid os a régimen de propiedad horizontal, es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación:

En donde:

V. T. Valor Total de la propiedad

A.P. Área Privada A.T.C. Área Total Construida A.C. Áreas Comunes V.U.P. Valor Unitario Privado

Si los garajes o parqueaderos tienen servidumbre, los precios no podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción.

Los valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno, por lo tanto el resultado obtenido (V.T.) corresponde al valor comercial de todo el inmueble por lo cual no debe agregarse el valor del terreno.”

Al revisar el avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S., el cual fue aportado con la demanda, se lee lo siguiente:

“[…] VALOR LOCALES COMERCIALES - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Se investigaron valores de ofertas y ventas de locales comerciales de similares características, en el mismo sector, comparables a los inmuebles avaluados. Se

“[…] VALOR LOCALES COMERCIALES - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Se investigaron val