CE - Sentencia 13001233300020150083201 de 2025

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CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN A

Consejero ponente: FERNANDO ALEXEI PARDO FLÓREZ

Bogotá, D. C., veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticinco (2025)

Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

Demandante: Escuela Taller Cartagena de Indias –ETCAR

Demandado: Julián Gutiérrez Mendoza y otra

Referencia: Controversias contractuales

Temas: CONTRATO ESTATAL EN EJECUCIÓN - Inexistencia de caducidad de la acción judicial / DECLARATORIA OFICIOSA DE NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO – El término de caducidad solo opera para las partes.

1. La Sala resuelve el recurso de apelación presentado por el demandado Julián Gutiérrez Mendoza, en contra de la sentencia proferida el 29 de abril de 2022 por el Tribunal Administrativo de Bolívar, mediante la cual se accedió parcialmente a las pretensiones.

SÍNTESIS DEL CASO

2. La Escuela Taller Cartagena de Indias (ETCAR), como entidad administradora del inmueble Baluarte San Francisco Javier en Cartagena, presentó demanda de controversias contractuales en contra de Julián Gutiérrez Mendoza y la sociedad Del Sol S.A.S., con base en un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de julio de 1998 con la mencionada persona natural. En contra del señor Gutiérrez, alegó varios incumplimientos, entre ellos, el impago del canon de arrendamiento

la sociedad Del Sol S.A.S., con base en un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de julio de 1998 con la mencionada persona natural. En contra del señor Gutiérrez, alegó varios incumplimientos, entre ellos, el impago del canon de arrendamiento con el aumento anual pactado, la utilización d e un área mayor a la arrendada y la cesión ilegal del contrato a la referida sociedad, respecto de la cual solicitó que se declare la inexistencia de contrato de arrendamiento. En ambos casos, requirió el pago de la indemnización correspondiente.

ANTECEDENTES

La demanda y las razones de hecho y de derecho en las que se fundamentó

3. El 18 de diciembre de 20151, a través de apoderado judicial, la Escuela Taller de Cartagena de Indias (en adelante, ETCAR) presentó demanda de controversias contractuales en contra del señor Julián Gutiérrez y de la sociedad denominada Del Sol S.A.S. En síntesis, formuló, como prete nsiones en contra del señor Julián Gutiérrez, que se declare que el 1° de julio de 1998 se celebró un contrato de arrendamiento sobre el Baluarte San Francisco Javier entre la Sociedad de Mejoras Públicas de Cartagena (en calidad de arrendadora) y el menci onado sujeto (como arrendatario), y que el parágrafo de la cláusula tercera de dicho negocio, por medio

1 Cuaderno 1, folios 1 – 45. Índice 003 SAMAI del Tribunal.Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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del cual se fijó la fórmula de ajuste del canon de arrendamiento, se encuentra vigente.

4. Como consecuencia de lo anterior, pidió declarar que el señor Julián Gutiérrez no ha pagado el valor de los reajustes entre el 1 de julio de 1999 y hasta la fecha de presentación de la demanda y, en consecuencia, condenarlo al pago de la suma de $3.459’009 .899, o la que se pruebe por ese concepto. Pretendió, además, que se reconociera que el accionado en mención viene ocupando un área superior a la pactada ; por lo anterior, solicitó la indemnización de perjuicios a raíz de dicha conducta. Solicitó, igualmente, que se tuviera por acreditado que el arrendatario incurrió en diversos incumplimientos relacionados con la conservación, mantenimiento y cuidado del inmueble, por lo que exigió que se ordenara su restitución y la terminación del vínculo negocial. De manera subsidiaria, formuló similares pretensiones derivadas de la declaratoria de incumplimiento y la condena por perjuicios, sujetas al evento en el que se declare nula la cláusula decimoséptima del contrato.

5. Frente a la Sociedad Del Sol S.A.S., solicitó declarar la inexistencia de contrato de arrendamiento, condenarla al pago del canon reajustado y a restituir el inmueble. Subsidiariamente, de considerarse la existencia de un contrato entre la ETCAR y dicha so ciedad, pidió que se estableciera que dicho vínculo está regido

inmueble. Subsidiariamente, de considerarse la existencia de un contrato entre la ETCAR y dicha so ciedad, pidió que se estableciera que dicho vínculo está regido por las estipulaciones contenidas en el acuerdo celebrado con Julián Gutiérrez. Con ello, formuló similares pretensiones declarativas y de condena a las elevadas en contra del señor Gutiérrez.

6. Como fundamento fáctico de sus pretensiones, en síntesis, adujo lo

siguiente:

7. El cordón amurallado que rodea la parte antigua de Cartagena fue declarado Bien de Interés Cultural (BIC) mediante la Ley 163 de 1959, y Patrimonio de la Humanidad por la Unesco a partir de 1984. De dicho complejo hace parte el Baluarte San Francisco Javier, que incluye el Tendal que sobre éste se levanta y una batería de baños ubicados en la parte baja del mismo.

8. El 23 de enero de 1992, el Fondo de Inmuebles Nacionales, en calidad de entidad administradora, suscribió con la Sociedad de Mejoras Públicas de Cartagena un contrato para la administración, conservación y cuidado del Baluarte.

9. El 30 de diciembre de 1992, a través del Decreto 2171 de 1992, se suprimió el Fondo de Inmuebles Nacionales, por lo que el manejo del inmueble le fue cedido al Instituto Nacional de Vías. El 1 de junio de 1992, el Ministerio de Cultura asumió la administración del patrimonio cultural de la Nación en cumplimiento del artículo 8 de la Ley 397 de 1997 y los Decretos Nos. 1974 de 1997, 2806 de 1997 y 367 de 1998, quedando a su cargo la administración de los BIC.

de la Ley 397 de 1997 y los Decretos Nos. 1974 de 1997, 2806 de 1997 y 367 de 1998, quedando a su cargo la administración de los BIC.

10. El 1 de julio de 1998, la Sociedad de Mejoras Públicas de Cartagena -en virtud del acuerdo de administración inmobiliaria - suscribió con el señor Julián Gutiérrez, como persona natural, un contrato que tiene por objeto el arrendamiento del “tendal de la parte alta del Baluarte San Francisco Javier con un área de 136,20 mts2 y la Batería de Sanitarios con un área de 43,80 mts2, localizada en la parte bajaRadicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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del mismo, ubicado en el inmueble conocido con el nombre de Baluarte de San Francisco Javier del Cordón Amurallado en la ciudad de Cartagena, con un área de 180 mts2 (…)”.

11. El plazo inicial del contrato fue de un año, contado a partir de su suscripción, es decir, hasta el 1 de julio de 1999, y el primer canon de arrendamiento se estableció en $1'800.000. Adicionalmente, en las cláusulas tercera y décima séptima se pactó su re novación en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, y se convino el aumento del canon en un 25% anual, calculado con base en el valor del año inmediatamente anterior.

séptima se pactó su re novación en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, y se convino el aumento del canon en un 25% anual, calculado con base en el valor del año inmediatamente anterior.

12. La cláusula décima tercera fijó otras obligaciones, entre ellas, la restitución del inmueble en caso de mora en el pago, la prohibición de introducir objetos pesados, explosivos o inflamables, y la exigencia de contar con autorización previa para realizar cualquier modificación en el inmueble.

13. El 24 de febrero de 2012, el acuerdo de administración inmobiliaria celebrado originalmente por el Fondo de Inmuebles Nacionales y la Sociedad de Mejoras Públicas terminó por vencimiento del plazo pactado.

14. El 1 de marzo de 2012, el Ministerio de Cultura y la Sociedad de Mejoras Públicas suscribieron el contrato de comodato No. 304 de 2012 sobre algunos bienes de interés cultural (BIC) ubicados en la ciudad de Cartagena. El 12 de diciembre de 2014, dicho negocio fue liquidado.

15. El 16 de octubre de 2012, el Ministerio de Cultura celebró con la Escuela Taller Cartagena de Indias (establecimiento público del orden distrital creado por el Decreto Municipal 981 de 1992) el comodato No. 2199 de 2012 para la administración de los BIC de propiedad de la Nación ubicados en dicha ciudad. En consecuencia, a la ETCAR le fueron cedidos los contratos de arrendamiento que habían sido suscritos originalmente por la Sociedad de Mejoras Públicas.

16. Posteriormente, en su calidad de comodataria del baluarte, la ETCAR,

consecuencia, a la ETCAR le fueron cedidos los contratos de arrendamiento que habían sido suscritos originalmente por la Sociedad de Mejoras Públicas.

16. Posteriormente, en su calidad de comodataria del baluarte, la ETCAR, mediante comunicación del 24 de octubre de 2012, informó a la sociedad “Del Sol Ltda.”, de la cesión a su favor de la posición de arrendador en el contrato.

17. La ETCAR manifestó que el contrato de arrendamiento fue incumplido en múltiples aspectos. En particular, señaló que quien utiliza el inmueble no es el señor Julián Gutiérrez, sino la sociedad “Del Sol Ltda.” (hoy S.A.S.), como consecuencia del funcionamien to del establecimiento de comercio denominado “Tasca Bar el Baluarte” (de su propiedad), pese a que su cesión requería autorización expresa de la entidad contratante, la cual nunca se otorgó; la falta de constitución de las pólizas de cumplimiento exigidas; el canon mensual consignado es inferior al pactado, pues, aplicando el porcentaje de incremento anual, el valor actual debería ser de $79'936.057,77, pero solo se pagan $7'619.230,18; se ocupa un área de 517 m², cuando únicamente se arrendaron 136,20 m²; se han efectuado diversas modificaciones sin autorización del arrendador; se almacenan cilindros de gas, a pesar de la prohibición de tener explosivos en el lugar; y se han ocasionado daños a elementos como la piedra del Baluarte, la cual presenta oscurec imiento porRadicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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a elementos como la piedra del Baluarte, la cual presenta oscurec imiento porRadicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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salpicaduras de grasa y vapores de carbón. Además, indicó que, aunque mediante comunicación del 19 de septiembre de 2012 el Ministerio de Cultura, en representación de la Nación y como propietario del Baluarte, informó que el contrato vencería el 1 de juli o de 2013 y que no sería renovado, el inmueble no ha sido restituido.

18. Sostuvo que el contrato está sujeto a limitaciones propias del derecho público que impiden su prolongación indefinida en el tiempo, por lo que sobre dicho negocio jurídico recaen las siguientes consecuencias: (i) la nulidad de la cláusula decimoséptima, qu e permite la renovación indefinida mediante prórroga tácita o automática; (ii) la imposibilidad de aplicar a los arrendamientos celebrados para la administración del bien, ciertas disposiciones de carácter comercial; y (iii) el deber legal de observar las reglas específicas que rigen la modificación de actos o vínculos de naturaleza pública.

19. Concluyó que, aunque la cláusula decimoséptima preveía la aplicación del artículo 518 del Código de Comercio y, en consecuencia, sugería la posibilidad de renovación automática, dicha estipulación es nula por contravenir normas de orden público que prohíben tales pactos. En ese sentido, una vez vencido el último plazo

renovación automática, dicha estipulación es nula por contravenir normas de orden público que prohíben tales pactos. En ese sentido, una vez vencido el último plazo y ante la ausencia de voluntad expresa de las partes, así como de un documento escrito que dispusiera la prórroga o renovación, debe entenderse que el vínculo no fue extendido. Por tanto, la ocupación actual del inmueble por quien fue arrendatario carece de título jurídico para continuar su explotación, razón por la cual está obligado a restituirlo conforme al artículo 2005 del Código Civil.

20. Aunado a ello, señaló que, de acuerdo con la Ley 80 de 1993, que regula los requisitos formales y sustanciales de los contratos estatales, todo ajuste debe constar por escrito. A su juicio, al no existir documento que respalde cambio alguno, se debe concluir que el contrato nunca fue modificado. A lo anterior agregó que la cesión automática del contrato no es viable, comoquiera que la misma requiere, igualmente, de autorización escrita por parte del arrendador.

Contestación de la demanda

21. El 10 de diciembre de 2018 2, los sujetos demandados, de manera conjunta, se opusieron a todas las pretensiones, e indicaron que lo relatado en la demanda constituían conclusiones de la ETCAR, mas no hechos.

22. El extremo accionado señaló que los incumplimientos son parciales.

Reconoció que no se constituyeron las pólizas, pero atribuyó esta omisión al deber de vigilancia y control de la entidad demandante. Indicó que, aunque el Restaurante Tasca Bar es ocupado p or la Sociedad del Sol S.A.S., la calidad de arrendatario

de vigilancia y control de la entidad demandante. Indicó que, aunque el Restaurante Tasca Bar es ocupado p or la Sociedad del Sol S.A.S., la calidad de arrendatario sigue en cabeza del señor Julián Gutiérrez Mendoza, pues no se ha cedido ni subarrendado. Negó que el canon consignado sea menor al pactado, manifestando que en reunión del 15 de octubre de 2002 las partes sustituyeron el incremento anual del 25% por el ajuste conforme al IPC. Admitió que el área ocupada excede los 180 m² arrendados, pero sostuvo que este uso contó con la aquiescencia de la ETCAR y sus antecesoras. Afirmó que todas las intervenciones fueron autorizadas.

2 Cuaderno No. 2, folios, 1-28.Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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23. Añadió que la demandante ha incurrido en graves incumplimientos del contrato, por lo que, en virtud del artículo 1609 del Código Civil, se encuentra legalmente impedida para realizar reclamo alguno.

24. Por otro lado, destacó que, para la fecha en la que fue presentada la demanda, ya había discurrido un espacio de tiempo considerable, por lo que se configuró la prescripción extintiva de los cánones de arriendo que omitió cobrar en tiempo.

25. Exceptuó la carencia en la legitimación por activa de la ETCAR, dado que el contrato de comodato que firmó con el Ministerio de Cultura expiró el 16 de octubre

tiempo.

25. Exceptuó la carencia en la legitimación por activa de la ETCAR, dado que el contrato de comodato que firmó con el Ministerio de Cultura expiró el 16 de octubre de 2017.

26. También propuso como excepción la falta de legitimación por pasiva de Del Sol S.A.S., por no ser parte dentro del contrato de arrendamiento, ya que éste fue firmado entre la Sociedad de Mejoras Públicas de Cartagena y Julián Gutiérrez Mendoza, quien sigue siendo el arrendatario. No obstante, reconoció que el pago del canon de arrendamiento ha sido efectuado por el señor Gutiérrez a través de dicha sociedad, situación que, según sostuvo, configura un pago por parte de un tercero, sin que ello implique una cesión del contrato.

27. En cuanto al aumento del 25%, alegó la excepción de cobro de lo no debido, señalando que, conforme al artículo 1618 del Código Civil, no puede desconocerse la intención de las partes en el contexto en que se suscribió el contrato. Explicó que, en la década de 1990, el promedio del IPC se ubicaba en 20,10%, motivo por el cual las partes pactaron un incremento similar. Sin embargo, en la redacción contractual, ello no se dejó atado a la variación anual del IPC, sino que fue fijado de forma rígida en un 25%, porcentaje considerado excesivo. Añadió que, a partir del 15 de octubre de 2002, la Sociedad de Mejoras Públicas de Cartagena acordó que el ajuste del canon mensual de arrendamiento de los locales comerciales de las Bóvedas del Centro Histórico, los Baluart es y demás inmuebles patrimoniales se realizaría con base en la variación anual del IPC.

canon mensual de arrendamiento de los locales comerciales de las Bóvedas del Centro Histórico, los Baluart es y demás inmuebles patrimoniales se realizaría con base en la variación anual del IPC.

28. De otra parte, formuló la excepción de contrato no cumplido por parte de la ETCAR, señalando que, en un acuerdo bilateral, la falta de cumplimiento de una parte impide exigirlo a la otra. Indicó que el comodato se celebró en 2012 y que solo dos años despué s la entidad visitó el Baluarte para verificar su estado, lo que evidencia negligencia en el ejercicio de sus deberes de vigilancia y control. Añadió que, aunque se pactó el usufructo de la batería de baños, en reiteradas ocasiones se le ha intentado imped ir su uso. Afirmó que siempre ha pagado el canon correspondiente y solicitado autorización previa para las mejoras y reparaciones realizadas al inmueble.

29. La parte demandada también propuso como excepción la prescripción de los cánones de arrendamiento, argumentando que, conforme a la Ley 80 de 1993 y las normas civiles y comerciales aplicables, la acción para cobrar dichas obligaciones ya había expirado respecto de las sumas exigibles antes del año 2006. Esto, debido a que la demanda se presentó el 18 de diciembre de 2015, superando el término de 10 años para reclamar judicialmente los pagos anteriores a 2005.Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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30. Sostuvo que el arrendamiento no podía prorrogarse automáticamente, pues, de acuerdo con la jurisprudencia del Consejo de Estado, tal estipulación es ilegal bajo el régimen del EGCAP. Al no haberse notificado la renovación en los términos pactados en el con trato, el vínculo cesó al cumplirse el primer año, y no en 2012 como afirmó la demandante.

31. Igualmente, propuso como excepción la caducidad de la acción, argumentando que la demanda fue presentada por fuera del término legal establecido en el artículo 164, numeral 2 del CPACA. Según esta norma, el plazo debe contarse desde la ocurrencia de los he chos o de los motivos de hecho o de derecho que fundamentan la demanda. En este caso, las falencias alegadas por la parte demandante -como el no pago del canon de arrendamiento, la realización de arreglos sin autorización y la no actualización de las pólizasocurrieron más de dos años antes de la presentación de la demanda, lo que lleva a concluir que la acción se encuentra caducada.

32. Asimismo, indicó que, en el evento de aplicarse el supuesto quinto del literal j) del numeral 2 del artículo 164 del CPACA, el plazo para demandar también se encuentra ampliamente superado, dado que el contrato terminó el 1 de julio de 2013, por lo que el término de liquidación inició el 1 de noviembre de ese año y venció el 1 de noviembre de 2015.

encuentra ampliamente superado, dado que el contrato terminó el 1 de julio de 2013, por lo que el término de liquidación inició el 1 de noviembre de ese año y venció el 1 de noviembre de 2015.

33. Finalmente, añadió que no pasa por alto la aplicación del artículo 164.1-b del CPACA, el cual permite presentar la demanda en cualquier tiempo cuando el objeto del litigio sean bienes estatales imprescriptibles e inajenables. Sin embargo, afirmó que dicha excepción solo resulta aplicable en casos que involucren terrenos de bajamar, playas, baldíos o bienes estatales transferidos indebidamente mediante compraventa o donación. En el presente caso, las pretensiones del demandante no se dirigen a obtener la nul idad del contrato ni a recuperar un bien indebidamente apropiado, sino que se limitan a solicitar la declaración de unos supuestos incumplimientos en un contrato de arrendamiento.

Sentencia de primera instancia

34. El Tribunal Administrativo del Bolívar, a través de sentencia del 29 de abril

de 20223, determinó:

“PRIMERO: DECLARAR probada la falta de legitimación material en la causa por pasiva de la Sociedad del Sol Ltda., hoy S.A.S., de conformidad con lo expuesto en la parte considerativa.

SEGUNDO: DECLARAR no probada la excepción de falta de legitimación material en la causa por activa de la demandante Escuela Taller de Cartagena y por tal motivo, entiéndase valida su posición de arrendadora en la relación contractual discutida, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva.

TERCERO: DECLARAR no probadas las excepciones de caducidad del medio de control y contrato no cumplido, formuladas por el extremo pasivo, de conformidad con

conformidad con lo expuesto en la parte motiva.

TERCERO: DECLARAR no probadas las excepciones de caducidad del medio de control y contrato no cumplido, formuladas por el extremo pasivo, de conformidad con lo expuesto en la parte considerativa.

CUARTO: DECLARAR de manera oficiosa la nulidad absoluta por objeto ilícito de la cláusula DÉCIMA SÉPTIMA y por consiguiente de todas las prórrogas automáticas del

3 SAMAI. Consejo de Estado, índice 00002, documento “14ED_09SentenciaPrimeraIn(.pdf)”.Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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“CONTRATO No. 001 de 1998 PARA EL ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL

DENOMINADO BALUARTE SAN FRANCISCO JAVIER LOCALIZADO EN EL

CORDÓN AMURALLADO EN LA CIUDAD DE CARTAGENA, CELEBRADO ENTRE LA SOCIEDAD DE MEJORAS PUBLICA DE CARTAGENA Y JULIÁN GUTIÉRREZ MENDOZA”, que han operado desde el 1° de julio de 1999 hasta la actualidad, por transgresión a los principios y normas que establecen los procedimientos de contratación regulados en el Ley 80 de 1993, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

QUINTO: DECLARAR de manera oficiosa la nulidad absoluta por objeto ilícito de la cláusula NOVENA del “CONTRATO No. 001 de 1998 PARA EL ARRENDAMIENTO

parte motiva de esta providencia.

QUINTO: DECLARAR de manera oficiosa la nulidad absoluta por objeto ilícito de la cláusula NOVENA del “CONTRATO No. 001 de 1998 PARA EL ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL DENOMINADO BALUARTE SAN FRANCISCO JAVIER LOCALIZADO EN EL CORDÓN AMURALLADO EN LA CIUDAD DE CAR TAGENA, CELEBRADO ENTRE LA SOCIEDAD DE MEJORAS PUBLICA DE CARTAGENA Y JULIÁN GUTIÉRREZ MENDOZA”, celebrado el 01 de julio de año 1998, por ser violatoria de los principios desarrollados en la Ley 80 de 1993, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de este proveído.

SEXTO: ORDENAR en consecuencia la restitución del inmueble dado en arrendamiento, en las mismas condiciones en que fue entregado al arrendatario, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia y ENTIÉNDASE, a partir de la ejecutoria, terminado el vínculo contractual.

SÉPTIMO: NEGAR las demás súplicas de la demanda, por las razones previamente expuestas.

OCTAVO: Sin condena en costas (…)”.

35. En primera medida, el a quo desestimó la configuración de la caducidad de la acción. Al respecto, aplicó el primer inciso del artículo 164.2.j del CPACA, al considerar que el arrendamiento a la fecha de presentación de la demanda se seguía ejecutando y generando efectos, sin que hub iese prueba de que el vínculo se hubiera resuelto o terminado, por lo que el término de dos años para demandar

considerar que el arrendamiento a la fecha de presentación de la demanda se seguía ejecutando y generando efectos, sin que hub iese prueba de que el vínculo se hubiera resuelto o terminado, por lo que el término de dos años para demandar aún no había iniciado. Señaló que, al ser un contrato estatal de tracto sucesivo, requiere de liquidación en virtud de lo dispuesto en el artícul o 60 de la Ley 80 de 1993, modificado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007, lo cual tampoco había ocurrido, de modo que no era posible encuadrar la situación fáctica en las otras 5 hipótesis contempladas en el literal j) del numeral 2 del artículo 164 del CPACA.

36. Seguidamente, indicó que estaba probada la falta de legitimación material en la causa por pasiva de la Sociedad del Sol S.A.S. En contraste, encontró que la Escuela Taller de Cartagena sí la ostenta por activa, en su calidad de parte contratante original y arrendadora del bien inmueble objeto del litigio.

37. Adicionalmente, el Tribunal declaró la nulidad absoluta de las cláusulas novena y decimoséptima del contrato, por permitir, respectivamente, la cesión o subarrendamiento sin autorización y establecer la prórroga automática del plazo, al contravenir los pri ncipios de igualdad, moralidad, imparcialidad, prevalencia del interés general, transparencia y economía consagrados en la Ley 80 de 1993.

38. Respecto de la prórroga automática, el a quo precisó que, al tratarse de un contrato estatal, cualquier extensión del plazo debía acordarse expresamente por escrito, sin que pudiera aplicarse la renovación automática propia de contratos

38. Respecto de la prórroga automática, el a quo precisó que, al tratarse de un contrato estatal, cualquier extensión del plazo debía acordarse expresamente por escrito, sin que pudiera aplicarse la renovación automática propia de contratos civiles o comerciales. En consecuencia, las extensiones realiza das desde el 1 de julio de 1999 carecían de validez por no existir soporte documental que acreditara su perfeccionamiento, conforme a los artículos 39 y 41 de la Ley 80 de 1993. Como consecuencia de la anulación de dichas disposiciones, ordenó la restituci ón delRadicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

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inmueble en las condiciones en que fue recibido por el arrendatario y declaró finalizado el vínculo a partir de la ejecutoria de la sentencia.

39. El a quo indicó que no procedían restituciones mutuas, pues no era posible retrotraer el acuerdo a un estado anterior que permitiera al arrendatario devolver el uso y goce ya ejercido del inmueble, ni a la arrendadora reintegrar los cánones recibidos.

40. En cuanto a las pretensiones indemnizatorias, el Tribunal concluyó que no se probó de manera clara la fórmula de reajuste del 25% anual desde 1999, ni se presentaron peritajes o documentos financieros que respaldaran la suma reclamada. Acogió, en cambio, l a propuesta de la parte demandada de ajustar los

probó de manera clara la fórmula de reajuste del 25% anual desde 1999, ni se presentaron peritajes o documentos financieros que respaldaran la suma reclamada. Acogió, en cambio, l a propuesta de la parte demandada de ajustar los cánones con base en el IPC anual, por considerarla objetiva y razonable. Añadió que el peritaje practicado en audiencia carecía de credibilidad, pues no cumplió los requisitos de forma exigidos por el artículo 219 de la Ley 1437 de 2011 y los artículos 226 y 227 de la Ley 1564 de 2012, que imponen al perito acreditar idoneidad, calificación, experiencia y competencia profesional. Como consecuencia de lo anterior, no accedió a proferir condena por ese concepto.

41. Finalmente, se abstuvo de condenar en costas ante la prosperidad parcial de las pretensiones.

Recurso de apelación y trámite

42. El demandado Julián Gutiérrez presentó recurso de apelación 4, en el que solicitó revocar la decisión de primera instancia de declarar no probada la excepción de caducidad, al argumentar que ello configuró un claro defecto material o sustantivo en el análisis efectuado por el Tribunal.

43. Indicó que la nulidad de la cláusula decimoséptima generó la desaparición del mundo jurídico de los efectos del pacto de las prórrogas automáticas, por lo que el contrato debía darse por terminado el 1 de julio de 1999 conforme al plazo pactado inicialment e y, por ende, se debía entender que el contrato no siguió surtiendo efectos para las partes, por cuanto su vigencia feneció. En consecuencia,

el contrato debía darse por terminado el 1 de julio de 1999 conforme al plazo pactado inicialment e y, por ende, se debía entender que el contrato no siguió surtiendo efectos para las partes, por cuanto su vigencia feneció. En consecuencia, al haberse presentado la demanda el 18 de diciembre de 2015, el plazo de dos años previsto en el artículo 164.2.j del CPACA estaba ampliamente vencido, y la excepción de caducidad debió prosperar. No obstante, la sentencia sostuvo que el contrato seguía vigente, lo que -a su juicioconstituye una contradicción.

44. Agregó que se demostró la actitud negligente de la parte accionante al haber dejado transcurrir más de dos años entre el momento en que conoció los hechos que acusa como incumplimiento (como la instalación de elementos que funcionan como cocina en el bien inmueble) y la presentación de la demanda.

45. El Tribunal Administrativo de Bolívar, a través de auto que profirió hasta el 20 de septiembre de 2024, concedió -en efecto suspensivoel recurso de apelación5.

4 La sentencia de primera instancia fue notificada el 31 de enero de 2023. El recurso de apelación fue presentado el 13 de febrero de 2023, encontrándose en oportunidad. SAMAI, Consejo de Estado, índice 00002, documento “22ED_17RecursoApelacionPa(.pdf)”. 5 SAMAI, Consejo de Estado, índice 00002, documento “24ED_19AutoConcedeRecurso(.pdf)”.Radicación: 13001-23-33-000-2015-00832-01 (71.992)

Demandante: E