CGR - Concepto 0031 de 2016

CONTRALORÍA

OPICINA GENERAL DE LA REPÚBLICA JURIDICA Contraloria General de la Republica SOD 09-03-2016 09:36

Al Contestar Cite Este No.: 20161E0021912 FoL4 Anex:0 FA:0

ORIGEN 80112-OFICINA JURIDICA / MARTHA JULIANA MARTINEZ BERMEO • DESTINO 80761-DESPACHO GERENTE DEPARTAMENTAL COLEGIADA DEL VALLE DEL CAUCA /

REYNEL EUCLIDES PALACIOS PALACIOS

ASUNTO CONCEPTO REGLAMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL

OBS 20161E0021912(cid:9) 111111111111.1111111111111111111111111111111111 80112 Bogotá, D.C. Doctor CONTRALORA

',1,1r4t:RAI_OE LA HEF,.113,;;,,,

Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca 16 Contraloría General de la República Calle 23 A Norte No. 3N-95

DIRECCIÓN DE IMPRENTA, ARCHIVO y.

Santiago de Cali — Departamento del Valle del Cauca C.01--REspoNr.)Er9ciA

Asunto: SOLICITUD DE CONCEPTO SOBRE APLICACIÓN E INTERPRETACIÓN

DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Respetado Doctor Palacios: Esta oficina recibió su escrito radicado 20161E0016603 del 24 de febrero de 2016, donde puso en consideración de esta oficina las posibles dificultades que supone atender en la práctica el artículo 87 del reglamento de propiedad horizontal del Edificio SAN PAOLO PH, en tanto exige que las decisiones de la Asamblea General

de Propietarios se adopten por los votos de un número plural' (negrilla fuera de texto) de personas que representen por lo menos la mitad más uno del coeficiente debidamente representado. Con el fin de explicar la dificultad de dar cumplimiento al mencionado artículo, en la solicitud de concepto se plantearon varios interrogantes, referidos a la viabilidad que tendría dividir y reasignar la representación del coeficiente de la propiedad horizontal del edificio "SAN PAOLO — PH" que representa la Contraloría General de la República. Para el efecto se manifestó lo siguiente: - "Como consecuencia de la adquisición realizada en el año 2014 por parte de la Contraloría General de la República de las oficinas 401, 501, 601, 701, 801 y 901 del Edificio San Paolo - PH, en la ciudad de Cali, (...); se genera para la entidad la obligación de ajustarse al Reglamento de Propiedad Horizontal establecido para el Edificio San Paolo tal como consta en el Parágrafo Octavo de la Cláusula Primera de la Escritura Pública N° 3603 de diciembre 30 de 2014, que indica que "la Parte Compradora declara que conoce y expresamente acepta las normas del reglamento de copropiedad del Edificio San Paolo y se somete a sus limitaciones y beneficios". Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 • Bogotá, D. C. • Colombia • www.contraloriagen.gov.co

CONTRALOR IA

OFICINA

GENERAL DE LA REPÚeLICA JURICICA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca (cid:9)

Contraloría General de la República Página 2 de 7 (...)la Sociedad Procasan C. en-C.S. posee dos (2) unidades individuales privadas que ascienden al 25.315% del coeficiente de propiedad y que la Contraloría General de la República posee seis (6) unidades individuales privadas que corresponden al 74.685% del coeficiente de la propiedad horizontal. (...) Así pues, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio San Paolo - PH, (...) entre otros aspectos establece en su Artículo 87 que las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se adoptarán pbr los votos de un número plural (negrilla fuera de texto) de personas que represente por lo menos la mitad más uno del coeficiente debidamente representado siempre que haya quorum (sic).' A renglón seguido agrggó: "Esto implica que para poder ejercer la mayoría la Contraloría General de la República tendría que dividir la representación del coeficiente del cual es propietario por lo menos en dos personas. En consecuencia y consistente con lo establecido en el Artículo 3 de la Ley 675 de 2001, es recomendable la eliminación de la frase "un número plural de personas que represente"; sin embargo, para realizar la eliminación de la frase la CGR debe asegurar tener la representación mayoritaria en la Asamblea de Propietarios, la cual debe ser plural para poder ser ejercida en cumplimiento del actual reglamento." Y finalmente concluyó: "Así las cosas y con miras a la participación en la Asamblea General de Propietarios que debe realizarse antes del 30 de marzo de 2016, le solicito a su Despacho establecer la viabilidad y si fuere el caso proyectar el acto administrativo correspondiente, para asignar la

representación del Gerente Departamental de las unidades privadas individuales denominadas Oficina 701, 801 y 901 y otorgar poder o delegación por parte del Despacho del Señor Contralor General de la República de la representación de un funcionario diferente para las unidades privadas individuales denominadas Oficinas 401, 501 y 601."

ALCANCE DEL CONCEPTO.

Los conceptos emitidos por la Oficina Jurídica de la Contraloría General de la República, son orientaciones de carácter general que no comprenden la solución directa de problemas específicos, ni el análisis de actuaciones particulares. En cuanto a su alcance, no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, ni tienen el carácter de fuente normativa y sólo pueden ser utilizados para facilitar la interpretación y aplicación de las normas ¡urídicas vigentes, en materia de control fiscal. Por lo anterior, la competencia de la Oficina Jurídica para absolver consultas se limita a aquellas que formulen las dependencias internas de la CGR, los empleados de las mismas y las eritidades vigiladas "sobre interpretación y aplicación de las disposiciones legales relativas al campo de actuación de la Contraloría General así como las formuladas por las contralorías territoriales "respecto de la vigilancia de la gestión fiscal y las demás materias en que deban actuar en armonía con la 'Art. 43, numeral 4 del Decreto Ley 267 de 2000. Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 • Bogotá, D. C. • Colombia • www.contraloria.gov.co

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OPICINA.

GENERAL. DE LA REPÚBLICA JURIDIGA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca (cid:9) Contraloría General de la República Página 3 de 7 Contraloría General", y las presentadas por la ciudadanía respecto de "la consultas de orden jurídico que le sean formuladas a la Contraloría General de la República"3. En este orden, mediante su expedición se busca "orientar a las dependencias de la Contraloría General de la República en la correcta aplicación de las normas que rigen para la vigilancia déla gestión fiscal" .y "asesorar jurídicamente a las entidades que ejercen el control fiScal en el nivel territorial y a los sujetos pasivos de vigilancia cuando éstos lo soliciten"5. Finalmente se aclara que no todos los conceptos implican la adopción de una doctrina e interpretación, jurídica que. comprometa la posición institucional de la Contraloría General de ,la ,República, porque de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43, numeral 166,del Decreto Ley 267 de 2000, esta calidad solo la tienen las posiciones jurídicas qué hayan sido previamente coordinadas y con la(s) dependencia(s) implicada(s). Una vez sentada esta premisa'la Oficina Jurídica de la Contraloría General de la República se pronuncia sobre su, consulta, así:

CONSIDERACIONES JURÍDICAS.

Para resolver la situación puesta a consideración de'esta oficina se debe acudir a lo .regulado por la Ley 675/01, cuerponormativo 'al cual deben ceñirse para su conformación, estructuración,— funcionamiento y extinción(cid:9) quienes deseen someterse al régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. De ahí que la legalidad

de las acciones y decisiones de las personas constituidas como propiedad horizontal dependan del cabal respeto por todo aquello que dispone ese estatuto. En ese sentido, para determinar la 'manera en que' debe ser atendida la consulta, resulta pertinente remitirse a lo previsto en el artículo 377 de la' normativa en comento, que dispone, entre otros aspecto, lo siguiente: 2 Art. 43, numeral 5 del Decreto Ley 267 de 2000. 3 Art. 43, numeral 12 del Decreto Ley 267 de 2000. Art. 43, numeral 11 del Decreto Ley 267 de 2000. 5 Art. 43, numeral 14 del Decreto Ley 267 de 2000. Art. 43. OFICINA JURIDICA. Son funciones de la Oficina Jurídica: (...) 16. Coordinar con las dependencias la adopción de una doctrina e Interpretación jurídica que comprometa la posición institucional de la Contraloría General de la República en todas aquellas materias que por su Importancia ameriten dicho pronunciamiento o por implicar una nueva postura de naturaleza jurídica de cualquier orden.

CAPITULO X. DE LA ASAMBLEA GENERAL. ARTÍCULO 37 INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS

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DECISIONES.

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GENERAL DE LA REPljeLICA JURIDICA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca (cid:9) Contraloría General de la República Página 4 de 7: "La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes

privados, o sus representantes' o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones `previstas, en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.(..,) Las decisione's adoPtadas de acuerdo, con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento" (Negrilla fuera de téxto) El extracto de la norma citada es claro al establecer que,. si .se Teúne un número' plural de propietarios dentro de los términos de la convocatoria, cumpliendo con el s quórum mínimó necesario y acatando los Pitcédirnientós e tatutarios y legales, las decisiones adoptadas en asamblea general estarán ajlistádá a derecho y pódr'án. hacerse exigibles. A renglón seguido, el numeral 6 del, artículo 38' ibídem, al 'contemplar la naturaleza y funciones del supremo órgano de dirección dé la peroi-la jurídiOa constituida cómo propiedad horizontal, le otorga a esta la posibilidad de "Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal." (cid:9) ; Ahora bien, conforme 'a lo previsto en las disposiciones citadas, .así como a lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal del Edificio_San Paolo PH, para. materializar esa posibilidad de. reforma al estatuto interno de la propiedad horizontal la asamblea general tendría.que sesionar con un número' plural de propietarios de unidades privadas que representen por . lo menos, más,- de la mitad de los. coeficientes de propiedad8, y, para adoptar.idecisiones; tal ;como lo prevén las. aludidas normas, se requiere. el voto favorable de. la mayoría más uno de

coeficientes presentes en la: respectiva sesión, amenos que se trate de decisiones. como la reforma del reglámento de la propiedad horizontal o los estatutos, caso en el cual se exige de una mayoría calificada del setenta por. ciento (70%)9 de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto. Con fundamento en lo expuesto, es pertinente concluir lo siguiente: Al respecto ver inciso primero del Articulo 45 Ley 675/01. 9 Al respecto ver Articulo 46 Ley 675/01. Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 .• Bogotá, D. C. • Colombia • www.contraloria.gov.co (cid:9)(cid:9)

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ONTR O

GE RA DE LICA JURDINGAA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca (cid:9) Contraloría General de la República Página 5 de 7 (i)(cid:9) En el -caso' concreto; de acuerdo. con las disposiciones legales y • estatutarias'ya Teferidas, la asamblea .de copropietarios del Edificio San Paolo PH está constituida ,por la Contraloría General de la República, titular del' 74.685% del coeficiente de la pi;opiedad horizontal y por la Sociedad Procasan C. en C.S. que posee dos (2) unidades individuales privadas que ascienden al 25.315% del coeficiente de propiedad horizontal. ' (ii)(cid:9) Con la.' reguiadión, actual ''contenida en' el reglamento de propiedad horizontal y con fündamento en lo 'previsto en la Ley 675 de 2001, la

realización déla asambleade copropietarios requiere la presencia de un número.plural de propietarios, ló cual 'evidencia que, en el caso concreto y por disposición expresa de la Ley, aun cuandó la Contraloría General de la República'tenga el porcentajede' coeficiente de propiedad horizontal referido en ef literal`'anterior': no podrá constituirse en Asamblea sin la presencia de la'sociedad Procasan O. en C.S. (iii) Desde el 'punto de vista LEGAL, los dos copropietarios pueden constituirse en asamblea géneral de propietarios el próximo 30 de marzo, para analizar los asuntos previstos en el orden del día y para modificar el estatuto de la propiedad horizontal del EDIFICIO SAN PAOLO — PH, si lo consideran pertinente, por las siguientes razones: a) La asamblea general la constituirán los propietarios de ,bienes privados (la Sociedad Procasan C. en C.S.!y la, Contraloría General de la República); b) La asamblea general de propietarios está facultada por la ley para modificar los estatutos que rigen a la propiedad horizontal y; c) De llegarse a constituir en asamblea general sería imposible que nose configurara el quórum decisorio especial de que trata la ley, en tanto se }cumple con el número plural de propietarios de ,unidades privadas que representen por lo menos, más dula mitad de, los coeficientes de propiedad y al momento de llegar a tomar la decisión se tendría la mayoría calificada del setenta por ciento (70%).

(iv) Lo planteado' 'en los literales i) a(cid:9) así como lo expresado en este capítulo muestra que, en el 'caso concretó y dado que el edificio San Paolo Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 • Bogotá, b. C. • Colombia • www.contraloria.gov.co

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GENERAL DE LA REPÚCLICA JORIOICA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departamental Valle del Cauca (cid:9) Contraloría General de la República Página 6 de 7 PH solo tiene dos copropietarios, se ,requerirá de la presencia de ambos para constituir asamblea y, por consiguiente, .constituida la asamblea, en todos los casos, estará presente el quorum exigido en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 para modificar..los . estatutos, si, así. se considera procedente. (y)(cid:9) El cumplimiento de lo requerido en el artículo 87 del reglamento de propiedad hoPlizontal exige, en este caso, que para adoptar una decisión se cuente con voto favorable de un número plural ,(negrilla fuera de texto) de personas que represente por lo menos la mitad más uno del coeficiente debidamente representado, lo que significa que, en todos los casos, para adoptar una decisión los dos copropietarios deberán estar de acuerdo. (vi) ,Por lo expresado, y en tanto el artículo. 45 no exige el voto de un numero plural de personas para 1?,adopción de decisiones,sino el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad, horizontal, resulta procedente la reforma del reglamento de propiedad horizontal, en el

sentido de eliminar del artículo. 87,Ia ,exigencial del voto de un número plural de personas. En,cualquier ,caso, para adoptar dicha decisión en la sesión del 30 de marzo de 2015, se requerirá del voto favorable de los actuales dos copropietarios. (vii) La situación que se pone de presente por el. Gerente Departamental del Valle del Cauca no puede resolverse'mediante la delegación o entrega de poder en dos funcionarios distintos'de la Contralóría, pues ésta terminaría siendo inane, en tanto éstos no actuarían ene nombre propio sino en representación de la misma entidad:(cid:9) ; MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE , PROPIEDAD HORIZONTALPROYECCIÓN DE LA I3OSIBLE MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 87 DEL MISMO REGLAMENTO Como cuestión previa, es menester precisar que el procedimiento para la modificación del reglarRiento de la propiedad, horizontal exige que, luego de ser aprobado por la asamblea general de propietarios y de, ser ;consignado en la Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 • Bogotá, D. C. • Colombia • www.contraloria.gov.co

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OFICINA

GGEENNEERRAALL DE LA REPÚBLICA JURIDIOA

Doctor Reynel Euclides Palacios Palacios Gerente Departai-nental Valle del Cauca (cid:9) Contraloría General de la República Página 7 de 7 respectiva acta que da fe de ello, debe llevarse a cabo poi el administrador de la misma, el respectivo tramite notarial, en el que, con el lleno de los requisitos legales

y documentos correspondientes, se eleva el contenido de :la reforma a escritura pública. Surtido el trámite notarial será necesario comunicar el nuevo texto a los copropietarios y la remitirlo a la Oficina de Registro y a la fespectiva dependencia de la Alcaldía Municipal. Ahora bien, en cuanto a la solicitud de apoyo para la proyección del respectivo acto modificatorio, a continuación, le presentó a modo de sugerencia, el que podría ser el contenido del nuevo texto del artículo 87 del estatuto de propiedad horizontal del edificio SAN PAOLO — PH: "La asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas o terceros debidamente representados por aquellos, que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad presentes en la respectiva sesión". Constituye éste el marco normativo aplicable a la consulta por usted elevada. Cordial saludo,

ULIANA MARTÍNEZ BERMEO

rectora Oficina Jurídica Contraloría General de la República

Proyectó: Catalina Flórez

Ajustó: Alvaro Monsalve Veloza

N.R. 20161E0016603 Carrera 9 No. 12 C — 10 Piso 8 PBX: 6477000 • Bogotá, D. C. • Colombia • www.contraloria.gov.co