CSJ - 15-12-1973

RESOLUCION DE LA VENTA POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO Venta: obligaciones del vendedor. — Evicción: sus requisitos. — Condición resolutoria. — Exceptio non adimpleti contractus. — Accesión de edificación o plantación en suelo ajeno. Corte Suprema de Justicia. — Sala de tos naturales y civiles, condenándolo tamCasación Civil. — Bogotá, D. E., quince bién en el pago de los perjuicios ocasionados de diciembre de mil novecientos setenta por el incumplimiento. y tres. Como hechos básicos de la demanda se anotaron los siguientes: ' (Magistrado ponente: Doctor Ernesto Es- .4) Mediante escritura pública número callón Vargas). 1965 de 25 de septiembre de 1967, de la Notaría. 1% del Circuito de Neiva, la cual fue Decide la Corte el recurso de casación "debidamente registrada, los demandantes interpuesto por la parte demandante convendieron al demandado el inmueble rural tra la sentencia de 8 de septiembre de 1972, “Las Mercedes”, con cabida aproximada de proferida por el Tribunal Superior del Dis825 hectáreas, ubicado en jurisdicción de trito Judicial de Neiva en este proceso orlas veredas de 'Anacareo y San Juanito, perdinario iniciado por Josefina Escobar de tenecientes a los Municipios de Natagaima Martis y otros frente a Francisco Edilberto y Villavieja, identificado por los linderos Jiménez Cuenca. allí descritos; b) La cláusula 4? de la mencionada esAntecedentes critura expresa: “que-desde el día 9 del mes en curso, el comprador se encuentra Mediante escrito presentado ante el Juez en posesión material de la hacienda “Las Civil Municipal de Neiva, el 10 de junio de Mercedes' por haberle sido entregada a en1969, Josefina, Margarita, Ana, Inés, Ignatera satisfacción por los: vendedores”; cio, Eduardo, Miguel Francisco y Luis Jac) Que aun cuando en la cláusula 3? del vier Escobar López, demandaron a Fran- . Citado instrumento público se dijo que el cisco Edilberto Jiménez Cuenca para que, precio estipulado de $ 470.000.00, fue reciprevios los trámites del proceso ordinario bido por los vendedores en dinero efectivo, de mayor cuantía, fueran hechas las sila realidad fue otra, pues el comprador guientes declaráciones: únicamente entregó la suma de $ 300.000.00 1 Que por mora y no pago de parte del y garantizó el pago del saldo, con tres paprecio estipulado queda resuelto el contragarés, todos de fecha vencida a la presento de compraventa celebrado entre los Estación de la demanda; cobar López, vendedores, y Francisco Edild) Que luego de entrar en posesión de berto Jiménez Cuenca, comprador, contela hacienda “Las Mercedes”, el comprador nido en la escritura pública número 1965 “vio, toleró y reconoció unos dieciséis (16) de 25 de septiembre de 1967, otorgada en pequeños aparceros o arrendatarios que

la Notaría 1 de Neiva. ocupaban quince hectáreas aproximada2% Que como consecuencia de la resolumente “de la cabida general de la haciención del contrato de compraventa se ordeda, con cultivos de cacao y plátano, y quiene al demandado restituir a los demandan- ' nes amigablemente quedaron en entregar tes el bien objeto del contrato, con sus frusus respectivas parcelas en los primeros Nos. 2372 a 2377 GACETA JUDICIAL 155 ' días de 1968, no sólo por vencimiento de actora se funda en el incumplimiento del los contratos de aparcería O arrendamiendemandado a la obligación de pagar el salto, sino porque los cultivos de cacao y plá- do del precio de la hacienda “Las Mercetano que explotan, de antiquísima data, des”; que ejercitando aquélla la segunda son .de propiedad de la hacienda”; opción consagrada en el artículo 1930 del. e) Que con posterioridad a los anterioCódigo Civil, solicitó la resolución del conres hechos, se expidió la Ley1 % de 1968 trato con indemnización de perjuicios; y que prorrogó por 10 años los contratos de que, a ella le correspondía demostrar el inarrendamiento y aparcería, motivo que le cumplimiento del demandado respecto al ha servido a Jiménez Cuenca de pretexto no pago del saldo del precio para desvirtuar para abstenerse de pagar los pagarés y de lo expresado en la cláusula tercera de la recibir los arrendamientos que a su orden escritura 1965, en donde se dijo que los

han consignado los arrendatarios en la Cavendedores habían recibido el precio del ja Agraria de Neiva; y bien, es decir, la suma de $ 470.000.00 en f) Que el incumplimiento del comprador dinero efectivo y a su satisfacción. ha causado graves daños a los vendedores. Agrega que con los tres pagarés adjunDe acuerdo con las peticiones del libelo, tos a la demanda, todos de plazo vencido, se requirió al comprador para que cancela- “se comprobó que el comprador adeuda a ra las obligaciones contenidas en los tres los vendedores por concepto del contrato pagarés que se adjuntaron a la demanda de compraventa la suma de $ 183.600.00, y éste manifestó: “Me abstengo en pagar pues en el texto de esos documentos se dilas sumas en referencia por las. mismas :race: “Esta obligación procede del saldo del zones expuestas en cartas dirigidas al seprecio de la venta de la hacienda “Las ñor Eduardo Escobar López”. Mercedes”, -ubicada en las veredas de San El demandado en la contestación de la Juanito y Anacareo, en jurisdicción de los demanda negó algunos hechos; se atuvoa municipios de Villavieja y Natagaima, de lo que se probare respecto a otros; y proconformidad con la escritura número 1965 puso la excepción de contrato no cumplido de fecha 25 de septiembre de 1967, otorgaexpresándola así: “Dentro del contrato de da en la Notaría Primera del Círculo de compraventa quedaron incluidas diez hecNeiva”, hecho que por lo demás es consentáreas cultivadas de plátano y seis hectá- tido por las partes en el proceso”. - reas de cacao, mas resulta que sobre esas Continúa el ad quem diciendo que el deplantaciones alegaron derechos de dominio mandado al contestar la demanda propuso las personas que las detentan a título de. la excepción de contrato no cumplido, apoarrendamiento”. yándose en el hecho de que “dentro del conPara el caso de que las pretensiones de trato de compraventa quedaron incluidas los actores prosperasen, invocó el derecho 10 hectáreas cultivadas de plátano y 6 hecde retención sobre las mejoras que el com-. táreas de cacao, sobre cuyas mejoras aleprador dijo haber efectuado en el predio gan derecho de dominio las personas ocu- “Las Mercedes”. pantes de tales lotes” por lo cual al tenor Surtido el trámite de la primera instandel principio “reus in excipiendo, fit actor” cia, el juzgado del conocimiento negó las correspondíaal excepcionante demostrar peticiones de la demanda en sentencia de “que no había recibido de los vendedores la 27 de marzo de 1971, la cual fue apelada posesión total del inmueble”, para infirmar - por dicha parte ante el Tribunal Superior la declaración contenida en la citada escridel Distrito Judicial de Neiva, quien la tura de que, “desde el día 9 del mes en curconfirmó, y contra esta sentencia, la par-: so, el comprador se encuentra en posesión te demandante en el proceso, interpuso el: material de la hacienda Las Mercedes por recurso de casación que ahora se resuelve. haberle sido entregada a entera satisfacción por los vendedores”, y halla la corresLa sentencia impugnada pondiente contraprueba deducida del siguiente acervo probatorio: Inicia su estudio el Tribunal estimando a) “Copia de algunos dacumentos origique la causa petendi invocada por la parte narios del Instituto de “feforma Agraria Nos. 2372 a 2377 / 156 GACETA JUDICIAL (Incora), consistentes en un informe renvarios años atrás; que por ello se negaron dido por un visitador del instituto a quien a firmarle a Jiménez o a los dueños antecorrespondió practicar una visita al predio riores contratos de arrendamiento sobre de “Las Mercedes”, rendido ante el Director. cultivos y que finalmente si los Escobar Ló- del Proyecto Huila, 1, 2 y 3, delegados a pez incluyeron en la venta las mejoras por su vez por la gerencia general del mencioellos plantadas vendieron indudablemente nado instituto. De dicho documento se descosa ajena”. prende que el predio de Las Mercedes se d) Diligencia de inspección judicial pracencuentra parcialmente explotado medianticada por el juzgado del conocimiento el te pequeños arrendatarios que ocupan par15 de octubre de 1970, sobre la cual el Tricelas sembradas con cultivos de plátano o bunal arguye: “se constató por el personal de cacao y otros cultivos, entre media hecde la diligencia que en la parte suroccidentárea y tres hectáreas de extensión y de tal de la hacienda y a continuación del 3 a 19 años atrás de la fecha de la inspecpotrero denominado “El Hospital' en las veción que se realizó en el mes de septiembre gas del Río Cabrera existen mejoras de plá- de 1968. Las personas citadas en tales estano y cacao en producción poseídas por critos como arrendatarios del predio Las otros ocupantes así: Pedro Callejas Gaitán Mercedes son: Griseldino Izquierdo,. Isaura con unas 200 matas entre plátano y popoSánchez, Celestino Tapias, Gabriel Pacheche. Este individuo manifiesta que tenía co, Laura María Esquivel, Esteban Callejas, otras mejoras en el predio de “El Hospital”, Florencio Esquivel, Roosvelt Hernández, Ricardo Bustos, Eleuterio Bustos, Inés Sánconsistentes en un rancho de bahareque; chez Esquivel, Abdías Perdomo, Darío MarGuillermo Callejas ocupa en la misma área tínez, Samuel Perdomo, Guillermo Callejas, - de las vegas del Río Cabrera una casa de Celedonio Díaz, Pedro Callejas y Jórge Rohabitación de dos piezas con pisos de cedríguez. En las actas figuran la posesión mento, paredes de bahareque y cocina con de cada uno de ellos, la extensión del preteja de eternit; la señora Rosario Perdomo dio, la antigúedad de la explotación y en de Callejas manifestó que su esposo Guitodos la obligación de pagar un precio collermo Callejas tiene a continuación de la mo arrendamiento del respectivo lote”; casa 4 plataneras y que Ricardo Bustos y b) Certificación de: la Caja de Crédito : Zoila de Bustos tienen también mejoras de Agrario, Súcursal Neiva, aportada por el deplátano y cacao, cuya existencia constató

mandante, en la que figuran las personas el propio juzgado. En declaración tomada mencionadas en el acta anterior, y otra más, dentro de la diligencia, Griseldino Izquierconsignando a favor de Jiménez Cuenca, do dice que las mejoras que explota son de como arrendamientos de lotes de la haciensu propiedad y que sólo el terreno es de la da Las Mercedes, la cantidad de $ 17.865.00, - hacienda y que paga $ 750.00 anuales de dineros que en 18 de octubre de 1969 no arrendamiento, los que ahora consigna en habían sido retirados por aquél; la Caja Agraria “porque el doctor Jiménez c) Declaraciones de Eleuterio Bustos, no recibe: esos valores'. Este ocupante exRoosvelt Hernández, Ricardo Bustos, Celeplota más de 2 hectáreas de la finca. Mudonio Díaz, Guillermo Callejas, Samuel chos otros testimonios, que no es del caso Perdomo, Esteban Callejas, Celestino Tadetallar, aparecen récibidos en la diligencia pias, Florentino Esquivel, Laura María Esde inspección judicial, en que los diversos quivel de Pacheco y Darío Martínez. ocupantes de los lotes de la hacienda Las : Respecto a estas declaraciones, “dice el Mercedes hacen afirmaciones semejantes a Tribunal: las de los testigos ya citados. Es fehacien- “Todos los testigos anteriores afirman te la prueba de que dentro del área de la que las mejoras plantadas en sus respectihacienda Las Mercedes existen, desde anvos lotes son de su propiedad y no de la tes de la celebración del contrato entre los

hacienda, o sea de los dueños de ella; que Escobar López y Jiménez Cuenca, mejoras el arrendamiento que pagan es por el lote cuya propiedad alegan terceras personas pero de ninsupR, manera por las mejoras . quienes las vienen explotando sin interrupque les pertea los cultivadores de ción, mediante el pago de cánones de arrenPSN, Ú Nos. 2372 a 2377 GACETA JUDICIAL 157 damiento por el lote sobre el cual se hallan mandó a citar a todos nosotros los aparceplantadas”; ros y fuimos unos poquitos, y allí don e) Interrogatorio de parte, formulado por Eduardo nos dijo que le firmáramos un dolos demandantes al demandado, en el cual, cumento para que el doctor Jiménez le pasegún el Tribunal, aquéllos “al hacer la pregara el resto del dinero que le adeudaba aún gunta 4 confiesan la existencia de arrende la hacienda, entonces nosotros le resdatarios que le han creado al comprador pondimos que no le firmábamos porque las problemas”. > matas y mejoras que teníamos, eran de La pregunta dice: “Diga si es cierto que nuestra legítima propiedad, nosotros no nos la finca “Las Mercedes” tenía y tiene unos enteramos del contenido del documento, catorce o quince arrendatarios que no han porque él no nos lo leyó ni nosotros lo leí- querido abandonar su “posesión y que le mos, pues don Eduardo lo tenía en la mano, han creado problemas y le han hecho ame- él lo que sí nos dijo era que le firmáramos nazas de palabra y obra?” ” el documento, que las mejoras eran de no- . — “Contra la demostración anterior —afirsotros y no de la hacienda, pero como digo

ma el Tribunal— no se adujo por la parte ninguno de nosotros le quisimos firmar, demandante ninguna contraprueba de que porque tanto el cacao como el plátano y deJiménez hubiera aceptado al contratar la más mejoras son de nuestra propiedad”. existencia de ocupantes extraños dentro del Después del anterior análisis concluye'e l inmueble. En cambio, en la escritura de Tribunal: . compraventa, al hacerse la descripción de “Demostró, por todo lo anteriormente exlos. bienes cuya propiedad se transfiere, se puesto, el excepcionante Jiménez Cuenca habla de “una labranza de cacao, con una que lo que se había dicho en la escritura : cabida aproximada de 6 (seis) hectáreas y sobre el recibo de posesión material del inplatanales con una cabida. de 9 (nueve) mueble “Las Mercedes', tampoco se había hectáreas, más o menos”, comprendido diajustado a la realidad, lo mismo que el pago cho lote dentro de la alinderación general del precio de contado. Porque cuando Jimé- del predio”. nez pudo dedicarse a definir la situación con f) Anota el Tribunal que varios de los tesquienes ocupaban unas mejoras que en la tigos deponen sobre la preocupación que escritura figuraban como objeto de la ventuvieron algunos vendedores de arreglar ta, o sea de propiedad de los vendedores, los con posterioridad al contrato los problemas ocupantes afirmaron su propiedad sobre que se le presentaron al comprador con los ellas y por lo tanto la posesión, con ánimo arrendatarios, y cita a Roosvelt Hernández, de señores y dueños, sobre tales cultivos. quien dijo: “es cierto que poco después de Así que prospera la exceptio non adimpleti

que supe que había comprado la hacienda contractus y por lo tanto la sentencia recuLas Mercedes el señor Francisco Jiménez, rrida debe mantenerse”. al señor Eduardo Escobar López, me insinuó que le firmara una constancia de que La impugnación las matas de cacao y plátano que yo había sembrado eran de ellos, y yo me negué por- - Dentro del marco de la causal primera que consideré que ese arreglo era muy tarcontemplada en el artículo 368 del Código de, y él ya veía que las matas erán mías”. de Procedimiento Civil, se formulan tres Igualmente menciona la declaración de Ricargos contra la sentencia, de los cuales la cardo Bustos Gil, manifestando que éste Corte se limita a estudiar el tercero que declara en forma similar. Transcribe luego está llamado a prosperar. estos apartes de la declaración de GuillerSe propone “por errores de apreciación mo Callejas: “Sí, es un .hecho cierto, que probatoria cometidos por el Tribunal al dar en época posterior a la venta de la hacienpor probados en el proceso, sin estarlo, heda “Las Mercedes” al doctor Francisco E. chos que lo condujeron a. admitir la excepJiménez, se presentó don Eduardo Escobar tio non adimpleti contractus, violando por López en la casa de Esteban Callejas y nos ello indirectamente el artículo 1609 del Có- 1 14 - Gaceta. T. CXLVN 158 GACETA JUDICIAL Nos. 2372 a 2377 digo Civil por indebida aplicación, a la vez ción contenida én la citada cláusula, cuanque infringiendo por falta de aplicación los do al contestarla dijo atenerse al texto de

artículos 1546, 1608, regla 1%, 1929, inciso ella, todo lo cual demuestra que Jiménez 1%, 1930 y 1932 del Código Civil, amén, de compró a sabiendas de la existencia deotras disposiciones sustanciales que se inarrendatarios, aceptando que las respectidicarán durante la exposición del cargo”. vas relaciones de arrendamiento subsistie- , Al desenvolverlo expresa que el Tribunal ran con él, y que por tanto es manifiesta para llegar a la conclusión de que el dela contraevidencia en que incurrió el Trimandado acreditó la existencia de la excepbunal al decir que Jiménez no aceptó comción de contrato no cumplido, se apoyó en prar con ocupantes extraños para así dedos soportes ambos fruto de errores evidenducir un incumplimiento contractual de tes de apreciación probatoria, a saber: los demandantes, existiendo además en el a) Que la parte actora no adujo ninguna proceso, la prueba corroborante sobre este . contraprueba para demostrar que Jiménez aspecto, echada de menos por el Tribunal hubiera aceptado al contratar la existencia y que éste no vio, incurriendo igualde ocupantes extraños dentro del inmuemente en el error fáctico que lo llevó a senble, y tar el postulado que se refuta, o sea, las deb) Que habiendo sido vendidas también claraciones de Eleuterio Bustos, Roosvelt a Jiménez unas mejoras, éste las halló ocuHernández, Ricardo Bustos, Celedonio Díaz, padas por personas que afirmaron propieGuillermo Callejas, Esteban Callejas, Cedad y posesión sobre ellas. lestino Tapias, Florencio Esquivel, Laura Supone el primero de los pilares, según María Esquivel de Pacheco y Darío Martí- el impugnante, que Jiménez adquirió el nez Flórez. bien, sin aceptar la existencia de arrendaRespecto al segundo soporte razona así: tarios dentro del mismo, afirmación inees un hecho evidente que Jiménez adquirió xacta, si se repara en una pieza probatoria el predio con arrendatarios subrogándose obrante en el proceso, y que por sí sola deforzosamente en los respectivos contratos, muestra lo contrario de lo que el ad quem por: mandato de la ley. En consecuencia, el dedujo sobre este punto; o sea, la “confeTribunal no podía hallar en el proceso pruesión” de Jiménez al contestar la pregunta bas de dominio y posesión en favor de los 10 del interrogatorio extrajuicio a que fue arrendatarios sobre las supuestas mejoras, sometido y allegada al proceso en la diliy si las encontró debióse ello a ignorar aquegencia de inspección judicial, pregunta y llas situaciones de hecho, porque es jurídirespuesta que son del siguiente tenor: “Dicamente imposible que una persona tenga ga si es cierto que cuando usted recibióy la calidad de arrendatario y a la vez de entró en posesión de la hacienda “Las Merpropietario, o poseedor de .algo que haga cedes” había en ella quince pequeños arrenparte integrante de lo arrendado, pues las datarios que ocupaban más de diez y seis mejoras son accesorios del suelo, sujetas a hectáreas de las 825 aproximadamente que la suerte jurídica de éste y no pueden conconstituyen la cabida de la misma? Contesvertirse en un bien júrídico autónomo y tó: Evidentemente existían arrendatarios principal, independiente del suelo sin conque, conforme a lo convenido con Eduardo trariar al artículo 656 del Código Civil y a Escobar López debían entregar el 31 de dilos que regulan la accesión como modo de ciembre del año en que compré para lo cual adquirir el dominio. Y continúa así: “Desel propio Eduardo Escobar López salió gade luego, si eran equivocadas las bases que rante como lo pueden atestiguar los señole sirvieron al Tribunal para concluir en res Eugenio Ramírez Cedeño y el doctor que la parte demandada en ese proceso deRojas Villoria”. mostró que, contra lo afirmado en la escriEsta respuesta, prosigue, es congruente tura, no le había sido entregado todo lo que con lo expresado en la cláusula 4 de la escompró mediante dicho instrumento, porcritura número 1965'y con la contestación que las mejoras que allí se señalaron como a la pregunta 7 del interrogatorio de parvendidas eran ajenas y estaban en poder de te, tomado dentro del proceso a Jiménez, sus dueños, forzosamente ha de tenerse coen donde el. demandado reitera la declaramo errada tal conclusión. Lo cierto y eviDS GACETA JUDICIAL Nos. 2372 a 2377 159. dente, es que la entrega material de la tofirma de las mencionadas personas, infrintalidad del inmueble “Las Mercedes”, implicó giendo los artículos :227 y 228 del Código la de todas sus mejoras”, tanto las expresade Procedimiento Civil.

mente citadas en el título como las que no Para terminar la crítica, dice que el Trilo fueron”. bunal dedujo un indicio en contra de los Luego, dice que el Tribunal se refirió en actores, derivado del hecho de que, el venprimer término a los documentos del Incora dedor Eduardo Escobar López después de elaborados con ocasión de la visita practicala celebración del contrato, hubiera interda al inmueble, pero en esos documentos venido ante algunos arrendatarios para obsólo se hace relación de las personas que tener la declaración de que las mejoras no fueron halladas en el predio como pequeles pertenecían, pero como únicamente in- ¿Ros arrendatarios, sin que se encuentre natervino el citado vendedor, es manifiestada que aluda a propiedad o posesión de memente equivocado cobijar en ella, como lo joras, y por lo mismo, sólo a causa de errohizo el Tribunal, a la totalidad de los venres en la apreciación de esos documentos dedores, intervención, que por otra parte, pudo haberse visto en ellos lo contrario: sólo se puede considerar como una colaboraTampoco podía servir al Tribunal para ción amistosa en provecho de Jiménez. el fin a que llegó, afirma el recurrente, la Y concluye la demanda manifestando certificación expedida por la Caja de Cré- que lo único que de la prueba considito Agrario acerca de las consignaciones derada resulta, es que los arrendatarios efectuadas por los arrendatarios a favor de se llaman a sí mismo propietarios de Jiménez, pues sólo incurriendo en errores las mejoras. Pero que, como' es ostenmanifiestos del hecho, podía el Tribunal dessible que falta en el proceso la prueba cubrir en él prueba de que las mejoras fue- “de que hubieran adquirido por un título ran de los arrendatarios, que éstos las esespecial el dominio sobre las mejoras, “entuvieran poseyendo como señores y dueños tonces apenas tergiversando la prueba que y que no hubieran sido entregadas al comen relación con los dos aspectos apuntados prador Jiménez. obra en el proceso a la vez quedando exisExpresa que la prueba que parece haber tente en él, sin que en realidad exista la influido más en el fallador consiste en las prueba del último de dichos aspectos, es declaraciones de los arrendatarios, refiriéncomo puede haberse llegado por el Tribunal dose cada una de ellas a su exclusiva situaal error final, de que en tales circunstanción afirmando propiedad sobre las mejoras cias pueda darse por admitido que los venexistentes en el resvectivo lote ocupado por dedores Escobar López incumplieron el conel mismo arrendatario y sosteniendo que la trato de venta por no haber hecho entrega, renta que pagan es por el suelo y no por las al comprador Jiménez Cuenca de: mejoras mejoras, , existentes en los lotes arrendados”. Ver en estas declaraciones, continúa, co- Ñ mo parece haberlo visto el Tribunal, prue- ¡ba de derechos por razón de mejoras en faConsideraciones de la Corte yor de los demás arrendatarios, es incurrir

eh” cstensible error de hecho, mas si no fne Teniendo en cuenta la motivación de la esc”. .2 que ocurrió, sino que el Tribunal dio ¿sentencia impugnada y la censura contra por NsSroOl!... , ido los derechos de ca da arrend1da - ella hecha, es pertinente enunciar previatario Gion base en su propia declaración, mente algunos principios 'que inciden en entonces. el,error de apreciación probatoria la solución de este litigio. sería de derecho, por violación de los ar1% Nuestro Código Civil regula la comtículos 178 y 178 del Código de Procedipraventa como fuente de obligaciones. Venmiento Civil y en igual error incurrió el dedor y comprador se vinculan bajo los ad quem al estimar las declaraciones de efectos de un título que, como tal, genera Pedro Callejas Giitán y Rosario Perdomo obligaciones. Según el artículo 1880 del Cé- de Callejas, registiegas'en el acta de insdigo Civil las obligaciones del vendedor se pección judicial PA icadas en la primera reducen en general a dos: “La entrega o ' instancia, recibicas in juramento, y sin 1 tradicióny el sanegmiento de la ¡cosa vens OA ss DEPT mn 160 GACETA JUDICIAL Nos. 2372 a 2377 dida”. La primera que consiste en “dar, zo, sino pagando o asegurando el pago, por implica a su vez las dos siguientes: mandato del artículo 1882 del Código Civil, a) Conservar la cosa hasta la entrega, y El vendedor es obligado a lo que reza el hb) Ponerla a disposición del comprador contrato y por ello debe entregar la cosa

jurídica y materialmente. en el estado en que se hallaba al tiempo De aquélla se desprende la obligación que de la venta con todos los accesorios que se tiene el vendedor de responder por los Ínereputan inmuebles según los artículos 656 chos que le sean imputables y que hayan y siguientes del Código Civil en concordancausado la pérdida o deterioro de la cosa. cia con el artículo 1886 ibídem. . De la segunda se derivan las obligaciones 2% El vendedor no cumple su obligación de hacer la tradición (entrega jurídica) y con la sola entrega de la cosa al comprade poner materialmente la cosa a disposidor; es menester, además, que la entregue ción del comprador (entrega material) en en condiciones tales que el comprador pueel tiempo y lugar convenidos; y además las da gozar de ella tranquila y pacíficamente, de pagar los gastos que fueren necesarios a fin de obtener la utilidad buscada al ceal efecto, y la de entregarla con sus frutos lebrar el contrato. Después de entregada la y accesorios. cosa puede suceder que terceras personas La entrega jurídica se efectúa, tratándoaleguen derechos sobre ella anteriores al contrato, derechos que importen un mese de bienes inmuebles, de conformidad con noscabo o despojo para el comprador. O lo establecido por el artículo 756 del Código puede acaecer que la cosa adolezca de viCivil, por la inscripción del título en la oficios o defectos que la hagan imepta para cina de instrumentos públicos. La obligaobtener de ella la utilidad que el compración de entregar materialmente el bien se

dor se proponía obtener. En cualquiera de satisface por cualquier medio que el comprador convenga con el vendedor, o por estas circunstancias, la ley viene en auxilio del comprador, y le da acción para obligar formas similares a las enumeradas en los al vendedor a que le proporcione el goce artículos 154 y 755 del Cédigo Civil, y que tranquilo, completoy útil de la cosa, o, si permitan al comprador recibir el bien y en- ésto no fuere posiblé, para que le indemnitrar en posesión del mismo. ce, mediante la llamada acción de sanezPara establecer la situación, del vendemiento. De modo que esta segunda obligador, por lo que respecta a su obligación de ción comprende dos obietos: a) Amnarar entregar la cosa, hay que contemplar pasos al comprador en el dominio y posesión de distintos: la cosa vendida; y b) Responder de los dea) Si no se ha concedido plazo -para el fectos ocultos, denominados vicios redhibipago del precio, la ejecución de las obligatorios, : ciones recíprocas debe ser simultánea. Al saneamiento por evicción se refiere el Si el comprador no ha pagado o no está artículo 1894 del Código Civil y a los vicios pronto a pagar el precio imiegro el venderedhibitorios el artículo 1914 ibídem. der puede retener la cosa en su poder hasta De la definición dada por el primero :. que el primero se allane a pagarlo, sin que sulta que para que haya evieción 3: por esto el segundo caiga en mora. reunirse los siguientes requisitos: 5. > :;

b) Si se ha estipulado que el precio se el comprador sea privado del todo a pague a plazo, no puede el vendedor dede la cosa comprada; b) Que esz. . ta morar la entrega de la cosa aunque, no se tenga una causa anterior al como! E e) le haya pagado ninguna cuota, porque imQue, en principio se origine ex... oca plícitamente ha renunciado a, su derecho judicial. ] de retener la cosa desde que ha concedido La obligación de sanear o 00 le im. plazo para el pago. pone al vendedor el deber (2... mizar al Las mormas anteriores se refieren al cacomprador que sea despoi=::. -.0 también so normal del comprador solvente, pues si el de ampararlo para evi - cel despojo después del contrato hubiere menguado conse produzca. : siderablemente su fortuna, no podrá exigir. Si la evicción es ps: "de tal magnila entrega, aunque se haya estipulado platud que de haberla <.:: ' -0 el comprador, LAA __ Y GACETA JUDICIAL Nos. 2372 a 23777 161 no hubiera celebrado el contrato, éste tiene Don Andrés Bello, precisando más este un derecho alternativo, a saber: pedir la principio y siguiendo el lineamiento gerresolución del contrato c el saneamientos mano, sobre la base de la regla non ser vanparcial con arreglo a los artículos 1904, ti fidem, non est fides servanda, en el artículo 1849 del Código chileno expresó: 1909 y 1911 del Código Civil. 39 El derecho romano no consagraba la “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso, de no cumcondición resolutoria tácita del contrato plirse por uno de los contratantes lo paccomo consecuencia del incumplimiento. Así, en la compraventa, dice Claro Soler: “el tado. “Pero en tal caso podrá el otro contravendedor no podía pedir la resolución del tante pedir a su arbitrio, o la resolución o contrato por falta de pago del precio: si no el cumplimiento del contrato con indemnihabía seguido la fe del comprador para el zación de perjuic