CSJ - SC008-2021

Republica de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

Magistrado Ponente SC008-2021 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 (Aprobado en sesión de veinticinco de noviembre de dos mil veinte) Bogotá D.C., veinticinco (25) de enero de dos mil veintiuno (2021). Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por Olga Lucía Castro Becerra, frente a la sentencia de 9 de febrero de 2018, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso verbal que la recurrente adelantó contra la Empresa Promotora de Comercio Inmobiliario S.A.- Procomercio S.A. 1.- EL LITIGIO 1.- La accionante pidió declarar que la convocada es civilmente responsable por incumplir el contrato de consignación para arrendamiento suscrito el 8 de febrero de 2008 y, como consecuencia, condenarla a pagarle Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 $1.893°120.000 por la comisión pactada, junto con los intereses de plazo y mora causados sobre esa cantidad. El 8 de febrero de 2008 celebró con el representante legal de Promotora de Comercio Inmobiliaria S.A., Procomercio S.A., contrato de consignación para arrendamiento de unas áreas de las oficinas del proyecto de la Ciudadela Comercial San Martín, localizada en la Carrera 7 No. 32-84 de Bogotá D.C., y acordaron una comisión del

primer canon que llegara a ser pactado + IVA si el término del alquiler era inferior a 24 meses; o dos cánones + IVA si superaba un bienio. El 12 de febrero de 2008 le envió propuesta de arriendo de oficinas a Leonel Mauricio Vera Maldonado, Gerente de Proyectos de Ecopetrol S.A., y le dio a conocer los detalles de la oferta, entre ellos, área disponible y valor del canon por metro cuadrado. El mismo día, dicho receptor le solicitó mayor precisión sobre «tiempo de entrega de un piso completo (...), tipo y disponibilidad de ascensores a la entrega del primer piso completo, disponibilidad de red de comunicaciones para voz y datos de un operador comercial para uso exclusivo de Ecopetrol en los pisos ofertados», por lo que al siguiente le entregó esa información. Visitó las oficinas con el ingeniero Vera Maldonado, para que este las conociera y, después de una dedicada gestión, logró que Procomercio S.A., y Ecopetrol S.A., celebraran contrato de arrendamiento sobre un área aproximada de 24.000 M?, por un canon de $34.000 2 Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 mensuales el metro cuadrado (M?), pero aun así no le ha pagado la comisión (fls. 16 a 23, cno.1). 2.- La demandada se opuso y alegó «f[ajusencia del acontecimiento que obliga a Procomercio», «contrato no cumplido e «fijnexistencia de la gestión alegada por la demandante» (fls. 77 a 89, cno. 1).

3.- El Juzgado 19 Civil del Circuito de Bogotá, en sentencia de 25 de abril de 2017, negó las súplicas y condenó en costas a la actora (fls. 272 a 273 cno. 1). 4.- El ad quem, al desatar la alzada propuesta por la pretensora, confirmó esa decisión (fls. 18 a 29 cno. 2). II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO Se trata de un juicio de responsabilidad civil contractual en el que la actora debía demostrar el incumplimiento de la convención por la convocada, la producción de un daño y el nexo causal. Los extremos aceptan que entre ellos existió un contrato en el que la gestora se obligó, a cambio de una comisión, a anunciar por los medios que estimara convenientes las oficinas que Procomercio S.A., tenía en la Ciudadela San Martín de Bogotá D.C., a fin de que pudiera arrendarlas, relación material afín con el corretaje debiendo ser analizada con base en sus normas. Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 Las pruebas no permiten concluir que la intermediación de Castro Becerra dio lugar al contrato de arrendamiento efectuado entre Procomercio S.A. y Ecopetrol S.A., el 22 de diciembre de 2010, pues los documentos que aquella allegó y el testimonio de su esposo, Jaime Sánchez Pérez, resultan insuficientes para tal propósito. Hay evidencia del vínculo que ató a las contendoras, así como la gestión hecha por Castro Becerra, consistente en

ofrecer a un funcionario de Ecopetrol S.A., un área para arrendamiento y de que obtuvo expresa manifestación de interés por parte de ese receptor, lo que generó un acercamiento entre esa compañía y Procomercio S.A., pero no hay certeza que tal labor dio lugar al convenio establecido entre esas entidades. No se probó si dentro de las funciones de Leonel Mauricio Vera Maldonado estaba la de celebrar contratos de arrendamiento de oficinas para Ecopetrol S.A., pues el acordado en diciembre de 2010 fue suscrito por el Director de Abastecimiento de Bienes y Servicios de esa entidad, quien sí tenía facultades para ello. El relato de Héctor Julio Sanabria Martínez, jefe de la Unidad de Gestión Inmobiliaria de Ecopetrol S.A., da cuenta que en 2008 hubo contacto entre la actora y Vera Maldonado, pero que no se logró la negociación, tanto que esa entidad alquiló otros bienes; además, que Vera Maldonado fue ajeno al contrato de 2010 y que en 2008 Ecopetrol requería unas áreas inferiores a las que alquiló en 2010. Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 La comisionista estaba autorizada para ofrecer todas las areas del proyecto inmobiliario, pero no demostré que fue a partir de su gestión que Procomercio S.A., y Ecopetrol S.A., realizaron el negocio ajustado el 22 de diciembre de 2010, lo que desvirtúa el nexo causal entre su labor y esa alianza. Los testigos Jaime Ariolfo Pineda Durán, Héctor Julio Sanabria Martínez, Jorge Eliecer Delgado Maya y Oliverio

Antonio Moreno, dependientes de Ecopetrol S.A., y ajenos al contrato de corretaje, narraron lo atinente al proceso de búsqueda del área requerida en 2010 por parte de la Unidad de Gestión Inmobiliaria de esa empresa, así como de los acercamientos sostenidos con Procomercio y que llevaron al alquiler concertado en diciembre de 2010; empero, sus dichos desvirtúan la participación o intervención de la accionante en alguna de las fases de esa negociación. No es cierto que el arrendamiento haya estado convenido desde 2008, solo que se perfeccionó en 2010 mientras se adecuaba el edificio, pues el documento que lo contiene da cuenta que los ajustes, así como su valor debían ser hechos después de su celebración, no antes; tampoco puede decirse que Jean Guy Moggio aceptó que antes del negocio con Ecopetrol S.A., hizo pagos para adecuar las oficinas que pretendía rentar, habida cuenta que el absolvente no admitió ese hecho y ninguna prueba se allegó en ese sentido; luego, quedó en firme el contenido del contrato donde consta que los anticipos serían hechos después de firmado. Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 Carece de asidero el argumento según el cual en 2010 las oficinas estaban listas y por ello el contrato se celebró en esa época y no antes, pues Jorge Eliecer Delgado Maya y Oliverio Moreno adujeron que para entonces había unas áreas adecuadas como oficinas y otras no. La corredora dice haber asistido a varias reuniones en las que se concertó el alquiler, pero no precisó cuáles fueron

los términos en que las partes se comprometieron en esa época; además, no logró hacer comparecer a Leonel Mauricio Vera para esclarecer tal situación. Entonces, sin certeza de que el alquiler fue fruto de su gestión, no hay nexo causal y, por ende, fracasa el reclamo (fls. 18 a 29, cno. 2). III.- DEMANDA DE CASACIÓN La actora recurrió en casación y plantea tres cargos por las dos primeras causales del artículo 336 del Código General del Proceso; el primero por vía recta; el segundo por error de hecho; y el tercero de derecho, que serán despachados en el orden propuesto, con base en la referida compilación al estar vigente cuando se interpuso la opugnación (14 feb 2018). CARGO PRIMERO Acusa la infracción directa de los artículos 1494, 1495, 1496, 1546, 1602, 1603, 1604, 1613, 1614, 1615y 1617 del Código Civil; 822, 824 y 870 del Código de Comercio, por falta de aplicación; 1262, 1340, 1341, 1342 y 1343 de este último compendio, por interpretación errónea. En sintesis, la censura le recriminó al juzgador que: Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 Entendió mal la regulación del corretaje, pues, aunque trató de enfocar el problema como una falta de prueba, agregó un axioma que la ley no prevé para la intermediación del corredor, que es el nexo causal entre su labor y el pacto

concluido gracias a su gestión, porque creyó necesaria su participación en la realización del negocio. Olvidó que el corredor recibe solo el encargo de contactar la oferta y la demanda; cumplida esa labor se margina y son las personas relacionadas quienes contratan, pues solo a ellas incumbe hacerlo; su labor, por ende, es meramente promocional, según el artículo 1340 del C. Co. Confundió el corretaje con el mandato al extrañar que la corredora dejó de participar en el negocio, cuando no podía hacerlo, so pena de mutar a mandataria, pues su labor era solo de promoción; le exigió un parámetro de efectividad que la ley no prevé, con lo que vulneró las normas que regulan su labor (arts. 1430 y ss. C. Co., y 1262 y ss. ídem); es más, la única causalidad requerida es la coincidencia entre lo ofrecido por dicho mediador y el contrato, sin importar que las partes modifiquen las condiciones ofrecidas o prolonguen su perfeccionamiento. Vio necesario que el corredor esté vinculado a las partes por relaciones de colaboración, mandato o representación; y lo confundió con el mandatario al exigirle intervenir en el contrato, a pesar que basta ponerlas en contacto; tanto que su premio solo surge si el negocio se concreta, siempre que haya coincidencia general entre lo gestionado y contratado. 7 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 Inadvirtié que la labor del corredor es contactar a los interesados en celebrar un negocio; mediar entre oferta y

demanda y comunicarles todas las circunstancias relevantes para su realización; si lo hace y estas contratan, el encargante debe pagarle la comisión. Si se exigiera el nexo causal que pidió el fallador se burlaría su labor. Hecho el contacto, el corredor debe esperar que las partes hagan el negocio; de su labor la ley deduce la relación de causa y efecto entre este y aquel. Fue evidente el yerro del juzgador porque de no haber exigido algo ajeno al corretaje, su decisión habría sido otra; luego, malinterpretó las normas que lo regulan y omitió las civiles atinentes a la responsabilidad contractual (18 a 26). CONSIDERACIONES 1.- El corretaje, regulado en los artículos 1340 a 1353 del Código de Comercio, es un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas. Se trata, por ende, de un contrato mercantil típico, nominado, consensual, bilateral, principal, autónomo e independiente, oneroso, conmutativo y de libre discusión. Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 En cuanto a sus caracteristicas, en CSJ SC 14 sep. 2011, rad. 2005-00366-01, se expresó:

En cuanto hace a su tipología, en la legislación patria, el corretaje, entre otras características, es contrato con tipicidad legal por su disciplina legis; bilateral o de prestaciones correlativas al generar obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso y conmutativo; principal porque su existencia no pende de otro u otros negocios, tampoco del finalmente celebrado por las partes acercadas del cual es un tipo diverso, autónomo e independiente; en principio, paritario o de libre discusión; consensual o de forma libre, y aun cuando prepara, facilita o propicia la celebración de otro negocio, no es contrato preliminar o preparatorio por no crear para el corredor, ni el encargante, prestación de hacer o de celebrar un negocio, sino buscar, aproximar y contactar interesados en su celebración. La labor principal del mediador es buscar oportunidades de negocios e identificar, aproximar y presentar a dos sujetos que necesitan contratar y que, por cualquier razón, no se relacionan directamente; sin participar en el pacto promovido, tanto que después de presentarlos se margina; es decir, los contacta y se despide a esperar que contraten para poder exigir la comisión. Esa gestión debe realizarla con sus propios medios, infraestructura, métodos, organización, riesgos y costos; sin comprender la ejecución de actos por cuenta ajena, la celebración del negocio a nombre de otro, ni asumir o garantizar su realización, salvo pacto en contrario, pues ello depende exclusivamente de las partes, quienes son las que deciden si lo llevan o no a cabo. Al efecto, en CSJ SC 8 ago. 2000, rad. 5383, se expuso

que: Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 El corredor, dicen las actas de la Comisión Revisora del Proyecto de Código de Comercio (1958), “toma la iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes proponérselo o insinuárselo, e, igualmente, relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto”. La labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre si, la búsqueda, hallazgo y conclusión de los negocios, agregan las mismas actas. De manera que los corredores son aquellas personas que, por virtud del conocimiento del mercado, y con él la idoneidad y el grado de calificación que éste otorga, tienen como rol profesional y funcional, amén de típico, la intermediación que se ha venido explicando, sin vinculación con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representación, puesto que son independientes, y los de seguros, constituidos como empresa con ese objeto social. Con todo, vinculaciones como el mandato pueden surgir una vez celebrado el contrato de seguro, por cuanto la limitación legal se ubica en la etapa previa al citado perfeccionamiento. Si los contactados hacen el negocio, surge para el encargante el deber de pagarle al corredor la comisión acordada 0, en su defecto, el valor acostumbrado en las prácticas y usos contractuales o el fijado por vía pericial, pues el artículo 1341 del Código de Comercio prevé ese derecho «en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga», excepto que dicho acto quede sujeto a

condición suspensiva; en cuyo caso, solo se causará cuando el hecho futuro e incierto se cumpla (art. 1343 ídem). Fluye, entonces, que, salvo pacto en contrario, el corredor queda habilitado para reclamar el premio cuando los contactados materializan el acto por él gestionado. Es por eso que debe demostrar que este se dio gracias a su intermediación, pues solo así habrá certeza de que esa labor fue efectiva; para lo cual es preciso que haya identidad entre el acto promocionado y el realizado por los aproximados, lo 10 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 que significa que debe evidenciarse una relación de causa a efecto entre su oficio y el vínculo jurídico concertado por los relacionados. Dicho comisionista -al decir de esta Corporación-, adquiere el derecho a ser retribuido por su labor si se dan los siguientes requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación abusiva del encargo” (cas. civ. sentencia de 13 de abril de 1955, LXXX, 13). En otra ocasión, exactamente en CSJ SC 9 feb. 2011, rad. 2001-00900-01, se destacó que: (...) no toda intermediación supone una retribución para el corredor. A la luz del inciso 2° del artículo 1341 del Código de

Comercio, aquél tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga” (...). Entonces, es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado”, es decir, ‘si se acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento. De no ser así, el corredor podría ver burlados sus derechos” (se resalta). Ello fue reiterado en CSJ SC17005-2014, al decir: Como en este mismo antecedente se indicó, “lefn suma, si se 11 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 acredita que el corredor propicié el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada {...)". En ese orden, en el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el

contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto. La doctrina especializada, en cabeza de Francesco Messineo1, advierte: (...) la comisión o remuneración (llamada, también, corretaje o “mediación”) — que es la compensación de la actividad prestada por el mediador, en cuanto la misma se resuelva en un resultado ventajoso para la parte (conclusión del contrato, que sin la actividad del mediador probablemente no se habría concluido) —no se debe sin más; la misma queda (doblemente) subordinada a la efectiva conclusión del negocio y al hecho de que tal conclusión haya estado en relación de efecto a causa (nexo de causalidad), respecto de la intervención del mediador. En ese mismo sentido, Cesar Vivantez, sostiene: El mediador tiene derecho a la comisión completa cualquiera que sea el trabajo y el tiempo empleados, aunque sólo haya puesto en comunicación a los contratantes con ánino de facilitar el contrato.... No importa que la conclusión de la operación llegue materialmente en virtud del trabajo de los contratantes si se consigue como efecto inmediato de la actividad del mediador; basta que la conclusión sea una consecuencia próxima o remota, (es lo mismo), del trabajo por éste realizado, de modo que pueda decirse que sin él, dado un orden normal de cosas, el contrato no se habría llevado a cabo (se resalta). 1 Messineo, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo VI. Relaciones Obligatorias Singulares. Ediciones Jurídicas EuropaAmérica. Buenos Aires. 1955, pág. 70. 2 Vivante, Cesar. Tratado de Derecho Mercantil. 1 Edición. Volumen

Primero. El Comerciante, Editorial Reus. Madrid., 1932, pág. 285. 12 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 Desde esa perspectiva, en el plano estrictamente juridico, el raciocinio del tribunal no fue equivocado porque acompasa con las normas que disciplinan el corretaje en el ordenamiento patrio y, salvo pacto en contrario, sujetan el nacimiento y la exigibilidad de la comisién del corredor a que su labor haya sido la que indujo el negocio hecho por aquellos a quienes relacionó con ese específico propósito; de donde se deduce que no es cualquier acercamiento el que genera esa prestación, sino uno que sea, en verdad, efectivo, en cuanto a que haya sido el puente que llevó a los interesados a efectuar el acto promocionado. No es que el fallador haya confundido el corretaje con el mandato o con alguna otra figura jurídica afin, como lo aduce la casacionista al decir que entendió que el corredor debía intervenir en la confección del pacto ofrecido, pues la sentencia no contiene un razonamiento de ese calibre, ni de sus premisas es dable extraerlo. En realidad, lo que pasó es que el juzgador oteó que debía haber conexión entre la labor de la corredora y el contrato firmado por los sujetos a quienes relacionó; comprensión que está dentro del ámbito de las normas que regulan ese instituto. Lo anterior porque la relación causa a efecto es necesaria para que nazca a favor del corredor el derecho a percibir la recompensa convenida, pues, salvo que las partes acuerden otra cosa, solo en la medida que su mediación haya

conducido a las partes aproximadas a celebrar el contrato ofertado, surge tal retribución, conforme lo entendió el ad quem, quien, en ese sentido, ninguna pifia cometió. 13 Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 En resumidas cuentas, como el tribunal aplicó las reglas del corretaje, les dio el alcance y la justificación que tenían de cara al conflicto intersubjetivo planteado, se descarta, por tanto, su incursión en los dislates de juicio atribuidos, ya que la relación causal que exigió entre la labor desarrollada por la corredora y la alianza concertada por la encargante y Ecopetrol S.A., era basilar para viabilizar la comisión pedida. 2.- Ergo, el cargo no progresa. CARGO SEGUNDO Invoca el quebranto indirecto de los artículos 1494, 1495, 1496, 1546, 1602, 1603, 1604, 1613, 1614, 1615 y 1617 del Código Civil; 822, 824 y 870 del Código de Comercio, por falta de aplicación; 1340, 1341, 1342,1343 y 1262 ídem, por interpretación errónea, a causa de errores de hecho en la valoración probatoria, y lo funda en que: Aunque el tribunal halló prueba del corretaje, del contacto que la comisionada realizó con Ecopetrol S.A. así como de las comunicaciones con las que en 2008 presentó a esa empresa ante Procomercio S.A., como posible cliente y del arrendamiento que estas celebraron, no vio relación entre esos elementos. Se equivocó al concluir que Leonel Mauricio Vera, a

quien se dirigió la corredora, carecía de la capacidad jurídica para celebrar contratos, a pesar de ser el Líder de Proyectos 14 Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 de Ecopetrol, tanto que respondió la oferta y pidió información adicional; además, lo que se debía probar, y se demostró, era la mediación, sin que esta se desvirtúe por el hecho de que el acto haya sido suscrito por otro funcionario de esa entidad. Tergiversó el testimonio de Héctor Julio Sanabria Martínez, al darle un alcance que no tiene, pues, aunque este afirmó que Ecopetrol llegó por sí solo al proyecto, también destacó que él participó en los tratos en el 2010 cuando la labor de la corredora ya había concluido; dijo recordar los acercamientos entre Procomercio S.A. y Ecopetrol S.A., en 2008 y los documentos remitidos a Leonel, que, según expresó, cree que recibió en 2008 en el marco del proyecto de vulnerabilidad sísmica y que en esa época hicieron algunas visitas, de donde se infiere que el contacto rindió sus frutos; por último, indicó que las condiciones ofrecidas en 2008 cambiaron, pues en esa ocasión tenían que sacar plata para poner pisos, cielo raso y otros arreglos; luego, el testigo informó que hubo contacto, que el receptor de la oferta podía obligar a Ecopetrol, motivó su interés y lo llevó a contratar. No vio certeza en la efectividad de la labor de la comisionista, a pesar que se desprende del contacto, sobre

todo porque la documental probó los elementos del corretaje; máxime cuando el corredor no participa en el contrato, porque solo es intermediario; en este caso, que el acto se haya hecho con la persona a quien se dio la información pertinente, se ofreció en arriendo o mostró el inmueble. 15 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 De no haber torcido ese relato, habria visto que la pretensora probó haber puesto en contacto a las partes y que estas contrataron, lo que bastaba para acceder a su prédica. Confundió el contacto con el negocio, sin advertir que solo el primero es elemento esencial del corretaje; aunque halló prueba del contacto, le restó relevancia con sustento en que a quien se hizo no fue quien firmó el acuerdo en 2010, a pesar que Vera Maldonado estaba habilitado para contactar y que en 2008 hubo el ofrecimiento, según se extrae del relato de Héctor Julio Sanabria Martínez, que fue tergiversado. Apreció mal la documental, pues no vio que de los anexos del contrato de arrendamiento de oficinas, entre ellos, del mapa de planta de un piso de la torre, del pliego con imagen del edificio y distribución, así como del cuadro de áreas de la torre, se desprende que el área alquilada, de 23.000 M2, coincide con las ofrecidas a Vera Maldonado, lo que muestra la efectividad que extrañó el fallador, ya que no hay desarmonía entre la área brindada por Castro Becerra y la alquilada en 2010, según lo admitió el representante legal de Procomercio, de donde se deduce que la corredora obró

dentro del marco propuesto, pues, aunque ofertó 8.000 M2, manifestó tener disponible un total de 23.000 M2. Si hubo gestión y coincidencia entre lo ofrecido y arrendado, salta a la vista la relación de causa a efecto entre lo concertado y contratado, contrario a lo que extrajo el tribunal, quien se equivocó al pedir total concordancia entre tales aspectos, pues ni la ley ni el acuerdo privado la exigen, 16 Radicacién n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 máxime cuando se probó que lo convenido fue lo mismo que la actora ofertó; luego, hay identidad. Si la ley exigiera que las condiciones fueran exactamente las mismas, prácticamente nunca habría derecho a la comisión porque generalmente las partes hacen algunas variaciones, sin que sea labor del intérprete establecer requisitos o limitaciones donde la ley no las prevé. Erró al colegir que el contrato de arrendamiento no prueba que el contacto se dio en 2008, a pesar que no tiene por qué hacerlo, pues son otros los soportes que lo demuestran (documento obrante a folio 5; la comunicación enviada por Olga Castro a León Mauricio Vera el 12 de febrero de 2008 y las de 13 de febrero en que presenta al gerente de Procomercio a Ecopetrol, como posible cliente en tomar en arriendo las oficinas). Se equivocó al desvirtuar el nexo causal con los testimonios de Jaime Ariolfo Pineda, quien firmó el contrato a nombre de Ecopetrol, a pesar de ser inconducente porque ese funcionario reconoció no haber participado en las fases

previas de la negociación; Jorge Delgado, quien comenzó a trabajar en esa entidad en 2009, es decir, después de concluida la labor realizada por la corredora; y Oliverio Moreno, quien expresó haber ubicado directamente el inmueble, no obstante que se vinculó en 2010, sin advertir que el contacto venía desde 2008. La versión de Oliverio Moreno se contradice con la de los representantes legales de Procomercio S.A., pues, mientras estos dijeron que Ecopetrol S.A., se enteró del bien 17 Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 por medio de un coronel de CASUR, aquél negó tal hecho y admitió que Vera Maldonado era su superior en Ecopetrol. Empero, su dicho en cuanto a que esa entidad enviaba un contratista a buscar bienes no parece ser el proceder típico de una empresa como esa para celebrar un contrato de arriendo millonario; luego, su dicho no desvirtúa la intermediación, ni libera a Procomercio de pagar la comisión. Torció la declaración de Jaime Sánchez Pérez porque le pareció insuficiente, no obstante que demostraba la intermediación realizada por la corredora y su efectividad. Erró al apreciar la documental y los interrogatorios de parte porque coligió que no se probó que en 2010 los arreglos estaban hechos y por eso no se contrató antes, sobre todo porque en el corretaje no se pactó limitación temporal entre la oferta y la celebración del contrato de arrendamiento. Valoró mal el correo electrónico de 29 de julio de 2010 en el que Miguel Antonio Ortiz informó a Procomercio sobre

una visita realizada por funcionarios de Ecopetrol al inmueble, pues ello no desvirtúa que fue Olga Castro quien le ofreció ese inmueble, dio información pertinente y se lo mostró. Tergiversó la oferta formal realizada por el representante legal de Procomercio a Ecopetrol en agosto de 2010 y su aceptación, pues lo que esta revela es el éxito de la gestión desplegada por la corredora, tanto que dan cuenta que oferta y aceptación son resultado de reuniones previas. 18 Radicación n° 11001-31-03-019-2016-00293-01 El lapso que hay entre el contacto y el negocio se explica por la falta de confianza de Ecopetrol y los arreglos hechos para habilitar el edificio que tomaron cerca de un año, según lo dijo el representante legal de Procomercio, sin que esa prueba haya sido bien valorada, como tampoco lo fue la documental, a pesar que corroboran que el contrato se hizo por la labor de Olga Castro, tanto que en 2009 Ecopetrol mostró interés en retomar las negociaciones (folios 26 a 48). CONSIDERACIONES 1.- El tribunal refrendó el fallo de primer grado, desestimatorio de las pretensiones de la demanda, porque halló ausente la prueba del nexo causal entre la promoción que hizo la accionante en 2008 y el arrendamiento ajustado en 2010 por los sujetos a quienes aquella contactó. Al respecto, expresó: (...) la demandante no cumplió la carga demostrativa de su incumbencia, en punto a acreditar la efectividad de su labor de intermediación para la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre Procomercio S.A.. y Ecopetrol S.A., el día 22 de

diciembre de 2010, de la cual pudiera derivarse la obligación correlativa de la demandada de pagarle la comisión convenida en el contrato que las vinculó. (on) En efecto, aunque en el sub judice quedó establecida la existencia del vínculo jurídico entre demandante y demandada, así como la gestión inicialmente realizada por la primera, consistente en el ofrecimiento de un área para arrendamiento a un funcionario de Ecopetrol, obteniendo una expresa manifestación de int