CSJ - SC15-11-2010

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrada Ponente

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

Bogotá, D. C., quince (15) de diciembre de dos mil diez (2010). Discutida y aprobada en Sala de veinticinco (25) de noviembre de dos mil diez (2010).

Ref: Exp. 1100131030141993-00829-01

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la sociedad demandada, frente a la sentencia de 2 de mayo de 2008, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario promovido por María Isabel Lee Campos de Barrera, quien por haber fallecido en el curso de la tramitación fue sustituida procesalmente por Luis Alberto, María del Rosario y María Isabel Barrera Lee, contra Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”; con demanda de mutua petición de ésta respecto de aquélla. I.- EL LITIGIO 1.- Pide la accionante inicial, en relación con el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 22 de febrero de 1991, modificado el 25 de esos mismos mes y año, vinculado al inmueble cuyos linderos y demás características se detallan en el libelo, de modo principal, la resolución por mutuo desistimiento tácito, y de forma subsidiaria, la nulidad absoluta; en consecuencia, se le ordene a la accionada “recibir las cantidades de dinero que ésta entregó a la demandante” y que provienen del aludido contrato, teniendo en cuenta que dicha devolución no

genera ninguna clase de compensación, intereses, corrección monetaria o similares, en atención al contenido de la cláusula décima primera consistente en que únicamente habría lugar a réditos por incumplimiento de la promitente vendedora (folios 26 a 29 del cuaderno principal). 2.- La causa petendi admite el siguiente compendio (folios 29 a 30): a.-) El 22 de febrero de 1991 se celebró y firmó precontrato en el que María Isabel Lee Campos de Barrera prometió vender a la sociedad Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”, la que se comprometió a comprar un “lote de terreno de la Urbanización Hacienda El Escritorio, barrio Fontibón de la ciudad de Santa Fe de Bogotá D.C. identificado con el plano de esquema básico elaborado por el Dr. Rafael Fajardo, con el número (2) de la manzana B, con un área aproximada de once mil doscientos setenta y ocho punto cincuenta y siete metros cuadrados (11.276,57 m2)”, claramente individualizado por sus demás características, linderos especiales y generales por hacer parte de un predio de mayor extensión; suscribiendo las partes el 25 de esos mes y año, un “otrosí” modificando “la forma de pago y la R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 2 fecha de la firma de la escritura”; el precio pactado ascendió a ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191736.690), considerando que cada metro cuadrado se estimó en diecisiete mil pesos ($17.000); del

cual se cancelaron cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57520.707); la negociación se efectuó por cabida neta destinada “para la construcción de una bodega industrial con las limitaciones de ley”; fijándose el día 18 de marzo de 1992 para el perfeccionamiento de la transacción en la Notaría Treinta y Cuatro de esta ciudad, a las cuatro de la tarde, “y en caso de no ser posible en esa fecha, se pactó la forma cómo se aplazaría la misma. Sin embargo no es clara la cláusula en cuanto a la modalidad que se pactó para el aplazamiento, lo que hace que el contrato no tenga fecha cierta ni determinada, por lo tanto es nulo”. b.-) Ni el 18 de marzo ni el 18 de junio de 1992, la accionada acudió a la indicada oficina pública a suscribir el instrumento de compraventa o la de comparecencia, lo que sí hizo la actora “con el fin de dejar constancia que siempre ha estado dispuesta a cumplir todas y cada una de las obligaciones pactadas en el documento aludido, pero que por fuerza mayor o caso fortuito no estaba en condiciones de cumplir lo acordado por circunstancias ajenas a su voluntad, como lo acreditó con la certificación del ingeniero contratista señor Jorge Carvajalino Sánchez para la ejecución de las obras y que se adjunta como prueba”. c.-) Como “Soproas Ltda.” no concurrió, María Isabel Lee Campos de Barrera estaba en imposibilidad de firmar el R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 3 instrumento correspondiente, “estamos ante un caso típico de

mutuo disenso”. 3.- Notificada la contradictora se opuso a las pretensiones y formuló las defensas que denominó “mora e incumplimiento de la demandante”, “inexistencia del mutuo disenso”, “eficacia de la promesa de compraventa”, “buena fe” y “excepción genérica”. (folios 128 a 148). 4.- Adicionalmente y en escrito separado, presentó reconvención en la que solicitó se declarara que la promesa de contrato adquirió firmeza sin derecho a retracto, por lo que la actora está obligada y en mora de cumplirla; se le ordene a ésta suscribir el correspondiente instrumento público y realizar las obras de urbanismo pactadas; se le condene a pagarle por concepto de perjuicios moratorios “trescientos millones de pesos” ($300 000.00); por cláusula penal “ciento cincuenta millones” ($150 000.000), y además, los intereses causados durante la “mora” (folios 8 a 11 del cuaderno 2). 5.- La relación fáctica que sirve de apoyo a la contrademanda es la que a continuación se compendia (11 a 15): a.-) Las contendoras convinieron por escrito la “promesa de compraventa” a la que se ha hecho referencia, destacándose en su parágrafo tercero que “el promitente comprador ha celebrado el presente contrato con el fin de desarrollar el inmueble para su uso industrial. El inmueble será adquirido completamente urbanizado e incorporado al perímetro urbano y servicios del Distrito Especial de R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 4 Bogotá, con toda la disponibilidad de servicios públicos y vías de

acceso para su normal desarrollo”, quedando a cargo de la vendedora, cláusula cuarta, “la obligación de ejecutar la totalidad de las obras de urbanismo para efectos de transferir y entregar” el predio “completamente urbanizado”, constituyéndose eso “en condición fundamental para que la parte compradora diera cumplimiento a sus obligaciones dentro de la promesa”; fue tan importante el acatamiento de tales aspectos de “urbanismo” que se convino “el pago de una cláusula penal como estimación anticipada del pago de perjuicios”. b.-) El cumplimiento de los dos compromisos esenciales de la vendedora se precisó en la cláusula segunda, literal b) que dispone: “el pago del segundo instalamento del precio se haría `… el día seis (6) de abril de mil novecientos noventa y uno (1991) siempre y cuando las autoridades distritales y nacionales competentes, dieren aprobación al Esquema Básico de la urbanización a que se refiere este contrato. En caso que para tal fecha no estuviere la aprobación referida, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la ejecutoria del acto administrativo aprobatorio del proyecto general”; y como la expedición de dicho documento se efectuó de modo tardío, se acudió a la segunda parte del citado texto, “por lo cual el promitente comprador efectuó el pago de la suma indicada una vez la promitente vendedora le notificó por escrito de la expedición de dicho permiso”; y en cuanto se refiere al tercer abono se dijo que se efectuaría el 18 de diciembre de esa anualidad “una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula siguiente, a

menos que la promitente vendedora acreditare que solo se R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 5 encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales. En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”, el que no se ha realizado hasta la fecha –se refiere a la introducción del escrito el 20 de abril de 2004porque “la promitente vendedora no había ejecutado sus obligaciones, y hasta la fecha no ha notificado al promitente comprador de la conclusión de las obras de urbanismo en la forma en que se encuentra prevista en la promesa de compraventa”; consecuentemente ninguna de las partes tenía por qué comparecer a la notaría en la calenda acordada. c.-) En el convenio referido se estipuló una facultad de resolución del mismo, “a opción exclusiva del promitente comprador, en los casos previstos en el numeral tercero (3°) de la cláusula tercera (3ª); parágrafos tercero (3°) cuarto (4°), de la cláusula cuarta (4ª). Esta facultad de resolución se reglamentó de manera especial en la cláusula décima primera (11ª) de la promesa”; las demás situaciones se someterían a las reglas generales. d.-) María Isabel Lee Campos de Barrera no satisfizo los compromisos a su cargo, según lo confesó en la declaración rendida en la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá el 18 de diciembre de 1991, además, a pesar de los requerimientos

sucesivos mensuales que le ha hecho Soproas Ltda. “viene incumpliendo la obligación de pagar los intereses”, en armonía con el parágrafo 2° de la cláusula cuarta; por el contrario, la sociedad R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 6 “promitente compradora” sí realizó los suyos en su integridad y está dispuesta a sujetarse a lo convenido. 6.- Enterada la accionante de la demanda de mutua petición, se resistió a las súplicas y adujo las defensas que nominó “nulidad de la promesa de compraventa”; “contrato no cumplido”; “inexistencia de la mora”, “mutuo disenso” y “fuerza mayor o caso fortuito” (folios 41 a 50). 7.- El Juzgado de conocimiento, Catorce Civil del Circuito de Bogotá, le puso fin a la primera instancia mediante sentencia en la que acogió las “las excepciones de inexistencia de mutuo disenso tácito y de eficacia del contrato de promesa” y negó los pedimentos principales y subsidiarios de la accionante principal; desestimó las “excepciones de fondo” formuladas en la contestación de la “demanda de reconvención”; declaró que María Isabel Barrera Campos de Lee “se encuentra en mora y obligada a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa, suscrito entre ellos el veintidós de febrero de mil novecientos noventa y uno, modificado el veinticinco del mismo mes y año, especialmente en lo que hace referencia a la entrega de obras de urbanismo”; le ordenó a ésta, representada por sus

sucesores procesales, “la culminación de las obras de urbanismo, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de promesa, dentro del término de seis meses contados a partir de la ejecutoria de esta” providencia; la condenó a pagarle a “Soproas Ltda.” a título de indemnización “una suma mensual equivalente al tres y medio (3.5%), calculada sobre el valor de cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57 R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 7 520.707), contados a partir del diecinueve de enero de 1992, hasta cuando se verifique el cumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo, de conformidad con el contrato base de este proceso”; previno a la reconvenida para que procediera “a firmar la escritura pública del contrato prometido, a la misma hora y en la misma notaría acordada, dentro del plazo de tres meses contados de conformidad con lo estipulado entre las partes en la cláusula octava (reformada por el otrosí) del contrato ya visto”; negó las restantes súplicas de la “contrademanda” (453 a 477 del cuaderno principal). 8.- El superior al desatar la alzada interpuesta por los dos litigantes, revocó el fallo recurrido, y en su lugar, declaró “absolutamente nula la promesa de compraventa celebrada entre los sujetos de la presente litis el 22 de febrero de 1991, modificada el 25 de febrero de esa anualidad, por no reunir las exigencias previstas en el artículo 1611 del Código Civil”; ordenó a la actora “que dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de ésta

providencia restituya a la demandada la suma de $465068.080,38, correspondiente al valor de los dineros recibidos debidamente actualizados, los que a partir del vencimiento del plazo señalado causarán intereses legales del 6% anual”; tuvo por “no probadas las excepciones de mérito interpuestas contra la demanda principal”; negó las reclamaciones de “la demanda de reconvención” e impuso costas de ambas instancias “a la sociedad demandada” (folios 46 a 65 del cuaderno del Tribunal).

II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 8

Admiten la siguiente síntesis: 1.- Inicialmente el juzgador da por sentada la presencia de los presupuestos procesales y la inexistencia de motivo de nulidad que imponga retrotraer lo rituado a etapa anterior. 2.- A continuación, luego de identificar las pretensiones de resolución (principal) apoyada en el mutuo disenso tácito y de nulidad absoluta (subsidiaria) sustentada en el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, del precontrato celebrado el 22 de febrero de 1991, junto con la modificación de 25 siguientes, entre la fallecida María Isabel Lee Campos de Barrera, como “promitente vendedora”, y la sociedad Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”, “promitente compradora”, manifiesta que primero hará el escrutinio relacionado con la validez del negocio jurídico, puesto que conforme al canon 1546 del Código Civil, el estudio de la reclamación inicial impone

como exigencia sine qua nom el examen de la “existencia y validez del mismo”, porque acorde con la jurisprudencia, sentencia de 27 de enero de 1981, “al proferir su fallo con el que debe decidir en el fondo la pretensión resolutoria deducida principalmente en el proceso, por imperativo legal tiene el juez que comenzar su juicio crítico en torno a la validez o invalidez del contrato que se busca resolver, (…) O sea, que en los procesos en los cuales se busca la resolución de un contrato bilateral, el punto atinente a la validez o invalidez de éste es materia que queda incluida dentro del thema decidendum”. R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 9 3.- Empieza el ad quem a enunciar, con respaldo en lo reglado por el precepto 1611 del Código Civil, los requisitos exigidos para la “validez” del precontrato, como son: constar por escrito, no ser de los calificados por el legislador como ineficaces, contener plazo o condición “que fije la época” en que debe perfeccionarse el acuerdo e identificarse de tal manera que no pueda confundirse con otro y para estructurarse “sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.- Pasa el Tribunal a concretar que con el documento fechado el 22 de febrero de 1991, modificado el 25 de esos mismos mes y año (folio 2 a 16 del cuaderno 1), queda establecido que María Isabel Lee Campos de Barrera prometió venderle a Soproas Ltda. el inmueble litigado, el que identifica plenamente por

localización, linderos y demás características por un precio de ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191736.690), correspondiente a un área calculada de once mil doscientos ochenta y siete punto cincuenta y siete metros cuadrados (11.287,57 m2), a razón de diecisiete mil pesos ($17.000), “de los cuales se entregaron $38 347.138 a la firma del mismo”; se fijó la hora de las cuatro de la tarde del 18 de marzo de 1992 para otorgar la pertinente escritura en la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá; a través de un “otrosí” suscrito tres días después, se modificó la cláusula segunda, literal c) del pacto primigenio respecto de la forma de pago y la época de perfeccionamiento de la negociación, la que quedó del siguiente tenor: “la escritura pública de compraventa que dé cumplimiento a la presente promesa de compraventa se suscribirá a las cuatro de la tarde (4:00 p.m.) del día 18 de marzo de mil novecientos R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 10 noventa y dos (1992), en la Notaría Treinta y Cuatro (34) del Círculo de Bogotá, siempre y cuando la promitente vendedora hubiere dado cumplimiento oportuno a la totalidad de las obligaciones a que se refiere la presente promesa de compraventa. En caso de retraso en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones, la fecha señalada para la firma de la escritura pública de compraventa se extenderá en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal c de la

cláusula segunda de esta promesa, a la misma hora y en la misma notaría”. 5.- Manifiesta el fallador que al tenor del artículo 252 del Código de Procedimiento Civil el citado escrito por haber sido firmado por los contendores y carecer de cuestionamiento debe valorarse sin otras consideraciones adicionales. 6.- Afirma que en el referido instrumento privado aparecen acreditados los requisitos previstos en los numerales 1° y 2° del mencionado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, ya que la promesa de contratar consta por escrito, “recae sobre un objeto y causa lícitos, los intervinientes son plenamente capaces para obligarse y expresaron su consentimiento enderezado a asumir las prestaciones allí contenidas, especialmente la de celebrar posteriormente el contrato prometido”. 7.- Prosigue el estudio del requisito relativo al plazo o condición y en relación con su cumplimiento hace las precisiones que se destacan a continuación: R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 11 a.-) El “plazo” o la “condición” pactados tiene que ser determinado, puesto que como lo sostiene la jurisprudencia, en la sentencia de casación de 22 de abril de 1997, al analizar el numeral tercero del aludido precepto, “para cumplir tal exigencia no puede acudirse a un plazo indeterminado o a una condición indeterminada, porque ni el uno ni la otra, justamente por su indeterminación son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido que es el señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida”.

b.-) No hay duda alguna, atendiendo la voluntad de las partes plasmada en los escritos aludidos, que el perfeccionamiento del contrato quedó sometido a una “condición”, la que está claramente especificada, consistente en que se otorgaría la escritura, en principio, el 18 de marzo de 1992, siempre que la “promitente vendedora” cumpliere en tiempo la integridad “de las obligaciones” a su cargo, consistentes “en realizar las obras de urbanismo determinadas en la cláusula cuarta”, pero de no poderse hacer en dicha calenda, en subsidio, “acordaron concurrir con tal propósito en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal c) de la cláusula segunda”. c.-) En cuanto la posibilidad adicional de “cumplimiento” se hizo depender del pago a que se refiere el literal c) de la cláusula segunda que textualmente dispone: “la suma de cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57 520.707), aplicados a los ajustes por cabida a que hubiere lugar, el día dieciocho (18) de diciembre de mil novecientos noventa y R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 12 uno (1991), una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula cuarta (4ª ) de esta promesa, a menos que la promitente vendedora que solo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales. En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”.

d.-) La primera parte del convenio no merece ninguna clase de reparo, puesto que el precio allí concertado era exigible el 18 de diciembre de 1991 previo el cumplimiento de las prestaciones pertinentes, lo que no puede predicarse de lo pactado en la parte final “el que advierte que el pago se verificaría dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la terminación de las obras, habida cuenta que este se sometió a una condición que además de indeterminada es puramente potestativa. En efecto, estimándose que esta parte del precio se cancelaría veinte días después de la terminación de las obras de urbanismo por parte de la promitente vendedora, sin fijar época o plazo máximo dentro del cual concluirían, palmar es que no media término alguno que establezca el instante en que ese hecho debía acaecer, defecto que la torna indeterminada”. e.-) Como si lo anterior no fuera suficiente, observa el sentenciador que se trata de una “condición puramente potestativa”, en cuanto el hecho incierto que es la finalización de las obras de urbanismo, quedó pendiente del querer exclusivo de la persona obligada a efectuarlas sin subordinación a otro acaecer externo. Por ende “como quiera que la condición a través de la cual pretendió fijarse el plazo supletorio en el que se produciría el R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 13 pago estipulado en el literal c) de la cláusula segunda, además de indeterminada es puramente potestativa, impide determinar la época en que se efectuaría aquél, y por contera, el momento en

que empezaría a contabilizarse los tres meses para la celebración del contrato preparado”. f.-) Por consiguiente, reitera, es inobjetable, en consonancia con la cláusula octava del documento, que no se fijó ni determinó la época en la que se celebraría el contrato principal, en atención a que en la calenda inicial, el 18 de marzo de 1992, dejó de hacerse por la falta de terminación de las obras de urbanismo, “como lo aceptan los litigantes” (folios 17-18, y 136 del cuaderno 1) y en la subsidiaria de “tres meses contados desde la finalización de aquéllas”, tampoco por la misma razón de incumplimiento anotada. 8.- Concluye que el convenio analizado, ante la existencia de la condición indeterminada y meramente “potestativa” para fijar la fecha de la suscripción de la escritura de perfeccionamiento de la compraventa, no reúne los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, motivo por el cual está afectado de nulidad absoluta, “la cual habrá de declararse conforme al mandato contenido en el artículo 1742 del ordenamiento civil”. 9.- El fallador, en relación con las excepciones de mérito de “mora e incumplimiento de la demandante”, inexistencia del mutuo disenso”, “buena fe” y “genérica”, expresa que “no resultan viables para trocar la pretensión impetrada subsidiariamente por la actora, al fundarse en hechos atañederos con la ejecución y desarrollo del contrato preparatorio, los cuales no fueron valorados por el R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 14 Tribunal en orden a proferir la decisión de instancia. Respecto de

la excepción intitulada `eficacia de la promesa de compraventá, constituyen fundamentos suficientes para su despacho negativo los mismos que llevaron a juzgar nulo el negocio jurídico”. 10.- Explica que en armonía con lo analizado, el pronunciamiento recurrido tiene que ser revocado en su integridad, “y por tanto la improsperidad de las súplicas aducidas en reconvención, como del recurso interpuesto por la demandada, en la medida que al devenir inexistente el negocio jurídico ninguna prestación debe asumir la promitente vendedora”. 11.- Frente a los efectos de la nulidad absoluta, el fallador respaldado en el artículo 1746 del Código Civil ordena la restauración de las cosas al estado anterior a la susodicha negociación, disponiendo lo siguiente: a.-) El precio acordado fue de ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191 736.690), del cual se cancelaron cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57520.707), como lo aseguró la actora y lo acepta la sociedad accionada, suma ésta que deberá ser restituida con la correspondiente corrección monetaria a la fecha de la presente providencia -2 de mayo de 2008-, junto con los intereses a la tasa anual del seis por ciento (6%) a partir de la anotada calenda, siguiendo así las pautas jurisprudenciales plasmadas en la sentencia de casación de 7 de marzo de 1994, pronunciamiento que siempre debe hacerse, inclusive actuando de oficio.

R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 15

b.-) La cantidad que debe ser restituida, hechas las operaciones con base en la certificación del DANE sobre el Índice de Precios al Consumidor “IPC” asciende a cuatrocientos sesenta y cinco millones sesenta y ocho mil ochenta pesos con treinta y ocho centavos ($465068.080,38), “suma sobre la que se causarán intereses legales del 6% anual, a partir del vencimiento del plazo que para su pago se determinará enseguida”. c.-) No es procedente acceder a la petición tercera del libelo introductor encaminada a la devolución del dinero solucionado por concepto del valor del inmueble sin efectuar ninguna clase de “compensación, interés, corrección, ni similar”, en consonancia con lo estipulado en la cláusula primera del contrato prometido, porque ello se acordó únicamente para el supuesto de la resolución y específicamente para las circunstancias allí determinadas. Además, obsérvese “que en ausencia de dicha indemnización se cancelarían intereses del 3.5% mensual hasta que se verifique la devolución, como lo señala el parágrafo 1 de la misma, y que ante la terminación proveniente de cualquier otra causa se aplicarían las reglas civiles (parágrafo 3 id)”. d.-) Aunque el monto de lo que debe restituir la accionante es superior a lo que se le ordenó en el fallo de primer grado, el Tribunal tiene plena libertad para decidir como lo hace debido a que ambas partes recurrieron, con lo que se configura el presupuesto que lo permite, según la parte final del inciso 1°, del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 16

III.- LA DEMANDA DE CASACIÓN CARGO ÚNICO Se ataca la sentencia con fundamento en la causal primera de violar por la vía indirecta, a causa de error de derecho en la estimativa de las pruebas, por aplicación indebida: los artículos 1535, 1611.3, 1742 y 1746 del Código Civil; por falta de “aplicación”: 1494, 1495, 1546, 1551, 1592, 1594, 11595, 1602, 1603, 1608, 1609, 1610, 1611, 1615, 1618, 1620 y 1622 de la citada obra; 822, 829, 861, 864, 867, 870 y 871 del estatuto de Comercio; por falta de aplicación 187 y 258 del C. P. C. La fundamentación de la acusación se compendia a continuación: 1.- Inicia la censura resumiendo las razones en las que el Tribunal sustentó la decisión motivo de su cuestionamiento por este camino extraordinario, de las cuales destaca que en ella se “concluye que siendo la condición (terminación de las obras de urbanismo), un evento futuro que la promitente vendedora tenía la libertad de ejecutar o no ejecutar, y esto dependía de su exclusiva voluntad, la condición debía calificarse de indeterminada en el tiempo, y además meramente potestativa, lo que lleva a la ineficacia de la promesa, por carecer del requisito del ordinal 3° del artículo 1611 del Código Civil. El vicio de ineficacia genera la

nulidad absoluta a la luz del artículo 1742 del mismo ordenamiento, R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 17 lo cual impone la aplicación del artículo 1746 atinente a los efectos de su declaratoria”. 2.- Asegura la impugnante que el pronunciamiento emitido quebranta de manera clara varias reglas de valoración probatoria, lo que se concreta en la inobservancia del mandato del artículo 258 del Código de Procedimiento Civil que le imponía al juez el deber de apreciar la promesa y el “otrosí” de manera indivisible, esto es, la totalidad de sus cláusulas; así como también la no estimación de otras pruebas obrantes en el expediente que descalifican las conclusiones del ad quem y tenían que haberse valorado en conjunto, según la preceptiva del canon 187 del citado estatuto. 3.- Pasa a continuación a exponer los fundamentos de las trasgresiones enunciadas así: I.- Frente al 258: a.-) La equivocación capital del juzgador radica en haber centrado su estudio solamente en el examen de la cláusula octava de la promesa omitiendo el análisis de las restantes “lo que constituye la inobservancia del mandato de valorar la prueba documental en forma indivisible” llevándolo a concluir que el perfeccionamiento del aludido acuerdo de voluntades estaba sometido a la condición de la ejecución de unas obras de urbanismo específicas que era “indeterminada y potestativa” por depender exclusivamente del querer o del capricho de la promitente vendedora.

R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 18

b.-) Indica que basta analizar el texto de cada una de las cláusulas del precontrato y del “otrosí” para desvirtuar la errada deducción a la que arribó el juzgador, destacando: 1°) En la primera, se establece que el objeto de la negociación fue el “derecho de dominio sobre un lote de la Urbanización Hacienda El Escritorio”, o sea, de un terreno con características particulares que haría parte en el futuro de una “urbanización” y no de un predio “en bruto perteneciente a un inmueble”. 2°) En la “cláusula primera parágrafo 3°” aparece que la motivación o finalidad del acuerdo aludido era aprovechar el bien para su uso industrial, “el inmueble será adquirido completamente urbanizado e incorporado al perímetro urbano y de servicios del Distrito Especial de Bogotá, con toda la disponibilidad de servicios públicos y vías de acceso para su normal desarrollo”. 3°) En la “cláusula segunda” consta el precio estipulado, lo que se hizo en función de la manera como la vendedora cumpliría sus obligaciones, lo que pone en evidencia la reciprocidad de las cargas entre las partes, observando “como la suma del literal B) solo se hizo exigible una vez cumplida una de las obligaciones de hacer de la vendedora”. 4°) En la “cláusula segunda, literal C) -modificado en el Otrosí”-, mediante la cual la exigibilidad de uno de los instalamentos del precio era “una vez concluidas las obligaciones a R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01 19 que se refiere la cláusula cuarta (4ª) consistentes en la ejecución

de las obras de urbanismo”. 5°) En la “cláusula tercera” se fijó el plazo para efectuar la enajenación del bien que estaba en armonía con la finalidad de la misma que era la