CSJ - SC18-09-1989 - 319

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente: Dr. Rafael Romero Sierra.

Bogotá, dieciocho (18) de Septiembre de mil novePe E e e e . cientos ochenta y nueve (1989). Decidese el recurso extraordinario de casación interpuesto por las partes contra la sentencia de 25 de Octubre de 1982, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales en este proceso ordinario de Gonzalo Sanint Mejía contra Edilberto Londoño Trujilo, cuyo expediente, por habe' dresstrueid o en-iós. conocidos hechos del 6 y 7 de Noviembre de 1985, ocurridos en el Palacio de Justicia de estaciudad, se reconstruyó en audiencia de 7 de Abril de 1987. | - ANTECEDENTES 1.- Ante el Juzgado Civil del Circuito de La Dorada (Caldas), Gonzalo Sanint Mejía convocó a proceso ordinario de mayor cuan tía a Edilberto Londoño Trujillo para que, con su citación y audiencia y previo el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía, se declaráse re suelto el contrato de promesa de compraventa, celebrado entre ellos el 6 de Julio de 1978 respecto del inmueble rural denominado "Guadalupe", - ubicado en el municipio de La Dorada (Caldas); se declarase que el preci tado demandado está obligado a pagarle la suma de $5.000.000.00, como - "sanción penal por Haber incumplido" dicho contrato; se declarase, además, que también está obligado a pagarle "el valor de los perjuicios civiles y naturales que le ocasionó..." por el incumplimiento de la promesa; y finalmente, se le condenase al pago de las costas procesales respectivas. 2.- Las pretensiones de la demanda se apoyaron en los hechos que a continuación se compendian: a) - Por documento suscrito el 6 de julio de 1978, Gonzalo Sanint Mejía prometió vender a Edilberto Londoño Trujillo el inmueble rural denominado "Guadalupe", ubicado en jurisdicción del municipio de La Dorada - (Cds.), con todos sus usos, anexidades y mejoras, alindado de la manera como quedó expresado en la demanda, por valor de $27.500.000.00, quehabrían de pagarse asi: $13.750.000.00 a más tardar el Y de Septiembre de D>O.T A UP. A >. AE opO A estR; ARA . ef £ AMS5 1978, y otra suma por igual cantidad para el 6 de Julio de 1979, pagos es tos que incumplió el promitente comprador. b) - El promitente comprador se obligó en el mencionado contrato a” tramitar un crédito por ley 5a. de 1973 para abonarlo al precio del inmueble prometido en venta, pero ni siquiera inició los trámites pertinentes. c) - La falta de cumplimiento en el pago de la primera cuota del precio impidió el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, previsto para las cuatro de la tarde del 2 de Octubre de 1978.-

d) - El promitente comprador incumplió también la obligación de pagar al Banco Popular de la ciudad de Pereira la suma de $3.000.000.00 más sus | respectivos intereses, que asumió en el "otrosi" del contrato de promesa de compraventa como subrogatario del promitente vendedor, motivo por el cual este último debió afrontar ante esa entidad el pago de varias cuotas porconcepto de réditos y capital, que ascendieron a $885.000.24. Esta obligación se hizo exigible a partir del 14 de Agosto de 1978, cuando el promiten te vendedor retiró los semovientes que pastaban en el inmueble promejidoen venta, adquiridos en parte con el crédito bancario, y efectuó la entrega material del mismo al promitente comprador. e) - En el contrato de promesa de compraventa se estipuló una sanción penal por la suma de cinco millones de pesos para el contratante incumplido, cuyo pago puede exigir ahora el promitente vendedor por haber hecho la entrega del inmueble prometido en venta dentro del plazo convenido de 60 días, y por haber estado siempre dispuesto a otorgar la correspondiente escritura pública de venta, que si no se corrió fue porque el demandado en ningún mo mento cumplió las obligaciones que le fueron impuestas en el contrato. 3.- Enterado el demandado de las pretensiones del actor, hi zo conocer su aceptación acerca del contrato celebrado, lo mismo que respec to a la obligación de pagar un primer contado del precio por valor de -- $13.750.000.00 a más tardar el 4 de Septiembre de 1978, pero discrepó de su contraparte en relación con los siguientes aspectos:

a.- No es cierto que hubiera incumplido las obligaciones en referencia, porque para el 25 de Agosto de 1978 ya había cancelado al actor la suma de $11.542.000.00 y, sobre todo, porque en virtud del "otrosi" del contrato, - Cp RACY a Ad : no. DIA - £ 01601 él estaba facultado para deducir de la primera cuota del precio la cantidadde $3.000.000.00 que destinaría a la cancelación de una obligación hipotecaria del promitente vendedor con el Banco Popular de Pereira, por lo que alvencerse la fecha de pago de ese primer contado del precio, ya él había efec tuado abonos a aquel por cantidad de $14.542.000.00. b.- Que quien incumplió el referido contrato fue el demandante, por cuanto no le otorgó la escritura de compraventa, no obstante tener recibidos $23.150.000.00 por concepto de capital y $2.059.744.00 a cuenta de intereses, dineros acerca de los cuales la demanda guardó extraño silencio. c.- Que sí cumplió por su parte, asevera el demandado, con lo estipulado en el "otrosí" del contrato, puesto que canceló al Banco Popular de Pereira la suma de $3.000.000.00. d.- Que fue a partir del lo. de Septiembre de 1978 cuando se le hizo entrega material del inmueble prometido en venta y des de entonces pagó intereses al actor. 3 El demandado se opuso, en consecuencia, a las súplicas dela demanda, contra las que formuló la excepción que denominó de "contrato | no cumplido". | 14.- Propuso a su vez demanda de reconvención, en procura

de obtener las siguientes declaraciones: a.- Que Gonzalo Sanint Mejía está obligado a cumplir lo pactado en la promesa de compraventa. b.- Que se le condene a suscribir, dentro de los 6 días hábiles siguien 1 tes a la ejecutoria de la sentencia que así lo disponga, la correspondienteescritura pública de compraventa. c.- Que, como consecuencia de las declaraciones anteriores, se condene igualmente a Gonzalo Sanint Mejía a pagar la suma de $5.000.000.00 por concepto de la cláusula penal convenida, así como los perjuicios ocasionados con su incumplimiento. d.- Que el saldo del precio adeudado por el demandado se encuentra - . Aarjt PESO TOA ATA AA A . os. U - U y compensado con el valor de la sanción penal a que se hizo acreedor el deman dante Gonzalo Sanint Mejía. 5.- La demanda de reconvención relata la celebración delcontrato prometido; la estipulación del precio, acordado en la suma de =- $27.500.000.00, para ser pagados en dos cuotas iguales, la primera a más tar dar el 4 de Septiembre de 1978 y la segunda dentro del plazo de un año con tado a partir de la fecha del contrato de promesa de compraventa; el pago de $11.542.000.00 efectuado por el promitente comprador antes del. 4 de Septiembre de 1978, debidamente discriminado; la facultad dada al promitente comprador en el "otrosí" del contrato para retener de la primera cuota del precio la cantidad de $3.000.000.00 y ser cancelados al Banco Popular de Pereira a bue

na cuenta de la obligación hipotecaria constituida por el promitente vendedor sobre el inmueble, con lo cual el demandado sólo estaba obligado a pagar por concepto de la primera cuota del precio la suma de $10.750.000.00, los cuales había". cancelado "con creces" al vencerse la correspondiente fecha de pa go; el abono por $2.208.000.00 hecho por el promitente comprador el 25 deSeptiembre de 1978 para completar así el pago de $13.750.000.00, o sea elequivalente al 50% del precio acordado; la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura pública de venta, convenida finalmente para las cuatro de la tarde del 15 de Diciembre de 1978, cuando en última instancia el promitente vendedor no asistió a la Notaría de La Dorada (Caldas). Menciona del mismo modo la demanda de reconvención, los restantes abonos al precio efectuados por el promitente comprador hasta completar, para el 4 de Septiembre de1979, un pago total de $23.173.000.00 por concepto de capital y $2.059.740. oo por razón de intereses; el saldo del precio adeudado aún por el promiten te comprador, que asciende a la cantidad de $4.350.000.00; la implantación de mejoras en el inmueble por parte del promitente comprador; y la irrogación de perjuicios por el incumplimiento de la contraparte. 6.- El reconvenido manifestó estarse al tenor literal de lapromesa de compraventa; negó los pagos que dijo haberle hecho el reconviniente, lo mismo que las prórrogas por éste descritas para el otorgamiento

de la escritura de compraventa; se opuso a las pretensiones de la contrademanda reiterando que el reconviniente incumplió las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa; y, finalmente, propuso la excepción previa que denominó "indebida acumulación de pretensiones". 7.- La excepción previa.- Mediante auto de 5 de Marzo de 1980, el Juzgado Civil del Circuito de La Dorada (Caldas), declaró no pro LU 0103 HI 7%) y AHapoa Pet = 5bada la excepción previa mencionada, proveído que al ser apelado por la par te actora, fue revocado por el Tribunal Superior de Manizales, a través de auto de 3 de Junio de 1980, que declaró probada dicha excepción, pero alpropio tiempo concedió al actor el término de tres días para subsanar "losdefectos de forma". 8.- El Juzgado Civil del Circuito de La Dorada (Caldas), - mediante sentencia de primera ¡instancia pronunciada el 15 de Septiembre de 1981, absolvió al demandado Edilberto Londoño Trujillo de todos los cargosformulados en su contra por el demandante Gonzalo Sanint Mejía, de quiendeclaró está obligado a cumplir lo pactado en la promesa de compraventa, condenándolo al pago de la cláusula penal, los perjuicios acarreados al deman dado y las costas del proceso. . 9.- Apelada la decisión por la parte demandante, el Tribunal Superior de Manizales le puso término a la segunda instancia con fallo de 25 de Octubre de 1982, en el cual resolvió:

"1,- No se hacen los pronunciamientos de resolución y pago de la indemnización y pena pedidos con la demanda introducida por el señor Gonzalo Sanint Mejía frente al señor Edilberto Londoño Trujillo, a favor del cual se declara la excepción de contrato no cumplido. '"'2.- No se promuncian así mismo las órdenes de cumplimiento y pagode perjuicios y pena pedidos con la demanda de reconvención propuesta por el señor Edilberto Londoño Trujillo contra el señor Gonzalo Sanint Mejía, - pues en su beneficio se declara 'exceptio non adimpleti contractus'. "3.- Por las razones expuestas en la parte motiva no se hace condena ción en costas". 10.- En el trámite de la segunda instancia la parte actorasolicitó la declaración de nulidad de la actuación correspondiente a la deman da de reconvención, pero el Tribunal se abstuvo de decretarla. 11.- Inconformes las partes con la precedente determinación, interpusieron recurso de casación, el que. por encontrarse debidamente sus tanciado, pasa la Corte a decidirlo. -=6- "Il - LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Tras referir los antecedentes del litigio y reseñar la ac tuación surtida en la primera instancia, el Tribunal ad-quem acomete elexamen de la controversia destacando que el documento contentivo de la promesa de compraventa celebrada entre los contendientes "...es muy cla ro y precisa en forma terminante las obligaciones de cada uno de los contratantes...'; pero que como los contratantes modificaron el contenido de la promesa mediante "...una cláusula agregada al final y hechos posteriores..." estima pertinente determinare l alcance de una y otros "para luego estudiar el cumplimiento o no del contrato". s En ese orden de ideas, el sentenciador de segundo grado, luego de reproducir el texto del "otrosi", de resumir las posicionesadoptadas por los contratantes en cuanto al contenido y alcance de dicho agregado y de glosar la conclusión + que en el punto arribó el a-quo, di jo al respecto: "a) - En primer lugar no parece lógico ni razonable que luego deconvenirse el precio de la compraventa ($27.500 000.00), los plazos (2 con tados de $13.750.000.00) y permitir que del primer abono se separen - $3.000.000.00 para cancelar una obligación del promitente vendedor queen ese momento asciende a esa suma, se pueda válidamente sostener después que el servicio de la deuda sigue estando a cargo de quien lo suscribió. Sería absurdo creer que el promitente vendedor debe seguir pagan do intereses para lograr plazos que no le heneficiar: > él sino al promitenin. . LU ra a da ei. Y ju: dela incluso amor tizar capital, mientras este solo queda ligado hasta la cantidad 'de $3.000. 000.00. "A los contratos, dice la ley, debe dárseles '2 interpretación que permita tengan sentido y no aquella que conduzca al absurdo o no tenganingún significado. Como sería sostener que luego de pactar el 6 de Julio de 1978, que el promitente comprador pagaría $13.750.000.00 el 4 de Septiembre de1978, se admitiera que este guardara $3.000.000.00 para cance

lar al Banco Popular de Pereira solo cuando éste directamente lo exigiere, pero si mientras este pedido directo se producía ocurrían vencimientos par ciales y de intereses, ellos serían a cargo del promitente vendedor. Lo ló gico es suponer que si al momento de la promesa se deben esos $3.000.000 y se pacta que el promitente comprador se reserve esa suma del primer conta an a 5 RT. o » go % 10: do para pagarla, se debe tratar de una cancelación inmediata, antes de que la obligación aumente, pues en otra forma esta no podría cancelarse sinosimplemente amortizarse, y entender también que si el promitente comprador aplaza el pago, debe cumplir con los pagos parciales y de intereses que se vayan suscitando; mas si lo que ocurre es que no cancela la obligación, ni paga los intereses, ni efectúa los abonos en los vencimientos parciales, lológico es deducir también que el promitente comprador no se hizo cargo de la obligación mencionada. "El crédito concedido por el Banco Popular de Pereira estaba (o está) garantizando (sic) con una hipoteca, sobre el inmueble 'Guadalupe', esto es, que el inmueble prometido en venta respondería por el pago de la obligación, en estas condiciones es dable suponer que lo que se perseguía era la cancelación del gravamen hipotecario, que soportaba el inmueble, quizás para antes de otorgar la escritura pública, pues como se verá, el promitente comprador no gozaba de un término indefinido para hacer uso de la opción concedida en el 'otro si' del contrato, y

"b) - En el contrato de promesa de venta, sobre el pago claramente se estipuló que 'el promitente comprador pagará al promitente vendedor en la siguiente forma: 503 dentro de un plazo que vence a más tardar el día Yde septiembre de mil novecientos setenta y ocho (1978)...., esto es, queel promitente comprador se obligó en forma terminante a pagar $13.750.000 antes del 4 de Septiembre. Pero, luego de firmar el correspondiente contra to agregaron: 'Otro Ssi:.......... Así mismo el promitente comprador podrá - deducir la suma de TRES MILLONES DE PESOS moneda legal colombiana -- ($3.000.000 Mcte.) de la cuenta que debe cancelar a más tardar el día cuatro (4) de septiembre de mil novecientos setenta y ocho (1978) quedandocomprometido a cancelar al Banco Popular de Pereira la obligación hipotecaría que pesa sobre el inmueble por el mismo valor cuando el Banco lo exi ja'. (fl. 70 vto. y 8 fte. del Cdno. Ppal.) (Subrayas de la Sala). "El promitente comprador, entonces, se obligó a pagar $13.750.000antes del 4 de septiembre de 1978, pero bien podía optar por abonar =- $10.750.000 al promitente vendedor y destinar $3.000.000.00 para cancelar la obligación hipotecaria que pesa sobre el bien raíz ¿Pero, cuándo puede deducirse que el promitente comprador hizo uso de la opción? Pues únicamente cuando así lo haga saber al promitente vendedor, mas si no le daaviso de que hará uso de la facultad concedida o cancela la obligación, o0 0108 - Bal menos paga los intereses o hace los abonos parciales no pueder entender se que hizo uso de la opción y la obligación mantendrá la forma originaria.

Dicho de otra manera: Como lo indica la forma gramatical empleada, el promitente comprador no quedó obligado a cancelar la obligación hipotecaria si no que se le facultó, (podrá dice el contrato) para deducir $3.000.000 con destino a canceiarla, esto es que era de su resorte, dependía solo de su vo luntad hacerlo o no: pero para el promitente vendedor "a quien no se le hahecho saber el acogimiento de aquella facultad, aquel sigue ligado en la for ma inicialmente prevista. "La facultad conferida no obstante que expresamente no se le fijó pla zo no es indefinida porque resulta determinada por el plazo dado en la cláu sula segunda. En efecto, el promitente vendedor de acuerdo con esta cláusu la 'deberá pagar' $13.750.000 antes del 4 de septiembre, al menos que opte por deducir los $3.000.000 para cancelar la obligación hipotecaria, pero si a la fecha mencionada no ha hecho saber que ha hecho uso de la facultad oha pagado, deberán ambos atenerse a la cláusula segunda".

De tal manera, el ad-quem concluyó que "en eP caso sub examine el promitente comprador ni dio aviso, ni mostró señal alguna dequerer asumir la obligación hipotecaria, y. antes bien dio muestra de indiferencia sobre los vencimientos, intereses y demás condiciones de la relación

jurídica, que de haberlo querido le hubieran correspondido. En resumen, la obligación primigenia contemplada en la cláusula segunda de pagar -- $13.750.000.00 antes del 4 de septiembre de 1977 (sic) siguió vigente a pesar del otrosí, y si a tal fecha no se hizo uso de la opción aquí concedida, debe entenderse que aquella debe aplicarse en todo su rigor". Examinado este aspecto del litigio, el Tribunal emprende el análisis de las prórrogas acordadas por las partes para el otorgamientode la escritura que perfeccionara el contrato de compraventa prometido, tomando como punto de partida el contenido de "los escritos visibles a los folios 4 y 5 del cuaderno No.2" (ahora, folios 7 y 8, cuaderno No.2), la confesión del demandante y la declaración del mismo mandatario (Diego SanintEscobar), luego de lo cual concluyó que "...en definitiva...la escritura pú blica para la compraventa prometida debía otorgarse a las cuatro de la tarde del día quince de Diciembre de 1978 en la Notaría pública de La Dorada". Y en cuanto al tema de fondo, el Tribunal expresó a manera a 0107 - 9de introducción que, tanto la demanda principal como la de reconvención, toman como presupuesto básico de sus respectivas pretensiones el incumplimiento de uno de los contratantes, "...aunque desde luego en la primera se pide la resolución, perjuicios y cláusula penal, y en la segunda elcumplimiento, perjuicios y cláusula penal..." y que las respuestas mutuas

a dichos libelos "...se oponen a las pretensiones y alegan el cumplimiento propio e incumplimiento de la parte contraria, aunque en la primera se pro puso la 'exceptio non adimpleti contractus' ". De tal manera que considerando que a pesar de lasposiciones encontradas de las partes, sus aspiraciones ...entrañan el estudio o análisis de unos mismos hechos relacionados con el cumplimiento o no de la promesa de celebrar un contrato..." el fallador de segundo grado contrae su examen a los siguientes aspectos: a.- El incumplimiento del contrato. Afirma el ad-quem que la promesa sub-júdice "...contiene una serie de obligaciones a cargo de cada uno de los contratantes, pero quepor no ser simultáneas obliga a un estudio sucesivo según el orden delcumplimiento". 3 Guiado por esa orientación, aborda primeramente el estudio dela obligación que corría a cargo del promitente comprador Edilberto Londo- ño Trujillo de pagar a más tardar el 4 de Septiembre de 1978 la suma de $13.750.000.00, para lo cual memora que como la Sala previamente habíaconcluido que este no había. hecho uso, en forma expresa o tácita, de la opción contemplada en el "otrosf" de la promesa, la obligación primigenia de pagar aquella cantidad de dinero permanecía vigente, y con base en di cha conclusión era preciso averiguar si el demandado había cumplido cabal mente la prestación aludida. Así que, tomando como estribo los hechos constitutivos de la causa petendi de la demanda de reconvención, el sentenciador de segunda instancia da como fuera de toda discusión que para el Y de Septiembre de1978 el demandado "(promitente comprador) solamente había cancelado la su ma de $8.933.000.00 que es la misma que el demandante (promitente vende dor) admite haber recibido antes de la citada fecha, según respuesta a la "décima pregunta del interrogatorio formulado por el contrademandante. + 0168 - 10doño Trujillo dice haber hecho al demandante Gonzalo Sanint Mejía por la suma de $1.329.000, $1.280.000 y $11.542.000, el Tribunal endereza suactividad a despejar la incertidumbre reinante en el punto y al efecto manifiesta: 1) - Señala el promitente comprador en la contrademanda que 'eldía 7 de julio de 1978 pagó la suma de $1.329.000.00 representados en ga nados discriminados de esta manera: 74 vacas paridas a $13.000.00 cadauna; 8 vacas horras a $9.000.00 cada una; y 50 terneros a $5.900.00 abo no que efectuó, dice, por conducto del Dr. Diego Sanint Escobar, quien al ser consultado niega haber recibido esa suma o dos ganados mencionados $" Pero que como al lado de estas "...que son declaraciones interesadas pues el uno es el promitente vendedor y el otro su representante' está la declaración del señor Jesús María Aristizábal Gómez, que transcribe, y de la cual deduce lo siguiente: "Pues bien, como puede verse el testigo manifiesta haber entregado '74 vacas paridas a $13.000.00 el precio, y 8 horras a $9.000.00' al Dr. -

Diego Sanint advirtiéndole que el dinero era para don Edilberto Londoño. Pero también dice el testigo que no recibió cinco centavos, pues los dineros 'en su totalidad, eran con el fin que ya hemos hablado', esto es, como lo dice al referirse a otros negocios con el señor Gilberto Alvarez H., que esa plata era para recogérsela para el Dr. Diego Sanint, para el pago dela hacienda Guadalupe". "Esta declaración le merece a la Sala entera credibilidad "porque setrata de un tercero presente en el lugar en el momento en que señala ocu rrieron los hechos que declara y de que él mismo fue protagonista, además porque en el recaudo obra prueba de su sinceridad, como que en la misma deposición da cuenta de otras negociaciones con Gilberto Alvarez Hencker y Gilberto Echeverry (para don Germán Jaramillo), que luego fueron confirmadas por estos señores en sus declaraciones, visible a folios 27 C.H45 y F.12 vto. C. H6. Además, el Dr. Diego Sanint Escobar admite la negocia ción y haber recibido las reses, solo niega el destino del dinero, mas en tal punto no puede merecernos credibilidad, porque en otro ¿parte de sudeclaración admite así mismo que tampoco ha pagado ese valor al señor Je sús María Aristizábal. El indicio que suscita este hecho, unido a la declaración del testigo transcrita, le permiten a la Sala aceptar el pago de la - “0 0109 = 11suma de $1.034.000.00 correspondiente al ganado recibido por el señor Die go Sanint Escobar...".

'"'2) - La suma de $1.280.000.00 pagados por el señor Gilberto Alvarez Hencker al Dr. Diego Sanint Escobar de cuenta del señor Edilberto Lon doño Trujillo por 200 novillos a $7.900.00 c/u., como lo declaran Jesús María Aristizábal (f1.8 C. $6), Gilberto Alvarez Hencker (fl.27 C.$$5). No obs tante que la liquidación de la venta de 200 animales a $7.900.00 da la suma de $1.580.000.00 lo cierto es que el promitente comprador sólo alega la cantidad anotada primero, y es la misma que admite haber recibido el señorDiego Sanint Escobar. Ocurre sin embargo, que este último señala la fecha en que recibió tal cantidad entre el 15 y el 20 de Septiembre de 1978 'en un corte de cuentas realizado con el señor Gilberto Alvarez, di por recibida la suma de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL ($1.280.000.00), a cuenta del mismo negocio', fecha que corresponde con la señalada por el señor Gil berto Alvarez H. en su declaración rendida a folios 27 del cuaderno No.5, cuando dijo: “En un ganado que le compré a don Edilberto Londoño, me di jo que le entregara esa plata al Dr. Diego Sanint, y en un corte de cuentas que hice en septiembre con él, con el doctor Diego, en septiembre 18, liquidamos eso'. Esto es, que este pago no fue hecho antes del 4 de septiembre de 1978". Concluye el Tribunal el examen en el punto expresando que "en resu men...el señor Edilberto Londoño Trujillo entregó al Dr. Diego Sanint Esco

bar, para su padre Gonzalo Sanint Mejía, antes del 4 de septiembre de 1978, la suma de $9.967.000 porque la cantidad de $1.280.000 de parte del señor Gilberto Alvarez.H . solo la recibió el señor Diego Sanint E. el 18 de septiembre de 1978. Además como se deja dicho el promitente comprador no pue de hacer uso un año más tarde de la facultad u opción que le precluyó el 4 de septiembre. "La conducta del promitente comprador es además muy explicativa so bre el entendimiento del otrosí del contrato, pues frente a su posible incum plimiento al no haber acogido la opción, el 25 de septiembre de 1978 se apre sura a pagar la cantidad de $2.208.000.00 suma con la que, a su juicio com pleta los $13.750.000.00 que se obligó a pagar como primer contado. "Queda pues establecido que en ese momento, 4 de septiembre de 1978, el promitente comprador señor Edilberto Londoño Trujillo había incumplido el contrato". ..£ 0110 - 12Aborda a continuación el Tribunal el análisis de la obligación que pesa ba sobre el promitente vendedor, referida a la entrega del bien raiz objeto del contrato de compraventa prometido, expresando al respecto que "la obli gación de todas maneras se cumplió en tiempo, puesto que el demandante se ñala haber entregado el 14 de agosto de 1978 y el demandado acepta que se cumplió el lo. de sepp tiembre del mismo año", prestación que encuentra cabal Y mente satisfecha con apoyo en el documento visible a folio 5 del cuadernoNo.1 (ahora el mismo), y en los testimonios de Emiliano Cataño García, Fran cisco Javier Arango García y José Gregorio Rojas Soto, destacando especial mente los dos primeros. Remata, en consecuencia, el Tribunal el estudio sobre el cumplimiento de esas dos prestaciones afirmando que "la entrega se cumplió, entonces, - dentro del término mas no el pago de la primera cuota del precio, como yase dejó dicho. Veamos entonces qué ocurrió después". Enseguida, el sentenciador de segunda instancia puntualiza que si bien el promitente vendedor, de acuerdo con la ley y el contrato de promesa, podía en virtud del incumplimiento del promitente comprador demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, la pena y la indemnización de perjuicios, "...pero he aquí que en lugar de ello adopta una actitud que a todas lucessignifica que persiste'en el desarrollo y cumplimiento de las otras cláusulaspactadas y aún de prórroga del plazo para la obligación vencida o una condo nación del incumplimiento. ...! actitud que se pone de presente en los siguien tes hechos: "a) El 18 de septiembre de 1978 recibe de don Gilberto Alvarez Hencker la cantidad de $1.280.000.00 como parte “del precio; ' "b)"El 25 de septiembre de 1978, recibe también como parte del precio un cheque para su cobro el 2 de octubre por la cantidad de $2.208.000; "c) El lo. de octubre de 1978 se aplaza para el 3 de noviembre de - | 1978 la fecha para otorgar la escritura pública de compraventa; "d) El 15 de octubre de 1978 recibe el pago de intereses;

e) El 2 de noviembre de 1978 se aplazó de nuevo, para el 15 de diciembre de 1978 la firma de la escritura de compraventa; y "f) El 11 de diciembre de 1978 recibe de nuevo el pago de intereses”. £ 0111 - 13 — Y con fundamento en la sentencia de 15 de Mayo de 1930, el ad-quem estima que "Cómo no aceptar tal prórroga en este caso en elque el acreedor recibe no solo intereses, sino capital, y además acuerdauna prórroga expresa para otra obligación mutua, como es el de la suscrip ción de la escritura pública. La intención del promitente vendedor está - pues presente en cada uno de estos actos, cuando recibe los dineros con posterioridad a su vencimiento y cuando acuerda las prórrogas para otorgar la escritura pública, pues con estas pone de manifiesto su deseo de suscribir el documento en las nuevas fechas y ello no podría ser así si pensara alegar el incumplimiento anterior. Incluso en el interrogatorio de parte cam pea también igual intención, como cuando manifiesta: "En varias ocasiones le hice el reclamo a Diego por cuanto él había recibido dineros que no com prendían a la totalidad, pero que ha debido pagar el señor Londoño, yDiego siempre me contestaba que aceptara esto asi, por esas cantidadesque él creía que más adelante la cosa se arreglaría con don Edilberto, yque él completaría el dinero...(fl. 36 vto. C. + 6)". Así que, prosigue el Tribunal, llega el 15 de Diciembre de 1978, y en esta fecha ocurren los siguientes hechos:

ES 1 "a.- El promitente vendedor no compareció a otorgar la escritura pú blica de compraventa, mientras que el promitente comprador sí lo hizo, tal y como consta en el certificado del señor Notario del Círculo de La Dorada ..'", sobre cuyo valpr probatorio dice: '...pues como lo prescribe el Decre to 960 de 1970 los señores notarios, mo solo dan certificaciones en los términos de los artículos 89, 90 y 91 del decreto, sino que, de conformidadcon los artículos 95 y 96 ibídem dan testimonios especiales. rf "Pues bien de acuerdo con el artículo 30. del Decreto 960 de 1970, - compete a los notarios: '11.- Recibir, extender y autorizar las declaraciones que conforme a las leyes requieran escritura pública...'. De suerte que, cuando los señores Gonzalo Sanint Mejía y Edilberto Londoño Trujillo acuerdan extender en la notaría pública de La Dorada el 15 de Diciembre de 1978 la escritura de compraventa del inmueble 'Guadalupe', estamos en presencia de un hechoque es función del notario, y cuando este da testimonio escrito