CSJ - SC1964-2022

LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente SC1964-2022 Radicación n.º 11001-31-03-006-2013-00359-01 (Aprobado en sesión de nueve de junio de dos mil veintidós) Bogotá, D.C., diecinueve (19) de julio de dos mil veintidós (2022). Se decide el recurso de casación interpuesto por el convocante frente a la sentencia de 20 de mayo de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el trámite que promovió Edgar Vélez Duque contra Metrosur Ltda. – en liquidación (en adelante, Metrosur).

ANTECEDENTES

1. Pretensiones.

El actor pidió que se ordene a su contraparte «dar cumplimiento a los contratos de [promesa de] permuta, celebrado el 30 de junio de 2010, y de promesa de compraventa de 15 de julio de 2010 (…) proced[iendo] al correspondiente desenglobe de los locales mencionados en los (…) hechos de la demanda, por encontrarse dichos Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 locales en un predio de mayor extensión (…)». Asimismo, reclamó que «se condene a la parte demandada al pago de los perjuicios ocasionados por no haberse cumplido los contratos», los cuales tasó en $1.327.683.867 –$602.513.867 por concepto de daño emergente y $725.170.000 a título de lucro cesante–.

2. Fundamento fáctico. 2.1. El 30 de junio de 2010, los litigantes celebraron un

contrato de «promesa de permuta», mediante el cual el convocante se obligó a transferir el predio con matrícula inmobiliaria n.º 157-3837, ubicado en el municipio de Chinauta, y valorado en $550.000.000, a cambio de: (i) un primer abono de $20.000.000 en efectivo; (ii) veinticuatro «módulos comerciales (...) ubicados en el plano de la reforma del Centro Comercial Metrosur»1, avaluados en un total de $350.000.000; y (iii) $180.000.000 pagaderos mediante cheque, que se 1 Los aludidos «módulos comerciales», identificados por los contratantes con una numeración individual, hacen parte de los locales comerciales 101 a 109 del Centro Comercial Metrosur, en la forma que seguidamente se compendia: MÓDULO LOCAL M.I. MÓDULO LOCAL M.I. 119 101 50S-40118553 145 107 50S-40118559 153 102 50S-40118554 160 107 50S-40118559 155 103 50S-40118555 161 107 50S-40118559 147 105 50S-40118557 136 108 50S-40118560 158 105 50S-40118557 137 108 50S-40118560 108 106 50S-40118558 142 108 50S-40118560 133 106 50S-40118558 143 108 50S-40118560 159 106 50S-40118558 162 108 50S-40118560 107 107 50S-40118559 103 109 50S-40118561

134 107 50S-40118559 138 109 50S-40118561 135 107 50S-40118559 141 109 50S-40118561 144 107 50S-40118559 164 109 50S-40118561

2 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 entregaría el día del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. 2.2. El 15 de julio de la misma anualidad se celebró entre las partes un segundo contrato, esta vez de «promesa de venta», a través del cual la sociedad demandada se obligó a transferir al actor cinco «módulos comerciales» adicionales, denominados B-129, B-148, B-149, B-156 y B-157, que hacen parte del «Local 104» del Centro Comercial Metrosur. Lo anterior, a cambio de un pago de $76.000.000. 2.3. El señor Vélez Duque cumplió con todas las prestaciones a su cargo. Sin embargo, Metrosur no atendió las suyas, pues no transfirió los módulos individuales convenidos, sino cuotas de dominio de los locales del Centro Comercial Metrosur –equivalentes al área total de los módulos–. Además, no realizó la tradición del «módulo 133», perteneciente al Local 106. 2.4. Expresado de otro modo, Metrosur «nunca realizó el desenglobe de cada uno de los módulos ofrecidos», requisito imprescindible para perfeccionar la tradición, sin que pueda pasarse por alto que «la parte demandante nunca tuvo conocimiento que los locales que adquirió (...) se encontraban englobados dentro del predio de mayor extensión, y la parte demandada nunca informó (...)

sobre la existencia de ese vicio oculto». 2.5. El incumplimiento de la vendedora ha impedido al señor Vélez Duque transferir los «módulos comerciales» a terceras personas, lo que a su vez le ha dificultado atender 3 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 varios créditos bancarios que adquirió para pagar el precio pactado, y que garantizó con hipotecas constituidas sobre otros inmuebles de su propiedad.

3. Actuación procesal 3.1. Enterada del auto admisorio de la demanda, Metrosur propuso las excepciones tituladas «inexistencia de contrato de permuta y/o resolución del mismo por mutuo disenso entre las partes por imposibilidad de la vendedora Metrosur Ltda.»; «contratos cumplidos por parte de Metrosur e incumplidos por Edgar Vélez Duque»; «carencia de causa para incoar la acción» y «temeridad y mala fe en el demandante». 3.2. En el decurso de la primera instancia se ordenó vincular al proceso al Grupo Cano Valencia S.A., pretextando su condición de litisconsorte necesario de la parte pasiva.

Notificada de esa determinación, la sociedad dijo «adherirse» a las defensas que planteó la demandada, a las que sumó las denominadas «contrato cumplido por el Grupo Cano Valencia y Edgar Vélez, contenido en la escritura n.° 2.034 del 14 de julio de 2010» y «prescripción». 3.3. Mediante sentencia de 18 de julio de 2019, el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Bogotá declaró de oficio

«la nulidad absoluta de los contratos de promesa de permuta celebrado entre las partes el día 30 de junio de 2010, modificado el 14 de julio de 2010 y de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010». En consecuencia, condenó a la convocada a «devolver al demandante (…) a título de restituciones mutuas, la suma de 4 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 $5.000.000», y al señor Vélez Duque a restituir «los inmuebles entregados con ocasión del contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010, correspondiente (sic) a los módulos B129, B-148, B-149, B-156 y B-157 del local 104 del Centro Comercial Metrosur». Ambas partes interpusieron el recurso de apelación. SENTENCIA IMPUGNADA El tribunal modificó parcialmente la sentencia materia de alzada, únicamente para precisar la suma que la convocada debía restituir a su contraparte, que tasó en «$7.344.028 por concepto de capital corregido monetariamente y $3.225.000 por intereses». En lo demás, mantuvo lo decidido por el fallador a quo, con apoyo en los siguientes argumentos: (i) Durante el juicio se estableció que «las partes celebraron sendos contratos, uno de promesa de compraventa de unos locales ubicados en el Centro Comercial Metrosur y, otro de promesa de permuta con un objeto similar, de lo que se deduce sin mayor esfuerzo que se trató de actos mercantiles, que se rigen por la consensualidad».

(ii) Esas negociaciones «no cumplen con el requisito del numeral 4 del artículo 1611 del Código Civil, por cuanto no se indicaron los linderos de los locales prometidos, ni mucho menos del predio de mayor extensión, temática respecto de la cual la jurisprudencia ha precisado que cuando el negocio verse sobre el dominio de un inmueble “el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado”». 5 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 (iii) Ciertamente, «si en las referidas promesas no se alinderaron los locales que se estaban prometiendo, no podía el a quo tomar una decisión distinta a la de declarar la nulidad de las mismas, sin perjuicio de que se precise que al estar cumplido el contrato de permuta, no resultaba viable retrotraer sus efectos, como lo resolvió el Juzgado cognoscente, y sin que las partes controvirtieran tal decisión». (iv) Comoquiera que «la consecuencia obvia de la nulidad declarada es dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa, no es posible analizar si existieron vicios al no haberse desenglobado los inmuebles objeto de la misma, habida cuenta que los vicios ocultos sólo son predicables cuando el contrato de compraventa ya se ha celebrado, no de la promesa de compraventa, aunque se hayan adelantado prestaciones con ocasión de ésta, conforme se deduce de lo reglado en el artículo 934 del Código de Comercio, y acá esos contratos de

compraventa no se cuestionaron». (v) En lo que atañe a «las restituciones mutuas ordenadas en primera instancia, se observa que en el numeral “cuarto” de la sentencia se dispuso “Ordenar al demandante, Edgar Vélez Duque, restituir dentro de los cinco días (5) siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, a la sociedad demandante, Metrosur Ltda. en liquidación, los inmuebles entregados con ocasión del contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010; correspondiente a los módulos B-129, B-148, B-149, B-156 y B-157 del local 104 del centro comercial Metrosur (...); ordenamiento que no solo no fue objeto de reparo alguno sino que se ajusta a la decisión principal». (vi) En contraposición, «lo que concierne al numeral “tercero” [en el que se establece el monto que ha de restituir al convocante la promitente vendedora] deberá adicionarse a la corrección monetaria dispuesta el pago de los intereses legales a la tasa del 6%, liquidación 6 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 que se realizará hasta la fecha de esta sentencia en estricto acatamiento de lo reglado en el artículo 283 del Código General del Proceso». (vii) Frente a los frutos civiles «generados por los locales, la Sala no puede dejar de lado que la parte actora manifestó que no los había podido explotar, y para acreditar tal hecho allegó fotos que dan cuenta de esa circunstancia, sin que el extremo demandado hubiera

probado en contrario, y en esas precisas circunstancias no se realizará condena por tal concepto». (viii) Aun cuando el actor alegó haber sufrido un «“perjuicio material” (...) por la presencia de un “vicio oculto” (...) téngase en cuenta que la nulidad oficiosa decretada (...) tan solo da lugar a las restituciones mutuas, lo cual descarta de tajo la posibilidad de analizar los demás aspectos del incumplimiento endilgado, pues, nulitado el convenio, irrelevante resulta analizar si el defecto aludido existió y si se cumplió o no con las obligaciones correlativas». DEMANDA DE CASACIÓN Al sustentar su impugnación extraordinaria, el convocante formuló cinco cargos. El primero al amparo de la causal ídem, y los demás por la senda de la causal segunda del artículo 336 del Código General del Proceso. CARGO PRIMERO El señor Vélez Duque alegó que la sentencia dictada por la colegiatura ad quem viola de forma directa los artículos 1611 del Código Civil y 899 del Código de Comercio. Para fundamentar su censura, sostuvo: 7 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 (i) El precepto «89 de la Ley 153 de 1887 y el subrogado artículo 1611, en ningún momento hacen la exigencia expresa ni taxativa que se deban citar los “linderos” del inmueble en los contratos de promesa de permuta o de compraventa celebrados». (ii) No está en discusión «el valor de la matrícula inmobiliaria que a su vez contiene el certificado de tradición, que es un

documento ad substantiam actus, es decir, no existe otro medio idóneo para demostrar –sobre todo en predios debidamente consolidados– no sólo la propiedad sobre el bien inmueble, sino su tradición, ubicación y linderos, porque cada Local del Centro Comercial posee su correspondiente Matrícula Inmobiliaria, de esta forma los contratos no están concebidos en términos vagos u oscuros, y los inmuebles están plenamente identificados». (iii) Es cierto que el «Decreto 960 de 1970 en su artículo 31 sí exige expresamente la identificación por linderos, pero, nótese que es un requisito legal para que el Notario pueda expedir las correspondientes escrituras, esto es: una exigencia para el Notariado y Registro». Ello refleja la «interpretación errónea del artículo 1611 numeral 4 y demás normas pertinentes aplicadas, puesto que no se analizó que al asignarse este número de matrícula a los predios, todos los Locales y lo que ellos incluyen tienen determinado de antemano sus respectivos linderos, en un inmueble construido hace más de treinta años (30) de otra forma no podría el Distrito asignar arbitrariamente otra ubicación material o espacio a los inmuebles». (iv) Los certificados de tradición aportados permiten la plena identificación de los inmuebles prometidos en venta, pues la matrícula inmobiliaria «cumple con las exigencias para la correcta identificación de los inmuebles, máxime si se analizan las numerosas anotaciones marginales como producto de negociaciones de más de 25 años sobre los mismos inmuebles y en la misma Notaría 56,

8 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 que exponen de forma diáfana y sin mayor dubitación que no hay falsa tradición, que ésta es legal para la ubicación de los mismos Locales, mientras que se encuentran acreditados los linderos y propiedad en la escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997». (v) El yerro del tribunal conlleva una «deficiencia analítica que a su vez ha incidido de forma grave en la parte resolutiva de su sentencia, al declarar restituciones con afectación grave para el demandante y devoluciones monetarias irritas, situación que sería diferente para la parte actora si se hubieran reconocido sus derechos contractuales y el agravio sufrido, con un análisis contundente y ajustado jurisprudencialmente a la legalidad de los contratos y al accionar entre las partes lo cual hubiese conducido irremediablemente a observar el ordenamiento legal y la demanda en total plenitud». (vi) Dejando de lado la irregularidad que se consideró configurada, «concurren los requisitos de eficacia y validez jurídica porque los contratos contienen todos los elementos que para tal efecto consagra el artículo 1611 del Código Civil norma que fue interpretada erróneamente, y el problema jurídico que se plantea es transparente y ajustado a las exigencias legales». CARGO SEGUNDO Tras alegar la infracción indirecta de los artículos 1501, 1502, 1511, 1517, 1518, 1611, 1618 a 1622, 1740 a 1742, 1746 y 1864 del Código Civil y 899 del Código de Comercio,

el señor Vélez Duque expuso: (i) El contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010 «contiene la dirección y el área de los respectivos bienes: “Centro Comercial Metrosur, propiedad horizontal, 9 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 ubicado actualmente en la Cra. 73 n.º 57 R 12 Sur de la ciudad de Bogotá D.C. Centro Comercial que fuera construido (...) sobre el lote denominado tres segregado del predio Metrosur – lote matriz». (ii) En idéntico sentido, «consta en las correspondientes Matriculas Inmobiliarias y Certificados de Tradición de los Locales cuyos linderos generales y especiales se hayan contenidos, no sólo en el plano de la copropiedad, como cosas esenciales y de la naturaleza de los contratos (artículo 1502 del C.C.) que pertenecen y son consecutivos al mismo Modulo 5 del Centro Comercial Metrosur P.H., en donde se encuentran las áreas o Locales negociados por las partes. De igual manera en la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997». (iii) Asimismo, «la Escritura 4179 del 31 de agosto de 1992 citada en los Certificados de Tradición contiene el Reglamento de la Copropiedad. [y allí] los bienes inmuebles no han quedado indeterminados», debiéndose agregar que «ya existen escrituras públicas para los bienes prometidos en la promesa de permuta, copias que fueron aportadas por la pasiva, lo cual significa que ya contienen todos sus elementos identificantes». (iv) Ello muestra que el tribunal «aplicó indebidamente la

codificación civil y no analizó: i.- que ninguno de los contratos se encuentra dentro de las específicas causales de nulidad absoluta ya que no tienen ni objeto ni causa ilícita; ii.- que se expresan causas reales y lícitas con las solemnidades del caso; iii.- que no incurrieron en omisión de requisito o formalidad prescrito por la ley en consideración de la naturaleza misma del contrato; iv.- las partes que los otorgaron no son incapaces absolutos». (v) Por consiguiente, «el ad quem menospreció la identificación de los bienes, y no tuvo en cuenta las escrituras para el contrato de promesa de permuta del 30 de junio de 2010, escrituras No: 10 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 2040 de 14 de julio de 2010; 2056, 2060, 2058, 2057, 2062, 2059, 2061 de 15 de julio de 2010; 3301 de 25 de noviembre de 2010; todas por parte de Metrosur Ltda., en Liquidación; 3202 de 11 de noviembre de 2010 venta del Grupo Cano Valencia SAS; 3479 de 15 de diciembre de 2010: escritura de aclaración por parte de Metrosur Ltda., en Liquidación, todas elaboradas en la Notaria 56 del Circulo de Bogotá D.C., escrituras que contienen los respectivos alindamientos generales y especiales de los inmuebles aquí en litigio». CARGO TERCERO También con sustento en la causal segunda del artículo

336 citado, el actor anunció la «violación indirecta de la ley sustancial por falta de aplicación de los artículos: 1496, 1546, 1602, 1608, 1613, 1614, 1615, 1760, 1850, 1861, 1884, 1889, 2056, del Código Civil; artículos: 822, 861, 870, del Código de Comercio, y demás normas concordantes», debido a «errores de hecho por falta de apreciación de unos medios probatorios aportados al proceso y ausencia de valoración de otros». El anterior cuestionamiento puede sintetizarse así: (i) El tribunal, bajo premisas equivocadas, no analizó lo atinente a «los vicios ocultos y redhibitorios, y el incumplimiento de las demandadas», obviando que durante las instancias se recaudó copiosa evidencia de esas irregularidades. (ii) Es incontestable que «el despacho nunca se pronunció sobre lo resuelto por la DIAN mediante oficio No 1022 del 26 de abril de 2017 (…). Tampoco sobre los contratos, y todas las aportadas con el líbelo introductorio de la demanda (…); no abordó el estudio del recurso de apelación radicado el 22 de agosto de 2019; [los] certificados de tradición No 50S-40118554 (…), 50S-40118554 (…), 50S-40118558 (…), 11 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 50S-40118560 (…) y 50S-40118561; ni los Testimonios de: Manuel Antonio Cano Bermúdez, José María Rodríguez Jiménez, Tulio Alberto

Ortegón Ibáñez, Héctor Jaime Buitrago Gutiérrez, Edgar Vélez Duque, Martha Esperanza Gómez Bello». (iii) El ad quem, entonces, «incurre en error de hecho manifiesto al omitir el contenido de los medios probatorios documental y testimonial en razón qué no observo las declaraciones como confesión ficta de las partes y pruebas fehacientes del incumplimiento de las demandadas», así como al pretermitir «el interrogatorio de parte celebrado el día 15 de octubre de 2013 para (sic) el señor Manuel Antonio Cano Bermúdez, [que] demuestra las profundas contradicciones entre lo dejado de cumplir y lo observado en los contratos». (iv) Según lo manifestó el citado declarante, «Edgar Vélez Duque no disponía del dinero para finiquitar la negociación. [Pero] si el señor Vélez no tiene la plata, cómo se explica que compre a otros copropietarios. Para demostrar que sí se disponía del dinero para cumplir con el compromiso, están los extractos bancarios y se puede ver fácilmente con las compras efectuadas por el Sr. Vélez a otros copropietarios, que desvirtúa fácilmente su argumento en tanto que están las matrículas inmobiliarias adosadas al proceso». (v) De igual modo, «Incurre en error de hecho el respetado ad quem al no contemplar como medio de prueba los certificados de tradición, como tampoco tuvo en cuenta lo establecido en el contrato del 15 de julio de 2010 ni lo argumentado en el recurso de apelación del 22 de agosto de 2019 y reafirmado el 2 de febrero de 2021. ¿Qué establece

la cláusula octava del contrato de compraventa?: “…si alguno de ellos no pudiere suscribir el correspondiente título se declarará resuelto el contrato “sobre el correspondiente módulo” sin que se causen perjuicios o indemnizaciones a ninguna de las partes...”. Desde otra perspectiva, la parte vendedora disponía de seis meses para cumplir». 12 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 (vi) Tampoco se consideró que «la Sociedad Metrosur Ltda., en liquidación recibió el pago por un módulo, vitrina, o coeficiente sobre el cual no tenía la propiedad, específicamente sobre el Módulo B-152 del Local 102, con Matrícula Inmobiliaria No 50S-40118554, y no cumplió con la respectiva escrituración en tanto que prometió vender éste módulo (B-152) que no le pertenecía, y así la legislación contemple la venta de cosa ajena, en este caso hizo entrega de un bien con fraude al promitente comprador, porque pertenece a Henry Munevar Montaño, según figura en el Certificado de Tradición». (vii) Igualmente, omitió el ad quem que «las demandadas no se presentaron a la Notaría en la fecha pactada para suscribir las escrituras del contrato de promesa de compraventa del 15 de julio de 2010, ni analizó el incumplimiento sobre el Módulo B-137 del Local 108 con Matrícula Inmobiliaria No 50S-40118560, negociado en 30 de junio de 2010, e incluido en el documento otrosí del 14 de julio de 2010, saneamiento de deuda por conceptos de administración ante el Centro

Comercial con el consiguiente proceso ejecutivo». (viii) La magistratura de segundo grado se abstuvo de analizar «los daños causados por el promitente vendedor con el fracaso para el señor Vélez en las negociaciones adelantadas con el señor Tulio Alberto Ortegón Ibáñez por su incumplimiento contractual y por los vicios ocultos, con memorial de solicitud de devolución de arras con aplicación de la Cláusula penal daños que están claramente estipulados en el peritaje ordenado por el despacho, y que deben ser resarcidos por las sociedades aquí involucradas». (ix) No se reparó en la solicitud de «aplicar del artículo 44 de la ley 190 de 1995 para levantar el velo corporativo de estas sociedades, lo mismo que la aplicación del artículo 37 de la ley 142 de

1994. Esto es confirmado por el apoderado de la pasiva en su recurso de reposición del día 28 de junio de 2016 al hacer referencia al Grupo

13 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01

Cano Valencia SAS: “...Adquirió uno de los bienes involucrados en la permuta entre el señor Edgar Vélez Duque y la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidación, del día 30 de junio de 2010”, lo cual la convierte en parte procesal como actor contractual, Grupo que pretende ser excluido según la declaración del a-quo».

(x) El ad quem «cae en error de hecho al no apreciar los medios de prueba, es decir cercena absolutamente la prueba, porque falta hacer la transferencia del módulo B-133. Igualmente no dan aplicación al artículo 1889 del Código Civil “...si se vende con

señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos”, en razón a que están perfectamente determinados en los contratos los coeficientes y las áreas vendidas». (xi) No es cierto que los contratantes hubieran dejado sin efecto los negocios jurídicos preparatorios con la celebración de otro posterior, «en tanto que existen las pruebas de parte del señor Vélez que éste en ningún momento ha deseado, declarado o desistido del compromiso, o prescindido del negocio. Si hubiese sido así no hubiera instaurado esta demanda, ni radicado la solicitud de evicción, ni hubiera convocado a conciliación, ni hubiera pagado algunos impuestos prediales, ni asistido a reuniones de copropietarios, ni pagado cuotas de administración». (xii) El fallo recurrido excluyó de toda responsabilidad «al Grupo Cano Valencia SAS, ignorando lo ordenado por el artículo 61 del C.G.P., porque sus actos llevan de forma implícita la concausalidad y esencia del derecho afectado para el demandante aquí en litigio, y tienen plena validez y eficacia porque emanan de todos los actores contractuales. Por esta razón tanto el a-quo como el Ad-quem al no declarar probada esta falta contractual y no aplicar estrictamente el artículo 165 del C.G.P., y demás normas concordantes, incurren en error 14 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 de hecho en la apreciación de los medios probatorios aportados al proceso porque no declararon el incumplimiento». (xiii) Es evidente que «la ley no obliga a permanecer en la

indivisión. Por parte del señor Edgar Vélez Duque no ha existido desistimiento tácito ni expreso como lo demuestra la asistencia a reuniones con Secretaria de Gobierno de Bogotá D.C., para tratar asuntos del desenglobe 11 de diciembre de 2012, la constitución de la póliza de seguro, la cancelación de honorarios por peritaje, la asistencia permanente al Centro Comercial y su participación en las Asambleas de Copropietarios, que demuestran fidedignamente, que no existe la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento con sus obligaciones contractuales». (xiv) Así las cosas, «sea que el señor Manuel Antonio Cano Bermúdez niegue la existencia del Contrato de Permuta, o el Contrato de Promesa de Compraventa entre las partes: los derechos, daños y perjuicios del señor Edgar Vélez Duque no pueden quedar en el limbo, y el representante legal de las sociedades aquí involucradas, debe salir al saneamiento y cumplimiento de lo ofrecido, así pretenda hacer recaer la relación contractual en una de sus Sociedades familiares, como es el denominado Grupo Cano Valencia S.A.S., lo cual no le exonera y por el contrario, le vincula y obliga inexorablemente a cumplir con los compromisos adquiridos como parte de la relación contractual». CARGO CUARTO Arguyendo nuevamente que el tribunal incurrió en «violación indirecta de la ley sustancial: i.- por falta de aplicación, artículos: 756, 1494, 1880, 1893, 1895, 1914, 1915, 1916, 1918, 2341, del Código Civil y demás normas concordantes; artículo 925, 936 del

Código de Comercio; ii.- por errores de hecho por falta de apreciación de los medios probatorios aportados al proceso y ausencia de valoración de 15 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 otros, artículos: 166, 174, 205, del Código General del Proceso», el casacionista anotó: (i) Se pretirieron todos los elementos de juicio que mostraban «la existencia previa de los vicios ocultos y redhibitorios», yerro que obedece a la desatención de «las reglas probatorias de la conducencia, la pertinencia y la utilidad del medio de convicción así como tampoco la conducta y el referente negocial de las partes en especial el de las demandadas». (ii) Con el interrogatorio de parte de Manuel Antonio Caro Bermúdez; las escrituras públicas contentivas de los contratos de compraventa; el testimonio del contador de las convocadas, y las copias de una demanda de reparación directa promovida por Metrosur, quedó demostrado que la convocada sabía «desde hace más de dieciséis años del no desenglobe y no registro de la escritura 3175 de 1997, antes de la celebración de los contratos, y que realizaba negociaciones mercantiles como: arriendo de los locales de las sociedades, o compra-ventas de tipo inmobiliario en el Centro Comercial como consta en los certificados de tradición que el ad quem no tuvo en cuenta para verificar que la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidación, si hacia negocios». (iii) Refulge que «las demandadas pretenden desviar la atención con el falaz argumento de que “fue su socio quien administró y

manejó la Sociedad”, y que, por lo tanto, no conoció ninguno de los planos, ni los intentos de reforma, ni de divisiones, ni las escrituras complementarias para suplir las falencias de la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997. Estas irregularidades fueron subsanadas con las escrituras: 2020 del 29 de julio de 2003, y la 2257 del 13 de agosto de 2004, de la Notaría 56 de Bogotá D.C., firmadas por el Señor Fabio Corredor Andrade como su socio en la construcción del Centro Comercial 16 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 Metrosur P.H., falencia que se desvirtúa con la tradición histórica de sociedad Metrosur Ltda., narrada en acápites anteriores». (iv) El tribunal dejó de analizar «la afirmación del contador de las demandadas que (sic): “...Él fue a la oficina como dos o tres veces a decirle a don Manuel, que él no había comprado un segundo piso ni sabía que había división con el mezzanine...”, que no sólo reafirma que el señor Vélez no fue informado de la existencia del nivel de mezzanine, sino que contradice lo dicho por el señor Manuel Antonio Cano Bermúdez, lo cual se transluce de forma diáfana como vicio oculto y redhibitorio existente antes de la negociación. Este vicio oculto impidió la negociación de arriendo con opción de compra con el Banco de Bogotá que estaba interesado en todo el Local “...cuando hicieron papeles de estudio con el banco, el banco no los acepto en esa forma, porque no era dueño del

100% del Local, que no era dueño del mezzanine...” Según narra el contador de la sociedad Metrosur Ltda., en Liquidación». (v) Incluso, «constituye una aceptación expresa de los vicios ocultos y redhibitorios: la demanda iniciada por el aquí permutante y vendedor, Sociedad Metrosur Ltda., en contra de la Secretaría de Gobierno de Bogotá D.C., radicada 5 Junio 2012 bajo el número 2012925 ordinario acción de reparación directa, ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca (...) por el no registro de la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997, y los daños causados». (vi) De igual manera, «no fueron apreciados los contratos celebrados entre las partes, ni la contestación de la demanda por parte de la Secretaria Distrital de Gobierno de Bogotá D.C., el 30 de abril de 2013 para Metrosur Ltda., en Liquidación, en donde narra fidedignamente el desarrollo del incumplimiento por parte de la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidación por no cumplir con la obligación de registro y los vicios ocultos al momento de subscribir el contrato. Tampoco el ad quem tuvo en cuenta las declaraciones de los testigos, ni las 17 Radicación n.° 11001-31-03-006-2013-00359-01 afirmaciones del demandante, ni las declaraciones de las demandadas, y demás actuaciones al interior de la copropiedad Centro Comercial Metrosur P.H., entre otras». (vii) En resumidas cuentas, «al incurrir en violación indirecta de la ley sustanci