CSJ - SC24-10-1994 4352

REPUBLICA DE COLOMBIA y 2B S- = u Conte Iahirema de Austicia 7 j

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS

—_ 1 Santefé- de Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de Octubre de mil novecientos noventa y cuatro (1993).-

Referencia: Expediente No. 4352

. Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte actora, contra la sentencia de fecha nueve (9) de junio de 1992, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de S Rant aafé de eR ogotá para ponerle fin, en segunda instancia, al proceso ordinario de mayor cuantía seguido por no CO NA o

ALLFEGINIO VACA AVINa contra MARTHA ESPERANZA RUEDA MERCHAN. ma

|. ANTECEDENTES M. 1.En la demanda con que se abrió el proceso en mención se solicitó: =. Declarar resuelto el contrato de promesa REPUBLICA OE COLOMBIA 265 la 1 2 Sefirema ha Austicin de compraventa celebrado el 22 de noviembre de 1986 en la ciudad de Bogotá, entre ALEGINIO VACA AVILA, representado por su hermano Edgard Humberto Vaca Avila, en virtud de mandato conferido, como prometiente vendedor, y MARTA ESPERANZA RUEDA MERCHAN, como prometiente compradora, respecto del inmueble situado en la ciudad de Bogotá, distinguido con la nomenclatura urbana No. 140 —- 51 de la carrera 22, interior %1

del conjunto residencial Amberes, situado en la urbanización Los | Cedritos, cuyos linderos específicos describió en la demanda. -, Declarar que la prometiente compradora incumplió el contrato, y por consiguiente debe perder el dinero que ha pagado al prometiente vendedor como arras del negocio. -=, Ordenar la restitución del inmueble citado al demandante, para lo cual "debe comisionarse al inspector de policía de ln región, haciéndole saber que si se han plantado mejoras en esa propiedad, son del vendedor y éste no está obligado a pagarlas en virtud de que su carácter de suntuarias exige consentimiento previo del dueño.” -. Condenar en costas a la demandada. El fundamento de las pretensiones que . anteceden, bien pueden resumirse del siguiente modo: -, En virtud del mandato conferido al scñor Edgar Humberto Vaca Avila por parte de ALEGINIO VACA 2 REPUBLICA DE COLOMBIA y 266 j Corto Iefirema de Asticia AVILA, se celebró el contrato de promesa de compraventa del inmueble atrás identificado, el cual se llevó a cabo el 11 de noviembre de 1986. a Tal como se estipuló en el contrato de pramesa de compraventa, la prometiente compradora entregó la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.00) a título de arras y, a su vez, el actor entregó el inmueble prometido. Posteriormente, el día 7 de diciembre de 1986, aquella pagó un nuevo contado de la suma de dinero acordada como precio, consistente en un millón de pesos ($1.000.000.00).

-=, El saldo, o sea la cantidad de dos milliones quinientos mil pesos (52.500.000.00), se entregarían contra la firma de la escritura pública que perfeccionaría la venta prometida; y por este saldo se convino en pagar un interés del 2% mensual anticipado dentro de los cinco días de cada mes. -. El día y a la hora señalados para la firma de la escritura pública de compraventa, se presentó en la notaría correspondiente el prometiente vendedor; sin embargo, no pudo firmar el acto notarial por cuanto la prometiente compradora se presentó a la Notaría sin cédula de ciudadanía. a La demandada solo pagó una cuota de los intereses pactados.

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267 Seferema ae AHusticia -. "En vista de que la promitente compradora se ocultó a partir de ese momento, fue preciso requerirla por correo certificado para que se diera cumplimiento a los términos del contrato de promesa de compraventa...y fue así como mi poderdante la reconvino para que se hiciera presente en da Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá, a determinadas fecha y hora”, sin que ella se hiciera presente en esta nueva oportunidad. 2; La demandada dio respuesta a la demanda incoada, oponiéndose a las pretensiones, por considerarlas sin soportes fácticos y jurídicos. En relación con los hechos antes resumidos, niega que la promitente compradora hubiese faltado a la Notaría, argumentando que "no se corrió la escritura de presentación de documentos”; niega también que hubiese fallado en la realización de los pagos de los intereses; y que se hubiese ocultado, ya que

la segunda cita fue concertada unilateralmente. Presenta como excepción la ausencia de cumplimiento de la promesa por parte del accionante, por los siguientes molivos: = a la demandada se le prometió el bien inmueble totalmente saneado, desprovisto de todo gravamen. Bajo este supuesto procedió MARTHA ESPERANZA RUEDA a abonar la 4 REPUBLICA DE COLOMBIA ote Sáfireni de Assticia 268 suma de un millón de pesos ($1.000.000.00), a pagar los intereses acordados, y a realizar reformas útiles y costosas en el inmueble. = Posteriormente se enteró la demandada que en el folio de matrícula inmobiliaria ¿ 0500338622 aparecían dos gravámenes hipotecarios en favor de la Corporación Popular de Ahorro y Vivienda Corpavi, de los años 1975 y 1976, aún vigentes. Solo hasta el mes de octubre el apoderado del demandante accedió a ratificar esta información en la : Corporación, cuando ya se había vencido el plazo pactado. Sobre este tema, el apoderado advierte también da incongruencia que se presenta entre la carta en que unilateralmente cita a la demandada, y la escritura pública corrida el 22 de Enero de 19833 por cuanto en aquella se pretende llevar el contrato a "feliz término, mientras en esta se refiere a prorrogar el contrato de venta”. - Al hacer un resumen de las mejoras realizadas al inmueble, considera el apoderado de la parte demandada que estas se realizaron de buena fe, y que son apenas mejoras útiles y necesarias. También presentó demanda de reconvención, en la que solicitó: (F. 1 y 58 del C.2.)

• Que se declare incumplido por el SEPUBLICA DE COLOMBIA demandante reconvenido el contrato de promesa de compraventa del inmueble ya citado. - Que se condene a ALEGINIO VACA AVILA a darle estricto cumplimiento a la promesa de contrato de compraventa. - Que como consecuencia de la anterior Sscleradión se condene a ALEGINIO VACA AVILA a imputar dobladas al valor del inmueble, las arras confirmatorias penales previstas en el contrato de promesa de compraventa, en favor de MARTHA ESPERANZA RUEDA, o en todo caso, que se le aplique la consecuencia pertinente de las arras ante el palmario incumplimiento en que aquél incurrió.

Subsidiariamente solicitó que se condene a ALEGINIO VACA AVILA a indemnizarle a MARTHA ESPERANZA RUEDA MERCHAN todos los perjuicios causados como consecuencia dc! incumplimiento de la promesa de contrato. - Que se le impongan las costas del proceso al demandante inicial. Se expresa en la contrademanda la imposibilidad que surgió para la reconviniente de obtener una hipoteca sobre el inmueble, con cuyo producto pagaría el resto de la deuda, por existir las hipotecas pendientes de las que ya se hizo mención. Confirma que ella pagó tres cuotas de intereses 6 REPUBLICA DE COLOMBIA Corte A enema (de Auasticia 270 y que en diciembre de 1987, se encargó de gestionar las minutas de cancelación de los gravámenes en la Corporación Popular de Ahorro y Vivienda Corpavi.

3. Conoció del asunto inicialmente el Juez Once

Civil del Circuito de Bogotá quien, mediante providencia de Noviembre 30 de 1990, resolvió: - Negar la excepción y la contrademanda presentada por la demandada; - Declarar resuelto el contrato de promesa aducido como SUSiaitaciaR de la mentada acción resolutoria; - Declarar que por cuestión de lo convenido en cuanto a la cláusula penal la demandada MARTHA ESPERANZA RUEDA pierde a favor del demandante ALEGINIO VACA AVILA la suma de tres millones de pesos ($3.000.000), que a ésta entregara a título de arras. - Reconocer a favor de la demandada y a cargo del demandante un crédito por valor de cinco millones A quinientos setenta y ocho mil cuatrocientos pesos ($5,578,400.00) por concepto de las mejoras que la primera le introdujo al inmueble materia de la fallida promesa de compraventa. - Declarar que el demandante está obligado a restituirle a la demandada la suma de un millón de pesos ($1.000.000.00) que de ella recibiera, por cuenta del precio convenido para la compraventa prometida. - Imponerle a la demandada la obligación de restituirle al demandante el inmueble materia de la promesa, 1

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27 Conte Safrema ds Kusticia 1 una vez este le pague el valor del crédito que por mejoras se le reconoce. = Conceder a la demandada el derecho de reiención que le confiere la ley hasta tanto no se le paguen las sumas que le fueron reconocidas. - Declarar que las prestaciones relativas a frutos quedan compensadas entre las partes.

2 = Condenar en costas a la demandada.

4. Por virtud de apelación interpuesta por la parte demandada y actora en reconvención, a la cual adhirió con posterioridad el demandante inicial. el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, en fallo del nueve de junio de 1992, revocó en todas sus partes la sentencia del a quo vw dispuso: - Negar las pretensiones de la demanda principal y declarar que el señor ALEGINIO VACA AVILA incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrada con la demandada, condenándolo en comsecuencia a darle estricto cumplimiento, cancelando los gravámenes hipotecarios que pesan sobre el inmueble, y otorgando el respectivo instrumento público de compraventa en un lapso no superior a dos meses a partir de la ejecutoria de la providencia. - Ordenar a la contrademandante cancelar áa ALEGINIO VACA AVILA en el momento del otorgamiento de la escritura pública que agote la promesa de contrato objeto del

8 REPUALICA DE COLOMBIA Conte Saprema dde AHusticia 272 proceso, la suma de dos millones quinientos mil pesos ($2.500.000.00) más intereses al 2% mensual desde el 7 de febrero de 1987 hasta la fecha de escritura de compraventa. En fin, se abstuvo de imponer condena al pago de costas causadas en la segunda instancia.

E. 11. FUNDAMENTOS DEL FALLO RECURRIDO: Fundamentó la decisión el ad quem en los siguientes argumentos: - No aparece constancia de que alguna de

las partes hubiese cumplido o se hubiese allanado a cumplir a otorgar la escritura pública en la fecha y hora señaladas. El primeramente demandante afirma haber asistido pero no ofrece pruebas suficientes, como sería una escritura de presentación o, por lo menos, la pertinente anotación de prórroga en el cuerpo del contrato. El testimonio rendido por quien acompañaba al señor ALEGINIO VACA en la Notaría no conduce al Tribunal a considerar probada la asistencia, por desconocer el declarante totalmente las circunstancias de tiempo y modo en que se dieron los hechos. La declaración realizada por el actor ante notario mediante escritura pública en la que afirma haber comparecido en la Notaría el 22 wl enero de 1988 "con el ánimo de entrevistarse con la promitente compradora a fin de acordar una prórroga del contrato de venta," tiene calidad de declaración mas no de presentación, ya que por fuerza mayor no pudo el 9 REPUBLICA DE COLOMBIA rt Serena de Jasticia 273 prometiente vendedor obtener el paz y salvo de impuesto predial, documento indispensable para dar testimonio de presentación para dar cumplimiento a la obligación contraida."” Para determinar si hubo incumplimiento del actor, el Tribunal realiza un análisis jurídico y fáctico de la situación, en el que considera que es de la naturaleza de la compraventa la transferencia de dominio de los bienes sin gravámenes, si ellos no han constituido parte del negocio. Los gravámenes, por interferir con el libre disfrute del bien, debe ser parte del precio o estar contemplada en la negociación la forma de cancelación del gravamen. "Aun en el evento de que un

gravamen no esté garantizando obligación alguna, ya porque esta se hubiese pagado o la misma no hubiese llegado a constituirse, la causa de su cancelación debe estar a cargo del vendedor o constituir rebaja del precio, pues la cancelación del gravamen es dispendiosa y onerosa...”. Afirma entonces el Tribunal que es de la naturaleza de la compraventa que el bien objeto del mismo esté libre de gravámenes, y en estas condiciones está obligado a entregarlo el vendedor. Lo contrario requeriría pacto expreso. Las duos escrituras de hipoteca vigentes que figuran en el folio de matrícula inmobiliaria, dejan sin fundamento las afirmaciones del actor, en el sentido de que el inmueble carecía de gravámenes en ej momento de la negociación. Por lo anterior, confirma el Tribunal que le asistió razón a la demandada para negarse a realizar los pagos faltantes, hasta tanto se le solucianara el problema presentado. 10 REPUBLICA DE COLOMBIA $ arta Hprema de Aasticia 274 Respecto de las arras que pactaron las partes, considera el Tribunal que se tratan de arras confirmatorias, porque si bien se insinúa un carácter penal de la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.00) entregada al firmar la promesa,”"no se reúnen los requisitos para que tal carácter se cumpla; en cambio sí lo están para que dichas arrass e imputen al pago; pues ninguna de las partes en sus respectivos libelos (sic) manifiestó optar por ellas en lugar de las obligaciones principales.”

TIT. LA DEMANDA DE CASACION Y

CONSIDERACIONES CONSIDERACIONES DE

LA CORTE: Para obtener la infirmación la sentencia del Tribunal Superior de Santafé de Bogotá, formuló el primeramente demandante un cargo con fundamento en la causal primera de casación prevista en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, consistente en haber violado la ley sustancial por aplicar indebidamente los artículos 1.609, 1.608, 1501, 1603, 1621 todos del Código Civil; y el artículo 89 de la Ley 153 de 1987; y por no dar aplicación a los artículos 2440, 1602, 1603 del Código Civil; 127 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 49 y 50 dei Decreto 92960 de 1978, incurriendo el sentenciador en evidentes errores de hecho en la apreciación de las pruebas y en la falta de apreciación de otras que procede a singularizar.

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ES Conte Safrema de AHusticia 2/5 Considera el recurrente en casación que el Tribunal erró al afirmar que "es de la naturaleza de la compraventa la transferencia de dominio de bienes sin gravámenes, si ellos han constituido parte del negocio”, por cuanto, en opinión del recurrente "el artículo 2.440 del Código Civil preceptúa que el dominio de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquier estipulación en contrario”. En la promesa de compraventa no se estipuló nada al respecto, y por tanto es falso concluir que el vendedor estaba obligado a la entrega de un bien libre de gravámenes. Por el contrario, según el artículo 39 de la Ley 153 de 1937 y el artículo 2440 del Código Civil, las

cláusulas del contrato de compraventa deben constar por escrito, lo cual no ocurrió en este caso en relación con el gravamen. Considera también que el actor cumplió estrictamente las obligaciones a su cargo "contraidas en el contrato de compraventa”, como son entregar el bien y recibir el dinero de las arras. Por el contrario, la prometiente compradora se encontraba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, al haber pagado solo tres de las mesadas de intereses que debía pagar, como élla misma lo confesó. Es decir, la primeramente demandada incumplió al incurrir en mora desde el 11 de febrero de 1987, y al no concurrir a la Notaría acordada a la firma de la escritura. Por lo tanto, en la fecha de la firma de la escritura de compraventa, el actor no se encontraba obligado a cumplir con ninguna de las restantes obligaciones, de conformidad con el artículo 1.609 del Código Civil. 12Z z T

"REPUILICA DE COLOMXDIA

0 Corte Siprama de Husticia 276 En otros términos, aun aceptando la obligación de entregar el bien libre de gravámenes, el promitente vendedor tenía como fecha límite para cancelar las hipotecas la de la escritura de compraventa, es decir, el 15 de julio de 1987; pero el incumplimiento de la promitente compradora había ocurrido el 11 de febrero del mismo año. Por último, no comparte la decisión del Tribunal en el sentido de ordenar cancelar los gravámenes, pues a la fecha de la sentencia de segunda instancia, no existía gravamen por cancelar. Era obligación de la entidad financiera correspondiente proceder a ta cancelación en el registro, según

lo dispone el artículo 49 del Decreto 960 de 1970. Por demás, las minutas para cancelar las hipotecas fueron retiradas por la contrademandante, por lo que se encuentra hoy en sus manos efectuar el respectivo registro. De aquí, pues, que al decir de la censura, el sentenciador de segunda instancia incurrió en error de hecho ns ”... al no apreciar las escrituras de cancelación que en fotocopia auténtica presentó la demandada como pruebas, y al haber apreciado indebidamente el documento promesa de compraventa que dio origen al proceso, imponiendo una obligación adicional al vendedor no acordado (sic) ni estipulado ísic) en el contrato, y acusándolo de incumplimiento, como quien incumplió primero fue la compradora, es evidente, manifiesto, ostensible, protuberante y además claros (sic) sicad e

CONSIDERACIONES

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Ead Cato Hiprema de Kusticia . 207

1. Ha dicho esta Corporación que el nuineral primero del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, tiene como supuesto básico para la prosperidad de dicha causal de casación la violación de la ley sustancial, a la cual puede llegarse por dos vías diferentes, cuya distinción no debe olvidarse atendiendo a los importantes efectos que implica: la directa, que presupone "exclusión de todo reparo sobre la apreciación de las pruebas; la impugnación se concreta derechamente en la imputación al fallo de quebrantamiento de la ley sustancial que se considera indebidamente actuada por el juzgador frente a un cuadro fáctico bien visto a través de la

evidencia disponible en el proceso; y en la indirecta, donde la carencia de base legal se propone como consecuencia de errores de hecho o de derecho atribuibles a la sentencia en la apreciación de determinadas pruebas” (Casación Civil de 7 de diciembre de 1990, sin publicar). Es decir, la violación directa se da independientemente de todo yerro en la estimación de los hechas, o sea, sin consideración a los medios de convicción que haya tenido en cuenta el sentenciador en su juicio, o, como lo ha dicho la Corte, cuando ”...tampoco existe reparo que oponer contra los resultados que en el campo de la cuestión fáctica haya encontrado el fallador, como consecuencia del examen de la prueba...” (G. J. Tomo CXLVI, pag. 60); por el contrario, la indirecta tiene lugar cuando el fallador deja de aplicar una norma que regula el caso o hace actuar una que le es extraña, ello por efecto de haber incurrido en errores en la estimación de las pruebas. Así las cosas, cuando se formula un cargo por ta vía directa es palmario que el casacionista no puede separarse 13 REPUBLICA DE COLOMBIA nda Ieprema de KHasticia 9 o 78 er lo más mínimo de las conclusiones a que llegó el fallador en la determinación de los hechos, el único ánalisis que puede formularse como sustento del cargo ha de limitarse a las normas sustanciales que considere inaplicadas, aplicadas indebidamente o interpretadas en forma equivocada, con absoluta prescindencia de consideraciones que, en tanto discrepantes de la apreciación del juzgador en el campo fáctico, persigan un nuevo examen

crítico en este aspecto.” (Casación Civil de 22 de noviembre de 1993, sin publicar). En el presente caso, la tesis impugnativa formulada se apoya básicamente en que el casacionista no está di acuerdo com las apreciaciones del Tribunal relacionadas con la viabilidad jurídica de vender un bien hipotecado, sin advertir antes al comprador sobre la existencia de un gravamen de tal naturaleza, cuestión que desde luego ha debido ser planteada por la vía directa, de conformidad con lo antes expuesto, y esta razón es suficiente para concluir que el cargo no puede alcanzar prosperidad, toda vez que aún cuando llegare a quedar establecido que el juzgador colegiado en realidad ignoró, por falta de observación. las escrituras de cancelación que el recurso señala, esa omisión carecería por completo de influencia decisoria mientras no se demuestre que aquél juicio, referido de Suyo a una Cuestión de puro derecho, no constituye un error jurídico.

2. Afirma el recurrente, además, que existió error de hecho en la apreciación de la promesa de compraventa,

15 REPCUMLICA CGE COLOMBIA y 5 e ap Y Corto Ar remna de AHusticia 97 9 en donde el vendedor no se compromete a entregar el bien sin hipotecas. Sin embargo, observa la Sala que frente al texto de la sentencia impugnada, esta afirmación resulta a todas luces inconsistente. En efecto, sentando una afirmación de puro derecho cuya ilegalidad el recurrente no intentó demostrar por | único rumbo en que era factible hacerlo en sede de casación,

expresa aquella providencia que por obra del postulado de la buena fe consagrado por el artículo 1603 del Código Civil, de la naturaleza de todo contrato de compraventa es que la transferencia del dominio de los bienes que van a ser objeto de enajenación, la haga el vendedor sin gravamenes, siempre que estos últimos no hayan formado parte de la negociación, lo que en Otras palabras quiere significar, al tenor del artículo 1501 del mismo cuerpo legal recién citado, que salvedad hecha de esta última situación partucular, es necesaria una cláusula especial Pala que se entiendan de oiro modo las cosas, y en realidad basta la simple lectura de la estipulación séptima del contrato de promesa que obra a folio 15 del cuadermo principal del expediente para concluir que en la especie en estudio, de manera expresa e inequívoca, los prometientes comprador y vendedor no acordarun liberar a este último de la obligación aludida. Por este aspecto. pues, la sentencia tampoco se funda en hechos cuya verdad esté incontrastablemente excluida por pruebas que el juzgador haya pretermitido. 16 os REPUBLICA DE COLOMBIA Luto Sirena de Acsticia - 280 Finalmente, es del caso precisar que, en cuanto a! argumento planteado por la censura en el sentido de entender cumplida la obligación de entregar el inmueble libre de toda limitación por el hecho de haber pagado la obligación principal que dio origen a las hipotecas sin haberse cancelado estas y por lo tanto conservando vigencia la inscripción inmobiliaria correspondiente, de acuerdo con el artículo 2457 del Código Civil,

para que se produzca la extinción integral de un gravamen hipotecario es necesario, no solamente Ja extinción de la obligación principal, que al tenor de dicho precepto produce por vía indirecta la extinción del derecho real de garantía del que es titular el acreedor, sino también la cancelación del registro de la escritura constitutiva del gravamen. Es decir, aunque se haya pagado la obligación principal, la hipoteca no desaparece del todo hasta tanto no se agoten las formalidades impuestas por ley para que ese resultado se produzca, siendo entendido que el cumplimiento de dichas formalidades requeridas para la cancelación de la hipoteca, es de cargo del acreedor. (art. 49 Dec. 960 de 1970) y el deudor que ha cubierto la obligación principal y no ha obtenido por parte de aquél la inscripción en el registro de la cancelación consiguiente de la hipoteca, cuenta con dos medios adecuados para exigirla por vía judicial. El registro de la creación y cancelación de la hipoteca en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al bien sobre el cual recae, en favor del acreedor, la atribución patrimonial de garantía, tiene dos finalidades: el cumplir con el recuisito que exige la ley para su solemnización (art. 2435), y el 17 REPUBLICA DE COLOMBIA Cria Iaprema de Aasticia 281 dar publicidad a terceros de esa atribución, de donde se sigue que la inscripción de hipoteca no cancelada puede dar lugar a que sea cedido el crédito a favor de un cesionario que juzgue de la existencia del mismo por lo que resulte del registro. El cargo, entonces, no está llamado a prosperar.

DECISION:

En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nambre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de fecha nueve (9) de junio de 1992, que le puso fin al proceso ordinario de la referencia, proferida por cl Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá. Las costas en casación son de cargo de la parte recurrente. Tásense en su oportunidad.

COPTESE, NOTIFIQUESE Y DEVUELVASE LA

ACTUACION AL TRIBUNAL DE ORIGEN. 13 y ,ea 282 yL

Conte Sehrena de Kuticia

EXPEDIENTE No. 4352

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