CSJ - SC25-02-1991 - 056

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente; Dr. Rafael Romero Sierra Bogotá, veinticinco (25) de febrero de mil novecientos noventa y uno (1991).- Decidese el recurso extraordinario de casación inter puesto por la sociedad demandante contra la sentencia de 27 de Noviembre de 1987, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá en el proceso ordinario de Promotora Santa Fe Limitada (en liqui TA — dación) contra Urbanización Niza Norte S.A. il - Anteceden tes “ 1.- En demanda repartida al Juzgado Décimosexto Civil del Circuito de Bogotá, la sociedad Promotora Santa Fe Limitada - (en liquidación) demandó a su similar Urbanización Niza Norte S.A., pa ra que con su citación y audiencia de su representante legal y previoel trámite del proceso ordinario se declarase que la firma demandada, co mo prometiente vendedora, incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado con ella, recogido en el documento privado suscrito en Bogotá el 5 de Diciembre de 1964 "...en cuanto hace relación al lote nú mero tres (3) de la manzana 'G' de la Urbanización Niza Norte de Bogotá, determinado por la ubicación, cabida y linderos que se describen en el hecho segundo (2o0.) de esta demanda": que como consecuencia de la declaración precedente se condenase a la precitada sociedad demandada a pagarle "...a título de perjuicios por. “el incumplimiento, una suma de dinero igual al valor comercial que actualmente tendría el citado lote nú

mero tres (3) de la manzana 'G' de la Urbanización Niza Norte, segúnse determine en el curso del proceso o dentro del procedimiento posterior, si se hiciere condena en abstracto", junto con "...los perjuicios moratorios que se establezcan en el curso del proceso, o dentro delprocedimiento posterior, si hubiere condena en abstracto", así como las costas procesales. 2.- La empresa actora adujo como supuestos fácticos de sus pretensiones los hechos que.a continuación se compendian: . a.- El 5 de Diciembre de 196%, suscribió con la firma demandadaun contrato de promesa de compraventa sobre cuatro totes integrantes de la urbanización Niza Norte, distinguidos con los números 3, 4, 13 y 14de la manzana "G" de la prenombrada urbanización, de los cuales, para los efectos del pleito, individualiza el demarcado con el número tres - (3). b.- No obstante lo anterior, la entidad demandada dio en venta a Jaime Aguirre Morales el mismo lote número tres (3), mediante escritura No. 6630 de 18 de Octubre de 1967 de la Notaría Sexta de Bogotá. c.- Como consecuencia de la aludida compraventa la sociedad deman dada "...se colocó en imposibilidad jurídica de cumplir la promesa de com praventa celebrada...en cuanto hace referencia al mencionado lote número tres (3) de la manzana 'C' de la urbanización Niza Norte de Bogotá". d.- Por estar la firma demandada en tales circunstancias, solicita ”...«la indemnización compensatoria y los perjuicios moratorios”, pues no

tiene en su patrimonio el inmueble y no ha podido percibir las utilidades o rendimientos que éste habria podido reportarle, así como los intereses comerciales moratorios del precio que pagó, que fue la cantidad de - $38.500.00. e.- Requerida la entidad demandada para que cumpliera sus obliga ciones, se excusó de hacerlo alegando que se encontraban prescritas. 3.- La sociedad demandada se opuso al despacho favo rable de las pretensiones deducidas por la sociedad actora en su demanda; aceptó como ciertos los hechos relativos a la suscripción del documento, a su fecha y a la descripción del inmueble, advirtiendo que de dicho documento no surge obligación alguna para las partes, por carencia del requi. sito referido a la estipulación del plazo cierto y determinado para cumplir lo prometido; negó el hecho concerniente al incumplimiento, pues en elpunto aduce que debidamente autorizada por la sociedad demandante ven dió el lote objeto de la controversia a Jaime Aguirre Morales "...emplean do para ello el modelo de minuta acostumbrado; y el precio pagado porAguirre sirvió para amortizar y extinguir el saldo del monto fijado como precio en el documento relacionado en el hecho primero”; también desconoció los hechos narrados a propósito del requerimiento y de los perjuicios sufridos por la entidad actora. 23- : Propuso, además las excepciones que denominó de Minexistencia del contrato de promesa de compraventa..." y "nulidad del acto...", por ausencia de la estipulación del plazo, como solemnidad esencial; “inexistencia de la obligación...” por haber sido cumpli. da mediante la escritura 6630 de 1967, de la Notaría Sexta de Bogotá, y. "prescripción extraordinaria por transcurso de más de 20 años". 8.- La primera instancia concluyó con sentencia de 28 de Octubre de 1986, mediante la cual el:juzgado del conocimiento de claró probada la excepción de inexistencia del contrato de promesa, - por falta de estipulación del plazo, y consecuencialmente denegó laspretensiones de la demandante. : 5.- La segunda instancia, abierta por interposición del recurso de apelación de la parte actora, culminó con fallo de 27 de Noviembre de 1987, en el que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, infirmó el reconocimiento de la excepción de inexistenciadel contrato de promesa de compraventa pero confirmó la denegaciónde las pretensiones de la entidad Áctora. 6.- Contra esta última determinación la sociedadPromotora Santa Fe Limitada (en liquidación) interpuso el recurso extraordinario de casación, que debidamente rituado pasa la Corte a deci dir. ' Il! - La Sentencia del Tribunal y Tras la síntesis de las pretensiones de la sociedad N demandante y de los hechos sustentatorios de ellas, del resumen de la posición adoptada por la firma demandada y de la cabal presencia delos presupuestos procesales, el Tribunal aborda el tema de la controver sia afirmando que "...la acción pretendida es resolutoria del contratoprevista, sustancialmente, en el artículo 1536 (sic) del C.C., pero enla cual no se pide, por parte de la demandante, la devolución de lo entregado como pago por el lote ¿ 3 al que se ha hecho mención, sino que persigue el cumplimiento de la parte demandada y, conmsecuencialmente, - con esa declaración el pago de los perjuicios materiales, reunidos en los conceptos de lucro cesante y daño emergente”. , 2 )ed ddm - 4Sentada esta premisa, el sentenciador de segunda instancia recuerda que de conformidad con el artículo 89 de la ley 153 de 1887 el contrato de promesa de contratar no produce obligación, - salvo que concurran los requisitos que en dicho precepto se enumeran; y que este artículo en armonía con el 1791 del Código Civil determinaque la omisión de uno cualquiera de tales requisitos tipifique nulidadabsoluta del aludido contrato, pues observa que se trata de exigencias que conforman las solemnidades para la existencia o validez del contrato de promesa. : Teniendo en cuenta que el a-quo encontró demostra da la excepción de inexistencia del contrato de promesa de compraventa, por falta de estipulación del plazo o época en la cual debía otorgarse la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, el tribunalad-quem emprende el análisis de ia ciáusula' quinta del aludido contrato para establecer la presencia de dicho requisito, bajo las siguientes reflexiones : a) - Que "si entendemos las palabras "dentro de” como sinónimode llegar a la fecha de seis meses adelante, tendremos que concluir que el plazo es determinado, puesto que,l a fecha de celebración del contra to o dicho de otra manera, el otorgamiento de la escritura, sería el 5de Junio de 1965; : b) - Que entiende Que, tal como está redactada la promesa y de acuerdo con la interpretación de ese contrato, la voluntad de laspartes fue la de señalar el 5 de Junio de 1965 como la época, el dia en que debía correrse la escritura que perfeccionara el contrato de”compra venta. Por esta razón, el contrato cumplió con todas las exigencias deley y, por lo tanto, es válido lo que impone, como consecuencia, la revocación de la sentencia acusada”; c) - Que, admitiendo en gracia -de discusión que en el contratode promesa se omitió el señalamiento de la época en que debia perfeccio narse el contrato prometido, y que en consecuencia, tal pacto sería absolutamente nulo por la ausencia de dicha formalidad, sin embargo tampoco seria viable el reconocimiento de la expresada excepción, por cuan to "...el transcurso del tiempo habría. saneado el defecto, por virtudde lg dispuesto en el artículo 20. de la ley $50 de 1936..." toda vez que 25transcurrió "...desde el momento en que se celebró hasta aquel en que se trabó la relación jurídico procesal, más del término que la misma ley 50 de 1936 señaló para la prescripción extraordinaria, o sea, el de 20 años...”; d) - Que "...todo lo anterior lleva a concluir, que se dé cualquiera de las dos interpretaciones a la cláusula quinta de la promesa, - hoy en día, hay que tenerla como válida y como fuente de obligaciones". Despejado el punto concerniente a la validez de la promesa, particularmente por la concurrencia del requisito relacionado

con la determinación del plazo para la celebración del contrato prometido, el sentenciador de instancia recuerda que det a promesa de compraventa ”...solo surgen obligaciones de carácter personal, siendo una de las principales, recíproca para las partes, la de concurrir el día señalado [para el caso presente el 5 de Junio de 1965) a la Notaría en donde debia correrse la escritura que perfeccionara el contrato prometido”; que en el caso sub-júdice "...analizado: el acervo probatorio, la partedemandante no acreditó, por ningún medio, su ocurrencia a dicho despacho público (Notaría Sexta de Bogotá) el día de marras, ni probanza alguna que lleve certeza al juek, acerca de haberse allanado a cumplir con dicha obligación". - Lo anterior, prosigue el ad-quem, "...está indicando que las partes, en forma simultánea, incumplieron la promesa, y, asimismo, especificamente para la actora, que ese incumplimiento le res ta legitimación para solicitar ya sea la resolución o el cumplimiento+de la promesa, pues, el art. 1546 del C.C., está sustentado sobre la pre misa que la acción pueda ser impetrada.- tan solo, por el contratantecumplidor de todas las obligaciones, en contra de quien ha dejado de cumplirlas”. El Tribunal ad-quem remata sus razonamientos en el punto expresando que "todo lo dicho con anterioridad, lleva a la Sa la a concluir que la parte actora carecía"de legitimación para entablar la demanda, que fue manantial del presente proceso, y que por tanto,

lo pretendido por ella debe negarse, como así se resolverá, lo cual con lleva, en últimas, a confirmar los numerales 2o. y 30. de la sentencia acusada a lo que se llega, por un sendero diferente". ES $ =6NM - La Demanda de Casación Tres cargos enfila la sociedad actora recurrente contra la sentencia acabada de resumir, apoyados en la causal primera de ca sación prevista por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, que la Corte despachará en el orden propuesto, los dos últimos en forma con junta, por las razones que más adelante se expresarán. Cargo primero Acúsase ld precitada sentencia de infringir, por falta de aplicación, los artículos 2036 del Código de Comercio y los articulos 1 y 182 del Código de Comercio anterior, hoy derogados, 1544, 1546, 1602, 1603, 1608 numeral 2o., 1610, 1613, 1614, 1615, 1622, 1649 y 1651 delCódigo Civil y 38 a 42 de la Ley 153 de 1887, como consecuencia de loserrores de hecho manifiestos y trascendentes, en la errada apreciaciónde las siguientes pruebas: a) - "El interrogatorio de la demandada, practicado como prueba an ticipada, que en copia auténtica obra a folios 10 y Ss. del Cdo. 1”; b) - "Las certificaciones o constancias expedidas por la demandada sobre pago del precio, que obran a folios 13 y 14 del Cdo. 1”; c) - "Los certificados expedidos por el Registrador de Instrumentos Públicos del círculo de Bogotá, que obran a folios 15 a 19 y 79 a 83 del Cdo. 1"; Br sD d) - "La escritura públic> No. 6630 de 18 de Octubre de 1967 No taria 6a. de Bogotá, que en copia auténtica con reproducción de nota de registro obra a folios 20 a 23 y 88 a 9Í del Cdo. 1"; e) - "Las escrituras públicas Nos. 6481, 6896, 6829, todas otorgadas en Octubre de 1967 ante el Notario 60. de Bogotá, que en copias au ténticas obran a folios 35 a 47 del Cdo: 1"; f) - "La escritura pública No. 5197 de Agosto 30 de 1967 Notaría 6a. de Bogotá, que en copia auténtica obra a fólios 48 a 53 cdo. 1"; . . - 79) - "La presunción de inexistencia del convenio sobre el lote 53 de la manzana, en razón de no existir principio de prueba por escrito”; h) - "La demanda"; i) - "La contestación de la demanda". La sociedad recurrente, luego de reproducir los pa sajes de la sentencia que llevaron al Tribunal a concluír que aquella ca recia de legitimación para impetrar las declaraciones y condenas relacionadas en la demanda, por cuanto no había concurrido al lugar y en lane oportunidad señalada en el contrato de promesa para otorgar la escritura que perfeccionara la compraventa prometida, comienza por criticar ta fal- . ta de aplicación del artículo 2036 del actual Código de Comercio, con arre

€ 9 glo en lo dispuesto por los artículos 38 a 42 de la Ley 153 de 1887, pues afirma que "lo primero que ha debido hacer el sentenciador era, aplicando el citado articulo 2036 vigente, ir a las normas hoy derogadas parabuscar en ellas la normatividad del caso litigado donde habria encontrado el artículo lo. que establecía que las cuestiones de comercio se resuelven por ese Código: si no las hay, por analogía de sus normas y a falta de estas por el 182 que disponía, como lo hace el hoy 822 vigente, - que las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, y su prueba, son aplicables alos contratos y obligaciones mercantiles, salva las modificaciones que establezcan las leyes especiales del comercio. Ninguna de estas disposiciones fue aplicada y lleva al juzgamiento por las normas civiles que se denuncian como violadas por falta de aplicación, por ser las que discipliE. Y nan el caso sub-exámine". Seguidamente la impugnante advierte que el Tribunal llegó a la conclusión de que la sociedad actora no estaba legitimada para impetrar las declaraciones y condenas solicitadas en la demanda, - por cuanto solamente miró la obligación de concurrir a la motaría, pasan do por alto los siguientes aspectos: a.- Que el incumplimiento que se le endilga a la sociedad demanda da no se hace consistir "...en la no concurrencia a la Notaría, sino en o haber vendido el inmueble prometido, colocándose así en imposibilidad - . A sU - 8absoluta de cumplir, por un hecho suyo"? que por tal razón, el adquem "erró al considerar la demanda, en cuyos hechos So. y 60. se expresa con claridad esta circunstancia como causa petendi de hecho - (Folios 26 y 27 cdo. 1)". b.- Que la sociedad dehandada no propuso la excepción de con trato mo cumplido y en cambio aceptó, al proponer la excepción deinexistencia de la obligación por haber sido cumplida mediante la escri tura 6630 de 1967, Notaría Sexta de Bogotá, por la cual enajenó el inmueble prometido en venta; luego por este aspecto, se equivoca también en la contemplación de la contestación a la demanda. c.- Que el incumplimiento de la firma demandada está demostrado de la siguiente manera: 1 a folios 20 a 23 y 88 a 91 del Cdno. 1 reposan copias auténticas, con reproducción de nota de registro, de la escritura No. 6630 de 18 de Octubre de 1967 de la Notaría Sexta de Bogotá, por medio de la cual la sociedad demandada le vendió a Jaime Aguirre el mismo lote de terreno que había prometido venderle a la sociedad demandante; a folios 15 a 19 y 79 a 83 del Cdo. No. 1 militan sendos certifica dos expedidos por el Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá - que dan cuenta del registro de la mencionada venta. d.- Que Promotora Santa Fe si se allanó a cumplir, como se dedu2 ce de los siguientes elementos de juicio: -

a folio 13 del Cdno. 1 aparece constancia expedida por la sociedad demandada "...conforme a la cual a 31 de Diciembre de 1967 Promotoraadeudaba a Urbanización Niza Norte $3.924.80 por compra de los lotes 3, 4, 13 y 14 de la manzana 'C' de la Urbanización y que durante el mismo año 1967 pagó intereses por $10.000.00", a folio 14 del mismo Cdno. No. 1 aparece constancia, también expe dida por la firma demandada, "”...conforme a la cual durante el año 1967 Promotora Santa Fe pagó por capital $62.075.20 y que a 31 de Diciembre del mismo año tenía a su cargo un saldo de capital por $3.922.80; además que durante el mismo año 1967 Promotora pagó por intereses $10.000.00”. -902396 a folios 10 a 12, también del Cdno. No. 1, milita la copia del interrogatorio como prueba anticipada, absuelto por la sociedad demandadael 23 de Mayo de 1989, cuya tercera pregunta y respuesta es del siguien te tenor: "...Diga Ud., sio no, si es cierto que Urbanización NizaNorte S.A. recibió de la Sociedad Promotora Santa Fe Ltda., la totalidad “ del precio pactado para la venta de los lotes 3, 4, 13 y 14 de la manzana "G" de la urbanización Niza Norte -y los --intereses moratorios que secausaron, según contrato de promesa de compraventa celebrado entreesas dos sociedades, la primera citada como vendedora y la otra comocompradora, fechado el 5 de Diciembre de 1964? CONTESTO.- Siescierto". (Folio 10 in fine y 11, Cdno. No. 1)". | > A renglón seguido la censura expresa que "el Tribu nal tiene por cierto, conclusión que la parte demandante recurrente acep ta, que la fecha para el otorgamiento de la escritura era el 5 de JunioO de 1965; igualmente manifiesta que "el Tribunal tiene por cierto que nin guna de las partes concurrió a la Notaría en esa fecha..." y que - "...las partes están conformes con lo anterior, pues no lo han cuestiona do". Asevera la recurrente que el Tribunal no vio las A precitadas pruebas, con las cuales se establece que la demandante sicumplió, cuya secuencia probatoria es como. sigue: ."a) Para Junio 5/65 la escritura; b) Durante el año 1967 Promotora paga y la Urbanización le recibe $62.075.20 por capital y $10.000.00 por intereses; Cc) a 31de Diciembre /67 Promotora tiene a su cargo un saldo por capital de - $3.924.80; d) El 23 de Mayo de 1984 la demandada confiesa que en al h Q guna fecha, entre el 31 de Diciembre/67 y 23 de Mayo de 1984 Promotora pagó su saldo y la Urbanización se lo recibió”. Resume la censura su critica probatoria, aseverando que con todo lo anterior, se demuestra procesalmente lo siguiente: "a3.- Que con su no comparecencia recíproca a la Notaría, las partes tácitamente modificaron el contrato para prorrogar la fecha de la escritura; ninguno de los contendientes alega la no comparecencia comoincumplimiento"; que lo anterior se ratifica ". -con el hecho, démostrado de que entre el 5 de Junio/65 y el 23 de Mayorós la degaridada recibió de Promotora el paao total del precio de la “comprayenita prometida, así - - +0o e. y 9%m ar como los intereses causados"; que lo anterior ”...significa que las partes si prorrogaron tácitamente la fecha, al punto tal que la demandadarecibió con posterioridad y a su satisfacción el saldo total del precio pro metido, con lo cual también se acredita que Promotora se allanó a cumplir su obligación vigente de pagar el precio y sus intereses". b.- Que la sociedad demandada no procedió en igual sentido cuan do "...con posterioridad al 5 de Junio /65..., el 18 de Octubre de1967 vende a Jaime Aguirre el lote prometido y sobre el cual había veni do y continuando recibiendo pagos. Ello está plenamente demostradocon la copia de la escritura de venta y con el certificado del Registrador que obra en los autos”. Seguidamente la recurrente advierte que no hayprueba alguna que demuestre que la venta que la sociedad demandadahizo a Jaime Aguirre del lote No. 3 de la manzana "G"” de la Urbanización Niza Norte S.A. haya sido el producto de convenio con la firma ac tora, pues tal acuerdo solamente se deduce de la escritura 5197 de 30de Agosto de 1967, por medio de la cual la Urbanización Niza Norte S.A. vendió a Norman Guzmán el lote número cuatro (4) de la manzana "Gde la citada urbanización y, que la carta de 27 de Julio de 1983 suscrita por lgmacio Durán Bravo,. remitida a la empresa demandada, no cons tituye confesión alguna, pues para esa fecha el autor de ella ...no era representante legal ni socio ni nada de la demandante..."; y que si ílegare a constituir confesión, admite prueba en “contrario. Finalmente, la impugnante precisa el concepto de la vi; olaci.ó. n y la forma como los textos legales ci. tados en el cargo -f ueroninfringidos por el fallo acusado. Consideraciones. 1.- En el presente caso, la sociedad PromotoraSanta Fe Ltda. (en liquidación), apoyada en el contrato de promesa de compraventa celebrado en esta ciudad el 5 de Diciembre de 196%, preten de que la firma demandada sea' condenada al pago del valor de los perjuicios compensatorios y moratorios derivados del incumplimiento del precitado contrato, por cuanto al venderle a Jaime Aguirre Morales el lote - . - 11 - 0298 No. 3 de la Urbanización Niza Norte, por medio de la escritura No.6630 de 18 de Octubre de 1967, de la Notaría Sexta de Bogotá, "...se colocó en imposibilidad jurídica de cumplir la promesa de compraventa...encuanto hace referencia al mencionado lote número tres (3) de la manzana “G" de la urbanización Niza Norte de Bogotá". 2.- De conformidad con el contrato de promesa de compraventa arrimado al proceso por la sociedad actora, la sociedad demandada se comprometió a venderle a la demandante y ésta a comprarle, cuatro lotes de terreno integrantes de la urbanización Niza Norte, distinguidos con los números 3, A, 13 y 14 de la manzana "G", acordándose en la cláusula quinta (Sa.) del referido contrato que "...la escritura pública por medio de la cual se da cumplimiento a la presente promesa, se otorgará en la Notaría Sexta (6a.) del círculo de Bogotá, dentro delplazo de seis (6) meses contados a partir de fa fecha. Los gastos que oca sione el otorgamiento de dicha escrituraserán pagados por partes iguales, lo mismo que los gastos que demanda la presente promesa"; estipularon, desde luego, en la cláusula cuarta.el precio de la compraventa - ($1584.000.00) y la forma de su pago, que la empresa demandante debíacumplir así: a) La cantidad de $%6.000.00 como cuota inicial, a título de arras, imputables al precio y para los efectos del artículo 1862 del Código Civil, recibidos a satisfacción por la entidad demandada; b) el saldo, o sea la suma de $108.000.00, en 18 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una por valor de $6.000.00, pagaderos dentro de los cinco pri meros días de cada mes, a partir del 5 de Diciembre de 1964. 3.- El sentenciador de segundo grado entendió, y así lo expresó en su fallo, que-"...la acción pretendida es resolutoria - > “tt 4 “

E del contrato prevista, sustancialmente, en el artículo 1536 (sic) del C. C., pero en la cual no se pide, por parte de la demandante, la devolución de lo entregado como pago por el lote ¿ 3 al que se ha hecho mención, sino que persigue el incumplimiento de la parte demandada y, con secuentemente, con esa declaración el pago de los perjuicios materiales, reunidos en los conceptos de lucro cesante y daño emergente”; que, co mo de la precitada promesa solo surgían obligaciones de carácter personal, “...siendo una de las principales, recíproca para las partes, la de concurrir, el día señalado (para el caso;presente el 5 de Junio de 1965) a la Notaría en donde debía correrse la escritura que perfeccionara elcontrato prometido...'", y como en el expediente no militaba prueba algu - 12 - 0293 na que demostrara que la sociedad actora había cumplido con esa obli gación, concluyó que también había incumplido el contrato de pramesa de compraventa, y que por lo tanto, no estaba legitimada para solicitar la resolución de dicho pacto "...pues, el art. 1546 del C.C., está sustentado sobre la premisa que la acción puede ser impetrada, tan solo, por el contratante cumplidor de todas sus obligaciones, en contrade quien ha dejado de cumplirlas”. A.- La sociedad actora recurrente, por su parte, aceptando que ciertamente no concurrió en la fecha señalada por lacláusula quinta del contrato de promesa de compraventa a la NotaríaSexta de Bogotá a otorgar la escritura que perfeccionara el contrato de

compraventa prometido, se muestra, sin embargo, inconforme con lasentencia del Tribunal por cuanto las pretensiones de la demanda no se apoyaron en la incomparecencia de la sociedad demandada a la aludidanotaría, sino en la circunstancia de haber vendido el inmueble prometido »...colocándose así en imposibilidad absoluta de cumplir, por un hechosuyo... incumplimiento que el ad-quem no halló demostrado por cuanto inapreció las pruebas relacionadas en el cargo, con las cuales había encontrado probado que "...la fecha para la escritura se prorrogó poracuerdo tácito entre las partes...que promotora si se allanó a cumplir - ...Qque urbanización Niza Norte incumplió definitivamente el contratocuando vendió a Aguirre el lote prometido a Promotora...que no hubo convenio alguno entre demandante y demandada respecto del tote 3 3 manzana 'G' que habilitara a Urbanización para vendérsele a Aguirre". 5.- Desde vieja data esta Corporación ha venidososteniendo que la promesa de contratar solo genera obligaciones de hacer, es decir, que de ella nace "...como obligación específica para cada una de las partes la de concurrir a la celebración eficaz del contra to prometido, en el término o al cúmplimiento de la condición al efecto estipulados...”; que en tratándose de promesa de compraventa de bie nes inmuebles la obligación de hacer .... consiste en el otorgamiento de la respectiva escritura pública...”, que corre a cargo tanto del prometiente vendedor como del prometiente comprador, pues uno y otro son,

recíprocamente, acreedor y deufior de esa especifica obligación; queno obstante lo anterior, las partes pueden no limitarse a definir losperfiles de la promesa de contratar de acuerdo con las previsiones que le son propias y que emanan del articulo 89 de la Ley 153 de 1887, - - 130306 sino que le pueden introducir otras previsiones contractuales que, sibien no la desnaturalizan, la hacen compleja en su desarrollo y ejecución y que obligan a los contratantes a cumplirlas en la forma y tiempo convenidos. (Sentencias de 26 de Mayo de 1898; XIII, 319; 11 de Mayo de 1982, LIV 26; 21 de Septiembre de 1942, LIV bis, 84; 18 de Junio de 1958, LXXXVIil, 188; 28 de Julio de 1960, XCIIlI, 114; 8 de Agosto de 1974, CXLVII, 195; 25 de Septiembre de 1979, CLIX., 278; — Junio 7 de 1989, sin publicar). 6.- Es indudable que por participar la promesa de contratar de la estirpe de los contratos bilaterales, en dicho negocio jurídico va implícita la condición resolutoria táctica, por lo que el fenómeno del incumplimiento por una de las partes de las obligaciones a sucargo, coloca a la otra en la posición de poder solicitar su resolución, - con apoyo en el artículo 15896 del Código Civil, que es una norma de ca rácter general, para lo cual se requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos: a) que se trate de contrato bilateral válido; b) que

quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o haya estado dispuesto a cumplirlas; y Cc) que el.otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponden. 7.- De tal suerte que, conforme a los referidospresupuestos que aparecen meridianamente consignados en el precitado artículo 1546 del Código Civil, el fitular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que te corresponden, acción que incuestionablemente debe dirigirse contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del - - cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado. 8.- Dado que en el caso sub-júdice, las declaraciones y condenas solicitadas en la demanda fincan claramente en el incumplimiento de la obligación de hacer que. le incumbia a la sociedad de mandada, por colocarse "...en imposibilidad jurídica de cumplir la promesa de compraventa celebrada con Promotora Santa Fe Limitada (hoyen liquidación) en cuanto hace referencia al mencionado lote númerotres (3) de la manzana 'C' de la Urbanización Niza Norte de Bogotá" - por haberto vendido a persona distinta de la prometiente compradora, es indiscytible que previamente a determinar el incumplimiento de lamo 0301 firma demandada a dicha prestación, deba averiguarse por el cumplimien to de la sociedad demandante a la obligación de hacer, que para ellatambién generó la promesa de compraventa aludida, vale decir, si concu

rrió oportuna y eficazmente a la celebración del contrato prometido, osea, a otorgar la respectiva escritura que perfeccionara el contrato de compraventa prometido. 9.- Sin embargo, ninguno de los elementos de juicio reseñados en el cargo apunta a demostrar que la sociedad actora con currió al lugar y en la fecha señalados en la cláusula quinta de la promesa de compraventa a otorgar la correspondiente escritura, mí que hubiese estado presto a ello, cuestión que la censura igualmente acepta sin reserva alguna, razón por la cual resulta ciertamente intrascendenteabordar el análisis del presuptesto relacionado con el incumplimiento de la sociedad demandada, según las prescripciones legales y el criterio jurisprudencial transcritos. 10.- En tales circunstancias es fácilmente colegible que el Tribunal no cometió en su fallo el yerro de facto que le atribuye la censura al preterir el examen de las pruebas relacionadas en el cargo, comoquiera que por la naturaleza de la acción promovida y por la indole de la obligación tildada de incumplida, el sentenciador de segundo grado estaba inexorablemente avocado a examinar previamente las pruebas que se dirigieran a demostrar qu