CSJ - SC2500-2021

Republica de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil

LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA

Magistrado Ponente SC2500-2021 Radicación n° 08001-31-03-010-2013-00168-01 (Aprobado en Sala virtual de once de febrero de dos mil veintiuno) Bogotá, D. C., veintitrés (23) de junio de dos mil veintiuno (2021) Se decide el recurso de casación interpuesto por Carlos Adrián Chiriví García, respecto de la sentencia de 27 de marzo de 2017, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario promovido por el recurrente contra Inversiones Eilat S.A.S.

1. ANTECEDENTES 1.1. Petitum. El demandante solicitó declarar que la convocada incumplió un contrato de arrendamiento; como consecuencia, condenarla a pagar los perjuicios causados. 1.2. Causa petendi. Las súplicas se fundamentaron en los hechos que en lo pertinente se sintetizan: Radicacién: 08001-31-03-010-2013-00168-01 1.2.1. El 1° de octubre de 1993, Carlos Adrian Chirivi Garcia, el arrendatario, y Promociones y Construcciones del Caribe Ltda. & Cía. S. C. A., arrendadora, celebraron un contrato de arrendamiento, cuyo objeto era el local comercial 103 del Centro Comercial Villa Country de Barranquilla, destinado al almacén Calzado Trento. La locadora fue sustituida por

Inversiones Eilat S.A.S., en virtud de la cesión efectuada. 1.2.2. A finales de 2010, la gerente de la unidad inmobiliaria comunicó a propietarios y arrendatarios la realización de obras de remodelación. Señaló que los negocios “permanecerían atendiendo al público de manera habitual. El acceso de la clientela, empero, “era prácticamente imposible”. 1.2.3. El 13 de enero de 2012, la interpelada informó al precursor la intención de “no renovar el contrato (...) de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta”. Requirió la entrega del inmueble para el 30 de septiembre del mismo año. 1.2.4. Según misiva de 4 de febrero, proveniente del Centro Comercial, la ampliación del local comercial se iniciaría el 13 de febrero. Las obras durarian trece días, aproximadamente, al cabo de los cuales el inmueble sería devuelto. El arrendatario solicitó al condominio aclarar la reforma y su coordinación. La respuesta la obtuvo no de la administradora de la copropiedad sino de la accionada, quien se extrañó por sus proyecciones acordes con la remodelación, pero además, le Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 recordó “(...) su deseo de no prorrogar el contrato” y su interés en obtener la entrega del inmueble el 30 de septiembre de 2012. El accionante la refutó. Alegó ser contratante cumplido por más de 18 años. Además, reclamó la protección de su actividad comercial, que no podía “desconocer unilateralmente”.

1.2.5. Inversiones Eilat S.A.S. comenzó los trabajos, una vez el ingeniero designado recibió de los empleados del almacén el inventario de la mercancía. Para el efecto, obstaculizó por completo el “paso a la clientela, haciendo inviable la actividad comercial, ya que el edificio se [encontraba] totalmente en obra negra (...), los locales de su entorno totalmente cerrados, con mallas de tela que impiden su visibilidad y letrero de no sigo”. 1.2.6. El 7 de marzo de 2012, el demandante recordó al Centro Comercial el vencimiento del plazo para las adecuaciones. Solicitó indicar cuándo se reabriría el local, en tanto, “(...) hasta esa fecha no les habían vuelto a acondicionar el pasillo para volver a atender a su clientela”. 1.2.7. El pretensor impetró como prueba anticipada una inspección judicial con intervención de perito. La diligencia fue llevada a cabo el 3 de marzo de 2012, por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Barranquilla. Tuvo por objeto verificar el estado del inmueble, la imposibilidad de “acceso de la clientela al Almacén Trento y (...) la nula actividad mercantil en estas condiciones”; y los perjuicios causados.

Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 1.2.8. El 23 noviembre de 2012, el conciliador en equidad, Manuel Caballero, y el agente del Ministerio Público, Edgardo Campo, sin notificar al inquilino, inspeccionaron el local. En la

diligencia designaron a Gabriel Jesús Gutiérrez depositario provisional de los muebles; días después, éste le comunicó que los bienes se hallaban a su disposición en una bodega. El actor avisó a la convocada y al depositario su descontento por la actuación; la calificó de irregular. Señaló que no estaban facultados para adelantar la visita, menos, sin su presencia, y se negó a recibir la mercancía retenida. 1.2.9. Las obras realizadas, el abuso del poder de la demandada y el despojo del local, generaron perjuicios al accionante. Además de lo dejado de vender, se afectó su reputación y prestigio construido por muchos años. 1.3. Contestación de la demanda. La convocada resistió las súplicas. Aceptó la remodelación y su realización diligente. Precisó que la obra no devino de una obligación impuesta en el contrato cuestionado, sino que se “desarrolló en relación con el centro comercial en el que se encuentra ubicado el local’. Anotó que la determinación de no renovar el arriendo se fundó en la autonomía de la voluntad y fue el demandante el que incumplió ese convenio al dejar abandonado el inmueble. 1.4. El fallo de primer grado. El 16 de septiembre de 2016, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla desestimó Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 las pretensiones. Echó de menos el incumplimiento imputado a la demandada y la prueba de los daños causados. 1.5. La decisión de segundo grado. Confirmó la anterior

decisión al resolver la apelación del demandante.

2. LAS RAZONES DEL TRIBUNAL 2.1. Halló demostrados varios hechos: La existencia de la relación sustancial. La propuesta de obras dentro del Centro Comercial Villa Country y su notificación al actor, La entrega del inmueble por trece días con dicho propósito. Y lo expresado por el depositario provisional sobre el paradero de la mercancía del precursor, resultado de la diligencia adelantada por el ministerio público y el conciliador en equidad. 2.2. Encontró ausente, sí, la prueba del afirmado incumplimiento contractual. 2.2.1. Sobre la falta de entrega del local al arrendatario, al término de las remodelaciones, señaló que había retornado a su poder y estaba abierto al público. Todo, una vez solicitó el arreglo del pasillo para atender la clientela.

Lo anterior, dijo, se corroboraba en la inspección judicial y en el dictamen. Si bien las obras de remodelación (...) obstaculizaban la llegada de clientes y el desarrollo normal de la actividad comercial’, cierto era, el establecimiento mercantil funcionaba y el arrendatario tenía acceso al mismo.

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El incumplimiento, por el contrario, se predicaba del accionante. Pese a recobrar el inmueble, dejó de pagar las rentas de marzo a septiembre de 2012; de manera que, si estaba en sus manos, ningún reclamo le asistía por los muebles allí dejados. 2.2.2. Relacionado con la renovación del arriendo, indicó que el locatario reclamó ese derecho tan pronto el arrendador

comunicó la expiración del contrato y la restitución del inmueble, todo para el 30 de septiembre de 2012. En la hipótesis de ostentarlo, debió promover un proceso para el estudio respectivo. 2.3. Frente alo discurrido, el Tribunal desestimó los motivos de la alzada.

3. EL RECURSO DE CASACIÓN 3.1. El recurrente, demandante en el litigio, formuló tres cargos, los cuales no fueron replicados por la contraparte.

Sustanciados con arreglo al Código General del Proceso, la Corte limitará el estudio al inicial y al último, al estar llamados a prosperar. 3.2. Cargo primero. Acusa la infracción directa de los artículos 518 y 520 del Código de Comercio. 3.2.1. Para el censor, el ad-quem interpretó erróneamente esas disposiciones. No podía “válidamente el arrendador negarse a renovar el contrato y mucho menos arrendarlo para un negocio diferente, pues en ese caso no se cumplirían los presupuestos de Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 la normatividad en comento”. Y no podía considerarse desahucio “una comunicación injustificada” y caprichosa de la demandada para dar por finiquitado el contrato. 3.2.2. Simplemente, conforme a tales preceptos, bastaba mantenerse en el establecimiento de comercio por más de dos años y beneficiarse de la prerrogativa de “continuar usando y gozando” el bien; salvo que el demandado haya noticiado al actor la terminación del arriendo con una antelación no inferior a seis

meses, identificando la causal que autoriza la ley. Esto, sin embargo, no tuvo ocurrencia. 3.3. El cargo tercero, denuncia la violación indirecta de los artículos 29 y 230 de la Constitución Política, 1613, 1614 y 1615 del Código Civil, como consecuencia de la comisión de errores de hecho probatorios. 3.3.1. Supuso que Inversiones Eilat S.A.S., habia retornado el local comercial al “ámbito” tenencial del arrendatario, una vez trascurrido el plazo de la remodelación. Tergiversó, en efecto, la inspección judicial y el dictamen pericial. Las pruebas no daban cuenta del funcionamiento del almacén ni de estar “abierto al público”. Solo señalaban que se encontraba cerrado y era imposible el acceso de clientes. Ello, debido a elementos de construcción ubicados en el frente. 3.3.2. Pretirió las comunicaciones intercambiadas entre las partes el 13 de enero, 4 y 8 de febrero de 2012, y cercenó el contenido de la misiva de 7 de marzo, siguiente; al inferir que, si Radicacién: 08001-31-03-010-2013-00168-01 lo solicitado por el demandante era el acondicionamiento de los pasillos, se entendia que el local le habia sido entregado. La realidad dimanante del contenido de dichas pruebas es distinta. Ellas enseñaban que, expirado el plazo para la remodelación, el arrendatario requirió en varias ocasiones para saber la fecha cuando podía abrir al público, por lo tanto, estaba dando cuenta, sencillamente, que, para esa época, “no estaba

ejerciendo su actividad comercial’. 3.3.3. Hizo a un lado los testimonios de Osvaldo Enrique Arvilla Vargas y Campo Elías Rincón Cepeda. Los dos, también arrendatarios en el centro comercial, quienes declararon que el demandante no pudo continuar con su negocio. 3.3.4. Las mismas pruebas, agrega, evidenciaban que no era dable exigir el pago de “arrendamiento (...) de un inmueble donde nunca más volvió a ejercer su actividad comercial’. 3.4. Solicita el recurrente, en consecuencia, casar la sentencia impugnada y proceder de conformidad.

4. CONSIDERACIONES 4.1. El estudio de los cargos se acometerá aunados, por cuanto ameritan consideraciones comunes y sucesivas. En general, tratan cuestiones alrededor del derecho del arrendatario a gozar del inmueble arrendado, bien durante la ejecución del contrato, ya en virtud del derecho a la renovación.

Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 4.2. En el caso, ambas cosas se denuncian quebrantadas.

Para el Tribunal, empero, ninguna tenia mérito. Encontró que, finalizada la remodelación, el local había retornado al “ámbito” de Carlos Adrián Chirivi García, y el almacén Calzado Trento, estaba funcionando. Atinente a la renovación, señaló que el arrendatario había reclamado el derecho, en tanto, si lo tenía y fue negado, ha debido solicitarlo en el proceso correspondiente. 4.2.1. El primer tópico nada tenía que ver con la entrega del inmueble al demandante, culminado el tiempo fijado para

realizar obras. El hecho subyacía en el contexto. de la acusación. Para el recurrente, simplemente, no era posible “ejercer (...) actividad comercial’; el local no se “podía abrir al público”. Y esto, por supuesto, suponía que lo detentaba materialmente. 4.2.2. Relacionado con el derecho a la renovación del arriendo, es inobjetable la ocupación del local por parte del empresario por espacio superior a dos años. El hecho, por sí, era suficiente, en línea de principio, para que continuara con su disfrute, salvo la concurrencia de causas legales y no el capricho del arrendador para darlo por terminado. 4.3. El incumplimiento en el goce, entonces, consistió inicialmente en una perturbación transitoria, pues no le fue restablecido plenamente al actor su derecho a disfrutar la cosa arrendada. Luego se tornó en definitiva, ciertamente, ante el depósito de los bienes y enseres en cabeza de un tercero y en la aprehensión del local comercial por el arrendador, Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 4.3.1. La naturaleza jurídica, definición, elementos, obligaciones, efectos y demás particularidades del contrato de arrendamiento se encuentran reguladas en los preceptos contenidos en el Título XXVI del Código Civil. Se aplican por remisión a los convenios nacidos en el ámbito mercantil, según reza el artículo 822 del Código de Comercio, salvo en lo especial que prevea ese plexo normativo. 4.3.2. En los términos del canon 1973 del Código Civil, el

arrendamiento “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa (...)” y la otra a pagar por este (...) un precio determinado”. 4.3.2.1. Como se lee, uno de los elementos esenciales del acuerdo es “la concesión del goce o uso de la cosa’. Sin duda, es el requisito definitorio que le da singularidad y alrededor del cual se ha diseñado una variada protección legal. Se intensifica cuando, por ejemplo, el disfrute tiene por objeto un local comercial destinado a un establecimiento de comercio. Su incidencia en la economía nacional así lo amerita. En ese evento, el espacio y el bien mercantil se interrelacionan como un todo para realizar los fines de la empresa (artículo 515 del Código de Comercio?). La permanencia en el tiempo y, por supuesto, el esfuerzo constante del 1 CSJ SC sentencia de 25 de febrero de 1976 (G.J. T. 2393, pag. 40 y s.s.). 2 “Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”.

Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 comerciante, allanan el camino para que sobre esa estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr., la clientela, el “good wilP, el posicionamiento en el gremio, entre otros. Sobre el

particular, esta Corte ha destacado:

“(...) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en tomo al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios económicos a quien de él pretenda aprovecharse; por supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tráfico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto más si estos son habituales. Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil”, El empresario que con dedicación ha invertido su tiempo, capital y trabajo, aprestigia su negocio y logra captar una clientela, genera también progreso y es fuente de riqueza; por lo mismo, su derecho a conservar la fama y a incrementarla, a mantener sus consumidores y a atraer otros, frente al adecuado trato y la calidad del bien o servicio prestado. Aquello que, en principio, despunta como un proyecto de emprendimiento para el desarrollo de una actividad económica, se convierte en un sólido y atractivo negocio que impulsa la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o la prestación de servicios, en fin. 3 CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.

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De esa manera, la funcionalidad del establecimiento de comercio se optimiza para reportar una multiplicidad de

beneficios para el empresario, clientes, propietarios de bienes y, en general, para el mercado. Un asunto no de poca monta, que el ordenamiento jurídico debe resguardar. 4.3.2.2. El alcance del derecho a gozar la cosa arrendada es omnicomprensivo de los distintos elementos que permiten que el establecimiento de comercio desarrolle la función a la que sirve. La protección legal de este derecho va más allá de garantizar el disfrute del espacio físico y se amplía a todos los intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no está aislado el bien arrendado, sino formando parte de un conjunto arquitectónico, propiedad horizontal o bienes comunes. Según el legislador colombiano, para garantizar la prerrogativa del arrendatario de gozar de la cosa arrendada en los términos indicados, se imponen correlativamente al arrendador diferentes obligaciones cuya literalidad, entendimiento y teleología explican la manera apropiada para amparar aquella salvaguarda. 2(i) Unas, previstas en los numerales 2 y 3° del artículo 1982 del Código Civil. La primera, manda preservar y sostener la cosa arrendada “en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado”; esto es, del buen funcionamiento del establecimiento Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 de comercio. La segunda, dispone “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce” del bien. Por un lado, debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el

aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada. Por el otro, debe repeler todo acto externo que pueda alterar, ora transitoria, ya definitivamente el goce pacífico del negocio. (ii) Esas obligaciones, en los términos del artículo 1603 ejúsdem, deben cumplirse con la corrección dimanante de la buena fe que campea en toda la actividad negocial. La bonae fidei recorre el ordenamiento jurídico en su integridad, y el derecho de las obligaciones en sus diferentes manifestaciones. Hace parte de su propia médula, pues constituye un elemento estructural fundante, con fuerza y jerarquía superior para todos los actos y relaciones jurídicas. Conforma el derrotero conductual que guía el comportamiento negocial como una actividad honesta, proba y leal. Obrar conforme a los estándares de rectitud antelados responde a imperativos de derecho obligacional y a los valores que inspiran el Estado Democrático. En ese orden de ideas, el parámetro de conducta exigido al arrendador es aquel que se encuadra en la ética del contratante, alejado de la mezquindad y dirigido a lograr la realización del objeto contractual.

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En concreto, le dicta, procurar realizar lo necesario y que esté a su alcance para que el arrendatario no deba preocuparse porque el estado del inmueble sea un obstaculo para desarrollar el objeto social de su empresa o una perturbación indebida a su

tranquilidad. Cuestiones simples y razonables, que resultan indispensables para el efectivo goce del bien. (iii) El grado de intensidad de protección del goce de la cosa arrendada aumenta en virtud del tiempo, factor que juega un papel superlativo; de tal modo que, si un negocio perdura, supone por regla que ha logrado estabilidad y sentado las bases para su crecimiento. La situación, además de representar la buenandanza de la relación negocial, comporta una expectativa probable de que el establecimiento permanecerá y progresará. Con ello se torna constante una dinámica exponencial. Se maximiza el intercambio de bienes y servicios, se generan empleos, incrementa la clientela, los arrendadores sostienen su ingreso, se posiciona la empresa y el mercado financiero interviene a través de préstamos, que le otorgan al comerciante posibilidades de inversión y expansión. (iv) Una visión macro, evidencia el impacto positivo en la economía nacional a grandes dimensiones. La necesidad de resguardar el goce de la cosa arrendada trasciende la relatividad contractual, para ser un objetivo del interés general. La tranquilidad de diversos sectores económicos pende de la continuidad de los contratos de arrendamiento, se impone aún Radicacién: 08001-31-03-010-2013-00168-01 en contra de comportamientos arbitrarios del arrendador que busquen obstruir el progreso del arrendatario o aprovecharse de su esfuerzo y dedicación, apoderándose del negocio y la trayectoria que aquél ha edificado. La concepción absolutista del derecho a la propiedad y de la autonomía de la voluntad debe ceder ante el orden público. Los

artículos 518 a 524 del Código de Comercio, así lo contemplan. Nada distinto a la posición pacífica que la Corte ha adoptado sobre el particular. La sentencia de 29 de septiembre de 1978, se refirió al fallo proferido por la Sala Plena el 20 de noviembre de 1971, donde analizó la constitucionalidad de aquellas normas. Comenzó por recordar que “lla autonomía de la voluntad (...) ha sufrido y continúa sufriendo serios recortes, ya por motivos de interés social y aun de orden público, ya por un empeño de tutela en amparo de los individuos y en guarda de la equidad (...). Luego memoró las razones que llevaron a la Comisión Revisora del Código a formularlas: “Aspecto muy importante (...) es el relativo a la regulación de los arrendamientos de locales comerciales. La comisión considera que el concepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir también el benéfico choque de las realidades sociales, que han humanizado el derecho modemo y que han dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos". "La segunda idea fundamental que desarrolla el proyecto es la de que hay un interés general comprometido en la subsistencia de toda empresa industrial o comercial, porque el trabajo estable y organizado es siempre mucho más productivo y ventajoso para un país que el trabajo simplemente ocasional (...)” (sublinea extexto).

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En tiempo reciente retomó la ratio legis de las normas y enfatizó: “Como es de público conocimiento, el principio de la autonomía de la

voluntad que inspiró la legislación de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias económicosociales y políticas, en virtud de las cuales se abrió paso el intervencionismo estatal "en beneficio de los intereses generales", como se puso de presente por esta Corporación, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G.J.

T. LIX, pag. 317). “En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés público y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la economía, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraña su intervención, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonomía absoluta de que antes se hacía gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina "contratos dirigidos", en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida porque así lo exigen el interés general y el orden público. “Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige, en interés general, una protección específica que garantice su estabilidad y continuidad, el Código de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento (...”. “Siendo ello así, las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden público, y, a tal punto, que en la

última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producirán ningún efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas”, (v) De esa manera el ordenamiento jurídico propende por la corrección de la relación sustancial estudiada. En esta los contratantes no se vinculan para tratar de anular los intereses del otro o aprovecharse deslealmente de su buen proceder. No. 4 CSJ. Civil. Sentencia de 8 de octubre de 1997, expediente 4818.

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Se unen para lograr un beneficio común y contribuir al bienestar de la sociedad. Por eso se afirma que está orientada por los postulados que rigen la vida económica en el marco del Estado Social de Derecho (artículo 2 de la Constitución Política). La solidaridad, no el egoísmo o el individualismo codicioso, es el principio que guía la iniciativa privada y el elemento optimizador del sistema económico; ella, con efigie constitucional, enseña que el apoyo mutuo y la alteridad es el mejor camino para lograr la prosperidad individual al promover mancomunadamente la realización de las aspiraciones de la colectividad y de los particulares. (vi) En especial, los artículos 518 y 520 estatuyen los mecanismos para amparar, en la medida de lo posible, la estabilidad del bien mercantil y contener los despropósitos del

arrendador. Consagran, respectivamente, dos prerrogativas entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protección; una, principal, el derecho a la renovación que privilegia la continuidad del goce del establecimiento. Otra, subsidiaria, el desahucio, para hipótesis excepcionales que buscan evitar mayores traumatismos a la actividad del empresario, al verse compelido a dejar el lugar en donde la desarrollaba. Así se evita “que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietarios. Prevén en su orden las normas en mención: ARTÍCULO 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo 5 CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.

Radicacion: 08001-31-03-010-2013-00168-01 establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: “1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; “2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y “3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. “ARTÍCULO 520. En los casos previstos en los ordinales 20. y 30. del

artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente”. La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y alcance de esas disposiciones, al estimar: “Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del vínculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia

habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01 “El derecho de renovación que asiste al empresario — arrendatario, garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil. “Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protección del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario — arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunst