CSJ - SC4667-2021

HILDA GONZÁLEZ NEIRA

Magistrada Ponente SC4667-2021 Radicación n.° 11001-31-03-023-2015-00635-01 (Aprobado en sesión de catorce de octubre de dos mil veintiuno) Bogotá, D.C., cuatro (4) de noviembre de dos mil veintiuno (2021) La Corte decide el recurso extraordinario de casación interpuesto por las partes en el proceso frente a la sentencia proferida el 27 de noviembre de 2018 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario que Blanca Oliva Casas promovió contra José Ernesto Ospina Roa.

I. ANTECEDENTES

1. La promotora del juicio deprecó que se decretara la resolución, por incumplimiento, del contrato de compraventa celebrado por las partes y, en consecuencia, se condenara al demandado a restituir los bienes objeto del negocio jurídico, sanear los gravámenes que los afectan y pagar los frutos civiles en la forma señalada en el escrito introductorio.

Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 En subsidio, reclamó declarar que, con la celebración del convenio, sufrió lesión enorme y, en forma consecuente, se dispusiera la rescisión, ordenándole al comprador completar el valor hasta ajustar el precio real o, en caso de optar por rescindir el acuerdo de voluntades, restituir los inmuebles y sanear sus gravámenes.

2. En respaldo de sus pretensiones, relataron los

hechos que a continuación se compendian:

2.1. Blanca Oliva Casas, en calidad de promitente vendedora, pactó el 16 de octubre de 2013, con José Ernesto Ospina Roa y Claudia Marcela Quiroz Galvis, promesa de compraventa respecto del apartamento 601 y los garajes 5 y 6 del Edificio Santos Propiedad Horizontal, localizado en la Calle 94A No. 16-51 de la ciudad de Bogotá. 2.2. Como precio de los bienes raíces acordaron la cantidad de $760.000.000, de la cual se desembolsarían primero $560.000.000 y posteriormente el saldo de $200.000.000. No obstante, el importe total se reajustó a $1.015’762.000, atendiendo el avalúo catastral. 2.3. Mediante escritura pública No. 1376 de 25 de abril de 2014, protocolizada ante la Notaría Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá, las partes celebraron el contrato prometido, estipulando en la cláusula cuarta el monto incrementado. 2 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 2.4. Al suscribir el anterior instrumento y en razón del ajuste del precio, el comprador pagó $12.720.000 y $10.157.620 por concepto de retención en la fuente; no obstante, no cubrió la totalidad del saldo, pues solo canceló la suma de $782.877.620, adeudando $232.884.380. 2.5. Si se considerara que el valor de la venta era $760.000.000, este sería lesivo para la demandante, porque el avalúo catastral asciende a $1.015’762.000 y el comercial

a $1.521’107.515.

3. Admitida la demanda y dispuesto el traslado, el convocado se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de mérito que tituló: “nadie puede ir válidamente contra sus propios actos”, “simulación relativa que vendedora y comprador directa, expresa y reflexivamente acordaron”, «inexistencia de la causa invocada – falta de legitimación en la causa” e “inexistencia de lesión enorme”.

4. El demandado presentó, además, libelo de mutua petición en el que reclamó declarar “parcialmente simulado” el contrato de compraventa consignado en la escritura pública No. 1376 de 25 de abril de 2014 y en forma consecuente, se declarara que debía prevalecer el convenio real respecto del precio pactado y por tanto, tener en cuenta como tal la suma de $760.000.000.

Como fundamento de sus peticiones, adujo que: 3 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 4.1. En septiembre de 2013, la reclamante Blanca Oliva Casas consignó en el portal web www.metrocuadrado.com, una oferta de venta sobre el inmueble objeto del litigio, indicando, entre otras cosas, que el precio era la cantidad de $780.000.000 y el área de 242 mts2. 4.2. El actor en la reconvención y su cónyuge Claudia Marcela Quirós Galvis, adelantaron la etapa precontractual con el intermediario Spazio Inmobiliario Ltda., definiendo los elementos esenciales de la negociación, para lo cual el agente

solicitó se le presentara una propuesta formal de compra. 4.3. A ello se procedió el 3 de octubre de 2013 por Quirós Galvis, mediante comunicación confirmatoria de los términos del acuerdo y el plan de pagos previamente concertado con la propietaria Blanca Oliva Casas, el cual consistía en pagar un monto total de $760.000.000 en dos contados: $560.000.000 a través de cheque de gerencia a entregar contra la firma de la promesa de compraventa y $200.000.000 en cheque de gerencia a la firma del instrumento de venta. 4.4. Como el pago se realizaría con un crédito otorgado por Bancolombia, Claudia Quirós le comunicó a Spazio Inmobiliario la necesidad de contar con las escrituras actuales del bien, incluida la corrección del metraje, con miras al estudio de títulos, el avalúo y la constitución del gravamen hipotecario, y solicitó realizar la entrega el 30 de noviembre de 2013 con motivo de las adecuaciones que se realizarían. 4 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 4.5. La inmobiliaria remitió la anterior propuesta y petición al correo electrónico de Blanca Oliva Casas al día siguiente, quien la aceptó en los términos indicados por ellos y en cuanto a la corrección del metraje, manifestó que realizaría el trámite personalmente ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, modificación que, desde el 9 de octubre siguiente, quedó perfeccionada, según correo electrónico remitido por Spazio Inmobiliario Ltda. a Marcela Quirós. 4.6. El 16 de octubre, las partes suscribieron la

promesa de venta, convenio donde se consignó la suma de $760.000.000 ofrecida por los promitentes compradores y aceptada por la promitente vendedora y se concertó la entrega para el 30 de noviembre de la misma anualidad. 4.7. Para realizar las adecuaciones, José Ernesto Ospina contrató a Tomás García G. Arquitectura y Construcción, acordando un presupuesto de obra por $190.000.000 y un término de ejecución de tres meses, entregándose las reformas a principios de marzo de 2014. 4.8. Por solicitud de Bancolombia, el promitente comprador solicitó a la firma Bancol Inmobiliaria, avaluadora indicada por la primera entidad, estimar el valor del apartamento y los dos garajes objeto del negocio jurídico, tarea que arrojó el resultado de $923.860.000. 5 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 4.9. Vendida la deuda a BBVA, éste exigió un nuevo avalúo, el cual se realizó el 21 de julio de 2015 por Tinsa S.A., que determinó la cantidad de $1.269’968.000. 4.10. Debido a las inconsistencias halladas por el abogado de Bancolombia en el estudio de títulos, los compradores le solicitaron a la vendedora corregirlas, quien se comprometió a hacerlo incluyendo el área real del apartamento (242 mts2) en todos los documentos. 4.11. Oliva Casas deprecó a la Unidad Especial de Catastro Distrital la enmienda del citado dato, pues en dicha entidad se referenciaba que el apartamento tenía un aérea de

129 mts2. La corrección acarreó el incremento del avalúo catastral que las partes no advirtieron hasta el día de la suscripción de la escritura pública. 4.12. Al advertir la Notaría 37 del Círculo de Bogotá la variación del avalúo catastral por razón de la actualización del área del inmueble, el cual pasó de $554.517.000 a $978.298.000, les propuso a los contratantes simular un precio mayor al real ($760.000.000), sugerencia aceptada por estos en razón a que no alteraba lo acordado en el convenio preparatorio. En consecuencia, en el instrumento otorgado se consignó el precio simulado de $1.015’762.000, resultante de sumar los segundos avalúos catastrales del apartamento ($978.000.000), el garaje No. 5 ($18.732.000) y el garaje No. 6 ($18.732.000). 6 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

5. La demandada en reconvención se opuso a las pretensiones perseguidas con el libelo y planteó la excepción de mérito de “inexistencia de la simulación del precio de la compraventa”.

6. El juez a quo dirimió la instancia declarando la prosperidad de las defensas radicadas en la “simulación relativa que vendedora y comprador directa, expresa y reflexivamente acordaron”, «inexistencia de la causa invocada” e “inexistencia de lesión enorme” y, en consecuencia, negó el petitum principal y subsidiario de la demanda. Respecto del libelo de mutua

petición, declaró frustránea la excepción de “inexistencia de la simulación en el precio de la compraventa” y por ende, simulado relativamente el contrato, debiendo prevalecer el importe realmente pactado ($760.000.000) sobre el que declararon los concertantes.

7. La demandante primigenia y convocada en la reconvención apeló la decisión, la cual modificó el superior funcional para declarar probadas las defensas de “inexistencia de la causa invocada” e “inexistencia de la lesión enorme” propuestas por José Ernesto Ospina, así como la de “inexistencia de la simulación del precio de la compraventa” que formuló Blanca Oliva Casas, negando la pretensión de simulación relativa impetrada en el escrito de mutua petición.

II. LA SENTENCIA IMPUGNADA Al proveer sobre los cuestionamientos concretos formulados por el recurrente en la alzada, decidió abordar,

7 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 en primer lugar, la problemática alrededor de la simulación relativa del contrato, pues elucidado ese tópico, podría establecerse si existió incumplimiento o no en el pago del precio que diera lugar a la resolución del convenio o abrir paso a constatar si se incurrió en la lesión enorme alegada. Consideró que obraban elementos de juicio serios y coincidentes que permitían colegir que la compraventa se celebró por un precio de $760.000.000. Referente a esos instrumentos demostrativos, en primer lugar, aludió al negocio de promesa que contenía dicho valor y del cual indicó que al ser “ad substantiam actus” no era

“susceptible de modificaciones de manera consensual, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1611 del CC”1, precisando después que el negocio prometido debe sujetarse, en principio, al cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el acuerdo preparatorio y si bien éstas pueden ser objeto de variación, le incumbe demostrarla a la parte que la alega, lo que, en el caso, debía hacer la demandante “no solamente con la escritura pública (…) como quiera que precisamente se cuestiona la realidad del precio del inmueble”, sino con otros medios de convicción, máxime si lo que afirmó es que en el momento de suscribir la venta, se pactó cambiar dicho valor por el del avalúo catastral corregido, hecho que no fue demostrado con suficiencia. Añadió que la certificación expedida por el Notario Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá no acreditaba 1 Folio 22, cno. Tribunal. 8 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 el incremento en el importe del negocio, porque las partes y sus cónyuges, fueron coincidentes en sus declaraciones al atestar que ningún funcionario de la Notaría presenció la discusión que se suscitó entre los concertantes en relación con el importe de la transacción, por lo que no puede constarles si hubo un nuevo acuerdo respecto de las condiciones consignadas en la promesa de compraventa, particularmente relativo al punto materia de debate, y aunque se manifiesta que los empleados no realizan sugerencias tendientes a mutar los términos contractuales o a simular alguna convención, lo cierto es que “por razones

fiscales no es posible suscribir escrituras en las cuales se consigne un precio inferior al avalúo catastral”2 y los testigos Claudia Marcela Quiroz y Edwin Jesús Figueroa Varela al unísoo depusieron que el precio contenido en la escritura pública “se produjo únicamente ante el cambio del precio de avalúo y porque si no se elevaba en esas condiciones, no era posible llevar a cabo el negocio”.3 Sobre las cantidades de $12.500.000 y $10.157.620 pagadas por el comprador en adición a la suma de $760.000.000, estimó que no correspondían a intereses por un pacto de mutuo, pues no preexistía ninguna obligación entre las partes del juicio; no obstante, del testimonio rendido por Claudia Quiroz se extrae que ante el incremento en la valuación catastral, la vendedora se negó a hacer efectiva la rebaja otorgada sobre el monto inicial que pidió 2Folio 24, cno. Tribunal. 3 Ibídem. 9 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 por los bienes, el cual era de $780.000.000, a más de lo cual, según se acreditó, el comprador venía sufragando intereses pendientes en cuantía de $5.500.000. Refirió que la testigo declaró sobre los pormenores de la discusión de las partes en torno al precio de los bienes, afirmando que la vendedora pidió el reconocimiento de más réditos en razón de los pagos adicionales a lo planeado que ella debía asumir por concepto de expensas de registro y notariales, ante lo cual la declarante y su esposo sufragaron

la totalidad de los gastos y el monto destinado a la declaración de retención en la fuente, todo lo cual asumieron “como intereses”.4 Respecto de la simulación del ítem correspondiente al importe del negocio jurídico concluyó que los elementos de convicción obrantes permitían colegir que su modificación obedeció exclusivamente a razones tributarias, pues “no es posible suscribir escritura pública de compraventa de inmueble en la que se consigne una (sic) valor inferior al avalúo catastral”, pero de la actitud asumida por los negociantes no brota el consenso defraudatorio, elemento axiológico de la simulación. Por el contrario, su comportamiento solo es revelador de la obediencia a la disposición legal que contiene la exigencia denotada, razón por la cual la determinación del a quo frente a ese puntual tópico debía ser revocada. 4 Folio 28, ídem. 10 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 No ocurre de igual manera en lo que atañe a la negativa de la resolución del convenio, decisión que estimó acertada, porque en ausencia de concierto simulatorio debe aceptarse que el precio pactado por las partes fue el que consignaron en la promesa de compraventa, y los pagos acreditados en el proceso superan tanto ese monto como aquel que habría exigido la vendedora al expresar su descontento en la firma del instrumento público, desvirtuando así el impago alegado en la demanda como venero de esta pretensión, sin que, por demás, pueda desconocerse la atestación anotada en la

cláusula cuarta de la escritura de venta relativa al recibo de la cancelación del precio “a entera satisfacción” de la demandante, quien no demostró que el comprador le adeudaba un saldo de la negociación. A fin de dilucidar si con el contrato cuestionado se incurrió en lesión enorme, acudió a la experticia rendida por el avaluador Félix Cesar Parrado Granados, a la cual enrostró varias falencias que impedían atenderlo con miras a tener por acreditada la lesión, como la de no tener conocimiento el perito de las condiciones del predio para el momento en que realizó la tarea encomendada, a un punto tal que ni siquiera examinó el garaje y el depósito, para cuya tasación sólo atendió el reglamento de propiedad horizontal y las escrituras, sin reparar en la existencia de restricciones como servidumbres o en su carácter de bienes comunes de uso exclusivo, rasgos de los cuales no conceptuó sobre su incidencia en la valuación económica. 11 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 Además, el experto no adosó un trabajo de campo que describiera las características de los bienes con los cuales confrontó, promedió y estimó el monto del que era objeto de su examen, pese a que afirmó fundarse en el método comparativo; avaluó el fundo vendido para los años 2013 y 2014 restando el IPC anual respecto del importe correspondiente a la anualidad 2015, pasando por alto que la técnica de depreciación debe tomar en consideración “la porción de vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se

debe avaluar la vida remanente del bien”5 y aunque tuvo en cuenta el avalúo catastral, olvidó que su visita al apartamento en litigio ocurrió en 2013 y 2014, épocas para las cuales el metraje no había sido corregido y el bien tenía una apreciación catastral, para el último periodo, de $554.517.000.

III. LAS DEMANDAS DE CASACIÓN Los enfrentados en la contienda procesal interpusieron el recurso extraordinario, que sustentaron, en oportunidad, formulando cada uno dos cargos con apoyo en las causales primera y segunda del artículo 336 del Código General del

Proceso. Para su estudio, la Corte abordará primeramente la censura final del libelo presentado por el recurrente José Ernesto Ospina Roa y la inicial de la demanda aducida por 5 Cita del parágrafo del artículo 38 de la Resolución 620 de 23 de septiembre de 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 12 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 la impugnante Blanca Oliva Casas, encauzadas por la senda de la violación indirecta de normas sustanciales, en tanto la elucidación del quebranto recto de preceptos de la anotada estirpe reclama esclarecer previamente la plataforma fáctica del litigio. Se amerita el análisis conjunto por cuanto los embates enfrentan, desde diferentes aristas, las conclusiones a que llegó el ad quem respecto de los elementos esenciales del contrato rebatido. Cumplida la anterior labor, se examinarán el reproche primero presentado por el reclamante en reconvención y el

segundo aducido por su contraparte, también de forma aunada, porque esta posibilita un estudio panorámico de los fundamentos jurídicos de la providencia impugnada y en su estructuración se advierten similares deficiencias de técnica casacional. CARGO SEGUNDO PLANTEADO POR JOSÉ ERNESTO OSPINA ROA Imputó la transgresión indirecta, por falta de aplicación, de los artículos 1618 y 1766 de la codificación civil y 8° de la Ley 153 de 1887, producto de la falta de valoración objetiva de los siguientes medios de convicción: i) la confesión del apoderado judicial de su contradictora, contenida en la contestación al libelo de mutua petición; ii) el avalúo catastral; iii) la promesa de compraventa; iv) los testimonios de Claudia Marcela Quiroz y Edwin Figueroa Varela y v) la prueba indiciaria. 13 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 En sustento de su ataque señaló que el tribunal incurrió en error de hecho manifiesto y trascendente al dejar de apreciar los indicios que acreditan la simulación relativa del contrato en discusión. Como preludio de su crítica expuso que la sentencia recurrida, con base en las pruebas mencionadas al inicio, halló acreditada una “situación exterior aparente”, pese a la cual el precio real acordado por las partes fue la cantidad de $760.000.000. El primero de los indicios que se acusó de preterido deriva de la calidad de abogada de la vendedora porque, si en razón de su profesión, conoce las implicaciones de la

celebración de un negocio jurídico, no es verosímil que “hubiera redactado la cláusula cuarta de la Escritura Pública No. 01376 del 25 de abril de 2014, en los términos que lo hizo”, pues en esa estipulación declaró recibido el precio del inmueble “a entera satisfacción a la firma de esta escritura”6; particularmente debió repararse en que si fuera cierto que el comprador José Ernesto Ospina adeudaba una saldo de $255.762.000, una cuantía tan considerable se habría consignado en el instrumento negocial. Se omitió estimar, asimismo, que el mandatario judicial al contestar la demanda de reconvención no hizo referencia alguna al plazo convenido para el pago del indicado valor y únicamente refirió que debía cancelarse en “cuotas”, las 6 Folio 25, cno. Corte. 14 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 cuales no se fijaron en el citado documento, ni en ningún otro inclusive oculto, empero conocido por ambas partes; y pasó por alto que la causa simulandi era evitar “el proceso de fiscalización que se activaría como consecuencia de la discrepancia entre precio acordado y ‘costo fiscal, el avalúo catastral o el autoavalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado’ ”.7 Tampoco reconoció el sentenciador, el indicio consistente en haber fijado como importe de la transacción el monto de los avalúos catastrales y no el correspondiente a la tasación comercial de $1.521’107.515 aducida por la

enajenante en el libelo introductorio del juicio. Concluyó el censor que el juez plural supuso la imposibilidad de signar un instrumento escriturario de compraventa por un valor inferior al catastral, y pese al mérito que dedujo de las pruebas, llegó a una conclusión que trunca la aplicación de los preceptos soporte de la acusación. CARGO PRIMERO PROPUESTO POR BLANCA OLIVA CASAS Recriminó la infracción por el camino indirecto de los preceptos 1546, 1602, 1625, 1928, 1932 y 1934 del Código Civil, a causa de diversos errores de apreciación probatoria, unos de derecho y otros de hecho. 7 Ídem. 15 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 Entre los primeros dislates destacó: i) Infracción de la regla contenida en el artículo 167 del estatuto procesal actualmente vigente: Al atestar que incumbía a la parte demandante acreditar que el verdadero precio de la venta era el señalado en el contrato cuya resolución reclama, porque al celebrar anteladamente un convenio preparatorio con un precio disímil, “la demostración de su modificación era una carga que aquella debía diligenciar pero que habría dejado insatisfecha”.8 Con la anterior consideración, desconoció el ad quem que, en los casos donde exista duda o falta de certeza, debe apuntalar su decisión en la regla decisoria inherente a la distribución de la carga demostrativa, que le impone resolver de manera adversa a la parte que no cumplió la que era de su resorte. En el asunto de marras, habiéndose aportado por la

promotora del juicio el documento público contentivo del negocio jurídico definitivo, el cual se presume auténtico y veraz entre quienes lo suscribieron, a quien pretenda alegar que el importe de la venta fue fingido o no real, le corresponde probarlo, bien sea bajo las pautas de los mandatos 1766 de la normativa civil o 254 del compendio procedimental, o con fundamento en cualquiera hecho exceptivo establecido en el ordenamiento para exonerarse de su obligación, pero no al 8 Folio 47, ídem. 16 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 convocante que exora deshacer el acuerdo de voluntades por incumplimiento en el pago. ii) Negar valor probatorio a la escritura de venta: Mediando la vulneración de los artículos 244, 250 y 257 del Código General del Proceso, el sentenciador se negó a reconocerle mérito como medio de convicción del precio de venta acordado por los contratantes, pues indicó que tal ítem debía corroborarse con probanzas distintas, en atención a que el comprador cuestionó la veracidad del señalado en el instrumento que recoge la enajenación. Expuso el censor que, con arreglo a las normas de linaje probatorio citadas, los documentos “ad solemnitatem” o “ad substantiam actus” se perfilan como componente sustancial del negocio jurídico, y a la vez son prueba idónea y conducente para acreditar su existencia y contenido. En ese orden, las declaraciones provenientes de los intervinientes en las escrituras notariales “hacen fe y constituyen plena prueba entre ellos y sus causahabientes, y no sólo en lo dispositivo del documento, sino, también, en sus

apartes enunciativos”9. Como la reclamante no persigue probar contra lo atestado en el instrumento otorgado, sino, por el contrario, atenerse a lo que allí se pactó, el juzgador debió tener por cierto que el precio convenido por las partes corresponde al estipulado en esa documental, con mayor razón si coligió que aquel no había sido simulado. 9 Folio 52, ídem. 17 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 Y si lo que echó de menos el tribunal fue una prueba adicional a la escritura de compraventa, desatendió la regla de libertad probatoria deducida de la disposición 165 adjetiva, conforme al cual sirven con ese fin todos los medios autorizados por el ordenamiento, entre ellos el instrumento a que se hace mérito. iii) Violación de los artículos 250 y 257 procesales en la valoración de la certificación expedida por el Notario Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá: Al apreciar dicho escrito, el enjuiciador señaló que no alteraba su conclusión sobre que el precio convenido por los pactantes fue el consignado en la promesa de compraventa, dado que ninguno de los empleados de la notaría presenció la discusión de las partes sobre el precio del inmueble, de ahí que a ninguno podía constarle la existencia de un nuevo acuerdo en relación con ese particular. Desconoce lo anterior que aun si el Notario no escuchó el acalorado altercado protagonizado por los intervinientes en el negocio, eso no significa que no haya tenido que cerciorarse de la concordancia entre la voluntad plasmada en

la escritura y la real profesada por los celebrantes y esto es, justamente, lo que indica la constancia emitida. Además, supuso el fallador que el fedatario público aseveró que está prohibido suscribir instrumentos en cuantía inferior a la del avalúo catastral, pero esa inferencia no está contenida en ese documento. 18 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 iv) Abstenerse de exponer razonadamente el mérito que le asignaba al testimonio de Jorge Cadena Farfán, esposo de la reclamante Blanca Oliva Casas, señalando si lo descartaba y en tal caso, los motivos para proceder de ese modo. De otra parte, omitió apreciarlo en conjunto con la declaración de aquella y la certificación emanada del Notario Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá, dejando de concluir, con base en esas pruebas, que las partes convinieron reajustar el precio del apartamento y sus garajes hasta el avalúo catastral. El indicado testigo manifestó que el comprador aceptó la modificación del importe de la venta “y como prueba de ello fue el pago de la retención en la fuente y la consignación que posteriormente realizó por la suma de $12.000.000”.10 Señaló el censor que el ad quem “pretirió esa narración a pesar de referirla un testigo presencial y no encontrarse infirmado por otros elementos de juicio, contrariamente ratificada por versiones como la del Notario y el propio demandado”11, concluyendo que de haber examinado esa deposición con la de la iniciadora del litigio, el tribunal habría inferido que existió una dura discusión en la Notaría, que la

vendedora exigía $100.000.000 adicionales sobre el nuevo valor catastral y que pese a la oposición de la cónyuge del comprador, éste accedió al nuevo arreglo consistente en el pago del monto del avalúo catastral. 10 Folio 74, ídem. 11 Ibidem. 19 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 En cuanto atañe a los yerros fácticos, el casacionista estimó configurados los siguientes: i) No advertir que la promesa y la adición a ésta fueron suscritas por Blanca Oliva Casas como promitente vendedora y los señores José Ernesto Ospina Roa y Claudia Marcela Quiroz Galvis como promitentes compradores. ii) Soslayar que, en la adenda, los concertantes modificaron la cláusula cuarta de la convención citada para cambiar la fecha de suscripción del contrato y señalar la existencia de un saldo por pagar de $80.500.000. iii) No percatarse de que, en la escritura de venta, los contratantes se apartaron de lo acordado en el pacto preparatorio y su anexo, pues convinieron que la enajenación se hiciera únicamente a favor de Ospina Roa; el instrumento público se firmó en fecha diferente a la prevista en los documentos precedentes y no se hizo referencia al saldo señalado en la adición a la promesa. Por los anteriores desaciertos, el tribunal dejó de colegir que el contrato preliminar tiene unos términos muy diferentes a los expresados en el instrumento de compraventa, lo que quiere decir que no determinó el

contenido del último, porque las partes se alejaron de lo preconfigurado y celebraron un negocio con otras estipulaciones, dando por extinguido el antecesor, razón por la cual no era acertado concluir, como lo hizo el juzgador de segundo grado, que las condiciones de la promesa debían 20 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 prevalecer sobre lo estipulado en la escritura, porque las partes no modificaron válidamente la primera. iv) Cercenar la declaración de parte de la demandante, donde ella afirmó que el valor realmente acordado por las partes corresponde al consignado en la escritura pública. v) Mutilar el interrogatorio rendido por el demandado José Ernesto Ospina al desatender la respuesta que ofreció al interrogante relativo a la discusión entre los pactantes y sus cónyuges en la Notaría y la razón de esta. vi) Desconocer que la testigo Marcela Quiroz entró en flagrante contradicción con lo depuesto por su esposo José Ernesto Ospina en relación con el importe de la venta y no pudo indicar de manera precisa a qué obedecía el pago de $22.500.000 efectuado a la vendedora. Tales divergencias infirman las atestaciones de estos declarantes, particularmente las de la primera. vii) Pasar por alto que el testigo técnico Edwin Figueroa Varela, asesor de Bancolombia, entidad dispensadora del crédito al comprador para la adquisición del inmueble, señaló que es posible suscribir una escritura de venta por un valor inferior al del avalúo catastral, y por causa de este yerro

el tribunal demeritó la certificación expedida por el Notario, quien aseveró que la declaración de voluntad exteriorizada por los comparecientes coincidía con la plasmada en el referido instrumento. Además, derivó, equívocamente, la 21 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01 existencia de una prohibición para el otorgamiento del documento notarial en las condiciones anotadas. En lo que respecta al precio acordado por las partes, el sentenciador no tuvo en cuenta la afirmación del deponente sobre la correspondencia de aquel con la sumatoria de los avalúos catastrales, por lo que de allí no podía concluir que lo fue el de la promesa y su referencia a que el precio de la venta no era el re