CSJ - AC1580-2026

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FRANCISCO TERNERA BARRIOS

Magistrado Ponente AC1580-2026 Radicación n.° 76001-31-03-004-2019-00147-01 (Aprobado en sesión del veintinueve de enero de dos mil veintiséis) Bogotá D.C., diecisiete (17) de abril de dos mil veintiséis (2026). Decide la Corte sobre la admisibilidad de la demanda con la cual la Sociedad Bike Depot S.A.S. pretende sustentar el recurso de casación que interpuso contra la sentencia del 15 de mayo de 2025, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali. El trámite se adelanta dentro del proceso verbal de responsabilidad civil contractual, que instauró la recurrente contra Grupo G50 S.A.S.

I. ANTECEDENTES 1.- La pretensión1

1 Páginas 2 y 3 del documento « 04ReformaDda.pdf», cuaderno de primera instancia. Al presentar reforma a la demanda, con el propósito de prescindir del Banco de Occidente S.A. como demandado, la promotora unificó en un solo texto el libelo introductor. Reforma admitida por auto del 11 de marzo de 2022 (documento «11AutoReforma»).Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 2 La Sociedad Bike Depot S.A.S. solicitó que se declare que la sociedad Grupo G50 S.A.S., en calidad de arrendadora, «no cumplió su obligación consagrada en los numerales 1° y 2° del artículo 1982 y artículo 1985 de la Ley 84 de 1873 al no

que la sociedad Grupo G50 S.A.S., en calidad de arrendadora, «no cumplió su obligación consagrada en los numerales 1° y 2° del artículo 1982 y artículo 1985 de la Ley 84 de 1873 al no mantener el inmueble dado en arrendamiento a la demandante en estado de servir para el fin a que fue arrendado y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada ». Por tanto, que se declare que la demandada «es civilmente responsable por el pago de los perjuicios económicos causados a la demandante», con ocasión del mencionado incumplimiento. Como consecuencia de lo anterior, pidió que se condene a Grupo G50 S.A.S. al pago de: i) la suma de $1.740.575.598,00, por concepto de lucro cesante; ii) los intereses comerciales corrientes, comprendidos desde el día en que se configuró la responsabilidad hasta la ejecutoria de la sentencia. Como pretensión subsidiaria de esta, solicitó que «se ordene la actualización de la suma de dinero a la que sean condenadas a pagar las demandadas desde la fecha de causación del daño y hasta la fecha que se ordene en la sentencia »; y, iii) en caso demora en el pago de la condena, « se condene al pago de los respectivos intereses a la tasa máxima legal de mora, sobre el monto de la indemnización a partir del siguiente día de ejecutoria de la sentencia y hasta que el pago se efectúe». 2.- Fundamentos de hecho2 La demandante relató que el 1º de enero de 2014

la indemnización a partir del siguiente día de ejecutoria de la sentencia y hasta que el pago se efectúe». 2.- Fundamentos de hecho2 La demandante relató que el 1º de enero de 2014 celebró contrato de arrendamiento con la sociedad Las 2 Páginas 3 a 8, ibidem.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 3 Mercedes Sucesores S.A., respecto del local n° 105, ubicado en la Carrera 9 números 10-84 y 10-88 de Santiago de Cali. El cual, hacía parte del inmueble con folio de matrícula inmobiliaria No. 370-20006, correspondiente al Edificio Columbus y Teatro Colón. El inmueble se destinó a la venta de bicicletas, a través del establecimiento abierto al público «Bike Depot». Este, se encontraba inscrito en la Cámara de Comercio de esa ciudad, bajo la matrícula n° 516203-2, desde el 4 de agosto de 1999. El Banco de Occidente S.A. adquirió la propiedad de los inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias Nos. 370-21075 y 370-20006 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santiago de Cali, correspondientes al Hotel Aristi y Teatro Aristi, y al Edificio Columbus y Teatro Colón, respectivamente, asumiendo todas las obligaciones y responsabilidades de esa propiedad. El 26 de mayo de 2016, mediante acta de entrega, la sociedad Las Mercedes Sucesores S.A. hizo entrega física de los inmuebles Hotel Aristi y Edificio Columbus a la

responsabilidades de esa propiedad. El 26 de mayo de 2016, mediante acta de entrega, la sociedad Las Mercedes Sucesores S.A. hizo entrega física de los inmuebles Hotel Aristi y Edificio Columbus a la demandada Grupo G50 S.A.S. Además, entregó el contrato de arrendamiento vigente sobre el local n° 105, asumiendo desde esa fecha, todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. Posteriormente, el Banco de Occidente S.A. entregó la tenencia de los inmuebles Edificio Columbus – Teatro Colón y Hotel Aristi – Teatro Aristi a las sociedades Grupo G50 S.A.S. e Importadores Mayoristas S.A.S., mediante contratos de leasing celebrados el 30 de abril de 2005.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 4 El 8 de octubre de 2015, Bike Depot S.A.S. fue notificada de la cesión del contrato de arrendamiento a favor de Grupo G50 S.A.S., quien además pretendió desahuciar el contrato alegando la necesidad de realizar reparaciones por el deterioro del edificio. Sostuvo que desde el 1º de enero de 2014 ocupó el local arrendado continuando la explotación comercial que desde el 1º de julio de 2007 desarrollaba Luz Mariela Ríos Osorio, socia suya. Indicó que la socia había acreditado el establecimiento como un punto reconocido de venta de bicicletas y accesorios. Dicha acreditación fue cedida a la demandante Bike Depot S.A.S., que continuó la actividad

establecimiento como un punto reconocido de venta de bicicletas y accesorios. Dicha acreditación fue cedida a la demandante Bike Depot S.A.S., que continuó la actividad cumpliendo puntualmente sus obligaciones contractuales. La sociedad Grupo G50 S.A.S., en calidad de nuevo arrendador, ejecutó obras de intervención arquitectónica en el inmueble del cual hace parte el local arrendado, sin contar con las licencias de curaduría urbana. Tales irregularidades dieron lugar a las Resoluciones 4132.0.21.535 y 4132.0.21.536 del 5 de septiembre de 2016, expedidas por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Cali, que impusieron sanciones por infracción urbanística. El inmueble está declarado Bien de Interés Cultural de Nivel 1, sujeto al Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP) del centro de Cali. Por esa razón debía tramitar licencias ante el Ministerio de Cultura, que también fueron omitidas.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 5 Las obras ilegales adelantadas por Grupo G50 S.A.S. causaron graves deterioros en el local, impidiendo su uso y la continuidad del establecimiento de comercio Bike Depot S.A.S. Esto derivó en pérdidas económicas severas, quiebra e inicio de su liquidación. El 30 de septiembre de 2015, el Grupo G50 S.A.S. notificó a Bike Depot S.A.S. de un desahucio con fundamento en el artículo 520 del Código de Comercio, apoyándose en el numeral 3° del artículo 518 ibídem. Sin embargo, las obras

notificó a Bike Depot S.A.S. de un desahucio con fundamento en el artículo 520 del Código de Comercio, apoyándose en el numeral 3° del artículo 518 ibídem. Sin embargo, las obras que se requerían no fueron autorizadas por la autoridad competente. Tampoco demostró que el inmueble amenazara ruina, por lo que el desahucio carecía de sustento legal. Mediante auto del 10 de marzo de 2016, la Inspectora de Policía Urbana Categoría Especial I Fray Damián n° 3 inició el trámite de querella por inmueble que amenaza ruina, a solicitud de Grupo G50 S.A.S. Dicha querella se basó en los daños causados por las mismas obras ilegales ejecutadas por la arrendadora. Con esa actuación, Grupo G50 S.A.S. reconoció haber incumplido su deber de conservación del inmueble, conforme al artículo 1985 del Código Civil, llevando el bien al estado de ruina que alegaba. Narró que, mediante auto del 18 de mayo de 2016, el Ministerio de Cultura ordenó la suspensión inmediata de las obras adelantadas por Grupo G50 S.A.S. sobre el inmueble del cual hacía parte el local arrendado a la demandante, como medida de protección al patrimonio cultural de la Nación. Esto, al comprobar que las intervenciones noRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 6 correspondían a simples reparaciones locativas y que no se había cumplido con el debido proceso exigido para la intervención de bienes de interés cultural.

6 correspondían a simples reparaciones locativas y que no se había cumplido con el debido proceso exigido para la intervención de bienes de interés cultural. La sociedad Grupo G50 S.A.S. ejecutó obras de demolición y construcción sin licencia previa, destruyendo parte significativa del local arrendado a la demandante y vulnerando las normas de protección al patrimonio cultural. Por tales actuaciones, el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Santiago de Cali profirió las Resoluciones 4132.0.21.535 y 4132.0.21.536 del 5 de septiembre de 2016, en las que declaró a GRUPO G50 S.A.S., Importadores Mayoristas S.A.S. y Banco de Occidente S.A. responsables por infracción urbanística. Lo anterior, al haber realizado obras sin licencia expedida por Curaduría Urbana. Se impusieron multas y se ordenó la restitución de lo demolido y la demolición de lo irregularmente construido. Como consecuencia del deterioro y las condiciones impuestas al inmueble por las demandadas, Bike Depot S.A.S. fue desalojada el 30 de agosto de 2016, cuando aún conservaba la calidad de arrendataria. Dicha actuación impidió que la sociedad continuara con su actividad comercial, generándole graves perjuicios económicos —sobre los cuales aportó peritaje— que la llevaron a la quiebra y posterior liquidación. Ello, pues el desalojo se produjo en la

comercial, generándole graves perjuicios económicos —sobre los cuales aportó peritaje— que la llevaron a la quiebra y posterior liquidación. Ello, pues el desalojo se produjo en la época de mayor actividad comercial. Así, la demandada incumplió las obligaciones previstas en los numerales 1º y 2º del artículo 1982 del Código Civil, al no conservar el inmueble en condiciones adecuadas para su destino niRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 7 garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada. Además, vulneró los derechos civiles, comerciales y constitucionales de la arrendataria, así como los principios de buena fe y lealtad mercantil, al afectar de manera dolosa el normal ejercicio de su actividad económica. Añadió que el Tribunal de Santiago de Cali decretó la suspensión de los efectos jurídicos de la Resolución 4161.2.9.6.03 del 3 de mayo de 2016, emitida por la Inspectora de Policía Urbana Categoría Especial I Fray Damián, dentro del procedimiento administrativo de inmueble que amenaza ruina – Edificio Columbus, de radicado 4161.2.9.6.4656. El Tribunal consideró que dicho acto administrativo fue expedido en contravención del debido proceso, desvirtuando las razones alegadas por las demandadas para justificar la expulsión de la arrendataria y evidenciando el incumplimiento de sus obligaciones como

acto administrativo fue expedido en contravención del debido proceso, desvirtuando las razones alegadas por las demandadas para justificar la expulsión de la arrendataria y evidenciando el incumplimiento de sus obligaciones como arrendadoras en los términos del artículo 1985 del Código Civil. 3.- Posición de la parte demandada El Grupo G50 S.A.S. presentó contestación de la demanda en la que se opuso a las pretensiones 3. Relató que recibió materialmente el inmueble por parte del Banco de Occidente S.A., en condición de locataria con opción de compra, en ejecución de unos contratos de leasing financiero inmobiliario celebrados el 9 de abril de 2015. 3 Documento « 03ContestaciónDdaGrupoG50», ibidem (contestación a la demanda primigenia).Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 8 Argumentó que notificó a la arrendataria de la cesión del contrato, el 27 de junio de 2015. Posteriormente, la enteró del desahucio el 3 de septiembre de 2015, ante el mal estado de la edificación y la posibilidad de colapso. Todo ello, en cumplimiento de sus deberes contractuales. Admitió que realizó obras sin las licencias correspondientes, pero advirtió que el local de Bike Depot nunca fue intervenido. Negó que se haya hecho « inviable la ocupación» porque « la actividad constructiva fue suspendida el 1 de febrero de 2016 por la inspectora de la comuna 3 ». Además, que si bien instauró el trámite de « inmueble que amenaza ruina », no lo

ocupación» porque « la actividad constructiva fue suspendida el 1 de febrero de 2016 por la inspectora de la comuna 3 ». Además, que si bien instauró el trámite de « inmueble que amenaza ruina », no lo hizo para demolerlo sino con la finalidad de adelantar el reforzamiento estructural del inmueble, «ya que durante años el antiguo arrendador no se preocupó por el estado de la edificación» y no cumplía con la norma de sismorresistencia N-RS10. Así, logró recuperar el patrimonio y restituirlo a la sociedad. Negó el incumplimiento de mantener el inmueble en buenas condiciones y sostuvo que la sanción que se le impuso fue por adelantar las obras de reforzamiento sin la debida licencia de construcción, ante la necesidad por el riesgo que representaba. Además, que la versión de la demandante en esta sede judicial cambió, pues ante las autoridades administrativas manifestó que el bien se encontraba en buen estado e incluso « demandó al municipio de Cali, por considerar que el informe pericial, que fundamentó su desalojo, fue ilegal».Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 9 Además, que cuando las autoridades administrativas decretaron el reforzamiento estructural de la edificación Grupo G50 S.A.S. «le ofreció, que una vez se realizaran las intervenciones de ley, podrían volver a los locales, no obstante, mediante carta del 29 de abril del año 2016 el demandado rechazó dicha solicitud. Y prefirió oponerse al proceso de inmueble que amenaza ruina».

intervenciones de ley, podrían volver a los locales, no obstante, mediante carta del 29 de abril del año 2016 el demandado rechazó dicha solicitud. Y prefirió oponerse al proceso de inmueble que amenaza ruina». Frente a las pretensiones, agregó que no se le puede endilgar responsabilidad porque su objetivo fue proteger a los inquilinos. Asimismo, que la demandante no demostró la afectación a sus intereses económicos. 4.- Primera instancia La primera instancia la clausuró el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali con sentencia del 30 de abril de

20244. En esta se negaron las pretensiones de la demanda y se condenó en costas de esa instancia a la parte demandante, por valor de $15.000.000.

La promotora interpuso recurso de apelación. 5.- Segunda instancia El recurso de alzada fue desatado por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, con sentencia del 15 de mayo de 20255. Allí, se confirmó el fallo impugnado y se condenó en costas de segunda instancia a la 4 Documento «31ActaSentenciaApelada», ibidem.5 Documento «019SentenciaVerbalConfirma.pdf», cuaderno de segunda instancia.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 10 demandante. Fijó como agencias en derecho la suma de $2.000.000.

II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL 1.- El ad quem comenzó por memorar que, en el régimen de responsabilidad civil contractual, la jurisprudencia y la doctrina exigen tres requisitos: i) existencia de un contrato válido; ii) la lesión o menoscabo patrimonial del demandante;

1.- El ad quem comenzó por memorar que, en el régimen de responsabilidad civil contractual, la jurisprudencia y la doctrina exigen tres requisitos: i) existencia de un contrato válido; ii) la lesión o menoscabo patrimonial del demandante; y iii) la relación de causalidad entre el incumplimiento atribuido al demandado y el daño ocasionado. Citó jurisprudencia de esta Corporación y precisó que «la responsabilidad se estructura mediante los elementos de incumplimiento de un deber contractual, un daño y una relación de causalidad entre éstos». Añadió que el incumplimiento consiste en la inejecución de las obligaciones contractuales; el daño, en la demostración del detrimento sufrido, pues «no siempre el incumplimiento de uno de los extremos del contrato ocasiona perjuicios al otro». Reiteró que la carga de probar el daño y su cuantía corresponde al actor, conforme al artículo 1757 del Código Civil, porque la condena no puede exceder el detrimento efectivamente probado. 2.- Frente el caso concreto, advirtió que se encuentra acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado el 1º de enero de 2014, mediante el cual Bike Depot tomó en arriendo el local comercial n° 105 del Edificio Columbus y Teatro Colón, en la ciudad de Cali. El arrendadorRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 11 inicial fue Las Mercedes Sucesores S.A. Dicha sociedad cedió el contrato a Grupo G50 S.A.S., cesión que fue notificada a la arrendataria el 27 de junio de 2015. Se constató, además,

11 inicial fue Las Mercedes Sucesores S.A. Dicha sociedad cedió el contrato a Grupo G50 S.A.S., cesión que fue notificada a la arrendataria el 27 de junio de 2015. Se constató, además, que la cesionaria reconoció expresamente su obligación en el numeral 3.2 del Acta de Entrega del 26 de mayo de 2015, al declarar que « conoce de la existencia de todos los contratos de arrendamiento (…) y que los ha estudiado todos, por lo cual acepta subrogarse en los derechos y obligaciones vigentes a la fecha del perfeccionamiento de la compraventa del inmueble, asumiendo todos los efectos de su existencia y vigencia contractual». Establecida la validez del vínculo contractual entre las partes, sostuvo el fallador que Grupo G50 se encontraba obligada, conforme al artículo 1982 del Código Civil, a: « 1) entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y 3) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa». Recordó que, según el artículo 1985 ibídem, el deber de mantener la cosa comprende la ejecución de las reparaciones necesarias, salvo las locativas, que corresponden al arrendatario, aunque el arrendador responde por estas últimas si derivan de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del bien. Apuntó que el arrendador « no puede valerse por sí o por interpuesta persona para entrabar el goce de la cosa entregada», y que su obligación no se limita a la entrega material, sino a

mayor, caso fortuito o mala calidad del bien. Apuntó que el arrendador « no puede valerse por sí o por interpuesta persona para entrabar el goce de la cosa entregada», y que su obligación no se limita a la entrega material, sino a garantizar el disfrute conforme al destino pactado. Agregó que la perturbación puede provenir de hechos que restrinjan el uso —como el cerramiento o demolición del inmueble— siempre que afecten los fines del contrato. Finalmente,Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 12 recordó que el artículo 1986 del Código Civil prohíbe al arrendador «mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer en ella obras que puedan turbar o embarazar su goce », salvo reparaciones urgentes, ante las cuales el arrendatario puede exigir rebaja del precio o la terminación del contrato con indemnización de perjuicios. 3.- Advirtió que la parte actora, en la reforma de la demanda, señaló que el Grupo G50 S.A.S., en su calidad de arrendador, incumplió las obligaciones de mantener el bien arrendado en condiciones aptas para el uso convenido, al haber ejecutado obras sin licencia de construcción en el inmueble donde se encontraba el local objeto del contrato. Según su dicho, tales intervenciones ocasionaron graves deterioros que condujeron al desalojo forzoso del establecimiento, impidiéndole continuar la explotación comercial. En tal sentido, el fallador destacó la existencia de los siguientes documentos: 3.1. Las Resoluciones 4132.0.21.535 y 4132.0.21.536,

comercial. En tal sentido, el fallador destacó la existencia de los siguientes documentos: 3.1. Las Resoluciones 4132.0.21.535 y 4132.0.21.536, ambas de septiembre de 2016, expedidas por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Cali, mediante las cuales se impusieron sanciones urbanísticas al Grupo G50 S.A.S. por infracciones consistentes en demolición y construcción sin licencia en los inmuebles denominados Hotel Columbus y Hotel Aristi. Allí se relató que, tras denuncias y visitas de inspección, se constató la ejecución de obras que requerían licencia.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 13 Asimismo, que la Curaduría Urbana No. 1 informó que no existía radicado alguno, por lo que se adelantó diligencia de suspensión de obra en marzo de 2016 y, en junio siguiente, se verificó su cumplimiento. Además, que en junio de 2016 se abrió proceso administrativo sancionatorio por presuntas infracciones urbanísticas de demolición y construcción sin licencia. Al no presentar descargos, Grupo G50 fue hallado responsable, imponiéndosele sanciones conforme al artículo 2º de la Ley 810 de 2003 y al Decreto Único Reglamentario 1080 de 2010, además de la orden de restituir lo demolido y demoler lo irregularmente construido, dejando el bien de interés cultural en el estado original. 3.2. Auto del 18 de mayo de 2016, proferido por el

además de la orden de restituir lo demolido y demoler lo irregularmente construido, dejando el bien de interés cultural en el estado original. 3.2. Auto del 18 de mayo de 2016, proferido por el Ministerio de Cultura, a raíz de denuncias sobre afectaciones a bienes de interés cultural nacional —entre ellos el Edificio Columbus y el Teatro Colón—. A raíz de un informe de visita técnica del 16 de mayo de 2016, el Ministerio abrió averiguación preliminar al advertir que las obras ejecutadas no estaban permitidas y se habrían realizado sin su autorización, configurando una posible infracción al patrimonio cultural de la Nación. No obra en el proceso información sobre el resultado final de dicha averiguación. 3.3. Informe de visita técnica de verificación referido en el punto anterior, donde la arquitecta documentó con registro fotográfico el estado del Edificio Columbus. Concluyó que las obras ejecutadas no correspondían a reparacionesRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 14 locativas ni mínimas, sino a demoliciones totales y parciales prohibidas para inmuebles de nivel 1 de conservación, lo que conllevó la desaparición de elementos ornamentales, estéticos y espaciales originales, contrariando la conservación del bien cultural. 3.4. La Resolución 4161.2.9.6.03 del 3 de mayo de 2016, expedida por la Inspección Urbana de Policía de Siloé, dentro del trámite de inmueble que amenaza ruina iniciado

conservación del bien cultural. 3.4. La Resolución 4161.2.9.6.03 del 3 de mayo de 2016, expedida por la Inspección Urbana de Policía de Siloé, dentro del trámite de inmueble que amenaza ruina iniciado por el propio Grupo G50 respecto de los edificios Aristi y Columbus. En su parte resolutiva, ordenó a la sociedad realizar el reforzamiento estructural conforme al informe pericial, al advertir un riesgo para el patrimonio histórico y la seguridad pública. Se dispuso, además, que los locales debían estar completamente desocupados durante la ejecución de las obras, por lo que ordenó el retiro de los tenedores. En desarrollo de dicho procedimiento, la inspección asumió conocimiento el 10 de marzo de 2016 y practicó visita ocular el 15 de marzo con acompañamiento de un perito arquitecto, quien elaboró el dictamen que sirvió de fundamento a la resolución. El perito observó fisuras horizontales y verticales en los muros de los locales, explicadas por los trabajos de repotenciación adelantados y las vibraciones derivadas de demoliciones. Aclaró que los edificios Aristi y Columbus funcionan estructuralmente como un solo conjunto, por lo que no podía reforzarse parcialmente sin generar inestabilidad estructural. Concluyó que las edificaciones, por su antigüedad, amenazaban ruinaRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 15 y requerían intervención inmediata, previa desocupación total de los locales.

que las edificaciones, por su antigüedad, amenazaban ruinaRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 15 y requerían intervención inmediata, previa desocupación total de los locales. 3.5. Auto interlocutorio del 17 de octubre de 2017, dictado por el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, dentro del proceso de nulidad y restablecimiento del derecho promovido contra el Municipio de Cali y la Inspección de Policía Urbana Categoría Especial 1 – Fray Damián No. 3. En este, se decretó la suspensión provisional de los efectos de la Resolución 4161.2.9.6.03, que había ordenado el reforzamiento estructural y la desocupación de los locales. 4.- A continuación, señaló el fallador que, conforme al artículo 167 del Código General del Proceso, corresponde a las partes probar los supuestos de hecho de las normas que invocan en su favor, y recordó que las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba. En consecuencia, precisó que no se invierte la carga de la prueba por el solo hecho de afirmar un hecho demostrable, de modo que en este caso era la parte actora quien debía probar el incumplimiento imputado a su contraparte. No obstante, tras examinar las pruebas a la luz de la sana crítica, sostuvo que le asistía razón a la apelante, al acreditarse que el arrendador incumplió sus obligaciones de mantener la cosa arrendada en condiciones aptas para su uso y de no perturbar el goce del arrendatario (art. 1982 del

acreditarse que el arrendador incumplió sus obligaciones de mantener la cosa arrendada en condiciones aptas para su uso y de no perturbar el goce del arrendatario (art. 1982 del C.C.). Advirtió que las demoliciones y construcciones ejecutadas por el arrendador, fueron la causa directa delRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 16 desalojo del local, lo que demuestra el primer elemento estructurante de la responsabilidad contractual alegada. Reconoció que las obras no se realizaron dentro del local arrendado, pero ello no exime la responsabilidad. En declaración rendida, la representante legal de la actora, Clara Inés Ríos Osorio, manifestó que antes de las intervenciones del Grupo G50 «el inmueble estaba en perfectas condiciones», y que «fue [el arrendador] el que demolió, dañó todo ». El ad quem recordó que, según jurisprudencia de la Corte, la perturbación no debe recaer necesariamente sobre el bien arrendado, pues puede provenir de hechos externos que lo afecten, como las intervenciones realizadas en el inmueble del que forma parte. Encontró acreditado —por documentos y por la propia contestación del Grupo G50 al hecho octavo de la demanda — que fue dicha sociedad quien ejecutó las obras en los edificios Columbus y Aristi sin licencia, y que tales trabajos no fueron reparaciones menores, sino demoliciones de gran magnitud que afectaron estructuralmente las edificaciones. Además, que el estudio técnico que sirvió de base a la Resolución 4161.2.9.6.03 del 3 de mayo de 2016 concluyó

magnitud que afectaron estructuralmente las edificaciones. Además, que el estudio técnico que sirvió de base a la Resolución 4161.2.9.6.03 del 3 de mayo de 2016 concluyó que el reforzamiento debía ser integral, pues no era posible hacerlo parcialmente sin generar « una situación de inminente colapso». Por tanto, la zona ocupada por los locales comerciales —incluido el de la actora— debía ser intervenida y desocupada. 4.1.- Frente a lo alegado por la apelante, en cuanto a que la Resolución 4161.2.9.6.03 no debía valorarse porRadicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 17 haber sido suspendida y utilizada irregularmente por el arrendador para lograr el desalojo, el Tribunal sostuvo que no le asistía razón. Recordó que dicho acto administrativo goza de presunción de legalidad, y solo la jurisdicción contenciosa puede pronunciarse sobre su validez. Y que esa presunción solo se pierde con la declaratoria de nulidad, lo que no ocurrió ni fue probado en el expediente. Aclaró que la suspensión provisional « afecta únicamente los efectos del acto — ejecutoriedad y ejecutividad—, mientras que la nulidad atañe a su validez». 4.2.- Observó el ad quem que tanto el edificio Columbus como el Teatro Colón datan de 1943, antigüedad que explica la falta de adecuación a las normas modernas de sismoresistencia. Sin embargo, advirtió que ello no justifica las

4.2.- Observó el ad quem que tanto el edificio Columbus como el Teatro Colón datan de 1943, antigüedad que explica la falta de adecuación a las normas modernas de sismoresistencia. Sin embargo, advirtió que ello no justifica las intervenciones irregulares realizadas por Grupo G50. Destacó que no existe prueba de inestabilidad estructural previa a las obras, de modo que, si la sociedad pretendía repotenciar los inmuebles para modificarlos, debía hacerlo con autorizaciones de Planeación, Curaduría y Ministerio de Cultura, y no mediante demoliciones sin licencia. Argumentó que tales actuaciones provocaron la inestabilidad estructural que obligó a la intervención total del edificio, incluyendo el local arrendado, lo que generó la perturbación en el uso y goce del bien por parte del arrendatario.Radicación n° 76001-31-03-004-2019-00147-01 18 Sostuvo que el desalojo se produjo por orden de autoridad competente, supuesto que exceptúa el requisito de desahucio previsto en el artículo 520 del Código de Comercio. 4.3.- Concluyó que el primer elemento de la responsabilidad contractual se encontraba acreditado, pues se demostró el incumplimiento del arrendador de mantener el local en condiciones aptas para su destino y de no perturbar su uso y goce. Determinó que fueron las demoliciones y construcciones irregulares en el edificio Columbus, efectuadas por Grupo G50, las que condujeron al

perturbar su uso y goce. Determinó que fueron las demoliciones y construcciones irregulares en el edificio Columbus, efectuadas por Grupo G50, las que condujeron al desalojo administrativo del arrendatario. El cual se concretó en diligencia de entrega in