CSJ - AC1754-2023

LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente AC1754-2023 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 (Aprobado en sesión de dieciocho de mayo de dos mil veintitrés) Bogotá, D.C., primero (1°) de agosto de dos mil veintitrés (2023). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda de casación que presentaron los convocantes para sustentar el recurso interpuesto frente a la sentencia de 27 de septiembre de 2022, dictada por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, en el proceso verbal promovido por Inversiones y Construcciones Inarcreto S.A.S., Inmobiliaria Servicios & Bienes Raíces S.A.S. y John Grover Roa Sarmiento, contra Olga Lucía, Margarita Rosa y Marco Antonio Herrera.

ANTECEDENTES

1. Pretensiones.

Los actores pidieron declarar que «existió incumplimiento en las obligaciones contractuales por parte de [los demandados], contenidas en el contrato de asociación para desarrollar el proyecto de Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 vivienda denominado “Casa Loma” en la ciudad de Girardot (Cundinamarca), suscrito el pasado 1° de agosto de 2014», así como que se reconozca «la terminación judicial del contrato (…), desde el pasado 1° de marzo de 2018». En consecuencia, pidieron condenar a los convocados al pago de una indemnización de $2.000.000.000, que corresponden a los daños ocasionados por la referida infracción contractual, junto con los intereses moratorios

que se causen «desde el pasado 1 de marzo de 2018, fecha en la cual se produjo la notificación por parte de los demandantes a los demandados de la terminación del contrato».

2. Fundamento fáctico. 2.1. Olga Lucía, Marco Antonio y Margarita Rosa Herrera son propietarios de un lote de terreno ubicado en el municipio de Girardot, con un área de 46.946 m2 y folio de matrícula n.º 307-42840. 2.2. Tras varias sesiones de negociación, todos los aquí litigantes decidieron «formalizar su intención de asociarse y desarrollar un proyecto de vivienda sobre el predio determinado anteriormente», para lo cual celebraron un «contrato de asociación para desarrollar el proyecto de vivienda denominado “Casa Loma” en la ciudad de Girardot, [de] 1º de agosto de 2014», el cual acordaron que se ajustara a las reglas de las cuentas en participación. 2.3. En ese pacto se estipuló que los demandados «aportarían el inmueble con el fin de desarrollar el proyecto de vivienda»,

2 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 mientras que los actores «aportarían toda la inversión económica, técnica y profesional, con el fin de desarrollar un proyecto de vivienda». En ese sentido, los señores Herrera «aceptaron expresamente que, para desarrollar el proyecto de vivienda, en su calidad de aportantes, deberían trasladar a través del parqueo inmobiliario, la titularidad del inmueble, a la fiduciaria». 2.4. En los términos convenidos, esa modalidad de

fiducia permitiría que «el constructor, hoy demandantes (sic), tramitara y obtuviera, con el respaldo de la fiduciaria, los créditos hipotecarios, créditos de constructor y con el fin de desarrollar todas las gestiones de adecuación de terreno, licencias de urbanismo, y en general todas las actividades de construcción del Conjunto Residencial Casa Loma PH.». 2.5. Por ese sendero, los querellados se comprometieron a «a) la elaboración y trámite a que haya lugar con el fin de constituir el parqueo inmobiliario, con el fin de desarrollar el proyecto Casa Loma, objeto principal del presente contrato; b) El pago de los impuestos prediales que se causen a partir del año 2015 y los siguientes años serán a cargo del constructor; c) el pago de los gastos de administración de la fiducia a cargo del constructor. y d) los demás gastos que genere la ejecución del proyecto que asumirá el constructor». 2.6. Adicionalmente, se pactó que «los gastos asumidos por [los demandantes], para la ejecución del proyecto de vivienda y de comercialización y venta, (...) determinados dentro del presupuesto de gastos, serán cancelados, deducidos y/o compensados, antes de la determinación de la utilidad que genere el proyecto que nos ocupa». 3 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 2.7. Los actores cumplieron sus deberes contractuales, en especial con el pago de $700.000.000. También tramitaron y obtuvieron «licencia de construcción (…), ejecutando y construyendo la sala de ventas, pagando impuestos del predio, pagando

publicidad del proyecto, contratando personal para la comercialización del proyecto de vivienda, procediendo a suscribir contrato de compraventa de otro predio con el fin de sanear la cuota obligatoria de desarrollo de vivienda de interés social a favor del municipio, contratación de arquitectos, ingenieros, obreros, servicio de vigilancia, entre otros, con el fin de ejecutar lo acordado en el contrato de asociación objeto de demanda». 2.8. Sin embargo, y a pesar de sus requerimientos, los señores Herrera jamás adelantaron ninguna gestión para que su propiedad se transfiriera a la “fiducia de parqueo”. Por lo anterior, a través de un mensaje de WhatsApp –en un grupo constituido para comunicar temas relacionados con el proyecto–, se les notificó la decisión de dar por terminado el «contrato de asociación» a partir del 2 de marzo de 2018. 2.9. La indemnización que se reclama pretende compensar todos los gastos en los que incurrieron los demandantes, así como el reembolso de varias obligaciones tributarias que aquellos cancelaron y la valorización obtenida debido a la aprobación del licenciamiento de construcción por parte de las autoridades municipales de Girardot.

3. Actuación procesal. 3.1. Los demandados comparecieron al proceso oponiéndose a la prosperidad del petitum, y formulando las

4 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 excepciones de «inexistencia del incumplimiento deprecado»; «cumplimiento de las obligaciones» y «mala fe». 3.2. También formularon demanda reconvención, en la que pidieron que se declarara la resolución del mentado

acuerdo «de asociación», pero por un incumplimiento atribuible a John Grover Roa Sarmiento. En ese orden, reclamaron que se les restituyeran $51.501.000, por el pago del predial ante la Secretaría de Hacienda de Girardot, así como los montos dejados de percibir por la falta de culminación del proyecto, «en los términos establecidos contractualmente para el 30 de diciembre de 2015, 30 de diciembre de 2016 y 30 de diciembre de 2017, por la suma de $2.956.154.383». En subsidio, pidieron una compensación por lucro cesante que asciende a «$330.661.800, equivalente a la explotación que se hubiera podido dar al inmueble y que corresponde al valor de un arrendamiento comercial, el cual fue proyectado de acuerdo con lo establecido legalmente esto es por el 150% del valor catastral del mismo, esto es, $551.103.000». 3.3. Los demandantes principales, demandados en reconvención, presentaron las defensas de «inexistencia de la causa invocada»; «cobro de lo no debido»; «temeridad y mala fe»; «falta de estimación razonada de los perjuicios e incumplimiento del juramento estimatorio contemplado en el artículo 206 del C. G. del P.»; e «incumplimiento de las obligaciones contractuales». 3.4. Mediante fallo de 9 de diciembre de 2021, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Girardot declaró 5 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01

probadas las excepciones de «inexistencia de incumplimiento deprecado», y «cumplimiento de las obligaciones por parte de los demandados». En consecuencia, denegó el petitum principal. De otro lado, desestimó las defensas de los demandados en reconvención. Por tanto, accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda de mutua petición, declarando la resolución del contrato y ordenando a los señores Herrera la devolución de $700.000.000, suma «debidamente indexada con el IPC, desde el momento en que les fue entregada, hasta cuando se verifique su pago». También se dispuso que estos últimos recibieran, a título de perjuicios patrimoniales por lucro cesante, una reparación por $242.485.320. LA SENTENCIA IMPUGNADA El ad quem desestimó la alzada interpuesta por los demandantes principales, al amparo de los siguientes razonamientos: (i) Si bien el juzgador de primer grado se ocupó de señalar que el contrato sobre el que gravita la disputa era «atípico o innominado», y no uno de «cuentas en participación», como alegaron los recurrentes, lo cierto es que el punto carece de trascendencia, comoquiera que «no se asigna a la lectura acogida por el juez, más allá de la discusión de si fue o no acertada la calificación dada al contrato, un efecto práctico en la solución del debate, esto es, que de la regulación del contrato de participación se derivara a existencia de una obligación en la parte demandada principal que el juez no consideró, o que estaba primero en el tiempo y su cumplimiento estaba atribuido a los demandados principales».

6 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 (ii) Por ende, «aunque pareciera errada la consideración del juez para desvirtuar que se está en presencia de un contrato de participación (sic), lo cierto es que el reparo formulado por el apelante resulta carente de efectos prácticos en la solución de la controversia, pues como se dejó planteado (...), en ningún momento refiere alguna norma particular que regule el contrato de cuentas en participación en que hubiere apoyado sus pretensiones en la demanda, que fuese inaplicada por la primera instancia y que hubiese conducido a una decisión errada; pues ese primer reparo (...) no viene acompañado de un razonamiento argumentativo que permita darle un efecto que conduzca a la revocatoria de la sentencia apelada». (iii) En punto de las prestaciones a cargo de las partes, en especial, de la constitución de una fiducia mercantil «de parqueo inmobiliario (...), el juez concluyó que se trataba de una obligación no asignada expresamente en el contrato, que en la práctica fue asumida por el demandante John Grover Roa Sarmiento». (iv) Esa determinación no luce errada, porque «si [se] acude al texto del contrato en el tema en particular, el parágrafo de la cláusula segunda señala expresamente “los asociados adelantarán y realizarán las gestiones necesarias para realizar el parqueo inmobiliario y el inicio del proyecto en un plazo no mayor a seis (6) meses, en el cual se tramitará el traslado de la propiedad del bien inmueble sobre el que

recae el objeto del presente contrato”. Y en [la] cláusula sexta se dispone que: “Son obligaciones de los asociados: a) la elaboración y trámite a que haya lugar con el fin de constituir el parqueo inmobiliario, con el fin de desarrollar el proyecto Casa Loma». (v) De lo anterior se sigue que «en el contrato no se asignó expresamente el cumplimiento de esa obligación a una de las partes, pues se señala a cargo de los “asociados”, es decir, tanto a quienes actúan este proceso en calidad de demandados, como los demandantes, 7 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 lectura que se muestra armónica con las reglas de interpretación de los contratos, a partir de la aplicación del artículo 1622 del Código Civil». (vi) Por consiguiente, «en el marco general del contrato, al “constructor” y a la “comercializadora” les correspondía el conjunto de actividades necesarias para el buen suceso del proyecto, mientras los “aportantes” se limitaban a poner el predio de su propiedad a su servicio, de allí que, a efectos de no permitir que se paralizara la ejecución del proyecto, por la indeterminación del texto del contrato en cuanto a la asignación de la obligación concreta que ahora se analiza, las partes procedieron de acuerdo a su rol en el negocio». (vii) A ello se añade que, «como lo evidencia la cadena de correos aportados con la demanda y las declaraciones oídas, durante la ejecución del convenio fue John Grover Roa Sarmiento quien asumió la dirección y el desarrollo del asunto, se dio a la tarea de establecer el

contacto entre los ahora demandados y Fiduciaria Colpatria S.A., con el objeto de que fuera constituido el “parqueo inmobiliario” establecido en el acuerdo; pues era el quien conocía del tema, pues (...) tenían ya un negocio de similares características con la misma entidad». (viii) En su declaración, el propio señor Roa Sarmiento «precisó que para este asunto en concreto “yo adelantó (sic), empiezo una gestión y colaboré” con los trámites para efectivizar el parqueo inmobiliario (…), “facilitando las cosas para que se dieran”, [y] si bien sostiene que no era esta su responsabilidad, acepta que era quien mantenía comunicación con la entidad para los efectos precisos aportar documentación, e información necesaria para la constitución de tal garantía». (ix) Esa circunstancia fue corroborada por el testigo Víctor Hugo Barrero Hernández, desarrollador del proyecto 8 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 “Casa Loma”, quien adujo que los encargados de «efectuar el parqueo inmobiliario» eran «“Inarcreto y la empresa bienes y servicios”, es decir, la entidad de la que hace parte el demandante John Grover Roa Sarmiento». Con similar orientación, Yenny Natalia Rojas Rey, «funcionaria de la Fiduciaria Colpatria que estuvo en contacto con el proyecto, dio cuenta de que las conversaciones vía correo electrónico sobre el trámite del parqueo inmobiliario las sostenía exclusivamente con el ingeniero Roa». (x) Así las cosas, «ante la asignación de la realización del parqueo inmobiliario a los asociados, sin una precisa determinación de

funciones en el texto del contrato, desde la interpretación de las cláusulas del convenio a la luz de la labor llamada cumplir por las partes dentro del proyecto y la forma como se dio su ejecución práctica en la constitución de la fiducia, no resulta contradictorio concluir que ese deber corrió a cargo del extremo actor, en particular, del señor John Grover Roa Sarmiento». (xi) Si bien la parte actora insistió en esa carga le correspondía a los demandados, «con sustento en que eran ellos quienes como titulares del dominio podían hacer su transferencia al “parqueo inmobiliario”», lo cierto es que ese compromiso contractual «no se reducía a la transferencia del dominio como si de una compraventa se tratara, pues conllevaba la gestión de constitución de una fiducia mercantil indispensable para el negocio de la construcción proyectado, adelantándose la labor de propuesta de la financiación ante una entidad fiduciaria autorizada para este tipo de operaciones». (xii) En tal contexto, resulta coherente que «la dirección y ejecución de esa actividad fuera asumida por quien conocía de ese tipo de negociaciones, que fuese el “constructor” quien asumiera el realizar los contactos necesarios para la constitución de la fiducia, pues como 9 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 aquel lo admite es un constructor avezado y “el único”, con correo inscrito en el banco, que ya había convenido con la misma entidad crediticia otra negociación similar a la que el negocio requería, es decir, era él quien tenía experiencia en la materia». (xiii) A los contratantes «les convenía y hacía parte de las ventajas de la negociación, que quien tenía experiencia en esa

trascendental gestión para la buena marcha de lo proyectado, fuese quien se encargase de intermediar ante la entidad financiera para lograr la aprobación de la fiducia de parqueo inmobiliario; por ello también puede admitirse que, como lo afirman los demandados principales, a la luz del convenio, el deber de los “aportantes” se limitaba a atender los requerimientos de información y a comparecer a la firma de los documentos necesarios para la concreción del negocio». (xiv) Por tanto, «no puede considerarse desacertada la conclusión del a quo de que esa carga obligacional recaía en los demandantes principales y no en los demandados, y al no evidenciarse el yerro que en esta conclusión se le atribuye al juzgador, no puede entonces aceptarse y si descartarse que el incumplimiento del contrato que imposibilitó su buen suceso y que generó la acción de resolución demandada es atribuible a la parte demandante principal y demandada en reconvención y no al contrario, como alega el recurrente», pues «no basta con afirmar que los propietarios del inmueble nunca transfirieron su dominio del inmueble a la fiducia, para derivar que el incumplimiento fue suyo, pues la obligación en cuestión no se asimilaba al solo traspaso de la propiedad, pues conllevaba una gestión previa de consecución de la fiducia que recibiría el bien». (xv) Lo anterior, toda vez que «fue la falta de diligencia del extremo demandante principal lo que impidió la concreción de la fiducia de “parqueo inmobiliario” y frustró el proyecto de vivienda en su conjunto; pues tampoco se acredita que en su obligación de facilitar la

10 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 documentación requerida por el gestor ante el banco para la obtención de la fiducia, hubieren los demandaos principales faltado». (xvi) Ciertamente, «la omisión (...) atribuida, consistente en el aporte de documentos indispensables para la celebración del negocio fiduciario, no fue demostrada, y quedó en el sólo dicho de los demandantes principales en sus interrogatorios; pues los demandados por el contrario, declararon haber aportado todo lo que les fue requerido en una reunión en el Hotel Unión de Girardot y la testigo Yenny Natalia Rojas Rey, funcionaria de la Fiduciaria Colpatria a cargo de ese proyecto, nunca afirmó que el fracaso del mismo se debiera a falta de aporte de documentación que se hubiere requerido a los dueños del predio en el contrato de asociación, pues insistentemente manifestó que en el mismo se logró un avance considerable, que no recordaba por qué razón no se concretó el negocio fiduciario». (xvii) Pese a ello, «tampoco se aporta prueba por los apelantes, siendo la constitución de la fiducia un elemento esencial para el proyecto en su conjunto, de haber realizado un requerimiento por parte del “constructor” a los “aportantes” para que allegaran los documentos que ahora afirman, nunca fueron entregados en debida forma, o para que comparecieran a firmar el contrato fiduciario o la firma de la escritura. Es decir, si el demandante John Grover Roa Sarmiento adelantaba las gestiones para la fiduciaria y por su experiencia conocía de lo que era necesario para cerrar este tipo de operaciones, y estaba al tanto del

avance de los trámites respectivos, resulta cuestionable que continuara invirtiendo recursos en el proyecto y al tiempo permaneciera silente mientras aquel componente esencial del proyecto, la obtención de la fiducia estaba estancado». (xviii) Resulta evidente que «era carga del apelante acreditar su afirmación de que los demandados incumplieron su deber de aportar la información necesaria para la constitución de la fiduciaria, carga 11 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 probatoria consagrada en el artículo 167 del Código General del Proceso, (...) contrario a lo afirmado por el recurrente, no se imponía a la parte demandada la carga de acreditar su cumplimiento, pues sobre ese hecho edificó su pretensión resolutoria». (xix) Está comprobado, pues, «el incumplimiento de los demandantes principales y demandados en reconvención, y aunque aquellos aludan que observaron obligaciones como el pago de los setecientos millones de pesos ($700.000.000), convenidos como pago inicial a favor de los “aportantes”, el trámite de la licencia de construcción emitida y los gastos incurridos en beneficio de la comercialización de proyecto, lo cierto es que la inobservancia de una sola de las asumidas al firmar el contrato puede ser suficiente para que, no obstante el cumplimiento de las otras, se declare la resolución del contrato, con los efectos jurídicos que esta situación acarrea». DEMANDA DE CASACIÓN Al sustentar su recurso extraordinario, los demandantes principales formularon dos cargos, al amparo de las causales segunda y tercera del artículo 336 del Código

General del Proceso. CARGO PRIMERO Tras denunciar la transgresión indirecta de la ley sustancial (sin especificar la normativa que habría sido trasgredida), se acusó al fallo del ad quem de incurrir en «error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciación de la demanda, su contestación, o de una determinada prueba», en tanto que, «ha infringido la estructura sustancial del proceso, rompió la unidad jurídica y conceptual y la relación de causalidad entre la demanda principal y su 12 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 contestación, las pretensiones y las excepciones de m[é]rito propuestas frente a la demanda de reconvención, existiendo disonancia y falta de conformidad entre lo pedido y lo fallado». Al respecto, se hizo hincapié en que el colegiado «aplicó erróneamente la normativa rectora del caso» y «no dio por válida la normatividad legal, que rigió el contrato», especialmente «cuando (…) infiere expresamente: que en ningún aparte se indica que el contrato se encuentre regulado por la norma legal de las cuentas en participación, donde desconoce flagrantemente el acervo probatorio contenido en el archivo No. 3, folio 3 de la carpeta de la demanda principal, respecto del contrato de cuentas en participación, donde indica expresamente que el contrato objeto de la presente litis se regiría por lo dispuesto en el artículo 507 del Código del Comercio, reiterado y obrante la misma remisión normativa que vinculara a las partes en el archivo No. 4 (demanda) de la carpeta de demanda principal, donde en los fundamentos de derecho y

en los sustentos normativos se indicó expresamente que el contrato se regía por lo reglado en el [canon ejusdem], así mismo en el escrito de contestación de demanda de reconvención (…) que cita y remite expresamente a [esa norma], reiterado dentro de los argumentos de defensa invocados en los reparos a la sentencia de primera instancia al momento de interponer y sustentar el recurso de apelación». Aunado a lo anterior, se dolieron los recurrentes de que el tribunal ad quem no «aplicara la lógica jurídica (sic)», pues «no se puede atribuir una obligación imposible de cumplir en cabeza de mis representados cuando la misma, recaía única y exclusivamente, en los titulares de propiedad del inmueble, donde la única obligación contractual de los señores Olga Lucia Herrera Botero, Marco Antonio Herrera Silva y Margarita Rosa Herrera Silva, era la de constituir el parqueo inmobiliario y la fiducia, cosa que no hicieron, conforme a los argumentos legales y jurisprudenciales, avalados por la misma costumbre mercantil, que el obligado del parqueo inmobiliario, recae en 13 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 el titular del predio, y no de otros, y más aún cuando todas las personas son plenamente capaces, sin impedimento alguno para cumplir lo pactado entre las partes dentro del contrato objeto de debate judicial». Por ello, agregaron que «se sale de la lógica jurídica (sic) que el Ad-quem al momento de desatar el recurso de alzada, [haya decidido que los recurrentes] estén obligados a la transferencia de un bien inmueble que no les pertenece, y más aún que aporten documentación

requerida que no le corresponde, pues tal como se discutió en el debate probatorio de primera instancia, era información fiscal y bancaria de los titulares del inmueble lo que requería fiduciaria Colpatria para suscribir la escritura pública de fiducia, documentación que pertenecen única y exclusivamente a los titulares del inmueble». La declaración de la funcionaria de Fiduciaria Colpatria S.A. fue tergiversada, pues no se tuvo en cuenta que esa testigo había aceptado «que la obligación de constituir el parqueo inmobiliario no reca[í]a en [los demandantes], y que dentro de todo proyecto de construcción, los gastos iniciales los hace el inversor y/o constructor, situación jurídica que se surtió a cabalidad al cancelar el anticipo de $700.000.000 a los demandados y el sufragar más de $1.500.000.000, en los costos del proyecto tales como licencia de construcción, gastos de diseños arquitectónicos, gastos de obras iniciales, entre otros, conforme a las documentales obrantes en el plenario en 512 folios». También se equivocó el tribunal al «no dar demostrado, estándolo, que la sociedad comercial Inversiones y Construcciones Inarcreto S.A.S., la sociedad comercial Inmobiliaria Servicios & Bienes Raíces S.A.S., y el señor John Grover Roa Sarmiento, que se causó unos perjuicios a su favor, debidamente probados, de los gastos e inversiones ejecutadas en el desarrollo del contrato de asociación para desarrollar el proyecto de vivienda denominado “Casa Loma” en la ciudad de Girardot, 14 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01

por valor probado de $2.000.000.000, que no fueron tomados en cuenta a pesar de que no fueron desconocidos por los demandados, donde aceptaron recibir las sumas de dinero indicadas en el contrato, donde reconocen que se tramitó la licencia de construcción, la sala de ventas y el apartamento modelo, entre otras inversiones ejecutadas por la parte demandante principal, donde los demandados reconocen tal como se pactó en el contrato, que ellos no invertirían ninguna suma de dinero, donde se suplieron de [los demandantes principales] como socios gestores y titulares del predio, que nunca transfirieron a la fiduciaria Colpatria, para la ejecución del contrato». CARGO SEGUNDO Invocando la causal tercera de casación, los actores sostuvieron que la providencia recurrida es inconsonante con «los hechos y pretensiones de la demanda», dada «la no apreciación por Ad-quem, en los hechos jurídicos y notorios en los que incurrió la parte demandada principal y/o demandantes en reconvención, en abuso del derecho con daño para los demandantes principales y/o demandados en reconvención, y luego de aludir (sic) al artículo 5º de la Ley 153 de 1887, el artículo 607 y siguientes, el artículo 830, el artículo 846, el artículo 861 y el artículo 864 del Código del Comercio». Puntualmente, recalcaron que «es evidente la incongruencia en la valoración de los hechos y pretensiones de la demandada principal y las excepciones propuestas en la demanda de reconvención, pues dejó de lado la correcta aplicación de la norma procesal». En sustento de esa idea citaron apartes de las providencias CSJ SC 19 oct.

1994, rad. 3972 y STC20190-2017. Además, relievaron lo errático del fallo del ad quem, puesto que «no reconoció en debida forma el contrato suscrito entre los sujetos procesales, las obligaciones inherentes a los socios aportantes y socios constructor y 15 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 comercializadora, la inversión ejecutada por la parte actora, y las obligaciones contractuales que la ley determina a cada parte no solo por lo pactado contractualmente, sino lo reglado en la ley y la costumbre mercantil respecto de la fiducia de parqueo inmobiliario». Posteriormente, aludieron a ciertos «errores de hecho» del tribunal, consistentes en que «no se tuvo en cuenta que el incumplimiento se generó por parte de los señores Olga Lucia Herrera Botero, Marco Antonio Herrera Silva y Margarita Rosa Herrera Silva; quienes a su vez recibieron sumas de dinero, que formalizaban la ejecución del contrato, se beneficiaron de la gestión ejecutada por Inversiones y Construcciones Inarcreto S.A.S., Inmobiliaria Servicios & Bienes Raíces S.A.S., y el señor John Grover Roa Sarmiento, tomándose en cuenta por consiguiente, que tanto en el derecho civil, como en el derecho comercial, la ejecución del proyecto hasta el punto de quiebre que fuera la no entrega del bien para el desarrollo del proyecto». También arguyeron que «se encuentra reglamentado (sic) el origen de las obligaciones y las consecuencias jurídicas por su incumplimiento, negligencia u otra cualquier actividad que se haya generado, dentro del actuar de las partes, tanto de los aportantes, como

del constructor y la comercializadora, en el contrato de asociación suscrito, (...) por lo que no puede exculparse la hoy accionada principal en la inexistencia de culpa alguna (sic), donde la no constitución de la fiducia de parqueo y la correspondiente entrega del inmueble para desarrollar el proyecto urbanístico, vulneró flagrantemente, el acuerdo de voluntades en los términos acordados».

CONSIDERACIONES

1. Fundamentación de la demanda de casación.

16 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 La fundamentación técnica de las causales de casación exige que el impugnante demuestre la presencia de yerros que comprometan la legalidad de la decisión cuestionada, tanto en la aplicación de las normas de derecho sustancial (yerros in iudicando), como en la actividad procesal connatural al juicio (errores in procedendo). Para atender ese cometido, el inconforme deberá observar, invariablemente, los requerimientos señalados en las leyes procesales y la jurisprudencia para la apropiada sustentación del remedio extraordinario, dentro de los cuales cabe destacar: (i) La formulación, por separado, de los respectivos cargos, con la especificación, de forma clara, precisa y completa, de los fundamentos de cada acusación, que deben armonizar con alguno de los cinco motivos de casación previstos en el precepto 336 del estatuto adjetivo. (ii) En caso de denunciar la infracción de normas de derecho sustancial regulatorias del litigio, como consecuencia de errores jurídicos (vía directa), o yerros fácticos o de derecho (vía indirecta), es necesario incluir la

pauta jurídica que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, haya sido transgredida, sin que sea necesario integrar una proposición normativa completa. (iii) Si se elige la vía directa, «el cargo se circunscribirá a la cuestión jurídica sin comprender ni extenderse a la materia probatoria». 17 Radicación n.º 25307-31-03-001-2019-00006-01 (iv) Ahora, si se afirma que la violación ocurrió por la vía indirecta, por desaciertos de hecho o de derecho, es decir, los comprendidos en los supuestos de la causal segunda del precepto 336 del estatuto procesal, no es admisible referirse a aspectos