CSJ - AC2568-2015

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ

Magistrado Ponente AC2568-2015 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 Aprobado en sesión de veintinueve de octubre de dos mil catorce Bogotá, D.C., diecinueve (19) de mayo de dos mil quince (2015). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda con la que Promoser S.A. pretende sustentar el recurso de casación que formuló contra la sentencia del 6 de febrero de 2013 pronunciada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso de la recurrente frente a Central de Inversiones S.A. Cisa.

ANTECEDENTES

A. Mediante demanda reformada (fl. 338, cdno. 1), repartida al Juzgado 27 Civil del Circuito de Bogota, Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01

Promoser llamó a proceso ordinario a Cisa a efectos de que en sentencia se declare el incumplimiento parcial por parte de ésta del contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública 1901 del 6 de septiembre de 2004, otorgada en la Notaria 1 de Valledupar, por cuanto no se ratificó en el término de 60 días calendarios a partir de la fecha de dicha escritura, la compraventa del inmueble identificado con matricula inmobiliaria número 1900085037 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Valledupar, tal como quedó convenido en el parágrafo de la cláusula primera de la misma, de la que, en subsidio, pide

que se declare su nulidad. Como consecuencia de la pretensión principal, pidió que se declare la resolución parcial del contrato, exclusivamente en relación con lo pactado en el parágrafo de la cláusula aludida, se condene a la demandada a restituir el precio pagado, junto con los intereses moratorios, los perjuicios que discrimina y los frutos civiles dejados de percibir desde la fecha en que Promoser dio cumplimiento a lo ordenado por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Valledupar, de restituir a la sociedad Valentín Quintero e Hijos y Cía. S.C.A. el inmueble en mención y hasta la fecha de la sentencia definitiva que se dicte en este proceso.

B. Los anteriores . pedimentos tuvieron xcomo basamento fáctico lo que a continuación se resume: Durante el primer semestre de 2004, Promoser y Cisa iniciaron mnegociaciones tendientes a que la primera adquiriese de la segunda los inmuebles distinguidos con matriculas inmobiliarias números 190-80154 (local 107), Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 190-80153 (local 106), 190-80152 (local 105) y 190-85037, lo que se llevó a cabo con la aludida escritura pública 1901 del 6 de septiembre de 2004, mnegociación en la cual Promoser cumplió en un todo lo acordado.

Resalta la actora lo convenido en el parágrafo único de la cláusula primera de la escritura mencionada en el sentido de que el inmueble (parqueaderos) correspondiente a la matrícula últimamente citada (190-0085037) era objeto

de la negociación y se transfería en ese acto como venta de cosa ajena, comprometiéndose Cisa a ratificar la venta del inmueble anotado dentro de los 60 días calendario siguientes a la fecha de la firma de la escritura, obligación que incumplió, habiéndole no obstante transferido la posesión del mismo, lo que es demostrativo de que dicho inmueble estaba comprendido en la negociación. Agrega que la sociedad Valentín Quintero e Hijos y Cía. S.C.A., que figuraba como propietaria del inmueble al momento de celebrarse la venta entre Promoser y Cisa, inició proceso reivindicatorio contra Promoser por cuanto ésta ostentaba entonces su tenencia y posesión, el cual culminó con sentencia del 28 de mayo de 2008 en la que el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Valledupar accedió a las pretensiones, condenando a Promoser a restituir el inmueble y a pagar a Valentín Quintero e Hijos y Cía. S.C.A. $481.481.939,00 por frutos, costas y agencias en derecho, sin que el juzgado, por lo demás, reconociera las mejoras que Promoser había realizado en el inmueble, efectuadas en el entendido de que dentro del contrato celebrado con Cisa estaba comprendido los parqueaderos. Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 Margarita Heilbron, en su calidad de gerente inmobiliaria de Cisa, remitió el 27 de julio de 2004 una comunicación a Ernesto Puyana, de Promoser, demostrativa de que los estacionamientos estaban comprendidos dentro de la negociación, pues hacian parte del local 107, en cuya

descripción, plasmada en la escritura No. 1901 de venta de Cisa a Promoser, se incluye además del semisótano como bodegas de almacenamiento, los parqueaderos y el cuarto de máquinas. Alli mismo se indica que “la bodega, ubicada en el semisótano tiene un área libre que sirve de parqueadero del centro comercia?” (fl. 142, cdno. 1). Refiere la demanda que mediante comunicación del 12 de abril de 2005, remitida por Cisa, se evidencia que dicha compañia “sabe, conoce y acepta que el inmueble (fl. 143, cdno. 1) hace parte del negocio de que trata la escritura 1901 de 2004 (venta de Cisa a la demandante), pues allí indicó que habia solicitado al Banco Central Hipotecario “solucionar lo referente a la escrituración” (ib.) de los parqueaderos.

B. En la contestación al escrito genitor del proceso, Cisa se opuso a las pretensiones (fls. 301 a 312, cdno. 1 y 386 a 391, cdno. 1A). Propuso como excepciones las que denominó “contrato cumplido”, “nulidad absoluta del parágrafo de la cláusula primera de la escritura 1901 del 6 de septiembre de 2004 de la ¡Notaría Primera de Valledupar”, por no encontrarse debidamente descrito o determinado el referido inmueble, “nulidad relativa” de ese parágrato por extralimitación de las facultades que le fueron conferidas a los apoderados de la vendedora y la compradora, “buena fe exenta de culpa”, “inexistencia del

llamamiento en garantía o denuncia del pleito” y la Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 excepción genérica. Con ocasión de la contestación de la reforma a la demanda, propuso adicionalmente la excepción de ¡“inoponibilidad” del ¡ mentado parágrafo por extralimitación de los apoderados de las partes contratantes.

C. Rituado el trámite propio de la primera instancia, el a quo le puso fin con sentencia (fl. 775, cdno.1) desestimatoria de las pretensiones, en la que declaró probadas las excepciones de contrato cumplido y de inoponibilidad del parágrafo de la cláusula primera de la escritura 1901.

D. Apelado el fallo por la parte actora, el Tribunal desató la alzada con la decisión confirmatoria, objeto del recurso extraordinario.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Luego del resumen del litigio y concretándose el Tribunal al examen del reparo aducido por el apelante y atinente a las excepciones de mérito declaradas por el juzgado (contrato cumplido e inoponibilidad del parágrafo único de la cláusula primera de la escritura), se detiene en la figura de la representación, aludiendo a sus clases y condiciones, así como a las formalidades de los poderes, en particular, la consagrada en el artículo 836 del Código de Comercio, para luego pasar al examen del caso concreto, del que señaló que los contratantes decidieron que la compraventa se otorgara por conducto de representantes, tal como consta, de una parte, en lo que hace a Promoser,

en su acta de junta directiva 005 del 4 de agosto de 2004 en la que se autoriza al gerente para suscribir los documentos Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 necesarios para la legalización de la compra de los locales 105, 106 y 107 ubicados en el centro comercial Valle Plaza por un valor de $1.440.000.000,00. Consta también que el gerente de esa compañía confirió poder especial para que, en mnombre de la sociedad, otorgara escritura de compraventa de los inmuebles mencionados. Y de otra parte, constata que el gerente de Cisa dio poder especial a Julio Delgado Orozco para que en nombre de esa empresa suscribiese la escritura pública de compraventa con Promoser sobre los ya mencionados locales. El Tribunal recalca que estos apoderados concurrieron a otorgar la escritura con los poderes especiales que les habían sido conferidos, describieron el local 107 con matricula 190-80154, incluyendo un área de parqueaderos, pero hicieron la claridad, en el cuestionado parágrafo único de la cláusula primera, que, no obstante la determinación del inmueble anterior, la vendedora se comprometía a ratificar en 60 días la compraventa del inmueble de matricula 190-0085037 correspondiente a los parqueaderos del centro comercial Valle Plaza, transferidos en ese acto como venta de cosa ajena. En atención a los estatuido en el artículo 836 del Código de Comercio, de acuerdo con el cual “el poder para celebrar un negocio jurídico que deba constar por escritura

pública, deberá ser conferido por este medio o por escrito privado debidamente autenticado” -requisito éste que califica el Tribunal como ab sustanciam actus-, y de acuerdo con las pruebas analizadas, concluye el juez colegiado que los apoderados, actuando de conformidad con los poderes especiales recibidos y en los cuales se describen los bienes objeto de la negociación, “no estaban facultados para Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 comprometer la responsabilidad de las partes en relación con la transferencia del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 190-0085037, toda vez que en esos documentos no se hace ninguna referencia a ese predio” (f1. 54, cdno. 3), sin que sea dable afirmar “que sí tenían esa potestad conforme a las tratativas previas a la celebración del contrato” (ib.), ya que no podían actuar ampliamente como si tuvieran bajo su cargo el giro ordinario de los negocios de cada una de las empresas, sino que disponían de un poder especial al que debían sujetarse, “sin que pueda ser reemplazado mediante otros medios de prueba, toda vez que constituye una formalidad legal dispuesta en los artículos 836 y 840 in fine del C. de Co” (fl. 55, cdno. 3). En punto de la ratificación posterior de esa estipulación por parte de Cisa, clarificó el sentenciador de segunda instancia que si bien es cierto que la venta de cosa ajena es válida, tal acto jurídico en sí mismo debe reunir los requisitos para su existencia y validez, dentro de los cuales está el previsto en el artículo 1518 del Código Civil en

cuanto a que el objeto de dicha venta debe estar determinado. De allí indicó que en el caso sometido a su consideración la aludida estipulación contenida en la cláusula primera no tenía especificado el elemento “cosa”, pues a pesar de haberse mencionado el número de matriícula inmobiliaria y la ficha catastral del inmueble, no se señaló si la venta era por cabida o como cuerpo cierto ni se identificaron sus linderos, ni su relación concreta y específica con la respectiva escritura de propiedad horizontal, ni, en fin, se anexaron documentos que dieran luces sobre el particular. Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 Agregó el sentenciador de segunda instancia que ni en la oferta de compra y su aceptación, ni en la promesa de compraventa, se mencionó el inmueble. Y que en la escritura pública por la cual se protocolizó la propiedad horizontal del centro comercial Valle Plaza, al describirse los linderos del local 107, no se hace mención al área de parqueaderos, pues estos tienen una identificación diferente, “potísima razón por la cual ningún comprador diligente podría pensar que al adquirr el referido local también estaría adquiriendo alguna zona para el parqueo vehicular” (fls. 56 y 57, cdno. 3). De la carta del 27 de julio de 2004, suscrita por la gerente inmobiliaria de Cisa, y con la cual informó a la actora que se aclararía en la escritura la identificación uno a uno de los parqueaderos, el Tribunal concluye que como así no se hizo, no hubo acuerdo sobre la determinación de

esos bienes. De los testimonios de Rosalia Vega Cuello y Ernesto Puyana Sanmiguel (quien suscribió en nombre de la demandante la escritura de compraventa y corroboró en su declaración que los parqueaderos no forman parte del local 107), que dan cuenta de que las partes tenían la intención de incluir esos parqueaderos en la negociación, resalta el Tribunal que en todo caso no quedó determinado el objeto, esto es los parqueaderos. Destaca la declaración del representante legal de la demandante quien afirmó que antes de firmar la escritura pública se pudo constatar que los parqueaderos no pertenecian al local. Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 De otro lado parte, afirma que si ambas partes sabían que el pluricitado bien era de un tercero, con apoyo en autor nacional concluye el ad quem que Promoser no puede ser tenida como de buena fe, por lo que no puede pedir la restitución de lo que pagó ni exigir el saneamiento por evicción y, en todo caso, Cisa no podía otorgar escritura pública de ratificación como ocurre cuando hay venta de cosa ajena, por cuanto no era la propietaria.

I. LA DEMANDA DE CASACIÓN El capitulo concerniente a las «causales de casación de la sentencia» es dividido por la recurrente en dos literales, uno destinado a la violación indirecta de mnormas sustanciales por error de derecho y en el cual incluye un cargo, y otro en el que trata la violación indirecta de normas sustanciales por error de hecho, que comprende tres cargos, por lo que, en puridad y mno obstante la

nomenclatura que encabeza cada cargo, son cuatro los planteados.

A. CARGO PRIMERO Con base en la causal primera de casación, en este cargo se acusa la sentencia de violación indirecta de normas sustanciales “inducida por error de derecho cometido en la valoración y eficacia de los medios probatorios afincada en la desatención de las normas interpretativas de los contratos” (fl. 11, cdno. Corte. Subraya la Sala).

En procura de su demostración, luego de recordar que el Tribunal adujo que los representantes de las partes se extralimitaron en el ejercicio del poder que les confirieron Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 las partes contratantes, afirma que la Corporación concluyó de ese modo al entender que la única prueba válida era el tenor literal de los poderes conferidos, en los que sólo se consignaron los locales 105, 106 y 107. En consecuencia, para el recurrente dicha conclusión fue el fruto de un error de derecho del sentenciador porque si bien éste reconoce la existencia de documentos y testimonios que dan cuenta de que la negociación recayó, además, sobre los parqueaderos, les anula a estas probanzas toda eficacia probatoria para demostrar el real alcance de la intención de las partes, en contraviía del principio de libertad probatoria y la aplicación de la sana crítica (articulos 37, 167, 175 y 187 del Código de Procedimiento Civil), así como en contra de los principios de hermenéutica contractual consagrados en los artículos 1618, 1622 y 1624 del Código Civil. Respecto de estos últimos se aplica la censura a demostrar la razón de esta

violación. En efecto, del artículo 1618 del Código Civil señala que a pesar de que el Tribunal conocía claramente la intención de las partes de incluir los parqueaderos en la negociación, pues asi lo corroboró con comunicaciones y testimonios, injustificadamente le da más trascendencia a la literalidad de los poderes, en los que no se hizo mención a esos garajes porque Cisa entendía que estaban incluidos en el local 107, según comunicación de la gerente inmobiliaria de Cisa en Barranquilla. En consecuencia, si estaban comprendidos en la venta, es necesario concluir que dentro del precio pactado por los locales vendidos, estaban incluidos los precios de esos parqueaderos. 10 Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 En cuanto al artículo 1622 del Código Civil (interpretación contextual del clausulado del contrato y según la aplicación práctica que las partes le hayan dado) sostiene la censura que si se interpreta sistemáticamente la cláusula primera de la escritura 1901 y las comunicaciones y testimonios, se concluye necesariamente “que hubo error de interpretación del jue7 (fl. 15, cdno. Corte) porque del contenido de la aludida cláusula se puede colegir que el objetivo de las partes era incluir los aludidos estacionamientos, bien por formar parte del local 107 o ya — por razón de la duda de Cisacomo inmuebles autónomos. En ese sentido afirma que el Tribunal “le dio un valor probatorio errado, o es más, no le dio ningún valor probatorio” (fl. 16, cdno. Corte) al testimonio de Ernesto

Puyana, Quien afirmó que los susodichos garajes eran independientes, pues constató que tenían matricula inmobiliaria separada, a pesar de que Cisa y su comisionista insistieran en que la compraventa de los locales incluía dichos parqueaderos. En punto de la aplicación práctica que las partes dieron al contrato, y lo que constituye para la censura otra violación del artículo 1622, está referida a que el Tribunal no le dio ningún valor probatorio al hecho de que Cisa le hubiera hecho entrega de la posesión de los parqueaderos a Promoser, a más de las comunicaciones posteriores. Ello está demostrado por el testimonio de Rosalía Vega, abogada e intermediaria en el negocio, quien declaró que los estacionamientos estaban incluidos en el valor de la venta así como por el proceso reivindicatorio que contra la impugnante siguió Valentin Quintero e Hijos y Cía. S.C.A., que esta ganó. 11 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 Pasa al articulo 1624 del Código Civil, que trata del entendimiento de las cláusulas ambiguas, para señalar que la omisión de los linderos debe ser interpretada a favor de Promoser, dado que obedecen a actos de Cisa, a su culpa o dolo, por sostener que los parqueaderos habiían sido transferidos por la sociedad Valentin Quintero e Hijos y Cía. S.C.A. a título de dación en pago al Banco Central Hipotecario, que las dudas serían despejadas y que se comprometíian a ratificar la venta en sesenta días. Como normas sustanciales violadas enuncia el inciso

segundo del articulo 833 del Código de Comercio, por aplicación indebida, asi como las relativas a la interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1618, 1622 y 1624 del Código Civil, dejando de aplicar toda la preceptiva legal referida a que los actos realizados por los mandatarios dentro de límites mandato conferido o ratificados posteriormente obligan al mandante (artículo 1266 1b., artículo 1505 del Código Civil), a que los contratos deben ser ejecutados de buena fe (artículo 1602, 1603, 2186 del Cádigo Civil)

CONSIDERACIONES

1. De conformidad con el articulo 374 del Código de Procedimiento Civil, atinente a los requisitos que debe cumplir la demanda de casación, se destaca lo establecido en el numeral tercero, a cuyo tenor, dicho escrito debe contener “la formulación por separado de los cargos contra la sentencia recurrida, con la exposición de los fundamentos de cada acusación, en forma clara y precisa. Si se trata de la causal

12 Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 primera, se señalarán las normas de derecho sustancial que el recurrente estime violadas Cuando se alegue la violación de norma sustancial como consecuencia de error de hecho manifiesto en la apreciación de la demanda o de su contestación, o de determinada prueba, es necesario que el recurrente lo demuestre. Si la violación de la norma sustancial ha sido consecuencia de error de derecho, se deberán indicar las normas de carácter probatorio que se consideren infringidas explicando en qué consiste la infracción”.

La precisión y claridad que en esa demanda se exige obedece fundamentalmente a que como la Corte tiene limitadas sus facultades en razón de lo dispositivo de este recurso extraordinario, no pudiendo por tanto enmendar errores y colmar omisiones del recurrente, ese escrito debe, entre otras cosas, focalizarse en desquiciar eficazmente todos los pilares o soportes fácticos y jurídicos que sostienen el fallo —o la parte de él de la que discrepa el censor-, porque si alguno queda en pie y le presta apoyo, vana fue la tarea del impugnante, pues la Corte ha de mantener el fallo del Tribunal, que arriba a esta sede casacional amparado por una presunción de acierto y legalidad en cuanto a las conclusiones fácticas y al derecho aplicado por el juez de la alzada. En punto de la causal primera el recurrente debe indicar la norma de naturaleza sustancial que, siendo la base esencial del fallo o habiendo debido serlo, a juicio suyo haya sido violada por el Tribunal, pero su labor no se limita a mencionarla, sino que debe fundamentar esa violación, esto es, presentar a la Corte un discurrir argumentativo en el que explique el porqué de la infracción normativa que 13 Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 aduce, sin que esto signifique que deba indicar el concepto de la violación, eliminado como requisito legal en 1989. En lo tocante al error de derecho, como punto adicional, exige la norma transcrita que el censor indique las normas probatorias que al ser infringidas por el juzgador, fueron el medio para la violación de las normas

sustanciales, exponiendo asimismo las razones que lo llevan a ese predicamento. En todo caso, para no sacrificar la precisión y claridad que la norma en comento exige, trátese de yerro fáctico o' de derecho no es dable al recurrente entremezclarlos, desarrollar el uno con argumentos del otro, o acusar al juzgador de ambos yerros, simultáneamente, sobre las mismas pruebas.

2. Para confirmar el fallo de primera instancia, el Tribunal sentó un argumento toral: El poder para suscribir la escritura pública de venta de los parqueaderos, debe constar por escrito como requisito “ab substanciam actus”

(f. 54, e. Tribunal) e “indispensable” (ib.) Como el que otorgó Cisa mno contiene la facultad para vender esos estacionamientos, la cláusula en que así se pactó por parte de los apoderados de los contratantes, le es inoponible a ella. Y no podían esos apoderados arrogarse facultades, cual representantes legales de las sociedades contratantes, pues debiían “sujetarse literalmente” (fl. 55, ej.) al poder escrito que habían recibido. Por su parte, el hilo conductor de la argumentación desarrollada en el cargo estriba en la eficacia demostrativa de la prueba documental y testimonial que, al decir del censor, corrobora que los parqueaderos estaban incluidos en la negociación. En otras palabras, al paso que los 14 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 poderes conferidos por las sociedades contratantes, tanto para el Tribunal como para la impugnante, literalmente no

incluyen las facultades de venta y de compra del inmueble de matrícula inmobiliaria 190-0085037 (parqueaderos), otras pruebas, al decir de la censura, dan cuenta de que si estaban comprendidos esos estacionamientos en la negociación. De suerte que como el sentenciador privilegió el tenor literal de los poderes, no le dio ningún mérito probatorio a la prueba documental y testimonial allegada, radicando allí su yerro de derecho, que la censura sustenta en la alegada trasgresión de principios como el de la libertad probatoria y el de la sana crítica en contraposición al sistema de tarifa legal (f. 13, c. Corte), denunciando como violados los artículos 37 (sobre deberes del juez), 167 (sobre amparo de pobreza), 175 (medios de prueba) y 187 (adopción de la sana crítica) del Código de Procedimiento Civil. Pues bien, aparte de que en el cargo no se indica en qué consistió la violación de aquellas normas probatorias, es de ver que en su desarrollo descuella sí, una amplia explicación basada en la violación de normas guías de la interpretación de los contratos, de las que afirma el recurrente que con su cabal aplicación hubiese concluido el juez de la alzada, apreciando testimonios y comunicaciones de la demandada -anteriores y posteriores al acto escriturarioque los parqueaderos sí estaban incluidos en la negociación. De la forma anotada el censor olvidó que lo suyo era fundamentar en forma clara y precisa el yerro de derecho en que arguye cayó el Tribunal al haberle negado eficacia probatoria a esas pruebas; pero no por la vía de la

persuasión que, según la censura, ellas producen si se acude a las normas de interpretación contractual, porque 15 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 todo ello no hace más que reflejar el desenvolvimiento del cargo por la senda del error de hecho, no aducido. Advierte la Corte el olvido del censor al no atacar el argumento cardinal del Tribunal, corporación que, como se dijo, al calificar los requisitos contenidos en los articulos 836 y 840 del Código de Comercio como sustanciales —o ab substanciam actusdesestimó las pretensiones y acogió la excepción de inoponibilidad, con lo cual lo que hizo fue aplicar estos preceptos de estirpe probatoria, más allá de consideraciones referidas a las demás pruebas, razonamientos que incluyó como refuerzos al principal que quedó huérfano de ataque. En suma, el embate a que se refiere el cargo primero es inidóneo, lo que conduce a su inadmisión. CARGO SEGUNDO Con fundamento en la causal primera de casación, se acusa la sentencia del Tribunal de ser violatoria de manera indirecta de los artiículos 1849, 1857, 1518, 1501, 1741 del Código Civil, por error de hecho en la apreciación de las pruebas. El cargo aborda en primer lugar el argumento del Tribunal según el cual no se determinó la cosa sobre la cual recaía la compraventa de los parqueaderos, no para controvertirlo sino para indicar que, si ésa fue su conclusión, estaba el Tribunal llamado a proteger la autonomía de la voluntad privada dotando de eficacia

juridica al negocio que examinaba y, en consecuencia, de conformidad con el artículo 1620 del Código Civil, hacerle 16 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 producir efectos a la cláusula sobre la que gira este pleito, ya no como contrato de venta, sino “por ejemplo” (f. 23, c. Corte) como promesa de compraventa, contrato preparativo de otro -la ventaque adolece de alguna condición, como la indeterminación del bien sobre que versa. También considera violado el articulo 1622 del Código Civil en cuanto a que de haber interpretado en forma sistemática el contenido del parágrafo de la cláusula primera con el numeral 1 de ésta —en donde se determina el local 107el Tribunal hubiera llegado a la conclusión de que los linderos de los parqueaderos, que echaba de menos y por ello entendió que no estaban determinados, estaban descritos en el local 107. Agrega que la única razón por la que no se describieron los linderos fue por la confusión en que hizo incurrir Cisa a Promoser sobre que los parqueaderos quedaban incluidos en el área del local 107 y por eso, se optó por una ratificación de la venta en un plazo de 60 meses (sic). De otra parte, aduce que con la argumentación según la cual Cisa de todos modos no podía ratificar la venta por cuanto no era titular del dominio del bien objeto del convenio, el Tribunal no aplicó el artículo 1620 del Código Civil, pues la estipulación de la ratificación de la venta dentro de los sesenta (60) días siguientes obedeció, de una

parte, a que Cisa siempre señaló ser la propietaria de los parqueaderos por estar incluidos en el local 107, y además, en aras de dotar de eficacia dicha ratificación debía considerarse incluida la obligación a cargo de Cisa de llevar a cabo la tradición del dominio directa o indirectamente. 17 Radicación n.” 11001-31-03-027-2009-00715-01 Cometió error de hecho el Tribunal al no percatarse de quer en la misma escritura pública estaban las especificaciones como la matriícula inmobiliaria, la ficha catastral, la descripción de los parqueaderos del centro comercial Valle Plaza y su reglamento de propiedad horizontal. Y hasta los linderos, porque la cláusula estaba inserta en la descripción del local 107, que hace mención a los parqueaderos. Indica que cuando el Tribunal afirmó que no se había determinado la cosa, lo que conlleva a una inexistencia o nulidad -según la teoria que se adopte-, aplicó los artículos 1849 y 1857 del Código Civil, dejando de aplicar el articulo 1518 de ese estatuto, que señala la posibilidad de que los actos y contratos recaigan sobre cosas determinables, como sucede en este caso, así como el artículo 1501 del Código Civil en el entendido de que si faltaba un elemento del contrato de compraventa, el mismo podía degenerar en otro contrato diferente, como la promesa de compraventa. Resalta al final, que como la indeterminación de la cosa es un asunto de nulidad y no de inoponibilidad, que fue la excepción que declarada por el a quo, confirmó el

Tribunal, debió esta corporación reconocer las restituciones a que hubiere lugar.

CONSIDERACIONES

1. Dentro de los ataques contenidos en el cargo que se examina, el primero se dirige, en pocas palabras, a reprocharle al Tribunal no haber visto en esa cláusula controversial, contenida en la escritura pública 1901 de

18 Radicación n. 11001-31-03-027-2009-00715-01 compraventa, ya no una venta sino otro contrato, como una promesa. Baste tan solo decir que tal acusación involucra un nuevo aspecto, un elemento desconocido en el proceso, que por lo mismo no tuvo discusión alguna en las instancias, de suerte que su intempestiva aducción a última hora significa no sólo criticar al Tribunal por no haber variado la causa petendi, sino un proceder que implica violar el derecho de defensa de la otra parte, con detrimento de la lealtad procesal que debe imperar entre ellas y para con el juez. Constituye, como lo tiene dicho la Corporación, un medio nuevo, inadmisible en el recurso «extraordinario, caracterizado porque lo que en él se ventila y juzga es la sentencia con base en los aspectos fácticos y probatorios que sirvieron para estructurarla, esto es, los debatidos en el litigio, mas no con unos distintos. Por ello, acoger una recriminación fundada en hechos nuevos, como aquí acontece, comporta una ciara violación del derecho de defensa del contradictor, en cuanto se sorprendería con situaciones que no pudo controvertir, ni pedir pruebas para desvirtuarlas. (CSJ AC del 6 de junio de 2013, rad.

1100131030272007-00143-01) En relación con el segundo embate, atinente a las razones por las cuales no se describieron los linderos del parqueadero,