CSJ - AC2918-2021

LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente AC2918-2021 Radicación n.º 11001-31-03-030-2016-00279-01 (Aprobado en sesión de ocho de julio de dos mil veintiuno) Bogotá, D.C., once (11) de agosto de dos mil veintiuno (2021). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda de casación que interpusieron los convocantes frente a la sentencia de 30 de julio de 2020, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso verbal que promovieron Inversiones Caralga S.A. y Juan Carlos Garzón Gutiérrez contra Inversiones Egope S.A.S. y Carbonari Loboguerrero S.A.S.

ANTECEDENTES

1. Pretensiones.

Los demandantes pidieron declarar que «entre la sociedad Carbonari Lobo Guerrero S.A.S. y el señor Juan Carlos Garzón Gutiérrez se suscribió una promesa de compraventa cuyo objeto era la transferencia definitiva de los inmuebles identificados con número[s] de matrícula inmobiliaria 50N-20069831, 50N-631876, 50N-631877 y 50NRadicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 722144», convención que habría sido incumplida por la promitente vendedora, al transferir esos predios a Inversiones Egope S.A.S. Asimismo, reclamaron que se ordenara a las convocadas «cumplir con la transferencia del dominio (...) y entregar (...) los inmuebles a favor del prometiente comprador (...), por el precio

definido en la promesa de compraventa», y que se les impusiera condena por «los perjuicios consistentes en daño emergente por trescientos veintisiete millones de pesos ($327.000.000), suma que se da en razón del cambio de precio unilateral que se dio por parte de la promitente vendedora y se compense con la disminución del precio a pagar el día de la escrituración de los inmuebles».

2. Fundamento fáctico. 2.1. El 28 de septiembre de 2011, Juan Carlos Garzón Gutiérrez, obrando como representante legal de Inversiones Caralga S.A., celebró un contrato de promesa de compraventa con Carbonari Lobo Guerrero S.A.S., en el cual esta se comprometió a transferir a aquella la propiedad de cuatro inmuebles urbanos. 2.2. Los contrayentes pactaron como precio la suma global de $4.230.000.000; además, se obligaron a otorgar la escritura que recogería el contrato prometido el 22 de marzo de 2013, a las diez de la mañana. 2.3. No obstante, algunos meses antes de esa fecha – más exactamente, el 13 de abril de 2012– la promitente

2 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 vendedora enajenó los predios prometidos en venta a un tercero, Inversiones Egope S.A.S., «[d]eterminando así la situación de incumplimiento al promitente comprador, toda vez que si estaban prometidos en venta a la persona natural, al venderle a un tercero, le es imposible al promitente vendedor inicial, darle cumplimiento al contrato de promesa por perder la calidad de propietario inscrito (…)».

2.4. Posteriormente, las ahora demandadas exigieron al promitente comprador que firmara un otrosí, «cambiando al promitente vendedor para sanar el vicio en el que ellos incurrieron con la venta enunciada y amenazaron con no vender, y adicionalmente aumentar el precio en la suma de trescientos veintisiete millones de pesos ($327.000.000)». El señor Garzón Gutiérrez accedió a esas modificaciones, así como a la fijación de una nueva fecha para cumplir la prestación de hacer derivada de la promesa, con el propósito de «no perder el negocio». 2.5. Llegada la calenda en la que se debía otorgar el contrato prometido, Inversiones Egope S.A.S. se negó a formalizar la compraventa, «simplemente manifestando que lo haría el año siguiente, [en] fecha que informaría al promitente comprador, exigiendo sí que le fuera pagado el precio en su totalidad antes de [fijar] la nueva fecha, colocando nuevamente al promitente comprador en situación de indefensión»; de este modo, entonces, «se aplazó, unilateralmente la venta y firma de la escritura pública». 2.6. En consideración a lo anterior, «[a]l día de hoy la sociedad Inversiones Caralga S.A. ha pagado un total de tres mil setenta y nueve millones moneda legal colombiana ($3.079.000.000) del precio convenido en la primera promesa de compraventa y luego del precio exigido en el otrosí firmado, bajo condiciones de indefensión y con un claro y determinado vicio en el consentimiento (…) que se ve reflejado en

3 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 el hecho de que sobre los inmuebles objeto del contrato existe una lesión enorme que se dio en el momento en que Carbonari Lobo Guerrero S.A.S., vendió los inmuebles a Inversiones Egope S.A.S., por un precio inferior a la mitad del precio real de los inmuebles»; aunado a ello, «la prometiente vendedora solo acepta firmar las escrituras de compraventa por un nuevo precio de la suma total de $15.479.000.000, en un nuevo acto de extorsión». 2.7. Teniendo en cuenta la cesión de la posición contractual «de la sociedad Carbonari Lobo Guerrero S.A.S., a la sociedad Inversiones Egope S.A.S., la primera se hace responsable por la existencia y validez de la promesa cedida, y por tanto es necesario involucrarla en la demanda, como demandado a título de litisconsorcio».

3. Actuación procesal. 3.1. Enteradas del inicio de este trámite, las sociedades querelladas excepcionaron «falta de legitimación en la causa por pasiva», «falta de causa para pedir», «incumplimiento de la condición o plazo contenida en el contrato de promesa», «contrato no cumplido» y «culpa exclusiva de la demandante». En síntesis, dichas defensas se fincaron en que Inversiones Egope S.A.S. «no estaba en la obligación de suscribir el contrato prometido por cuanto el promitente comprador no acredit[ó] el pago del impuesto predial del año 2013 y aun a la fecha de la demanda, no ha cancelado el valor total que se estipuló

para poder perfeccionar la compraventa, encontrándose en mora y siendo carente de facultades para exigir el cumplimiento por parte del promitente vendedor por su culpa exclusiva». 3.2. Las convocadas también presentaron demanda de reconvención, en la que solicitaron «[q]ue se declare que la parte demandada incumplió el denominado contrato de promesa de 4 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 compraventa», ordenándose su resolución, previo el pago de la cláusula penal pactada (que asciende a $430.000.000). Además, pidieron «[c]ondenar a la parte demandada a favor de la parte demandante a la restitución de los predios», o a pagar su precio comercial actual, si la devolución no fuere posible. 3.3. El Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá consideró que Inversiones Caralga S.A. había incumplido las prestaciones a su cargo y, en consecuencia, decretó la resolución de la promesa, condenó a la promitente compradora a restituir los predios prometidos en venta a Inversiones Egope S.A.S., y a esta a devolverle a su contraparte $2.748.713.375, «a título de restitución de los dineros recibidos como parte del precio, una vez descontados los cuatrocientos treinta millones ($430.000.000) por concepto de cláusula penal». Ambas partes apelaron esa decisión.

4. La sentencia impugnada.

El tribunal modificó el fallo de primera instancia, con miras a precisar que el importe que debía restituir

Inversiones Egope S.A.S. a Inversiones Caralga S.A. asciende a $2.560.576.639. Como fundamento de esa resolución, expuso los siguientes argumentos: (i) La validez del contrato de promesa de compraventa resulta incuestionable, en tanto que «a folios 1 a 5 del cuaderno principal milita el documento que contiene la promesa de compraventa, el que cumple a cabalidad los requisitos consagrados en el artículo 89 5 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 de la Ley 153 de 1887, pues consta por escrito el negocio prometido, se previó un plazo para el perfeccionamiento del contrato prometido (compraventa) con plena identificación de la notaría en que ello ocurría». (ii) De igual forma, se acreditó que el 5 de octubre de 2012 las partes alteraron de mutuo acuerdo los términos originales de dicho convenio a través de un otrosí, introduciendo modificaciones que «son eficaces en la medida en que const[a]n por escrito, prov[ienen] de ambas partes, s[on] el fiel reflejo de su inequívoco querer y de la exteriorización de su preciada libertad de vincularse a determinada relación». (iii) En lo que atañe a la crítica fundada en la trasgresión de la cláusula de prohibición de cesión de la posición contractual sin preaviso, es claro que «ninguno de esos argumentos fue propuesto en el escrito inicial como sustento del incumplimiento del que se acusó al demandante, no se aludió a ellos al descorrer el traslado de la contestación de la demanda principal y

solamente se hizo mención al cambio de precio en el contrato al ripostar la reconvención que se le formuló». (iv) Por esa vía, se tiene que «la causa para acusar la desatención del negocio radicó en que la transferencia realizada por el inicial promitente vendedor a su cesionario gestaba, por sí mismo, el incumplimiento, al perder la calidad de propietario inscrito, y que ese negocio entre Carbonari Inversiones y Egope era constitutivo de lesión enorme, enunciando que la cesión fue producto de presión –alegato que (...) no fue probado– haciéndole aceptar un nuevo precio. Además, dentro de las pretensiones elevadas por los accionantes, la declaratoria del incumplimiento pesaba igualmente sobre el otrosí, al paso de buscar el cumplimiento del contrato, de allí que lo cierto es que estaba reconociendo la validez de esa modificación». 6 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 (v) De ahí que «esa sorpresiva introducción de fundamentos fácticos, sobre los que el demandado principal no tuvo la oportunidad, en su momento, de ejercer la correspondiente contradicción y adosar los elementos probatorios para rebatirlos, no es procedente, al quebrantar el principio de la congruencia». (vi) Pero aun si se abordara –en gracia de discusión– la cuestión planteada por el extremo actor, «la validez del otrosí no se afecta al haberse apartado las partes de lo estipulado en la cláusula décima primera, porque a pesar de que en ella se consignaron unas condiciones para la cesión de la posición contractual, los convencionistas en desarrollo de su poder de negociación, de común

acuerdo y en forma conjunta, despreciaron la originaria regulación en materia de la cesión para su vinculación a la promesa». (vii) Por ese sendero, los contratantes «cambiaron ambos elementos personales, aclararon la cláusula atinente al precio y forma de pago, puntualizaron que los intereses moratorios en que había incurrido el promitente comprador estaban al día y señalaron la presencia de nuevos plazos –ante el probado y precedente incumplimiento del promitente comprador–, gestándose un mecanismo de redención del contrato, razones que justifican la eficacia del otrosí, la que tampoco se debilita con las inferencias de mala fe y abuso planteados por el demandante principal, que al no estar probadas, solo constituyen apreciaciones subjetivas». (viii) Tampoco se constató que los contrayentes hubiesen acordado modificar verbalmente la fecha para otorgar la escritura pública prometida, debiéndose agregar que «era necesario adosar al proceso el material de prueba que acredite que las condiciones del negocio preparatorio variaron, esto es, que efectivamente ocurrió esa modificación, libre y voluntariamente 7 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 expresada por las partes. Sin embargo, ese material no se trajo al debate y sobre el tópico lo único que existe es la afirmación del interesado, la cual, por sí sola, carece de vigor probatorio, cambio que tampoco puede colegirse indiciariamente del “memorando de entendimiento” de 2016 atribuido al promitente vendedor y no desvirtuado por este, ya que de su contenido se desprende que las fechas que habían sufrido alteraciones

eran las de pago y que la propuesta era “dejar sin efecto alguno el mencionado contrato de promesa toda vez que sus plazos se encuentran ampliamente vencidos”, como se indicó, específicamente, en las consideraciones B y E sin que en esa misiva se acepte que, como insiste el demandante, la suscripción de la escritura pública se postergara para el año 2014». (ix) En idéntico sentido, la resolución contractual que dispuso el juez a quo se sustentó en el incumplimiento en los pagos a cargo de la promitente compradora, «lo que liberaba a la contraparte de satisfacer [su] débito, comoquiera que cuando los compromisos adquiridos deben ser observados de manera escalonada, correspondiéndole a uno de los convencionistas asumir delanteramente las prestaciones a su cargo sin importar si su objeto recae sobre materia diferente a la suscripción del contrato prometido –obligación principal–, ese temprano desacato va a generar unas consecuencias en derecho, referidas, entre otras, a la imposibilidad sustancial de ejercer las acciones derivadas de la estipulación, porque como ya se dijo, solo el contratante cumplidor está legitimado para su ejercicio». (x) En la versión inicial del contrato de promesa, «los contratantes (...) se comprometieron a extender la escritura pública el día 13 de marzo de 2013 “siempre y cuando el promitente comprador esté al día en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, especialmente en cuanto al pago de las sumas pagaderas para antes de la escritura de la venta”. Asimismo, está probado que el promitente comprador asumió la

obligación de pagar el saldo del precio en dos cuotas, el 1 de diciembre 8 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 de 2012 y en la fecha de la firma del instrumento notarial, prestaciones no cumplidas, puesto que llegada esa calenda había desembolsado $2.410.372.000 de un total de $4.557.000.000, afectando su legitimación para reclamar la resolución del negocio lo que, a su vez, habilitó a su contraparte para proponer, con éxito, tal medio defensivo y la pretensión de aniquilamiento del negocio». (xi) El anterior raciocinio no sufre mengua porque el promitente vendedor hubiera transferido el derecho de dominio de los bienes prometidos a un tercero, «en la medida [en] que ello no encarna un incumplimiento del negocio, por cuanto en el contrato no se consignó que en el interregno entre la celebración del precontrato y la compraventa los inmuebles no pudieren ser enajenados. Tampoco constituyó una imposibilidad absoluta de cumplir en tanto que para la satisfacción del último débito bastaba que para ese día él fuera propietario o que el titular de esos derechos le diera cumplimiento a la transmisión de dominio». (xii) Adicionalmente, «como la demandada en reconvención incumplió primero la obligación de pagar el precio, la cual antecedía a la de suscripción del instrumento público, las eventuales dificultades que pudieran presentarse para la fecha de extensión de ese documento, la cual se agotaría (sic) el mismo día del pago de la última cuota, no tienen

ninguna influencia en el triunfo de las aspiraciones sustanciales reclamadas por el promitente comprador». (xiii) En lo que atañe a la apelación de las demandadas (demandantes en reconvención), encaminada a derruir los criterios empleados por el juzgador para determinar las restituciones mutuas, señaló que «en la operación realizada por el funcionario de primera instancia para fijar el valor de la condena ciertamente existe un defecto, que entra en contradicción con la forma en 9 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 que zanjó la pendencia». Lo anterior, pues a pesar de «haberse autorizado la retención de los $430.000.000 a favor del demandado principal, la indexación de ese monto se ordenó incluir dentro de la cifra que se debe restituir al demandante inicial, apremio equivocado en la medida [en] que al definir que esa suma obra a favor de Inversiones Egope –punto no discutido en la apelación de Inversiones Caralga– no existe justificación para que la actualización de tal cifra se incluya en los valores de la “restitución de los dineros como parte del precio”».

5. La demanda de casación.

La convocante (principal) presentó oportunamente la demanda de sustentación del citado remedio extraordinario, formulando un único reproche, al amparo de la causal segunda del artículo 336 del Código General del Proceso.

CONSIDERACIONES

1. Régimen del recurso extraordinario.

Es pertinente advertir que el remedio en estudio se interpuso en vigencia del Código General del Proceso, razón

por la cual todo lo concerniente al mismo se ha de regir por esa normativa.

2. Fundamentación de la demanda de casación.

La fundamentación técnica de las causales de casación exige que el impugnante demuestre la presencia de yerros que comprometan la legalidad de la decisión cuestionada, tanto en la aplicación de las normas de derecho sustancial 10 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 (yerros in iudicando), como en la actividad procesal connatural al juicio (errores in procedendo). Para atender ese cometido, el inconforme deberá observar, invariablemente, los requerimientos señalados por la ley procesal y por la jurisprudencia para la apropiada sustentación del remedio extraordinario, dentro de los cuales cabe destacar: (i) La formulación, por separado, de los respectivos cargos, con la especificación, de forma clara, precisa y completa, de los fundamentos de cada acusación, que deben armonizar con alguno de los cinco motivos de casación previstos en el precepto 336 del estatuto adjetivo. (ii) En caso de denunciar la infracción de normas de derecho sustancial regulatorias del litigio, como consecuencia de errores jurídicos (vía directa), o yerros fácticos o de derecho (vía indirecta), es necesario incluir la disposición legal que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, haya sido transgredida, sin que sea necesario integrar una proposición jurídica completa. (iii) Si se elige la vía directa, «el cargo se circunscribirá a la

cuestión jurídica sin comprender ni extenderse a la materia probatoria». (iv) Ahora, si se afirma que la violación ocurrió por la vía indirecta, por desaciertos de hecho y de derecho, es decir, 11 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 los comprendidos en los supuestos de la causal segunda del precepto 336 del estatuto procesal, no es admisible referirse a aspectos fácticos no debatidos en las instancias. (v) En lo que tiene que ver con el «error de derecho», que se materializa cuando, en la actividad de valoración jurídica de los medios de convicción –aducción, incorporación y apreciación– se contrarían las reglas legales que gobiernan el régimen probatorio1, es menester señalar las normas probatorias que se consideran quebrantadas y hacer una explicación sucinta de la manera en que lo fueron. (vi) A su turno, si se denuncia un «error de hecho», esto es, el que se exterioriza en la valoración del contenido material de las pruebas legal y oportunamente allegadas al juicio2, deberá manifestarse en qué consiste y cuáles son, en concreto, las pruebas o piezas procesales sobre las que recayó el desacierto en la actividad de apreciación. Asimismo, a fin de probar la pifia fáctica, habrá de evidenciarse que, respecto del escrito introductorio del proceso, su contestación o los medios de prueba, hubo pretermisión o suposición total o parcial, o que su materialidad fue alterada, ya por adición o cercenamiento de expresiones o frases, o tergiversación arbitraria o ilógica de

su contenido. Igualmente se debe especificar lo inferido por el juzgador de cada medio de conocimiento, y señalar su 1 Cfr. CSJ AC8716-2017, 18 dic., entre otros. 2 Cfr. CSJ SC8702-2017, 20 jun., entre otras. 12 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 tenor material, con el fin de exteriorizar en qué consistió la alteración de la prueba. (vii) El cargo por error de hecho, además, debe comprender la totalidad de las deducciones probatorias sobre las cuales se apoyó la providencia discutida (completitud), enfilarse con precisión absoluta hacia dichas conclusiones (enfoque), y demostrar la dimensión del error, de modo que se muestre tan grave y notorio que su sola exhibición sugiera que las tesis del tribunal son contraevidentes 3. Igualmente, en el evento de soportarse la acusación en la preterición u omisión de apreciación de pruebas incorporadas al plenario, se requiere identificar esos medios de convicción, así como su contenido, en aquello que guarde relación con los hechos referidos como no probados en el fallo impugnado, y que tengan incidencia en la resolución que haya sido adoptada. (viii) Los cargos por incongruencia de la sentencia con los hechos o las pretensiones de la demanda, o con las excepciones propuestas por el demandado o que el juez ha debido reconocer de oficio (causal tercera) y por transgresión a la prohibición de la reformatio in pejus (causal cuarta), no pueden gravitar alrededor de apreciaciones probatorias.

3 Cfr. CSJ SC, 9 ago. 2010, rad. 2004-00524-01, entre otras. 13 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 (ix) Si se fustiga la decisión del tribunal por haber sido proferida en un juicio viciado nulidad, ha de tenerse en cuenta que el motivo de invalidación no puede haberse saneado, en los términos que prevén los artículos 135 y 136 del estatuto procesal civil actualmente vigente. (x) El censor tiene la carga de evidenciar el alcance del desacierto esgrimido en el sentido decisorio (trascendencia), para lo cual, acreditado alguno de los motivos aducidos como sustento de la casación, debe explicarse por qué el fallo definitivo habría de ser distinto del cuestionado, además de favorable a los intereses del recurrente. En resumen, como lo ha sostenido la Sala: «[P]ara que la casación pueda alcanzar sus fines propios, para que sea dado a la Corte entrar a estudiar el recurso en el fondo, no basta con que se haya interpuesto, concedido y admitido, ni tampoco que se presente una demanda a manera de alegato de conclusión, ya que se trata de un recurso eminentemente extraordinario y no de una tercera instancia del proceso, sino que es menester que esa demanda llene todos los requisitos formales exigidos por la ley para ella, cuya omisión total o parcial conduce, por mandato expreso de la misma ley, a la inadmisión de la que ha sido defectuosamente aducida» (CSJ AC, 28 nov. 2012, rad. 2010-00089-01).

3. Estudio de la demanda de casación. 3.1. Formulación del cargo único.

Al amparo del artículo 336-2 del Código General del Proceso, se acusó al tribunal de violar indirectamente «normas 14 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 de rango sustancial», por la falta de aplicación «del artículo 1546 del Código Civil», lo cual derivó en la infracción de los preceptos «63, 769, 1502.1516, 1602, 1603, 1604, 1609, 1610, numeral 1, 1614, 1616 y 1618 y 1622 de la misma obra, los artículos 20. Numeral 1, 822, 824, 826, 863, 870, 871 del Código de Comercio, artículos 164, 167, 176, 191, 243, 250, 260 del C.G.P. y de rango constitucional, los artículos 83, 228 y el 230»; lo anterior, a causa de «errores de hecho manifiestos y ostensibles con motivo de la falta de apreciación de la demanda y de determinadas pruebas trascendentales». Como sustento de ese reproche, precisaron los actores que «muy a pesar de que el Tribunal aborda el análisis del problema a partir de la responsabilidad civil contractual que se pregona a propósito del incumplimiento de las obligaciones que derivan de la promesa de contrato, enmarcado este negocio jurídico dentro de un escenario propio de la etapa pre-contractual, no apreció en debida forma los actos procesales de introducción ni mucho menos algunas pruebas que,

obrantes en la actuación procesal, evidencian el comportamiento contractual del prometiente vendedor que fue a la postre determinante para hacer fallido el cumplimiento de las obligaciones previstas en dicho contrato de promesa de compraventa, no obstante que el prometiente vendedor siempre estuvo dispuesto a allanarse para dicho cumplimiento». En tal sentido, recalcaron que «si bien el ad quem (...) tomó como referente normativo el artículo 1546 del Código Civil, al colegir que opera la resolución del contrato por el incumplimiento del demandante, desatiende en su aplicación no solamente la apreciación de las pruebas, sino además al contenido de los actos procesales de introducción, que se integran en conjunto con la demanda principal, su contestación y la demanda de reconvención con su respectiva réplica, para afirmar (...) que dejó de apreciar que el comportamiento negocial del prometiente vendedor fue el que condujo a la imposibilidad de suscribir el negocio 15 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 jurídico el día 22 de marzo de 2013, y muy a pesar de ello, se acreditó dentro del proceso una serie de actos por parte del demandante principal, orientados a hacer prevalecer el interés de las partes de llevarlo a cabo, y de ahí que sea éste el argumento sobre el cual se soporta la violación indirecta, por la no apreciación de dichos actos, generando un error de hecho, manifiesto y ostensible que incidió en el desacierto de la decisión». De haber considerado las maniobras de las demandadas, forzosamente se habría colegido «que el

demandante, por una parte, siempre se allanó a cumplir con las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa, y que, por otra parte, amén del abuso de posición dominante que tuvo durante el proceso de contratación el prometiente vendedor, de todas maneras, hubo actos que permiten inferir el interés de modificar el plazo para la firma de la escritura de compraventa, por causa atribuible al prometiente vendedor; y que al recibir el pago de intereses de plazo sobre la suma adeudada, constituye un consentimiento tácito de aquel interés, y que por tanto, exime de cualquier responsabilidad al aquí demandante». A lo anterior se agrega que, desde la fase precontractual, se evidenciaron conductas del promitente vendedor que defraudaron la confianza de su contraparte, «y si bien [dichos comportamientos] fueron convalidados por vía del otrosí suscrito el 5 de octubre de 2012, terminaron siendo determinantes en menoscabar la buena fe que se espera de quien concurre a un negocio jurídico; como lo fue el hecho de no habérsele informado por parte de dicho prometiente vendedor, al prometiente comprador que enajenaría los inmuebles prometidos en venta a una sociedad que no formaba parte del Grupo Empresarial Carbonari Loboguerrero S.A.S, y que, paradójicamente, uno de los socios gestores, ostentaba la calidad de fundación sin ánimo de lucro, pero además, que el precio acordado en 16 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 dicha negociación, no alcanzaba ni siquiera a la tercera parte del valor

contenido en la promesa de venta (…)». Bajo las premisas que anteceden, resaltaron los recurrentes que el tribunal soslayó el deber de información «intrínsecamente ligado» al principio de buena fe, «que por su trascendencia, juega en materia negocial un papel preponderante, pues aunado al de la autonomía de la voluntad y el pacta sunt servanda, amén de las reglas que rigen la interpretación de los contratos, y en especial, la que establece la preponderancia de la intención por encima del tenor literal, han de determinar el marco de acción en el que deben ceñir los contratantes, su comportamiento negocial». Consecuentemente, explicaron que «la buena fe objetiva a la que venimos aludiendo, supone por tanto, el cumplimiento y correlativa presencia de los deberes de honestidad y probidad, colaboración y solidaridad, como también el de claridad, diligencia, equilibrio, reciprocidad y por supuesto, el de lealtad, pues a la postre, son esos deberes, los que permiten materializar en la práctica, a tan preciado principio, y que en materia negocial, buscan evitar el abuso del derecho que lleven por ejemplo, a estar modificando frecuentemente los términos del contrato; reglas todas ellas, que emanan del principio de buena fe, y que se concretan en valores objetivos, que no admiten discrecionalidad alguna, pues inclusive, el propio juez en su aplicación, está sometido a los preceptos del principio». La pregonada inobservancia del principio de buena fe, entonces, se refleja en la ausencia de «un análisis mucho más profundo y pormenorizado de esos actos que constituyen la más clara

expresión de la mala fe en el actuar del prometiente vendedor y que incidieron en las consecuencias que acarrearon en la imposibilidad de suscribir los contratos de compraventa, y esa desatención, conllevó a su vez, a concluir que el contratante incumplido lo fue el aquí demandante, 17 Radicación n.° 11001-31-03-030-2016-00279-01 siguiendo para el efecto, la misma línea argumentativa esbozada por a quo, y como consecuencia de ello, declarar la prosperidad de la demanda de reconvención, bajo el entendido que por no haberse cumplido con el pago del precio para la fecha de la firma de la escritura, es decir el 22 de marzo de 2013, por ello operó dicho incumplimiento, sin percatarse que la inasistencia a la Notaría se predicó de ambas partes». Ya en lo que tiene que ver con la falta de prueba del acuerdo escrito mediante el cual se habría modificado la fecha para suscribir la escritura pública, adujeron los casacionistas que la promesa de contrato «pued[e] verse permeada (...) por acuerdos que relacionados con el objeto del contrato, [que] puedan derivar en variables que no desnaturalizan el negocio jurídico y que por el contrario, marcan el accionar que ha de incidir en el comportamiento negocial de los contratantes», de lo que se sigue que «muy a pesar de haberse previsto como fecha de suscripción del contrato prometido (...) el día 22 de marzo de 2013, dicha actividad no se llevó a cabo precisamente porque, dado algunos consensos entre las partes, se estableció postergar la firma de tales documentos, acuerdo que si bien

no consta por escrito, es posible colegir dicha intencionalidad a partir de algunos elementos probatorios dejados de apreciar por el Tribunal, para llegar a la conclusión que aquí se señala, y al que enfatizaremos en el análisis pormenorizado de cada uno de ellos, más adelante». Por consigui