CSJ - AC4643-2019

República de Colombia Corte Suprema de Justicia SalaMCasaelte CMI AC4643-2019 Radicación n.' 47001-31-03-004-2017-00064-02 Bogotá D . C ., v e i n t i n u e ve (29) de octubre de d os m il diecinueve (2019). Resuélvese lo q ue c o r r e s p o n da sobre la admisión d el recurso de casación i n t e r p u e s to frente a la sentencia de 9 de octubre de 2 0 1 8, proferida p or el T r i b u n al S u p e r i or d el Distrito J u d i c i al de S a n ta M a r t a, S a la Civil-Familia, d e n t ro del proceso p r o m o v i do p or Corporación G e n e r al G u s t a vo M a t a m o r os D'Costa c o n t ra R u th M a r i na d el Socorro D i a z g r a n a d os Valencia.

ANTECEDENTES

1. El 4 de m a r zo d el año en c u r so el suscrito M a g i s t r a do P o n e n te declaró p r e m a t u ro el recurso de casación de la referencia c on f u n d a m e n to en q u e: El fallador de segunda instancia incurrió en precocidad porque pasó por alto que, si bien se anexaron certificaciones y carnés que acreditan a Santander Aurelio Fernández como «administrador de empresas», «inscrit(o] en el Registro Abierto de Avaluadores» y «perito avaluador de bienes inmuebles urbanos»

(folios 68 a 70 del cuaderno del Tribunal), se omitió aportar la

siguiente información requerida por los numerales 5° a 10 del precepto 226 ibid: Radicación n.° 47001-31-03-004-2017-00064-02 (a) Los casos en que ha participado como experto en los últimos cuatro años. (b) Si se le designado en otros procesos por la misma parte o su apoderado judicial. (c) Si está o no incurso en alguna de las causales de exclusión de la lista de auxiliares de la justicia. (d) Si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados ahora difieren de los realizados anteriormente, o de los que se utilizan regularmente en su profesión. (e) Los documentos y datos utilizados para conceptuar, incluyendo, por supuesto, las cifras de la valuación. Además, la precipitación se corrobora en que fueron soslayados los siguientes del contenido del dictamen, en cuanto el perito: (a) Aplicó el «método comparativo o de mercado en la fecha», para lo cual «consult[ó] los archivos de nuestra Oficina que contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles con similares o comparables características e igual estrato social, dentro del mismo sector, y otros que conforman su entorno», y también «observ[ó¡ directamente en el sitio al inmueble en estudio, en detalle y cuantificando los factores valorizantes y desvalorizantes, que inciden en este avalúo, para llegar a su valor comercial..». No obstante, tales datos y su fuente, que eran cruciales para razonar sobre el dictamen, no fueron expuestos, lo que impidió apreciar sus bases científicas. (b) No expuso las razones por las que el valor de mercado de un

inmueble es el «más alto que una propiedad alcanzaría» (folio 52 del cuaderno del Tribunal). (c) Dejó de tener en cuenta que la propietaria del inmueble es la Corporación Gustavo matamoros D'Costa, y no la demandante, como constató en su informe (folio 52 del cuaderno del Tribunal). (d) Por un lado, afirmó que no había a «simple vista» factores desvalorizantes del predio (folio 53 del cuaderno del Tribunal), mientras que, por el otro, indicó que el estado de conservación de la vivienda era «regular» y que la zona padecía «deficiencias en las infraestructuras viales y de servicios públicos y sociales» (folio 53 del cuaderno del Tribunal), contradicciones que no fueron explicadas ni ponderadas. (e) No disertó sobre las razones por las que un fundo que para el año 2016 tenía un avalúo catastral de $123.234.000 (folio 8 del 2 Radicación n.° 47001-31-03-004-2017-00064-02 cuaderno principal), puede alcanzar un valor comercial diez veces mayor {folios 6 y 7 del cuaderno Corte 1),

2. El 3 de septiembre de 2 0 19 el juzgador de s e g u n do grado concedió el remedio extraordinario c on el siguiente sustento: ...comprende esta Sala que se utilizaron 2 metodologías para la obtención del valor total: una para el valor del lote en sí; y la otra para el valor de la edificación construida en el terreno. Sobre la primera se utilizó ta de comparación o de mercado en la fecha, en virtud de la cual se comparan predios con similares características, principalmente según lo visto, por su ubicación y

extensión. Con base a ello el perito determinó que el metro cuadrado del lote tiene un valor unitario de $1.500.000 a la fecha de la valuación. Respecto al valor de la construcción se utilizó el método de "reposición o de costos" en el cual se calcula el valor de la construcción en estado nuevo, y se devalúa según las circunstancias concretas del objeto. Así, se obtuvo un valor por metro cuadrado de $1.826.691 (fl. 59 c. apelación). Al requerírsele sobre la explicación para llegar a esos montos, afirmó que comparó valores de terrenos en venta en similares situaciones, "...el lote esquinero de al lado de la propiedad, el arriendo de ARA. También consultamos los archivos de nuestra oficina que contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles similares o comparables características e igual estrato social, dentro del mismo sector, y otros que conforman su entorno..." (fl. 133-134 c. apelación). Luego entonces, ampliado el dictamen y establecidas las circunstancias que llevaron al perito avaluador a fijar el valor del inmueble en el quantum que se hizo, establecer las metodologías aplicadas, y el porqué de su dicho, teniendo en cuenta la proyección del predio, su estrato, el sector en el cual está ubicado, y la gran afluencia del tránsito turístico presente en el sector del Rodadero en esta ciudad; y con los proyectos urbanísticos que actualmente se desarrollan, se advierte que se alcanza el monto mínimo requerido en este asunto para conceder el recurso, pues se trata de un predio de 611 metros cuadrados, ubicado en uno de los sectores más costosos de la ciudad, y que

por su extensión, si bien las instalaciones actuales no ofrecen mayor observación, el cúmulo de factores permiten determinar una cuantía de tal naturaleza para el inmueble. Para la Sala el valor otorgado al inmueble podría considerarse un tanto elevado al totalizarlo en $1.206'196.275, empero además 3 Radicación n.° 47001-31-03-004-2017-00064-02 de no contarse con elementos que desvirtúen la experticia en la que se estableció ese monto, el solo avalúo catastral no puede tenerse como punto de referencia absoluto, toda vez que, si bien se cuestiona que lo supere casi 10 veces, puesto que en él se anota como valor la suma de $123'234.000, de éste, además de desconocerse cuándo fue su última actualización, no reposa una información completa por cuanto dicho documento, que obra a folio 8 del cuaderno principal, señala en su área construida "O", cuando en el dictamen se verificó que era de 140 mts, y en el folio de matrícula inmobiliaria en la anotación n." 6 se encuentra registrada una declaración de construcción en suelo propio que data del año 1992, previo al decomiso definitivo, es decir, que el avalúo catastral no tendría la entidad suficiente para romper con la certeza que nos trae el dictamen, y esto es, que el valor del bien es superior a los $781'242.000, necesarios para recurrir en casación (folios 147 y 148 del cuaderno Tribunal).

3. En el m i s mo proveído se expuso que, como el 27

de noviembre de 2 0 18 ordenó a la recurrente pagar l as copias del expediente p a ra el c u m p l i m i e n to de los m a n d a t os ejecutables contenidos en el fallo i m p u g n a d o, lo q ue f ue c u m p l i do o p o r t u n a m e n t e, no e ra necesario i m p o n er n u e v a m e n te dicha carga (folio 148 reverso ídem).

CONSIDERACIONES

1. R e s u l ta procedente reiterar que, c o mo se indicó en este m i s mo a s u n to en A C 7 4 7 - 2 0 1 9, 4 m a r. 2 0 1 9, la Corte p u e de solicitarle a l os T r i b u n a l es q ue revisen s us decisiones c u a n do advierta que el remedio extraordinario se h a ya concedido de f o r ma p r e m a t u r a.

2. En el presente caso se evidencia que, u na v ez más, el T r i b u n al procedió precozmente, debido a q ue el d i c t a m en pericial con base en el c u al concluyó que le asiste interés económico suficiente a la i m p u g n a n te p a ra acudir

4 Radicación n.° 47001-31-03-004-2017-00064-02 en casación no c u m p le los requisitos mínimos establecidos en el artículo 2 26 del Código G e n e r al d el Proceso. Lo a n t e r i or p or c u a n t o, se advierte q ue la experticia no

es clara, precisa, e x h a u s t i va y detallada, en la m e d i da en que el perito Fernández Cotes acotó su laborío a señalar que p a ra la valuación d el t e r r e no y la construcción, respectivamente, utilizó l os métodos «comparativo o de mercado» y «de reposición o de costos», para lo c u al s i m p l e m e n te mencionó q ue «las transacciones... de terrenos en venta, como la casa de Dámaso Yepes, el lote esquinero de al lado de la propiedad y el arriendo de ARA», así c o mo las q ue r e p o s an en los «archivos de [su] oficina... contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles con similares o comparables características» (folios 5 7, 5 8, 1 33 y 1 34 d el c u a d e r no T r i b u n a l ), pero no hizo mención explícita de l as negociaciones de l as cuales se tomó la información y la fecha en q ue se a j u s t a r o n, además de otros factores c o mo las correspondientes áreas y valores u n i t a r i os o precios de m e t ro c u a d r a do acordados, lo q u e, se reitera, i m p i de apreciar los f u n d a m e n t os científicos reales sobre los q ue se soporta la estimación del valor comercial del b i en v a l u a d o, c o mo lo prevé el artículo 10^ de la resolución 6 20 de 2 0 08 1 Artículo 10. Método de comparación o de mercado. Cuando para la realización del

avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explicita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. Ara los inmuebles no s jjetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada u no de los datos obtenidos c on s us correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. 5 Radicación n." 47001-31-03-004-2017-00064-02 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi ( p or la cual se establecieron los procedimientos para los avalúos). El juzgador pasó inadvertida la contradicción contenida en el d i c t a m en en p u n to a las características del sector, pues dijo q ue «a simple vista» no se observaban «factores desvalorizantes» (folio 53 ídem), a pesar que más adelante expuso q ue conforme al P.O.T. d el Distrito Turístico C u l t u r al e Histórico de S a n ta M a r t a, la z o na en la que se localiza el i n m u e b le «Comuna 7 ''Rodadero-Gaira"» padece de «deficiencias en las infraestructuras viales y de servicios públicos y sociales» (folio 55 ibidem). Adicionalmente al describir el estado de conservación de la construcción expresó q ue estaba «en regular estado»

(folio 55 ib), cuestión que a u n a da a la vetustez y simplicidad de la edificación debieron constituir factores d e t e r m i n a n t es a tener en c u e n ta p a ra tasar el avalúo comercial, amén de que el método de comparación o de mercado era adecuado p a ra ponderar el costo de la construcción, t o da vez que, se supone, q ue el experto contaba c on «datos de mercado (ofertas o transacciones) anteriores» de terrenos c on características similares, t al y c o mo lo prevé el parágrafo 1, artículo 132, resolución n.° 6 20 de 2 0 0 8. En los eventos en q ue sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transaccipn para facilitar su posterior análisis. 2 Parágrafo 1. «Este método se debe usar en caso que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal». 6 Radicación n.° 47001-31-03-004-2017-00064-02 F i n a l m e n t e, se observa que el laborío d el experto se ocupó de tasar el avalúo comercial del predio m a t e r ia d el litigio, no obstante lo cual, el fallador al conceder la casación, s in más lo acogió, p a s a n do de largo que el agravio

que la sentencia de s e g u n da i n s t a n c ia inflige a la d e m a n d a da corresponde al quantum de la posesión que le fue o r d e n a da restituir a la r e c u r r e n te en favor de la e n t i d ad titular del derecho de d o m i n io del b i en raíz. En t al v i r t u d, no e ra dable equiparar el valor d el derecho de propiedad c on la posesión, por lo que era preciso d e t e r m i n ar a cuánto podía ascender el precio de la posesión. Así l as cosas, no puede predicarse q ue el ad-quem h a ya agotado a p l e n i t ud el e x a m en de la cuantía del interés p a ra r e c u r r ir en casación de la convocada, lo que conlleva concluir que actuó de f o r ma a p r e s u r a da al a b r ir paso a la impugnación e x t r a o r d i n a r i a. Recuérdese q ue el fallador de segundo grado debe e x a m i n ar la credibilidad de la experticia, pues, c o mo lo ha señalado la doctrina: «el dictamen se somete a la libre valoración de prueba. El tribunal no debe asumir sin más las conclusiones periciales, sino que debe esforzarse, en el marco de sus capacidades, en asumir una posición propia...^». Q u i en a d m i n i s t ra j u s t i c ia debe apreciar c on especial cuidado que el d i c t a m en de experto se finque: 3 Burkhar Hess y Othmar Jauering. Manual de derecho procesal civil, Madrid,

Marcial Pons, 2015, p. 331. Radicación n.° 470C1-31-03-004-2017-00064-02 [B]n suficientes hechos y datos: el perito debe acreditar que su examen no fue ejecutado superficialmente, sino que la recogida de muestras y evidencias fue realizada debidamente. A tal efecto puede aportar fotos, u ofrecer datos muy concretos de las mediciones que realizó, justificando que el hecho de no tomar más muestras obedeció a que no hubiera servido de nada, o no hubiera aportado ulteriores evidencias al dictamen. ¡El juez debe] valorar si el dictamen es ilusorio, o está basado en datos auténticos y, sobre todo, suficientes, utilizando debidamente su propia experiencia adquirida a través del debido aprendizaje^.

3. C o mo consecuencia de lo expuesto y s in más consideraciones, se tiene que el T r i b u n al actuó de m a n e ra a p r e s u r a da en la concesión del m e c a n i s mo extraordinario, por lo que r e s u l ta necesario devolver el expediente p a ra que revise su decisión, en o r d en a q ue valore n u e v a m e n te el d i c t a m en a r r i m a do c on el recurso y los elementos suasorios que i n t e g r an el plenario p a ra establecer si existe interés p a ra r e c u r r ir y t o me l os correctivos q ue considere pertinentes.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte S u p r e ma de

Justicia, S a la de Casación Civil, resuelve: Primero. Declarar p r e m a t u ro el p r o n u n c i a m i e n to d el T r i b u n al Superior del D i s t r i to J u d i c i al de S a n ta M a r t a, Sala Civil-Familia, al conceder el recurso de casación dentro del proceso de la referencia. 4 Jordi Nieva Fenol!, La valoración de la prueba, primera edición, Madrid, Marcial Pons, 2010, p. 297. 8 Radicación n." 47001-31-03-004-2017-00064-02 Segundo. Devolver la actuación a la oficina de origen, p a ra que proceda c o mo le compete. Notifique se.

AROLDO lOZ MONSALVO

[agistrado