CSJ - AC5407-2022

LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente AC5407-2022 Radicación n.º 11001-31-03-006-2018-00517-01 (Aprobado en sesión de diez de noviembre de dos mil veintidós) Bogotá, D.C., nueve (9) de diciembre de dos mil veintidós (2022.) Decide la Corte sobre la admisión de la demanda de casación formulada por Inversiones García Vanegas y Cía. S. en C. frente a la sentencia proferida el 10 de noviembre de 2021 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso declarativo que promovió la hoy recurrente contra Juan Carlos Garzón Gutiérrez.

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones.

Por medio de demanda judicial, la sociedad Inversiones García Vanegas S. en C. pidió declarar que cumplió a cabalidad con las obligaciones a su cargo derivadas de sendos contratos de compraventa, y que el vendedor, por el Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 contrario, incumplió los referidos acuerdos, (i) por haber retardado la entrega de los bienes vendidos, y (ii) por haberlos entregado sin la instalación de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica. En consecuencia, pidió que se ordenara al demandado dar cumplimiento a las obligaciones contenidas en las escrituras de compraventa y «entregar todos los inmuebles con pleno funcionamiento de los servicios públicos». Además, solicitó la condena al pago de una indemnización por el lucro cesante

derivado del alquiler dejado de percibir en cada una de las bodegas, perjuicios que tasó en la suma de $13.000000.000. Los contratos de compraventa sobre los que recaen las pretensiones fueron solemnizados a través de escrituras públicas elevadas ante la Notaría 43 de Bogotá el 8 de octubre de 2014, y son los siguientes: ESCRITURA N° BODEGA F.M.I. CABIDA 2455 5 50C-1868671 2526,56 2457 6 50C-1868672 2581,42 2458 7 50C-1868673 2444,33 2459 8 50C-1868674 2444,33 2460 9 50C-1868675 2473,64 2462 10 50C-1868676 2365,86 2463 11 50C-1868677 2338,08 2465 17 50C-1868683 2314,06

2. Fundamento fáctico.

Los hechos que sustentan los pedimentos de la parte actora admiten el siguiente compendio: 2 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 2.1. Las bodegas adquiridas forman parte del proyecto inmobiliario denominado Parque Industrial San Nicolás, el cual fue desarrollado por el demandado en el predio rural «La Fragua Número Cuatro», ubicado en la vereda San José, municipio de Mosquera, departamento de Cundinamarca. 2.2. Pese a que en las escrituras públicas de compraventa se consignó que el comprador recibió los bienes en un todo a satisfacción y en debido funcionamiento, eso no

es cierto, puesto que se entregaron en fecha diferente y sin servicios públicos en funcionamiento. 2.3. Aunque la actora sufragó oportunamente la totalidad del precio convenido por la enajenación de dichas bodegas, el incumplimiento del convocado ha impedido la explotación económica de las unidades como lo tenía previsto, generándole una pérdida aproximada de $12.500 por cada metro cuadrado de los inmuebles que no ha podido arrendar por no haber sido entregados en condiciones de aprovechamiento y utilidad. 2.4. En reunión llevada a cabo el 9 de agosto de 2017, Carlos Alfonso Garzón, progenitor y apoderado general del convocado, reconoció su responsabilidad y prometió solucionar las deficiencias hidráulicas y eléctricas de los fundos, sin que hasta el momento se haya honrado ese compromiso. 3 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01

3. Actuación procesal Enterado del auto admisorio de la demanda, fechado el 11 de octubre de 2018, el demandado excepcionó «cosa juzgada respecto del proceso que cursó respecto de las bodegas 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 17 que cursó en el Juzgado Octavo Civil del Circuito, de Inversiones García Vanegas S. en C. contra Juan Carlos Garzón Gutiérrez», «carencia de prueba de los elementos de la responsabilidad y culpa exclusiva del demandante», «cumplimiento del demandado frente a las obligaciones derivadas de los contratos de compraventa» y «buena fe del demandado y mala fe del demandante».

4. La sentencia de primer grado.

En audiencia de 29 de enero de 2021, el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bogotá dictó sentencia de primera instancia en la que acogió la excepción de cosa juzgada y, en consecuencia, denegó las pretensiones de la demanda. Consideró el a quo que en este caso existía identidad de partes, de objeto y de causa respecto al proceso que con anterioridad cursó ante su homólogo Octavo de la misma ciudad, en el que la demandante solicitó la declaratoria de incumplimiento de los contratos de promesa de compraventa de las mismas bodegas, pues se trata de los mismos hechos jurídicos y las mismas pretensiones ventiladas en la causa primigenia.

5. El fallo impugnado

4 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 Al resolver el recurso de apelación propuesto por la convocante, el Tribunal confirmó lo decidido por el juzgador de primer grado, con fundamento en los siguientes argumentos: (i) Con anterioridad a este litigio, la convocante demandó el complimiento forzado con su respectiva indemnización ante el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá, con venero en los contratos de promesa de compraventa celebrados con antelación al otorgamiento de las escrituras públicas que son objeto de este nuevo proceso. (ii) Con idéntica orientación a lo aquí planteado, en dicha actuación la compradora denunció el incumplimiento de su contraparte, derivado de la falta de entrega de las bodegas en la fecha convenida, la cual hizo con posterioridad

sin la instalación y funcionamiento de los servicios públicos de energía eléctrica, agua y alcantarillado, hechos de los que parte su pretensión indemnizatoria en uno y otro proceso. (iii) Como pedimentos consecuenciales al denunciado incumplimiento, reclamó una indemnización del lucro cesante derivado de la imposibilidad de arrendar los inmuebles, pretensión que estuvo soportada en argumentos idénticos a los que se esgrimen en esta ocasión. (iv) Bajo ese entendido y al comparar los dos procesos se encuentra que tienen el mismo sustento, a saber, el incumplimiento del convocado, ante lo que resulta irrelevante que la contención primigenia se hubiera fincado en los 5 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 contratos de promesa y, esta, en los negocios jurídicos definitivos, puesto que el fundamento de las pretensiones esgrimidas aquí y allá es ese mismo incumplimiento, por lo que «el escenario de ambos debates se trenzó en derredor de las obligaciones surgidas de una misma relación sustancial, esto es: de la que emana de la intención de los contratantes de transferir el dominio de las bodegas, junto con las estipulaciones accesorias que a esa negociación hubieran acordado, tal como lo es la fecha en que debían entregarse los bienes, junto con la instalación de los servicios públicos, petición ésta que es la médula para que la sociedad demandante aspire a una consecuencial reparación». (v) Ahora, si bien es cierto que en la sentencia con la que se definió el primer litigio, el Juzgado Octavo Civil del

Circuito denegó las pretensiones por considerar que el objeto de los contratos preparatorios se había agotado con la celebración de los negocios prometidos y que, en tal medida, la demanda debió fincarse en estos y no en aquellos, con tal planteamiento «en ningún momento [la juez de conocimiento] le sugirió a las partes que debían presentar un nuevo proceso; lo que hizo fue resolver el caso litigado con sustento en las consideraciones jurídicas que bajo su autonomía judicial percibió acordes para definir la controversia»; decisión que, en caso de inconformidad, podía ser apelada por la parte actora. (vi) Sin que sea viable revisar en este asunto el acierto de los argumentos ofrecidos por la juzgadora del anterior litigio, debe tenerse en cuenta que el objeto principal de la promesa finaliza con la celebración del negocio prometido, pero pueden existir cláusulas accidentales contenidas en la 6 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 promesa que subsistan a pesar del perfeccionamiento del contrato definitivo. (vii) En ese escenario, habiendo planteado ante el Juzgado Octavo las pretensiones de cumplimiento forzado con base en los incumplimientos denunciados, era posible que los pactos accesorios a la promesa pudieran ser estudiados en ese primer proceso, por lo que el afectado debió ejercer su derecho a la impugnación. Como así no lo hizo, pues desistió de la alzada que inicialmente había propuesto, la sentencia cobró ejecutoria y, con ello, se cerró la puerta a

una segunda controversia por los mismos hechos. (viii) La sentencia del Juzgado Octavo desestimó la ejecución forzada de los contratos de promesa, lo que implica que sí hubo una decisión judicial que resolvió el asunto y que no pudo ser objeto de pronunciamiento por el ad quem ante el desistimiento de la alzada. En tal virtud, el nuevo debate es novedoso no más que en apariencia, por cuanto la esencia es idéntica a la del primer proceso, solo que aquí se toman los mismos motivos de incumplimiento ya no de la promesa sino de la compraventa, proceder que implica reabrir un litigio sobre una relación jurídica que al día de hoy goza de pronunciamiento judicial ejecutoriado en donde se negaron las pretensiones, abarcando tal decisión, por el motivo que fuera, las aspiraciones en las que se denunció mora en la entrega y ausencia de servicios públicos. (ix) Aun cuando el estudio de la excepción de cosa juzgada no fue un aspecto tenido en cuenta por el juez a quo 7 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 al momento de efectuar la fijación del litigio, ello no impide que tal aspecto pueda ser analizado de fondo, más cuando corresponde a una de las defensas formuladas por el demandado. Además, el artículo 282 del Código General del Proceso conmina al juez de conocimiento a declarar, aun de oficio, las excepciones que encuentre probadas, razón adicional para asumir que el juez de primer grado estaba facultado para declarar la prosperidad de este medio defensivo.

(x) En este asunto concurren los presupuestos de la cosa juzgada, pues entre las mismas partes ya se ventiló la controversia del incumplimiento del demandado, motivo suficiente para confirmar la decisión apelada, pese a que no fue del todo acertado el a quo cuando, al parecer, dio a entender que el contrato de promesa y el de compraventa son afines, cuando se trata de contratos sustancialmente diferentes.

6. La demanda de casación.

La demandante interpuso oportunamente el recurso extraordinario de casación contra la providencia del Tribunal, y tras su admisión, presentó una demanda de sustentación en la que enarboló tres cargos: el primero y último, con fundamento en la causal segunda del artículo 336 del Código General del Proceso y el segundo con apego a la tercera hipótesis del mismo canon. 8 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01

II. CONSIDERACIONES

1. Régimen del recurso extraordinario.

Es apropiado advertir que el remedio en estudio se interpuso en vigencia del Código General del Proceso, de manera que todo lo concerniente al mismo se ha de regir por esa normativa.

2. Fundamentación de la demanda de casación.

La fundamentación técnica de las causales de casación exige que el impugnante extraordinario demuestre la presencia de yerros que comprometan la legalidad de la decisión cuestionada, tanto en la aplicación de las normas de derecho sustancial (yerros in iudicando), como en la actividad procesal connatural al juicio (errores in procedendo). Para atender ese cometido, el inconforme deberá

observar, invariablemente, los requerimientos señalados por la ley procesal y por la jurisprudencia para la apropiada sustentación del remedio extraordinario, dentro de los cuales cabe destacar: (i) La formulación, por separado, de los respectivos cargos, con la especificación, de forma clara, precisa y completa, de los fundamentos de cada acusación, que deben armonizar con alguno de los cinco motivos de casación previstos en el precepto 336 del estatuto adjetivo. 9 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 (ii) En caso de censurar la infracción de normas de derecho sustancial regulatorias del litigio, como consecuencia de errores jurídicos (vía directa), o yerros fácticos o de derecho (senda indirecta), es necesario incluir la disposición legal que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, haya sido infringida1. (iii) Si se elige la vía directa para atacar el fallo de segunda instancia, «el cargo se circunscribirá a la cuestión jurídica sin comprender ni extenderse a la materia probatoria». (iv) Ahora, si se afirma que la violación ocurrió por la vía indirecta, por desaciertos de hecho y de derecho, es decir, los comprendidos en los supuestos de la causal segunda del precepto 336 del estatuto procesal, no es admisible referirse a aspectos fácticos no debatidos en las instancias. (v) En lo que tiene que ver con el «error de derecho» (que se materializa cuando, en la actividad de valoración jurídica de los medios de convicción –aducción, incorporación y

apreciación– se contrarían las reglas legales que gobiernan el régimen probatorio2), es menester señalar las normas probatorias que se consideran quebrantadas y hacer una explicación sucinta de la manera en que lo fueron. (vi) A su turno, si se denuncia un «error de hecho» (esto es, el que se exterioriza en la valoración del contenido 1 Conforme al parágrafo 1º del artículo 344, «[c]uando se invoque la infracción de normas de derecho sustancial, será suficiente señalar cualquiera disposición de esa naturaleza que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, a juicio del recurrente haya sido violada, sin que sea necesario integrar una proposición jurídica completa». 2 Cfr. CSJ AC8716-2017, 18 dic., entre otros. 10 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 material de las pruebas legal y oportunamente allegadas al juicio3), deberá manifestarse en qué consiste y cuáles son, en concreto, las pruebas o piezas procesales sobre las que recayó el desacierto en la actividad de apreciación. Asimismo, a fin de probar la pifia fáctica, habrá de evidenciarse que, respecto del escrito introductorio del proceso, su contestación o los medios de prueba, hubo pretermisión o suposición total o parcial de tales elementos de juicio, o alteración de su contenido material, ya por adición o cercenamiento de expresiones o frases, o tergiversación arbitraria o ilógica de su texto. Igualmente se debe especificar lo inferido por el juzgador de cada medio de

conocimiento, y señalar su tenor material, con el fin de exteriorizar en qué consistió la alteración de la prueba. (vii) El cargo por error de hecho debe comprender la totalidad de las deducciones probatorias sobre las cuales se apoyó la providencia discutida (completitud), enfilarse con precisión absoluta hacia dichas conclusiones (enfoque), y demostrar la dimensión del error, de modo que se muestre tan grave y notorio que su sola exhibición sugiera que las tesis del tribunal son contrarias a toda evidencia 4. Igualmente, en el evento de soportarse la acusación en la preterición u omisión de apreciación de pruebas incorporadas al plenario, se requiere identificar esos medios de convicción, así como su texto en aquello que guarde 3 Cfr. CSJ SC8702-2017, 20 jun., entre otras. 4 Cfr. CSJ SC, 9 ago. 2010, rad. 2004-00524-01, entre otras. 11 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 relación con los hechos referidos como no acreditados en el fallo impugnado, y que tengan incidencia en la resolución adoptada. (viii) Los cargos por incongruencia de la sentencia con los hechos o las pretensiones de la demanda, o con las excepciones propuestas por el demandado o que el juez ha debido reconocer de oficio (causal tercera), y por transgresión a la prohibición de la reformatio in pejus (causal cuarta), no pueden girar alrededor de apreciaciones probatorias. (ix) Si se fustiga la decisión por ser proferida en un

juicio viciado de algunas de las causales de nulidad consagradas en la ley, ha de tenerse en cuenta que el motivo de invalidación no puede haberse saneado, en los términos que prevén los artículos 135 y 136 del estatuto procesal civil actualmente vigente. (x) El censor además tiene la carga de evidenciar el alcance del desacierto en el sentido decisorio de la sentencia recurrida (trascendencia), para lo cual, demostrada alguna de las modalidades de errores aducidos como sustento de los reproches, debe explicar por qué ese fallo habría de ser distinto del cuestionado, además de favorable a sus intereses. En resumen, como lo ha sostenido la Sala: «[P]ara que la casación pueda alcanzar sus fines propios, para que sea dado a la Corte entrar a estudiar el recurso en el fondo, no 12 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 basta con que se haya interpuesto, concedido y admitido, ni tampoco que se presente una demanda a manera de alegato de conclusión, ya que se trata de un recurso eminentemente extraordinario y no de una tercera instancia del proceso, sino que es menester que esa demanda llene todos los requisitos formales exigidos por la ley para ella, cuya omisión total o parcial conduce, por mandato expreso de la misma ley, a la inadmisión de la que ha sido defectuosamente aducida» (CSJ AC, 28 nov. 2012, rad. 2010-00089-01).

3. Estudio de la demanda de casación. 3.1. Cargo primero. 3.1.1. Formulación del cargo.

Con base en la causal segunda del artículo 336 del Código General del Proceso, la actora denunció la infracción indirecta del artículo 303 del mismo estatuto adjetivo, como consecuencia de un error de hecho derivado de la incorrecta apreciación de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá, en el juicio declarativo n° 201500644. Aduce la recurrente que el litigio versa sobre el incumplimiento del demandado desde el mismo momento en que suscribieron las promesas de compraventa y aún después de suscritas las escrituras públicas, sin embargo, «luego de dos juicios aún no existe un pronunciamiento judicial que defina, si efectivamente el demandado incumplió con las obligaciones que como vendedor de estas bodegas tiene». Si bien en el primer proceso se demandó el cumplimiento de los contratos de promesa, amparados en la persistencia de obligaciones que 13 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 pueden ser exigibles con posterioridad a la celebración del contrato prometido, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá no se pronunció sobre la existencia o inexistencia del incumplimiento, puesto que consideró que, al haberse firmado las escrituras de compraventa, en atención al principio de congruencia no podía entrar a analizar estos nuevos contratos, que estaban por fuera del objeto del litigio. En tal virtud, no es cierto, como infundadamente lo coligió el Tribunal, que en la sentencia del Juzgado Octavo hubiera quedado definido lo atinente a los supuestos

incumplimientos endilgados al demandado, pues en dicha causa no fue declarado como cumplido o incumplido respecto de las obligaciones adquiridas, lo que constituye un error en la interpretación de la providencia judicial sobre la que el ad quem funda la cosa juzgada. Por el contrario, lo que se desprende para el demandante de la sentencia primigenia es, simplemente, «que el instrumento contractual aportado no era el idóneo para la búsqueda de la compensación merecida y que debía acudir a los que sí desprendieran obligaciones a cargo del vendedor, es decir las escrituras públicas de compraventa, para demostrar su incumplimiento». Ese mal entendimiento del fallo dictado en el primer proceso, continúa la censora, condujo al ad quem a una trasgresión del artículo 303 del Código General del Proceso, pues del contenido de dicha providencia emerge con toda claridad que ambos juicios tuvieron causas y objetos diferentes; «en uno, el elemento fáctico es el incumplimiento a las 14 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 promesas de compraventa en el otro lo es el incumplimiento a los contratos de compraventa, instituciones jurídicas absolutamente diferentes». Es así como la conclusión del ad quem conforme a la cual concurren los presupuestos de la cosa juzgada, «no está soportada en ningún análisis serio de la configuración de cada uno de los componentes que esta norma [art. 303 C.G.P] define para la materialización de esta consecuencia sustancial y procesal» y de hecho, se aleja del razonamiento del juez de primer grado, para quien la identidad de causa venía dada por la

equivalencia entre el contrato de promesa y el de compraventa, quedando huérfano el Tribunal de razón jurídica para sostener la referida identidad. 3.1.2. Análisis del cargo. Después de hacer un nuevo recuento de lo acontecido en los procesos bajo análisis, la recurrente acusa al colegiado de incurrir en yerro fáctico por la indebida interpretación de la sentencia del Juzgado Octavo Civil del Circuito, en virtud de la cual sostiene que (i) no existe pronunciamiento judicial previo que definiera el cumplimiento o incumplimiento de los débitos a cargo del convocado, (ii) al haberse demandado en esa oportunidad el cumplimiento de la promesa de compraventa y en esta el de los contratos de compraventa, es clara la diferencia entre las causas jurídicas de los procesos, (iii) se desconoce la razón jurídica del ad quem para sostener que en este caso existe identidad de causa, pues el análisis 15 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 de ese requisito de la cosa juzgada no aparece desarrollado en la sentencia. Conforme al numeral segundo del artículo 344 del estatuto adjetivo, los cargos contra la sentencia deben formularse en forma clara, precisa y completa. Cuando aquellos se finquen en la violación indirecta de la ley sustancial por errores de hecho, deben comprender, necesariamente, todas las conclusiones probatorias que sustentan el fallo censurado y deben dirigirse puntualmente a derruir dichas conclusiones, cumpliendo así con los requisitos de completitud y enfoque, exigibles en casación. Cuando los embates no se enfilan directamente en

contra de las conclusiones del colegiado, se cae en el defecto técnico del desenfoque, que en esta sede resulta inadmisible, puesto que, como lo tiene sentado la Corte, «el recurrente debe plantear una crítica concreta y razonada de las partes de la sentencia que dicho litigante estima equivocadas, señalando asimismo las causas por las cuales ese pronunciamiento materia de impugnación resulta ser contrario a la ley. Y para que este requisito quede satisfecho del modo que es debido, es indispensable que esa crítica guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivación que se pretende descalificar, vale decir que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcción jurídica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamento nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto técnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente (sentencia 06 de 26 de marzo de 1999); criterio que la Corte ha reiterado en muchos pronunciamientos, entre otros, en los fallos de 7 de noviembre de 2002, exp. 7587, y 28 de mayo de 2004, exp. 7101, 16 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 para citar solo algunos” (Casación Civil, sentencia de 5 de abril de 2010, Exp. 50001-31-03-002-2001-04548-01)» (CSJ SC, 20

sep. 2013, rad. 2007-00493-01). Bajo esta perspectiva, debe decirse que las reflexiones ofrecidas como sustento del primer embate no son aptas para derruir los fundamentos de la sentencia de segunda instancia, pues el cargo contiene varios defectos técnicos al incurrir en desenfoque, incompletitud y mixtura, como pasa a explicarse. Sea lo primero señalar que se acusa al colegiado de haber incurrido en un yerro fáctico en virtud de una errada interpretación de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito dentro del proceso 2015-00644; sin embargo, no indica si dicha prueba fue pretermitida, supuesta u alterada en su contenido material, omitiendo el deber de indicar con claridad la naturaleza del error endilgado al juzgador. La inadecuada hermenéutica se desprende, a decir de la recurrente, del mal entendimiento del Tribunal respecto al fallo primigenio, toda vez que en aquél no hubo definición sobre el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones del convocado, esto debido a que la juzgadora consideró que, al haberse suscrito los contratos de compraventa, por congruencia no podía pronunciarse sobre los débitos derivados de un negocio que estaba por fuera del objeto de la litis. En tal virtud, una adecuada interpretación de la sentencia señalada habría demostrado que (i) no existe identidad de causa entre los dos procesos y (ii) el demandante 17 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 debía accionar contra los contratos de compraventa para obtener su reparación.

En este punto reluce el desenfoque del embate, puesto que el juzgador de segundo grado en modo alguno sostuvo que en la sentencia del Juzgado Octavo se hubiera definido si el convocado tenía la calidad de contratante cumplido o incumplido frente a unas específicas obligaciones, pues lo que sostuvo fue que en aquél proceso efectivamente hubo un fallo de fondo en el que -independiente de su acierto o desaciertose denegaron las pretensiones de la actora, entre ellas las relacionadas con la declaratoria de incumplimiento del demandado, porque a juicio de la funcionaria el objeto de la promesa se había agotado con la suscripción de las escrituras públicas que contenían la enajenación de los inmuebles. En ese sentido, la juez resolvió de fondo con sustento en las consideraciones jurídicas que, bajo su autonomía judicial, encontró pertinentes para definir la controversia. En armonía con lo anterior, relievó el ad quem que, como eventualmente pueden subsistir cláusulas accidentales pactadas en el contrato preparatorio (como podrían ser la forma de pago o las condiciones de entrega), era posible que pactos accesorios a la promesa pudieran ser estudiados al interior de ese primer proceso, ejerciendo el actor su derecho a la impugnación. Sin embargo, como la hoy casacionista desistió en aquella oportunidad del recurso de alzada, la sentencia cobró ejecutoria, independientemente, se insiste, del acierto o desacierto de sus consideraciones. 18 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 El embate es, además, incompleto, pues no ataca la

totalidad de las conclusiones probatorias del ad quem y deja sin cuestionamiento el argumento central del fallo impugnado, que es la consideración conforme a la cual la novedad de este segundo debate es tan solo aparente, puesto que en ambos procesos las pretensiones de cumplimiento e indemnización de la actora se desprenden de una misma conducta, a saber, el incumplimiento del convocado en cuanto a (i) la entrega de las bodegas y (ii) la ausencia de servicios públicos; conductas que sustentan la petición indemnizatoria de la demandante y que, en uno y otro proceso, consiste en el lucro cesante derivado de la imposibilidad de arrendar los inmuebles. La casacionista es insistente en señalar que al ser los contratos de promesa y de compraventa sustancialmente distintos, se descarta de manera fulminante la identidad de causa necesaria para la prosperidad de la cosa juzgada; sin embargo, no ataca la consideración toral de la magistratura conforme a la cual la esencia del proceso, esto es, el incumplimiento, ya fue ventilado ante la jurisdicción, siendo indiferente que aquel devenga de la promesa o de la compraventa, pues se trata de la misma conducta que sustenta la misma pretensión y por ello, el debate en ambos procesos se trenzó alrededor de las obligaciones surgidas de una misma relación sustancial. En ese sentido, el argumento fundamental de la decisión del Tribunal no se encuentra en una supuesta definición del cumplimiento o incumplimiento de las 19 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01 obligaciones accesorias por parte del convocado, como

insistentemente sostiene el cargo, sino en el hecho de que la decisión del Juzgado Octavo, conforme a la cual la promesa se había agotado con la suscripción de los instrumentos públicos, conllevó una decisión de fondo respecto a los incumplimientos deprecados (que se negaron por esa misma razón); la cual podía haber sido apelada permitiendo el pronunciamiento del superior con respecto a esa especifica controversia, lo cual no pudo darse debido al desistimiento de la alzada de la actora, que conllevó la ejecutoria de la decisión que, en esos términos, definió el asunto sometido a la jurisdicción. Los anteriores razonamientos demuestran el desenfoque y la incompletitud del cargo, que, en consecuencia, no cumple con los requisitos formales del recurso extraordinario de casación. Por otra parte, insiste la recurrente en señalar que es evidente la diferencia en la causa jurídica que sustenta los procesos, al ser los contratos de promesa y de compraventa instituciones jurídicas diferentes. El embate es de nuevo desenfocado, toda vez que el motivo del colegiado para determinar la identidad de causa no está en una asimilación entre los contratos de promesa y de compraventa, sino en que el hecho jurídico que sustenta las pretensiones de uno y otro proceso es realmente el mismo. Como ya se indicó, para la magistratura, la esencia de los dos juicios es idéntica, pues los mismos motivos de incumplimiento del convocado se alegaron respecto a la promesa y a la compraventa, y se pidió 20 Radicación n.° 11001-31-03-006-2018-00517-01

la misma indemnización por los mismos argumentos y bajo el mismo rubro, consideración toral que no fue objeto de ataque por parte de la casacionista. El fallador de segundo grado no desconoció la independencia de los dos tipos de contrato, por el contrario, afirmó que al ser posible la subsistencia de pa