CSJ - AC6431-2015

Corte Stipmm ele jmAiá

CORTE SÜPREÜiA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

JESÚS VALL DE RUTEN RUIZ Magistrado ponente AC6431-2015 Radicación n.° 47001-31-03-001-1999 00201-01 A p r o b a do en Sala de veinte de m a yo de dos m il quince, Bogotá, D. C, tres (3) de n o v i e m b re de d os m il quince (2015). Decide la Corte sobre la admisión de la d e m a n da de casación i n t e r p u e s ta p or Metro Arquitectura Ltda. c o n t ra la sentencia de 10 de abril de 2 0 1 3, proferida p or el T r i b u n al S u p e r i or del Distrito J u d i c i al de S a n ta M a r t a, en el proceso o r d i n a r io q ue c o n t ra aquélla instauró Cira Tache de Barrios, previos los siguientes:

I. ANTECEDENTES

1. La parte actora solicitó de m o do p r i n c i p al la rescisión p or lesión e n o r m e, y c o mo subsidiaria, la resolución d el c o n t r a to de c o m p r a v e n ta p or m e d io de la c u al la d e m a n d a n te enajenó a la accionada, el predio

u r b a no ubicado en la A v e n i da d el Libertador No. 2 7 - 34 de Radicación n^ 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01

la c i u d ad de S a n ta M a r t a, c on un área a p r o x i m a da de 2 5 . 4 80 m t s 2 ., acuerdo que consta en la E s c r i t u ra Pública No. 1 9 45 de la Notaría S e g u n da del C i r c u lo de S a n ta M a r t a; en consecuencia de cualquiera de ellas pidió se o r d e n a ra la restitución del referido bien, y se c o n d e n a ra al pago en su favor de la s u ma de $ 4 3 1 . 8 5 1 . 0 27 p or concepto de intereses, previa devolución a la d e m a n d a da de l os a p a r t a m e n t os 2 02 y 2 04 de la T o r re 5 del C o n j u n to M i r a d or de la Bahía y de la cantidad de $ 1 0 . 0 0 0 . 0 0 0. C o mo s u s t e n to de s us pedidos afirmó que a través de p r o m e sa de c o m p r a v e n ta de fecha 26 de abril de 1 9 9 5, la p r o m o t o ra del proceso se obligó a vender a la sociedad a l u d i da el i n m u e b le a n t es referido, p or la s u ma de $505.000.000.0; entregándole la d e m a n d a da c o mo a r r as el m o n to de $ 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0, c on los que la vendedora adquiriría

u n os terrenos aledaños de propiedad de D e n is Lozano de C a m a r go y Onofre García, con el fin de englobarlos c on el suyo, realizando además u na p e r m u ta c on el C e n t ro María I n m a c u l a d a, lo que se concretó en el acto escriturario No. 1 9 45 del 8 de j u n io de 1 9 95 de la Notaría S e g u n da de S a n ta M a r t a. Agregó que la f o r ma de pago acordada fue la siguiente: $ 5 0 . 0 0 0 . 0 00 c o mo garantía; $ 2 0 2 , 5 0 0 . 0 00 pagaderos en tres cuotas de $ 6 7 . 5 0 0 . 0 00 los días 20 de los m e s es de j u l io y octubre de 1 9 9 5, y la última en enero de 1 9 9 6; $ 2 5 2 . 5 0 0 . 0 00 representados en m e t r os de construcción en el C o n j u n to Residencial M i r a d or de la Bahía q ue se construiría en el lote vendido por la accionante y que 2 Radicación n" 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 corresponderían a c u a t ro a p a r t a m e n t os ubicados en el tercer piso de la p r i m e ra torre, c on un área total de 4 16

m t s, y tres i n m u e b l es en el s e g u n do bloque c on un área integral de 3 12 m e t r os cuadrados; más el capital de $ 1 2 . 2 6 0 . 0 00 al m o m e n to de l i q u i d ar el negocio. Indicó que el 8 de j u n io de 1 9 95 d i c ha d e u da fue g a r a n t i z a da p or la sociedad accionada c on los pagarés Nos. 3 0 0 7 3 7 3, 3 0 0 7 3 71 y 3 0 0 7 3 7 2, por valor de $ 6 7 . 0 0 0 . 0 00 c a da u no y c on v e n c i m i e n t o, respectivamente, el 8 de septiembre de 1 9 95 y el 8 de diciembre del m i s mo año, y el 8 de m a r zo de 1 9 9 6. Aseveró q ue en e sa m i s ma fecha en la E s c r i t u ra Pública No. 1 9 45 de la Notaría S e g u n da de S a n ta M a r ta se realizó la protocolización, englobamiento, p e r m u ta y c o m p r a v e n ta acordados, p or el precio de $ 2 4 0 . 0 0 0 . 0 0 0; así c o mo las p r o m e s as de c o m p r a v e n ta de los a p a r t a m e n t os q ue se le entregarían a la acá d e m a n d a n te c o mo parte de

pago, c u y os linderos y demás características se fijarían en los respectivos i n s t r u m e n t os públicos de venta. Además la p r o m i t e n te v e n d e d o ra se obligó a asignar a cada u n i d ad h a b i t a c i o n al un garaje ubicado en el p r i m er piso, los cuales se determinarían i g u a l m e n te en el acto escriturario de enajenación. Manifestó i g u a l m e n te que el predio se desenglobó en 7 lotes; y sobre c a da u no de los números 2, 3, 4 y 6 p e sa hipoteca a favor del señor Jorge E r n e s to A l o n so Muñoz. A d u jo que en el No. 5, hipotecado a favor de la Corporación 3 Radicación n'' 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 de A h o r ro y V i v i e n da L as Villas, p or la s u ma de $ 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0, se construyó la T o r re d e n o m i n a da c on el m i s mo número; y que el No. 9 está embargado a favor del señor J a i ro E n r i q ue Loaiza Mejía. Aseguró que el precio de $ 2 4 0 . 0 0 0 . 0 00 signado en la E s c r i t u ra Pública No. 1 9 45 del 8 de j u n io de 1 9 95 es lesivo,

lo que conlleva que la c o m p r a v e n ta del predio está viciada de lesión e n o r m e. Expresó que la d e m a n d a da «no quiso cumplir», que no ha cancelado los pagarés y que de los bienes que prometió en parte de pago «solo se pudo vender el Apartamento 204, ya que los otros dos (2) ¡201 y 203 de la Torre 5/ estaban embargados», m as se «está a la espera que se levante el gravamen hipotecario». En relación c on l os perjuicios afirmó q ue de l os $105.398.500.00 q ue ha pagado M e t ro A r q u i t e c t u ra Ltda, solamente $ 1 3 . 2 1 7 . 8 00 se a b o n a r on a capital y $ 9 2 . 1 8 0 . 7 00 a intereses, l os cuales a m a yo 8 de 1 9 99 ascendían a la s u ma de $ 4 3 1 . 8 5 1 . 0 2 7. A d i c i o n a l m e n te se le a d e u d an $ 1 8 8 . 7 8 2 . 2 00 y el valor correspondiente a 5 a p a r t a m e n t os que no ha entregado a la d e m a n d a n t e, c a da u no estimado en un precio de $ 7 5 . 0 0 0 . 0 0 0, p a ra un total de $ 3 7 5 . 0 0 0 . 0 0 0, más la s u ma de $ 1 2 . 2 6 0 . 0 00 y los réditos

sobre la m i s m a; así c o mo $ 8 . 0 0 0 . 0 00 q ue ha tenido q ue a s u m ir p a ra la terminación d el i n m u e b le 2 02 y la adecuación del 2 0 4, e i g u a l m e n te los gastos de las viviendas 4 Radicación n" 47001 -31 -03-001 -1999-00201-01 2 01 y 2 0 3, más el 5 0% por los costos de notaría del 2 02 y 2 0 4.

2. La parte d e m a n d a da se o p u so a las pretensiones y al p r o n u n c i a r se frente a l os h e c h os aseveró q ue el precio pactado p or el b i en raíz fue de $ 5 0 5 . 0 0 0 . 0 00 y el valor de la e s c r i t u ra se hizo p or $ 2 4 0 . 0 0 0 . 0 00 a petición de la d e m a n d a n t e; q ue l os pagarés s on fruto de un c o n t r a to de m u t uo y no de l as negociaciones a l u d i d as en la d e m a n d a; además q ue la accionada cumplió c on su obligación de cancelar $ 2 4 0 . 2 4 0 . 0 00 según lo dispuesto en la cláusula c u a r ta de la p r o m e s a, y a u n a do a ello escrituró el a p a r t a m e n to 2 02 de la T o r re 5 a un s o b r i no de la actora

a n te su solicitud, y en c u m p l i m i e n to del pacto.

3. Al proceso concurrió en calidad de litisconsorte la Corporación de A h o r ro y V i v i e n da AV Villas, q u i en coadyuvó a la d e m a n d a da y manifestó que no era procedente la lesión e n o r m e, p o r q ue el c o n t r a to de c o m p r a v e n ta se celebró en ejecución de u na p r o m e sa en la q ue se pactó un m a y or valor al indicado en la escritura; q ue el lote objeto de la negociación salió d el poder d el c o m p r a d or p or transformación en o t ro bien, q ue a su v ez fue s o m e t i do al régimen de propiedad h o r i z o n t a l, y que varios de los bienes raíces c o n s t r u i d os sobre él ya h an sido transferidos a terceros (fl. 1 59 a 161).

4. El J u z g a do P r i m e ro Civil d el C i r c u i to de S a n ta M a r ta el 15 de m a r zo de 2 0 05 declaró afectada de lesión e n o r me la c o m p r a v e n ta p l a s m a da en el i n s t r u m e n to público s Radicación 47001 -31 -03-001 -1999-00201 -01

No. 1 9 45 de 1 9 95 de la Notaría S e g u n da de S a n ta M a r t a, y en la corrección oficiosa de la sentencia de fecha 14 de

septiembre de 2 0 0 5, d i s p u so que de o p t ar la e n c a r t a da por c o m p l e t ar el j u s to precio, deberá entregar d e n t ro d el término de o c ho (8) días la s u ma de $ 1 , 0 4 8 . 1 7 0 . 0 00 actualizados y a p a r t ir d el v e n c i m i e n to d el lapso en mención, cancelaría intereses m o r a t o r i os a la t a sa máxima p e r m i t i da p or el Código de Comercio; o de decidirse p or rescindir el c o n t r a t o, deberá devolver l os predios individualizados p or l os folios de matrícula i n m o b i l i a r ia Nos. 0 8 0 - 5 7 6 2 4, 0 8 0 - 5 7 6 2 5, 0 8 0 - 5 7 6 2 6, 0 8 0 - 5 7 6 2 7, 0 8 05 7 6 3 0, j u n to c on l os f r u t os c a u s a d os a p a r t ir de la notificación de la d e m a n d a. A la d e m a n d a n te le i m p u so el devolver la c a n t i d ad de $ 4 2 . 8 5 7 . 1 4 2 , 50 indexados, d e n t ro de los 8 días siguientes al v e n c i m i e n to del término q ue tiene

la accionada p a ra hacer su elección, y de ahí en adelante a pagar intereses m o r a t o r i os a la t a sa comercial máxima.

5. La parte c o n v o c a da al j u i c io y el litisconsorte B a n co C o m e r c i al AV V i l l as i n c o n f o r m es c on d i c ha resolución i m p u g n a r on el fallo, el c u al el T r i b u n al m e d i a n te el s u yo de 10 de abril de 2 0 1 3, lo confirmó j u n to c on su corrección, m as modificó el n u m e r al tercero, p a ra disponer q ue M e t ro A r q u i t e c t u ra Ltda. debía entregar la c a n t i d ad de $ 3 . 6 6 3 . 6 0 1 . 3 5 4 , 5 9, correspondiente a l os $ 9 3 8 . 7 0 2 . 5 0 0, actualizados c on el I.P.C..

Decisión q ue f ue c o m p l e m e n t a da el 13 de agosto de 2 0 1 3, en el sentido, de negar el r e c o n o c i m i e n to de f r u t os y m e j o r a s, y o r d e n ar el registro y cancelación realizados 6 Radicación n 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01

después de la inscripción de la d e m a n d a, en los folios de matrícula i n m o b i l i a r ia N o. 0 8 0 - 5 7 6 3 0; 0 8 0 - 5 7 6 2 9; 0 8 05 7 6 2 8; 0 8 0 - 5 7 6 2 7; 0 8 0 - 5 7 6 2 6; 0 8 0 - 5 7 6 2 5; 0 8 0 - 5 7 6 24 y 0 8 0 - 5 3 1 58 y c u m p l i do ello, ordenó la cancelación d el registro de la d e m a n d a. n. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Los a r g u m e n t os relevantes p a ra este a s u n t o, se r e s u m en así: Previa cita de j u r i s p r u d e n c ia de esta Corporación indicó el ad quem que la lesión e n o r me e ra u na figura de carácter objetivo, es decir, «basta con demostrar que el precio fijado en el contrato es lesivo conforme al artículo 1947 del Código Civil para verificar su procedencia...» (f. 1 25 c. 2 da instancia). S e g u i d a m e n te indicó q ue en la d e m a n da y en su contestación las partes a c e p t a r on que el precio de la v e n ta fue el establecido en la p r o m e s a, esto es, $ 5 0 5 . 0 0 0 . 0 0 0.

Acto seguido procedió a analizar las experticias a fin de establecer el costo real d el i n m u e b le a la época de la venta. Es así c o mo resaltó q ue la p r i m e ra experticia, o r d e n a da por el a quo, deja d u da si el avalúo del bien raíz en $ 1 . 2 2 2 . 8 6 5 . 0 0 0, correspondía al i n s t a n te en q ue se realizó la pericia o p a ra la fecha de celebrarse el c o n t r a to en d i s p u t a. 7 Radicación n 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 Aseveró que d i c ha i n c e r t i d u m b re fue despejada por ios auxiliares de la j u s t i c ia designados p a ra r e n d ir n u e vo d i c t a m en a fin de resolver la objeción f o r m u l a da c o n t ra el p r i m e r o, quienes se refirieron al i n m u e b le y m e j o r as existentes p a ra el año 1995, época en q ue se realizó la negociación, el «que coincide con el primero realizado al lote, ultimando que el total era de "$1.415.225.000 (...), el que quedó en firme a pesar de los reparos hechos por los interiÁnientes» (f. 1 27 y 1 28 ídem). Agregó que si b i en la falladora de p r i m e ra i n s t a n c ia no

resolvió sobre la objeción a la p r i m e ra pericia, «del análisis que hizo en la sentencia sobre el particular, de manera inequívoca se deprende (sic) que en su concepto no estaba llamada a prosperar, considerando la coincidencia en el justo precio del inmueble, entre los dos dictámenes» (f. 1 28 ibídem). Expresó q ue en el p r i m er avalúo no se observa error grave, m as falta fundamentación de las conclusiones, las cuales aparecen en el segundo. Manifestó q ue «no hay necesidad de avaluar los apartamentos dados como parte de pago para determinar si hay o no la lesión alegada, porque lo que se cuestiona es el justo precio del inmueble vendido y no de los entregados para solucionar el precio», además «se está frente a un contrato de compraventa y no de permuta» (f. 128 ejusdem). Concluyó q ue «(ajsí, las cosas, la mitad del costo del inmueble era de $707.612.500, de allí que al haberse pagado la suma de $505.000.000 es evidente la lesión 8 Radicación n" 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 enorme sufrida por parte de la propietaria del predio, gracias al desequilibrio económico entre vendedor y comprador» [ídem). L u e go se pronunció sobre l os derechos de terceros frente a la lesión e n o r me establecida. Es así c o mo indicó

q ue d el folio de matrícula i n m o b i l i a r ia N o. 0 8 0 - 5 3 1 58 se desprende q ue el b i en fue dividido en 7 lotes, «lo que generó la apertura de las matriculas 57624, 57625, 57626, 57627, 57628, 57629 y 57630», según l as cuales dos cuatro primeros y el penúltimo fueron hipotecados por la demandada a favor de Jorge Ernesto Alonso Muñoz (...) y el quinto fue subdividido en 36 apartamentos, tras haberlo gravado a favor del Banco Av. Villas», «dos de los cuales fueron vendidos, uno a Reinaldo Manuel Tache Rojas quien incluso lo afectó a vivienda familiar y otro a la demandante» (f. 15 ejusdem). A si m i s mo resaltó q ue según la E s c r i t u ra Pública N o. 4 3 79 de la Notaría S e g u n da d el Círculo de S a n ta M a r t a, «también le fueron vendidos a la libelista otros dos» q ue están gravados c on hipoteca (ídem). Afirmó q ue l os i n m u e b l es gravados c on hipoteca a favor de la p e r s o na n a t u r al citada, deberán s er devueltos saneados a la actora c on f u n d a m e n to en lo dispuesto en el art. 1 9 53 del Código Civil. En relación al lote hipotecado al B a n co y d o n de se c o n s t r u y e r on 36 bienes raíces, proclamó

q ue también debe s er restituido, previo s a n e a m i e n to de dicho g r a v a m e n, s in desconocer l as prerrogativas de l os terceros que a d q u i r i e r on u n i d a d es residenciales a n t es de la inscripción de la d e m a n da y que sean de b u e na fe, a fin de 9 Radicación n^ 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 no a t e n t ar c o n t ra su derecho de d o m i n io y el principio de la confianza legítima. No obstante ello, no ordenó incluir el b i en identificado c on el folio de matrícula i n m o b i l i a r ia número 0 8 0 - 5 7 6 2 8; por c u a n to «ello le haría más gravosa la situación a la parte demandada, que es una de las apelantes junto con el Banco, pues ¡a demandante estuvo conforme con la determinación [de p r i m e ra instancia]» (f. 1 31 ibídem), donde no se incluyó. Expresó que «fijo que sí es viable, es revocar el numeral quinto que dispuso la cancelación de la hipoteca constituida por la demandada sobre el inmueble, máxime que aquélla fue previa a la inscripción del libelo, sin perjuicio del deber de saneamiento que tiene Metro Arquitectura Ltda» [ejusdem). Luego resaltó q ue de acuerdo a la j u r i s p r u d e n c ia la

enajenación parcial d el i n m u e b le no es m o t i vo suficiente p a ra denegar la lesión e n o r m e, por ser posible constreñir al c o m p r a d or p a ra que complete su valor real, o en su defecto se rescinda el c o n t r a to respecto a la parte q ue aún se e n c u e n t re en propiedad del comprador, A continuación tomó c o mo j u s to valor d el lote enajenado la s u ma de $ 1 . 4 1 5 . 2 2 5 . 0 0 0, establecida por los peritos Ricardo Mendivü Sánchez y L u is Efraín Pérez B a r r o s, a la que descontó -con f u n d a m e n to en el artículo 1 9 48 d el C.C.- u na décima parte, esto e s, $ 1 4 1 . 5 2 2 . 5 0 0, a r r o j a n do el valor de $ 1 . 2 7 3 . 7 0 2 . 5 0 0, m o n to del que dedujo lo que la d e m a n d a n te había recibido, esto e s, la s u ma de 10 Radicación n 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 $ 3 3 5 . 0 0 0 . 0 0 0, q ue corresponden a $ 5 0 . 0 0 0 . 0 00 q ue

percibió al m o m e n to de suscribir la p r o m e s a; $ 4 5 . 0 0 0 . 0 00 por el a p a r t a m e n to 2 04 de la T o r re 4; y $ 2 4 0 . 0 0 0 . 0 00 que aceptó h a b er recaudado en la e s c r i t u ra 4 3 79 d el 18 de n o v i e m b re de 1 9 9 8; q u e d a n do un total de $ 9 3 8 . 7 0 2 . 5 00 y que i n d e x a da c on base en el I P C, asciende a $ 3 . 6 6 3 . 6 0 1 . 3 5 4 , 5 9. I g u a l m e n te actualizó l as s u m as recolectadas por la actora, l as que a l c a n z a r on un total de $ 1 . 2 0 3 . 9 1 3 . 4 1 6. ra. LA DEMANDA DE CASACIÓN Y CONSIDERACIONES DE LA CORTE En la sustentación de la impugnación e x t r a o r d i n a r ia se f o r m u l a r on c u a t ro cargos, dos c on respaldo en la c a u s al p r i m e r a, por violación indirecta; u no c on f u n d a m e n to en el m o t i vo segundo; y otro c on c i m i e n to en el q u i n t o. Inicialmente, la Corte se pronunciará sobre la admisión de l os ataques 1 y 3, q ue se s u s t e n t an en la

c a u s al p r i m e ra y s e g u i d a m e n te de los demás.

A. CARGO PRIMERO En esta c e n s u ra se fustiga la resolución del ad quem por violación indirecta de n o r ma de derecho s u s t a n c i al por error de hecho manifiesto en la apreciación de la d e m a n d a, de las excepciones y de d e t e r m i n a da p r u e b a.

11 Radicación n" 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 Alegó la r e c u r r e n te q ue el sentenciador de s e g u n do grado «no observó que los peritos hubiesen cumplido debidamente con el encargo de realizar el (sic) experticio (sic) determinando el valor real del inmueble al momento de la negociación» (f. 1 00 c. Corte) c on todas s us mejoras, u s os y anexidades, es decir, al 8 de j u n io de 1 9 95 y al 26 de abril del m i s mo año c u a n do se realizó la p r o m e sa de c o m p r a v e n t a. Agregó q ue l os expertos «no dieron respuesta clara y precisa sobre la pregunta que formuló el juzgado ni hicieron una investigación exhaustiva sobre el estado como se encontraban para esa época los predios» {ídem), criticó además q ue no a v e r i g u a r on que existía la E s c r i t u ra Pública

No. 1 9 45 por la c u al se hizo un e n g l o b a m i e n to y q ue f ue base p a ra la negociación cuestionada. S e g u i d a m e n te aseveró que en la inspección j u d i c i al se indicó q ue el avalúo d el b i en e ra de $ 1 . 2 2 2 . 8 6 5 . 0 0 0, s in que exista claridad si dicho valor se estableció a j u n io y j u l io de 2 0 0 1, o lo f ue p a ra el m o m e n to d el c o n t r a to prometido. Después de m e n c i o n ar un s e g u n do d i c t a m en decretado p a ra resolver la objeción f o r m u l a da c o n t ra el p r i m e r o, señaló q ue no se especificó el método utilizado p a ra r e n d ir el concepto; i g u a l m e n te se omitió d e t e r m i n ar el precio del b i en raíz a la fecha de la negociación; y t a m p o co se t u vo en c u e n ta su destinación económica p a ra la época; 12 Radicación n" 47001 -31 -03-001 -1999-00201-01 así c o mo q ue l as construcciones relacionadas no e s t a b an p a ra el t i e m po en q ue se realizó la p r o m e s a. Indicó además, lo q ue en su parecer, se colige d el análisis de los dictámenes a l u d i d os y lo que debió hacerse

p or l os a u x i l i a r es de la j u s t i c ia y q ue echa de m e n o s. A d i c i o n a l m e n te censuró q ue el T r i b u n al h u b i e ra proferido su fallo «por una simple coincidencia en cuanto a los dos (2) dictámenes rendidos», y caer así «en el error manifiesto de los peritos» al avalar «un trabajo pobre e incipiente sin ningún asidero jurídico probatorio» (f. 1 03 ibídem), p u es no lo s u s t e n t a r on en l os folios de matrícula i n m o b i l i a r ia y t a m p o co c o n s u l t a r on l os avalúos catastrales vigentes al m o m e n to de la negociación, l os cuales p a ra la fecha de presentación de la d e m a n da de casación h oy ascienden a un total de $ 3 1 9 . 3 3 5 . 0 0 0, q ue i n c r e m e n t a do en un c i n c u e n ta por ciento (50%) «como está previsto en la ley y en la costumbre mercantil, no se aproxima ni siquiera al valor negociado» {ejusdem). P a ra d e m o s t r ar el cargo se refirió a lo q ue dijo el tallador de s e g u n da i n s t a n c ia en relación c on el p r i m er d i c t a m en y cuestionó el i n c r e m e n to del avalúo en un 1 6% c u a n do la s e g u n da experticia se realizó a «escasos 44 días»

(fl. 1 05 ídem). A d u jo además q ue el análisis q ue se hizo en la sentencia es equivocado, «toda vez que se está solicitando es el valor del justo precio del inmueble para la celebración del 13 Radicación n" 47001-31-03-001-1999-00201-01 contrato», p u es en ella se manifestó «que de esta manera está demostrado el desequilibrio económico con la compraventa efectuada mediante escritura pública No. 1945 de 1995», p a ra lo c u al tomó c o mo t al la s u ma de $ 1 . 4 1 5 . 2 2 5 . 0 00 establecida en la s e g u n da experticia, la cual, reitera, no está m o t i v a da en «los documentos pertinentes donde se demuestre el valor comercial del metro cuadrado en el predio para la época de la negociación, ni tampoco se demuestra con claridad el área total de dichos terrenos» {ibídem). Argüyó q ue la S a la Q u i n ta de Decisión Civil d el T r i b u n al de S a n ta M a r ta «no profundizó en el estudio de la apelación hecha por la sociedad demandada», ni analizó los a r g u m e n t os d el recurrente ni «las falencias que acompañaron el proceso», «porque la pretensión invocada es errada y porque los hechos no conducen a ninguna lesión enorme» (fl, 1 06 ejusdem). Concluyó calificando de i n c o n g r u e n te la sentencia atacada p or c u a n to «no hay una apreciación o método de

comparación en cuanto a la época de la promesa y de la compraventa» (fl. 106 ídem); a u n a do a que el sentenciador fue «asaltado en su buena fe ante el dictamen rendido», el c u al «Jue acogido en las dos instancias de manera equivocada, porque no constituía prueba para valorar una lesión enorme que a la postre no fue argumentada» {ibídem) en la d e m a n d a, p u es no atacó la p r o m e sa de c o n t r a to sino la c o m p r a v e n t a. 14 Radicación n" 47001 -31 -03-001 -1999-00201 -01

B. CARGO TERCERO Se c u e s t i o na el fallo de s e g u n da i n s t a n c ia p or violación indirecta de l as n o r m as de derecho s u s t a n c i al p or error de derecho.

P a ra d e m o s t r ar el cargo alegó que el j u z g a d or a c u s a do •no apreció las pruebas de manera razonada y se limitó a concederle el derecho a la demandante sin considerar que la promesa de compraventa y el contrato de compraventa se realizaron con el consentimiento de los otorgantes», q ue no se demandó el acuerdo d o n de se asumió el c o m p r o m i s o, p u es sólo se cuestionó el subsidiario, esto es, el título translaticio de d o m i n i o. S u m a do a q ue e n t re la c o m p r a v e n ta y la formulación de la d e m a n d a, parte del predio pasó a terceras p e r s o n as y

se h i p o t e c a r on a l g u n os de los lotes en los q ue se segregó; a u n a do a q ue la accionante compró l os bienes raíces de D e n n is L o z a no de C a m a r go y O n o f re García p or «valores pinicos» y los vendió a la accionada p or un b u en precio. A s i m i s mo q ue se configuró u na c a u s al de n u l i d ad al no practicarse el interrogatorio a la d e m a n d a n t e, y q ue el T r i b u n al «no realizó un análisis concienzudo respecto al dictamen rendido por los peritos» sobre el i n m u e b le q ue n os ocupa. 15 Radicación n" 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 Resaltó q ue la accionante lo q ue argumentó es un i n c u m p l i m i e n to de l as obligaciones pactadas, pero no expresó c on claridad la esencia de su pretensión, esto e s, h a b er vendido por m e n os de la m i t ad del j u s to precio. Agregó que en la decisión debatida no existió certeza por c u a n to «redunda» «la duda y la violación del derecho sustancial con error de derecho evidente fundamentado en un acervo de pruebas con falencias y plagado de errores y al acoger dictámenes de peritos realizados sin ninguna técnica y sin seguir los reglamentos de la normatividad existente» (f.

112 ejusdem).

CONSIDERACIONES

1. El r e c u r so de casación se rige p or el principio dispositivo, desprendiéndose de él q ue sólo d e n t ro d el m a r co trazado por el r e c u r r e n te ha de d i s c u r r ir la actividad de la Corte, en o r d en a d e t e r m i n ar si la sentencia c o m b a t i da se a j u s ta o no a la ley s u s t a n c i al o a la procesal, según el caso, s in q ue le s ea p e r m i t i do hacer interpretaciones p a ra llenar vacíos o p a ra replantear cargos deficientemente propuestos.

2. Es por ello q ue el escrito dirigido a s u s t e n t ar este m e d io de impugnación debe r e u n ir c a da u no de l os requisitos formales previstos por el legislador, so p e na que

16 Radicación n° 47001-31-03-001-1999-00201-01 sea declarado desierto (artículo 3 7 3, inciso 4° d el Código de P r o c e d i m i e n to Civil). E s as exigencias se e n c u e n t r an previstas en l os artículos 3 74 d el Código de Procedimiento Civil y 51 d el Decreto 2 6 51 de 1 9 9 1, convertido en legislación p e r m a n e n te p or el artículo 1 62 de la L ey 4 46 de 1 9 9 8. De ellas, p or su pertinencia, se resalta la a t i n e n te a q ue

c u a n do se invoca la c a u s al p r i m e ra de casación es de rigor q ue se señalen l as n o r m as sustanciales q ue el r e c u r r e n te e s t i me infringidas p or el T r i b u n a l, requisito q ue p u e de c u m p l i r se i n d i c a n do u na «cualquiera de las normas de esa naturaleza que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, a juicio del recurrente haya sido violada,...». Al respecto, la Corte ha sostenido «que por normas sustanciales se han de entender aquellas que "en razón de una situación fáctica concreta, declaran, crean, modifica o extinguen relaciones jurídicas también concretas entre las personas implicadas en tal situación"» C SJ C S, 22 s e p. 2 0 1 4, r a d. 1 9 9 8 - 0 0 7 9 4 - 0 1. A s i m i s mo la S a la de Casación Civil en a u to C SJ S C, 22 sept. 2 0 1 4, r a d. 2 0 1 1 - 0 0 7 9 2 - 0 1, manifestó: ¡H]a de señalarse que en la tarea de sustentar el recurso con invocación de la causal primera de casación, el principal y primer requisito que debe atender el impugnante radica en determinar 17 Radicación tó 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01

cuáles jueron. las normas sustanciales que el p:zgador violó, pues a fin de cuentas, dicha causal apunta exactamente a que la Corte case la sentencia cuando es "violatoria de una norma de derecho sustancial", como literalmente lo establece el numeral primero del artículo 368 del Código de Procedimiento Ciuil, lo que de suyo impone el señalamiento de la norma sustancial infringida, a más de la aducción de las razones por las cuales se considera que el Tribunal la violó, de forma que la Corte examine dichos argumentos y, según la vía escogida, emprenda el examen de fondo de la cuestión en el marco estricto del sendero trazado por el recurrente, dado lo dispositivo del recurso extraordinario.

3. Descendiendo al caso concreto, al m a r g en de o t r as deficiencias técnicas q ue contiene la formulación de l os cargos a n t es descritos, ha de señalarse q ue no se c u m p le la exigencia legal referida, c o mo se p a sa a evidenciar, así: 3 . 1. En el p r i m er a t a q ue se invoca la c a u s al p r i m e ra de casación, por e r r or de h e c ho m a n i f i e s to en la apreciación de la d e m a n d a, de l as excepciones y de l as p r u e b as periciales practicadas en el proceso. No o b s t a n te ello la i m p u g n a n te omitió indicar la n o r ma s u s t a n c i al q ue considera fue q u e b r a n t a da por el T r i b u n a l.

Es así c o m o, s in c u m p l ir d i c ha exigencia legal, en el p l a n t e a m i e n to de la oposición (fls. 98 a 104 cdno. Corte) se dedicó a c u e s t i o n ar los dictámenes en el sentido de q ue no se dijo de m a n e ra clara y precisa cuál e ra el valor que t e n ia el t e r r e no p a ra el año en q ue se realizó la negociación, esto es, p a ra 1 9 9 5. También señaló q ue l os a u x i l i a r es de la j u s t i c ia o m i t i e r on realizar u na investigación e x h a u s t i va sobre el estado en q ue se e n c o n t r a ba p a ra esa época el b i en 18 Radicación n" 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 1 - 1 9 9 9 - 0 0 2 0 1 - 01 raíz; i n d i c ar el método utilizado p a ra establecer el valor comercial d el i n m u e b l e; y tener en c u e n ta su destinación económica p a ra ese m o m e n t o. I g u a l m e n te en el acápite que denominó «demostración del p r i m er cargo» (fls. 1 04 a 1 06 ídem) sólo indicó q ue no se h a l la justificación al i n c r e m e n to d a do del 1 6% e n t re las dos experticias, pese a que entre u na y o t ra sólo t r a n s c u r r i e r on

44 días; q ue el análisis q ue hizo el T r i b u n al es equivocado p u es lo q ue se solicitaba e ra el valor del j u s to precio d el i n m u e b le p a ra la