CSJ - AC6629-2025

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

Magistrado Ponente

AC6629-2025 Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01 (Aprobado en sesión de dieciséis de septiembre de dos mil veinticinco)

Bogotá D.C., veintiuno (21) de octubre de dos mil veinticinco (2025).

La Corte decide la admisibilidad de la demanda que Gina Lorena Gómez Fernández y Nini Johana Cajicá Beltrán presentaron para sustentar el recurso de casación que formularon contra la sentencia proferida el 21 de junio de 2024 por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca dentro del proceso verbal de cumplimiento de contrato que Carmen Julia Gómez Garzón les adelantó.

I. ANTECEDENTES

1. El 10 de mayo de 2022, la demandante pidió declarar que las accionadas incumplieron el contrato que como promitentes vendedoras suscribieron con ella como

promitente compradora, respecto del lote No. 9 y la construcción de tres pisos existente en él , situados en laRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

2

carrera 6#7 -81 de Suesca (Cundinamarca) e identificados con la matrícula No. 176 14471 y, en consecuencia, que se les ordene cumplirlo «en lo relacionado a la firma de la escritura pública de tradición del dominio» y condene a pagarle de manera solidaria $20’000.000 por cláusula penal y $75’000.000 por cánones de arrendamiento causados entre

escritura pública de tradición del dominio» y condene a pagarle de manera solidaria $20’000.000 por cláusula penal y $75’000.000 por cánones de arrendamiento causados entre el 15 de abril de 2021 y el 30 de abril de 2022 , amén de los posteriores. En subsidio, declarar resuelto el acuerdo, volver las cosas al estado anterior a su celebración y solucionarle las referidas sumas.

Manifestó que el 14 de marzo de 2021 , en calidad de condueñas, las convocadas le prometieron en venta el inmueble por la suma de $800’000.000, pactando que ese día ella les pagaría $400’000.000 y el saldo en cuatro cuotas iguales (20 jun. y 20 dic. 2022, 20 jun. y 20 dic. 2023), amén de que en es ta última fecha le entregarían los dos pisos superiores y en la primera el restante, pero como éste se encontraba arrendado, las mensualidades ($6’000.000) serían de su propiedad y/o aquellas tramitarían la cesión del contrato a su favor. Asimismo, que suscribirían la escritura pública de venta a las 10 a.m. del 20 de diciembre de 2021 en la Notaría Segunda de Zipaquirá, data en la que el inmueble debería estar a paz y salvo y libre de gravámenes, en especial de la hipoteca y embargo existentes , y una cláusula penal por $20’000.000.

Las llamadas le entregaron el primer nivel, mas no sus frutos ni se sabe que tramitaran la aludida cesión; tampoco levantaron la garantía real y la cautela y dejaron de asistir aRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

frutos ni se sabe que tramitaran la aludida cesión; tampoco levantaron la garantía real y la cautela y dejaron de asistir aRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

3

la firma del instrumento público, mientras que ella satisfizo en efectivo la cuota inicial y mediante depósito judicial las restantes.

2. Las demandadas se opusieron y formularon las excepciones de mérito que denominaron «Cobro de lo no debido», «Incumplimiento del contrato respecto al pago del precio por parte de la demanda nte» y «Falencia en la certificación espedida por la Notaria» (sic).

3. Mediante sentencia de 17 de agosto de 2023, el Juzgado Civil de Circuito de Chocontá declaró existente y válida la promesa de compraventa, no probadas las defensas y que las citadas incumplieron, condenándolas a suscribir la escritura de venta dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria y a abonar a su contradictora $140.050.000 por los cánones producidos entre el 14 de marzo de 2021 y el 17 de agosto de 2023 , $20.000.000 por la cláusula penal y las costas.

4. Al resolver el recurso de apelación que la perdedora formuló, el Tribunal modificó el fallo para denegar la cláusula penal y limitar hasta el 30 de noviembre de 2022 la condena por frutos civiles ($100’700.000), confirmándolo en lo demás.

Al efecto, expuso los argumentos relevantes para la actual decisión que enseguida se compendian.

Las alzadas discuten las condenas por frutos y cláusula

por frutos civiles ($100’700.000), confirmándolo en lo demás.

Al efecto, expuso los argumentos relevantes para la actual decisión que enseguida se compendian.

Las alzadas discuten las condenas por frutos y cláusula penal, señal de su conformidad con las demás resoluciones,Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

4

particularmente la que compele a que ejecuten el contrato, lo cual exime al Tribunal de estudiar los aspectos no controvertidos, tanto porque tiene vedado desbordar los confines del recurso como porque ellas son conscientes que «la jurisprudencia tiene definido que la genuina hermenéutica del precepto 1609 del código civil autoriza el ejercicio de la acción de cumplimiento o la alternativa que establece el artículo 1546 del ordenamiento sustancial en cita, pero sin perjuicios ni cláusula penal».

Su propósito de demostrar el incumplimiento mutuo es vano porque éste no se pued e deducir «de las supuestas omisiones que le echan en cara a la certificación que expidió el notario atestiguando la comparecencia de la prometiente compradora en el despacho notarial el día y la hora acordados en la promesa », amén de que por más corta que la misma resulte en cuanto a las precisiones que extrañan, es imposible creer que esas minucias sean comparables con la falta que el a quo vio en ellas , que ni siquiera tratan de desvirtuar, acaso conocedoras de su gravedad y, sobre todo, de su intensidad de cara a las obligaciones contractuales.

De esa constancia , en que la actora exteriorizó su

falta que el a quo vio en ellas , que ni siquiera tratan de desvirtuar, acaso conocedoras de su gravedad y, sobre todo, de su intensidad de cara a las obligaciones contractuales.

De esa constancia , en que la actora exteriorizó su intención de allanarse a cumplir, atemperándose a la obligación in natura propia de las promesas de compraventa de concurrir a la notaría convenida a formalizar el instrumento que materialice el contrato, además debe verificarse si colma las previsiones del artículo 45 del decreto 2148 de 1983 , que no exige indicar el tiempo que la compareciente esperó a que las otras contratantes llegaran;Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

5

y aunque sólo informa que exhibió su cédula de ciudadanía y copia del contrato de promesa, mas no los paz y salvos, el título de adquisición previo y los restantes documentos necesarios, la lógica dice que normalmente éstos están en poder de quien promete vender, siendo cierto que la omisión es inocua, pues , aún si los hubiese presentado , las demandadas no habrían podido satisfacer su obligación, dado que para ese momento todavía pesaban sobre el inmueble «el embargo y la hipoteca que debían cancelar antes de la firma de la escritura, lo que indudablemente está diciendo que si existió un incumplimiento determinante del contrato, éste provino de éstas y no de la actora».

No es de recibo el reproche que las recurrentes hacen a la promotora de no haber recibido el primer piso, con miras a adjudicarle cierto grado de incumplimiento, pues a la luz

No es de recibo el reproche que las recurrentes hacen a la promotora de no haber recibido el primer piso, con miras a adjudicarle cierto grado de incumplimiento, pues a la luz de la regla de interpretación del artículo 1618 del Código Civil, de la cláusula 7ª se desprende que «hubo entrega, tanto que a partir de la promesa sería la demandante quien percibiría los frutos…, trámite en que las demandadas serían una especie de intermediadoras».

Que la promesa contiene una ‘ falencia’ insalvable, porque desconoció el derecho de preferencia pactado en favor de un tercero en el contrato de arrendamiento, es un punto que apenas vino a alegarse en la apelación, por lo que mal haría el Tribunal si lo abordara, pues desafiaría el principio de congruencia, especialmente cuando ni siquiera viene una argumentación acabada sobre su influjo en el contrato prometido.Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

6

Se concluye que la gestora tiene derecho a ejercer las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 civil y a reclamar el abono de perjuicios, así sean los tasados anticipadamente, en los términos de los cánones 1592 y siguientes ídem, con la precisión que «no existiendo pacto expreso de las partes que autorice sostener que la cláusula pactada es de naturaleza moratoria, ora que la contratante cumplida estaba habilitada para exigirla a la par que la obligación principal, habiendo optado la demandante por el cumplimiento del contrato, en lugar de su resolución, aquélla no viene exigible, aspecto en el que debe modificarse la decisión apelada».

obligación principal, habiendo optado la demandante por el cumplimiento del contrato, en lugar de su resolución, aquélla no viene exigible, aspecto en el que debe modificarse la decisión apelada».

Gina Lorena y Nini Johana se obligaron a transferirle a Carmen Julia los cánones que recibieran, por lo que existiendo un principio de prueba consistente en el contrato de arrendamiento que celebraron con Mercadería S.A.S. por $6’000.000 mensuales, rebajados a $4’500.000 desde el 1° de septiembre de 2021 , no pueden excusarse de su pago aduciendo que no los percibieron por la liquidación de los almacenes Justo y Bueno (arrendatario), pues si bien es de público conocimiento que este hecho sucedió en el segundo semestre de 2022, de allí no se puede establecer cuáles mesadas se le s cancelaron y cuáles no, para concretar la condena en ese monto a que alude la alzada, «cuanto más si nada descabellado es sostener que de haberse cumplido con esa obligación alternativa de ceder el contrato, la demandante bien pudo adelantar las acciones pertinentes en procura de su cobro, por lo que su reconocimiento por lo menos durante es a época viene permitido».Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

7

Sin embargo, como se acreditó que el inmueble fue secuestrado en noviembre de 2022, dejándose todo a cargo del auxiliar, no obstante que la ejecutada (Nini Johana) sólo ostenta una cuota parte, es razonable que los cánones posteriores no pueden ser reconocidos, pues no se cumpliría

del auxiliar, no obstante que la ejecutada (Nini Johana) sólo ostenta una cuota parte, es razonable que los cánones posteriores no pueden ser reconocidos, pues no se cumpliría la condición contractual de estar siendo percibidos por las demandadas, amén de que se trató de una cautela consecuencia directa del embargo vigente al momento de la negociación, «de cuya existencia estaba plenamente persuadida la promitente compradora, ello de suyo obstaba que, incluso no mediando esa intermediación que atrás se mencionó, la actora pudiera usufructuarlo», por lo que la suma adeudada se concreta en $100’700.000.

5. Las vencidas interpusieron recurso de casación, que el Tribunal les concedió.

6. La Corte admitió la impugnación extraordinaria, cuya sustentación las inconformes realizaron en tiempo mediante la formulación de dos ataques.

PRIMER CARGO

Denuncia la violación directa de los artículos 1740, 1741, 1742, 1746, 1518, 1519 , 1521, 1602 y 1611 1 del Código Civil, los siete primeros por falta de aplicación y los dos restantes por interpretación errónea.

1 Subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

8

La promesa de compraventa est á afectada de «nulidad absoluta por ineficacia derivada del objeto ilícito », la cual debió se r declarada de oficio porque «[a] manera de información, revisando el certificado de tradición y libertad del

La promesa de compraventa est á afectada de «nulidad absoluta por ineficacia derivada del objeto ilícito », la cual debió se r declarada de oficio porque «[a] manera de información, revisando el certificado de tradición y libertad del inmueble objeto de la promesa de compraventa, se observa que para ese momento se encontraba embargado, e decir estaba fuera del comercio por orden judicial » (sic) a instancia de un tercero.

La trasgresión del primer grupo de disposiciones (7), al que se añaden los artículos 1743 y 1523 del Código Civil, deriva de que «[l]a sentencia no acude a esas normas legales sustanciales, no las nombra por ningún lado, lo cual traduce en una aplicación, cuando eran los preceptos legales sustantivos llamados a regular el caso» (sic), mientras que la vulneración de las restantes radica en que «son citadas y apreciadas en la sentencia, pero de manera errónea, porque el fallador no les da el verdadero significado o alcance que tienen legal y jurídicamente …», en tanto «…no fijó la mirada en el numeral 2 º…[del artículo 1611] para entender qu e el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes era ineficaz».

A la proposición jurídica expuesta «se llega por vía de la verdadera interpretación de los artículos 228 y 230 de la Carta Superior, sin olvidar que la norma 230 superior en mención ha sido objeto de mutación o redefinición en más de 17 sentencias por la Corte Constitucional …».

SEGUNDO CARGORadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

sido objeto de mutación o redefinición en más de 17 sentencias por la Corte Constitucional …».

SEGUNDO CARGORadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

9

Se duele del quebranto indirecto «por falta de aplicación los artículos 64, subrogado por la Ley 95 de 1890, artículo 1º, 1604, 1608 y 1613 del Código Civil, interpretación errónea de los artículos 1609 y 1611, subrogado por la Ley 153 de 1887, artículo 89, por interpretación errónea del C ódigo Civil y artículos 164, 165 y 240 del Código General del Proceso por falta de aplicación» (sic).

El Tribunal no ponderó el «[h]echo conocido de la pandemia mundial y nacional del COVID 19», el «[c]ertificado de tradición y libertad del inmueble» y la «[p]rueba indiciaria», al paso que apreci ó de manera deficiente la promesa de compraventa, la constancia notarial de comparecencia y la contestación de la demanda. Tratándose de la responsabilidad civil contractual deben valorarse las causales de exoneración o limitación , entre ellas la fuerza mayor o caso fortuito , que en el caso concreto derivaron de la pandemia de Covid 19 por la que desde marzo de 2020 y durante los dos años siguientes «el país estuvo cerrado », que conllevó que las convocadas no pudieran levantar del embargo y la hipoteca antes del 20 de diciembre de 2021 como debía hacerse, fecha para la que el certificado de tradición y libertad daba cuenta que seguían vigentes, circunstancia que «fue imposible de prevenir o

pudieran levantar del embargo y la hipoteca antes del 20 de diciembre de 2021 como debía hacerse, fecha para la que el certificado de tradición y libertad daba cuenta que seguían vigentes, circunstancia que «fue imposible de prevenir o evitar…debido a que la incertidumbre del fin de la pandemia era incierta e indescifrable».

Igualmente, la culpa grave de la promitente compradora, sin la cual no habría recibido el daño que diceRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

10

haber sufrido por no percibir los alquileres, en la que incurrió por «no haber gestionado la cesión del contrato de arrendamiento que existía con la sociedad Mercadería S. A.S., Almacenes Justo y Bueno tal y como quedó pactado en la promesa de compraventa firmada el 14 de marzo de 2021»; no formular «oposición alguna a la diligencia se secuestró llevada a cabo sobre el inmueble con posterioridad al 14 de marzo de 2021 y antes del 20 de diciembre de 2021 » (sic), y «haber consignado parte del saldo del precio adeudado a la cuenta de depósitos judiciales del Banco Agrario de Colombia S.A y no a la cuenta bancaria de las prometientes vendedoras a quienes debía hacerles el pago », como lo acredita el comprobante que el Tribunal omitió.

El artículo 165 del Código General del Proceso contempla entre los medios de prueba la indiciaria, y el 240 ídem la regula de manera especial , pero el fallador no tuvo en cuenta la que aquí se ofreció.

En ese sentido, «[l]a experiencia indica que una

contempla entre los medios de prueba la indiciaria, y el 240 ídem la regula de manera especial , pero el fallador no tuvo en cuenta la que aquí se ofreció.

En ese sentido, «[l]a experiencia indica que una pandemia afecta el transcurrir de la vida de una comunidad como en efecto ocurrió con la pandemia del COVID 19. En el proceso judicial, que originó la sentencia recurrida, hay un hecho indicador probado, como es la no firma de la escritura pública que perfeccionaría la promesa de compraventa celebrada entre prometientes vendedoras y prometiente compradora. Al aplicar un razonamiento lógico jurídico a los dos anteriores presupuestos del indicio, se llega al he cho indicado o desconocido como fue la no firma de la escritura por ese fenómeno o hecho de la pandemia».Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

11

Además, no era suficiente que la promotora concurriera a la notaría a las 10 a.m. del 20 de diciembre de 2021 a dejar la constancia de estar dispuesta a cumplir, «sino que era necesario para efectos probatorios y de exoneración de su responsabilidad civil, haber llevado la prueba que contaba con el saldo del precio del valor del inmueble o en su defecto haber consignado dicho saldo a favor de las prometientes vendedoras y no de un tercero como en efecto lo hizo».

II. CONSIDERACIONES

1. La naturaleza extraordinaria de este medio de contradicción exhorta que los censores cumplan estrictamente ciertos requisitos, puesto que el numeral 2 del artículo 344 del Código General del Proceso dispone que el

II. CONSIDERACIONES

1. La naturaleza extraordinaria de este medio de contradicción exhorta que los censores cumplan estrictamente ciertos requisitos, puesto que el numeral 2 del artículo 344 del Código General del Proceso dispone que el escrito de sustentación deberá contener l a «formulación, por separado, de los cargos contra la sentencia recurrida, con la exposición de los fundamentos de cada acusación, en forma clara, precisa y completa », respetando las reglas propias de cada causal.

Según se dijo en CSJ AC2947 -2017, reiterado en AC1805-2020, el citado numeral impone al demandante que su argumentación en casación sea «inteligible, exacta y envolvente», pues,

(…) como el anotado medio constituye un mecanismo para juzgar la sentencia recurrida y no el proceso, la norma exige identificar las razones basilares de la decisión y expresar los argumentos dirigidos a socavarlas. Así se facilita, de un lado, establecer si hay acusación; y de otro, verificar, en punto de la violación directa oRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

12

indirecta de la ley sustancial, si se denuncia como equivocado el análisis jurídico o probatorio del juzgador, en caso positivo, si el ataque es enfocado o totalizador.

Por ende, no es labor de la Corte suplir falencias, debilidades o vaguedades que riñan con lo anterior, en la medida que conforme lo indican los artículos 346 y 347 ib., el incumplimiento de esas directrices es motivo de

Por ende, no es labor de la Corte suplir falencias, debilidades o vaguedades que riñan con lo anterior, en la medida que conforme lo indican los artículos 346 y 347 ib., el incumplimiento de esas directrices es motivo de inadmisión; y aún de colmar el libelo las formalidades técnicas previstas, la Sala puede ejercer selección negativa en tres eventos: cuando se plantea una discusión sobre asuntos ampliamente decantados s in que se proponga una tesis que justifique un cambio de criterio; frente a la inexistencia de los errores endilgados, el saneamiento de los advertidos o su intrascendencia; y si la afrenta al orden jurídico no alcanza a perjudicar al recurrente.

De ahí que una vez superado ese paso preliminar no sea posible que al fallar se tengan en cuenta motivos de inconformidad distintos a los aducidos, salvo la facultad de casar de oficio la sentencia confutada «cuando sea ostensible que la misma compromete gravemente el orden o el patrimonio público, o atenta contra los derechos y garantías constitucionales», según manda el inciso final del artículo 336 ejusdem.

2. Si se acude a los dos primeros numerales del artículo 336 del Código General del Proceso, cuyo denominador común es la violación de la ley sustancial, debe enunciarse por lo menos un precepto de esa estirpe que en el pronunciamiento a examinar fuera considerado oRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

13

desatendido, pero eso sí que sea basilar de la determinación y no una relación aleatoria con el propósito de atinar a alguno

13

desatendido, pero eso sí que sea basilar de la determinación y no una relación aleatoria con el propósito de atinar a alguno con la categoría exigida, como se desprende del parágrafo primero del artículo 344 íd.

Adicionalmente, según indica el literal a) del numeral 2 de dicho canon, si la vulneración que se denuncia es por la vía directa, la discusión se ceñirá a «la cuestión jurídica sin comprender ni extenderse a la materia probatoria», por lo que debe estructurarse en forma adecuada cómo el juzgador incurrió en la vulneración, bien sea por tomar en cuenta normas completamente ajenas al caso, pasar por alto las que lo r igen o, a pesar de acertar en la selección, terminar reconociéndoles implicaciones que no tienen.

Ya en el campo de la segunda causal, por la vía indirecta, es necesario que el recurrente precise si el vicio deriva de un error de derecho por desatender una norma probatoria, en cuyo caso, debe citarla y justificar puntualmente dónde radica la infracción; o si es el resultado de yerros de facto en la apreciación del libelo, la respuesta al mismo o de algún medio de convicción, singularizando de manera diáfana y exacta en qué consiste la equivocación manifiesta y trascendente que atribuye al sentenciador.

Precisamente, en CSJ AC1804-2020 se reiteró que

(…) debe concretarse si la afrenta es en forma directa o indirecta, esta última en cualquiera de sus dos manifestaciones ya por incursión en errores de hecho ora de derecho, y en qué consiste la misma de acuerdo con las especificidades que las distinguen, ya

(…) debe concretarse si la afrenta es en forma directa o indirecta, esta última en cualquiera de sus dos manifestaciones ya por incursión en errores de hecho ora de derecho, y en qué consiste la misma de acuerdo con las especificidades que las distinguen, ya que como se dijo en CSJ AC8738 -2016 «no basta con invocar lasRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

14

disposiciones a las que se hace referencia, sino que es preciso que el recurrente ponga de presente la manera como el sentenciador las transgredió».

3. La demanda no cumple las exigencias formales para ser admitida, como pasa a verse.

3.1. Los dos cargos plantean alegaciones que por lo novedosas resultan inadmisibles en casación.

3.1.1. El primero expone la presunta nulidad absoluta, declarable de oficio, de la promesa de compraventa suscrita el 14 de marzo de 2021 por Gina Lorena Gómez Fernández y Nini Johana Cajicá Beltrán en calidad de promitentes vendedoras con Carmen Julia Gómez Garzón como promitente compradora, por estar afectada de objeto ilícito derivado de que el inmueble al que se refiere, en ese entonces se encontraba embargado a instancia de la demanda judicial de un tercero , lo que emp alma con el incumplimiento del requisito señalado en el numera l 2 del artículo 1611 del Código Civil modificado por el 89 de la Ley 153 de 1887 que, so pena de que no produzca obligación alguna, impone que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados

Código Civil modificado por el 89 de la Ley 153 de 1887 que, so pena de que no produzca obligación alguna, impone que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados en el artículo «1511» (1502) ídem.

Se trata de un tema no expuesto en la contestación de la demanda; tampoco debatido o contemplado en la sentencia de primer grado, y mucho menos en la apelación que las inconformes formularon, de tal suerte que resultaRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

15

inaceptable denunciar en esta sede que el Tribunal no lo estudió debiendo hacerlo y, por tanto, improcedente que la Corte lo examine de fondo, a riesgo de sorprender a la parte actora con un planteamiento que no tuvo la oportunidad de controvertir y, por ende, afectar su derecho de defensa.

En SC, 20 ab. 1998, exp. 4839, citada en AC3286-2022, a propósito de la inadmisi bilidad de un reproche similar, la Sala señaló que Se ve palmario que el recurrente trae por primera vez a discusión la supuesta inexistencia de la promesa de compraventa objeto de litigio, lo que configura un medio nuevo inadmisible en casación y que en este caso traduce la falta de lealtad procesal con l a que deben actuar las partes, puesto que, como ha sostenido la Corte se quebrantaría "El derecho de defensa si uno de los litigantes pudiese echar mano en casación de hechos, extremos y planteamientos no alegados o formulados en instancia, respecto de los cuales, si lo

quebrantaría "El derecho de defensa si uno de los litigantes pudiese echar mano en casación de hechos, extremos y planteamientos no alegados o formulados en instancia, respecto de los cuales, si lo hubiesen sido entonces, la contraparte habría podido defender su causa..."(G.J. LXXX, pág. 76).

En efecto, la inexistencia de la promesa es un hecho nuevo en virtud de que ni en la contestación de la demanda (cdno. 1, fl. 28), ni en los alegatos de instancia, la parte demandada adujo la presencia de ese fenómeno jurídico; incluso el impugnante en la demanda de casación no tiene reparo en advertir que se aparta, a sabiendas, de la configuración que se le dio al litigio desde la perspectiva única de la nulidad de tal acto jurídico.

En la providencia de más reciente data, la Sala hizo una aclaración que para el caso concreto resulta pertinente en atención a las razones que las casacionistas suministraron aquí, en el sentido que «la facultad-deber de declarar de oficio la nulidad que alega el extremo activo no puede asumirse como un elemento que posibilite, en [el] estadio en que se encuentra esta actuación extraordinaria, adentrarse en el estudio de fondo que se propone».Radicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

16

3.1.2. Por su lado, e l segundo embate contraría la prohibición del inciso segundo del literal a) del numeral 2 del artículo 344 conforme al cual, «[e]n caso de que la acusación se haga por violación indirecta, no podrán plantearse aspectos

prohibición del inciso segundo del literal a) del numeral 2 del artículo 344 conforme al cual, «[e]n caso de que la acusación se haga por violación indirecta, no podrán plantearse aspectos fácticos que no fueron debatidos en las instancias».

En el caso particular, las demandadas exponen de manera novedosa la supuesta fuerza mayor o caso fortuito a que se habrían visto avocadas con ocasión de la pandemia de Covid 19 que desde marzo de 2020 y, al menos, durante los dos años siguientes asoló el país, que les habría impedido levantar el embargo y la hipoteca que el certificado de tradición y libertad del inmueble refleja, omisión ésta a la que el ad quem dio especial relevancia a la hora de calificar su incumplimiento.

Igualmente, en lo que concierne al planteamiento conforme al cual el pago del saldo no se hizo a quien correspondía porque la actora no lo consignó en la cuenta bancaria de las censoras sino en la de depósitos judiciales del Banco Agrario, el que no fue expuesto al apelar, de tal forma que no podría ser retomado ahora en casación. Menos aún, si se tiene en cuenta que esa discusión novedosa se suscita al margen del hecho que la suscripción de la escritura se pactó para el 20 de diciembre de 202 1, mientras que el pago del saldo quedó previsto en cuatro cuotas entre el 20 de junio de 2022 y el 20 de diciembre de 2023, de tal manera que resulta un despropósito reclamar que el ad quem no viera como factor de incumplimiento mutuo que Carmen Julia noRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

17

que resulta un despropósito reclamar que el ad quem no viera como factor de incumplimiento mutuo que Carmen Julia noRadicación n° 25183-31-03-001-2022-00051-01

17

demostró que lo llevó cuando en la primera fecha acudió a la notaría a cumplir la promesa.

Otro tanto en cuanto a la alegación mediante la que endilgan culpa grave a la demandante por no haberse opuesto a la diligencia de secuestro «llevada a cabo sobre el inmueble con posterioridad al 14 de marzo de 2021 y antes del 20 de diciembre de 2021 », máxime que contradice esencialmente la que formularon al apelar, en cuanto allí aseguraron que nunca le entregaron el primer piso, frente a lo que el ad quem terció en el sentido que «hubo entrega, tanto que a partir de la promesa sería la demandante quien percibiría los frutos…, trámite en que las demandadas serían una especie de intermediadoras».

3.2. El agravio inaugural, que en su encabezado afirma que el Tribunal violó de manera directa los artículos 1740, 1741, 1742,1746, 1518, 1519 y 1521 del Código Civil por no aplicarlos, amén de los cánones 1602 y 1611 ídem, el último subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887, por interpretarlos erróneamente, carece de claridad.

En primer lugar, porque en su desarrollo incorpora intempestivamente al catálogo los artículos 1743 y 1523 de aquel compendio, el primero de los cuales no tiene relación directa con el tema, pues se refiere a quiénes pueden alegar

En primer lugar, porque en su desarrollo incorpora intempestivamente al catálogo los artículos 1743 y 1523 de aquel compendio, el primero de los cuales no tiene relación directa con el tema, pues se refiere a quiénes pueden alegar la nulidad relativa, y aunque el segundo sí tiene pertinencia en cuanto señala que hay objeto ilícito en todo contrato pro